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三线城市__营销攻略核心提示根据房__行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法,通常我们把房__行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和__划分为一线城市;而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳等及一些沿海开根据房__行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法,通常我们把房__行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和__划分为一线城市;而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市;习惯将地级市甚至一些__省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市;毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别,其营销策略与__方式也大相径庭,所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头,最后铩羽而归目前,
三、四线城市的__特点和赢利模式突出表现在以下几个方面
1、做“名片”式__项目,制造小“富人区”此类__项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区,创造一种全新的生活方式,将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽
2、以商业为主要赢利点一种表现是几乎所有的__小区都最大限度地增加商业__,大多拓宽到二层甚至地下一层赢利模式是__小赚、大头全靠__赚有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象,即只盖临街__,里面不动,因为临街能出商业__第二种表现是很多地方出现了大型商业项目,然后分割成“豆腐块”,以低总价的小__产权__吸引了大量投资者
3、规模制胜15万㎡的__放到
一、二线城市并不起眼,但到了
三、四线城市里就可算是大盘了规模一大,就能得到很多__政策,就可以大大降低成本,利润就相当可观了在对此类城市的特点有了大致的了解后,我们对在这类城市操盘的理解如下首先,每个城市都有自己的独特性城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同,必须深入进行市场摸底,做好__角色定位工作要理清此地区的楼市发展脉络,深入理解楼市的发展处于哪一个阶段,了解项目营销的大环境经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题,一般来说,通过以上的专项研究,结合相近城市情况,进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段,然后根据发展趋势,给项目做一个合适的角色定位,使项目的发展能顺合市场的发展趋势毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式其次,必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性(比如当地有什么名胜民俗,有什么名人轶事,人们对__的要求等等),只有了解了这些,才能准确把握他们的心理,才能制定出切实可行的产品策略,才能真正打动他们的心这一条是操盘成功与否的先决条件,它决定了以后整个销售策略能否顺利执行,能否达到预期的理想这也正是许多在一二线城市做得非常出色的代理公司,___在三线城市很难立足的主要原因第三,“合情合理”的传播途径在大城市,报纸是____的首选媒体但在三线城市则不然,人们并没有养成读报的习惯,报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介__工作要充分考虑当地的情况,可行性要侧重考虑这是一个非常重要的问题,许多策划者在操作三线城市__的时候,往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合,到执行的时候发现根本不是那么一回事,结果往往事倍功半、人疲财耗,有的甚至因为虎头蛇尾,为当地人所诟病实事求是的态度是做策划__工作的前提,大城市有大城市的完善__环境,小城市也有小城市__的优势条件,可以说在三线城市发放宣__页和树立视觉冲击力较强的户外__成了最行之有效的信息传播途径,成为直达目标客户群的最佳选择,当然更是节省__费用支出,创造__效果最大化的首选因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的__投放途径第四,__创意和形式由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异,决定了三线城市人们对__接受的差异和认可度在一二线城市,__你可以随便创意,只要不违反__法但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力第五,良好的人际关系网络由于城市幅员狭小,小城市的人们大多相互认识,在三线城市真可谓抬头不见低头见,城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在,是最好的__方式,良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的,客带客就是最好的证明第六,注意品牌的累积,通俗讲就是“好名声”一般来说,__商在一个三线城市做出一个比较精品的__后,二次拿地就比较容易了,因此要注意维护__商的品牌,为下一个项目创造良好的社会环境比如建立客户关系营销资源库,维护客户关系,当然,对于一些打一枪换一个地方的__商而言,虽然不一定会听得进品牌的道理,但作为代理公司来说,必须尽到这一份责任中小城市房____具备一些明显的优势一是土地、税收等政策__,综合成本低;二是机会成本小,有时依靠__支持,一些重要部门(税务、__、银行等)和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务但风险也同样存在一是市场容量小,如果项目过大则难以“掉头”;二是消费能力相对偏低,如果一个城市没有重要产业支持,__上扬很难,销售形势微妙而险峻;三是地方政策变化大,有时一届__一个局面因此,对__商而言,在中小城市__房__项目要特别注意五点一是要算准__周期,最保险的方法是将项目在本届__任期内完成;二是要做好充分的市场调查,更要做好民间访查,这不仅涉及项目和产品定位,也关系到营销方式;三是____一定要结合当地现状,大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用,或许会碰得头破血流,假如在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城,你吹的越玄他越心理没底,眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路;四是在营销过程中口碑相传的影响力很大;五是民间信用超过商业信用甚至法律信用总之,做三线城市,一定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式,要加以变化利用,更不能盲目推测,脱离当地的实际情况伟人说过的“具体情况具体分析”,放到__营销上亦是至理名言 。