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文本内容:
如何提高__区土地利用与管理效率
一、城市总体规划和土地总体规划基本概念、目的和任务
(一)城市总体规划城市总体规划是指城市人民__依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点,统筹兼顾、综合部署,为确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,合理利用城市土地,协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排其目的是对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施,是根据城市经济、社会发展的要求,在研究城市密度的前期下,对城市空间布局和城市形态的总体设计城市总体规划在很大程度上影响着城市的发展方向和建设安排综合研究和确定城市性质和空间发展状态,能够统筹安排城市各项建设用地,合理配置城市各项基础设施,处理好远期发展和近期建设的关系,指导城市合理发展__区转战桥林后,会同市规划局启动了110平方公里的桥林新城总体规划新编工作,并于2011年获得南京市人民__批复,现为桥林新城建设过程中执行的重要法定化的规划
(二)土地利用总体规划土地利用总体规划是依据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,对一定时期内一定行政区划范围的土地__、利用和保护所制定的目标和计划,是对区域内的土地利用进行的总体战略部署,也是国家实行土地用途管制的基础其目的是协调区域____发展和环境保护对土地的需求,以取得最佳的社会、经济和环境效益它的主要任务是根据上级规划的要求和本地土地资源的特点,分解落实土地利用的各项指标,划分土地用途区,重点划定城镇、村镇建设用地区、__工矿区、农业用地区等,为土地用途转用规划许可提供依据2010年,南京市国土地局浦口分局开展了浦口区土地利用总体规划修编工作,也于2011年底经调整后由省国土厅批准实施
二、城市总体规划和土地总体规划相互关系
(一)核心内容和根本目标的一致性城市总体规划是一种区域性、综合性规划,它是以城市建设和经济发展为出发点和归宿土地利用总体规划是一种专业性规划,是以合理安排现有的土地资源,确保土地资源的可持续利用为目的两项规划的侧重点虽有不同,但从城市发展的角度看,“两规”都是在对现状进行充分的分析和研究的基础上,以国民经济和社会发展计划为依据,都是将土地作为主要规划对象,核心内容都是土地资源的合理__、利用和保护,在实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展这一根本目标上是一致的
(二)土地需求与土地供给的关系城市总体规划和土地利用总体规划是建设与规划、土地供给与土地需求的关系城市总体规划是以建设为中心,展开城市各项建设的总体规划而土地利用总体规划是以土地利用为中心,优化土地利用结构,促进各业健康发展土地利用总体规划在内容上更全面、更具体地体现了一个地区土地资源的合理利用与配置、土地利用结构的综合调整与优化、土地利用的宏观调控与微观管理机制而且,两者在城镇和村镇发展用地的规模、方向和范围等方面又必须进行充分协调
(三)规划管理控制的差异性从规划的思路和手法看,两者又有明显的不同土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占用耕地__、新增耕地__和净增耕地__三项控制指标,以供给制约和引导需求,重在控制,而且是刚性的而城市总体规划编制时,没有自上下达的规划控制指标,城市的发展思路和城市规模是建立在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析的基础上,按照市场经济条件下城市发展的客观规律,提出城市发展目标和发展总而言之,城市总体规划和土地利用总体规划都应在区域规划的指导下,相互协调和制约,共同遵循合理用地、节约用地,保护生态环境,促进经济、社会和空间协调发展的原则
三、城市规划中的土地利用与管理探究通过上述城市规划和土地规划的基本理论介绍和相互之间的关系比较分析的基础上,我们可以清楚地看到,土地作为一切社会生产活动的物质条件和自然基础,“两规”的实质都是对土地的利用与管理,但城市规划是较长时期内城市发展总的蓝图其中包括规划建设所需的土地数量、位置和用途;土地利用总体规划一方面是按照城市规划对土地的需求数量和结构给以保证另一方面要对全部土地的利用__作出总体安排在一定的时期内土地资源的供给数量是恒定不变的,从而促使有限的土地发挥最大的效用在桥林新城的__建设过程中,常常出现土地属建设用地,但不在规划建设区范围内,造成土地指标的浪费;城市规划是建设用地或为近期__项目用地,但却无土地的建设用地指标,导致不能__,造成了城市规划形同虚设当前园区__和__的项目用地明显产生了土地利用规划与城市规划相互脱节,对该区域的土地的利用与管理相互矛盾,使合理的建设行为无法实施或者实施起来比较困难,严重影响园区__建设的速度对此,就今后在城市规划中做好土地利用与管理提出以下想法
(一)在战略发展上定规模桥林新城的整体__建设要在城市规划的指引下,科学制定__建设发展方向和规模,依据城市的战略发展布局从而有针对性的逐步调整土地利用规划,落实用地的规划空间指标和征地计划指标,努力打造功能完善的产业、商住城市业态,在土地资源的配置上,不断向该区域拓展和汇集
(二)在供给能力上求突破国土部门每年能够下达用地指标十分有限,因此在项目用地供给保障能力上,必须寻求突破园区要充分利当前桥林街道开展的土地综合整治试点工作契机,依据城市规划相关内容,将2015年之前的用地调整需求列入正在编制的桥林街道土地综合整治专项规划中,通过土地综合整治专项规划调整土地利用总体规划,既可解决规划空间指标问题,也可缓解征地计划指标一旦整治规划通过市__批准实施,那么能够较好地扭转当前十分被动的用地供给局面,对园区突破土地利用瓶颈将发挥巨大的作用
(三)在土地集约上下功夫土地集约利用就是在土地上增加投入,以获得土地的最高报酬直接反映土地集约利用的指标包括土地投资强度和土__出效率两个方面由于项目的土地经济产出效率随着市场变化比较大,具有不稳定性,因此控制指标主要选择在土地投资强度,同时提高土地利用强度,主要指标有亩均投资额、容积率、建筑密度、配套服务建筑__比等等要构建__区土地集约利用控制指标体系,从土地供应源头上控制土地集约利用的程度,充分考虑资源约束因素,寻求集约紧凑的布局模式,强调内涵发展城市规划对于工业用地的规划控制指标管理应有别于其它地类,对容积率、建筑密度等管理要求可遵循土地部门管理要求,指标设置控制最低下限,可适当突破上限约束,鼓励项目建设单位充分利用现有土地资源,提高土地利用强度,达到土地利用的最大化
(四)在指标利用上促循环要充分利用土地点供的政策,积极争取土地点供指标,将点供指标与整治指标配合使用,采取预支和追回的方式,用活指标,力争能够形成指标的循环利用同时要加强市政道路建设可捆绑安置房土地指标且不受规模限制的政策研究,多渠道、多途径的争取用地指标,稳定的扩展城市的规模发展
(五)在用地效益上严把关__区作为现代工业的集聚地,应该体现高水平的土地利用效益,土地单位__的资金集聚度和产出率应大大高于其它地区一是遵循项目定用地的原则面对当前地区之间的招商引资竞争激烈、地价普遍偏低的情况,应该坚持以项目定土地,严格考察企业的经营规模、注册资本、主导产品、市场占有等信息,坚决杜绝无项目圈土地、小项目大圈地、圈而不开等圈地行为;二是遵循土地定产出的原则在投资项目确定后,应该严格按照行业建设用地定额标准核定用地量,严把投资强度和土__出关进入__区的项目在符合产业政策的前提下,必须达到平均每亩地的投入量、产出量标准达不到投入产出要求的,要有相应的处罚机制加以约束三是加强建设项目用地跟踪管理对已供地的项目要加大跟踪督察力度,对违反规划改变土地用途、建筑性质,达不到投资强度,不按土地出让合同约定条件用地的项目,要会同区相关规划、土地执法监察部门严肃查处
(六)在土地闲置上出重拳分析土地闲置原因,大概有以下类情况,一是由于国际国内市场变化、国家产业政策变动等原因,企业的项目赢利预期发生变化,在企业项目审批立项并获得用地后,赢利预期下降甚至产生亏损,企业不再愿意进行投资建设,导致土地闲置;二是部分企业项目前景良好,但由于企业过度扩张导致资金不足,造成项目建设延期或者__建成后无力建设后期工程;三是个别企业存在圈地投机等行为,只建设极少量建筑,造成供给的土地__处于闲置状态土地闲置带来的危害不容小视,首先已征用并平整到位闲置土地,由于不能产生经济效益,导致大量的征地和__土地资金沉淀;其次土地闲置现象给新来园区考察投资环境的客商产生园区土地供大于求的错觉,对土地出让__产生巨大的市场压力;再有闲置土地也将严重影响土地行政管理部门对园区用地指标的供给,造成想落地的项目土地指标不能保障因此对于土地闲置问题,必须高度重视,细加防范,坚决杜绝。