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一、关于我们……
(一)XX物业简介
(二)企业理念
(三)公司优势
(四)专业的顾问服务机构——顾问团
二、顾问项目概况
三、项目顾问服务目标
(一)服务原则
(二)具体目标
四、顾问服务的方式
五、项目顾问组简介
(一)__机构图
(二)职责描述
六、顾问服务的内容及服务质量保证措施
(一)项目顾问基本范围
(二)项目顾问具体内容
(三)顾问服务质量保证措施
七、顾问服务工作进度表
八、项目顾问服务费
九、结束语第一部分 项目物业管理理念 第一章 项目调研 为使管理服务工作更加贴近XXX__小区中的“宅”与“人”,我们深入现场调研,所了解的基本情况如下【XXX__小区位于温江工业园区科兴路以南蓉城大道路以东金马河以北占地__约
79.7亩温江工业园区按照高起点、高标准的__战略,以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标,精心规划设计以金马河为核心,依次向外分设三个发展圈层一是柳浪河风景游览城,内设商贸、__、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心;二是金融、科技、社团及__区;三是高新技术产业__区,以及占地6000亩,可容纳5万__生的高教科研中心随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁__区的落成一个全新的以科技文化为主的温江工业园区正在崛起为本地块居住小区的成功__带来无限商机紧邻地块南侧的金马河河的沿岸将形成优美的滨河绿带科兴路、蓉城大道路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”这一系列景观绿化工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升销售对象主要为来温江创业的企业家投资家和高薪白领】如何把XXX__小区纳入物业管理的视角,达到都市地标性建筑形象的要求XXX__小区给我们带来了诸多课题 从入伙期直至正常居住期,物业管理实施与周边施工(配套工程收尾)__并存,且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快,管理压力较大 XXX__小区业主主要为来温江创业的企业家、投资家、和高薪白领,素质高、要求高,其特殊的人员结构及厚重的文化沉淀必将为居住区带来更清新的时代气息、衍生更现代的居住理念,因此要求未来物业管理企业实现管理方式和管理手段的现代化 “XXX文化区”这一规划设计理念,如何能在物业管理的环节中得以承续?社区中的文化建设能否切合“国家安定团结的需要、物业管理企业管理的需要、社区成员自娱自乐的需要” 社区活动的开展应充分尊重江宁地区的风俗习惯,社区文化用房的使用功能安排应切合高学历者、IT产业人士和投资家人士的需求 XXX__小区的业主基本属于高收入阶层,物业管理企业所提供的服务产品也应是“精品服务”,全心全意满足顾客的需求,而且不断满足顾客不断增长的需求 受__商品化进程的影响,国内物业管理行业在一段时期内,仍需摆脱传统房管体制所造成的部分业主物业管理消费意识不强等问题这些问题的存在,一定程度上会影响管理服务费的收缴率,对此如何应对?第二章 管理服务理念及管理思路 按设计说明,XXX__小区在__设计上本着大__的设计理念,以人为本,着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境而我们的调研结果也显示XXX__小区是“都市文化人”的居所,“文化人”重情、讲理、守法开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望 我们提出构建“XXX文化区”的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性二是通过多种宣传形式培养社区成员__主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果我们的设想是
一、倡导“天天让您满意”的服务理念 我们秉持“实施科学管理,持续改进服务,不断开拓创新,增强顾客满意”的质量方针对小区实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准都经过大量的培训足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”,每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况,以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业__益
二、营建“事业至真,生活至爱”的文化服务理念 社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的__结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围,以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区文化 我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来__、策划社区活动,努力把XXX__小区创建为精神文明建设的窗口
三、塑造“朴实无华,追求时尚”的审美理念 在新世纪里,业主更加__居住区内的人文环境物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次;提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势;以多种形式__业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区” 科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异业主对服务的需求也不断提升作为__一世纪的XX物业管理人,必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制我们在管理体制上实现了内部员工持股,并建立起符合市场经济规律的现代企业制度在管理机制上,建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制,建立了多种体系有机结合的激励机制,建立了竞争上岗、双向选择的用人机制第三章 探求、创造“XXX文化区”物业管理新模式XXXXX置业有限公司__的“XXX小区”,是专为有识之士和XX市的创业先锋们打造的精品__从小区规划、__设计、工程建设、__销售到物业管理环节,XXX__小区未来的物业管理工作中将以“精品服务,全心全意满足顾客需求”为目标开展__产业"三分建、七分管"的客观事实决定了物业管理的重要性,探索“XXX文化区”物业管理新模式,对于推动__产业快速、健康的发展,满足作为受益主体--高收入阶层的服务需求具有重要的现实意义 近段时间以来,我们反复探讨研究“XXX文化区”到底需要什么样的管理模式?我们认为管理好高尚__小区的核心问题在于:解决提高服务质量与降低管理成本之间的矛盾 我们确立XXX的物业管理模式是 紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念提供“精品服务”的__产品倡导“以客户为中心”的流程管理思想建立以流程为基石的客户需求价值链 倡导科学管理和专业服务, 规范管理服务行为 致力于与业主建立平等的现代契约关系, __“天天让您满意”的服务理念 在确定管理模式的基础上,针对XXX高尚__小区的特色及实际情况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路我们的管理思路是 采用整体管理和专业管理相结合的办法 强调成本控制意识和成本管理程序强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进 确保公众服务的规范化与特约服务的个性化 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋__致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境第四章 拟采取的管理服务措施 结合XXX高尚__小区物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及精品服务的供给
一、导入ISO9001质量管理体系XX物业已于国内较早通过ISO9001质量管理体系,虽然业界对物业管理企业竞相进行ISO9001质量管理体系认证意见不一,但我们认为,进行质量体系认证建立了一种科学规范的企业内外部监督体系,使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能,使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道在XXX物业管理介入及实施过程中,导入ISO9001质量管理体系是我们开展工作的基础XX物业于九七年建立了ISO9001质量管理体系,并顺利通过英国BSI的第三方认证,通过四年多的实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性,质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石随着国际标准化__于2000年12月颁布了2000版质量管理标准,我们审时度势,积极跟进,及时对原有的质量体系进行了改版,并于去年12月份成功获得ISO90012000质量管理体系的转版认证在XXX物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行ISO9001,以期在为业主提供__服务的过程中不偏离既定的轨道
二、结合自身优势,提升服务质量 XX物业在深圳发展已有八年,自身经营管理不断完善,市场表现日益突出,并形成了一整套运作较为成熟的管理模式,并于2000年成功进入全国物业管理市场,相继在江苏承接了昆山凯悦花园、石家庄博雅庄园、无锡太湖世家、深圳龙昆居、创新科技__等大型物业管理项目,结合本地特色,积累了丰富的工作经验我们认为对于企业而言,XXX物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合我们将充分运用XX物业的管理模式以及在深圳市场成功运作的工作经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及深圳市政策法规
三、建立素质优良的员工队伍 要实现我们在管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切管理处日常运作中的一项工作重点就是保证XX物业用人机制的有效推行,我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质 在物业管理实施过程中,我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“XX物业管理人”的队伍中来,充分发挥员工的各项优势,同时对他们实施科学培训,规范管理,使其不断得到充电和提升,我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会,甚至介入高层管理 如果这些有志之士把加盟XX物业视作一种机遇的话,我们将充分利用这种机遇造就一批人才
四、建立“全方位式”的员工培训机制 由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地制造一种“准则”,而是不断依据服务需求的变化而调整,也即服务的层次、内容和方向做出相应变化,其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训在实践中,我们推出了“全方位式”的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡
五、建立“数码社区”,实现管理手段现代化 纵观全球信息的浪潮,网络信息正以不可阻挡之势向我们涌来在当今各级__对信息的通讯和共享有着迫切的需求我们在物业管理中,力求管理手段现代化及___络化,形成一个可为业主提供多种信息,为管理提供方便的资源共享的___我们设想在居住区计算机网上建立XX物业XXX管理处__,将管理处与业主相关的信息登录在__上,__还可通过Internet国际互联网、__主管部门的网络系统、深圳总部的计算机网络获取大量信息,业主可通过上该__得到相关管理服务信息,有利于信息的多层面传递;__主管部门、深圳总部可通过__网与居住区计算机网相联,查阅管理处的资料,对管理处的工作进行监督指导总之,随着IT业的发展,XXX网络系统将在我们的努力下成为一个“信息岛”,从而满足社会各界、物业管理人、业主之间对管理资源及信息共享的需求
六、倡导“公开式”的服务理念物业管理人与居委会、业委会均涉及业主日常生活的不同侧面,三者关系若协调不好,必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力为此,在XXX我们倡导和强调开放式的管理服务,明确上述三者之间的分工及配合,即物业管理人专业服务、业委会自治管理与居委会社区管理对于管理处,我们通过要求其按时公布财务账目、定期提交“管理报告”、__“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的____等措施,自觉接受业主的监督;对于业委会,我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立,并从保护业__益及提高自身管理水平出发,不断增强业委会自治管理的意识和能力,使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力对于居委会,我们将尽力协助其搞好业主的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、计划生育等工作,同时在管理信息资源上予以有效支持我们深信只要从服务业主的根本目标出发,三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力
七、提供个性化的装修套餐服务国人生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在__以后最为__的一个问题但是,现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主深感困惑一方面,普通的业主因为专业的限制,对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余而力不足;另一方面,因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润,导致目前装修单位鱼目混珠,“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生在社区服务社会化的进程中,我们认为物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色为此,在XXX的装修管理上,我们竭诚为业主提供__的配套服务我们拟通过公开招标的方式引入3—4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主;同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主__之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧
八、构建服务平台——____中心强大的服务平台和先进的服务__是提供规范____的前提在XXX的服务形式上,我们拟建立____中心的运作体系即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化____中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到____中心,由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化,第二,建立首问责任制,所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三,____中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足
九、管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变,业主的需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长的服务需求的要求XX物业自1999年开始实施管理体系的全面整合提升其精髓就在于持续地不间断地进行流程再造,对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造,使其能够更加符合业主的真实需求,从而为业主提供真正适用的服务产品经过近三年的运作,我们已经取得了实质性的突破,在一些原来绩效低下的功能性障碍流程和高位势流程上,如信息收集分析、企业决策、投标__、材料管理、外委工程管理、业主投诉受理等,取得了较好的再造效果在XXX物业管理中,我们仍将继续推进此项工作,组建流程小组,并运用流程管理的思想指导日常的具体工作致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作,实现物业管理水平的持续提升
十、致力于共用设施、设备的循环改进小区物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主的日常起居和安全保障等问题根据我们对小区物业多年的管理经验,我们将XXX共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修;以消除各种运行隐患,保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修);以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)在XXX共用设施、设备的管理和维护上,我们致力于凭借自身经验和专业的分包方,对其进行持续的循环改进和功能扩展,逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理,最终实现物业的保值和增值
十一、规范管理,促进社区服务社会化 随着我国__产业的蓬勃发展,一个个相对封闭的居住社区不断涌现,业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于社会综合服务体系的供给,__产业启动后,社区所形成市场需求十分可观从经济学的原理上看,社区市场形成与发展同样可以服从“优胜劣汰”的一般性规律,而在实际运作中却暴露出一些社会问题,如__区内装修管理的“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频发生,社区服务体系结构不合理,导致恶性竞争伤及业主物业管理不能包办社区内的一切事务,但在社区服务社会化过程中,我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色XXX所有物业经营项目由物业公司经营和管理我们对此高度重视,一方面,将以深度市场调研来了解业主的服务需求,并以此来设定居住区内的服务体系结构,另一方面将在工商部门的指导下,积极引入有品牌、有资质、服务好的商家参与社区服务,坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法
十二、实现垃圾分类回收 环保部门倡导垃圾分类回收已运行多年,而真正较为科学__的实现垃圾分类回收尚不多见,因为在现阶段至少还受制于以下因素 1.国民环保意识有待提高,普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类; 2.生活垃圾客观构成较为复杂,往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起,分类难度大,分类成本高; 3.垃圾回收系统__不健全,部分垃圾“回收尚可,__无门”,降低了垃圾回收参与者的积极性 在我们看来,“垃圾是一种放错位置的资源”,近几年,我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制,实施垃圾分类处理,大大提高垃圾回收效率,我们拟向业主推荐使用,既方便日常家居生活又有利于居住区环保,为垃圾减量化收集创造条件第二部分项目管理方式第一章管理模式 结合XXX文化区的管理要求,实现“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托XX物业成功的连锁经营模式和经验,完善的ISO9001品质管理体系根据XXXXX置业有限公司对XXX的顾客定位,楼宇设备设施的自动化程度,以及XXX所处的地理环境,我们拟采用“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式
二、XXX管理处__架构管理处经理经理助理物业主管保安、消防主管保洁、园艺主管行政、财务主管设物保消保绿客社备业安防洁化户区维管员员员员助文护理理化员员员XXX管理处__架构描述
1.__架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行__核算
2.XXX管理处各岗位所需人力资源配置实行XX物业管理公司管理下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队
3.XXX管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通
4.管理处经理助理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,同时兼任行政主管和会所主管降低人力资源成本
5.物业主管的职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及业主的请修工作
6.行政主管的职责是负责管理处各部门的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设
7.客户助理的职责是负责____中心的运作,建立管理处与业主之间的服务平台处理客户投诉并将业主的需求信息迅速、准确传递至各相关单位
三、创建XXX有效的服务价值链围绕“以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式,我们将在XXX全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升XX物业人的服务价值,建立一支高效的、既能为业主提供优良的服务,又能向周边展示XX物业人风采的团队
四、XXX管理处外部沟通导向图公安 消防 交通 物价 工商 __局 民政 税务 居委会市政__商 专业公司 施工单位 XXX管理处 供 货 商 设计单位 社会服务机构 供电 供水 供气 有线电视 __ 园林 环卫 人防 其他
五、外部沟通导向图说明
1.在XXX业主委员会成立之前,XXXXX置业有限公司通过招投标选聘物业管理人,并与之签订物业管理合同
2.若由XX物业管理,我们将设立XXX管理处,全面负责小区物业管理工作
4.在XXX居住区交付使用且入住率达到50%以上时召开产权人____选举成立XXX业主委员会由小区的产权人及使用人共同参与管理业委会根据法律赋予的权力,对管理上的各项事务进行监督、协调和指导;
5.管理处将在公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现第二章 各类人员的素质要求、选用办法和人员编制情况提要
1、人员配备注重员工的可塑性和可持续发展性;
2、树立“管理者就是培训者”的观念;
一、管理人员素质要求岗位设置岗位要求配置人数管理处经理大学本科以上学历,从事物业管理多年,具有丰富的理论知识和实践经验,对物业管理有独到的见解,对管理处的工作有整体的思路和构想,具内审员资格1人管理处经理助理大学本科以上学历,从事物业管理多年,具有丰富的理论知识和实践经验,并具有很强的沟通协调处理能力,具内审员资格同时兼任行政主管和会所主管1人物业主管大学本科学历,机电设备专业,具有工程师职称,从事本专业多年,并具有物业管理知识,熟悉ISO9001质量管理体系1人行政、财务主管大学本科学历,会计师职称,具有一定的行政管理经验,并具有较强的沟通协调处理能力,熟悉ISO9001质量管理体系客户助理大专以上学历,外表形象气质佳,具有较强的沟通协调处理能力,熟悉ISO9001质量管理体系1人物业___大专学历,建筑或工民建专业,持有物业管理上岗证,具有物业管理经验,熟悉ISO9001质量管理体系1人收银员高中以上学历,具有会计证,工作认真负责1人素质描述职务岗位性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求配置人数保安员男性20--26岁高中A.一年内退伍军人,党员优先;B.身体健康,五官端正;9人车管员男性高中C.身高
1.75-
1.82米,体重65公斤以上;D.说话清楚,没有明显口音;E.威严而不失灵活6人消防值班员男性35岁以下高中B.相关工作经验三年以上;B.有物业管理工作经验3人保安班长男性30岁以下大专三年以上保安管理工作经验1人保洁班长不限男性40岁以下高中A.男性身高
1.65米以上,女性
1.55米以上;1人保洁员不限女性35岁以下初中B.五官端正,动作麻利C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先8人维修班长男性40岁以下大专以上B.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验B.具有中级以上的相关技能等级资格1人维修技工男性35岁以下中级A.身高
1.65M以上;B.具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核C.二年以上相关工作经验3人园艺师男性35岁以下中级专业工作经验三年以上1人备注作业人员必须同时具备以下条件A.身体健康,无传染病,无不良嗜好;B.收银员须具有XX市户口或XX市户口__人;C.三证齐全___、计划生育证及劳务用工证,有相关的学历证明或技术资格证明;D.有良好的敬业精神和职业道德;E.一方面具有持长者,可适当放宽其他条件
二、管理服务人员配备 在人员的配备和选拔上,我们始终坚持如下原则 淡薄智商,看中毅力,努力和魄力; 摈弃庸才,不容惰性,傲性和奴性; 注重员工的可塑性和可持续发展性根据XXX的规划设计思路及销售定位,并结合我们以往小区物业管理的经验,拟在XXX管理处前期介入期配备4人,其中管理人员1人,销售中心配备服务人员3人,待小区入伙以后再对销售中心配备的服务人员进行调整;在小区管理进入正常期时,配备各类管理服务人员38人(含保安、保洁和园艺等)
三、管理人员的选用办法XXX管理处各岗位所需人力资源配置实行XX物业管理公司管理下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队建立素质优良的员工队伍,提高员工素质是实现我们在本次投标中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切管理处日常运作中的一项工作重点就是保证XX物业用人机制的有效推行,我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质 在XXX物业管理实施过程中,我们力求在深圳市挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“XX物业管理人”的队伍中来,充分发挥本地员工的各项优势,同时对他们实施科学培训,规范管理,使其不断得到充电和提升,我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会,甚至介入高层管理 如果这些有志之士把加盟XX物业视作一种机遇的话,我们将充分利用这种机遇造就一批人才第三章资源配置情况提要:
1、物资装备坚持经济、实用、节俭的原则进行测算和配置;
2、XXX前期开办费人民币总计42万元 为确保对XXX实施物业管理的高起点和高水平我们按照科学性和实用性的原则进行论证并结合实地调研制订出XXX管理处详细的物资装备计划详见附表
一、管理用房的配置__和要求1.管理用房 根据招标书中提供部分数据,经测算管理用房为220M2,对管理用房拟安排如下:序号部门__M2位置序号部门__M2位置1经理办公室102经理助理办公室103行政财务部204综合事务部205____中心56仓库157会议室20备注管理用房拟安排100平方米 2.员工生活用房__共计112平方米
(1)员工食堂 30M2
(2)员工宿舍 82M2经理、副经理按8M2/人的标准配备计16M2其他管理人员按4M2/人的标准配备,计16M2作业人员按
2.5M2/人计共50M2生活用房共需112平方米我们将与发展商协商解决
二、物资装备计划:附表1XXX管理处行政办公用品名称数量单价(__)合计备注办公桌椅8套
500.
004000.00会议桌椅1套
2500.
002500.00打印机1台
1500.
001500.00复印机1台_____.00_____.00电脑设备3套
4000.
0012000.00空调机(分体式、柜式)2套
4000.
008000.00传真机1台
3000.
003000.00保险柜1台
1000.
001000.00照相机1台
1000.
001000.00社区文化活动用__3部
300.
00900.00包__档案、资料柜2套
1000.
002000.00整体制作员工服装38X2套
300.
0022800.00各类标识牌1批
4000.
004000.00各类办公用品1批
1000.
001000.00饮水机1台
800.
00800.00棉大衣38件
100.
003800.00音响1套
4000.
004000.00社区文化活动用VCD1部
1000.
001000.00社区文化活动用电视机2部2500.
005000.00社区文化与宿舍用入住、办公资料1批
5000.
005000.00寝具10套
300.
003000.00厨具1套
4000.
004000.00雨衣5件
100.
00500.00手电筒5把
60.
00300.00茶几2套
300.
00600.00电风扇3台
200.
00300.00衣柜3套
400.
001200.00小计
103200.00附表2XXX管理处维修工具及清洁工具名称数量单价合计备注75型室内疏通机1台
2000.
002000.008KVA型电焊机1台
1500.
001500.00冲击钻1个
2000.
002000.00砂轮切割机1台
2000.
002000.00手电钻1个
600.
00600.00台钳1台
800.
00800.00梯子1把
1000.
001000.00万用表2台
200.
00400.00摇表1台
350.
00350.00潜水泵1台
2200.
002200.002寸套丝机1台
3000.
003000.00测试仪表2套
1000.
002000.00吸尘吸水器2台
5000.00_____.00高/低压冲水机1台
5000.
005000.00清洁及浇花用胶管600米
2.
001200.00机动喷雾器1台
2500.
002500.00电工工具4套
500.
002000.00电流表2块
300.
00600.00木工工具1套
1000.
001000.00高空作业工具1套
1500.
001500.00常用材料备件1批
5000.
005000.00吸尘机1台
1500.
001500.00手推垃圾清运车3台
500.
001500.00手推式剪草机1部
5000.
005000.00绿篱修剪机1部
3000.
003000.00清洁工具4套
800.
003200.00绿化工具2套
800.
001600.00铁架床与木床10套
200.00(__)
1000.00小计
65950.00附表3XXX管理处治安、交通、消防装备名称数量单价合计备注无线对讲系统6台
1500.
009000.00消防工具1套
300.
00300.00自行车4辆
300.
001200.00云梯1架
2500.
002500.00训练器材1套
3000.
003000.00警棍5棍
100.
00500.00防毒面具10副
200.
002000.00钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等10套
180.
001800.00物品搬运便民服务车2辆
500.
001000.00不可预见装备费
5000.
005000.00小计
37300.00总计206450RMB第四部分项目服务管理费第一章 财务管理提要
1、倡导“开放管理”,定期向业主公布管理处财务收支报告,接受业主的监督;
2、坚持“取之于民,用之于民”的基本原则; 财务管理是物业管理正常运营的“生命线”我们将严格执行国家及XX市有关物业管理的财务管理规定,依法建帐,依法管理,确保物业管理资金的良性运作
一、财务管理模式XX物业管理公司XXX业主委员会管业预批理务算准酬指报监金导告督 XXX管理处说明在XXX居住区物业管理委员会成立之前,由XX市XXX置业有限公司行使批准和监督职能
二、财务管理措施
(一)设立财务管理机构我们将在管理公司行政部下设财务组,并设会计、出纳和收款员等专、__财务人员,负责管理公司财务管理工作
(二)建立规范、透明的财务体系
1、根据XXX居住区的实际情况,制定切实可行的财务管理制度,并严格执行
2、XX市XX物业管理有限公司对XXX物业管理处的财务工作定期进行检查,并每年对财务帐目进行一次审计
3、管理处财务工作由管理处经理主管,凡涉及管理处资金使用的,除较大金额需报告总公司__外,一律由管理处经理签字审批后方可使用
4、管理处每三个月向广大业主公布一次收支帐目,接受业主的质询和监督
5、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告,并提交业主委员会审批,经批准后实施
(三)加强财务管理的职能物业管理收费与其他行业比较而言相对较低,收入来源较少,如何为业主节约每一分钱显得十分重要为此,我们将充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能,从加强计划、统计、成本考核等入手,减少各种不必要的开支和浪费,在保证管理服务质量的同时有效降低管理成本
三、管理服务费及代收代缴费的收取
(一)我们将在管理处设置专职收款员,负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取对于部分在上班时间交费有困难的业主,我们将采取节假日照常办公、预约上___的形式,方便业主交费,提高费用收缴率
(二)在费用收取方式上,我们初期采用人工收费和电脑划帐同步进行,力求尽量尽量减少现金的收取,提高收款工作效率
(三)对于极少数欠交管理服务费用的住户,我们将采用__催交、发催款通知单的形式进行催交,必要情况下管理处经理、经理助理进行上门拜访或在小区公告栏中予以公布,敦促其交费对于拒不交纳的住户,我们将采取法律手段作为催缴方式,以确保全体业主的利益
四、维修基金的管理和使用
(一)对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理,并设立专用帐号存储本物业的维修基金
(二)管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算,提交__商(或业委会)审议通过后执行
(三)管理处需使用维修基金时,应出具详细使用方案和预算,并报__商(或业委会)审批
(四)当每栋房屋的维修基金不够支出时,经该栋50%以上的业主书面同意后,由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊
(五)维修基金的收支帐目接受XX市XXX置业有限公司和业主监督并且每三个月公布一次,年度使用情况接受XX市XXX置业有限公司(或业委会)及其委托的会计师事务所审计结束语 经考察贵司所提供资料的基础上,对XXX__小区提出上述管理建议,相信贵司能深刻了解本司对该小区的参与兴趣和意愿,真诚希望能有机会为贵司提供服务通过本管理方案,相信能令贵公司对我们有一个较全面的认识和了解迦南物业管理处的成功运作,是我们实力的最好证明 专业之道,惟一惟臻凭籍优异之品牌,先进之管理技术,丰富之管理经验,XX物业致力于向发展商及业主提供完善之物业管理服务如能有幸成为本小区之物业管理人,我们定当为发展商及业主的利益不遗余力,进一步介入小区的施工,销售及管理,尽职尽责提供各项专业服务 通过我们所提供的专业技术及管理品牌,定能为贵司带来良好的投资回报与社会信誉谨希望能够与贵司精诚合作,携手将XXX__小区创造为温江的精品小区XX物业管理有限公司年月日物业管理投标书资源与环境学院土地资源管理0901班罗广芳何敏郭美佳薛彦雨肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅荿蒈蚈袄膁莄蚈羇莇蚂蚇聿膀薈螆膁莅蒄螅袁膈莀螄羃莄莆螃膅芆蚅螂袅蒂薁螂羇芅蒇螁肀蒀莃螀膂芃蚂衿袂肆薈袈羄芁蒄袇肆肄蒀袆袆荿莆袆羈膂蚄袅肁莈薀袄膃膁蒆袃袃莆莂羂羅腿蚁羁肇莄薇羁艿膇薃羀罿蒃葿薆肁芅莅薅膄蒁蚃薄袃芄蕿薄羆葿蒅蚃肈节莁蚂膀肅蚀蚁袀芀蚆蚀肂肃薂虿膅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