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土地增值税清算指南与纳税筹划--刘玉章开篇刘玉章开征土地增值税的目的
(1)为了增强国家对房____和房__市场调控力度,规范房__市场
(2)为了限制房价上涨过快,抑制炒买炒____的行为
(3)为了提高我国土地的利用效率
(4)为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入主要亮点有两个,其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率;二是对于不同类型的房产实行差别税率征税方法实行先预征,后清算,多退少补___关于坚决遏制部分城市房价过快上涨___(国发
[2010]10号)提高战略级别的严厉性(体现在两个方面)
(一)将遏制房价与维护社会稳定等量齐观,这是__对高房价的社会危害性评级最严厉的一次
(二)首次将问责机制提到文件的“第二条”,通知强调“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任”,并且让监察部介入这意味着,维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系,堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路遏制房价过快上涨的四大手段
(一)运用信贷政策遏制房价上涨《国十条》要求,单套__在90M2以上的,提高__比例;商品住房__过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放__第三套及以上住房贷款
(二)坚决遏制外地炒房者《国十条》要求,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放__住房贷款地方人民__可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定__套数
(三)发挥税收的调控作用《国十条》要求发挥税收政策对住房消费和房__收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策税务部门要严格按照税法和有关政策规定认真做好土地增值税的征收管理工作对定价过高、涨幅过快的房____项目进行重点清算和稽查
(四)以问责制强化执行力《国十条》指出,各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实__确定的房__市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展建立考核问责机制,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任国家税务总局关于加强土地增值税征管工作___(国税发
[2010]53号)
一、统一思想认识,全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实___通知精神,高度重视土地增值税征管工作,进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用还没有全面__清算、管理比较松懈的地区,要转变观念、提高认识,将思想统一到国发
[2010]10号文件精神上来,坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作,不折不扣地将国发
[2010]10号文件精神落到实处
二、科学合理制定预征率,加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整
(1)除保障性住房外;保障性住房不预征;
(2)东部地区省份预征率不得低于2%;
(3)中部和东北地区省份不得低于
1.5%;
(4)西部地区省份不得低于1%;各地要根据不同类型房__确定适当的预征率★当前讲授★
三、规范核定征收,堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%
四、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,提高清算工作水平对清算工作开展情况进行有力的督导检查,建立问责机制,积极推动土地增值税清算工作,提高土地增值税征管水平《2010年税收专项检查工作方案》——土地增值税部分
1、是否按规定申报预缴土地增值税,其会计处理是否正确
2、是否不按规定进行成本分摊,增值额的计算是否正确国税发
(2009)31号文
3、对普通标准__的界定是否符合要求,是否将高档__与普通标准__混淆在一起预交或清算土地增值税国税发
(2009)91号文
4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算
5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位国税发
(2006)187号文
6、是否按规定对__成本中的利息支出进行分离,超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除国税函
[2010]220号
7、土地增值税清算后再有偿转让房__是否按规定纳税《关于土地增值税清算政策的回顾》
1、2006年3月2日,财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题___》(财税〔2006〕21号文);
2、2006年12月28日,国家税务总局《关于房____企业土地增值税清算管理有关问题___》(国税发
[2006]187号);
3、2007年12月29日,国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发
[2007]132号);
4、2008年4月11日,国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作___》(国税函〔2008〕318号);
5、2009年4月29日,国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》(国税发
[2009]85号);
6、2009年5月20日,国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》(国税发
[2009]91号);
7、2010年5月19日,国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题___》国税函
[2010]220号);
8、2010年5月25日,国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作___》(国税发
[2010]53号)第一节土地增值税概述(上)
一、土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房__所取得的增值额征收的一种税
(一)纳税人
(二)征税范围有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额
1、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地
2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让
(三)征税范围的界定1.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税只对转让国有土地使用权征税,转让__所有土地是违法行为;2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税不包括出让;不包括未转让;3.土地增值税是对转让房__并取得收入的行为征税虽转让未取得收入不征税
二、收入总额的确认
(一)《清算管理规程》审核收入情况时,应结合房产销售分户明细表、销售__、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证及其他有关资料,重点审核销售明细表、房__销售__与项目可售__的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房__与有关部门实际测量__不一致的,以实测__确认收入
(二)220号函已全额开具商品房销售__的,按照__所载金额确认收入;未开具__或未全额开具__的,以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;合同所载房__与实际测量__不一致,应在计算土地增值税时予以调整
(三)视同销售和自用房__的收入确定
(1)房____企业将__产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币__易等,发生所有权转移时应视同销售房__缴纳土地增值税(六种)国税发
[2006]187号,国税函
(2009)3号,财企
(2009)242号
(2)房____企业将__的部分房__转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果土地使用权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,也不扣除相应的成本和费用
三、扣除项目内容扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房____成本
(一)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等国税发
[2009]31号,国税函
[2010]220号
1.同一宗土地有多个__项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确
2.是否存在将房____费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形
3.房____企业逾期__缴纳的土地闲置费不得扣除国税函
[2010]220号
(二)房____成本
1.土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
(1)企业用本项目建造的房__安置回迁户的,安置用房视同销售处理,同时确认为房____项目的拆迁补偿费房____企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房____企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费
(2)企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行__建造的,房屋价值按视同销售处理,并计入本项目的拆迁补偿费
(3)异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的__支出计入拆迁补偿费
(4)货币安置拆迁的,房____企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费《清算管理规程》审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应
2.前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通__”等支出临时性的
3.基础设施费指__项目在__过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括__项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费审查时应当重点__
(1)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形
(2)是否将房____费用记入前期工程费、基础设施费
(3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊国税发
[2009]31号
4.建筑__工程费指__项目__过程中发生的各项建筑__费用主要包括__项目建筑工程费和__项目__工程费等
(1)发生的费用是否与工程结算报告(书)、工程决算报告(书)、审计报告、工程施工合同记载的内容相符
(2)房____企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目甲供材料
(3)参照当地当期同类__项目单位平均建安成本或当地___门公布的单位定额成本,验证建筑__工程费支出是否存在异常
(4)建筑____是否在项目所在地税务机关开具(例,铝合金门窗)
5.公共配套设施费指在__区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施__的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方__、__公用事业单位的公共配套设施支出
(1)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况国税发
[2009]31号,国税函
[2010]220号
(2)是否将房____费用计入公共配套设施费
(3)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊国税发
[2009]31号《房____经营业务企业所得税处理办法》(国税发
[2009]31号)第32条
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或__、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件——计算土地增值税时,无__不得扣除提示国税发
[2006]31号
1、企业在__区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额例、甲房__公司__的某新建小区地处郊区,城市配套设施较差,为提高小区的服务功能,规划建设一所小学校,建设总投资3000万元,市财政局同意用教育经费给予补偿2400万元,补偿款已存入银行,其余由甲公司自行解决
(1)收到补偿款借银行存款2400万贷__产品2400万
(2)将差额转损益,调整当期应纳税所得额借营业外支出等600万贷__产品600万在计算土地增值税时,应调整到“__产品”中提示国税发
[2006]31号
2、利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理
(1)利用地下人防工程建造的__;
(2)__的、有产权的地下__单独核算成本★当前讲授★
6.__间接费指企业为直接__和管理__项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等——属于弹性较大的费用项目审核__间接费用时应当重点__
①是否存在将企业行政管理部门(总部)为__和管理生产经营活动而发生的管理费用记入__间接费用的情形
②__间接费用是否真实发生,有无预提__间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效——《链接》营销设施购建的方式国税发
[2009]31号
(1)销售完成后可以对外出售的;__产品核算
(2)销售完成后自用的建筑;折旧记入__间接费
(3)在__的商品房中装修成营销设施;
(4)不可以对外出售的临时建筑;__部
(5)经营租赁的营销设施装修费在__待摊费用核算,推销记入__间接费《企业所得税法》建造时间超过12个月的建造期间发生的借款费用计入计税基础
(三)房____费用房____费用是指与房____项目有关的销售费用、管理费用、财务费用房____费用按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房____成本之”和的10%以内计算扣除——依附“制造成本法”简称“按照建造成本的10%扣除”计算扣除的具体比例由各省、自治区、直辖市人民__规定
(四)财政部规定的其他扣除项目是指从事房____的纳税人可按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房____成本之”之和加计20%的扣除;简称按照建造成本的20%加计扣除
(五)与转让房__有关的税金是指在转让房__时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税印花税不得重复扣除
(六)旧房及建筑物的评估__是指在转让已使用的房屋及建筑物时由__批准设立的房__评估机构评定的重置___乘以成新度折扣率后的__评估__须经当地税务机关确认财税
[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估__,但能提供____的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用,可按__所载金额并从__年度起至转让年度止,每年加计5%计算”计算扣除项目时“每年”按____所载日期起至售房__开具之日止,每满12个月计一年;超过6个月、未满12个月的,可以视同为一年(意味着不足6个月的不计算扣除额)国税函
[2010]220号第一节土地增值税概述(下)
四、扣除项目的具体要求
(一)对原始凭证的要求清算项目有关的扣除项目金额,应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房____成本、__费用及与转让房__有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除在土地增值税清算中,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的,应当取得但未取得合法凭据的不得扣除
(1)拆迁补偿费的规定《清算管理规程》第22条拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应___复印件
(2)扣留质量保证金的规定房____企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑__施工企业一定比例的工程款,作为__项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑__施工企业就质量保证金对房____企业开具__的,按__所载金额予以扣除;未开具__的,扣留的质保金不得计算扣除解决办法在合同中约定15%预付款,结算款,85%后不再预付款,5%保证金
(二)对单位__建安造价的规定房____企业__土地增值税清算所附送的“前期工程费、建筑__工程费、基础设施费、__间接费用”的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项__成本的单位__金额标准,并据以计算扣除具体核定方法由省税务机关确定(京地税地
[2009]245号)《清算管理程序》第25条参照当地当期同类__项目单位平均建安成本或当地___门公布的单位定额成本,验证建筑__工程费支出是否存在异常房__类型竣工年代核定单位成本(元/平方米)多层__及底商2001及以前1___20021402200314692004150220051___2006151220071___20081798高层__及底商2001及以前242520022435200326212004280720052769200627902007298720082997北京市分类房产单位__四项成本核定表
(三)房____费用中利息的计算
1.《细则》规定利息支出,凡能够按转让房__项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房____费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房____成本”金额之和的5%以内计算扣除
2.《国家税务总局____土地增值税宣传提纲___》(国税函发
[1995]110号)规定财务费用中的利息支出,凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用(指销售费用、管理费用、财务费用)的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房____成本的10%以内计算扣除
3.国税函
[2010]220号(1利息支出凡不能按转让房__项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房____费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房____成本”金额之和的10%以内计算扣除
(2)全部使用自有资金没有利息支出的,按照以上方法扣除
(3)房____企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房____费用计算扣除时不能同时适用本条
(1)、
(2)项所述两种办法——选择一种
(4)土地增值税清算时,已经计入房____成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除
4.财税字
[1995]048号贷款逾期利息、加罚息不得扣除审核利息支出时应当重点__
①是否将利息支出从房____成本中调整至__费用——计算土地增值税时,将利息支出“从__成本”中剔除
②分期__项目或者同时__多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊国税发
(2009)31号——按照直接成本法分配
③利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出土地增值税的计算方法
(1)增值额=销售收入总额-扣除项目金额
(2)增值率=增值额÷扣除项目金额
(3)选择适用税率四档税率
(4)土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除率扣除项目金额=建造成本+__费用+加计扣除额+有关税金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+
5.5%销售收入总额=
1.3×建造成本+营业税金及附加前提《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出
3.关于房____费用计算的变化国税发
[2007]132号第三十五条
(八)在计算加计扣除项目基数时,审核是否剔除了已计入__成本的借款费用
4.国税函
[2010]220号土地增值税清算时,已经计入房____成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除结论企业__项目的利息支出不能够提供金融机构证明的,__费用按税收规定的10%计算扣除;__项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息允许据实扣除,其余__费用按5%扣除扣除项目的计算公式
(1)企业__项目的利息支出不能够提供金融机构证明的扣除项目金额=(建造成本-已计入__成本的借款利息)×
1.3+与转让房__有关的税金=
1.3×不含息建造成本+营业税及附加
(2)企业__项目的利息支出能够提供金融机构证明的扣除项目金额=(
1.25×不含息建造成本+营业税及附加)+实际支付的利息金融机构利息支出>5%建造成本据实扣除法金融机构利息支出≤5%建造成本比例扣除法
(四)__成本计算和费用分摊的要求国税发
[2009]31号
1.__产品计税成本是指企业在__、建造__产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用——__费用的对象化
2.计税成本对象的确定原则成本对象是指为归集和分配__产品__、建造过程中的各项耗费而确定的承担费用的项目——__成本的承担者(项目)
(1)可否销售原则__产品能够对外经营销售的,应作为__的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再摊入能够对外销售的成本对象可售__产品__成本对象不可售__产品过渡性成本对象
(2)分类归集原则对同一__地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体__的项目,可作为一个成本对象进行核算可否销售原则
(3)功能区分原则__项目某组成部分相对__,且具有不同使用功能时,可以作为__的成本对象进行核算例如,一个综合楼,地下为__,1~3层为商业用房,4~20层为__小区内多栋楼房结构近似,开竣工时间相近,小区内有__、__、地下__等
(4)定价差异原则__产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的,应分别作为成本对象进行核算
(5)成本差异原则__产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的,要分别作为成本对象进行核算例如,__与__,结构、层高、室内设备、装饰都不同
(6)权益区分原则__项目属于受托代建的或多方合作__的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算“备案制度”第26条“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意”
3.成本分摊方法对共同成本和不能分清负担对象的间接成本,应按受益原则和配比原则进行分配
(1)占地__法(落地__法)指按已动工__成本对象占地__占__用地成本对象占地总__的比例进行分配
①一次性__的,按某一成本对象占地__占全部成本对象占地总__的比例进行分配
②分期__的,首先按本期全部成本对象占地__占__用地成本对象占地总__的比例进行分配;然后再按某一成本对象占地__占期内全部成本对象占地总__的比例进行分配例土地征用及拆迁补偿费
(2)建筑__法指按已动工__成本对象建筑__占__用地总建筑__的比例进行分配受益原则
①一次性__的,按某一成本对象建筑__占全部成本对象建筑__的比例进行分配
②分期__的,首先按期内成本对象建筑__占__用地计划建筑总__的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑__占期内成本对象总建筑__的比例进行分配例配套设施费、基础设施费、前期工程费
(3)直接成本法指按期内某一成本对象的直接__成本占期内全部成本对象直接__成本的比例进行分配例__间接费、借款费用
(4)预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配例借款费用、__间接费
4.下列成本应按规定方法进行分配
(1)土地成本,一般按占地__法进行分配如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意土地__同时连结房____的,属于一次性取得土地分期__房__的情况,其土地__成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体__完毕再行调整
(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施__成本,应按建筑__法进行分配
(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的,按直接成本法或按预算造价法进行分配
(4)其他成本项目的分配法由企业自行确定
五、土地增值税的税收__
(一)建造普通标准__的税收__
1、纳税人建造普通标准__出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税财税
[2006]141号规定“普通标准__”的认定,可在各省级人民__根据___
[2005]26号制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握___
[2005]26号对普通标准__规定的原则条件是
1、__小区建筑容积率在
1.0以上;
2、单套建筑__在120平方米以下;
3、实际成交__低于同级别土地上住房平均交易__
1.2倍以下允许单套建筑__和__标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%经济适用住房建设单位利润要控制在3%以内
(二)国家征用、收回房__的税收__《条例》第八条因国家建设需要依法征用、收回的房__免征土地增值税《细则》解释是指因城市实施规划、国家建设的需要而被__批准征用的房产或收回的土地使用权财税
[2006]21号进一步明确
(1)因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民,而由__或__有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;
(2)因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施___、省级人民__、___有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况
(三)个人转让房__的税收__
1、《细则》个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机关申报核准凡居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的减半征收土地增值税;居住未满三年的按规定计征土地增值税
2、财税字
[1999]210号规定对居民拥有的普通标准__,在其转让时暂免征收土地增值税
3、个人之间互换自有居住用房__的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税
4、自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税
(四)企业以房__投资联营的税收__财税字
[1995]048号第一条对于以房__进行投资联营的(函单位及个人),投资联营一方以土地(房__)作价入股,将房__转让到投资联营的企业中时,暂免征收土地增值税对投资、联营企业将上述房__再转让的应征收土地增值税财税
[2006]21号补充对于以土地(房__)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房____的,或者房____企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字
[1995]48号第一条暂免征收土地增值税的规定
(五)合作建房的税收__对于一方出土地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税
(六)企业兼并的税收__在企业兼并中,对被兼并企业将房__转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税
(七)旧房转为廉租住房、经济适用住房的__《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策___》(财税
[2008]24号)第一条
(三)企事业单位、社会团体以及其他__转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房__且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税与廉租住房、经济适用住房相关的新的__政策自2007年8月1日起执行,文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减第二节房__企业土地增值税的清算
一、土地增值税的征收管理
1、《细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房__取得的收入由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的可以预征土地增值税待该项目全部竣工__结算后再进行清算多退少补
2、财税
[2006]21号各地要进一步完善土地增值税预征办法,根据本地区房__业增值水平和市场发展情况,区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型,科学合理地确定预征率,并适时调整工程项目竣工结算后,应及时进行清算,多退少补
3、国税发
[2010]53号第二条、科学合理制定预征率,加强土地增值税预征工作为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整
(1)除保障性住房外——保障性住房不预征;
(2)东部地区省份预征率不得低于2%;
(3)中部和东北地区省份不得低于
1.5%;
(4)西部地区省份不得低于1%;各地要根据不同类型房__确定适当的预征率
二、土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房____项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,__土地增值税清算手续,结清该房__项目应缴纳土地增值税税款的行为
(一)税务机关的责任
1、提供__服务
2、对纳税人申报情况进行审核国税发
(2009)91号
(二)纳税人的责任纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性
三、土地增值税的前期管理
1、主管税务机关应加强房____项目的日常税收管理,实施项目管理按项目分别建立档案、设置台帐,对房____全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目__同步国税发
[1995]90号__商应在取得土地使用权并获得房____项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》京地税地
(2009)105号30天内
2、主管税务机关对纳税人项目__期间的会计核算工作应当积极__,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用
3、对纳税人分期__项目或者同时__多个项目的,主管税务机关可结合__管理规定,对纳税人实施项目专用__管理措施★当前讲授★
四、土地增值税的清算受理
(一)土地增值税的清算单位
1、以国家有关部门审批的房____项目为单位进行清算;
2、对分期__的项目,以分期项目为单位清算;
3、__项目中同时包含普通__和非普通__的,应分别计算增值额《清算管理规程》对不同类型房__是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税
(二)土地增值税清算项目的确定
1.应当进行土地增值税清算的项目
①房____项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房____项目的;
③直接转让土地使用权的应当进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关__清算手续
2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目
①已竣工验收的房____项目,已转让的房__建筑__占整个项目可售建筑__的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑__已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未__土地增值税清算手续的
④省级税务机关规定的其他情况要求清算的项目由主管税务机关决定并下达《清算通知》,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内__清算手续在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《税收征收管理法》有关规定处理
五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
(一)土地增值税清算表及其附表;
(二)房____项目清算说明,主要内容应包括房____项目立项、用地、__、销售、关联方交易、__、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况
(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房__的收入、成本和费用有关的证明资料
(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
六、收到清算资料后的处理方式《清算管理规程》第十三条,明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种
1、对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理
2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理
3、对不符合清算条件的项目,不予受理意味着可能对该项目的土地增值税清算,按照《清算管理规程》第三十三条规定实行核定征收
七、土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时,应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告对符合要求的鉴证报告,税务机关可以采信《清算管理规程》第12条纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》国税发
[2010]53号有条件的地区,要充分发挥中介机构作用,提高清算效率各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理,对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治
八、土地增值税清算的审核国税发
[2010]53号土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务;__土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节各级税务机关要克服畏难情绪,切实加强土地增值税清算工作要深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,按照《土地增值税清算管理规程》的要求,结合本地实际,进一步细化操作办法,完善清算流程,严格审核房____项目的收入和扣除项目,提升清算水平
(一)土地增值税清算的审核部门——税务机关《清算管理规程》第五条税务机关应当为纳税人提供__纳税服务,加强土地增值税政策宣传__主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税
(二)审查内容
1、清算项目的审查
(1)清算审核时,应审核房____项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;
(2)对于分期__的项目,是否以分期项目为单位清算;
(3)对不同类型房__是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税91号文第十七条)
2、收入情况的审核
(1)重点审核“销售明细表”、房__销售__与项目可售__的数据关联性,以核实计税收入;
(2)对销售合同所载商品房__与有关部门实际测量__不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;
(3)对销售__进行评估,审核有无__明显偏低情况;
(4)视同销售房产的审查确认有无将__产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况
3、扣除项目金额的审查
(1)在土地增值税清算中,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的
(2)计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除
(3)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆
(4)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目__中直接发生的或应当分摊的,防止人为调节成本
(5)纳税人分期__项目或者同时__多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房__的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用
(6)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法
九、土地增值税的核定征收《清算管理规程》第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(四)符合土地增值税清算条件,未按照规定的期__理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出《核定征收的税务事项告知书》5%国税发
[2010]53号核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的,必须立即纠正对确需核定征收的,要严格按照税收法律法规的要求,从严、从高确定核定征收率为了规范核定工作,核定征收率原则上不得低于5%,各省级税务机关要结合本地实际,区分不同房__类型制定核定征收率
十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房__的处理
1.纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金
2.在土地增值税清算时未转让的房__,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按“清算时的单位建筑__成本费用”乘以销售或转让__计算 清算时计算单位可售__成本费用=__总成本费用÷总可售__清算后再销售或转让时计算:扣除项目的建造成本=单位可售__成本费用×销售__第三节土地增值税纳税筹划技巧
一、__产品定价技巧
(一)普通标准__避税临界点 例3-
1、某房__公司从事普通标准____,2008年,出售一栋普通__楼,总__12000平方米,平均单位售价2000元,销售总额2400万元,该楼支付土地出让金324万元,房屋__成本1200万元,其中利息支出100万元,假设不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加3%,印花税率
0.5‰,____规定房____费用允许扣除比例10%
1、收入总额2400万;
2、扣除项目金额(扣除利息支出100万)
(1)取得土地使用权金额324万
(2)房____成本1100万
(3)房____费用(324+1100)×10%=
142.4万
(4)加计20%扣除数(324+1100)×20%=
284.8万
(5)扣除营业税及附加2400×5%×(1+7%+3%)=132万 扣除项目金额合计324+1100+
142.4+
284.8+132=
1983.2万
3、增值额2400-
1983.2=
416.8万
4、增值率
416.8÷
1983.2=
21.02%建造成本
5、应交土地增值税
416.8×30%-0=
125.04万
6、获利金额=收入-成本-费用-利息-税金 =2400-324-1100-100-132-125=619万假设降价到1975/平方米增值额=2370-
1981.6=
388.4万;增值率=
388.4÷
1981.6=
19.6% 小于20%,免缴土地增值税获利金额=2370-324-1100-100-
130.4=
715.6万多获利=
715.6-619=
96.6万★当前讲授★《计算免税临界点》设销售收入总额为X,设不含息建造成本为Y于是按照建造成本10%计算的房____费用为
0.1Y;财政部规定的加计20%扣除额为
0.2Y;允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为X×5%×(1+7%+3%)=
0.055X计算当增值率为20%时,销售总额X与建造成本Y的关系 X-(
1.3Y+
0.055X)÷(
1.3Y+
0.055X)=20%
0.934X=
1.56Y X=
1.67024Y 即增值率=20%时,售价为建造成本的
1.67024倍; 当X<
1.67024Y时增值率<20%,根据税法规定,免交土地增值税 所以,我们把
1.67024称为“免税临界点定价系数”根据上述计算方法,我们得到高收益最低定价系数为
1.82014用图表示如下不交土地增值税税负重、利润少相对税负轻、利润高
1.
670241.82014(免税临界点定价系数)(高收益最低定价系数)上例建造总成本1424万元,单位建造成本
1186.66元/平方米免税临界点定价=
1186.66×
1.67024=
1982.00元/平方米高收益最低定价=
1186.67×
1.82014=
2159.91元/平方米计算验证
(1)当定价为每平方米
1982.00元,销售总额为
2378.40万 扣除项目金额=1424×
1.3+
2378.40×
5.5%=
1982.01万 增值额=
2378.40-
1982.01=
396.39万 增值率=
396.39÷
1982.01=
19.9999% 增值率<20%,不交土地增值税
(2)当定价为每平方米2160时,销售总额
2592.00万元 扣除项目金额=1424×
1.3+2592×
5.5%=
1993.76(万元) 增值额=2592-
1993.76=
598.24(万元) 增值率=
598.24÷
1993.76=
30.01% 交土地增值税=
598.24×30%=
179.47(万元) 销售总额增加
192.0万元,交土地增值税
179.47万元 多获利=
192.0-
179.47=
12.53(万元)
(二)非普通标准__免税临界点的计算 计算当增值率为0时,销售总额X与建造成本Y的关系 X-(
1.3Y+
0.055X)÷(
1.3Y+
0.055X) X-(
1.3Y+
0.055X)=0 X=
1.37566Y 当X≤
1.37566Y,增值率即≤0,免交土地增值税
(三)经济适用房需要预征土地增值税吗? ___
[2005]26号经济适用住房建设单位利润要控制在3%以内 国税发
[2010]53号除保障性住房外~~~~《河北省土地增值税管理办法》(冀地税发
[2006]37号)第十二条纳税人承建经__有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税,竣工决算后,按规定计算征、免土地增值税利润控制在6%
(四)如何通过“不含息建造成本”控制增值率 以下“建造成本”均为不含息建造成本土地增值税的增值率=增值额÷扣除项目金额=(销售收入总额-扣除项目金额)÷扣除项目金额=销售收入总额-(建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加)÷(建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加)
二、土地增值税纳税筹划十大方法
(一)适度加大建造成本法 [例—1] 甲房____公司正在__丽景小区,为此项目支付土地出让金1,500万元,__成本3200万元,含借款利息200万元,可售__30000平方米现在正在讨论销售策略,如果销售毛坯房,每平方米售价3200元,销售收入总额为9600万元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,计算应交纳多少土地增值税?并请帮助进行纳税筹划 提高售价,收回成本加大扣除额,降低增值率方案1销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本=1500+3200-200=4500(万元) 扣除项目金额=4500×130%+9600×
5.5%=5850+528=6378万元 增值额=9600-6378=3222万元 增值率=3222÷6378=
50.52% 适用税率40%,速算扣除率为5%; 应交土地增值税=3222×40%-6378×5%=
1288.8-
318.9=
969.9万元方案2改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修,预计装修费用1200万元装修之后,每平方米售价为3700元销售收入总额11100万元无其他变动因素不含息建造成本=1500+3200-200+1200=5700(万元) 扣除项目金额=5700×130%+11100×
5.5%=7410+
610.5=
8020.5万元 增值额=11100-
8020.5=
3079.5万元 增值率=
3079.5÷
8020.5=
38.40% 应交土地增值税=
3079.5×30%-0=
923.85万元 方案2与方案1的差额=
969.9-
923.85=
46.05万元
(二)费用移位法 [例—2]仍然利用[例—1]的资料,假设甲公司__丽景小区需要两年时间,公司管理人员30人,每年需要管理费用200万元公司本部的人员兼任项目的管理工作,为了加强项目管理,经过董事会决议,把公司的一部分管理人员编制到__项目中,共计扩大项目人员编制16人,每年减少管理费用、增加__间接费用100万元,计算对应交土地增值税的影响《讨论》调整公司编制,10%的“房____费用”扣除是否会降低? 不含息建造成本=1500+3200-200+1200+100×2=5900(万元)扣除项目金额=5900×130%+11100×
5.5%=7670+
610.5=
8280.5万元增值额=11100-
8220.5=
2819.5万元增值率=
2819.5÷
8280.5=
34.05%适用税率30%速算扣除率为0;应交土地增值税=
2819.5×30%-0=
845.85万元 改变公司编制减少土地增值税额=
923.85-
845.85=
78.00万元 两种方法降低税负=
46.05+78=
124.05(万元)综合化法
(三)巧用利息扣除法,降低土地增值税 [例—3] 宏大房____公司在__旭升小区的过程中,支付土地出让金4000万元,房____成本9000万元,其中含银行借款费用1000万元,假设能够提供银行借款证明文件可售__40000平方米,每平方米平均售价6400元,销售总额25600万元应如何计算土地增值税可以使税负降低建造总成本=4000+9000=13000(万元)不含息建造成本=13000-1000=12000(万元)银行借款费用/建造成本=1000÷12000=
8.33%>5% 土地增值税纳税申报表 单位万元项目行次比例扣除据实扣除房____费用1312001600其中利息146001000其他房____费用15600600
(1)按照比例扣除法应纳土地增值税 扣除项目金额=12000×130%+25600×
5.5%=
15.600+
1.408=
17.008万元增值额=25600-17008=8592万元增值率=8592÷17008=
50.52%适用税率40%速算扣除率为5%;应交土地增值税=8592×40%-17008×5%=
3436.8-
850.4=2___.4万元
(2)按照据实扣除法应纳土地增值税扣除项目金额=12000×(1+20%+5%)+1000+25600×
5.5% =15000+1000+1408=17408万元增值额=25600-17408=8192万元 增值率=8192÷17408=
47.06% 应交土地增值税=8192×30%-0=
2457.6万元 据实扣除法较比例扣除法节税=2___.4-
2457.6=
128.8万元★当前讲授★
(四)合作建房筹划法 [例—4] 甲企业属于非房____企业,2006年通过招拍挂受让一块土地使用权,支付土地出让金3000万元,甲企业没有进行任何__2008年3月,甲企业准备将土地使用权转让给乙房____公司,评估价8000万元,由乙公司__这项土地营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%,计算甲企业应交土地增值税额如何筹划可以降低土地增值税?
(1)转让方案甲企业转让土地使用权给乙企业,根据《土地增值税条例》规定,应征收土地增值税财税
(2003)16号扣除项目金额=3000+(8000-3000)×
5.5%=3275(万元)增值额=8000-3275=4725(万元)增值率=4725÷3275=
144.27%适用税率50%,速算扣除率15%;应纳土地增值税=4275×50%-3275×15%=
2137.5-
491.25=
1646.25(万元)
(2)筹划方案变转让土地使用权为合作建房,分得房产后,再转让房产甲企业以土地与乙房____公司合作建房,乙公司出资8400万元,在这块土地上建同样__的两栋___,各分得一栋假设,甲企业分得的___评估价值为5500万元 甲企业以地换房,发生了土地使用权转让行为国税发
(2009)31号,财税
(2003)16号 应交营业税=(5500-3000÷2)×5%=200万元 应缴城市维护建设税=200×7%=14(万元) 应缴教育费附加=200×3%=6(万元) 转让土地使用权利得=5500-1500-220=3780万元 会计分录为 借投资性房__—___ 5500万贷无形资产—土地 1500万 应交税费—应交营业税 200万 应交税费-应交城建税 14万 应交税费-教育费附加 6万 营业外收入 3780万 甲公司分得楼房后再转让,楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元,总成本7000万元假设甲公司以8000万元把分得的房产转让,应交土地增值税扣除项目金额=(房5500+土地1500)+(8000-有__5500)×
5.5%=
7137.5万元 增值额=8000-
7137.5=
862.5万元 增值率=
862.5÷
7137.5=
12.08% 应纳土地增值税=
862.5×30%=
258.75(万元) 减少土地增值税额=
1646.25-
258.75=
1387.5万元
(五)股权转让筹划法 [例—5] 广源房__公司是三个自然人出资设立的有限责任公司实收资本3000万元,公司成立之后,通过拍卖取得一宗土地使用权,__100000平方米,支付出让金3000万元,随后进行了房产__,投入__费用2000万元发生期间费用100万元;现在,因____再无力__,德隆房__公司准备用_____万元收购这项在建项目如何转让可以使广源房____公司税费最低?方案
1、广源房__公司将土地使用权转让给德隆公司,应纳税费
(1)营业税及附加_____×
5.5%=550万元
(2)土地增值税: 扣除项目金额=3000+2000×130%+_____×
5.5%=6500+550=7050万元 增值额=_____-7050=2950万元 增值率=2950÷7050=
41.84% 应交土地增值税=2950×30%=885万元
(3)印花税=_____×
0.5‰=5万元
(4)企业所得税: 应纳税所得额=_____-5000-100-550-885-5=3460 应纳所得税=3460×25%=865万元
(5)个人所得税 假设项目转让之后,股东们将净利润全部分配(3460-865×20%=519万元
(6)应纳税总额=550+885+5+865+519=2824万元方案
2、变转让房____项目为转让股权 假设,甲公司资产总额5500万元,负债额2500万元,乙公司以7500万元__甲公司全部股权并负责偿债,计算纳税效果
(1)营业税财税
[2002]191号规定,股权转让不征收营业税
(2)土地增值税股权转让只是股东权益的变化,原企业仍然存续,没有发生房__转让,不征土地增值税
(3)印花税=_____×
0.5‰=5万元股权交易
(4)个人所得税三位股东应缴个人所得税=(7500-3000)×20%=900(万元)
(5)应纳税总额=5+900=905万元方案2比方案1节省税费=2824-905=1919(万元)转让在建项目与转让股权纳税比较表单位万元 转让在建项目纳税额转让股权纳税额增(+)、减(-)
1.营业税及附加550 -
5502.契税---
3.土地增值税885 -
8854.印花税55
5.企业所得税865 -
8656.个人所得税519900+381合计2824905-1919
(六)转让在建工程法[例—6] 七星房__公司在兴隆小区__了100套__,总建筑__30000平方米,取得土地使用权支付的费用3000万元,建造成本10000万元,其中金融机构借款费用1000万元,__期间发生期间费用600万元现在正在筹划销售策略,如果销售毛坯房,每平方米售价10000元,计算纳税总额有无可以减轻税费支出的筹划方案?方案
1、销售毛坯房,建造总成本13000万元,不含息建造成本12000万元,销售收入总额30000万元
(1)营业税及附加=30000×
5.5%=1650万元
(2)土地增值税: 扣除项目金额=12000×130%+30000×
5.5%=17250万元 增值额=30000-17250=12750万元 增值率=12750÷17250=
73.91% 适用税率40%,速算扣除率5%; 应交土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5% =12750×40%-17250×5%=
4237.5万元
(3)印花税=30000×
0.0005=15万元
(4)企业所得税应纳税所得额=30000-13000-1650-
4237.5-600-15=
10497.5(万元) 应交企业所得税=
10497.5×25%=
2624.38万元
(5)税负总额=1650+
4237.5+15+
2624.38=
8526.88万元
(6)税负率=
8526.88÷30000=
28.42%方案
2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司,由佳德公司装修后销售,预计装修费用2000万元,佳德公司期间费用为装修费用的10%,完工后每平方米售价10800元,销售总额32400万元总体税费由两个公司来承担
(一)七星公司的税负:
(1)营业税及附加=20000×
5.5%=1100万元
(2)土地增值税扣除项目金额=12000×130%+1100=16700万元增值额=20000-16700=3300万元增值率=3300÷16700=
19.76%适用税率30%,速算扣除率为0;应交土地增值税=增值额×30%-0=3300×30%-0=990万元
(3)印花税=20000×
0.0005=10万元
(4)企业所得税=(20000-12000-600-1100-990-10)×25% =5300×25%=1325(万元)
(5)税负总额=1100+990+10+1325=3425(万元)
(二)佳德公司的税负
(1)契税=20000×3%=600万元 工程成本=20000+2000+600=22600
(2)营业税及附加=(32400-20000)×
5.5%=682万元
(3)土地增值税 扣除项目金额=22600×
1.3+682=30062万元 增值额=32400-30062=2338万元 增值率=2338÷30062=
7.78% 应交土地增值税=2338×30%-0=
701.4万元
(4)印花税=32400×
0.0005=
16.2万元
(5)企业所得税 应纳税所得额=324000-22600-期间费用2000×10%-682-
701.4-
16.2=
8200.4(万元) 应交企业所得税额=
8200.4×25%=
2050.1万元 6税负总额=600+682+
701.4+
16.2+
2050.1=
4049.7万元
(三)两个公司纳税合计=3425+
4049.7=
7474.7万元 方案2比方案1节税=
8526.88-
7474.7=
1052.18万元
(七)企业筹建期的巧妙运用 [例—8]某房____公司于2004年7月成立,2005年2月取得一宗土地使用权,支付土地出让金2800万元,然后,公司开始__土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通__”等项工作,又__开工许可证、预售许可证等前期工作,该小区规划为“普通标准__”一直到2006年7月才开工施工建设,在这期间发生费用200万元,财会部门作为“开办费”处理工程经过一年的施工,于2007年9月竣工__成本5200万元,可售__20000平方米,以单位__6700元对外销售,到2007年末,房产全部售出发生期间费用180万元,借款利息420万元,但不能全部取得银行借款证明计算应交土地增值税土地增值税的计算
(1)销售收入总额=6700×20000=13400万元
(2)扣除项目金额=(2800+5200)×130%+13400×
5.5% =10400+737=11137万元
(3)增值额=13400-11137=2263万元
(4)增值率=2263÷11137=
20.32% 适用税率30%,速算扣除率为0
(5)应交土地增值税=2263×30%-0=
678.9万元筹划方案国税发
[1995]153号,首次取得房____经营项目之日确定为税法规定的实际开始生产、经营之日把开工前的200万元费用直接列入前期工程费,应交土地增值税就会发生变化 土地增值税的计算
(1)销售收入总额=6700×20000=13400万元
(2)扣除项目金额=(2800+5200+200)×130%+13400×
5.5%=10660+737=11397万元
(3)增值额=13400-11397=2003万元
(4)增值率=2003÷11397=
17.57% 增值率小于20%,免征土地增值税,节税
678.9万元
(八)增加土地__成本降低土地增值税例、鸿祺房____公司2003年以2000万元拍得一块土地没有进行土地__,2008年3月准备把土地使用权转让评估价5000万元,由于取得土地后,没有进行任何实质性__,计算土地增值税时不得加计扣除,税负较重经过税务师事务所筹划,建议该公司对土地进行一级__后再转让,就可以享受到30%的加计扣除筹划方案只对土地进行前期__,如“三通__”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地__后再转让,但是,不可进行建筑施工预计__费用需要1000万元,__后评估价6100万元计算两个方案土地增值税纳税效果第一方案、取得土地使用权,不进行__即转让的税负计算
(1)扣除项目金额=2000+5000-2000×
5.5%=2165(万元)
(2)增值额=5000-2165=2835(万元)
(3)增值率=2835÷2165=
130.95% 适用税率50%,速算扣除率15%;
(4)应交土地增值税=2835×50%-2165×15%=
1417.5-
324.75=
1092.75(万元)第二方案对土地进行一级__后再转让的税负计算
(1)扣除项目金额=2000+1000)×
1.3+6100-2000×
5.5%=3900+
225.5=
4125.5万元
(2)增值额=6100-
4125.5=
1974.5(万元)
(3)增值率=
1974.5÷
4125.5=
47.86% 适用税率30%,速算扣除率为0;
(4)应交土地增值税=
1974.5×30%=
592.35万元 第二方案较第一方案=
1092.75-
592.35=
500.40万元
(九)投资时机的最佳选择例、景泰房____公司2008年投入15000万元,取得一项土地使用权经过董事会会议决定,准备将其中的五分之一土地,用于建造宾馆和餐饮娱乐中心,并决定,建成之后注册设立国泰国际大酒店宾馆的建设期为2年,建设投资预计需要13000万元,预计建成后宾馆房产的公允价28800万元方案
一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店
(1)营业税及附加
0.00
(2)契税28800×4%=1152(万元)
(3)土地增值税房产 酒店的建造总成本=15000×20%+13000=16000(万元) 扣除项目金额=16000×130%=20800(万元) 增值额=28800-20800=8000(万元) 增值率=8000÷20800=
38.46% 适用税率30%,速算扣除率0; 应交土地增值税=8000×30%=2400(万元) 应交契税与土地增值税=1152+2400=3552(万元)方案
二、以20%的土地使用权作价和13000万元的资金对酒店公司进行投资,由酒店公司委托景泰房__公司代建
(1)营业税及附加根据财税
[2002]191号文件,可以免征
(2)土地增值税根据财税
[2006]21号文件规定可以免征
(3)契税=15000×20%×4%=120(万元)节税金额=3552-120=3432(万元)方案
三、取得土地使用权时,直接把其中20%的土地办在酒店的户头,还可以节省契税120万元 方案
四、采取企业分立的办法,根据财税
[2008]175号文免契税
(十)土地出让金返还筹划法企业取得的财政补贴和税收返还,会计准则规定属于“__补助”的范畴,计入“营业外收入”科目土地出让金返还不属于财政拨款,应当征收企业所得税其原因是
1、企业从__取得的补贴收入符合税法“收入总额”的立法精神
2、为了规范财政补贴收入,加强减免税的管理
3、尽量减少税法与财务会计制度的差异 例、A房____公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权按照____的规定,土地出让金返还20%,6月16日A公司收到土地出让金返还400万元,应当如何做账务处理?方案
一、计入“营业外收入”借银行存款 400万贷营业外收入 400万纳税效果分析
(1)土地使用权支付的金额仍然是2000万元,按照130%计算扣除项目,扣除2000×130%=2600万元;
(2)营业外收入400万元形成利润总额,应缴企业所得税100万元方案
二、把土地出让金返还冲减__成本,多数企业会计做账借银行存款 400万贷__成本—土地征用及拆迁费 400万纳税效果分析
(1)土地使用权支付的金额减少到1600万元,按照130%计算扣除项目,扣除1600×130%=2080万元;土地增值税清算时少抵扣增值额=2600-2080=520万元土地增值税率按30%计算,应交说520×30%=156万元
(2)__成本减少400万元,企业所得税应纳税所得额增加(400-156)=244万元应缴所得税244×25%=61(万元) 应交税费总额=156+61=217(万元)。