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附件Attachment__ll及物业管理__服务内容划分Shopping__llandProperty__nagementConsultingServi__ContentsOutline方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与__服务并拟出所须工作计划、进度报告或讲解Methodology:Wewillworkwiththelocal__nagementteamtocollectthe__rketinfor__tionplanthene__ssarypreopeningandconsultingservi__sin4partsandprodu__ne__ssaryworkplanprogressreportsorpresentation Part1-业态规划Trademixplanning/店铺划分Shoplotssizing
1.1调查市场现状/进行市场分析Survey__rketingconditionandconduct__rket____ysisafterre__ivingowner’sresearchedinfor__tionanddocuments.Reviewsurveyinfor__tionof__rketresearchcompanyandprovideadditionalinputsoninfor__tiontobecollectedbyresearchcompany
1.2市场优劣势/市场战略分析Strengthweaknessand__rketstrategy____ysis
1.3竞争对手分析Compe_____s____ysis
1.4商场定位__llpositioning
1.5商场总__建意Proposed__llGFA
1.6业态规划Trademixplanning
1.7租户选配Tenantprofiling
1.8店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念,需要全面的研究调查
1..市场类层资料主要__密集区,办公室/酒店职员的数量/类型,旅客与暂时寄住的访客,外地访客的数量,__/外劳密集区和其它尚未__的零售与服务类层
2..竞争数据当前市面上所供应的,包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑
3.当前建筑表现的数字-租金,服务费,租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车立即改进是可能的
5.业主的行销团队/代理本地及国际-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考如果当前的数据资料不足,超群可能会建议作补充研究目标物业的竞争对比-零售-办公室-其它支援设备SWOT分析弱点、优点、机遇、威胁加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识,判断以及经验-物业零售和办公室和设施物理属性和业主规定-__战略不同的选择,业主的财务目标-行销战略代理,示范单位,直销,战略联盟-促销媒体,__社与报馆的关系,__计划增值-硬件建筑和舒适设施-软件新服务以吸引顾客,制造不容易采用的竞争优势定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据-在硬件、软件方面-以增强项目的竞争能力将发出设计概述以提供__的设计意向Part2-平面和空间设计及设计评审工作内容PlanandSpa__DesignDesignCritiqueWorkDetails
1、建筑设施顾问BuildingFacilitiesConsultant
1.1建筑结构及功能设计BuildingStructuralandFunctionalDesign
1.
1.1柱距设置建议SuggestionsonthePillarDistan__Setup
1.
1.2层高建议SuggestionsontheLevelHeight
1.
1.3楼层单元分隔及编号FloorModularDe__rcationandNumbering
1.
1.4门窗高度、宽度建议SuggestionsontheRenovation__terialSelection
1.3__牌预留位置的建议Suggestionsonthe__rkingoutofAdsPostLocation
1.4人流、车流的外部导向Hu__nandVehicularTrafficExternalDirection
1.5物业用房的设置PropertyRoomSetup
1.6员工通道设置StaffAc__ssSetup
1.7员工食堂的设置建议,是否设置,如设置,位置及大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffCanteentoSetupornotifsosuggestionsonthelocationandsize.
1.8员工区设置的建议,具备哪些功能,位置和大小的建议SuggestionsontheSetupofStaffAreatoincorporatewhatfunctionssuggestionsonthelocationandsize.
1.9公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和清洁SuggestionsontheDecorationandRenovationofCommonAreasuchthatthereiseaseofoperational__intenan__andcleaningwhenpropertybecomesoperational
1.10卫生间的设置建议,数量、位置、大小的建议SuggestionsontheSetupofWashroomssuggestionsonthenumberslocationandsize
1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议,位置、大小以及交通的__等的建议SuggestionsontheontheSetupofLoading/UnloadingAreaandWarehouseSuggestionsontheLocationSizeandTrafficCoordination
1.12__、出入口的设置建议,包括位置、项目内部的车流、人流的交通__等SuggestionsontheSetupofGarageingress/egressincludingLocationCoordinationofProjectInternalHu__nandVehicularTraffic
1.13指示牌的设置SetupofSignboards
1.14垃圾房的设置SetupofGarbageRoom
1.15机房、管道井的设置建议SuggestionsontheSetupofPlantRoomPipeworkAc__ssDuct
1.16紧急疏散通道的设置建议SuggestionsontheSetupofEmergencyExits
1.17实际过程中提出的其他问题Otherquestionsraisedduringactualpro__ss
2、工程其他方面的设置建议SuggestionsontheSetupofOtherEngineeringAspects
2.1商场照明设置以及布线建议,考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等;SuggestionsontheLightingandCablingSetuptakingintoconsiderationoftherequirementsonilluminationelectricitymethodofcablingofeachlocationastowhethertherewillbeeaseof__intenan__inthedaystocome
2.2空调系统的建议综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置,以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑Suggestionsontheair-conditioningsystem:Overallconsiderationonthesetupofair-conditioningsystemoftheflagshipshopandthespa__tobe__rkedoutonthehigherlevelsfortheoutdoorunitsoftheair-conditioningsystemandthecablingconsiderations
2.3背景音乐系统的设置建议,考虑紧急情况的广播问题SuggestionsonthesetupofbackgroundmusicsystemwithconsiderationonPAsystemintimesofemergency
2.4综合布线部分的建议,包括需要增设的综合布线机房的设置建议Suggestionsontheoverallcablingincludingsuggestionsontheadditionalrequirementsforanintegratedcablingplantroom.
2.5智能化管理系统,包括监视系统、安防__系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议SuggestionsontheSetupofIn____igent__nagementSystemsincludingmonitoringsystemsecurityalarmsystem__intercomInternet/IntranetOn-linePaymentSystemCarPark__nagementSystemetc.
2.6消防系统的设置建议SuggestionsontheSetupofFireControlSystem
2.7煤气__系统的设置建议SuggestionsontheSetupofGasAlarmSystem
2.8空调系统的设置建议SuggestionsontheSetupofAir-ConditioningSystem
2.9__放大器的设置建议SuggestionsontheSetupofAmplifiersSignalAmplifiers
2.10给、排水系统的设置建议SuggestionsontheWaterSupplyDrainageSystem
2.11中水系统的设置建议SuggestionsontheSetupof
2.12热力供应系统的设置建议SuggestionsontheSetupofHeatingSystem
2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议SuggestionsontheSetupofPassengerLiftCargoLiftEscalatorandFireLift
2.14程控交换机系统的设置建议SuggestionsontheSetupofRemoteExchangeSystem
2.15供配电系统的建议,考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等SuggestionsontheElectricalSupplySystemconsiderationforcomputationofthepowerratingbackuppowersupplysystemcablingetc.
2.16应急照明系统的设置SetupoftheEmergencyLightingSystem
2.17可视对讲系统__IntercomSystem
2.18__系统的设置建议SuggestionsontheSetupofTelecommunicationSystem
2.19项目景观设计建议SuggestionsontheProjectLandscapeDesign
2.20实际过程中提出的其他问题OtherquestionsraisedduringactualPro__ss以上部分的建议报告,要求结合文字说明以及图纸介绍两部分TheProposalfortheabovetoincorporatetwoaspectsnamelywrittendescriptionandgraphicalexplanation.
3.1平面和空间设计Sche__ticandSpatialDesign
3.
1.1有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施,将客流引到商业的每一个角落EffectiveSetupofCommercialFacilitieslikeCorridorsEscalatorsElevatorsetc.todirecttheflowshopperstoeverycornerofthebuilding
3.
1.2商场出入口设计如何与周边公共交通工具Entran__ExitDesigntoCoordinatewithPerimeterPublicTransportTraffic
3.
1.3相邻店面的搭配Totie-inwithNei___oringShop-front
3.2停车场CarPark
4.Landlordsprovisiontotenantedpremises承租店面的业主规定-Anchortenantminianchorrestaurantsfastfood旗舰店,小旗舰店,餐厅,快餐-standardshop标准店铺-listdownmechanicalelectricalplumbingandsanitaryprovisions列出机电、水管以及卫生规定-listdownarchitecturalfinishes.heightfloorloadingofalltenantedpremises列出所有承租店面的建筑终饰、高度,地板承重量
5.Commonareassignages-externalandinternal共用区指示牌-内部与外部-__jortenantsignsonexternalwalls外墙的主要租户标示牌-__llsignsandlogo商场的标志和商标-Facilitiessignssuchastoiletscarparktelephonesetc设备指示牌比如卫生间,停车场,__,等等-Carparksignagesandoperationalsignages停车场指示牌和日常运作指示牌-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要-Reviewworkdonebydesigner审核设计师的所有工作
6.Carpark停车场-Recommendequipmentandsystemsforcarpark推荐停车场装置与系统-Suggestlistofsafetymirrorshumpsprotection/guardrailssystemtopreventvehicularda__ges建议并列出防止车辆损坏的安全镜,路丘,防护/围杆系统
7.AdvertisingandPromotionalrequirements__与促销需求-Infor__tionorservi__counter__或服务台-Stageforperfor__n__s表演台-Exhibitionsandeventsarea展览和节目区-Advertisingbox-lightedandnonlighted__版-有灯和无灯-Postalpanels__招贴版-LED/pla__ascreens液晶屏/pla__a屏-Pushcartsandkiosks花车和售卖亭-Providebrieflocationofsigns/advertisingboxesfordesignertoprodu__design提供指示牌/__版的设计摘要与位置予设计师以完成设计-Review审核
8.ITinfrastructureIT基础架构-Providebriefforbroadbandwiredandwireless提供宽频有线和无线设计概要-Workwithdesigneroncurrentandfutureneeds就当前与将来的需求与设计师合作结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等,对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案IncorporatingCommercialPresen__TrafficMovementAxisProjectDesignPlansproposeaSetupforInternalcarparkinaccordan__withcommercialnorms.PART3-、市场及租赁计划__rketingandLeasingPlans1市场调查__rketResearch
1.1调查市场现状/进行市场分析Researchoncurrent__rketconditions/conduct__rket____ysis
1.2市场优劣势/市场战略分析Competitiveness____ysis/__rketingStrategy____ysis
1.3竞争对手分析Competitive____ysis2细分市场及目标__rketSegmentationandO__ective
2.1市场的细分__rketSegmentation
2.2市场目标的确立Establishing__rketingO__ectives3市场战略__rketingStrategy
3.1预算Budget
3.2产品策略(租金表、服务费、__折扣/__)ProductStrategyLeaseScheduleServi__ChargesDisounts4招商策划__rketingLeasingPlanning提出适合的租赁条件,确定__出租、销售的__Proposesuitableleasingconditions;establishleasing/salepricingforshopspa__5租赁策略LeasingStrategy
5.1建立潜在租户__EstablishNameListforProspectiveTenantswithlandlord’sLeasingteam
5.2确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点IdentifyCompe_____’sStrengthsWeaknessesinPropertyandServi__Part4-开业前运营顾问__及培训计划Pre-openingOperationConsultingandTrainingPlan
1、物业验收、交接计划PropertyInspectionHandoverPlan
1.1提供成品保护措施方案
1.2检查交接资料,确保日后物业管理的正常进行CheckHandoverinfor__tion;ensureproperty__nagementinfuturetobenor__l
2、二次装修的管理__nagementofSecondRenovationProperty__nagerandchiefEngineerrecruited
2.1制定二次装修的审批验收程序Establishcheckingtakeoverpro__durefor2ndRenovation
2.2制定二次装修的管理制度,包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求Establishthe__nagementSystemfor2ndRenovationincludingtherequirementsfortransportingofrenovation__terialspilingofwasteetc.
3.物业___工岗位职责Property__nagementJobDescriptions
4、管理处的建立Establishmentof__nagementOffi__
4.1办公室位置的选择以及__Locationselectionandsu_____areaofoffi__
4.2基本办公设备的采购Purchasingofbasicoffi__facilities
5、财务及管理收费标准FinancialandFeeCollectionStandard
5.1开业前物业管理预算Pre-openingProperty__nagementBudget
5.2第一年度营运预算1stYearOperationalBudget
5.3资本预算预测CapitalBudgetForecast
5.4通过预算,结合与物价局洽商,提出物业管理收费方案ProposeProperty__nagementFeeSchedulebaseonbudgetandworkwithProductPricingAuthoriity
6、对外委托的工作的合同的签订SigningofOutsourcingWorkContracts针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养,参与合同条款的审核,保证__商的利益和便于日后物业管理Participateinauditingestablishingtermsandconditionsinoutsourcingworkcontractsforcleaningsecurityelevator__intenan__andservicingtoensuredeveloper’sinterestsandeaseofproperty__nagementinthedaystocome
7、节能管理EnergyConservation__nagement制定节能方案,注意要符合本地的特点,满足日常项目内客户的需要EstablishEnergyConservationProgramensuringittobesensitivetothelocalconditionsofcitysatisfyingon-goingrequirementsofclients。