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物业经营管理复习资料第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念
一、物业经营管理的内涵(掌握)物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
二、物业经营管理活动的管理对象(掌握)物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型政府办公楼虽然具有写字楼的功能,但在其使用和公共性方面,与一般写字楼有所区别收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体我国尚无统一的写字楼分类标准,专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境,建筑物物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求,其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美甲级写字楼通常有完善的物业管理服务,包括24小时的维护、维修及保安服务乙级写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进的有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物3.丙级写字楼物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧,但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应;相对于乙级写字楼,丙级写字楼的租金虽然较低,但仍能保持一个合理的出租率写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断对写字楼分类一般要考虑如下12个因素所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑,包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面零售商业物业通常分为如下六种类型区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店区域购物中心集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心其建筑面积在10万平方米以上,有效商业服务半径可达到200km市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上,其商业辐射区域可覆盖整个城市,服务人口在30万人以上,年营业额在5亿元人民币以上在市级购物中心中,通常由一家或数家大型百货公司为主要租户;地区购物商场的建筑规模一般在1~3万平方米之间,商业服务区域以城市中的某一部分为主,服务人口10—30万人,年营业额在1~5亿元人民币之间地区购物商场中,中型百货公司往往是主要租户居住区商场的建筑规模一般在3000~10000m2之间,商业服务区域以城市中的某一居住小区为主,服务人口1~5万人,年营业额在3000~10000万元人民币之间居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户5.邻里服务性商店这些商店的建筑规模一般在3000m2以下,且以500~1000m2建筑面积者居多,服务人口在1万人以下,年营业额在3000万元人民币以下6.特色商店主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性,以及经营方式的灵活性零售商业物业基本上有两种存在形式一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群;二是某综合用途物业内的一部分综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制三出租型别墅或公寓别墅Villa是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所从环境上看,别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离,周边环境质量比较高从建筑形态上,别墅建筑应独立,豪华舒适,层数较少,并带有一定规模的院落公寓Apartment是指包含有许多住宅单元的建筑物,通常不分割产权出售,供出租或短期居住具体类型包括复式公寓、花园公寓和单间公寓工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业,包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房又称工业写字楼等五酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑,包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在1.服务对象不同酒店的服务对象主要是商务和观光客人,而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人2.地理位置不同酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方,而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地3.服务内容不同酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主,康体、娱乐功能为辅而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主,餐饮、住宿功能为辅,只提供基本的商务服务4.建筑设计和装潢风格不同酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇,强调与都市风格相匹配,而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格,强调与大自然融为一体,追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材
三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力
四、物业经营管理企业作为公司,一般应具有以下五个特征
①依照有关法律进行登记注册;
②由两个以上股东共同出资经营;
③以营利为目的;
④具有法人资格;
⑤是经济组织物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等,在物业管理活动中处于总包的位置从管理层次上可以分为公司管理、现场管理、现场作业三个层次第二节物业经营管理的层次与工作内容
一、物业经营管理的层次(掌握)通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向人住的客户或业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司,监督它们的行为,指导它们为物业发展制定战略计划,以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求房地产组合投资管理包括理解和执行物业业主的投资目标;评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的一是在极好的条件下购买物业从开发商或原业主手中;二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业
二、物业经营管理不同层次之间的关系(掌握)物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理,其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流资产管理公司通过监控物业的运行绩效,来聘用、解聘和调配物业管理企业资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础,来详细制定和执行一个投资组合战略组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策,同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报物业经营管理中的战略性工作(熟悉)1确定战略、2确定标准、3构建信息基础、4决策分析、5进行资产组合物业经营管理的常规工作(熟悉)1常规工作内容(租赁业务)、2现金流和成本管理、3日常维修和维护、4未来维修和维护、5设施设备管理、6物业保险管理现金流和成本管理支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面,支出的几个重要方面日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收相对于总收入,物业业主或投资者更关心净运营收益当投资者将物业出租的时候,他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用但把所有的成本负担都转移给租户既不现实,也不明智特别是在下列三种情况下,一般不会采用这种方式1对用于出租的住宅,一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资2由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入,因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约,将预期收费纳入租约中3租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意,这时为了留住租户,业主不得不降低条件,允许租户承担较低的维修责任,而由他自己负担大部分第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资
一、房地产投资的概念(掌握)房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其财富最大化通过进行房地产投资,投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值,还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响
二、房地产投资的形式(熟悉)房地产投资分为直接投资和间接投资直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式开发投资者主要是赚取开发利润,其风险较大但回报丰厚;置业投资者则从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作房地产间接投资的具体形式是购买房地产开发、投资企业的债券、股票,房地产投资信托基金REITs的股份或房地产抵押支持证券MBS等一房地产直接投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,修建、销售等一系列的过程收回投资、获取开发利润房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资房地产置业投资的目的一般有两个一是自用;二获取较为稳定的经常性收入这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时,可以将其转售给其他置业投资者,并获取转售收益二房地产间接投资1.房地产企业债券和股票投资、2.投资于房地产投资信托基金、3.购买住房抵押支持证券投资者将资金投入房地产投资信托基金REITs有很多优点第一,收益相对稳定;第二,投资的流动性较好按资产投资的类型划分,房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式由于有专业投资管理者负责经营管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益
三、房地产投资的特性(熟悉)1位置固定性或不可移动性、2寿命周期长、3适应性、4各异性、5政策影响性、6专业管理依赖性、7相互影响性寿命周期长土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命一般来说,公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年,工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年,银行、零售商业用房的经济寿命是50年,仓储用房的经济寿命是60年,乡村建筑的经济寿命是25年适应性是指为了适应市场环境的变化,投资者调整房地产使用功能的方便程度房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的例如,写字楼的租户需要工作中的短时休息,那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓的租户希望获得洗衣服务,那就可以通过增加自助洗衣房,提供出租洗衣设备来解决这一问题各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响房地产投资的利弊(熟悉)1.房地产投资之利1相对较高的收益水平2能够得到税收方面的好处3易于获得金融机构的支持4能抵消通货膨胀的影响5提高投资者的资信等级2.房地产投资之弊1流动性差2投资数额巨大3投资回收期较长4需要专门的知识和经验第二节房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念风险的定义从房地产投资的角度来说,风险可以定义为获得预期收益可能性的大小当实际收益超出预期收益时,就称投资有增加收益的潜力,较预期收益增加的部分,通常被称为“风险报酬”;而实际收益低于预期收益时,就称投资面临着风险损失二风险与不确定性风险涉及到变动和可能性,一般说来,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大三风险分析的目的是要帮助投资者回答下述问题1.预期收益率是多少,出现的可能性有多大2.相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大3.预期收益的变动性和离散性如何房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面通常情况下,人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险
二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险、政治风险等通货膨胀风险又称购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险周期风险房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一利用升高的利率对现金流折现,会使投资项目的财务净现值减小,甚至出现负值;二是会加大投资者的债务负担,导致还贷困难政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失个别风险包括1收益现金流风险、2未来经营费用风险、3资本价值风险、4比较风险、5时间风险、6持有期风险比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险
四、风险对房地产投资决策的影响,主要体现在如下几个方面1.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2.根据风险管理的能力选择投资方向3.根据风险周期变化特点把握投资时机第三节房地产投资区位的选择(熟悉)
一、区位的含义房地产投资的三要素是“区位,区位,还是区位”这充分说明了在房地产投资中,区位选择的特殊重要性狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置和中观、微观位置对区位的广义理解,除了其地理位置外,往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素包括1.市政公用和公建配套设施完备的程度2.公共交通便捷程度、3.环境因素4.居民人口与收入影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括1.与其他商业设施接近的程度2.周围土地利用情况和环境3.易接近性零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析商业辐射区域通常被分为三个部分主要区域、次要区域和边界区域主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域,其营业额的60%~75%都来自该区域;次要区域是距离项目所处地点5~15km的区域对市级购物中心而言,项目营业额的15%~20%来自该区域;边界区域是距物业所处地点15km以外的区域,占营业额的5%~15%工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括当地提供主要原材料的可能性,交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场,技术人才和劳动力供给的可能性,水、电等资源供给的充足程度,控制环境污染的政策等第三章房地产投资分析技术考试的基本要求掌握现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系,房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法了解名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法第一节投资分析的基本概念
一、现金流量掌握房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量其中,流出系统的资金叫做现金流出,流入系统的资金叫做现金流入现金流出与现金流入之差称为净现金流量对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等,现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等房地产投资分析的目的,是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件,考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入,选择合适的运行模式或技术方案,以获取最好的经济效果
三、房地产置业投资房地产置业投资,包括房地产购置投资和流动资金投入两部分
四、房地产置业投资的现金流量一现金流分析中的常用术语1.潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积2.空置和收租损失3.其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入这部分收入是租金以外的收入,又称计划外收入此外,一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上4.有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入5.运营费用6.净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题7.抵押贷款还本付息物业抵押贷款还本付息,还要从净运营收益中扣除业主非常关心的问题是,物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息,同时满足其投资回报的目标8.准备金9.税金经营税金及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税分别为营业税税额的7%和3%10.经营现金流税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流=税前现金流-准备金-所得税二收益性物业的现金流物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生净运营收益为止房地产投资分析工作,通常要分析项目投资税前和税后的投资经济效果第二节现值与现值计算
一、资金的时间价值(掌握)在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的也就是说,资金的价值会随时间发生变化对于资金的时间价值,可以从两个方面理解1.随着时间的推移,资金的价值会增加这种现象叫资金增值从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值2.资金一旦用于投资,就不能用于即期消费从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿资金时间价值的大小,取决于多方面的因素,主要有投资利润率;通货膨胀率;风险因素利率是资金时间价值的一种标志
二、利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿利率(i)是指单位时间内(一个计息周期)所得到的利息额(I)与借贷金额(本金P)之比利息的计算有单利计息和复利计息两种我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的
四、名义利率与实际利率名义利率与实际利率的概念当利率标明的时间单位与计息周期不一致时,就出现了名义利率和实际利率的区别名义利率r是指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积实际利率i是指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率i=(1+r/m)m-11.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;2.名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;3.当每年计息周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;4.当每年计息周期数m1时,实际利率大于名义利率;5.当每年计息周期数m→∝时,名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1例如某笔住房抵押贷款按月还本付息,其月利率为o.5%,通常称为“年利率6%,每月计息一次”这里的年利率6%称为“名义利率”当按单利计算利息时,名义利率和实际利率是一致的;但当按复利计息时,上述“年利率6%,每月计息一次”的实际利率则不等于名义利率6%
五、复利计算公式与系数一常用符号在复利计算和考虑资金时间因素的计算中,常用的符号包括P、F、A、G、S、n和i等,各符号的具体含义是P——现值; F——终值未来值; A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额,简称年值;G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值; S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值;n——计息周期数; i——每个计息周期的利率、也可以是折现率在复利计算和考虑资金时间因素的计算中,通常都要使用i和n,以及P、F和A中的两项比较不同投资方案的经济效果时,常常换算成P值或A值,也可换算成F值来进行比较
①终值F为F=P1+in,
2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数是指未来在每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A,经过n计息周期求其现值(终值),可以这样确定把每一个A看作是一次支付中的F,用一次支付复利公式求其现值,然后相加,可得到所求的现值
②P=〔1-〕(等额还本付息支付)公式
①②可以相互推导,在已知P、F、A其中任意两个,可求剩余一个例题2投资者以4000元/㎡的价格购买了一套建筑面积为1000㎡的写字楼单元,银行为其提供了15年的商业用房抵押贷款,抵押贷款价值比率为60%,该贷款的年利率为9%,按月等额还本付息假设该写字楼物业每年升值2%,投资者在第6年年初将该物业转售,则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少?投资者剩余的物业权益价值是多少?解
①初始购买原值4000*1000=400万元
②贷款金额为4000*1000*60%=240万元
③投资者每月还本付息额A=Pi1+=
2.2342万元(计息周期为15*12=
180、此i为周期利率=9%/12=
0.75%)
④第六年初该物业的价值400*(1+2%)5=
441.63万元
⑤第六年初尚未偿还是抵押贷款的本金余额P=〔1-〕=
192.16万元(p是还剩余期数n’的未偿还的本金)(此p现值,即为本金,n为180个计息周期减去已经计息的60个周期,剩下的本金余额)
⑥转售物业时投资者拥有的权益价值
441.63-
192.16=
249.47万元
85、等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列如果等比例系数为s表示收入或支出每年变化的百分率,第一年的现金收入或支出的流量A1已知,则第n年年初收入或支出的流量为A1(1+s)n-
1.其公式为当i不等于s时,
⑤,P=;当i=s时P=nA/1+i第三节:设备更新中的经济分析掌握
一、设备更新的原因与特点一设备更新的原因设备更新源于设备磨损磨损分为有形磨损和无形磨损1.设备有形磨损设备有形磨损,是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损第一类有形磨损,是指设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降第二类有形磨损,是指设备因自然力产生的磨损闲置或封存的设备也会产生有形磨损,包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等2.设备无形磨损,是由于社会经济环境变化造成的设备贬值设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损第一类无形磨损,是指生产制造工艺的改进,劳动生产率地提高,设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值第二类无形磨损,是由于技术进步因素的影响,社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备,从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的由于政府节能、环保等政策的调整,通过税费政策,鼓励新兴节能环保设备的使用,限制原来能耗高、污染环境的设备使用,也会导致设备的第二类无形磨损设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换,即淘汰旧设备,更换新设备设备更新的特点分析1.设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命、2.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量、3.只比较设备的费用、4.设备更新分析以费用年值法为主设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度技术寿命其时间长短主要取决于无形磨损的速度经济寿命是在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用最低或等额年净收益最高的期限,经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的沉没成本等于旧设备账面价值原值减折旧累计减去其当前市场价值残值后的差值
二、设备经济寿命的确定经济寿命是在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用最低或等额年净收益最高的期限第四节房地产投资财务评价指标
一、投资回收与投资回报(熟悉)房地产投资的收益或总回报,包括投资回收和投资回报两部分房地产投资经济效果的表现形式是获得利润,股息、利息投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,通常是用提取折旧的方式获得投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率对房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润
二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力盈利能力指标,是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类静态指标是不考虑资金时间价值因素影响,通常在概略评价时采用;动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目清偿能力指标,是指考察项目计算期内偿债能力的指标除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的金融机构,更加重视项目偿债能力的评价结果
三、盈利指标计算方法(熟悉)动态指标财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期财务净现值NPV,是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率,称为最低要求收益率MARR决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的如果NPV小于0,则项目不可接受2.财务内部收益率财务内部收益率IRR,是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回财务内部收益率可以通过内插法求得内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损当i值小于IRR时,对于所有的i值,NPV都是正值;当i值大于IRR时,对于所有的i值,NPV都是负值3.动态投资回收期动态投资回收期Pb,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间动态投资回收期自投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目,需要计算借款偿还期二静态指标包括静态投资回收期、现金回报率、投资回报率1.静态投资回收期,是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间2.现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率其中,税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资3.投资回报率指房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率在不考虑物业增值收益时,投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值/初始权益投资数额;当考虑物业增值收益时,投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益/初始权益投资数额(见前例题)
四、清偿能力指标计算方法(了解)包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率房地产投资项目的清偿能力,主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力一利息计算方法按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息还本付息的方式包括以下几种1.一次还本利息照付借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息;2.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;3.等额还本付息,在规定期限内分期等额摊还本金和利息;4.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息;5.“气球法”,借款期内任意偿还本息,到期末全部还清二借款偿还期是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为项目是有清偿能力的房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期三偿债备付率,是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率其计算公式为可用于还本付息资金,包括折旧和摊销,利息费用,利润等当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2,当指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务四资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例,它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度资产负债率高,则企业的资本金不足,对负债的依赖性强,应变能力较差;资产负债率低则企业的资本金充裕,企业应变能力强第四章收益性物业价值评估第一节 收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业,包括住宅特别是其中的公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的等影响收益性物业价值的因素很多,例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素
①未来净收益的大小;
②获得净收益期限的长短;
③获得净收益的可靠性第二节收益性物业价格的概念和特征(熟悉)
一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物
二、物业价格的形成条件物业要有价格需要具备有用性、稀缺性和有效需求
三、物业价格的特征(掌握)物业价格与一般物品的价格,既有共同之处,又有不同的地方共同之处是
①都是价格,用货币来表示;
②都有波动,受供求因素的影响;
③都是按质论价优质高价,劣质低价物业价格主要有下列五个特征1物业价格受区位的影响很大2物业价格实质上是物业权益的价格3物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金4物业价格形成的时间较长5物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节收益性物业价值和价格的种类(熟悉)
一、使用价值和交换价值使用价值是交换价值的前提,没有使用价值肯定就没有交换价值
二、投资价值和市场价值(熟悉)某一物业的投资价值,是指某个特定的投资者如某个具体的购买者基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值而该物业的市场价值,是指该物业对于一个典型的投资者市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点的价值市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值会因投资者的不同而不同同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值,是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,等等评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提例如,投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和,但其中选取参数的立场不同拿折现率来说,评估市场价值所采用的折现率,应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率,应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率通常称为最低期望收益率在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格价格单位由货币和面积两方面构成
五、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格
六、现房价格和期房价格物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格期房价格=现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值—风险补偿经济适用房的成本包括征地和拆迁补偿安置费,勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施费(含小区非经营性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项,利润控制在3%以下第四节影响收益性物业价格的因素(了解)影响收益性物业价格的因素包括9个方面人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素人口因素主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响利率因素物业价格与利率负相关,利率上升,物业价格会下降;利率下降,物业价格会上升交通管制因素交通方便程度直接影响物业价格心理因素影响物业价格的心理因素主要有如下方面
①购买或出售心态;
②个人欣赏趣味偏好;
③时尚风气;
④接近名家住宅心理;
⑤讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等第五节收益性物业估价的基本方法(熟悉)物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定在物业估价上产生了三大基本方法,即市场法、成本法、收益法
一、市场法(了解)市场法又称市场比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法市场法适用的对象是具有交易性的物业,如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似物业的交易运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行
①搜集交易实例;
②选取可比实例;
③对可比实例成交价格进行处理;
④求取比准价格对可比实例成交价格进行处理分为价格换算、价格修正和价格调整;在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容,一般包括
①交易实例物业的状况,
②交易双方的资料,
③成交日期;
④成交价格,包括计价方式和价款;
⑤付款方式,
⑥交易情况选取的可比实例应符合如下4个基本要求
①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;
②可比实例的成交日期应与估价时点接近;
③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但是,一般选取3~10个可比实例即可建立价格可比基础包括如下5个方面
①统一付款方式;
②统一采用单价;
③统一币种和货币单位;
④统一面积内涵;
⑤统一面积单位下列交易因素,成交价格往往会偏离正常市场价格1.利害关系人之间的交易2.急于出售或急于购买的交易3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易5.特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等6.交易税费非正常负担的交易7.相邻物业的合并交易8.受债权债务关系影响的交易例如,设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整,故又可称之为物业市场状况调整,简称市场状况调整调整的具体方法,可以采用价格指数或价格变动率,也可以采用时间序列分析物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况,物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整物业估价在经过交易情况修正、交易日期调整、物业状况调整之后,就确定了在估价时点时的客观合理价格或价值
二、成本法(了解)成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法成本法最基本的公式为物业价格=重新购建价格一折旧成本法估价对象只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业,都可以采用成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;
②测算重新购建价格;
③测算折旧;
④求取计算价格二物业价格构成在这种情况下,物业价格通常由如下7大项构成
①土地取得成本;
②开发成本;
③管理费用;
④投资利息;
⑤销售费用;
⑥销售税费;
⑦开发利润根据下列3类估价对象而具体化
①新开发的土地;
②新建的物业;
③旧的物业
①新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
②新建物业价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
③旧物业价格=物业的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧四物业的重新购建价格重新购建价格的概念还应特别注意下列3点
①重新购建价格是估价时点时的价格
②重新购建价格是客观的价格
③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格重置价格通常要比重建价格低五建筑物的折旧估价上的建筑物折旧其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额重置价格是采用新材料、新技术等,不仅功能更加完善,成本也会降低,因此,重置价格通常要比重建价格低重建价格是使用原有的材料和技术,即完全复制原有物业的价格根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄直线法折旧假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等
三、收益法一收益法概述是以预期原理为基础的收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法收益法分为直接资本化法和报酬资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法其中,将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法报酬资本化法即现金流量折现法,是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益净现金流量,选用适当的报酬率折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业,如住宅特别是公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的、农地等求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法累加法的一个细化公式为报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠市场提取法是利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率第五章 房地产市场与市场分析考试的基本要求掌握物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式熟悉房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律,房地产市场结构、细分方式了解反映和描述房地产市场状况的指标,房地产市场运行环境和影响因素,政府干预房地产市场的原则、手段和措施第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金和运行机制等因素构成一个系统
二、房地产市场的运行环境(了解)影响房地产市场的因素,可将其分为八项社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境
三、推动房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场发展的因素有社会因素、经济因素、政策因素社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等二影响房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括1.金融业的发展 2.信息、通信技术水平的提高3.生产和工作方式的转变 4.人文环境的变化5.自然环境的变化 6.政治制度的变迁第二节房地产市场的供求关系影响房地产市场的需求因素1.收入的变化2.其他商品的价格变化3.对未来的预期4.政府政策的变化
二、房地产市场的供给影响市场供给数量的并不仅仅是价格,所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外,其他因素均保持不变这影响因素包括开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等房地产市场的运作机制,在很大程度上取决于整个国家的经济体制一种是自由市场经济,另一种是计划经济,还有许多国家的经济体制均介于两者之间房地产市场会通过市场自我调节机制,在需求、供给与价格的相互制约中形成均衡价格第三节房地产市场结构与市场指标(熟悉)从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标
二、房地产市场细分我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式、目标市场等标准,对房地产市场进行细分按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场一级市场土地使用权出让市场、二级市场土地转让、新建商品房租售市场、三级市场存量房地产交易市场房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标,包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式一供给指标1.存量、2.新竣工量、3.灭失量、4.空置量、5.空置率、6.可供租售量、7.房屋施工面积、8.房屋新开工面积、9.平均建设周期、10.竣工房屋价值二需求指标1.国内生产总值GDP、2.人口数、3.城市家庭人口、4.就业人员数量、5.就业分布、6.城镇登记失业率、7.城市家庭可支配收入、8.城市家庭总支出、9.房屋空间使用数量、10.商品零售价格指数、11.城市居民消费价格指数、三市场交易指标1.销售量、2.出租量、3.吸纳量、4.吸纳率、5.吸纳周期、6.预售面积、7.房地产价格指、8.房地产价格、9.房地产租金竣工房屋价值指在报告期内竣工房屋本身的建造价值国内生产总值GDP国内生产总值有三种表现形态,即价值形态、收入形态和产品形态,在实际核算中,国内生产总值的计算方法有生产法、收入法、支出法商品零售价格指数,直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入、影响居民购买力和市场共给的平衡、影响到消费与积累的比例关系第四节房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的主要特征(特性)包括以下四个方面供给、需求、交易、价格市场供给的特点市场供给缺乏弹性;市场供给具有非同质性;房地产市场具有高度的垄断性;房地产市场供给主体间的竞争不充分市场需求的特点具有广泛性;需求具有多样性;需要借助金融信贷机构来进行融资市场交易的特点交易是房地产产权的流转及其再界定;需要经过复杂和严密的法律程序;耗费时间比较长;交易费用通常也比较多;需要专业人员提供服务市场价格的特点与地理位置关系极大;总体呈向上波动的趋势;受个别因素的影响
二、房地产市场的功能(熟悉)房地产市场的功能,可以分为以下几个方面
1、配置存量房地产资源和利益、
2、显示房地产市场需求变化、
3、指导供给以适应需求变化、
4、指导政府制定科学的土地供给计划、
5、引导需求适应供给条件变化
三、房地产市场的政府干预一政府干预房地产市场的目标政府干预房地产市场的政策目标包括1.实现房地产市场持续健康发展 2.使存量房地产资源得到最有效的使用3.保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间 4.引导新建项目的位置选择5.满足特殊群体的需要实现房地产市场持续健康发展的主要标志是市场供求总量基本平衡,供求结构基本合理,市场价格基本稳定二政府干预房地产市场的手段宏观调控房地产市场的手段包括1.土地供应政策、2.金融政策、3.住房政策、4.城市规划、5.地价政策、6.税收政策、7.租金和价格控制政府调控住房价格的目的,一个是避免住房价格泡沫的形成,另一个是要保证中低收人家庭住房需求能够得到适当的满足第五节房地产市场分析
一、房地产市场分析的概念与作用房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动,即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理,寻找出其内在的规律和含义,预测市场未来的发展趋势,用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为市场分析的目的,就是将风险降到最低,并尽可能通过及时、准确的市场分析,来争取最大的盈利机会房地产存在地区性,其供给和需求都是地区性的由于数据的限制,常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域,这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据在定义市场区域时,关键要考虑市场交通工具,最主要的交通形式,自然障碍,竞争项目,经济和人口情况房地产市场分析的内容分为
1、宏观因素分析、
2、市场供求分析、
3、相关因素分析市场状况分析一般要从以下几个方面进行1.供给分析;2.需求分析;3.竞争分析;4.市场占有率分析第六节物业经营管理计划(掌握)规划的成果称为计划,
一、物业经营管理计划的概念制定物业管理计划的基本原则是第一,物业管理师必须参加和主持;第二,发挥集体智慧,鼓励大家参与;第三,实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定二计划的用途物业经营管理计划,是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件物业经营管理计划有多种用途,主要体现在以下几个方面1指导物业管理的具体行动;2书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;3书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程;4帮助利害关系各方之间进行沟通,有助于统一各方面的认识;5便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题;6测量物业管理活动,帮助物业管理企业进行相关的控制,帮助业主考核物业经营管理活动的绩效三物业管理计划的表现形式物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划年度计划是一种运行计划,属于战术层次的计划;中短期计划则介于战术层次和策略层次之间,通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期,通常为3~5年;长期计划则属于策略层次的计划,通常以物业的剩余使用寿命为限
二、编制物业经营管理计划的基础工作1区域宏观市场环境分析、2房地产市场分析、3邻里分析、4物业现状分析、5业主目标制定物业经营管理计划的基础工作包括1要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态;2要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况;3要认真分析领会物业业主的相关目标,区域宏观市场环境分析,就是研究物业周围较大范围内的经济、社会、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势,确定影响物业发展的主要因素区域宏观市场环境分析的主要资料,来自于国家及地方政府编制的统计年鉴、各行业协会正式出版的信息、新闻媒体及网络发布的信息等房地产市场分析的过程是将目标物业放在正确的细分市场内,并用这个细分市场的相关标准来评价目标物业物业位置分析是市场分析中的重要内容,不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系,还要考虑其在区域内的位置评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括
①市政公用和公建配套设施完备的程度;
②环境因素;
③公共交通便捷程度;
④居民人口与收入;
⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况商业零售物业区位的优劣,则主要取决于
①周围人口密度;
②交通、通信的方便程度;
③居民的购买力水平和消费习惯写字楼物业区位的优劣,则主要取决于
①与其他商业设施接近的程度;
②周围土地利用情况和环境;
③易接近性
三、构造物业管理方案一探讨改进旧有物业的可能性时,常从以下两方面给予考虑1.更新及现代化、2.改变建筑物的用途更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命,并使其重新具有与新建筑物竞争的能力二物业管理计划的主要内容建筑物管理计划、租赁计划、财务收支计划、物业运行绩效评估及与业主沟通计划建筑物管理计划,包括如下几个方面的内容1建筑物维护的标准2建筑物管理策略3物业检查计划4公共设施服务的内容租赁计划是物业管理计划的重要内容,包括租金方案和出租策略租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上;出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略财务收支计划通常以预算计划的形式体现,预算是物业管理中经营计划的核心,预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用,且这些数字构成了物业管理的量化目标预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具最常用的沟通手段是定期的年度或季度表现报告;定期的管理会议;通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度预算有许多种类型,在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种年度运营预算、资本支出预算和长期预算第六章租赁管理第一节物业租赁概述
一、物业租赁及其特征一物业租赁的概念房屋租赁,是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁的含义有以下两点1出租人必须是房屋所有权人2出租人将房屋出租给承租人使用二房屋租赁的特点(掌握)房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有以下特征1.房屋租赁不转移房屋的所有权 2.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人租赁合同必须采取书面形式,而且必须登记备案
二、物业租赁的分类(掌握)依据不同的分类标准,物业租赁可作如下分类一按房屋所有权的性质划分房屋租赁分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁二按房屋租赁期限划分按房屋租赁期限约定模式的不同,可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁三按物业租金的内涵划分通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式百分比租金通常也称为超出性租金,常用于零售商业物业
三、物业租赁管理模式(了解)常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式
四、房屋租赁的行政管理(了解)房屋租赁实行登记备案制度,其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》程序为申请、审查、颁证三步第二节租赁管理与租赁方案
一、租赁管理的概念与内容(熟悉)租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略,租户选择,租金确定和租约谈判与签订管理租约执行中主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理租约期满时,租赁管理工作则是在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理
二、租赁方案与策略主要涉及到如下内容(熟悉)1.确定可出租面积和租赁方式2.编制租赁经营预算预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用3.定位目标市场4.确定租金方案5.明确吸引租户的策略
三、租户选择租户选择是租赁管理的核心内容在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合,其需要提供的特殊物业管理服务的内容
四、租金确定与调整一租金的计算单位和所包含的内容租金常常以每平方米可出租面积为计算基础,通常有毛租金和净租金之分二基础租金与附加租金经营性物业的租金水平,主要取决于当地房地产市场的状况在确定租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金对于零售商业物业,租约中载明的租金通常为基础租金,租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金,这种百分比租金能够将业主和租户的利益联系在一起,使之共同为物业经营效益最大化而努力
六、租赁管理中的市场营销(了解)市场营销的主要目的是为了吸引潜在的租户,以获取一个理想的出租率市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业1价格优势2物业本身的素质3良好的声誉4经济实用第三节房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念和法律特征一房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议,是一种债权合同二房屋租赁合同的法律特征房屋租赁合同属于双务合同、有偿合同,诺成合同、实践合同、要式合同,继续性合同双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同要式合同要求有特定形式和履行一定手续的合同房屋租赁当事人双方的权利义务,均与合同的存续期间相关,时间是合同的基本元素,因而房屋租赁合同属于继续性合同
二、房屋租赁合同的基本条款(熟悉)包括八个方面当事人姓名或者名称及住所、房屋坐落、面积、装修及设施状况、租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、房屋的修缮责任、转租的约定、变更和解除合同的条件、租赁双方的权利与义务租金标准是租赁合同的核心,是引起租赁纠纷的主要原因根据法律规定,凡发生下列情况之一,可以允许租赁合同的变更1因租赁一方当事人更名,房屋产权发生转移,承租人家庭分户或承租人死亡、迁移,均可变更合同2因出租房屋面积的增减、附属物的增减等,也可变更合同3因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途,均可变更合同4租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改5由双方约定,改变租赁期限或者期限长短2.租赁合同的终止合法租赁合同的终止一般有两种情况一是合同的自然终止,二是人为终止对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有
1、将承租的房屋擅自转租的;
2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;
3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;
4、无正当理由,拖欠房屋租金六个月以上的;
5、公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
6、承租人利用承租的房屋进行违法活动的;
7、故意损坏房屋的;
8、法律、法规规定其他可以收回的对于承租人有上述行为,出租人除终止租赁合同,收回房屋外,还可索赔由此而造成的损失九租赁双方的权利与义务出租人的权利与义务1有按期收取租金的权利2有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利,包括对改建装修、转租的否决权3有依法收回出租房屋的权利出租人拥有如下义务1有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务2有保障承租人合法使用房屋的义务3有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务4有组织住户、依靠群众管好房屋,接受租户监督,不断改进工作的义务承租人的权利与义务承租人的权利,包括以下几个方面1有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利2有要求保障房屋安全的权利3出租房屋出售时,有优先购买权4有对物业管理状况进行监督、建议的权利5经出租人同意有转租获利的权利承租人的义务,包括以下几个方面1有按期交纳租金的义务2有按约定用途合理使用房屋,不得私自转租、转让他人的义务3有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务4有遵守有关国家政府法规和物业管理规定的义务第四节租户关系管理实际上就是客户关系管理CRM在经营性物业租赁管理中的实际应用(了解)CRM的作用1.整合客户、企业和员工资源,优化业务流程2.提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力,3.提高企业销售收入4.改善企业服务、提高客户满意度
二、租赁管理中的租户关系管理在租赁管理中实施CRM主要涉及以下一些方面的工作内容1.建立详细的租户档案、2.租赁期内的服务、3.租金缴交的管理、4.数据统计与分析、5.个性化服务第七章成本管理第一节物业管理中的成本及其分类
一、物业管理中的成本(掌握)一成本的含义物业管理企业的成本,是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出二物业管理成本由以下两个部分构成营业成本、期间费用或经营管理费用1.营业成本营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等1直接人工费,包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等2直接材料费,包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料3间接费用,包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、租赁费、财产保险费、保安费、绿化维护费……等费用2.期间费用或经营管理费用属于某一会计期间耗用的费用期间费用或经营管理费用包括管理费用、财务费用三划清营业成本与期间费用的界限成本是在收益实现后即得到补偿,期间费用则计入当期损益
二、物业管理成本的分类(掌握)一按照经济性质分类,通常可以将物业管理企业发生的成本分为以下七个要素1外购材料、2工资、3职工福利费、4折旧费、5利息支出、6税金、7其他支出这有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平二按照经济用途划分可分为营业成本、期间费用或经营管理费用这有助于揭示物业管理成本升降的原因,从而可为降低成本,加强成本管理指明方向三按照与业务量的关系划分可将成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本对于分析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用这种成本划分方式,还有利于进行物业经营管理的预测与决策四按照计算依据不同划分,可以有1目标成本、2定额成本、3计划成本、4实际成本这对于物业管理企业正确看待成本支出,加强成本的核算和管理,具有十分重要的意义五按照与决策的关系划分,可将成本分为边际成本、差异成本和机会成本等有助于选择最优方案,提高企业经营管理服务的经济效应有十分重要的意义第二节成本估算方法
一、成本估算的内容物业管理服务成本,主要包括有人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用(九项)包干制物业服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费、物业管理企业的利润酬金制下预收的物业服务资金包括物业管理服务支出、物业管理企业酬金目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式,有包干制和酬金制两种形式
二、主要成本项目的估算方法(掌握)人工费的估算包括基本工资、社会保险费、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等福利基金14%、工会基金2%、教育经费
1.5%共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用保安费估算由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用固定资产折旧费估算(固定资产平均折旧年限一般为5年)保险费估算物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支,第三节成本预算
一、成本预算的意义与要求一成本预算的概念与意义成本预算也称成本计划,它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上二成本预算的基本要求(熟悉)成本预算必须遵循以下基本要求
1、必须同其他预算相协调.
2、要以各项定额为基础.
3、应有相应的技术、经济措施保证.
4、要全面权衡,提高资金使用效益.
5、既要符合实际,又要适当留有余地
二、成本预算的编制方法(熟悉)物业管理企业编制成本预算的方法主要有固定预算、弹性预算、零基预算、滚动预算和概率预算固定预算又称静态运算,这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法,其假设前提是1现有的业务活动是企业必需的;2原有的各项开支都是合理的;3增加费用预算是值得的固定预算的主要特点是具有相对固定性,通常每年编制一次固定预算是传统的预算编制方法,特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用其优点集中表现为编制简单,预算的编制成本较低;此外,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受这一方法的缺点为没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性二弹性预算弹性预算又称变动预算,是指在成本习性分析的基础上,以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据,按照预算期可预见的各种业务量水平,分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额,并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法这种预算随着物业经营管理活动水平的不同可以作相应的调控,具有伸缩性,因而称为弹性预算它主要适用于弹性成本预算和弹性利润的预算而弹性成本预算主要指生产费用弹性预算和管理费用弹性预算编制弹性成本费用预算的主要方法一般有两种1列表法2公式法三零基预算主要用于政府部门和以微利为特征的物业管理行业四滚动预算和概率预算1.滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
2.概率预算编制方法是1确定预算编制所涉及的每一变量2确定每一变量的变化范围及其可能性3计算各变量不同“组合”的联合概率4对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
三、成本预算的编制程序(熟悉)各物业管理企业常用的预算编制方式为“二下一上式”成本预算的编制程序1收集和整理有关资料2对预算期成本指标进行预测3根据企业部门特点编制成本预算三不同成本的预算编制1.营业成本预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本2.管理费用预算,编制管理费用预算的最佳方法为零基预算管理费用预算是财务预算的重要组成部分它涵盖了物业管理企业在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等3.财务费用预算财务费用预算是物业管理企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等第四节成本控制
一、成本控制的含义与分类一成本控制的含义物业管理成本控制具有三层含义一是对目标成本本身的控制;二是对目标成本完成的控制和过程的监督;三是在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向二成本控制的分类1.按控制的时间特征分类可分为事先控制、事中控制和事后控制2.按控制的机制分类前馈性控制、防护性控制(都属于事先控制)、反馈性控制(事中或事后控制)
二、成本控制的原则与程序一成本控制的原则(了解)有效的成本控制都应遵循以下一些原则1.全面控制原则、2.讲求经济效益原则、3.责权利相结合原则、4.例外管理原则二成本控制的程序一般由五个步骤组成(了解)1.确定控制标准2.执行控制标准、3.分析相关差异、4.纠正成本偏差、5.进行考核奖罚在物业管理企业,成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定
三、成本控制的组织体系(了解)一成本控制责任中心的建立,责任中心一般分为两类成本中心、费用中心1.成本中心这些成本中心通常只发生成本,而不会直接形成收入一般来说,物业管理企业的业务部门,如保洁部门、保安部门、工程管理部门等是成本中心,2.费用中心凡不直接参与提供物业管理服务的部门,通常都设置为费用中心一般是物业管理企业的各个职能部门,如总经理室、人事部门等二成本控制责任中心的业绩考评考核物业管理企业成本费用控制中心业绩的指标有两类,一类是经济效益指标,一类是服务质量指标其中,经济效益指标是成本费用降低额和成本费用降低率考核物业管理企业成本费用控制中心服务质量的定量指标,主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等物业增值率是最具综合性的服务质量评价指标
四、成本的日常管理(熟悉)1利用物业管理周期理论进行成本控制、2严格实施预算的凭证控制、3建立健全费用开支与报销审批制度第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型
一、合同的概念合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议《中华人民共和国合同法》规定任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则
二、物业管理活动中主要的合同类型熟悉根据合同的作用以及合同主体的不同,可以将合同归为以下几种类型1物业建设单位在开发过程中所订立的合同2前期物业服务合同与物业服务合同3业主所签订的与物业管理活动有关的合同4物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
三、物业管理合同的构成要素,其构成要素主要由如下部分构成1物业描述,2合同期限,3管理者的责任,4业主的目标,5管理者的权力范围,6物业经营管理服务报告的内容要求,7服务费用及支付方式,8成本分配与使用第二节物业服务合同
一、物业服务合同的类型(掌握)前期物业服务合同、物业服务合同一前期物业服务合同具有以下特征1.由建设单位和物业管理企业签订、2.具有过渡性、3.是要式合同、二物业服务合同客体是一致的,委托事项是物业管理服务活动前期物业服务合同物业服务合同合同主体新建房屋开发商、开发商选聘的物业管理服务企业业主大会(业主委员会)、选聘的物业管理服务企业签订时间甲方销售房屋签订合同时签订一般在业主委员会后成立三个月最迟不超过六个月合同有效期限从签订之日到业主委员会选聘的新的物业管理服务企业签订物业服务合同执行时止合同约定的有效期限由双方协商
二、物业服务合同具有如下的法律特征(本特征是按委托合同的特征,不必记忆)
1、订立以当事人相互信任为前提,
2、是有偿的,
3、既是诺成性合同又是双务合同,
4、是劳务合同
三、物业服务合同应当具备以下10项主要内容(掌握)1.物业基本情况 2.委托服务事项 3.双方的权利义务 4.物业服务要求和标准5.物业服务费用和维修费用 6.专项维修基金的管理和使用 7.物业管理用房 8.物业经营管理、9.委托服务期限 10.违约责任委托服务事项(12项)委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容主要包括1房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,2共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,4公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理5附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,6公共环境卫生,7交通与车辆停放秩序的管理,8维护公共秩序、小区安全9物业装饰装修管理服10专项维修基金的代管服务11物业档案资料的管理12其他委托事项
四、物业服务合同的签订要点(掌握)1“宜细不宜粗”的原则、2不应有无偿无限期的承诺、3实事求是留有余地、4明确界定违约责任与处理方式第三节招标投标阶段的合同管理物业管理招投标的原则就要对所有参加投标者实行“公开、公平、公正、合理”的原则物业管理招投标的特点1.早期介入;2.阶段性物业管理招标方式公开招标、邀请招标、协议招标三种方式物业管理招标一般程序有12步骤(了解)1.成立招标领导小组2.编制招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等3.向社会发布招标公告4.投标单位的资质审查5.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6.组织投标单位踏勘现场并答疑7.成立评标委员会,制定评标标准、定标办法8.收取投标书9.开标与标书评阅10.组织答辩会,评标定标11.发出中标通知书12.与中标单位签订物业服务合同招标书主要内容有1拟招标的物业基本情况、2物业管理的内容与要求、3对招标的有关说明、4物业管理考核标准与奖罚措施
三、物业管理投标一物业管理投标一般程序七步骤1.获取招标信息,决策是否参与投标2.报送投标申请,接受资格审查3.获取与熟悉招标文件并考察物业现场4.投标决策与编制投标书5.报送投标书6.参加开标及答辩会7.中标与签订物业服务合同二投标书的编制1.投标单位的概况简介、2.分析投标物业的管理要点、3.概述投标单位拟采取的管理策略、4.详述物业管理的实施计划、5.有关附件及说明三物业管理服务费用的测算物业管理的服务收费从总体上讲,有政府定价,政府指导价和经营者定价三种
四、物业管理企业投标的关键事项一决定参与投标的关键因素(了解)1项目区域、规模符合企业发展规划;2项目类型符合企业确定的目标客户;3常规预测盈利;4项目风险在企业承受范围内;5项目委托方具有独立法人资格和经济实力;6本企业具备人力资源支出体系二投标过程中六项关键环节1确定管理项目的整体思路,包括项目工作重点及应对措施;2确定物业管理费价位,这是投标工作最难把握和最重要的因素之一;3准确的物业管理年度收支测算;4物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺;5管理架构、管理机制和主要负责人员;6正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现第四节风险管理理论所谓“风险”,是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和风险具有以下特征1负面性2不确定性3可测性二风险的类型(了解)从物业管理的需要来说,主要介绍下列几种分类1.按损失的性质来划分纯粹风险与投机风险2.按风险的对象来划分财产风险、责任风险及人身风险3.按风险发生的原因来划分自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险4.按风险影响程度和内容来划分基本风险与特殊风险纯粹风险是指只有损失机会而无获利机会的风险;而投机风险是指既有损失机会,也有获利可能的风险基本风险是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险,这种风险从本质上不易防止特殊风险是指影响个人或企业的某项特定的风险三风险成本(了解)包括以下三个内容1防范、分散或转移风险的费用;2风险所带来的损失及处理费用;3风险的社会成本风险管理指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失风险管理的目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险,保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的风险管理的整个过程可以分成以下四个步骤
1、风险识别、2.风险评估、3.风险控制、4.风险调整风险识别的方法问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设施设备的自检、企业内外专家咨询风险控制所采取的措施和手段回避、自担或保留、预防与抑制、转移风险处理的两大工具为控制法、财务法第五节保险与物业保险一保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故,通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式保险的特征有冒险性、科学性、合同性、负债性、相互性、广泛性、保障性、金融性科学性是以大数法则和概率论为依据保险的一般原则1.诚信原则、2.可保利益的原则、3.近因原则、4.比例分摊原则近因原则是指促使风险损失的最直接的原因,有两个以上的原因的,则最先发生的原因为近因一保险合同的定义及法律特征保险合同是经济合同的一种,是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议保险合同除了一般经济合同所共有特征以外,还有其独特的法律特征,具体如下
1、是一种要式合同、2.是一种附合合同、3.是双务有偿合同、4.是射幸合同保险合同的主体可分为保险当事人、保险合同的关系人两大类1.保险当事人1保险人保险公司、2投保人、3被保险人2.保险合同的关系人1受益人、2保险代理人、3保险经纪人保险经纪人的法律地位与保险代理人截然不同,三保险合同主要当事人的义务投保人的义务1如实告知义务2“危险增加”通知义务3出险通知义务4防灾减损的义务5及时交付保费的义务2.保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失四保险合同的一般内容保险合同一般应载明以下主要内容1当事人的姓名地址2保险标的3保险金额4保险责任范围5除外责任6保费7保险期间8违约责任五保险单保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据,是标准化的保险合同索赔,按照合同向保险人要求给予经济补偿或给付保险金的行为索赔时效,在我国,索赔期限通常规定为一年,也有超过一年的
三、物业保险的目的分散意外损失、利于善后工作
四、物业保险的主要险种保险的种类很多,但物业管理工作中经常涉及的主要有以下三类财产保险、雇主责任保险和公众责任保险物业管理中涉及到的财产保险主要是物业火灾险,火灾险仅承保三种危险火灾、闪电、爆炸其余保险如地震、洪水、空中坠物等均视为火灾险的附加险4火灾保险的费率计算方法有分类法和表定法两种我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险三类,其中又分为六级工业险,五级仓储险及五级普通险2.物业火险的投保范围物业火险投保范围有两种一种是建筑结构火险,另一种是建筑内物件火险对物业除了保火险外,通常对其他的风险,如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买一个物业财产的综合险雇主责任保险的扩展责任1附加医药费保险、2附加第三者责任险三公众责任保险公众责任保险,主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失,依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任它是一种无形财产保险,它承保的是投保人的损害赔偿责任,没有实际标的1.保险责任公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内,在保险地点发生的,由被保险人的侵权行为造成的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用这里要注意的几点是1保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任;2被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡,不包括受害人的精神伤害;3公共责任保险直接保险的对象是被保险人,受害人无权直接向保险人索赔;4有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用2.除外责任公共责任保险的除外责任,可以分为三个方面1绝对除外责任2公众责任不能保3可以附加承保的除外责任
五、物业管理中的投保决策物业管理企业为了能正确地投保,必须遵循一定的决策步骤,其基本步骤如下1.详细调查、2.确定所需的保险、3.保险金额和保险费的确定、4.选择保险公司、5.分析保单条款第九章 财务管理与绩效评价第一节财务管理概述
一、财务管理对象熟悉财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理,企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面一企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节二企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系,包括与所有者、债权人、债务人、内部各单位、职工、国家机关之间的财务关系
二、财务管理目标熟悉财务管理目标又称理财目标,是指企业进行财务活动所要达到的目的,是评价企业财务活动是否合理、有效的标准财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向,是物业管理企业经营管理成功的前提一般来讲,财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面一财务管理总体目标最具代表性的财务管理总体目标的提法有利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化利润最大化存在的问题没有考虑资金的时间价值、忽略了风险因素、影响企业的良好形象、导致企业缺乏持久的增长能力资本利润率又称净资产收益率,是企业净利润与资本即净资产或所有者权益的比率,用以反映企业运用资本获得利润的能力每股利润也称每股盈余或权益资本净利率,是税后净利润与普通股股数的对比数企业价值最大化或股东财富最大化的优点考虑了风险和资金的时间价值因素,有利于制约企业追求短期利益行为的倾向二财务管理具体目标.财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面筹资管理目标、投资管理目标、利润分配管理目标企业筹资管理目标,是在满足物业经营管理所需资金的前提下,以较低的筹资成本和较小的筹资风险,获取同样多的资金企业投资管理目标,是以较低的投资风险与投资投放和使用,获取同样多或较多的投资收益,也就是取得投资效益的最大化利润分配管理目标,合理确定利润的留存比例以及分配形式,以提高企业的潜在收益能力,从而提高企业的总价值
三、财务管理的内容熟悉财务管理的基本内容可概括为如下方面筹资决策、投资决策、利润分配决策
四、财务管理的手段要逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主,并将网络财务融入到企业资源规划系统ERP中网络财务是以互联网、内部网以及电子商务为背景的在线理财活动第二节财务报告分析
一、财务报告的构成与内容(了解)企业负责人要对本企业财务报告的真实性、完整性负责财务报告分为年度、半年度、季度、月度财务报告企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分会计报表又称财务报表,一套完整的会计报表通常由主表和附表组成主表即企业在会计期末编制的主要会计报表,包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表其中,前三张报表是企业的基本财务报表这几张报表相互结合,全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分资产负债表可用于评价物业管理企业偿债能力的强弱利润表可以了解一定时期企业的盈亏状况;企业盈亏的原因及构成;有助于评估企业的获利能力财务情况说明书一般包括企业生产经营的基本情况;利润实现和分配情况;资金增减和周转情况;对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项
二、财务报告分析的概念与形式一财务报告分析的概念与特征财务报告分析具有三个特征拓展性、判断性、依耐性二财务报告分析的主要形式(了解)1.根据分析的主体不同,财务报告分析可分为内部分析与外部分析2.根据分析的内容和范围的不同,财务报告分析可分为全面分析与专题分析3.从分析资料角度划分,可分为财务报表分析与内部报表分析4.从分析的时期和目的角度划分,可分为趋势分析、现状分析、潜力分析
三、财务报告分析的主要方法(了解)
1、比率分析法(最基本)、
2、比较分析法(最常用)比率分析法包括相关比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法比较分析法有横向比较法、纵向比较法
四、财务报告分析的一般过程(了解)财务报告分析工作,一般应当按照以下步骤进行准备阶段、实施阶段、报告阶段准备阶段主要由以下四个步骤组成明确分析目的、确立分析标准、制定分析计划、搜索整理分析资料实施阶段包括以下三个步骤报告整体分析、财务指标分析、基本因素分析报告阶段可分为三个步骤得出分析结论、提出可行的措施建议、编写财务报告分析报告第三节物业管理绩效评价
一、物业管理绩效评价的概念与意义一绩效与物业管理绩效物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面物业管理企业绩效,是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩二物业管理绩效评价及其意义1.物业管理绩效评价的概念物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法,采用特定的指标体系,依照统一的评价标准,按照一定的程序,通过定量和定性的分析,对物业管理企业含物业资产管理项目,下同在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩,作出客观、公正和准确的综合评判活动2.物业管理绩效评价的特点物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象,以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点,以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据,
二、物业管理绩效评价的类型物业管理绩效评价的类型有以下几种政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价政府评价包括例行评价和特定评价例行评价重点是国务院和地方人民政府确定的重点企业、国家控股重要企业、列入试点的企业集团及对本地区、本行业有重大影响的国有大中型企业特定评价对象包括承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业、领导班子换届或主要领导变动的企业、发生重大损失或造成严重社会影响的企业、连续三年以上亏损的企业等
三、物业管理绩效评价的基本要素物业管理绩效评价有三个基本要素,即评价指标、评价标准和评价方法,这是评价活动得以开展的重要条件
四、物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成一物业管理绩效评价的基本指标有八项,其主要内容如下1.财务效益状况指标净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率2.资产营运状况指标总资产周转率、流动资产周转率3.偿债能力状况指标资产负债率、利息保障倍数1资产负债率该指标是衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,比较保守一般为不高于50%,国际上公认60%比较好2利息保障倍数指标越高,表明企业的债务偿还越有保证4.发展能力状况指标营业增长率、资本积累率二物业管理绩效评价的修正指标具体由十六项计量指标构成其主要内容如下1.财务效益状况修正指标主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率1主营业务利润率反映企业主营业务的获利能力,是评价企业经营效益的指标2盈余现金保障倍数该指标越大,表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大真实反映企业盈余的质量3成本费用利润率越高,表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小,企业成本费用控制得越好,企业的获利能力越强2.资产营运状况修正指标应收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率1应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度,即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数2不良资产比率该指标越小越好,零是最优水平3资产损失比率该指标表明企业资产损失的严重程度,从企业资产质量的角度,揭示了企业的管理状况3.偿债能力状况修正指标流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率1流动比率率衡量企业短期债务偿还能力,反映企业偿债能力的强弱该指标越高,表明企业流动资产流转越快,偿还流动负债的能力越强国际上公认标准比率为200%,我国较好的比率为150%左右2速动比率衡量企业的短期偿债能力,反映企业流动资产变现能力的强弱该指标越高,表明企业偿还流动负债的能力越强,一般保持在100%的水平比较好,国际上公认的标准比率为100%,我国目前较好的比率在90%左右4.发展能力状况修正指标总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率三物业管理绩效评价评议指标具体内容如下经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平、在岗员工素质状况、服务硬环境、发展创新能力、经营发展策略、综合社会贡献计量指标权重为80%,非计量指标权重为20%
五、物业管理绩效评价的标准(熟悉)一般地,企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类一定量指标标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值,每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次,分别表示优、良、中、低、差五种水平其中优秀值表示行业的最高水平;良好值表示行业的较高水平;平均值表示行业的总体平均水平;较低值表示行业的较低水平;较差值表示行业的最低水平定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数,客观反映各档次评价标准值所代表的水平,用来计算指标实际值对应于五档标准值的得分,每一档次的标准值,都有相应的标准系数与之相对应标准系数用介于0~1之间的数值表示,具体规定如下
①优秀值及以上的标准系数为1;
②良好值及以上的标准系数为0.8;
③平均值及以上的标准系数为0.6;
④较低值及以上的标准系数为0.4;
⑤较差值及以上的标准系数为0.2;
⑥较差值以下的标准系数为0二定性指标评议参考标准定性指标参考评价标准,包括每项指标具体的含义、内容和范围,以及应达到的相应水平或程度,从高到低分A、B、C、D、E五个等级其中,A表示优秀水平,B表示良好水平,C表示一般水平,D表示较低水平,E表示较差水平
六、物业管理绩效评价结果与报告(熟悉)一物业管理绩效评价的结果表达方式以最终得分和“PR’PerformanceRating加注评价类型及评价级别表示,并据此编制评价报告评价结果类型包括优A、良B、中C、低D、差E五类,每项类型再用“+”号和“一”号进一步划分成不同的级别比如“PRA”,“PRB”’,“PRC-,’等评价结果五种类型优A、良B、中C、低D、差E的资格界限是优A综合评价得分达到85分以上含85分;良B综合评价得分达到70~85分含70分;中C综合评价得分达到50~70分含50分;低D综合评价得分在40~50分含40分;差E综合评价得分在40分以下第四节绩效评价的主要方法绩效评价的主要方法有功效系数法(主要方法)、综合分析判断法、定量和定性相结合计分法企业绩效评价的计分方法分为基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以及定量和定性相结合计分方法具体考核的内容,由不少于5人评议人员参与评价具体编写评价报告正文时,应注意以下几点第一,评价报告要求语言简洁规范,思路清晰,必要时可以应用图表进行分析对比,字数要控制在3000字左右第二,分析要切中要害、突出重点第三,评价结论应依据充分,表达准确,避免用含混不清、容易产生歧义的文字来描述第四,对因特殊因素影响而未按分数线评定等级的企业,应在评价报告中予以说明第五,要有明确的评价结果和评价结论,评价报告内容要维护企业的商业秘密第五节物业管理报告
一、物业管理报告及其类型(掌握)一按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户、高层次管理者、投资者或董事会提交的物业管理报告三种类型二按照物业经营管理者提交报告的期间不同分类按照物业经营管理者提交报告的期间报告期不同,可以把物业管理报告分为月度、季度、半年度和年度物业管理报告几种类型
二、物业管理报告的构成与内容(掌握)其基本构成由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成
三、编写物业管理报告的注意事项(熟悉)一突出重点、兼顾一般;二注重时效、真实可靠;三报告清楚、文字简练向居住物业业主、租户公布的物业管理报告,则通常要求每季度或每半年在物业管理企业的经营场所或办公地点公布一次向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告、收益性物业的物业管理报告通常都需要每月公布或提交一次第十章 写字楼物业经营管理第一节写字楼及写字楼物业管理
一、写字楼物业的特点,主要集中在以下几个方面
1、所处区位好,规模大、2.多为现代化的高层建筑、3.功能齐全、配套设施完善、4.多由专业物业管理企业管理5.保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
二、影响写字楼分类的因素(了解)
1、按照写字楼的使用方式不同,可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼
2、按照写字楼物业所具备的功能差异,可将写字楼分为1单纯型写字楼、2商住型写字楼、3综合型写字楼但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型下面就这些影响写字楼物业分类的因素如下1.位置2.交通方便性3.声望或形象
4、建筑形式5.大堂6.电梯7.走廊8.写字楼室内空间布置9.为租户提供的服务10.建筑设备系统11.物业管理水平12.租户类型目前,写字楼市场流行两大评定标准,即甲级写字楼和5A写字楼
三、写字楼物业管理的目标一宏观目标通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标二常规目标写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体,互相渗透1.经营目标收益部分使用率最大化2.管理目标物业资产保值率和升值率最大化3.服务目标物业所有人与使用人满意率最大化三微观目标写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》,其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求,分别为基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益
四、写字楼物业管理的工作模式(熟悉)都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心1.物业发展目标 2.物业管理目标 3.租户管理4.租务市场管理 5.租赁期间管理 6.人事管理7.建筑物管理 8.财务管理 9.经营状况评估
五、写字楼物业管理的内容(熟悉)写字楼物业管理的工作内容,包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等
六、写字楼管理中的策略(了解)策略是实现目标的方法为了更顺利的达成写字楼的物业管理目标,以下若干工作策略是应该注意的1分阶段提供物业管理服务,清楚界定服务范围2确保提供“合同服务”,适时提供“超值服务”3合理保证非收益部分的使用需要工作+进餐+休息,是写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为,第二节写字楼租赁管理
一、写字楼的租户选择(熟悉)考虑的主要准则是租户的商业信誉和财务状况;所需面积大小;需要提供的物业管理服务
二、写字楼租金的确定与调整(掌握)物业经营管理企业在确定写字楼租金时,一般要认真考虑以下三个方面的因素
1、计算可出租或可使用面积、
2、基础租金与市场租金、
3、出租单元的面积规划和室内装修、租金的调整一般基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
三、写字楼的租约制定(熟悉)通常情况下,业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约,业主和潜在的租户可在这个基础上,针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判,以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约一租赁合约中的标准条款由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间,在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款当租期很长时,也可规定每2年或3年将租金调整一次,有时规定租金可以按消费者价格指数调整当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫“净租”;采用“净租”方式时,代收代缴费用覆盖的内容越多,基础租金就越低,因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用二折让优惠和租户权利的授予折让优惠是业主给租户提供的一种优惠,用以吸引潜在的租户折让优惠的具体做法很多,如给新人住的租户一个免租期、为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租户支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金、或对租户人住前的装修投资提供资金帮助等另外的折让优惠,可能会体现在租约续期的有关条款上然而,业主不愿在租约期满时赋予租户过多的权利这里主要有两个方面的原因首先,期限较长的租约所规定的租金,在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化,尽管有租金定期调整的条款在发挥作用,但实际租金常常低于市场租金;另外,在租约期满时赋予租户一定的权利,也并不能保证其继续承租第三节写字楼安全与风险管理
一、写字楼安全管理(了解)一工程安全加强对写字楼物业工程安全的管理,需要注意以下几个方面1全面建立确保“十供”的管理理念2制订全年度大、中、小修计划3编制《工程技术工作规程》4建立“设备档案”5建立《设备状态月报》二消防安全高层建筑消防安全的一个显著特点,就是火势蔓延极为迅猛主要原因众多的竖向管井、热压差的作用、受风压的影响高层写字楼还有一个显著的特点,就是夜间人走楼空,白天留下的隐患往往在夜间爆发有效发挥自动消防系统的功能,就成为高层写字楼消防安全工作的核心三治安安全主要任务是疏导和控制1.写字楼交通流线的管理,可遵循三个原则1分流原则、2层次原则、3简捷原则2.对进、出和在大厦内滞留的人员、车辆的控制一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况,掌握楼内重点要害部位二是定期检查办公楼的安全设施,检查承租各单位安全治保措施落实情况,对监控设施经常进行维修、保养,监控室要24小时有人监控三是对写字楼车库、地下室、电梯间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范,发现问题,及时处理四是对写字楼周围坚持24小时巡逻制度,对外来办事人员实行验证登记制度四应急预案写字楼物业管理部门应制定必要的应急预案,主要包括如下方面供电中断应急预案;供水中断应急预案;燃气泄漏应急预案;“三电”信号中断应急预案;垂直运输事故应急预案;防火应急预案;防水应急预案;防盗应急预案;防毒应急预案;防爆应急预案;防疫应急预案;防震应急预案
二、写字楼风险管理(了解)一写字楼物业风险的识别1.风险识别的作用风险识别是风险管理的基础通过风险识别,可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来,是制定风险应对计划的依据2.写字楼物业管理风险的特点全员性、全期性、动态性3.写字楼物业管理风险的种类1工程隐患风险;2设备运行风险;3消防防范风险;4保安防范风险;5自然灾害风险二写字楼物业风险的应对1.风险应对程序2.风险应对计划写字楼物业的风险应对计划应尽可能详细,风险应对计划一般应包括如下内容1已识别的风险及其风险特征描述;2风险承受主体及相应的责任分配;3定性和定量风险分析过程的结果;4对某一具体风险经过分析接受的风险应对措施;5风险策略实施后,预期的残余风险水平;6用于执行选定的风险应对策略的具体行动计划;7应对措施的预算和时间;8意外事故应急计划和反馈计划3.风险应对策略风险应对策略一般应包括风险回避、风险转移、风险减轻、风险承担、风险分担和应急措施
三、写字楼的物业保险为了抵御这种突发事件给物业带来的财务风险,业主或其委托的物业管理企业通常要作出综合保险安排写字楼物业的业主、物业管理企业和租户都要参加保险,以保障其自身的利益和其他与物业有关方面的利益写字楼物业投保的最大特点是保险费是物业运营成本的一部分,且这部分费用最终要转嫁到租户身上第四节写字楼物业管理企业的选择与评价
一、选择物业管理企业的标准包括(熟悉)能否令业主满意、专业服务的水平、向业主提供信息的能力、管理计划
二、物业管理工作的评价对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑与租户有良好的沟通;及时收取租金;及时处理租户的投诉;达到了出租率目标;物业维修状况良好;经营费用没突破事先的预算;及时提供有关物业报告;为业主的利益主动提出建议;对业主的批评或建议反应迅速
三、写字楼物业经营管理的绩效评价(掌握)写字楼物业经营管理的绩效评价,可归纳出绩效评价的三项主要指标服务满意度、物业经济指标、物业品牌化一服务满意度主要有六个方面服务效率;服务态度;服务质量服务制度;服务程序;服务标准前三项属于“硬水平”,主要体现业主对物业管理服务的满意度;后三项属于“软水平”,主要体现员工对物业管理领导的满意度二物业经济指标包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等物业管理方面绩效的主要指标,包括出租率、租金拖欠和坏账情况,以及租约续签、扩签、新签、退签等指标第十一章 零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类
三、零售商业物业经营管理的内容熟悉零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业零售商业物业的经营管理工作,主要分为六个模块
1、招商及承租户组合、
2、零售技术、
3、物业维护、
4、营销、
5、保险及风险管理、
6、财务管理零售技术物业管理师必须有基本的零售技术如1商品选择,2选项范围,3商品盘存,4橱窗陈设,5商品内部陈设营销计划营销计划的主要重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、策略和手段等内容保险及风险管理其中一项最简明的风险管理方法,是确保灾害不会发生,不出租给会造成危险的承租户财务管理影响购物中心价值的外部因素,包括了社会、经济、政治、自然、空间利用、租金收益管理及节流的方法,管理水平的高低也能够影响购物中心的价值
四、零售商业物业经营管理的类型熟悉按照管理层面的不同,零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次一策略与运行管理策略与运行管理是零售商业物业经营管理的更高层次,是零售商业物业经营管理的核心内容二现场管理对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护,以及为租户提供日常的管理和服务,是对物业“硬件”的管理现场管理有如下几种类型1.按管理组织形式不同分类采用“门里门外”的做法,门里面小物业、门外面大物业2.按专业和分包形式的不同进行分类第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理
一、选址与规划零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素
二、经营与运作的相关经济学原理(掌握)零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论中心地理论消费者在购物活动中也是要追求效用最大化的,因此通常在一次购物中会购买多种不同的商品,这样可以节约购物成本包括交通成本、时间成本等同类零售店聚集理论只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异,销售同种商品的零售店可以稳定地共存需求的外部效应需求的外部效应流是单方向的,即从主力店流向普通商店,而不是相反主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用,因此它们通常能够在租金上得到很高的折扣优惠,这种价格歧视是零售商业物业的一个重要特征在零售商业物业的经营中应用上述理论,形成了许多操作性很强的策略,下面举其中的几个例子1.租户组合应实现多样化、2.引入主力店以带来大量客流、3.空间安排实现相互促进效应第三节零售商业物业的租赁管理(熟悉)零售商业物业的租赁管理的内容包括租户选择、租金确定与调整、租约制定制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容,其目的是实现物业收益的最大化
一、租户选择声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务
二、租金确定与调整一基础租金基础租金又称最低租金,常以每月每平方米为基础计算基础租金是业主获取的、与租户经营业绩营业额不相关的一个最低收入二百分比租金当收取百分比租金时,业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果百分比租金通常以年总营业额为基础计算,但具体可以按月或季度支付由于该类租金以零售商的营业额为基数,其数量可能在每个月之间有较大的波动,所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分三代收代缴费用和净租约许多租户喜欢净租的形式,也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付净租的形式一般有以下几种1租户仅按比例分摊与物业有关的税项;2租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费;3所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用四租金的调整租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率租金调整条款一般仅对基本租金有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定对于主要租户一般每5年调整一次,次要租户可每年调整一次
三、租约制定,要对下述的几个特殊问题做出具体规定
1、关于每一独立承租单元的用途、2.限制经营内容相似的租户、3.限制租户在一定地域范围内重复设店、4.营业时间、5.公用面积的维护、6.广告、标志和图形、7.折让优惠、8.其他条款第四节零售商业物业的现场管理(熟悉)
一、策略与计划零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素主要有正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算等方面的因素在这三个方面的工作中,策略是基础,计划是前提,费用是根本一现场管理策略1.经营策略针对不同的零售商业物业,物业管理企业需要不同的经营策略就中高档项目而言,经营策略主要包括1树立品牌形象,参与市场竞争2与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟3必要的经济回报2.管理策略管理模式、管理承诺、管理期限二现场管理计划完善的零售商业物业现场管理计划应当包括机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分为保证项目的正常开业,前期需要一定的开办费用开办费的计算应把握两点一是不漏项,二是不虚报
三、管理目标现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所,为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务在具体实践中可将其具体化为“六统一”,即统一的店面管理、统一的店面形象管理、统一的员工管理、统一的安全管理、统一的承接租赁管理、统一的物价质检管理第五节风险与安全管理(了解)
一、零售商业物业管理的风险及其防护一风险种类及特点管理模式风险、产权与管理权相分离风险、管理范围不确定风险、垫款风险、突发事件风险1.管理模式风险成立子公司是目前最稳妥的办法子公司是独立法人,独立承担民事责任,除了子公司之外的其他形式都属于非法人机构,不承担民事责任,项目一旦发生问题,物业管理企业难逃干系2.产权与管理权相分离风险投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有以下三种1完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份;2将大部分产权出售,成为小股东;3全部出售套现二风险防护建立风险防范机制、把握重要环节
二、零售商业物业管理中的安全管理零售商业物业管理中的安全管理,可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面第十二章物业经营管理的未来发展第一节房地产组合投资管理
一、房地产组合投资管理的概念一组合投资管理管理是指对一个经济单位所拥有的资源——人力资源、金融资源、物资资源和信息资源等以有效的方式进行计划、组织、领导和控制,实现预定目标的行为过程组合投资管理属于后一种,是指投资管理者按照投资方针和政策,在投资分析的基础上,将投资资金用于购置多种资产,形成投资组合,并对投资组合进行动态监控、调整,以期获得预定收益的行为组合投资管理包含三个要素管理对象、管理者与管理方法在三要素中,管理者是第一位的,其余两要素则处于从属地位二房地产组合投资管理房地产组合投资管理,即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程房地产组合投资管理的主要工作包括与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制定并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,客户报告与现金管理等
二、组合投资管理的内容与步骤(熟悉)通常,组合投资管理工作包括如下五个步骤制订投资方针和政策、投资分析、构建投资组合、投资组合的调整、投资组合绩效评估
三、组合投资理论在房地产领域的应用(了解),组合投资理论在房地产投资决策中的应用步骤是1投资者确定投资目标和准则,投资的计划和措施2检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则3用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目4要进行合约的初步谈判,商定所选资产的购置条件5详细可行性研究,要在经济周期和市场周期的背景中预测出租率、租金率、经营成本和资本成本6选择合理的融资与税收结构,以便做出更好的资金安排7将预测数据用于分析投资的折现后现金流,进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响8进行谈判,安排物业的交接事宜9根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果,制定投资战略,并据此对购置的房地产进行管理,如在预期市场将处于复苏阶段的时候,逐步上调租金或更新短期合约10在合适的市场时点做出处置物业的决策,同时安排下一步的投资事宜这时,投资者就完成了一个完整的投资生命周期并改变了其投资组合第二节大型企业物业资产管理
一、企业物业资产及其管理(熟悉)一企业物业资产企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产在企业资产负债表中,物业资产包括以下六类细目1建筑物2在建工程3土地4租赁费用5自然资源6其他对企业而言,物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面
二、大型企业物业资产管理(熟悉)通常,大型企业物业资产管理包括如下内容一编制企业物业资产清单二设定管理目标三控制成本四适时处置资产并获得收入五进行多样化的物业投资六结合企业主营业务选择物业占用形式七建立合理的物业资产管理机构八明确物业管理师的责任通常,企业物业资产管理涉及三个领域的活动1购置或剥离物业资产、2财务、3管理人员职能九审慎选择物业资产管理顾问
三、企业物业资产管理信息系统信息技术的发展给物业资产管理提供了便捷的工具现在,国外很多企业采用物业资产管理的专业软件,极大地提高了物业资产管理的效率第三节设施管理
一、基本概念设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”
二、设施经理与设施管理的主要内容(熟悉)一设施经理通常,设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类那些非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动,如保安和清洁卫生等而职业性工作则属战略层次上的工作,如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等二设施管理涉及的主要问题1所有权的费用2生命周期内的花费3服务的融合4运作和维护的设计5委托的责任6费用的时效性7提高工作效率8生活质量9设施的冗余和灵活性10作为资产的设施11设施管理的商业职能12设施管理是一个连续的系统13服务四全面质量管理在设施管理中的应用,是由质量的五大支柱构成1质量服务从用户服务开始,只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何2必须承诺不断进步3必须愿意并能够接受评价与评价自身4必须授权给雇员,必须让他们承担责任,必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作5质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场
三、设施管理在我国的发展现状(熟悉)我国的物业设施管理同国外比较,还相当滞后这主要表现在第一是观念上的落后第二是服务的对象不明,第三是国内物业设施管理的技术含量不高第四是人才严重匮乏
四、设施管理的发展设施管理正在趋向于国际化第四节不良物业资产管理
一、不良资产与不良物业资产(熟悉)一不良资产,从财务分析的角度来看,不良资产包括以下内容1以应收账款、2以存货、3以短期投资、长期投资、4以固定资产和在建工程、5以无形资产、6以开办费、待摊费用、7因其他原因形成的不良资产二不良物业资产作为不良资产的组成部分之一,本节述及的不良物业资产也有多种表现形式具体包括1房地产不良贷款;2金融机构直接投资房地产形成的不良资产;3其他不良信贷资产中的房地产抵押物;4其他单位委托处置的房地产不良资产
三、不良物业资产处置的目标和原则一不良物业资产处置的目标我国处置不良物业资产的主要目标,是最大限度地出售不良物业资产,减少损失二不良物业资产处置的原则不良物业资产在处置过程中应遵循一定的原则首先,要始终围绕项目开展工作其次,要先易后难、先大后小再次,要充分利用各种技术方法最后,要广泛利用社会资源和市场力量,以“批发”为主
四、不良物业资产管理二不良物业资产处置(熟悉)1以资抵债将债权转为物权,再对抵债物进行经营性租赁和融资性租赁、转让,包括向境外投资者出售和对资产进行重组投资和置换2实施债转股将债权转为股权,通过阶段性持股后适时转让股权3采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务实施上述三种手段,都要经过债权转物权或股权,最终将物权或股权变现的过程4重组5公开出售第五节可持续的物业管理
一、可持续发展的基本概念一可持续发展概念提出的背景可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中,进行协调可持续发展的两个基本原则是一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力;二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益二可持续发展要求下的物业管理(了解)可持续发展的物业管理,除了常规物业管理内容外,还应融入下面几个要素1控制空气质量,提高大气洁净度2加强雨水、污水的排放、处理和再利用3垃圾分类处理4控制噪声5建立生态绿化系统,美化住区环境6注重采用新型建材饰材和自然能源7提高物业管理的信息化水平智能管理系统的应用,提高了住区在安全、呼救、能源设施管理等方面的管理水平,对降低能耗和管理成本等都有重要的意义第六节新技术应用带来的变革二一个物业管理信息系统应包括如下特征1功能覆盖物业管理的所有环节,与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化2采用方便灵活的输入方法3高效的查询与输出手段4与其他软件有良好的兼容能力5具有与外界交流信息的网络系统6辅助管理人员的日常工作物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑四个方面的因素第一,管理的范围、深度和想要达到的管理效果;第二,现有管理流程的规范化程度;第三,管理人员综合应用计算机的水平;第四,资金的投入具体来说,实行计算机管理应当遵循下列步骤
1、建立以管理人员为中心的管理信息系统、
2、建立计算机使用制度、
3、对管理人员进行定期培训、
4、在应用中发展
三、智能化小区的概念与特征智能化小区,是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术,通过有效的传输网络,实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成,为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区QQ联系方式3944285546736。