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物业环境管理概论全集第一节 物业环境的内涵
一、环境的含义 环境,是指周围的地方及其情况和条件环境是针对主体而言的,以人类为主体的环境有广义与狭义之分 一广义的环境含义 广义的环境含义包括以下四个层次
1.第一环境 第一环境即自然环境或原生环境第一环境既含有对人类有用的自然资源,如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物等,也含有对人类不利的自然灾害,如地震、火山、洪水、泥石流、海啸等 第一环境实质上是指自然界生物和非生物两类物质这两类物质虽然从存在形式上可分为生命体和无生命体,从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质,但是总的说来,它们都在以各自的形式运动变化着,并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约的正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化,才保持着第一环境的平衡如果这种平衡被破坏,就会使物质运动发生紊乱,出现难以预料的后果
2.第二环境 第二环境即次生环境,是指被人类活动改变或污染的自然环境,如城市上空被污染的大气,城市周围被污染的水域和水体,城市郊区农业用地、蔬菜用地等被污染的土壤,城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等 第二次世界大战以后,由于科学技术的不断发展,人们征服自然的能力提高了,但同时破坏自然的可能性也增加了人们在征服自然的过程中,不断发现自然新的属性,扩大了原材料的使用范围,创立了一系列工业群与此同时,也产生了新的污染物质这些污染物质进入自然界,污染大气、土壤、水流、损害森林、植被,扰乱生态环境的平衡,给生态系统造成难以承受的压力,并危及人类的生存
3.第三环境 第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境 第三环境是人类生存和发展的基础房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所,也是人类发展所离不开的基本要素而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类进步和社会发展所不可缺少的条件因此,创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展的基本保证
4.第四环境 第四环境是指由__、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境 第四环境属于“软”环境__稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高,人与人之间团结、诚实,必然会导致生产、工作效率高,人们的幸福感会增强,人生价值就会得到充分体现,人类社会就会不断向前发展 二狭义的环境含义 狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境,即被人类活动改变或污染的自然环境——次生环境
二、物业环境的内涵 物业环境是城市环境的一部分一般说来,物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境城市环境是指城市范围内的情况和条件;物业环境则是指某宗物业,如居住小区、___、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件 物业环境按物业用途的不同,可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等 一生活居住环境 生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境,包括内部居住环境和外部居住环境两个方面
1.内部居住环境 内部居住环境是指居住物业——__建筑的内部环境影响__建筑内部环境的因素主要有以下几个方面 1__标准 __标准主要有__标准和质量标准__标准一般是指平均每套或每户建筑__和平均每人居住__的大小;而质量标准是指设备的完善程度,如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、__等设施的完善程度 2__类型 __类型涉及到__的高度和层高__有底层、多层和高层之分一般来说,低层或多层__居住的方便性优点比较突出,而高层__因室内容量大、室外视觉效果好,居住起来舒适性特点较突出 3隔声 __建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果,对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果 4隔热与保温 __建筑在夏天具有良好的隔热效果,在冬天具有良好的保温功能,这是改善居住环境的重要条件 5光照 居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度,包括自然采光和人工照明两种情形 6日照 居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形 7通风、风向、风力 通风一般是指自然通风居室应具有良好的通风条件,特别是在炎热地区而没有空调的情况下,居室更应具有良好的通风条件另外,风向与风力也是影响居室环境的重要因素 8室内小气候 __建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度,确保室内居住环境空气清新,温度、湿度适宜,不损害人身健康,保持居室内环境的舒适性 9室内空气量和二氧化碳含量 居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量,尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量,使人们居住在一个安全、舒适的室内环境之中
2.外部居住环境 外部居住环境是指居住物业所在区域内,与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件外部居住环境与内部居住环境的有机组合,构成了居住物业的生活居住环境影响__建筑外部环境的因素主要有以下几个方面 1居住密度 居住密度是指单位用地__上居民和建筑的密集程度,通常用单位用地__所容纳的居民人数和单位用地__所建造的__建筑__两个指标来衡量从居住的舒适性角度考虑,居住密度以低为优 2公共建筑 居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑,包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑居住物业的公共建筑能够配套、完善,是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质条件 3市政公共设施 市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施,如道路、各种工程管线、公共交通等一般来说,完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境 4绿化 绿化是指居住物业的室外公共绿化__和绿化种植绿化不仅有利于调节小气候,而且还能美化居住环境,有利于人们的身心健康 5室外庭院和各类活动场所 室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分 6室外环境小品 室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等 7大气环境 居住物业区域内,空气中有害气体和有害物质的浓度与气味,直接影响着居民的身心健康因此要保持良好的室外大气环境,应消除空气中的有害、有毒气体与气味,或者最大限度的降低其浓度,确保居民人身安全和身心健康 8声环境和视环境 为了确保一个良好的居住环境,应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度 9小气候环境 应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作,确保居住区内优雅、舒适的小气候环境 10邻里和社会环境 居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等,都会直接影响居住环境 11环境卫生状况 居住区的卫生状况好,能够净化环境,给居民提供一个清洁宜人的生活环境 二生产环境 生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件,其主要包括如下几个方面
1.物业用途及类型 物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致,是影响生产环境的首要问题例如,假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上,则其生产环境一定比较差
2.隔声 隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染,确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰,同时保证不影响外界他人的活动
3.隔热和保温 隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升,在冬天能防止室内温度急剧下降,确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动
4.光照与通风 光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产
5.绿化 生产区域内若有足够的绿地__和绿化种植,不仅有利于厂区小气候的调节,而且能够美化厂区环境,有利于生产者的身心健康,树立企业良好的形象
6.环境卫生状况 良好的环境卫生状况,能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产,是高效率生产高质量产品的重要条件
7.交通条件 生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此必须有便捷的交通条件例如邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道或海岸且有专用码头以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者,则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度
8.基础设施 企业生产对基础设施的依赖性较强,生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等,都是影响生产环境的因素
9.行政服务条件 直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置,对于确保企业生产有一个良好的生产环境,起着十分重要的作用 三商业环境 商业物业环境是指用于商业目的的物业,包括商店商场、购物中心、__、市场等、旅馆宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等、餐馆饭庄、酒楼、酒家、茶楼等、游艺场馆___、歌舞厅等和商务___等,其所在区域的情况和条件,主要包括以下几个方面
1.物业类型与档次 商业物业有低层、多层和高层之分,同时其物业档次也不相同一般来说,其档次越高,相关的商业环境就越好,客户对商业环境的要求相对来说也要高一些
2.隔声 商业物业应有较好的隔声效果,以免影响他人或外界,造成噪声污染
3.光照与通风 商业物业在使用中,其室内应有足够的自然采光和人工照明,同时应具有较好的通风效果
4.室内小气候 要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度
5.室内空气含氧量 室内空气要具有足够的含氧量,最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质,确保使用人的人身安全和身心健康
6.绿化 商业物业要有足够的绿化__和绿化种植或盆花种类
7.环境卫生状况 良好的环境卫生状况,有利于商业活动的开展和吸引顾客
8.环境小品 美观、合适的环境小品,能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围
9.商业设施 完善、配套和便捷的商业设施,为商业活动的开展奠定了基础
10.交通条件 对于商业物业来说,应考虑两个方面的交通条件一是顾客方面,主要是公共交通的通达度附近公交线路的条数,公交车辆时间间隔,以及公交线路联结的居民区人数;距飞机场、火车站、码头等的距离远近;自行车、摩托车和汽车的停车场地问题二是经营方面,要考虑进货和卸货的交通便利程度
11.服务态度和服务水平 商业物业的服务态度越好、服务水平越高,其商业服务环境就越佳,相应的商业效益就越好 四办公环境 影响办公环境的因素主要有以下几个方面
1.办公室标准与类型 办公室__较大、室内净空高度较高,则办公的空间环境优越,无压抑感
2.隔声 良好的隔声效果,既起到了保密作用,又不干扰他人和外界
3.隔热和保温
4.光照与日照
5.通风
6.室内小气候
7.室内空气今氧量和二氧化碳含量
8.室内景观 办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置,构成了一个优美的办公室内环境
9.办公设备 配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件
10.室外绿化
11.室外环境小品
12.大气环境
13.声环境和视环境 没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境,是办公条件的要求
14.环境卫生状况
15.办公区域的治安状况
16.办公人员的基本素质 办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等 另外,根据我国目前装修行业的发展,建筑装修材料对物业环境的影响较大,特别是对人身安全与身心健康有较大影响1998年4月,武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查,受访的10位居民每天在家停留13小时,他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适,且发生率高达50%~90%经检测,这种病态反应主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物所致 目前,像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居,开始全家人都有一种不适感,但没在意,后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等症状,夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而亡,妻儿均深度中毒而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒__400余起,中毒人数1万余人,____约350人,慢性中毒约10万人次 研究表明,建筑材料导致的疾病主要有三类一是癌症溶解型涂料油漆中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害,易造成血癌;天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流二是不良建筑物综合症__S,俗称“空调病”、“办公室病”、“星期一疾病”它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高,以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状,而一旦离开该建筑物,症状即可消失这种现象常在一些装修豪华的___、卡拉OK厅、录像厅的包房里出现三是过敏症它和__S都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致甲醛已被确认为室内主要污染物之一第2节物业环境管理的内容和目标
一、物业环境管理的内容 物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系,__并管理业主或物业使用人的生产和生活活动,限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为一般来说,物业环境管理主要包括以下几个方面的内容 一治理环境污染 环境污染主要有以下几种情况
1.空气污染 造成空气污染的因素主要有 1直接燃煤,排放过多二氧化硫气体 2机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾污染 3基建扬尘形成的尘烟污染 据研究资料表明,在采暖期大气中的尘以烟尘为主,约占三分之二;在非采暖期大气中的尘以扬尘为主,约占二分之一以上
2.水体污染 工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物,进入水体后形成水体污染
3.固体废弃物污染 固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等其中垃圾包括无机垃圾砖瓦碎石、炉灰、渣土等和有机垃圾动植物残体、废纸、塑料、碎布等固体废弃物如不及时加以处理,也会对环境造成污染
4.噪声污染 噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种 1交通噪声 大量交通噪声来源于物业区域以外的城市道路机动车进入物业区域内部也会带来噪声距离城市道路远近的不同,受到交通噪声的干扰也就不同 2生产噪声 主要有工厂__噪声和工程施工噪声等
①工厂__噪声 如冲压、锻造、蜂窝煤__点的噪声,对附近居民和办公人员影响很大
②工程施工噪声 如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声,这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活 3生活噪声 生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类
①商业噪声 居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所特别是附近的农贸市场,其叫卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳,对居住和办公产生严重干扰
②保育教育噪声 如学生上学与放学的嘈杂声,做操、上体育课的口哨声,儿童的哭闹嬉戏声等,都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息
③日常生活噪声 日常生活噪声种类繁多,如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响,家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等
5.电磁波污染 目前由于电器、__等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用,造成电磁波污染严重,极大地损害人们的身心健康 二做好物业环境绿化工作 尽量扩大绿化__及种植花草、树木的种类,不仅可以净化空气,调节物业区域小气候,保持水土、防风固沙,而且还可以消声防噪,达到净化、美化环境的目的 三做好物业环境卫生管理工作 物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作,其目的是净化环境,给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁,而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益,同时,对社会精神文明建设也具有很重要的作用 四清除物业区域内的违章搭建 违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏它既有碍观瞻,又影响人们的日常工作和生活,还可能带来交通、消防等方面不安全的问题因此,物业管理公司一定要协助有关部门,认真做好清除和及时防止物业区域内的违章搭建的管理工作 五加强市政公用设施管理 为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分,一旦它遭到破坏或损坏,便会影响人们正常的生产、生活和工作因此,加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作 六搞好车辆交通管理 车辆是人流、物流的载体物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道物业相对于其外部环境,车辆交通是对外__的主要载体与通道,在物业使用中有着特殊的重要性车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序,确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃 七建设各种环境小品 物业环境小品的种类繁多,就其性质来说,大体上可划分为两大类一是功能性环境小品,二是装饰性环境小品环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效不同物业,环境小品的布置原则和方法不尽相同环境小品的设计应从使用功能出发,在整体环境协调的统一要求下,与建筑群体和绿化种植紧密配合,才能达到理想的效果 八抓好治安管理工作 物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防__活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害,维护正常的工作、生活秩序治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位它是物业业主、使用人和受益人正常工作、____的基本保证,也是整个社区及社会安定的基础同时,良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉 九抓好消防管理工作 消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境,物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作,要预防物业火灾的发生,最大限度地减少火灾损失,为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全环境,增强其安全感,保卫其生命和财产的安全 十建立新型的人文环境 新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境;互利互惠、温馨文明的商业环境;融洽和谐、轻松有序的办公环境;安全舒适、相互协作的生产环境等新型的人文环境可以使人们焕发热情,提高工作效率,热爱生活,充满爱心,并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用
二、物业环境管理的目标 物业环境管理的实质,就是要遵循____发展规律和自然规律,采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为,以使其活动与环境质量达到较佳的平衡,保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活环境,确保物业经济价值的实现,最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一按照这个总目标,物业环境管理的具体目标,主要有以下几个方面 一合理__和利用物业区域的自然资源,维护物业区域的生态平衡,防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染,使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展 要达到这一目标,就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来,也就是合理利用资源,防止环境污染;在产生环境污染后,做好综合治理的补救性工作这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面在实际工作中,我们更应该注意以防为主,把环境管理放在首位,通过管理促进治理,为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境;一个既能保证技术的合理发展,又能防止污染的健康、舒适、优美的物业环境,以达到物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一 二有效贯彻国家关于物业环境保护的政策、法规、条例、规划等,具体制定物业环境管理的方案和措施,选择切实可行的能够保护和改善物业环境的途径,正确处理好社会和经济可持续发展与环境保护的关系 由于不同的物业区域,其环境保护的要求或标准有所不同,有的物业在某些方面要求高一些,有的要求则会低一些,这就需要物业管理企业根据物业的不同和物业区域的不同,客观地拟定所管物业的环保标准与规范同时,物业管理企业还应__有关部门定时进行物业环境监测,掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势有条件的还应该会同有关部门开展对所管物业区域的环境问题进行科学研究 三建立物业环境的日常管理机构,做好物业环境的日常管理工作,如物业区域内的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护和监督工作,使物业区域内的环境经常都得到净化、美化、绿化,保证正常的工作和生活秩序 四积极开展保护环境的宣传教育,引导公众参与物业环境管理,构建物业环境文化 过去人们一直在研究环境对人类的影响,很少研究人类对环境的破坏作用因此,传统文化沿着人统治自然的方向发展,必然会产生人类生存和发展的自然环境的严重破坏环境科学和其他环境学科,如物业环境管理的提出与发展,孕育了一种新型环境文化,这种环境文化代表了人与自然关系的新的价值取向,认为人与自然本质上是一个整体,人与自然应当和谐相处这种新型的环境文化,标志着人类在现代社会中高文化水平的意识觉醒,提高和普及公众的环境意识,是现代文明进步的标志和尺度这种环境意识,使传统的伦理学、道德标准都会发生变化现代环境伦理学认为,人的正当行为必须扩大对自然的关心,道德标准必须扩大到人类维护环境质量的实体和过程,必须以维护基本生态过程和完善生命维持系统为标准,保护遗传的多样性和保证人类对环境资源的持续利用,由此人类发展途径只能选择社会、经济、环境全面综合发展的途径 物业环境是一个局部区域的环境,但它直接影响着一个城市、乃至整个国家的整体环境,最终涉及到人类自身的切身利益现代工业文明的发展,大量消耗资源,不仅使环境日益恶化,威胁人类生存,而且为争夺自然资源,也给人类和平带来威胁美国环保局局长威廉赖利曾说“生态完整是____的核心” 由此可见,普及环境意识,引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律,唤起人们关心物业环境、社会公共利益与长远利益,把物业环境管理方面的要求和标准变__们自觉遵守的行为准则和道德规范,是实施物业环境管理的根本和基础第2节物业环境管理的基本原则
一、环境具有价值的原则 环境是资源,环境以各种形式直接向生产者和消费者提供服务例如,我们所呼吸的新鲜空气,我们观赏自然景色所得到的享受等因此,环境管理属于资源管理,这就表明了环境管理具有经济属性,环境管理所涉及的问题主要是生产力方面的问题经济学家说过,天上不会掉馅饼,没有免费的午餐,保护环境必须付出代价这条准则表明环境资源有限,要求环境管理者实施谁__谁保护、谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原则这条原则指出了环境应当遵循价值规律,利用经济手段把环境管起来,促使人们在__和利用资源时,要充分考虑资源环境的持续利用问题,自觉地制止资源浪费、环境的污染与破坏 在市场经济条件下,市场并不能总是产生有利的社会与环境效果其主要原因是市场__体系没有考虑到环境问题,__严重背离价值,环境资源和自然资源无偿使用特别是不加调控的市场,更不能产生正确的信息和信息量他们不仅对有害健康的生产环境不予重视,而且常常采取欺骗手法,生产有害于环境、有损于公众安全和利益的商品他们常常在表面上治理污染,暗地里却进行排污或制造假的监测数据特别是“为公论”,声称造成环境污染并不是为了谋__,而是为了完成国家生产任务或维护__利益在这种论调的掩盖下,再加上地方保护主义,致使许多环保政策难以落实,污染事故难以得到处理因此,在物业环境管理过程中,应该利用价值规律来搞好物业环境管理,通过加强经济核算等方法,来调节生产效益与环境效益,从经济利益上使人们珍惜资源,保护环境环境具有价值这一原则,有助于建立各种指标体系,把环境管理工作定量化、科学化,有助于把环境管理通过物业环境管理真正落实到各项具体工作中去,否则环境保护只能停留在口头上,只能是一种愿望而已总之,环境具有价值原则是物业环境管理的基础和前提
二、全局和整体效益最优的原则 物业环境管理要遵循全局和整体效益最优的原则这条原则表明了物业环境管理的生态属性,物业环境管理必须遵循生态规律,这可从以下三个方面来说明 一既要把物业环境问题作为城市和____建设中的一个有机组成部分,又要把环境问题作为一个有机__的整体,从物业环境本身固有的各个方面、各种__上去认识和研究,进而揭示环境总体发展趋势和运动规律,正确处理全局与局部、局部与局部之间的关系,取得最大的全局和整体效益 二在制定物业环境方案和__实施方案时,要对物业区域内的各组成要素或功能性群体进行定性和定量分析,把不同层次与不同部门的管理工作有机__和协调起来,避免决策失误和管理不善等情况的发生,促进环境管理的整体效益与全面效益不断提高 三加强物业环境规划和物业区域内的综合治理工作,要综合研究区域内的人口、资源、经济结构、自然条件、环境污染和破坏程度等因素,合理安排区域内的生产、建设、商业、生活等活动,制定物业区域内的环境规划,统筹解决环境问题,运用多种管理手段来加强对环境的管理,实现物业环境管理的最佳整体效益
三、综合平衡的原则 环境问题始终是关于保护生态与发展经济的协调性问题环境管理具有生态经济属性,环境管理必须遵循生态经济规律,力求生态与经济的协调和平衡在物业环境管理中,遵循综合平衡原则的具体表现为 一保持生态环境的良性循环和控制污染是整个城市、乃至整个社会大系统中的一个有机组成部分,应该把物业区域内的生态保护和环境管理纳入城市经济和社会发展计划,来协调和综合平衡城市____发展与环境保护的关系,在整个城市、乃至整个社会发展的基础上搞好物业区域内的环境管理 二物业环境管理要有预见性和长远性,要密切注视物业所在区域的生产、经营、消费等,以整个城市和____发展动向可能对物业区域的环境保护带来的影响,及时提出环境保护对策,防患于未然;同时,还要开展物业环境评价和环境预测工作,尤其要开展经济建设中的环境影响评价工作,并使之制度化和规范化 三要制定和实施综合有效的制度、条例和规范,强化物业环境管理为此就必须改变过去物业管理各个部门封闭地、__地、互不关联地制定其单一的管理制度与措施,而应该在制定环境管理制度与措施时,既要考虑诸如大气、水体、土壤、生物和非生物之类的环境因素,又要考虑社会、__、经济、文化、科学技术、法律等方面的情况,并对这些情况进行综合考虑,统一决策,分工协作,协调发展
四、持续发展原则 1987年4月,___环境与发展委员会发表了研究报告《我们的未来》,正式提出了可持续发展战略,其含义是“既满足当代人的需求,又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展”可持续发展战略包含两个方面的内容一是发展目标是为满足人类的基本需求,特别是贫困人们的需求;二是发展要以生物圈的承受能力为限度,如果超过这种限度,必将影响自然环境支持当代人和后代人生存的能力,只有通过技术进步和管理,对发展进行协调、制约,才能达到经济、社会和环境的协调发展 从环境管理的角度出发,可持续发展包括以下基本思想
1.可持续发展并不否定经济增长,但人类需要重新考虑的是如何推动经济增长 要达到具有可持续意义的经济增长,必须审计能源和原料的使用方式,力求减少损失、杜绝浪费,尽量不让废物排入环境,从而减少单位经济活动造成的环境压力既然环境退化原因存在于经济过程之中,那么其解决的方法也应从经济过程中去寻求,这样才能使传统的经济增长模式逐步向可持续模式过渡
2.可持续发展要以自然资源、环境为基础,同环境承载能力相协调 通过适当的经济、技术手段和__干预,就可以减少每单位经济活动所产生的废物量,即减少资源的耗竭速率,使之低于资源再生速率,从而实现不损害环境的可持续增长
3.可持续发展要以提高人类生活质量为目标,同社会进步、发展相适应 对于居住类物业来说,环境管理的最终目的是为居民创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境,并在此基础上为业主住户创造一种从物质到精神,既具有现代风貌,又具有个性特征的生活方式与社会服务相结合的、功能完善的物业管理是以“物业”为中心的一个“微型社会”,通过良好的环境管理形成一个“陶冶情操,净化心灵,提升精神”的小社会因此,良好的物业环境管理在充分保障业主、使用人的合法权益的同时,增强业主、使用人的睦邻友好意识,创造互相尊重、和乐共处的氛围,从而达到居住环境和____、社会发展的和谐统一和协调发展从这个意义上来说,物业管理不仅是改善市民居住条件、提高居住水平的物质基础,而且也是人类居住区可持续发展的重要前提
4.可持续发展承认自然环境具有价值,应把生产中环境资源的投入和服务计入生产成本和产品__之中,逐步完善经济核算体系 自然资源的价值和产品__,应当完整地反映三部分成本一是资源开采或获取的成本;二是开采、获取使用有关环境的成本包括环境净化成本和环境损害成本;三是由于今天使用这一部分资源而不可能被后代人利用的效益损失,即机会成本而产品销售__应当是这些成本加上正常利税及流通费用的总和
5.可持续发展的实施必须强调“综合决策”、“公众参与”,并制定和实施相应的法律法规 要改变过去各个部门__地、单一地制定社会、经济、环境政策的做法,提倡根据社会、经济、环境的全面信息和综合要求来制定相关政策和措施,并有效地予以实施
五、__干预和公众参与相结合的原则 __是环境管理的主体,物业环境管理要依据__制定的环境保护的相关法律、政策和方针进行但是,环境管理完全依靠__的干预也是不行的这主要是由于在环境管理上存在“政策失灵”的情况,即__干预往往不能改正市场失灵,反而会把市场进一步扭曲其主要原因有
1.改正市场失灵很少是__干预的主要目标而__的主要目标大多是____、社会平等、宏观调控等
2.__干预常有未预料到的副作用如__鼓励并给予一定的__政策让居民购置家用小汽车,但可能因为汽车使用量增加而使城市交通困难和大气环境恶化
3.政策作用的对象是有理性的人,政策的效果取决于人们对政策的反应
4.不同的__政策干预相互影响,使激励机制发生扭曲
5.与环境无关的__政策往往比环境政策对环境的影响更大如木材__的上调政策会__对森林的过度采伐 总之,由于__在制定政策时要兼顾公平与效率两个方面,公平包括代内公平和代际公平,效率则涉及管理成本与实际效果在确定资源、能源及重要产品的__时,在决定对某些产品或行业给予补贴时,在对特定的环境与发展政策、计划或重大项目作出决策时,__必须根据完全的经济、社会和生态信息,审慎地权衡公平与效率即使是对市场失灵引起的问题进行干预或补救,如果__的政策或行动不足或过度,也会引起“政策失灵”例如,一环保项目不符合实际指标,到期不能完成,影响了公众对政策的信任感,造成负面影响,使一些企业产生政策性亏损以及补贴不当导致浪费使用等尤其是国家既是社会的管理者,又是国家资产的所有者,同时还是管理政策的制定者,如果不能恰当地把国有企业的资产所有和经营职能分开,还将成为事实上的主要污染者 因此,在环境管理中,把__的干预和公众参与结合起来,通过__环境教育,增强公众对环境价值的认识和对开展环境保护工作的紧迫感,激发人们自发保护环境的热情,才能有效地____避免决策失误可见,__干预与公众参与原则对物业环境管理方案的实施有着十分重要的意义第2节物业环境管理的基本手段
一、法律手段 运用法律手段是物业环境管理的一种强制性措施环境管理一方面要靠立法,把国家对环境保护的要求和作法,全部以法律形式固定下来,强制执行;另一方面还要靠执法,环境管理部门要协助和配合司法部门对违反环境法律的犯罪行为进行斗争,按环境法规、环境标准对严重污染和破坏环境的行为可以提起公诉,直至追究法律责任,也可依据环境法规对危害人民健康、污染和破坏环境的单位或个人直接给予各种形式的处罚,责令赔偿损失等我国自20世纪80年代开始,从__到地方颁布了一系列环保法律、法规,特别是有关物业管理和物业环境管理的相关法律、法规的颁布,对物业环境、城市环境和整个地球的环境保护与污染防治起到了十分明显的效果,但存在的问题还不少,致使环境管理的宏观调控能力受到影响其具体表现在以下两个方面 一立法不完善 首先,我国有关环境保护的某些法律条文不明确、不具体,使许多具体问题难以解决,不利于法律、法规的贯彻、执行与监督例如,污染使受害人难以维护自身的环境权益,在寻求行政或经济制裁时,又没有明确的程序可依,法律对此规定不具体,不易操作,处理实际问题时带有很大的主观随意性 其次,法律在赋予环境保护与管理机构某些职权的同时,并未赋予相应和必要的执法手段和权利 再次,由于部门职能__,常依企业的隶属关系作为环境管理的依据,不利于____对所辖区域的环境质量负起责任 二执法体制不完善 目前,我国各项经济管理工作正在逐步向法制方面转移,但由于历史和现实方面的原因,一些__干部法制观念淡薄,不按法律办事,仅顾局部利益和眼前利益,凭__个人意志行事,行政干预多,违反建设项目环保执法程序,不惜耗竭资源、破坏环境的__经常发生因此,为改变这种不良局面,应完善执法体制,建立环保经济责任制,责任人承担防止环境污染的责任,自觉遵守、执行环保法规,履行法定义务
二、经济手段 在物业环境管理中,我们要遵循价值规律利用__、税收、信贷等经济杠杆,调节生产者在资源__中保护环境、消除污染的行为,以便于限制损害环境的____活动,奖励积极治理污染的单位和个人,促进节约和合理利用资源,充分发挥价值在环境管理中的经济杠杆作用如排污收费、经济处罚、损失赔偿、治污奖励等保护环境经济措施的综合利用 当前,我国在市场经济条件下,由于市场经济是一种利益导向型经济运行机制,以自主经营、自负盈亏、__核算的企业和个体经济,为追求自身的经济利益,在当前我国环境保护相关法律、法规还不完善的情况下,千方百计地将生产经营造成的污染损害转嫁给社会,形成外部效应外部效应是企业或个人的行为对活动以外的企业或个人的影响外部效应导致私人成本和社会成本的不一致,使市场实际__不同于最优__外部效应可能是好的,也可能是坏的好的外部效应的例子是,上游农民植树造林,保持水土不流失,下游农民能够得到灌溉用水和免受洪水与流沙之害但上游的农民并不一定有这样做的积极性坏的外部效应的例子是,上游伐木会对下游的种植、灌溉、运输、工业生产、居民生活等方面产生很多坏的影响,造成洪水泛滥、水土流失、生存环境恶化这对下游居民和全社会都是成本,但上游居民并不承担这一成本他们没有动力考虑这一成本,并且停止伐木还会减少上游居民的收益另外,上游居民之间的竞争关系也不允许单一上游居民单独承担社会成本,只有全体上游居民都承担这种成本,单一的上游居民才不会在竞争中失败因此,必须采用经济杠杆,制定对所有上游伐木者同样的标准和激励机制使他们都承担这一成本 目前,由于环境保护的经济手段不力,随着市场经济的建立和发展,这种外部的坏效应现象越来越明显,其具体表现在以下两个方面 一把排污费作为企事业单位的环保补助金,并规定企业单位缴纳的排污费可从生产成本中列支,这是不公平的 企业把排污费列入成本,随着产品流通过程的完成,最后还是转嫁到消费者身上,形成一家污染,全民负担的局面 二现行有关环境保护__措施已失去效用十多年来,国家在经济__政策方面,对“三废”综合利用产品和环保产品的生产、销售、__等方面给予了一定__条件,但随着市场经济的建立,这些__条件已失去鼓励效果,产品销售、生产、__等属于企业自__,__条件已不复存在因此就要求进一步加强经济方面的管理,对环境和资源实行符合价值规律的管理方法,要根据市场经济的特点给予新的税收、信贷等__,惩罚环境污染者,奖励环境保护者,以促进环保产业、绿色产品生产和材料的发展
三、行政干预手段 物业所在区域的环境保护和管理部门,应根据国家行政法规所赋予的__和指挥权力,对环境资源保护工作实施具体的管理措施主要包括环境管理部门定期或不定期地向同级__机关报告本地区的环境保护情况和工作,对贯彻国家有关环境保护方针、政策提出具体___和建议;__制定国家和地方以及各类物业与不同条件下的环境保护政策、工作计划和环境规划,并把这些计划和规划报请__审批,使之具有行政法规效力;运用行__力对某些区域采取特定措施,如划为自然保护区、重点污染防治区、环境保护特区等;对一些污染严重的工交企业要求限期治理,甚至勒令其关、停、并、转、迁;对易产生污染的工程设施和项目,采取行政制约的办法,如审批__、建设项目的环境影响评价书,审批新建、扩建、改建项目的“三同时”我国《关于保护和改善环境的若干规定》中明确指出“一切新建、扩建和改建的企业,防止污染的项目,必须和主体工程同时设计、同时施工、同时投产”的设计方案,审批有毒、有害的化学品生产、进口和使用,管理珍稀动植物物种及其产品的出口、贸易事宜等等 值得注意地是,行政干预的必要性,还得取决于以下两个条件
1.行政干预的效果必须好于市场机制调节的效果
2.行政干预所得到的收益与效益必须大于行政干预本身的成本和代价即计划、执行成本和所有由于行政干预而加于其他经济部门的成本或损失
四、技术手段 运用技术手段,实现物业环境管理的科学化,包括制定物业环境质量标准,__开展环境影响评价,编写环境质量报告,总结__防治污染的先进经验,开展物业环境管理的研究、交流与合作,为制定环境保护技术政策提供依据 从环境问题被提到议事日程、产生初步的环境管理概念,直到今天发展到用生态经济学的观点,运用系统论、信息论、控制论等现代科学原理和方法,开展环境管理基础理论的研究,建立符合持续发展战略要求的人类——环境——经济系统,大规模地开展环境预测、预报和评价工作,预测科技进步、生产技术革新和评价资源、能源给环境带来的影响及其效果等,都是科学技术发展的产物现在,就宏观而言,许多西方国家已对环境管理的污染物体系以及有关评价人类——环境——经济系统的指标体系进行了大量系统研究,建立了许多定性模型和定量模式,应用模拟实验、计算机模拟方法进行系统分析,实现对高空乃至全球环境污染进行预测、预报,并对资源进行探测等等;就微观而言,环境管理已由局部的点源治理发展到今天提出的污染全过程控制,提出了在生产过程中消灭污染的“清洁生产”方案这种“清洁生产”方案的特点是生产上的投入最少,产出量最大,既能取得近期效益,也能取得长远的效果;资源的消耗和利用最经济合理;生产者利益和整个社会利益协调一致,有最佳的环境效益 总之,许多环境政策、法律、法规的制定、实施都涉及到许多科学技术问题,所以环境问题解决的好坏,在很大程度上取决于科学技术没有先进的科学技术,不仅发现不了环境问题,而且即使发现了,环境污染和破坏也难以控制所以科学技术是实现环境科学管理的有效途径和必不可少的手段
五、宣传教育手段 这是环境管理的一项战略性措施环境保护宣传既是普及环境科学知识,又是思想动员通过广播、电视、电影及各种文化传播形式广泛宣传,使公众了解环境保护的重要意义和内容,激发他们保护环境的热情和积极性,把保护环境、热爱大自然、热爱我们每个人所生存的环境变成自觉行动,形成强大的社会公众意识和公众__,制止浪费资源、破坏与污染环境的行为 物业区域内的业主、使用人和受益人,其环境意识的强弱是衡量其文明程度的重要标志物业环境管理人员不仅应该加强对物业区域内成年人的环境意识教育,而且更应该重视对物业区域内的中、小学生和学龄前儿童普及环境科学知识,使他们从小就养成良好的环境意识和习惯总之,加强公众环境意识的宣传教育工作,无疑是保护环境、促进____持续发展的战略性管理手段第1章清洁管理第一节 清洁管理概述 在物业区域中,整洁及其所带来的舒适和优美,是一个十分重要的评价指标它具有视觉上的直观性,会由此直接带来心理上的舒适感与美感,因而成为物业区域楼文明的第一象征和服务水平的重要标志整洁的物业区域环境需要常规性的保洁管理服务来保证
一、清洁管理的涵义和原则 一清洁管理的涵义 保洁管理,是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作,保护物业区域环境,防治环境污染,定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作,维护辖区所有公共地方、公用部位的清洁卫生,从而塑造文明形象,提高环境效益 保洁管理的重心,是防治“脏乱差”“脏乱差”具有多发性、传染性和顽固性例如,随手乱扔各种垃圾、楼上抛物、乱堆物品堵塞公共走道、随意排放污水废气、随地吐痰和大小便,以及乱涂、乱画、乱搭、乱建、乱张贴等等,很可能发生在某些业户身上,所以不可掉以轻心业户整体素质的提高,需要物业管理公司员工通过宣传教育、监督治理和日常清洁工作,作出坚持不懈的努力,否则就可能因“脏乱差”而使物业区域楼面目全非,从而与物业管理的宗旨相悖 二清洁管理的原则
1.扫防结合,以防为主 在保洁管理工作中,“扫”当然很重要,就好像每天洗脸一样,但是工作的重点并不是“扫”,而是“防”,即通过管理,纠正业户不卫生的习惯,防止“脏乱差”现象的发生因为优良的物业区域环境的造就,是管理者与被管理者相互作用的结果,也是管理标准与业户素质不断调适的过程当业户养成良好的卫生习惯时,才能真正搞好环境整洁物业管理公司要会同社区__引导业户积极参与____精神文明建设,从业户的基本素质、基本行为规范抓起,其突破口,就是提高业户的环境整洁意识,大力纠正各种不卫生的习惯
2.执法必严,直接监督 保洁管理有关的法律法规,已经__的主要有《中华人民___环境保__》、___颁发的《城市生活垃圾管理办法》、《城市新建__小区管理办法》,以及各地颁布的管理实施细则物业管理公司可以根据法律法规的有关条文和专业化物业管理的要求,制定物业区域的保洁管理规定这些法规和“准法规”规范了服务者和被服务者必须遵循的行为准则物业管理公司必须做到执法必严,直接监督,遇到有损物业区域环境的行为,应对犯规者进行耐心教育和严格处罚,决不因人而异一些卓有成效的物业管理公司,如深圳市莲花二村,提倡“以法管理”,严格执行《莲花__区管理规定》,当遇到业户的不卫生习惯和违契行为时,即出示《执法证》进行劝阻、教育,直至处以“违契金”久而久之,形成了整洁宜人的环境这说明只有动真格,才能取得预期的效果
二、清洁管理的范围和制度建设 一洁管理的范围
1.公共地方的保洁 这是一个平面的概念,即指物业区域内,楼宇前后左右的公共地方,包括道路、__、空地、绿地等的清扫保洁
2.共用部位的保洁 这是一个垂直的概念,即指楼宇地层到顶层屋面上下空间的共用部位,包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台等的清扫保洁
3.生活垃圾的处理 这是指日常生活垃圾包括装修垃圾的分类收集、处理和清运要求和督促业户按规定的地点、时间和要求,将日常垃圾倒入专用容器或者指定的垃圾收集点,不得擅自乱倒 二清洁管理的制度建设
1.明确要求 如处理日常垃圾专人负责、日产日清,定点倾倒、分类倾倒,定时收集、定时清运,按照规定的工作流程,履行保洁的岗位职责等
2.规定标准 标准是衡量事物的准则,也是评价保洁工作的尺度物业区域环境保洁的通用标准是“五无”,即无__垃圾,无垃圾死角,无明显积尘积垢,无蚊蝇虫孳生地,无“脏乱差”顽疾___颁布的《全国城市马路清扫质量标准》中,有两条可以作为物业区域道路清扫保洁质量的参考一是每天普扫二遍,每日保洁;二是达到“六不”、“六净”标准,即不见积水,不见积土,不见杂物,不漏收堆,不乱倒垃圾和不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净
3.计划安排 物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排例如每日清洁工作 1辖区楼内道路清扫二次,整天保洁; 2辖区楼内绿化带,如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次; 3楼宇电梯间地板拖洗两次,四周护板清抹一次; 4楼宇各层楼梯及走廊清扫一次,楼梯扶手清抹一次; 5收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾,并负责清运至指定地点每周清洁工作 1楼宇各层公共走廊拖洗一次主要指高层楼宇,可一天拖数层,一周内保证全部拖洗一遍; 2业户信箱清拭一次; 3天台包括裙房、车棚、天井和沟渠清扫一次每月清洁工作 1天花板尘灰和蜘蛛网清除一次; 2各层走道公用玻璃窗擦拭一次每天擦数层,一个月内保证全部擦拭一次; 3公共走廊及路灯的灯罩清拭一次 此外,楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次;一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等
4.定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来,以便布置工作和进行定期检查
三、清洁管理的具体措施 保洁管理的具体措施,是指物业管理公司为了创造整洁、卫生、优美、舒适的物业区域环境所采取的行之有效的方法和手段主要有以下四项 一生活垃圾分类袋装化 按照《__市城市生活垃圾管理实施细则》的要求,以煤气包括液化气为燃料的地区,必须实行垃圾袋装化在物业管理的实践中,这一规定的实施范围已有所扩大,例如,有的物业管理公司规定,装修垃圾也必须袋装并运放到规定地点统一清运对于日常生活垃圾统一收集后运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理,从而大大改善了环境的质量 生活垃圾分类袋装化有利于提高物业区域的文明程度和环境质量物业管理公司应向业户宣传生活垃圾分类袋装化的优越性,要求业户将垃圾装入相应的专用垃圾袋内,丢入指定的容器或者指定的生活垃圾收集点,不得随意乱倒存放各利生活垃圾的塑料袋应完整不破损,袋口扎紧不撒漏 二进行超前宣传教育 物业管理公司在早期介入阶段,即应寻找“切入点”,如在售房时、分房时、入户时,对未来的业户进行超前宣传教育,明确保洁管理的要求,以便收到事倍功半的效果 三配备必要的硬件设施 为了增强清扫保洁工作的有效性,物业管理公司还应配备与之有关的必要的硬件设施如有的物业管理公司在每家每户门前安置了一只相对固定的定制的ABS塑料垃圾桶,上面有盖,按户幢配置各种色调,非常美观,规定业户每日将生活垃圾袋装后丢入,由清洁工每日清晨定时收集,用不锈钢小车乘电梯下去倒入指定的垃圾箱这一创意及实践深受业户欢迎 四依法处罚及典型曝光 对于各种不良的卫生习惯除了进行宣传教育外,还应当采取必要的硬性措施,依法按规定进行经济的或行政的处罚对于极少数屡教不改者,还可以采取典型曝光的方法,在业主委员会、居民委员会和本人单位的配合下,公开其不文明行为,以儆效尤
四、清洁管理____及职责划分 保洁管理由物业管理公司管理部或保洁部具体实施保洁部一般设部门经理保洁主管、技术员、仓库保洁设备、工具与物料保管员和保洁员等其下属班组可以根据所辖物业的规模、类型、布局以及清洁对象的不同而灵活设置规模较大的物业管理公司其保洁部可以下设楼宇清洁服务班、高空外墙清洁班和公共区域清洁班等班组,各班组设保洁领班和若干经过专业培训的保洁员然后,从所辖物业和服务对象的实际情况出发,建立起部门、班组、人员的岗位规范、工作流程、服务标准和奖惩办法,做到保洁管理规范化、标准化、制度化
五、清洁工作的重要性 一清洁是最基本的办公和生活环境 清洁既是工作的需要,也是生活的需要,是用户接触最多的一个方面整洁的周围环境,不仅使人身体健康,而且能使人赏心悦目,提高工作效率所以,用户对清洁看得很重,也往往最挑剔,一旦清洁搞得不好,就会引起投诉物业管理应为用户提供一个整洁的工作和生活环境,满足不同用户的要求 二清洁体现了管理水平 一般需对管理工作做详尽的考察之后,才能衡量物业管理水平的高低但是,人们往往凭直觉来衡量,而在直觉方面,清洁给人的影响最深刻对于环境整洁的物业,用户和客人们对管理水平往往给予较高的评价,社会上用“清洁是美容师”、“清洁是脸面”来形容清洁工作 三清洁是建筑和设备维护保养的需要 清洁工作在延长建筑物和设备使用寿命上起到重要的作用外墙瓷砖、花岗石如果不经常清洁保养,其表面就会逐渐受到侵蚀;不锈钢扶手如果不及时清洁保养,就会生锈,失去光泽;木质地板如果不经常清洁、打蜡,就会变得灰暗毛糙;地毯如果不经常清洗,就会很快变得肮脏不堪等等调查表明,地毯保养不好只能用1~2年,保养得好可用3~4年;大堂大理石地面一般用7~8年后光泽就不行了,要再进行磨光,但保养得好可以增加一半以上使用时间因此,应当从建筑物和设备保养的高度、从经济的角度来认识清洁工作 四清洁是一门技术 许多人认为,清洁工作就是扫帚扫扫、抹布抹抹,实际上,现代清洁工作涉及化学、物理、机械、电子等学科的知识不同的建筑物材料需要使用不同的清洁剂,各种现代化的清洁设备吸尘器、磨光机、吸水机、洗地毯机等的操作使用,高层外墙清洁的危险性与复杂性等,使现代清洁工作具有相当程度的技术性例如,由于年代久远,旧楼外墙面的清洁一般难度很大,__有的旧大楼用强酸性清洁剂清洗,结果造成了外墙面的损坏 20世纪80年代,一些专业性的清洁公司在__、深圳等成立,迅速发展,一些境外的专业清洁公司也看好中国市场,陆续在沿海城市建立分支机构,同时也带动了国内清洁水平的提高目前,我国的清洁工作与先进国家还有一定的差距清洁公司的业务范围大致为三个方面一是各类清洁设备的销售;二是生产经营各种清洁剂;三是提供专业性的清洁服务目前,各个清洁公司之间的竞争非常激烈无疑,这种竞争将进一步推动清洁工作水平的提高和专业清洁公司的发展
六、专业承包公司的选择及监督检查 一选择标准 选择专业承包公司时,应考察专业承包公司是否具备承担清洁、垃圾清运业务的资质,有没有能力履行承包合同的义务与责任,有没有能力承担违约责任,社会信誉是否好,服务__是否合理 二注意事项
1.应要求承包公司制定具体的工作计划,包括岗位设置及职责、服务标准、技术要求、垃圾清运时间、责任和义务等,并在合同中约定,作为监督检查的依据
2.应根据实际情况制定一些工作制度、规定,如《清洁工作检查规程》、《消杀管理办法》等,并监督承包公司实施
3.承包公司根据要求、工作计划、合同,安排属下员工进行具体清洁、消杀、垃圾清运工作,物业管理公司依据上述文件每天进行监督检查
4.日常工作中,物业管理公司要规定清洁工人的工作操行,要求他们遵守物业的有关管理规定,应以合约形式约定双方的行为规范,并附带经济责任 三监督检查 物管员每天要对所辖物业区域的日常清洁、消杀及垃圾清运工作进行监督检查承包公司主管及物管员依据质量标准进行自查和巡查工作,物管员要将检查结果登记在《日常清洁评分表》及《消杀记录表》中 物管员发现清洁工作不合格时,要立即通知清洁公司主管责令责任人清洁员予以返工,垃圾清运工作不合格,则要上报主管__垃圾清运公司负责整改,直至合格为止 管理处主管也可对辖区内的清洁、消杀及垃圾清运工作进行不定时抽查,如每月的日评分表中累积有15天出现问题,则要发出《整改通知书》进行整改,并将结果报管理处主任
七、清洁器械和清洁用品 一常用清洁器械
1.吸尘器用于地面、墙面和其他平整部位吸灰尘、污物的专用设备,是清洁工作中最常用的设备之一吸尘器启动时能发出强劲的抽吸力,使灰尘顺着气流被吸进机内储尘舱,达到清洁地面的目的吸尘器品种很多,按抽吸力大小有普通型和强力型;按适用范围有吸地面灰尘、吸地毯灰尘、清洁家具污物等不同类型;按功能多少有单一吸尘器和吸尘吸水两用吸尘器等
2.吸水机清除积水的专用设备,主要用于吸取地__水,对于吸取地毯水分加快干燥也非常有效,是大楼管理中不可缺少的清洁工具之一有单用吸水机和吸尘吸水两用机,后者由于功能多,较受用户欢迎
3.地毯清洗机主要用于协助清洗地毯
4.抛光机专用作地面抛光的机器,有普通速度和高速之分抛光机启动时马达带动底盘作高速旋转,使底盘对地面进行高速软摩擦,达到抛光之目的适用于花岗石、大理石等各种平整硬质地面的抛光,对于__大的楼宇,尤为必要
5.擦地机用于地面清洁工作,是最常用的清洁设备之一,有单盘式和多盘式使用时,通过底盘__不同的刷子,可以进行地毯清洁、地坪打蜡及抛光
6.高压冲洗机用于外墙、汽车和其他需高压水冲洗的专用设备启动时能产生强烈的冲击水流,达到清除灰尘、泥浆和其他污垢杂质的作用
7.扫地车用作室外地面清洁的设备由于操作简单,吸尘力强,并配有大容量垃圾尘箱,因此非常适合厂房、仓库、车场和户外空旷地方的地面清洁
8.自动空气喷香器将清香剂装入该机后设定好时间,然后放置于办公室或卫生间等需要清香的__,会定时自动喷香
9.比较常用的工具还有安全梯、刷子、扫把、拖把、布、海绵、喷瓶、胶手套、刀片、长柄手刷、手推车以及小心地滑标志等 二清洁剂
1.餐具洗涤剂由多种表面活性剂原料__而成,不但对餐具表面的油污有极强的去除力,而且可用于水果、蔬菜的清洗,起到杀菌、去除残留农药的作用洗餐具,配成1%水溶液,清洗水果蔬菜,每1L水中加5~6滴洗涤剂
2.消毒清洁剂为家庭、餐厅的餐具和食品生产用具的清洁剂,具有杀菌、去污双重功效,使用本品擦洗物品后用清水漂洗干净即可
3.洗手液外观为带色彩的粘稠性液体,具有杀菌、留香、除异味的功效,对皮肤无__,是宾馆、___洗手间的常用清洁剂
4.祛臭剂祛臭剂适用于清除厕所、垃圾产生的臭味,并有自然香气使用时将本品喷至墙角或墙面,可保持厕所数日无臭味
5.空气清香剂能迅速除去空气中的混浊和难闻气味,使用时将清香剂灌入喷雾器中,喷射使用本品为易燃品,应存放阴凉避光处,温度不得超过40℃
6.全能清洁剂全能清洁剂外观为蓝色透明液体,广泛用于各种硬质材料的表面清洁,如搪瓷、陶瓷器皿,能起到杀菌去污、保护表面光泽的作用,在使用浓度下,对皮肤无伤害使用时,一般根据不同材料及污垢程度进行稀释
7.除垢剂外观为淡绿色透彻液体,适用于浴室、卫生间的陶瓷、搪瓷器皿等的清洁,能迅速、强力地清除水垢锈渍,提高清洁保洁的功效使用时,一般视污垢程度稀释1~5倍使用
8.不锈钢光亮剂为不锈钢和镀铬制品的专用清洁剂使用时,将不锈钢清洁剂涂在制品表面,用布揩擦,直至光亮,有一定防锈功能
9.玻璃清洁剂用于清洗玻璃、镜面、瓷片及电镀物品表面的尘埃及污垢,如门、窗、镜子、电视荧光屏等,能轻快地除去尘埃、油渍等污垢,擦拭后玻璃表面具有抗尘埃、抗污垢再积等特点使用时将本品稀释20~60倍后均匀涂在玻璃表面,然后用毛巾、干布或擦窗工具擦拭胶瓶装,避免碰碎、入眼,若不慎进入眼内,应立即用清水冲洗
10.除油剂适用于各种表面油垢的清洁,对厨房焦油性污垢有奇效使用时,将本品喷淋或涂于污垢表面,稍后用布揩擦即可
11.高泡地毯清洁剂为清洗地毯、各种软垫、室内装饰厚织物使用的清洁剂,发泡率高,去污去油渍力强,可降低清洗后地毯等织物的含水量,缩短干燥时间,成分中还含有杀菌剂、抗静电剂、防再污染等增效剂使用时一般按织物污染程度稀释20~30倍
12.低泡地毯清洁剂用于各种地毯的手工或机械清洗,专供各类滚刷式地毯清洁机使用,泡沫低,去污力强,__便宜使用时,对轻垢按135加水稀释,重垢按110加水稀释低泡清洁剂相对高泡清洁剂而言,消耗量大,干燥慢,目前已较少使用
13.地毯除渍剂本品对墨水、咖啡、茶叶、酱油等造成的污渍具有明显效果,使用时将本品喷于污渍处,用力揩擦,即可去除污渍
14.静电除尘剂为透明无色的油状液体,用于打蜡地面的保洁将静电除尘剂喷洒到拖布上,使其完全渗透,然后对打蜡地面进行拖擦,能快速清除打蜡地面尘埃和污垢,使地面光亮如新
15.面蜡用特制的聚合物及树脂配制而成的表面光亮剂,适用于大理石、塑料地板、木地板、水磨石水泥地面将本品均匀涂在地板表面,干燥成膜后表面光滑亮泽,可起到耐磨、防水、耐溶剂的作用,有一定的防滑性能,本品一般在使用封底蜡以后再使用本品不宜稀释,避光保存
16.封地蜡由水溶性高分子树脂及特殊的蜡乳液配制而成封地蜡作为面蜡的底层涂料,对不平整的地面,如缝隙、针孔等,起到填充和平整成膜的作用,对于走道等人流繁多的地面,能提高蜡面的丰度,延长使用寿命,一般情况下1L可施工50m2左右
17.喷洁蜡由特殊的蜡乳液和光亮剂配制而成喷洁蜡的作用是对打过蜡后使用过的地面进行一次抛光增亮,并能去除鞋印、擦痕等,经常使用能使地面光亮如新,延长面蜡的施工周期使用时先对地面进行清扫,然后用喷壶将喷洁蜡喷在地面,一般2~3次,然后对地面进行磨刷抛光即可
18.去蜡水去蜡水中含有特殊的解链剂,能迅速破坏蜡中的高分子树脂的力学强度,用于去除封地蜡、面蜡,是大理石等周期性打蜡工作中不可缺少的一个品种使用时,将本品稀释后涂在蜡面5~10min后,即可用擦地机进行去蜡工作用胶瓶装,应放置于干燥阴凉处,使用时戴胶手套,若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗
19.天那水用于溶解、稀释油漆用毛巾沾取少量天那水,擦拭油漆处,直到其溶解,再用毛巾擦干净轻轻存放于干燥阴凉处,为易燃、易挥发品,应远离火源,用后盖严,以防挥发 20洁厕灵用于清洁卫生间的陶瓷制品上的污渍稀释后,洒于瓷器表面,再用刷子将污渍刷掉,然后用水冲洗干净使用时戴胶手套,若不慎触及皮肤或眼应立即用清水冲洗
21.去污粉用于清除污渍将去污粉洒在湿的物体上或湿毛巾上,用力擦拭污渍处,然后冲洗干净,注意防潮
八、清洁员的职责 一室内组清洁员的主要职责
1.负责各层电梯厅、走道、楼梯等公用区域地面、墙面、天棚的清洁工作
2.负责室内公共卫生间的清洁工作
3.负责室内信报箱、井道口、管线、消防栓等公共设备设施的清洁工作
4.负责地下室、天台、转换层的清洁及其明暗沟的疏通清理工作
5.对用户违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正 二室外清洁组的主要职责
1.负责红线范围内道路、绿化带等公共区域地面的清洁工作
2.负责室外果皮箱、垃圾屋的清洁、清运和消杀工作
3.定期对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通
4.负责室外明装管线和明装公用设备设施的外表的清洁工作
5.负责墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁工作
6.对辖区内违反清洁管理规定的行为进行劝阻、纠正第二节 清洁工作检验标准和方法
一、目 的 为了使清洁卫生、垃圾清运工作及监督检查有依据,以及对清洁的工作效果有一个客观评价,有必要制定清洁工作检验标准和方法清洁工作检验标准和方法的主要内容有职责、检查标准、检查方法和评分标准
二、检查标准的主要内容
1.地面硬质地面、台阶及其接缝是否洁净,上蜡是否光亮,地毯是否清洁,有无污点和霉坏,梯脚板墙脚线、踢脚线等地方有无积尘、杂物、污渍,花坛内是否有烟头、杂物,__砖、__地面是否干净,绿化牌、庭园灯是否干净、光亮
2.墙面瓷片、大理石、砖是否干净、明亮、无污渍
3.玻璃玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮
4.金属制品梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过,是否光亮无锈迹和污渍
5.天花光管、指示牌、灯罩等设施是否干净无尘、无蜘蛛网
6.电梯电梯轿箱、各层电梯门轨槽、显示屏、扶梯、梯厅是否干净无尘,轿箱是否干净无杂物、污渍
7.洗手间皂盒、干手器、水箱等设施是否干净、无损坏,洗手间内有无异味,便器、洗手盆、尿斗有无水锈,台面是否干净无水迹,厕纸是否齐全
8.开水间检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无异味
9.大堂烟缸、废纸及垃圾桶内的其他脏物是否按规定及时清除,防滑红地毯是否干净、清洁,接待台、保安亭等设施是否干净无杂物
10.垃圾清运垃圾清运是否准时,是否日产日清,清运是否干净,垃圾清运过程中散落地的垃圾是否清扫干净,是否每周将垃圾桶内外清洗一次
三、消杀管理规定 消杀管理规定为消杀工作及监督检查提供标准依据
1.需要消杀的地方及时间间隔
①每月要求专业消杀单位对楼宇、绿化带进行一次__的消杀活动,每季对化粪池进行一次消杀工作,并跟踪记录
②每周要求清洁公司对垃圾桶、垃圾中转站、卫生间、__、排水渠等进行一次消杀活动,每周对开水间、热水器、过滤器进行清洁、消毒一次
2.进行消杀活动时应注意的事项
①使用高效低毒消杀用品,按比例配制,用背式喷雾器按要求喷洒喷洒时应做好预防措施,穿长衣裤,戴口罩,完工后换衣裤,用肥皂洗手
②大堂、楼层消杀活动一般在非办公时间进行,如需在办公时间进行,应先征得同意后方可进行
③对____进行喷洒时,尽量在顺风处喷洒,以减少对行人的影响
④根据实际需要可以增加喷洒次数,并注意将被杀死的害虫尸体及时清除
⑤每次消杀后进行检查并记录在《消杀记录表》上,存档第3节室外公共场所清洁卫生
一、清洁工作应急措施 对意外情况制定清洁工作应急处理措施,可避免其对物业环境卫生的影响,为业主和用户提供始终如一的清洁服务清洁处理后符合《清洁工作检验标准和办法》中对应的标准意外情况指火灾,污雨水井、管道、化粪池严重堵塞,暴风雨,梅雨天,水管爆裂,户外施工,装修等现象
1.火灾后的应急处理措施
①救灾结束后,用垃圾车清运火灾遗留残物,打扫地面
②清除地__水,用拖把拖抹
③检查户外周围,如有残留杂物一并清运、打扫
2.污雨水井、管道、化粪池堵塞,污水外溢的应急处理措施
①维修工迅速赶到现场,进行疏通,防止污水外溢
②清洁员将捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车,避免造成二次污染
③疏通后,清洁员迅速打扫地面被污染处,清洗地面,直到目视无污物
3.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施
①清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作,加强与其他部门的协调__工作
②天台、裙楼平台的明暗沟、地漏由班长派专人检查,特别在风雨来临前要巡查,如有堵塞及时疏通
③检查雨污水井,增加清理次数,确保畅通无阻
④各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内,淋湿墙面、地面及打碎玻璃
⑤仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒,做到有备无患
⑥暴风雨后,清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物
⑦发生塌陷或大量泥沙溃至路面、绿地,清洁员协助管理处检修,及时清运、打扫
⑧清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通,如发生外溢,及时报告管理处处理
4.梅雨天气应急方案
①梅雨季节,大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象,造成地__水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象
②在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌,提醒客人“小心滑倒”
③班长要加强现场检查指导,合理调配人员,加快工作速度,及时清理地面墙面水迹
④如反潮现象比较严重,应在大堂铺设一条防滑地毯,并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的水
⑤仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌
5.楼层内发生水管爆裂事故的应急方案
①迅速关闭水管阀门,迅速通知保安和维修人员前来救助
②迅速扫走流进电梯厅附近的水,否则可将电梯开往上一楼层,通知维修人员关掉电梯
③在电工关掉电源开关后,抢救__、楼层内的物品如资料、电脑等
④用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉,再将余水扫进地漏,接好电源后再用吸水器吸干地面水分
⑤打开门窗,用风扇吹干地面
6.户外施工影响环境卫生的应急处理措施
①供水、供电、煤气管道、通讯设施以及小区设施维修等项目施工中,会对环境有较大影响,清洁员需配合做好场地周围的清洁工作
②及时清理住户搬家时遗弃的杂物,并清扫场地
7.新入住装修期应急处理措施 各责任区清洁员加强保洁,对装修垃圾清运后的场地及时清扫,必要时协助住户或管理处将装修垃圾及时上车清运
8.注意事项
①清理火灾场地时,应在消防部门调查了解情况后,经同意方可进行清理
②台风时,不要冒险作业,以防发生意外
③梅雨天气作业宜穿胶鞋,穿塑料硬底鞋易滑倒
④暴风、暴雨天气要注意高空坠物
⑤处理水管爆裂事故要注意防止触电
二、公共场地和马路的清洁 确保小区的汽车道、人行道、消防通道、羽毛球场、门球场等公共场地和马路的清洁其作业程序、标准和注意事项如下
1.用长竹扫把将道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆,用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内,然后倒进垃圾手推车
2.对有污渍的路面和场地用水进行清洗
3.雨停后,用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净
4.每天打扫三次,每小时循环保洁一次,从早上600~1800,保持整洁
5.公共场地、路面无泥沙,无明显垃圾,无积水、污渍
三、绿地的清洁 保持草地和绿化带的清洁作业程序、标准和注意事项如下
1.用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾
2.对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物,用手捡入垃圾斗内
3.在清扫草地的同时,仔细清理绿篱下面的枯枝落叶
4.每天早晨、上午、下午各清扫一次以上,每小时循环保洁一次、保持清洁干净
5.目视无枯枝落叶,无果皮,无饮料罐,无3cm以上石块等垃圾和杂物,烟头100m2少于1个
四、散水坡和排水沟的清洁 保持排水沟畅通、散水坡清洁作业程序、标准和注意事项如下
1.用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾
2.用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾,拔除沟里生长的杂草,保证排水沟的畅通
3.用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污渍及青苔
4.先用洗洁精清洗再用清水冲洗,检查一遍发现不干净的地方用铲刀仔细再刮
5.目视干净,无污渍,无青苔,无垃圾和沙石
6.有空调滴水的地方每星期擦洗一次,散水坡和排水沟每天保洁在三次以上
五、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁 保持雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁作业程序、标准和注意事项如下
1.雕塑装饰物的清洁备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具,用扫把打扫装饰物上的灰尘,人站在梯子上,用湿抹布从上往下擦抹一遍,如有污渍用清洁剂涂在污渍处,用抹布擦抹,然后用水清洗不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养方法操作
2.宣传栏的清洁用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍,玻璃用玻璃刮清洁,按《玻璃门窗清洁》操作
3.宣传牌、标识牌的清洁有__纸时,需先撕下纸,然后用湿抹布从上往下擦抹牌,最后用干抹布抹一次
4.宣传牌每周清洁一次,室内标识牌每天清洁一次,雕塑装饰物每月清洁一次,清洁后检查无污渍、积尘
5.注意事项梯子放平稳,人勿爬上装饰物,防止人员摔伤;清洁宣传栏玻璃时,小心划伤手;使用清洁工具时,不要损伤被清洁物
六、喷水池的清洁 保持喷水池内外干净清洁作业程序、标准和注意事项如下
1.平时保养 地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁
2.定期清洁
①打开喷水池排水阀门放水,待池水放去1/3时,清洁工人入池清洁
②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖
③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢
④排尽池内污水并对池底进行拖抹
⑤注入新水,投入适量的硫酸铜以净化水质,并清洗水池周围地面污渍
3.标准 目视水池清澈见底,水面无杂物,池底洗净后无沉淀物,池边无污渍
4.注意事项
①清洗时应断开电源
②擦洗电线,灯饰不可用力过大,以免损坏
③清洁时,不要摆动喷头,以免影响喷水观赏效果
④注意防滑,跌倒
七、不锈钢的清洁、保养 保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁,使其不受氧化作业程序、标准和注意事项如下
1.先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面,然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠
2.置少许不锈钢油于毛巾上,对不锈钢表面进行拭抹,或用喷头直接喷在不锈钢表面
3.然后用无绒干毛巾拭抹
4.目视不锈钢表面无污渍,无灰尘,表面光亮,可映出人影
5.上不锈钢油不宜太多
6.清洁高大雕塑时应做好安全保护,防止人员伤亡
八、化粪池的清理 确保化粪池畅通作业程序、标准和注意事项如下
1.用铁钩打开化粪池的盖板,再用长竹杆8m搅散化粪池内杂物结块层
2.把吸粪车开到工作现场,套好吸粪胶管5m长,备3条放入化粪池内
3.启动吸粪车的开关,吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止,防止弄脏工作现场和过往行人的衣物
4.盖好化粪池井盖,用清水冲洗工作现场和所有工具
5.每年清理一次,一级池清运90%,二级池清运75%,三级池硬的表面全部清运
6.清理后,目视井内无积物浮于上面,出入口畅通,保持污水不溢出地面
7.在化粪池井盖打开后10~15min,人不站在池边,禁止在池边点火或吸烟,以防沼气着火烧伤人
8.人勿下池工作,防止人员中毒或陷入水中
9.化粪池井盖打开后工作员不能离开现场,清洁完毕后,随手盖好井盖,以防行人或小孩掉入井内发生意外
九、垃圾池箱的清洁 保持垃圾池、果皮箱的清洁作业程序、标准和注意事项如下
1.用铁铲将池内垃圾铲入手推车内,用扫把将剩余垃圾扫干净后,打开水阀用水冲洗池内外一次
2.用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上,用胶刷擦洗污渍
3.疏通垃圾池的排水道,清洁周围水泥面
4.打开水阀,用水全面冲洗垃圾池内外,同时用扫把或胶刷擦洗,垃圾池周围不积污水
5.关闭水阀,收回水管,锁好垃圾池铁门
6.清理垃圾桶或果皮箱内垃圾后,将桶箱搬到有水源的地方,先用水冲洗一遍,然后对污渍处倒少许去污粉擦洗,再用水冲洗干净,搬到原处放好
7.目视无污渍,无__纸,每天清运、清洗两次,垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次
十、垃圾的清运和垃圾中转站的清洁 保持垃圾中转站的清洁和正常使用作业程序、标准和注意事项如下
1.每天早上800以前,将垃圾收集装车运送到垃圾中转站,两人配合,一人拉一人推将垃圾车推上作业平台,拉开手推车后门,将垃圾倒进垃圾压缩车内,操作员按下压缩车绿键压缩开关,清扫掉在地面上的垃圾,并装上压缩车
2.冲洗中转站地面,打扫墙壁
3.用水冲洗中转站外通道及地面,油污处用去污粉或洗洁精刷洗对排水沟,把沟内的
4.用喷雾器对垃
6.目视垃圾站内外清洁,无明显垃圾,水沟无积污水,无臭味
7.日产日清100%
8.倾倒垃圾时,切勿用脚踩压缩车内的垃圾,防止造成意外第四节 室内公共场所清洁卫生
一、地下__、天台、转换层清洁 地下__、天台、转换层清洁要求的标准是地下__地面无油污、污渍,无纸屑等杂物,墙面无污渍,天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物,管线无污渍根据这一标准,其清洁必须做到
1.每天早晨和下午用扫把各清扫一次,清除地面和排水沟内的垃圾,抹净指示牌、射灯、围栏等
2.用长柄刷冲刷地面的油污、油渍
3.每隔2小时巡回清洁一次地下__,清除杂物
4.每周冲刷地面一次,并打开地下__的集水坑和排水沟盖板,__疏通、清理一次
5.每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施
6.每2个月用干毛巾擦拭灯具一次
7.地下__和转换层管线每2个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次,天台、裙楼平台的水管线每2个月冲刷一次
二、大厦大堂清洁 大厦大堂清洁的要求是地面无烟头、纸屑等杂物,无污渍,大理石地面、墙面有光泽,公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘,不锈钢表面光亮无污渍,玻璃门无水迹、手迹、污渍,天棚、风口目视无污渍、灰尘根据这一要求,大堂清洁必须做到
1.每天上午上班前及下午分两次重点清理大堂,平时每小时保洁一次,重点清理地面和电梯轿箱内的垃圾杂物
2.用扫把清扫大堂地面垃圾,用长柄刷沾洗洁精清除地面污渍,后用拖把拖地面一次每天循环拖抹、推尘、吸尘
3.清扫电梯轿箱后,用湿拖把拖两遍轿箱__板
4.用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品,包括门柱、镶字、电梯厅门、轿箱等
5.用湿毛巾拧干后,擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施
6.清理不锈钢垃圾筒,洗净后放回原处
7.用湿拖把拖2~3遍台阶,出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次
8.用干净毛巾擦拭玻璃门,并每周清刮一次,每周地面补蜡及磨光一次
9.每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次
10.每月对大理石地面打蜡一次,每月用去污粉、长柄手刷__刷洗地砖地面和水磨地面一次
三、公共卫生间清洁 公共卫生间清洁后的标准地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮,天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网,目视墙壁干净,便器洁净无黄渍,室内无异味、臭味一般认为,公共卫生间的卫生水__映一座大厦总的卫生水平为达到上述标准,必须坚持做到以下要求
1.每天上、下午上班前分两次重点清理,并不断巡视,保持清洁
2.如条件许可,清洁时,关闭卫生间,暂不让公众使用,但必须放置告示牌,打开窗户通风
3.用水冲洗大小便器,并用夹子夹出小便器内烟头等杂物
4.用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器,然后用清水冲净
5.用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗
6.先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃,然后再用干毛巾擦净
7.清洗垃圾桶和烟灰缸,并内外擦干
8.用湿拖把拖干净地面,然后再用干拖把拖干
9.喷适量香水或空气清新剂,小便斗内放樟脑丸,或直接用杀菌清洁剂__地对卫生间进行清洁,就可以不用香水或空气清新剂
10.每2小时保洁一次,主要清理字纸篓垃圾、地面垃圾、地__水和水迹等
11.每周抹抽气风口一次,消毒大洗一次
12.每月用干毛巾擦灯具一次,清扫天花板一次,杀虫一次
四、楼层通道地面清洁 楼层通道地面清洁要达到的标准是大理石地面目视干净、无污渍、有光泽,水磨石地面和水泥地面目视干净、无杂物、无污渍根据这个标准,其清洁必须做到
1.每天上午对各楼层通道地面拖抹、推尘、吸尘一次
2.每月用长柄手刷沾去污粉对污渍较重的地面__清刷一次
3.每月用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线
4.大理石地面每周抛光一次,每月打蜡一次
五、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁 瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁要达到的标准是目视墙面干净无污渍,清洗后,用纸巾擦拭墙面50cm无明显污染
1.时间安排
①墙面清抹每周一次,墙面清洗每月一次
②瓷砖外墙每4年清洗一次,马赛克墙面每6年清洗一次
③外墙面的高空清洁作业,由专业清洁公司负责
2.具体清洁操作
①用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍
②把毛巾浸入放有洗洁精的水盆,拿起拧干后沿着墙壁从上往下来回擦抹
③用另一条毛巾用清水洗后拧干,__清抹一次墙面,直到干净
④用干拖把拖干地面
⑤大理石墙面不能用任何酸性溶剂洗,否则将造成大理石分解;瓷砖墙面则禁止用碱类、盐酸类,因为这些除污剂会损坏瓷砖表面的光泽
六、乳胶漆墙面清洁 乳胶漆墙面清洁要达到的标准是目视墙面清净无污渍、无粘附物、无灰尘,因此,必须坚持以下清洁方法
1.用鸡毛掸子或干净的拖把轻轻拂去墙面的灰尘
2.用干毛巾清擦墙面的污渍,擦不掉的污渍用细砂纸轻轻擦掉
3.用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰渍
4.扫净地面灰尘,再用湿拖把拖净地面
5.每月清洁一次
七、外墙清洁 空气中的灰尘和有害物质会侵蚀大楼外墙瓷砖、花岗石、玻璃等,只有及时做好清洁工作,才能避免或减少外墙表面损坏外墙清洁是高楼清洁工作的难点,危险性大,易发生人员坠落伤亡事故
1.外墙清洁的方式 目前外墙清洁主要有两种方式吊板方式和擦窗机方式 吊板方式是用吊绳、吊板将人吊到工作位置进行清洁,一般的大楼都可以用这种方式进行清洁这种方式简单、成本低,只要工人素质好,绳子连接牢固就可以进行,但危险性比较大,一旦安全措施不到位就可能发生事故近几年发生的高空清洁坠落伤亡事故几乎都是采用吊板清洁时因安全措施不到位造成的 另一种方式是通过擦窗机进行清洁擦窗机又称室外吊篮,一般在大楼建造时__好工作人员站在吊篮内,吊篮可以上下左右__,吊篮内有__,可以与外界随时进行__,比较安全擦窗机__昂贵,不少新建大楼为了节省钱不__擦窗机目前我国的大楼大多数没有擦窗机,只得用吊板方式进行清洁 __擦窗机是高楼外墙清洁发展方向,一些先进的国家已经发展到用无人操作擦窗机进行外墙清洁工作应大力研究发展国产的擦窗机,降低成本,使擦窗机逐渐普及
2.外墙清洁的条件
①气候条件外墙清洁必须在良好的气候条件下进行,大风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温35℃以上和低温0℃以下等情况都不适合进行外墙清洁风力应小于5级,5级风以上停止工作,因此,工作前应测定风力,尤其是高空风力
②人员条件外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质,必须经过严格的身体检查和定期复查,年龄应在40岁以下,血压正常,视力良好,无恐高症,发现有不适合的疾病应立即停止工作同时还必须经过专门的培训,取得国家劳动部门核发的高空作业证书,并在有效期内方可上岗,严格禁止无证上岗工人上岗前不得饮酒,有感冒等身体不适症状应暂停高空作业
③设备条件外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态,擦窗机必须定期检查保养,每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查,发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查,凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳
3.擦窗机的使用操作
①准备工作 a.天气预报无大风、雨雪及高温、低温,现场测试风力小于6级 b.擦窗机检查状态良好,符合工作要求,现场无障碍物,工作位置地面设置好遮拦,防止行人下面穿行 c.操作人员穿戴劳动防护衣、安全帽、工作鞋,扎好安全带,自锁器锁于安全绳上 d.清洁剂、玻璃刮板、抹布、水枪等准备完好 e.安全员到位,进行不间断现场监督 f.在以上准备均到位后,操作人员进入吊篮规定站位,系好安全带
②操作 a.启动吊篮,作上下左右__,确认正常后,将吊篮开至工作位置,轻轻下放,当篮内人员达到工作面后停止 b.先用水枪喷射墙面,除去浮尘,然后将清洁剂涂于墙面,稍后即用刮片上下和左右刮净玻璃墙面其他墙面用抹布擦,边角处再用抹布擦干净 c.一个位置结束后将吊篮放至下部同一位置进行清洁,当纵向从上到下一个位置清洁完毕后,再向左或右__至相邻一个位置从上到下清洁 d.清洁结束,将吊篮__至规定位置平放
③注意事项 a.操作人员应在规定站位进行操作,保持平台负重平衡,不得作妨碍负重平衡的动作 b.特别注意妨碍吊篮升降的建筑物外伸部位和物体,并作出适当处理 c.正常运行中,不应用手动制动器控制平台下降;当吊篮出现故障,自动制动装置及安全装置失效时,可使用手动制动装置 d.吊篮运行至行程一端触及限位器而停止运动时,应随即操纵作反向运动,以脱离与限位器的接触 e.在运行中,不得随意卸开护罩、封门及其他任何装置 f.吊篮发生故障或不正常可疑迹象时,应用对讲机或内线__与领班或安全员进行__,并在其指挥、指导下进行处理 g.作业中遇天气突然恶化,应立即收工 h.作业中遇突然停电,应立即关闭电源开关,以防恢复供电时未及注意而发生意外
④操作结束a. 切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定b.进行对设备的清洁,清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质 c.对因故障待修的设备,挂上标志牌,在恢复正常状态前禁止使用
4.使用吊板的操作
①准备工作 a.天气情况同擦窗机工作要求 b.现场勘察建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件,绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角,如有尖锐棱角必须经过特别安全处理,在高压电源区无法隔离时不得进行工作 c.工具准备吊板、吊板绳、安全绳、水枪、配置好的清洁剂、刮板、抹布等对吊绳与安全绳应作详细检查,直径不得小于16mm,中间不得有断裂及结扣将吊板绳工作主绳扎捆在牢固构件上,绳扣必须打死结,且有两个结点,安全绳结点不得与吊板绳结点同一 d.工作人员穿戴劳动防护衣、安全帽、鞋,按规定系好安全带,将自锁器单独悬挂于安全绳上 e.现场安全监督员到位
②操作 a.操作人员坐于吊板规定位置,将所有用具扎连在吊板上 b.缓缓将吊板下放,到达第一工作位置 c.用水枪对准工作位置放水,初步除去尘灰,然后将清洁剂涂在墙面上,稍后用刮板或刷子擦拭,最后用抹布将墙面揩干 d.一个位置工作结束,缓缓调整至下一个位置继续清洁,直至该纵向位置工作结束,然后再横向__位置 e.整个工作过程中,安全监督员应自始至终作现场安全监督
③操作结束 a.将吊绳、安全绳收好,并检查一遍被损情况,如发现绳子被损,应作报废处理,如绳子完好,则送回仓库,放置于干燥通风的地方,并作绳子使用记录 b.将其他工具擦拭干净,自锁器在弹簧处加润滑油 c.作好当班工作记录,并经安全员和领班签字
八、地毯清洁与保养 地毯清洁要达到的标准是无污渍、无斑点具体清洁保养办法如下
1.清洁保养
①地毯养护的最重要之处在于吸尘,每周用吸尘器__吸尘2~3次
②发现地毯上有油污、水溶性污渍及粘有香口胶时,可分别用清洁剂清除水溶性污渍,用除油剂清除油性污渍,用刀片刮除香口胶
2.定期清洗 定期清洗应每季度一次,方法如下
①先套好地毯刷,再将地毯水装入洗地毯机的水箱内
②拉动水箱开关,将水均匀洒在地毯上
③控制机器的走向,由左至右10cm/s的速度为宜
④上行与下行要互叠约10cm
⑤用毛刷擦洗干净地毯边角并抹干泡沫
⑥用吸水机吸干地毯中的水分及污物,打开门窗、风扇
⑦当听到不正常的声音或闻到不正常的气味时,应立即将吸尘器关上检查,看是否需要修理
九、灯具清洁 灯具清洁的目标是清洁后的灯具无灰尘,灯具内无蚊虫,灯盖、灯罩明亮清洁要达到这个标准,其清洁必须做到
1.关闭电源,一手托起灯罩,一手拿螺丝刀,拧松灯罩的固定螺丝,取下灯罩如果是清洁高空的灯具,则架好梯子,人站在梯上作业,但要注意安全,防止摔伤
2.取下灯罩后,用湿抹布擦抹灯罩内外污渍和虫子,再用干抹布抹干水分
3.将灯罩装上,并用螺丝刀拧紧固定螺丝,但不要用力过大,防止损坏灯罩
4.清洁灯管时,应先关闭电源,打开盖板,取下灯管,用抹布分别擦抹灯管及盖板,然后重新装好
十、玻璃门窗、幕墙清洁 玻璃门窗、幕墙清洁要达到的标准是玻璃面上无污渍、水渍,清洁后用纸巾擦拭50cm无灰尘要达到这个标准,必须有计划进行清洁,以防止尘埃堆积,保持清洁
1.先用刀片刮掉玻璃上的污渍
2.把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃上,然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹,污渍较重的地方重点抹
3.用玻璃刮刮去玻璃表面的水分,一洗一刮连续进行,当玻璃接近地面时,可以把刮作横向__,作业时,注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃
4.用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠
5.最后用地拖拖干地面上的污水
6.高空作业时,应两人作业并系好安全带,戴好安全帽第五节 公用设施清洁
一、值班室、岗亭的清洁 保持值班室、岗亭的清洁,为上岗人员创造一个良好的工作环境作业程序、标准和注意事项如下
1.备抹布、胶桶装水、玻璃刮、鸡毛掸、扫把、拖把等工具,以及洗洁精
2.按从上往下,由里到外的程序进行清洁
3.用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网,再扫去桌椅上的灰尘
4.用扫把打扫地面,用湿抹布擦抹值班桌椅,洗干净抹布,再抹门、窗及岗亭外墙
5.用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃
6.用洗干净的拖把拖抹地面及过道
7.值班室如有其他办公设备时同时清洁
8.清洁岗亭后用抹布擦抹道闸
9.有污渍时,倒少许洗洁精用抹布擦洗
10.目视无灰尘、无污渍、无烟头、无杂物,门窗玻璃透明,无污渍
11.每天清洁一次
12.清洁道闸时应注意行驶车辆,防止撞人
二、自行车房棚的清洁 保持自行车房棚的整洁,车辆摆放整齐作业程序、标准和注意事项如下
1.备扫把、胶桶、抹布等工具
2.用扫把清扫自行车房棚内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等
3.用干净扫把将房棚顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘清除
4.用湿抹布擦抹棚架、自行车房拉门及窗网
5.将自行车棚内的自行车按顺序排列整齐
6.对没有使用、积尘明显的自行车,每周用鸡毛掸打扫自行车上的灰尘一次;__停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按车辆管理规定处理
7.每天打扫两次,目视无果皮、纸屑、蜘蛛网,墙面无灰尘
8.自行车摆放整齐,无积尘
9.棚架每月抹一次,拉门、窗每周抹一次,棚须每周清扫一次
三、游乐场的清洁 保持游乐场所及设施整洁作业程序、标准和注意事项如下
1.备抹布、胶桶、扫把等工具以及清洁剂
2.用抹布抹干净秋千、跷跷板上的灰尘
3.倒少许清洗剂在污渍处,用抹布擦抹,然后用水清洗干净
4.利用扫把将沙坑外的沙扫入坑内,同时清扫游乐场内及周围的纸屑、果皮等垃圾
5.滑梯每半月清洗一次,其他设施每周抹一次,清洁后保持无灰尘、污渍
6.每天将场地扫三遍,每小时循环保洁一次,目视游乐场周围整洁干净,无果皮、纸屑等垃圾
7.发现游乐设施损坏,及时报告
8.发现游乐的人特别是小孩未按规定使用游乐设施时,应予以制止、纠正
四、机动车停车场的清洁 保持机动车停车场的整洁作业程序、标准和注意事项如下
1.备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂
2.用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆,用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中,发现有杂物,一起清运上垃圾车
3.用胶管接通水源,全面冲洗地面,发现油渍和污渍时,倒少量清洁剂在污渍处,用胶刷擦洗,然后再用水冲洗
4.清洁周围排水和下水口,保证排水畅通
5.目视地面无垃圾、果皮、纸屑,无积水,无污渍和杂物
6.每天清扫两次,每周用水冲洗地面一次
7.发现机动车辆漏油,应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后,用洗洁精洗油污,以免发生火灾
8.清洁时应小心细致,垃圾车和工具不要碰坏客户车辆
9.停车场___在交__前20min做完停车场卫生
五、游泳池水的消毒和净化 确保游泳池水的清洁,防止各类有害细菌的繁殖,保证泳客的身体健康作业程序、标准和注意事项如下
1.泳池消毒人员必须经过专业培训方可上岗
2.每天在开放前应先吸尘 a.将水底吸尘器推到泳池场内,准备对游泳池底部进行吸尘,如池水内有树叶等杂物,应先用捞网将杂物捞起; b.将吸尘器排水管放入排水渠内,打开电源开关进行吸尘; c.操作吸尘器动作要稳,要按一个方向顺序运作,速度要均匀以免扬起池底杂质; d.吸尘完毕后,应将真空管及电线缠绕整齐,并将工具搬回工具房
3.室外泳池应每天吸尘一次,室内泳池可3天吸尘一次
4.池水定期净化消毒每周进行一次 a.吸尘后对水质进行测试和加药; b.加药时应根据测试结果确定加药量; c.片剂药物可直接投放,粉剂药物应用药桶兑水稀释后再投放投放药量和兑水量参照药物说明
5.池水净化消毒主要药物有次氯酸钠、聚合氯化铝、烧碱、硫酸铜
6.水质测试,含氯量应保持在
0.3~
0.5mg/L,pH值保持在
6.5~
8.5之间
7.浸脚池水应每天在开放前更换、清洗,进水后按规定投放消毒药物,保持池内含氯量在
0.6mg/L
8.使用水底吸尘器时应先检查电源线有否__、破裂,岸上推动吸尘器时应防止真空管摩擦地面
9.游泳场所用药品具有较强的腐蚀性和__性,应存放在药品专用保管室内,并根据药品的性质进行标识、隔离、分类存放
10.消毒药品投放时应避开正在游泳的客人
11.如遇游泳高峰期消毒次数应视情况增加
12.每次测试、加药应认真做好记录
六、水池、水箱的清洗 水池、水箱及与之相连的管道的清洗消毒,保证供水清洁卫生,符合标准作业程序、标准和注意事项如下
1.地下水池、屋顶水箱、中间水箱1年至少清洗两次,若遇特殊需要可增加清洗数
2.一般情况下,清洗程序按规定进行,特殊情况下则应拟定水箱清洗方案,经__批准后执行
3.清洗前一天应出通告通知用户停水时间,以便用户做好贮水准备
4.清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作
5.对于屋
6.清洗程序 a.关 面、绿地,清洁员协助管理处检修,及时清运、打扫水总阀,关闭水箱之间的连通阀门,开启泄水阀,排空水池、水箱的水; b.让泄水阀门处于开启位置,用鼓风机对着水池、水箱内吹风2小时以上,使空气流通,吹进新鲜空气,排除水池、水箱中的有毒气体; c.用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭,以确保水池、水箱中的空气新鲜; d.__一盏36W灯,供水池、水箱内照明用; e.清洗和检修人员进入池内工作; f.清洁人员用柠檬洗洁精对池壁、池底洗刷,不少于三遍,维修人员对水池中管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查维修; g.清洗完毕后排尽水池中的污水,清除污渍,然后向水池壁及底部喷洒消毒水; h.检查各种设施正常后,注入水,取水样到市卫生防疫检测站化验取证
7.安全注意事项 a.使用安全电压灯,导线绝缘良好,并__漏电开关; b.人员上、下水池应小心,传送工具等物品就用绳子传吊; c.未经试验证明水池中有无氧气前,不得进入水池; d.消毒人员必须戴防护眼镜和口罩第六节 卫生消杀
一、灭蚊、蝇、蟑螂工作
1.时间安排 每年的1~
4、11~12月份中,每天应进行一次灭虫消杀工作其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀
2.消杀区域
①各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围
②____的四周
③会所及配套的娱乐场所
④各部门办公室
⑤公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域
⑥员工宿舍和食堂
3.消杀药物 消杀药物一般用敌敌畏、灭害灵、敌百虫、菊酯类药喷洒剂等
4.消杀方式 消杀方式以喷药触杀为主
5.喷杀操作要点
①穿戴好防护衣帽
②将喷杀药品按要求进行稀释注入喷雾器里
③对上述区域进行喷杀
6.注意事项
①梯间喷杀时不要将药液喷在扶手或住户的门面上
②员工宿舍喷杀时不要将药液喷在餐具及生活用品上
③食堂喷杀时不要将药液喷在食品和器具上
④不要在客人出入高峰期喷药
⑤办公室、会所娱乐配套设施应在下班或营业结束后进行,并注意关闭门窗,将药液喷在墙角、桌下或壁面上,禁止喷在桌面、食品和器具上
二、灭鼠工作
1.时间安排 灭鼠工作每月应进行两次
2.灭鼠区域
①__、楼宇四周
②员工宿舍内
③食堂和会所的娱乐配套设施
④小区中常有老鼠出没的区域
3.灭鼠方法 主要采取投放拌有鼠药的饵料和粘鼠胶
4.饵料的制作
①将米或碾碎的油炸花生米等放一专用容器内
②将鼠药按说明剂量均匀撒在饵料上
③制作饵料时作业人员必须戴上口罩、手套,禁止裸手作业
5.投放饵料注意事项
①先放一张写有“灭鼠专用”的纸片
②将鼠药成堆状放在纸片上
③尽量放在隐蔽处或角落、小孩拿不到的地方
④禁止成片或随意撒放
⑤投放鼠药必须在保证安全的前提下进行,必要时挂上明显的标识
⑥一周后,撤回饵料,期间注意捡拾死鼠,并将数量记录在消杀服务记录表中
⑦消杀作业完毕,应将器具、药具统一清洗保管
三、消杀工作标准
1.检查仓库或地下室,目视无明显蚊虫在飞
2.检查商场酒楼和办公室,目视无苍蝇孳生地
3.检查室内和污雨井,每处蟑螂数不超过5只
4.抽检楼道、住户家无明显鼠迹,用布粉法检查老鼠密度,不超过1%,鼠洞每20000mSSS2不超过1个
四、消杀工作的管理与检查
1.消杀工作前,必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项
2.应每次检查消杀工作的进行情况并将工作情况记录于每天工作日记中
3.现场跟踪检查,确保操作正确
4.应每月会同有关人员对消杀工作按检验方法和标准进行检查,并填写《消杀服务质量检验表》上述资料由部门归档保存一年第七节 违反管理规定的类型及其处罚
一、违反规定的类型
1.从地点分类
①楼宇内的违反环境卫生管理规定楼宇内的含义指室内公用__与公共场所、业主与使用人所居住的__与房屋比如阳台内饲养家禽、家畜,占用公用楼层中的过道、楼梯,堆放杂物,影响观瞻、卫生,向楼层内排放油烟与热水淋浴器废气,楼层墙体上乱贴、乱画,____牌,收音机、电视超音量播放,影响邻居,向窗外、楼外乱丢废弃物、垃圾,楼内随地吐痰,装修中向下水道排放泥浆水与杂物,把装修垃圾撒落楼内,或堆放在楼层中等等
②小区环境中违反环境卫生管理规定除楼内、屋内违反情况外,其余均为小区环境中的违___当然这种区分不是绝对的,比如,噪音影响可能声源在室外而干扰室内人的生活,排污有毒有害污染源可能在室内,但通过下水道影响小区环境,甚至城区环境,较常见的从窗内、楼内向外吐痰、抛东西,影响环境卫生,甚至影响他人生命安全
2.从环卫分类
①建筑工程类如建筑垃圾及废弃物乱丢乱扔,把建筑垃圾混入生活垃圾中,把泥浆水排放到下水道,造成下水道堵塞,装修带来的噪声,或在规定时间外施工等
②日常生活类如在公共场所焚烧花圈、衣物及其他杂物等
③影响绿化类如向绿化带乱丢垃圾,在绿化带堆放物品,在绿化带中乱搭乱建违章建筑与构筑物,在树木间挂绳晾衣等
④安保类如汽车与摩托车漏油,在__内或小区环境中大批油斑、油渍,汽车与摩托车等不恰当排放废气等
3.从物质形态分类
①固体废物与垃圾如粪便倾倒在下水道中,废弃电池混入生活垃圾中等
②废气、粉尘如脱排油烟机排烟与热水器排气,复印机废粉混入垃圾中等
③污水小区内的__场排出的有毒有害污水,脱排油烟机清洗的油污水等
④噪声
4.从__管理类型分类
①环境卫生管理类如随意向地面和水域倾倒、排放垃圾和粪便,随地吐痰,乱扔果皮、纸屑、烟蒂等垃圾,随地便溺,倒污水,在里弄、道路、__、空地等露天场所和公共垃圾容器内焚烧树叶和垃圾
②环境保护与防治类如饮食服务业、单位食堂排放烟和油烟气未经净化处理,__空调器、冷却设施,影响环境和他人生活第8节环卫清洁工作常用表格
一、室内清洁日检表
二、消杀服务过程记录表
三、清洁设备、设施清单
四、消杀服务质量检验表
五、室外清洁日检表第1章物业环境绿化管理第一节 环境绿化管理概述 绿化是构成管理区美化优化环境的重要因素,它能够调节管区内局部生态平衡,因此要充分利用管区内的土地,搞好环境的绿化和美化,物业管理企业应经常__业主参加庭院绿化种植浇水、除草等公益活动,增强业主的爱护绿化意识
一、机构编制与岗位职责 一____ 绿化护养的____应根据实际需要出发,可设专门部门,也可与清洁部门合并,绿化部门一般至少设一个护养组兼带管理职责因为绿化部门是生产管理部门,人员以配备工程技术人员为好,现以配管理人员3名,工人10名为例,这种规模可成立绿化部,设经理1名,主管1名,办事员1名,绿化部下设花圃组、绿地组、服务组 二岗位职责
1.环境管理部经理岗位职责 1全面负责协调清洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作,带领部门全体员工认真贯彻执行公司的各项经营管理方针、政策、指示、规定等,坚持为业主服务、为社会服务,努力实现公司所确定的各项工作任务和责任目标,为开创具有特色的物业管理工作作出贡献 2定期向公司__和业主委员会汇报环境管理部工作情况,并听取公司__和业主委员会___和要求,全力负责贯彻实施定期主持部门例会,有计划地培训员工在工作中必须经常深入现场,检查各项工作的落实情况,及时发现问题,解决问题 3坚持不断提高小区环境保洁度,努力创造一流的卫生环境 4在具体环卫工作中,实行科学化管理,深入现场,问题解决在现场,建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程,不留清洁、卫生“死角”,掌握季节及环卫工作淡旺季的特点,制定最经济、最节省的操作实施计划,不断地提高细化管理的层次 5加强小区的环境建设,不断提高绿地景观效应坚持环境绿化“三分种、七分养”的原则,加强绿化的养护管理工作,深化环境景观化的管理制度,强化环境的绿化园容景观,为业主提供十分和谐、温馨,且能反映时代特色的、高品味的绿色环境空间 6环境管理部各块实行“无上级”式管理各块工作由主管实行一竿到底的管理制度,提高各主管的责任感,坚持各主管每天上下午两次巡查制度,以利及时发现问题、解决问题,使一些影响物业管理公司形象的隐患、事故苗头消灭和解决在最初阶段;部门经理实行分工负责制,深入实际,认真检查各块工作,及时发现问题,使公司总经理的指令贯通无阻,确保完成公司下达的各项任务,并达到公司__的预期目标 7提高部门凝聚力以身作则,关心员工,奖惩分明,提高自身素质和修养,使部门具有高度凝聚力,最大限度地发挥和调动全体员工的工作热情和责任感,不断地提高部门的管理素质和管理层次
2.环境绿化主管岗位职责 1熟悉小区绿化布局及各区域绿化养护现状 2做好绿化工程的施工管理、合同管理及工程材料的档案管理工作 3安排绿化工的工作,定期检查,督促养护 4定期巡查,记录、报告绿地及小区卫生现状,发现问题及时处理,问题严重不能立即解决的,向上级汇报 5设专业人员负责绿化设施及器具的养护 6做好绿化工的考勤工作 7认真__绿化工定期或不定期的培训,学习业务知识,提高养护、管理水平
3.绿化工岗位职责 1绿化工要熟悉小区的绿化布局和个人包干地区的职责范围,以及花草树木的品种数量,并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等 2对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤害枝等,更换死亡苗木,浇水 3绿化工有接受专业技术培训和学习的义务,须虚心学习,努力工作,提高自身素质 4要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃,遇到有违章违法行为要及时加以劝阻,不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员,协助对其劝阻和处置 5绿化工在小区内发现有下列行为,要及时加以劝阻和及时报告
①未经许可,随意侵占公用绿地;
②攀折、损坏花草树木、园林小品;
③在绿地上停放、行驶各类车辆或堆放杂物 绿化工对于违反上述5款的行为,有权协助保安人员和主管人员要求违章者赔偿,并酌情处以罚款 6绿化工要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施,如三轮脚踏车、喷淋设备、割草机、橡皮管等,如有遗失或损坏须照价赔偿 7及时做好每天的工作记录,并及时记录下违章情况以及解决办法等 8绿化工须服从主管人员的工作安排和调动,并做好整个包干区域内的环境卫生工作 9绿化工要接受主管人员和各级__对绿化工作的巡视检查 10绿化工必须认真负责完成自己职责范围内的工作,主管人员将视其工作态度给予奖惩
4.花圃组 培育各种花卉苗木,满足小区绿地的补植、更新和本公司用花、客户摆花、插花的需要,不断学习与研究新技术,积极引进和培育新品种 岗位责任 1工作时要佩戴岗位证 2同一品种的花卉,集中培育,不要乱摆乱放 3根据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置,采取不同的措施进行管理 4不同的花木用不同的淋水工具淋水刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋,中苗用粗孔壶淋,大的、木质化的用胶管套水龙头淋 5淋水时要注意保护花木,避免冲倒冲斜植株,冲走盆泥 6淋水量要根据季节、天气、花卉品种而定夏季多淋,晴天多淋,阴天少淋,雨天不淋干澡天气多淋,潮湿天气少淋或不淋抗旱性强的品种少淋,喜湿性品种多淋 7除草要及时,做到“除早,除小,除了”,不要让杂草挤压花卉,同花卉争光、争水、争肥杂草多,劳力少时可用化学除草剂进行灭草 8结合除草进行松土、施肥施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则,避免肥料浓度过高造成肥害 9发现病虫害要及时采取有效措施防治,不要让其蔓延扩大喷药时,在没有掌握适度的药剂浓度之前,要先行小量喷施试验后,才大量施用,既做到除病灭虫又保证花卉生长不受害 10喷约时要按规程进行,保证人、畜、花的安全 11爱护工具,公用工具用完后要放回原处,不要随意丢弃自用工具要保管好 12花盆破损要及时换,盆泥少了要添加 13花圃要保持整洁卫生,杂物脏物要进行清理 14不能随便出售花卉,花卉出售由管理人员负责
5.绿地组 管好划定区内的绿地,养护树木,培育花草,使草地茵绿,花木枝繁叶茂 岗位责任 1工作时要佩带岗位证对损坏花木者要劝阻,严重的报有关部门处理 2不要让人践踏草坪,保护草坪生长良好 3配合环卫部门搞好绿地的环境卫生工作 4花木的死株、病株要清除,缺株要补植 5发现病虫害,要进行捕捉或喷药消灭 6花木、草坪每周要淋透土水1次,草坪土壤湿透不少于5厘米 7草坪的除杂工作要经常性进行,保持草坪的纯净 8花木每季度除草松土1次,并结合施肥施肥视植株的大小,每株穴施复合肥100~200克,施后覆土淋水 9草坪要经常轧剪,草高度控制在5厘米以下每季度施肥1次,每667㎡施复合肥5~10kg,施后淋水或雨后施用 10绿篱在春、夏、秋季每季度修剪1次,剪后淋水施肥,折合每667㎡施复合肥5~10kg 11台风前对花木要做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作;风后清除花木断折的干、枝,扶正培植倒斜的花木 12绿化带和2m以下的花木,每季度要修枝整形1次 13节约用水,不用水时要关紧水龙头,水龙头坏了要及时报告有关部门修理或更换 14管理好使用的各种工具 15农药要妥善保管好喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作,保证人畜花木的安全
6.服务组 用色彩艳丽的花卉,碧绿青翠的植物,通过艺术的处理,装点室内空间,绿化美化室内环境,给人们清新高雅、美好的享受 岗位责任 1注意仪表整洁,工作时要佩戴岗位证 2讲话要和气,待人态度要诚恳、热情大方 3搬运花卉时,要注意保护花卉株形姿态不受损和注意场地卫生,尽量减少花泥及污物的散落 4发现摆花有枯萎的现象时,要立即更换,在客户室内不准有枯死的花卉出现,插花要按时换插 5保持花卉正常生长与叶子清洁,每星期揩拭叶上灰尘和淋水1次 6摆、插花要讲究艺术,品种配置,摆放位置要适当,风格统一协调,构图要合理 7运送花木时,能自行解决的,不能抽调他组人员,若需要他组人员支援时,须经管理人员同意 8学好种花、养花、摆花、插花知识,提高花饰技艺,并向客户宣传讲授,争取客户配合,共同做好花饰工作 9签订花饰合同和催促客户缴纳花款 三园林绿化管理规定 为了把××小区建成环境整洁、优美、文明的__小区,根据国家有关法令、条例精神,特制订绿化管理规定由各管理处及安保人员督促实施
1.凡是小区范围内一切业主和过往人员,均须遵守本规定
2.搞好小区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务,要树立“爱护绿化,讲究文明”的社会风尚
3.设立专业绿化养护班组,对小区范围内的绿化、苗木进行管理、培植,负有美化小区的责任
4.严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪严禁在绿化地内堆放物品,踢足球,打羽毛球,不得任意开挖绿化地,停放自行车、人力车、助动车、摩托车严禁在绿化地内遛狗严禁在树上拉绳、晾晒衣服被褥装修要文明施工,不准在绿化地带丢放建筑垃圾
5.严禁在树木、绿化地带内设置各种__标语牌未经同意,不准在绿化带空地上设管线,迁移和损坏树木、花草
6.提倡、鼓励单位住户在围栏内布置花草,阳台上种植花卉,增设小区景观阳台置盆景要有保护架等安全措施严禁楼上向下乱扔杂物、泼污水等不文明行为,对教育无效者除责令清扫干净外,并报有关部门处理
7.严禁偷摘花草,轿车、出租车禁止驶入草坪
8.破坏绿化处罚 1偷摘花朵,每朵罚款×元;毁坏树木,每棵罚款××元 2损坏苗木、花草按实际__加倍罚款
二、规章制度的建设 一纪律手册
1.遵纪守法,遵守公司的各项规章、制度
2.履行职责,按时上下班,不迟到早退,不旷工离岗,不做与本职工作无关的事
3.遵守《员工请假制度》和《员工宿舍管理规定》,以及《员工食堂管理规定》
4.上班穿工作服,戴工作牌,仪表整洁,精神饱满
5.执行“公司文明礼貌用语规范”,文明服务,礼貌待人
6.不做有损公司形象的事,不收取业主或住户的钱物
7.服从__,团结同事,互相帮助
8.爱护公物,遗失工具照价赔偿
三、绿化效益 一生态效益 绿色植物对生态的平衡具有不可替代的作用,生态效益是最直接的效益绿色植物能大量吸收二氧化碳,放出氧气一般来说,1h㎡公顷树林每天可以吸收1t二氧化碳,放出
0.73t氧气只要有10㎡的森林绿地__,就可以全部吸收一个居民呼出的二氧化碳,加上城市燃料所产生的二氧化碳,则城市每人必须有30~40㎡的绿地__很多树木能吸收对人体有害的毒气,如柳杉可吸收大量二氧化硫,刺槐能吸收部分氟化氢等 在有森林的地方每1m3空气中的含菌量要比热闹喧哗的大街少85%以上,因为许多树木具有分泌杀菌素,有杀死病菌的功能如在繁华的北京王府井大街,每1m3空气中有几十万个细菌,而城区公园内只有几千个城市绿化植物中具有较强杀菌能力的种类有柠檬桉、大叶按、苦楝、白千层、臭椿、悬铃木、茉莉花及樟科、松科、柏科等的一些种类 吸附污染物是绿色植物的另一大功能绿色草坪和树林将__的地面有效覆盖,刮风时尘土不易飘扬;树木枝叶大量吸附空气中的灰尘,树叶蒙尘后,经雨水冲洗又能恢复它的吸附作用,从而有效净化空气;有些植物能大量吸收被污染土壤中的重金属对于一些污染源和严重污染的地区,尤其要选用对污染物有较强抵抗性和吸收能力的树种 绿色植物能调节气候,夏天树荫下的气温比荫外一般低3~5℃;树木与草坪能蒸发水分,增加空气的湿润度,减少干燥对人的影响 植物对噪声具有吸收和消声的作用,可以减弱噪声的强度南京市环卫局对该市道路绿化的减噪效果进行了调查,发现当噪声通过由两行桧柏及一行雪松构成的18m宽的林带后,噪声减少16dB,通过36m宽的林带后,减少了30dB据__近年调查,40m宽结构良好的林带可减低噪声10~15dB 树木和草地对保持水土有非常显著的功能树木的枝叶茂盛地覆盖着地面,当雨水下落时首先冲击树冠,不会直接冲击土壤表面,可以减少表土的流失;树冠本身还积聚滞留一定数量的雨水,不使降落地面;同时,树木和草本植物的根系在土壤中蔓延,能够紧紧地拉着土壤,不让其冲走如果破坏了树木和草地,就会造成水土流失,山洪爆发,给人们的生活和生产带来严重危害 不少植物对环境污染的反应比人和动物要敏感得多如人在二氧化硫浓度1~5μg/L时才能闻到气味,而一些敏感植物在
0.3μg/L时出现症状植物的这种症状,就是环境污染的“__”,人们可以根据植物所发出的__来分析鉴别环境污染状况利用植物的这种敏感性可以监测环境的污染 绿化创造了一个局部的生物多样化环境它不仅提高绿量,而且水质、空气、声音、土壤、局部气候等等都会明显改善,这将吸引百鸟筑巢,蝴蝶戏花,成为动物的天堂,动物的相对多样性也就建立起来随着大量的生态小区和生态建筑的建成,居住区和生态环境将得到完善的协调 二生命效益 绿化有利于保护人民身心健康绿色植物大量地吸收或吸附空气中的有害物质,放出新鲜氧气,使空气得到净化,人们视觉清新,__到生命回复大自然的喜悦;绿地公园等户外休闲空间,可使城市人松弛神经,恢复疲惫的身心因此,绿化将减少由各种污染引起的疾病,如常患的气管炎、肺炎、哮喘、钙质缺乏症、神经官能症及精神系统紧张、心血管病以及由重金属污染引起的各种疾病 绿化工程能提供高质量的休闲普遍分布在生活区、居民__中的近距离小型园林、草地可供人们散步,在树荫下设置石凳、藤架等设施可供人们休息,铺装草坪和旷地可供人们进行体育锻炼 三美学效益 以绿色为主调,不仅富于生态特色,富于人性色彩,而且符合美的原则大__的绿或主调是绿色并不影响和约束小__的多样色彩鲜花、霓虹灯、户外__、低层外墙、室内装修等色彩纷呈,独具特色,人行道和公共场所用地采用硬质地面如鹅卵石、大理石、花岗石等,铺成不同形状和不同颜色的几何花式,易造成一种更高层次上的多样统一的境界 铺满绿色植物,同时配以和谐的多种色彩,整个小区就有一个美好的形象绿色植物不是一种次要的陪衬,而是富于蓬勃生机和审美魔力的构筑材料,灰色的高楼大厦没有繁花绿树的“包装”,会给人僵硬死板、单调乏味的感觉在建筑物四周,有高低参差的乔木、灌木、青青的草地、色彩缤纷的花卉和路面装饰,能将分散的建筑统一起来,使建筑物刚硬的线条变得柔和,使整个建筑群和小区的色彩丰富起来,小区形象便显得厚重而轻柔,多样而统一,居民就会感到神清气爽、轻松愉悦 四经济效益 绿化事业能创造可观的直接经济效益绿地、公园并不只是花钱的地方,其中一部分土地可栽种各种植物、花卉以赢利现在道路、顶层一般是种植绿化用途的植物,可提倡创造一定的条件,种植既能产生比较大的绿量,又具有可观经济价值的果树、桑树、木本油科植物,在屋顶种植蔬菜、花卉和珍贵药用植物,甚至发展无土农业,实际上增加了耕地__
四、立体绿化 立体绿化即在小区的三维空间布满自然植物和仿真的绿色,让绿色占领小区的地面、侧面和顶层空间营造小区空间的立体绿化是最为完整地重建小区自然生态环境的方式 一地面绿化 地面绿化是立体绿化的基础层面它要求小区的道路、空地、__、园圃等等均按一定的标准大量种植花草和绿树要改变过去在公园才能欣赏到园林艺术的状况,就要在城市的每个居住区、功能区、工厂、机关、医院和学校等都建立优美的园林环境优美的环境对工厂的生产、学校的教学、医院的诊疗等均能产生良好的效应 人工林的规划和培育是地面绿化工程的主体部分,其处理原则不同于自然生态林,人类有意识地规划非常重要道路的绿化造林是绿化网络的骨架,它可以满足行人的遮荫要求,吸附车辆行驶中所散发的灰尘、噪声和有毒气体,减轻或防止其造成的影响,使环境达到一定的净化和静化程度在道路两侧及可能大的范围内,将林带、园林和植物配合两侧建筑组群,构成更加浓郁的绿和变化万千的景观这种绿化具有荫、景、净、静兼备的综合效益 小区内的空地建筑楼群间应多以软质景观为主,如大__地铺设草地和自我更新能力强的植物,还可根据树木对气候的适应程度、遮阳及环境的净化作用,种植大量的树群和强壮的灌木,这样小区就有良好的居住和工作环境 二侧面绿化 侧面绿化历来不像地面绿化那样受人重视,这与传统的建筑美学观念可能有极大的关系侧面绿化泛指除自然植物外所有构建筑物的绿色,其内容十分广泛,有色彩和形态两个主要方面色彩包括,在楼房的外墙多用绿、蓝、黄及偏淡和接近绿的色彩,少用现今流行的灰色、咖啡色和黑色等浓重的暗色调;形态方面,侧面绿化建设主要包括利用地形地貌绿化、建筑物侧面绿化和主体造景三类 小区应根据自身特有的地形、地貌配合周围建筑物,把绿地、林带等建成与环境相适应的形状比如树木和灌木种植不应硬性地排成一行行或其他死板的几何形状以植物为主的软质景观可以做成多样性的形状,如星形、菱形等多边形、流线形等,注意其黄金分割比例,努力使景观成为凝固的音乐,从而带给人美的享受水是软质景观中应充分利用的自然元素,可以设置人工瀑布、喷水池和涉水池等,增加小区景观的自然感和趣味性 小区建筑物的绿化是侧面绿化的重头戏建筑物的侧面尽量留出阳台和专门种植花草的花池,种植花卉、攀援植物等进行垂直绿化可以考虑尽量扩大阳台的长度,最大限度地增加种植花草植物的__ 道路的立体造景大有文章可做美的道路除了建筑风格的一致和变化、对景的布置外,用绿色植物构成的连续构图和季相变化,如林荫道、滨水路,以及前庭绿地,均能使人产生美感道路绿化用规则而简练的连续构图,可以获得良好效果,在曲折的道路采用自然丛植也可以获得自然野趣的景观建筑应该避免直线排列成行的模式,而应在立面上做到参差有致这样凹过去的部分可建成小型的园圃或绿化小景,成为连绵起伏之旋律中的富有个性的跳动音符利用建筑物和小区的围墙种植爬山虎、NFA77__、凌霄、葡萄等爬藤植物,发展天井的绿化 自然地形的利用是平面与侧面相结合进行绿化的一个重要措施小区中的起伏地形应着力加以保护和利用,在土建工程配合下,于隆起的地段或区域布置成片的各色花木和常绿乔木,同时适当点缀一些凉亭等供休息用的建筑物,这样所形成的景色不仅可供人们从远处欣赏,而且对居民形成一条自然、优美、和谐的天际线 在道路绿化带上,不仅可种植绿荫树带、树叶茂密的灌木和四季开花的观赏树种,还可点缀山石、雕塑、凉亭和阳伞等,将古典的园林艺术手法揉合进来,可较好地衬托__的建筑群,会造成大自然扑面而来的感觉,从而领悟山水温存、心中一片芳菲这样的意境 三顶层绿 空中平面是城市绿化中最易被人忽视的地方顶层绿是将小区建成园林的设想中最为关键的环节因为离开了目前小区中占一半左右空间的顶层,平面绿和侧面绿达到极限,也顶多是一个花园小区 目前小区屋顶基本上是空置的,厚厚的灰尘和堆放的废弃杂物,人从空中俯瞰,只有一片灰蒙蒙的感觉,让人沮丧与地面、侧面比较,顶层空间是小区绿化的最大死角,也是最有可为的地方现代城市基本上是平顶楼宇,这是顶层绿化的有利条件至今屋顶基本上还是“城市中的沙漠”,实在令人惋惜 顶层空间__可以增加小区的“绿地”通过一定的经济、法律和行政手段,可以促使__商保证屋顶适于种植用户可以在顶层建风格各异的小型园林,有非封闭的凉亭、清澈的鱼池、蜿蜒的小径、荫凉的棚子、常青的绿树繁花等;高层楼顶虽不适合栽种高大的植物,但1~2m的花卉和小树是允许的由于建筑物高矮不一,参差起伏,种植符合意愿、各种形态的绿色覆盖物,还可以造成浩瀚绿海中海浪此起彼伏、海潮涨落有序的恢宏境界 在绿色植物的基础上建造游乐园和其他活动场所,可增加户外活动和休息空间建一些亭阁、过廊、遮阳棚、树荫与地面绿化景物相配合,会给人以身处室内的感觉,这种把室外环境的装饰做成室内效果的手法,符合人们的心理习惯,也符合中___文化传统 顶层经过适当的改造,可以成为农业经营的沃土,种菜栽果,发展现代化无土农业和温室种植城市花卉的消费量相当大,许多地方将农田改做花田园圃顶层种花是使花田扩大的有力举措,这“屋顶农业”将解放出大量的农田
五、物业环境绿化管理的内容 物业环境绿化管理,既是一年四季日常性的工作,又具有阶段性的特点,如花草树木的栽种、繁殖、修剪、整形、浇水、施肥、松土和防治病虫害等物业环境绿化管理的主要内容有绿化管理人员的招聘与培训;物业区域绿化用地设计、营造与日常养护;物业区域空间绿化的设计、营造与日常养护等一般来说,物业区域的环境绿化规划的审批、建设施工中的质量监督和竣工验收由园林绿化部门负责,绿化的日常养护和管理由物业管理企业中的环境绿化管理部门负责,同时接受园林绿化部门的技术业务指导、监督和检查具体来说,物业管理企业绿化管理的内容主要有以下几个方面 一配备和培训环境绿化管理人员 物业环境绿化管理人员的配备不是一次性的,而是随着物业环境绿化管理业务的开展和绿化生产的需要而逐步到位的物业管理企业在配备环境绿化管理人员时,应根据本部门的实际情况,切实注意两个方面的问题一是把好招收新人员的质量关,即应招收热爱绿化工作、思想道德素质和文化素质较高的人员;二是新招收的人员要有一定期限的试用期一般为三个月,在试用期间表现好的人员才能正式聘用 在物业环境绿化管理运行初期,由于管理人员较少,不利于对其进行集中正规培训和系统的学习,这时可采取做什么学什么的培训方式,__实际具体讲授,结合绿化生产和养护管理现场学习,在布置工作中,在安排生产时,讲授技术,交代措施当物业环境绿化管理部门拥有一定数量的人员后,再集中进行正规培训,系统讲授有关绿化的知识,学习园林绿化的技艺和管理措施与方法培训的内容主要有环境绿化的基础知识,如对于花木的绿化管理,可以从识别花木的品种开始,逐步深入系统讲授各种花木的性状、习性、生理生态、物候期、种植与繁殖方法、栽培措施和园林绿地营造与养护的知识绿化工作虽然工种多,不同的工种其技术要求也不同,但要求本部门的员工,都要全面掌握有关绿化方面的知识,都要学会生产的技艺每人都是一专多能,这样才有利于人员的调剂而便于绿化管理工作的开展,才能把环境绿化管理工作做好 二物业绿地管理 物业绿地管理包括物业绿地的营造和养护两个方面的内容
1.物业绿地的营造 1物业绿地的设计 物业管理公司所辖区域内的绿地设计原则是“适用、经济和美观”,可利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物进行绿化,尽可能布置开朗明快的景观,设置一些凉亭、座椅,使其形成优美清新的环境,以满足用户室外休息的需要 2绿化植物的选择 为了发挥绿化的功能,必须选择好物业绿地所应种植的植物一般来说,选择好物业绿地种植的植物,应注意以下几个方面的问题
①要“适地适树”树木生长速度、生命周期、树冠树高、落叶状况等各不相同,如果选择不当,将会造成不良的后果;
②对于园路树,应选择树干高大、树冠浓密、根深耐旱、清洁无臭、速生、抗性强的风土树种;
③对于水池边,宜栽种落叶少、不产生飞絮的花木,以减少水面的污染;
④对于花坛、花境,应栽种色彩鲜艳、花香果俱佳的植物;
⑤对于物业绿地,不宜选择带刺、有害、抗性弱的植物,以免造成意外__ 3植物配置的方式 物业绿地植物配置不仅要取得“绿”的效果,还要给人以“美”的享受在配置所辖区域内的绿地植物时,可采用规则式和自然式两种接近建筑物的地方,宜采用对称、整齐、端庄、明确、显著的规则式;远离建筑物的地方,宜采用优柔、活泼、含蓄、曲折、淡雅的自然式在对物业绿地植物进行配置时,必须考虑植物的外形、赏色等方面的特性,进行仔细地选择,合理地配置,才能创造出美的景象,使物业环境的美化渗透到精神世界的美好情感中去 4绿地营造的施工 绿地营造工程可委托园林工程部门施工,也可由本部门自行设计施工不管哪个单位施工建造,为了达到环境绿化和美化,除了良好的设计外,施工是重要的一环它直接影响工程质量和以后的管理养护工作,影响花木的生长及绿化美化的效果和各种功能的发挥因此,物业管理公司一定要重视绿地营造的施工
2.物业绿化植物的养护 物业绿地营造完成后,要巩固其成果,发挥其功能,主要取决于养护工作养护工作必须一年四季不间断地__进行,才能保证花木生长旺盛、花红草绿一般来说,养护工作主要包括以下内容 1浇水 根据季节、气候、地域条件决定浇水量;根据绿地、花木品种、生__限等决定浇水量 2施肥 根据土质、花木生__和培植需要,决定施肥的种类和数量 3整形、修剪 树木的形态、观赏效果、生长开花结果等方面,都需要通过整形修剪来解决或调节绿化部应根据树木分枝的习性,观赏功能的需要,以及自然条件等因素来综合考虑后对树木进行整形和修剪 4除草、松土 除草是将树冠下非人植的草类清除,以减少杂草与树木争夺土壤中的水分和养分松土是把土壤表面松动,使之疏松透气,达到保水、透气、增温的目的 5防治病虫害 病虫害防治,应贯彻“预防为主,综合治理”的基本原则根据病虫害发生的规律实施预防措施和综合治理,创造有利于花木生长的良好环境,提高花木的抗病虫害能力 6花草树木技术管理 如冬季对树干涂白、对临街临路的树木花草加以围护、对树木和空间植物立柱保护、对花草树木的叶片进行喷洗,以清除灰尘 三物业空间绿化管理 物业环境绿化管理部门不但要搞好地面绿化,而且在条件适宜的地方,应自己或鼓励用户搞好物业的空间绿化,包括墙面绿化、阳台绿化、屋顶绿化、室内绿化等空间绿化除了观赏作用外,还可弥补建筑物的缺陷物业空间绿化的某些内容阳台绿化、室内绿化等基本上归用户控制,对此,物业绿化管理部门应着重做好两个方面的工作一是在业务上对用户进行指导,可通过技术__方式传授有关知识或技艺;二是对用户进行安全宣传教育,帮助用户找到美观、安全的绿化方法,防止花盆及其他绿化设施与工器具等的坠落而发生严重事故第2节花木栽培管理
一、乔、灌木的整形、修剪 乔、灌木整形、修剪的目的是通过修剪促进树木的生长,减少伤害,培养树形,使其造型美观,形态逼真方式有自然式修剪、人工式修剪以及自然和人工混合式三种
1.整形、修剪作业程序
①根据树木分枝的特点、观赏功能的需要、自然条件等因素选择修剪方式
②了解不同类型树木的修剪要点及技术规范要求
③修剪前要仔细观察,按因地制宜、因树修剪的原则,做到合理修剪
④剪下的树条要及时集中清运
2.注意事项
①绿篱在1~3季度生__修剪;乔木应在休眠期或秋季修剪
②绿篱每年至少修剪四次,造型每年六次;乔木每年一至两次
③九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15cm,NFA77__造型新长枝不超过30cm
二、乔、灌木的浇水、施肥
1.浇水 乔、灌木浇水的目的是防止土壤干燥,促进植物的生长浇水的具体方法是
①大__浇水采用胶管引水,单株淋水可用担水的方法
②浇水时间夏季在早晚为宜,冬季在中午为好,冬季早上、夏季中午不浇水;夏季应增加浇水次数和分量,冬季应减少浇水次数和分量
③新栽植物根浅,抗旱能力差,蒸发量大,故应保证一次浇透
④浇水量要根据花木品种来决定,旱生植物需要水分少,深根植物抗旱强,可少浇水;萌生植物需要水分多,浅根植物不耐旱,要多浇水
2.施肥 乔、灌木施肥的目的是促进植物生长,增加绿化、花卉的观赏价值具体方法如下
①根据绿化生长情况,以及所需要的肥料选定有机肥垃圾肥、饼肥等或无机肥氮、磷、钾、复合肥等
②施肥方法有机肥多用作基肥,即穴施、沟施、环施;无机肥多用微施、喷施和根施作追肥在下列情况下要多施肥枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花__;在下列情况下少施肥枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季;下列情况下不要施肥新栽花木、盛夏时、休眠时
③施肥时间一般在阴天或傍晚为宜
④施追肥后及时淋水,第二天早晨再淋一次
⑤施基肥时,肥料应充分发酵、腐化,化肥须完全粉碎成粒、粉状
三、绿化补缺
1.补缺目的 绿化补缺的目的是确保植物生长成形,成活率达95%以上;____控制在总__的
0.5%以下;缺株在
0.5%以下
2.具体补缺方法
①确定须补种的植物品名及地点
②对须补种地翻土或挖穴,加施基肥
③挖苗或购苗,剪去包装物以及部分枝叶
④补栽复土时应将土打细,新土高出地面3~5cm
⑤栽__草时土高出接口处1~2cm,栽后浇水,然后用铲拍打草皮,使新种草根部入泥;
⑥对新种乔木用支撑保护,浇水时一次浇透,每天早晚各浇一次
四、识别与防治花木病害 花木的病害主要有白粉病、青枯病和黑斑病,下面分别介绍其识别与防治方法
1.白粉病的识别与防治
①白粉病的识别此病多发生在叶片和嫩枝上,开始时叶片有白色小点,以叶正面为多,小点向四周扩展,形成不规则圆形的霉层,霉层互相连片,覆盖全叶发生旺季为3~8月如管理不当,四季都会发生
②白粉病的防治注意透光,避免栽植过密,早期病叶即可摘除发病期可喷50%退菌特800~1000倍液,石硫合剂,50%胶体硫50~100倍液,连续三次有较好效果
2.黑斑病的识别与防治
①黑斑病的识别叶片被害初期,出现褐色小点,后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑,直径5~10mm,深褐色至黑色,严重时病斑可互相连接成大斑,叶片变黑,脱落或枝死,四季均有发生
②黑斑病的防治加强管理,施肥时注意氮、磷、钾适当搭配,使植株健壮发育,防止植株徒长定期喷药保护,喷药前摘除病叶,雨后还要用清水喷洗下层叶背泥土药剂可选用75%百菌清可湿粉剂500~800倍液、50%托布津可湿粉800~1000倍喷液、500代森胺600~800倍液,每隔7~10天喷一次,连续几次,效果较好 3青枯病的识别与防治
①青枯病的识别此病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害幼苗感染后,植株根变褐腐烂,以致倒伏生长盛期植株感染后,通常上部分叶片突然失水干枯下垂,根部腐烂,最后枯死
②青枯病的防治发病期可喷
0.2%高锰酸钾溶液或者100~200mg/L农用链霉素、土霉素,并适当增施钾肥,用10mg/L的硼酸液进行外追肥,可提高病株的抗病力
五、识别与防治花木虫害 花木常见的虫害有蚜虫、蚧壳虫、螨虫下面分别介绍其识别与防治方法
1.蚜虫的识别与防治
①蚜虫的识别蚜虫是花木的主要害虫,多聚集在花木的嫩叶、嫩茎以及花蕾上该虫以刺吸式口器吮吸植物的汁液,植株被害部分生长缓慢,叶片卷曲、畸形,严重者脱落,花蕾被害则不能正常发育,甚至脱落,大大降低花木的观赏价值在南方一般4月下旬至5月中旬、9月中旬至10月下旬为蚜虫的发生盛期,对花木造成极大危害
②蚜虫的防治清洁绿化地,除杂草,减少蚜虫栖身场所,以消灭越冬虫源;也可在冬季用石灰水加盐或石硫合剂涂白树干,以消灭在树皮内越冬的害虫及防止爬虫上树产卵秋末喷射40%乐果300倍液以作保护当蚜虫发生时,每隔7~10天喷药一次,连续进行2~3次也可用8%敌敌畏1000倍液喷杀如花盆则可在根部苗埋上3%呋喃丹粒剂5g,深度为2cm大小,也有良好的防治效果
2.蚧壳虫的识别与防治
①蚧壳虫的识别此虫种类多,分布广,主要生在植物的幼嫩茎叶上,以刺吸式口器在植物上取液,使叶片出现很多黄斑,长势衰弱,严重时引起落叶
②蚧壳虫的防治以壳虫体外有一层疏水性的蜡质外壳,一般农药难以进入,防治比较困难,一旦发生不易清除干净防治办法主要有在卵的盛孵化期、虫体表面尚未形成外壳时,可喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷1000~2000倍液,比较容易杀死;用风油精稀释600~800倍喷洒,也可防治蚧壳虫,效果良好;如盆栽也可埋呋喃丹;对生长过密、虫害严重的枝叶适当修剪,以利通风透光,减少病虫来源,增强花木的抗害能力
3.螨虫的识别与防治
①螨虫的识别此虫多在叶片反面出现,致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块,叶片无光泽,严重时叶片萎黄、脱落螨虫在24~30℃气温、天气闷热的情况下最易生长、发育冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡,虫源减少
②螨虫的防治越冬期间清除花木周围的杂草,并及时堆放沤腐,或者喷药,以减少越冬虫源杀治可用50%敌敌畏1000倍液,或用20%适满丹可湿粉剂1000倍液等喷杀
六、园林绿化灾害预防 园林植物灾害主要有以下几种旱灾、水灾、风灾、滑坡、冻害
1.旱灾及预防 在炎热夏季,当天气__干燥无雨,园林植物会因温度高、蒸发量大失水而发生旱灾发生旱灾时应采取以下措施加以缓解
①加强园林植物日常养护管理,保证水源供应,确保园林植物灌溉用水得到足量保证
②当干旱特别严重时,集中人力进行突击抗旱,必要时应__人力挑水或从远处运水,确保小区重点地区园林植物不被旱死
③对于花木__内的花木,可将其搬运到大树下、遮阳网或荫棚内,防止太阳照射灼伤花木
④旱灾发生且人力、水源不足的情况下,应优先保证重点观赏区的植物得到足够的淋水,不出现干旱枯萎现象,其他地方每隔一定时间淋一次水,保证不旱死即可
2.水灾及预防 在梅雨季节,__降雨,会导致植物经常处于水浸状态形成水涝或被雨水冲毁预防水涝应采取以下措施
①在植物种植前应做好平整场地工作,保证种植面有适当的坡度,修建排水设施,方便排水,避免积水
②经常检查排水管道及排水沟,对堵塞应及时疏通
③每次降雨过后,对水浸的绿化地带进行人工排涝
④对于被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽补种
⑤对于花木__内花木,除做好应有的排水沟等排水设施外,降雨过后还要用细木棍或细钢筋在积水的花木盆内插孔,协助排水
⑥在天气预报将出现大暴雨时,应将可能被水浸的地方的花木搬到高处
⑦在梅雨季节,应抓住雨停间隙,对植物喷施瑞毒霉等内吸性防腐药剂以防腐烂病
3.风灾及预防 风暴经常伴随着降雨袭来,刮倒树木,摧毁建筑设施,造成极大灾害风暴来临前应做好以下预防工作
①检查疏通排水沟及排水管道,防止因排水不畅导致园林植物被暴雨冲刷
②新栽乔木要加固支撑3~6个月以上,对高度超过10m的应支撑一年以上,在风暴来临前加固支撑,对其他高大乔木也要加固
③对花木__,应经常检查荫棚及遮阳网骨架是否牢固,不牢固的骨架要重新绑扎及搭建;应经常巡查大植物枝叶,及时将枯黄或有可能掉下的枝叶清除
④在4~6级的风暴来临前应将架上的盆景用铁丝固定,风力高于7级的,应将架上的盆景全部搬到地上
⑤对于部分观赏价值高、又易被风吹倒的室外盆栽或盆景类,应在风暴来临前搬入室内或荫棚内保存 当风暴来临时,当岗员工应至少每半小时巡查一次本岗位花木,发现被吹断吹倒的应及时给以处理,自己无法处理的应及时汇报主管,由主管__人力进行抢救 风暴过后,对倒伏的植物,要在一天内扶起栽上并支护树架,对吹折的树枝要在两天内全部修剪掉并清除园区外
4.滑坡及预防 有些__小区__势起伏较大,很可能会因为雨水__冲刷导致沙土流失,边坡失稳,出现山体滑坡现象 为预防山体滑坡,应采取以下措施
①设挡士墙,加固边坡
②在陡坡或山体上面开设截水沟,不使雨水直接冲刷坡面,减小下滑力
③在坡面种植草或地被固坡植物加以覆盖,防止雨水冲刷裸土面
④当岗员工及园艺师应经常巡查管辖范围内的斜坡,发现有滑坡迹象的地方及时采取措施加以预防 当滑坡发生时,应注意
①及时汇报,由公司对滑坡地段及塌方地段进行抢险
②对滑坡地段及塌方地段,应立即在上面开挖截水沟,避免滑坡继续发展
③清除泥土,防止弄脏环境
④对塌方或凹陷的绿化地段应予以回填土压实,再铺设草坪及栽种相关植物
⑤在不能确定安全前,不要站到滑坡滑动体上或附近,以防发生意外
5.冻害及其预防 当原产热带或亚热带地区园林植物,突然遭受低温影响时,将会发生冻害,严重时植株全部冻死防止冻害发生,通常情况下应采取以下措施
①露天栽植的不耐寒棕榈植物,应在低温季节来临前,用草绳、草垫或农膜等将树干裹住到一定的高度,防止树干冻死
②对露天摆放的观叶植物或盆景类,应在低温降临前搬入荫棚或温室内,确保植物不被冻死
③在花木__,应在荫棚及育苗床上覆盖一层薄膜加以封闭,无法移入室内的花木,也应排列整齐用农膜加以覆盖,提高内部温度,防止冻伤花木 当冻害发生后,应经常观察受冻植物有无复活的可能,并注意
①对冻害严重、没有恢复可能的植物应即时更换,以免影响小区景观
②对虽受冻害,但不影响其生命生长的,应剪去冻死枝条、茎叶,加强养护管理促使恢复生机
③对于受冻程度严重,但仍有恢复生机可能的植物,应将其先移栽于花木__内加以重点养护,待生长正常后再加以利用第2节绿化环境布置
一、环境布置用花计划的制定
1.每年年底前,根据各个景区的用花数量和品种做好下一年度的用花计划,花木__根据计划进行生产
2.每月底前,根据需要向花木__提交下月具体用花数量、品种、日期,若因临时布置增加用花而__无法供应的,应做好__计划
3.花木__负责人根据计划准备好有关花木材料待用,园艺师或技术员负责设计好摆放方案
二、花木周期更换
1.所有备换花木在使用前先喷一次广谱性杀虫杀病药,以防将病虫及蝇蚊带入景区
2.所有备换的花木一定要先将枯枝黄叶、残花、杂草、竹签清理修剪好,并将花盆清洁,大盆植物盆面要铺上一层石米或陶粒、火山岩等覆盖泥面
3.操作步骤 a.将备换花运到更换地点; b.放好警示牌,将旧花拿出放好; c.清扫原花槽、花缸、花坛; d.将新花摆入花槽、花缸、花坛,摆入时注意植物高低、整齐、疏密的配搭; e.对于有图案设计的花坛先用少量花将图案的框线摆出来,再按图往框线内填放花; f.调整花木观赏面使其正对客人视线,将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼处; g.将旧花装上车,将现场__清理,恢复原样; h.收回警示牌及其他工具,撤旧花离场; i.主管于每次更换花木均应要到现场检查工作质量,并做好记录
三、绿化景区布置
1.由园艺师或技术员设计确定景区图案及植物材料
2.将所用材料运到现场,摆放好工作警示牌
3.先将大型主景植物或石块栽植摆放好,再摆放其他次要材料
4.调整局部细节及总体效果,注意草坪及假山石块的块与块之间衔接自然,无明显拼凑痕迹
5.一切妥当后清洁现场,并将植物上的泥尘清洗干净后收回警示牌离场
6.绿化景区布置质量标准 a.植物材料形态美,生长健康,与景点格调协调; b.品种间搭配合理,有层次,具韵律感; c.整体效果突出,符合时令要求; d.植物取材与周围环境美工设计配合得当,细节自然; e.注意环境卫生
四、节庆日环境布置
1.园艺师或技术员根据节庆日的内容确定选用的花材,并报批准
2.根据小区环境情况及要求,确定增加景点的地点,确定植物用量,做好从__调用花木或外出__花木工作
3.根据设计方案,绿化工最迟在节庆日前1~2天完成场景布置
4.节庆日布置质量标准 a.主题突出,色彩得当,对比强烈; b.材料新颖,有较长观赏期; c.花材有时令感,所用花材在节庆日当天达到最佳观赏效果; d.布置与周围环境协调
五、会场、展销场等场地布置
1.根据场地用途与要求,园艺师或技术员确定场地布置的方案,选好材料
2.涉及服务收费的,按有关规定办好有关收费手续
3.将备用的材料清理好装车,与场地使用单位、部门负责人__好后将材料运到现场
4.在负责人的监督下,按要求完成场地布置,并清理好现场卫生
5.园林绿化主管检查布置质量,并做好记录
6.请场地使用单位负责人检查验收后签名确认
7.场地布置质量标准 a.花木尺寸统
一、整齐、搭配合理、美观; b.场地布置最少在场地使用前2h完成; c.操作现场卫生清洁第四节 草坪养护
一、草坪分级标准
1.特级草坪每年绿期达360天,草坪平整,留茬高度控制在25mm以下,仅供观赏
2.一级草坪绿期340天以上,草坪平整,留茬40mm以下,供观赏及家庭休憩用
3.二级草坪绿期320天以上,草坪平整或坡度平缓,留茬60mm以下,供公共休憩及轻度践踏
4.三级草坪绿期300天以上,留茬100mm以下,用于公共休憩、覆盖荒地、斜坡保护等
5.四级草坪绿期不限,留茬高度要求不严,用于荒山覆盖、斜坡保护等
二、草坪养护
1.修剪 要保持平整__,草坪就要时常修剪,生长过于旺盛会导致根部坏死 1剪草频度
①特级草春夏生长季每5天剪一次,秋冬季视生长情况每月一至两次
②一级草生长季每10天剪一次,秋冬季每月剪一次
③二级草生长季每20天剪一次,秋季共剪两次,冬季不剪,开春前重剪一次
④三级草每季剪一次
⑤四级草每年冬季用割灌机__剪一次 2机械选用
①特级草坪只能用滚筒剪草机剪,一级、二级草坪用旋刀机剪,三级草坪用汽垫机或割灌机剪,四级草坪用割灌机剪,所有草边均用软绳型割灌机或手剪
②在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度,并根据所选用的机器调整刀盘高度,一般特级至二级的草,每次剪去长度不超过草高的1/3
③剪草步骤 a.清除草地上的石块、枯枝等杂物 b.选择走向,与上一次走向要求有至少30°以上的交叉,避免重复方向修剪引起草坪长势偏向一侧 c.速度保持不急不缓,路线直,每次往返修剪的截割面应保证有10cm左右的重叠 d.遇障碍物应绕行,四周不规则草边应沿曲线剪齐,转弯时应调小油门 e.若草过长应分次剪短,不允许超负荷运作 f.边角、路基边草坪、树下的草坪用割灌机剪,若花丛、细小灌木周边修剪不允许用割灌机以免误伤花木,这些地方应用手剪修剪 g.剪完后将草屑清扫干净入袋,清理现场,清洗机械 3剪草质量标准
①叶剪割后整体效果平整,无明显起伏和漏剪,剪口平齐
②障碍物处及树头边缘用割灌机式手剪补剪,无明显漏剪痕迹
③四周不规则及转弯位无明显交错痕迹
④现场清理干净,无遗漏草屑、杂物
⑤效率标准单机全包200~300㎡/h
2.淋水
①特级、一级、二级草坪夏秋生长季每天淋水一次,秋冬季根据天气情况每周淋水两至三次
②三级草坪视天气情况淋水,以不出现缺水枯萎为原则
③四级草坪基本上靠天水
3.除杂草 除杂草是草坪养护的一项重要工作,杂草生命力比种植草强,要及时清理它,不然它会吸收土壤养分,抑制种植草的生长 1人工除草
①一般少量杂草或无法用除草剂的草坪杂草采用人工拔除
②人工除草按区、片、块划分,定人、定量、定时地完成除草工作
③应采用蹲姿作业,不允许坐地或弯腰寻杂草
④应用辅助工具将草连同草根一起拔除,不可只将杂草地上部分去除
⑤拔出的杂草应及时放于垃圾桶内,不可随处乱放
⑥除草应按块、片、区依次完成 2除草剂除草
①已蔓延的恶性杂草用选择性除草剂防除
②应在园艺师指导下进行,由园艺师或技术员配药,并征得绿化保养主管同意,正确选用除草剂
③喷除草剂时喷枪要压低,严防药雾飘到其他植物上
④喷完除草剂的喷枪、桶、机等要__清洗,并用清水抽洗喷药机几分钟,洗出的水不可倒在有植物的地方
⑤靠近时花、灌木、小苗的地方禁用除草剂,任何草地上均禁用灭生性除草剂
⑥用完除草剂要做好记录 3杂草防除质量标准
①三级以上草坪没有明显高于15cm的杂草,15cm的杂草不得超过5棵/㎡
②整块草坪没有明显的阔叶杂草
③整块草地没有已经开花的杂草
4.施肥 施肥要少量、多次,使草能均匀生长 1肥料
①复合肥分为速溶和缓溶两种,是草坪的主要用肥速溶复合肥用水溶后喷施,缓溶复合肥一般直接干撒,但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼现象,因此多用于要求较低的草坪
②尿素尿素为高效氮肥,常用于草坪追绿草坪使用氮肥过多,会造成植株抗病力下降而染病,使用浓度不当也极易烧伤,因此一般不宜多用
③快绿美为液体氮肥,作用与尿素相近
④长效复合肥是固体多元素肥,具有肥效长、效果好的特点,一般不会有烧灼现象,但__昂贵 2肥料选用原则 一级以上草坪选用速溶复合肥、快绿美及长效肥,
二、三级草坪采用缓溶复合肥,四级草地基本不施肥 3施肥方法
①速溶复合肥采用水浴法按
0.5%浓度溶解后,用高压喷药机均匀喷洒,施肥量80㎡/kg
②快绿美按说明浓度及用量稀释后,用高压喷药机喷洒
③长效肥按说明用量用手均匀撒施,施肥前后各淋一次水
④缓溶复合肥按20g/㎡使用量均匀撒施
⑤尿素按
0.5%的浓度,用水稀释后,用高压喷雾枪喷施
⑥施肥均按点、片、区的步骤进行,以保证均匀 4施肥周期
①长效肥施肥周期根据肥料使用说明确定
②没有施用长效肥的特级、一级草坪每月施速溶复合肥一次
③快绿美及尿素只在重大节庆日、检查时才用于追绿,其他时间严格控制使用
④二级、三级草坪每3个月施放一次缓溶复合肥
5.病虫害防治 要注意病虫害防治,根据病虫害的发生规律,在病虫害发生前,采取有效措施加以控制
①草坪常见病害有叶斑病、立枯病、腐烂病、锈病等,草坪常见虫害有蛴螬、蝼蛄、地老虎等
②草坪病虫害应以防为主一级以上草坪,每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药,药品选用由园艺师或技术员确定,二级草坪每月喷一次
③对于突发性的病虫害,无论哪一级的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀,以防蔓延
④对因病虫害而导致严重退化的草坪,应及时更换
6.打孔、疏草、更换
①二级以上的草坪,应每年打孔一次;视草坪生长密度,1~2年疏草一次;__过大型活动后,草坪应局部疏草并培沙
②局部疏草用铁耙将被踩实部分耙松,深度约5cm,清除耙出的土块杂物,施上土壤改良肥,培沙
③大范围打孔疏草准备机械、沙、工具,先用剪草机将草重剪一次,用疏草机疏草,用打孔机打孔,用人工扫除或用旋刀剪草机吸走打出的泥块及草渣,施用土壤改良肥,培沙
④二级以上草坪如出现直径10cm以上秃斑、枯死,或局部恶性杂草占该部分草坪草50%以上且无法用除草剂清除的,应局部更换该处草坪草
⑤二级以上草坪局部出现被踩实,导致生长严重不良,应局部疏草改良
⑥冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪,每年11月中旬开始撒播黑麦草种,标准为60mSSS2/kg第2节盆栽盆景管理
一、放 置 为美化环境,一般在物业的前庭、中庭、电梯间、走廊、边角位及卫生间等处,放置盆栽盆景不同的花木,所需的水分、空气、光照、温度等也不同,因此,不同地方要选择不同特性的花木来摆设喜欢阴湿的花木,一般应摆放在卫生间或边角位;需要光照较长的花木则应摆放在近阳光或灯光较强的地方在南方,室内花木一般产自热带,因此,室内的空气湿度要大些 放置的花木主要有以下品种红帝皇、绿帝皇、绿宝石、红宝石、酒瓶兰、红三角椰子、夏威夷椰子、袖珍椰子、密叶绒、锯齿万绿绒、细叶斑马、绿巨人、散尾葵、巴西铁、金边巴西铁、圣诞树、发财树、热带球、龙骨、马丽安、孔雀、三色荷兰铁、琉球苏铁、圆叶蒲葵、帝王蔓绿绒、新红蔓绿绒、双线竹芋、彩虹竹芋、金碧变叶木、阿波罗千年木、富贵竹、文竹、罗汉松、银杏等
二、山水盆景的选购标准
1.山水布景合理,远近景搭配合适,具有较高的观赏价值
2.山石连接自然,没有明显人工拼凿痕迹,附生植物生长良好,比例合适
3.山石连接稳固,不易松落
4.水盆清洁,没有长青苔
5.盆景大小与摆放地点相协调
三、树桩盆景选购标准
1.植株生长健壮,无病虫害,叶色自然健康,比例合适,有发展潜力
2.植株造型古朴自然,修剪精细,无明显的人工雕凿、绑扎痕迹
3.盆景盆与植株相协调
4.盆景大小与摆放地点相协调
四、盆景管理质量标准
1.山水盆景山体清洁,盆水清透,盆内没有青苔或泥沙等杂物
2.山水盆景山石稳固,不易掉下,附生植物生长健壮,大小合适
3.树桩盆景植株生长健壮,无明显的病虫害,没有缩枝现象
4.树桩盆景能按树种习性修剪,形状保持完好,无明显不自然的修剪刀痕,没有5cm长以上的冗长枝
5.盆景内,除装饰用的小植物及小饰物外,不允许有杂生植物及其他杂物
6.盆泥没有板结或因淋水而冲刷流失现象
7.养护过程中没有肥害、药害第六节 喷雾器操作和药品保管
一、喷雾器操作使用
1.检查喷雾器性能是否良好,将喷雾开关打到关闭
2.将原药按剂量倒入喷雾器内,盖上过滤网,然后加清水至水位线处
3.将喷雾器背在背后,左手拿压杆,右手执喷杆手柄并摆动喷杆,使喷头按要求上下或左右喷雾
4.左手上下压动压杆至有一定压力时压动次数约在30次/min,右手打开开关,根据被喷植物或__大小调节开关大小
5.每次用完后,将剩余药剂倒入污水井中,然后加清水入喷雾器,压动压杆,打开开关,使清水喷出,清洗喷雾器,并将其倒立,使剩余的清水流尽
二、绿化药品使用和保管 绿化药品的作用有不同,保管方法也有不同,下面分别给予介绍
1.敌敌畏、敌百虫、钾胺磷、氧化乐果主要用于防治、消灭树木、花草上的螟虫和蚜虫,使用时先稀释成800~2000倍液体,再用喷雾器喷洒保管要求这些药品均属剧毒药品,应设专人、专柜、分类标识保管,防止碰破玻璃瓶外溢;禁止在宿舍、食堂使用
2.呋喃丹、百菌清、托布津主要用于治蚜虫、蚧壳虫,可溶解后喷雾,也可埋于根底保管要求这些均为有毒药品,防止潮湿,并要分类保管也禁止在宿舍、食堂使用
3.退菌特主要用于防病治虫,使用时加水溶解,然后稀释喷雾保管方法同上第七节 小区物业植物种植与养护技术对具有较高价值与观赏价值的树木、花草,经过精心选择,在种植与培育时,不仅要懂得要领、布局,更重要的是要掌握种植与养护技术尤其是种植较多的乔灌木树种和草坪更需要加强技术养护与管理只有重视养护技术,才能使小区物业一年四季作到花儿常开,树木常青的美化与绿化的最佳效果
一、乔灌木种植前的准备 乔灌木种植前,应做好如下的准备工作
(一)准备好种植场地,包括平整、换土、施底肥、喷水等;
(二)选定种植数量(棵数)、间距、地段、甬路与小品搭配;
(三)明确种植目的、意图,作出种植设计或方案;
(四)落实树种来源和运输方式;
(五)明确开竣工时间与种植后的岗位责任;
(六)其他准备工作及有关事项
二、乔灌木的种植与养护 乔灌木的种植,通常应包括如下环节
(一)种植时间 树木是有生命的机体,其生命活动与气候有着密切的关系,一般是夏季生命活动最旺盛,冬季最微弱或近乎休眠状态,一般应选择树木生命活动最微弱的时间进行移植才最有利于树木成活 在我国北方春季种植比较适宜,一般在3月中下旬至4月中下旬适合种植大部分落叶树和常绿树此外由于常绿树在夏季高温期有一个短暂的休眠期,也可在7、8月份的雨季中种植,时间宜选择在下过一两场透雨之后,另外一些耐寒、耐旱的树种也可选择在秋季树木落叶后种植
(二)定点放线 定点放线是在现场标定绿化的范围和各苗木种植的位置及株距,在有条件的情况下可以由施工人员按设计图线自行进行,如果地下障碍物多,管线复杂,或施工人员无定点放线经验,可请设计人员或市政勘测人员到现场进行放线、验线
(三)掘苗 苗木质量的好坏是保证植树成活的关键为提高种植成活率,达到满意的绿化效果,在种植前应对苗木进行严格的选择苗木选择的一般标准是在满足设计规格和树形的条件下,生长健壮,无病虫害,无机械损伤,树形端正,根系发达苗木选定后应在其上做出标记以免掘苗时发生差错 掘苗时,要保证苗木根系完整露根乔、灌木根系的大小一般应根据掘苗现场株行距及树木高度、干径而定一般乔木根系为树木胸径的10倍左右;灌木根系为树木高度l/3左右 裸根起苗时应尽量保留较大的根系,留些宿土土球起苗时应视当时当地的气候情况及苗木成活能力来决定土球的大小,难成活的苗木要适当加大土球尺寸,掘出时土球应保证完好,包装时要严密,土球底部不能漏土
(四)运输 苗木装车运输前应先进行粗略的修剪,以便运输过程减少苗木的水分蒸腾装车时灌木可直立装车,落叶乔木应根部向前,树梢向后,排列整齐,装运2m以下的土球苗木可以立放,2m以上的应斜放,土球向前,树干向后苗木在整个装车、卸车、运输过程中,都应保证树木的根系、树冠、土球的完好,不应折断树枝,擦伤树皮,损伤根系 苗木运到现场后,应马上种植,如不能及时种植,可临时将根部填土覆盖也可在阴凉背风处进行假植,将苗木码放在宽1.5~2m、深0.4m的沟中,填土覆盖根部,适量浇水保持土壤温度,假植期间还应注意防治病虫害
(五)种植 在已经确定的种植位置上挖植树坑,坑径大小应根据种植树木的规格和土质来确定,土质不好时坑径应适当加大1~2倍,一般坑径为树木根系或土球直径加20~30cm坑壁应直上直下,否则易造成窝根或填土不实的现象现场土质不好时应换填无杂质的砂质土壤,还可在坑底施用一些肥效高的基肥 苗木种植前应对树冠、根系进行适当的修剪,以减少水分蒸腾,保证树姿良好,有利树木成活修剪时应注意保持自然树形,一般不宜多剪,只剪去伤枝病枝即可,剪口要保持平滑 苗木修剪后即可进行种植裸根乔、灌木的种植方法一般为一人用手将树干扶直放入坑中,另一人将准备好的好土填入坑中,填入一半时用手将苗木提起,使根茎相接处与地面相平,这样树根不易卷曲窝根,然后将土踏实,继续填入好土直到略高于地坪为止,并做好浇水用的土堰种植带土球树木时,应注意使坑深与土球高度相符,以免来回搬动土球填土前须将包扎物除去,填土后充分压实,但不宜损坏土球
(六)种植后的养护种植较大的乔木时,种植后应设支柱支撑,以防浇水后大风吹倒苗木 养护的重要环节是树木种植后24h内,必须浇上第一遍水,而且水要浇透,使泥土充分吸收水分与树根部紧密结合,以利根部的发育在我国北方气候较干燥的地区,种植后的10d以内应连续浇水3~5遍;在南方如果天晴无雨,也应在种植后的一星期内浇水2~3遍 在浇水渗入后,应及时中耕扶直歪斜树木并行封堰封堰时要用细土,如土中含有砖石、树根等物要捡出,封堰时要使泥土略高于地面在北方,如秋季种植,还应在树基周围堆成30cm高的土堆,以保持土壤水分和防止风吹动树木,使根系松动影响成活
三、草坪的种植与养护 在现代化的城市中,环境的美化越来越成为人们追求的目标,用绿色的草坪将__的黄土地面覆盖起来,既美化了环境,又能达到良好的绿化效果使草坪的种植在小区绿化中越来越普遍 草坪的种植方法一般有播种、栽根茎和铺草块三种具体采用哪种方法应根据小区绿化的具体情况决定但无论采用哪种方法都应先进行场地平整,达到设计要求如现场土质不好,含有过多的砖瓦灰碴等,应过筛或换土换土时应将表层30cm的土层全部换出,换回砂质土壤由于草坪生长需要消耗大量的水分,所以平整场地时应按设计要求铺设好喷灌系统土地平整后可施入一些充分腐化的底肥,然后就可种植草坪了
(一)播种 利用种子繁殖,成本低,长成后草坪生命力强但易被杂草侵入,形成绿色草坪较慢,管理要求细致在北京地区从5月上旬到9月上旬均可播种播种前应做好发芽试验和处理每亩播种量在一般情况下,羊胡子草10~12斤,结缕草20~25斤种子处理有冷水浸种和温汤浸种两种方法冷水浸种是将种子浸入冷水中,用手将种皮外的蜡质揉搓干净,然后放入蒲包中或摊开放在荫凉处,待种芽萌动时即可播种温汤浸种是将种子放入40~50℃的温水中用木棍搅拌,待水凉后用清水冲洗捞出,晾干即可播种对发芽较困难的结缕草种籽,还可用0.5%NaOH(火碱)溶液浸泡24h,捞出后用清水冲洗干净晾干即可播种 播种一般采用撒播,这种方法出苗均匀,形成绿色草坪较快播前如土壤过干,应事先喷水,水渗入的深度应在10cm左右,水渗入后即可播种为使播种均匀,播前在种子内掺入适量细砂土拌合均匀进行撒播,再用过筛后的细砂土覆盖,覆土一薄层即可,最后用400~500斤重的石碾轻压 播后应立即喷水,喷水时水点要细,不要将种子冲出,如草籽露出应再覆土为了防止水滴太大冲动草籽,可在喷水时上铺盖草帘或席片,以遮挡水滴的冲力第一次水不要太大,第二遍可加大水量以后经常保持土壤湿润,大约30~40d即可形成草坪
(二)栽根茎 利用草的根、茎栽植成本低、生命力较强,形成绿色草坪较快,管理也较简单,但易杂草侵入,需要一定数量的草源 在北京5月上旬至9月上旬都可进行栽羊胡子草根时,将根撕开,均匀的撒在平整好的土地上,使草根基本将地面铺严,然后撒上细土,覆土厚度以不露草根为度,然后用碾子轻压一遍,均匀喷水即可 栽野牛草根茎有点栽和条栽两种方法点栽均匀,形成草坪快,但较费工是将草根埋入深6~7cm、坑距15~20cm的种植坑中,覆土压实,碾压一遍后浇水条栽是将草根每2~3条一束,埋入深5~6cm、间距20~25cm的沟中,用碾压实后浇水
(三)铺草块 即带土移植草坪,形成绿色草坪快,成本高,须充足的草源,生命力也不如前两种方法 铺草块的种植时间为5月上旬到9月上旬,铺草前应先在现场按设计标高做好10m×10m的线绳方格网做为铺草高程标志,铺草时草块要挤紧靠严,块缝力求错开,缝间填入细土铺块有薄厚时使上面标高一致,随铺随用木拍拍打,使草块与土壤密接铺好后用碾子压实浇水即可
四、小区美化与绿化后的养护管理 小区美化与绿化后的养护与管理,通常包括两个方面的内容
(一)小区绿地养护管理 小区绿化完成后,要达到__满意的效果,必须及时进行养护工作物业管理公司可根据小区绿地具体情况设置专门机构或专人进行养护工作绿化养护是一项复杂的技术工作,养护人员应先进行业务培训,合格后方可上岗
(二)养护技术的实施 要保证良好的绿化效果,使花木生长旺盛,养护工作必须__不间断地进行,主要有以下内容 1.浇水 不同品种的植物需水量不同,不同季节植物需水量也不同,浇水时应根据具体情况掌握一般杨柳类要多浇勤浇,松柏类则不宜勤浇,新栽的小树也应适当多浇一些,不同气候条件下浇水量也应适当调整,夏季温度高、蒸发快,应适当加大浇水量;入秋后阳光减弱,蒸发少时可适当少浇,阴雨天气、半荫环境可少浇或不浇 一般树木种植后在每年3、4、5、6、9、11月各浇一次水,浇水时要一次浇透,切忌仅湿表土乔木最少连续浇水3~5年,灌木5年,土质不好的应延长,树木长大后可逐年减少浇水次数,长成大树后可不浇水或一年只浇1~2次 2.施肥 植物__在固定位置上生长,常年吸收该地地点周围的养分,如不及时补充,就会造成养分减少或枯竭,影响树木的正常生长,及时施肥就成了养护工作的一项重要内容小区绿地中植物种类较多,施肥时应根据不同的植物品种、生长阶段选择不同的肥料和不同的用量施肥时一般应把肥料埋于10~40cm深的土层中,以利于肥料渗入地下,减少肥料的流失量 3.整形修剪 整形修剪是保证树木形成良好树形,提高赏观效果的有效手段,也是养护工作的重要内容其基本方法主要是疏枝、短截、剥芽三种 疏枝,就是将一部分生长过密的、无用的、生长不良的枝条剪除,以保证树木健壮生长,扩大树冠,形成美观的树姿疏枝时要按照先大枝、后中枝、再小枝的顺序进行,全面考虑当前树形和长远骨架后再动手剪口或锯口要紧贴母枝,不能留橛,以利于伤口愈合保留的__枝要直立健壮,主枝斜生角度和方向好,侧枝、小枝合理展开,树姿矮健 短截,是将枝条从中间剪去一部分,以抑制它的生长,促进各主枝的平衡短截时要注意剪口下芽的方向,一般外芽向外生枝,扩大树冠,所以剪口下芽要留饱满壮芽,以保证枝条生长 剥芽,是对新发的嫩芽或嫩枝齐根疏去,以减少过多过密的无用幼枝,使养分集中供给主枝实质上可以理解为疏枝的一种形式,对新植的幼树和短截修剪的幼树十分必要 4.除草、松土 除草是将绿地中的杂草清除,保持绿地的整洁,减少杂草与树木争夺水肥养料,有利于树木的生长;同时,也清除了一些病虫的潜伏处,减少病虫害的发生机会松土是把土壤表面松动,以增加土壤的透气性,达到保水、透气、增温的效果 5.防治病虫害 防治病虫害要根据小区绿地植物品种和当地多发的病虫害制定针对性的措施,坚持预防为主,综合治理春季是病虫害的多发季节,要重点治理;夏季主要注意防治危害叶面的害虫;秋冬季注意杀死越冬虫卵成虫,为来年防治工作打好基础第8节小区物业种植花木品种的选用 我国幅员辽阔,地跨亚热带、温带和寒带各地种植的花木品种受气候影响各异,有的树种、花卉虽属同科,但也会因地理条件、温差等使其生态、习性变化很大本节仅就南北方城市、社区及居住小区美化与绿化中,常见而又具观赏价值的街道、庭院甬路和室内外花卉的选用,略举
一、二,以供借鉴
一、小区物业内主干道路种植树木的选用 为使小区内主、副道路分明、清晰,步入其内具有标志性的立体感主干道绿化通常选用的树种有
(一)油松油松,别名短针松,亦称黑松属松科 油松分布广,是我国北方广大地区最主要的造林树种之一油松适应性强,根系发达,树姿雄伟,枝叶繁茂,有良好的保持水土和美化环境的功能我国劳动人民栽培油松历史悠久 常绿乔木,高达25m,胸径可达1m 树冠幼年为塔形或圆锥状形,中年树呈卵形或不整齐梯形孤立老年树的树冠为平顶,扁圆形、伞形等干粗壮直立,形成耸立的树形,有时也能长成弯曲多姿的树干,显得苍劲挺拔 油松为阳性树,幼树耐侧阴,抗寒能力强,喜微酸及中性土壤,不耐盐碱为深根性树种,主根发达,垂直深入地下;侧根也很发达,向四周水平伸展,多集中于土壤表层油松对土壤养分和水分的要求并不严格,但要求土壤通气状况良好,故在松质土壤里生长较好如土壤粘结或水分过多,通气不良,则生长不好,表现为早期干梢在地下水位过高的平地或有季节性积水的地方不能生长油松的吸收根上有共生的菌根,因此在栽培条件上有一定的要求 油松在北京无论是山区或平原到处可见,山区一般生长最好在山区生长的油松,多在阴坡、半阴坡,土壤湿润和较肥沃的地方 油松在行道树上成行种植的株行距大树成林种植或行道树以6~8m为好,中年行道树一般采用5~6m 油松可与快长树成行混交植于路边,其优点是油松的主干挺直,分枝弯曲多姿,杨柳作它背景,树冠层次有别,树色变化多,街景丰富但有土壤容易板结的缺点;有的油松种植人行道内侧或分车带中,于车行道边种植快长树这样土壤避免车、人的破坏和践踏,对油松生长有利 油松幼年树喜侧阴,种植密些生长较好,中年以后株行距要适当加大,过密生长不良,呈为小老树
(二)银华银华,别名银橡树,亦称樱槐、绢柏属山龙眼科 银桦生长迅速,常绿高大,主干端直,树形优美,既是速生用材树种,又是城镇、农村的绿化树种建国以前,我国仅有少量引种,后在我国热带、亚热带如云南、福建相继__,用于城市园林绿化病虫害较少,对烟尘和有毒气体也有较强的抗性与吸收能力,可起净化空气、保护环境的作用花粉含蜜汁,是良好的蜜源植物 银桦在我国的栽培区,主要是云南、福建、广东、广西及__等省(区)银桦是昆明、思茅的主要行道树种之一 银桦喜光,喜生于阳光比较充足的地方,在阴蔽处,枝叶细弱,生长不良银桦不耐寒,在年平均温度15~16℃,极端高温30~35℃,低温不超过-4℃能耐轻霜,不耐重霜和大于—4℃的低温比较耐旱,在湿润、半湿润的地区都能生长在年平均降水量1000~1500mm的条件下,生长良好,根系发达,在较湿地有一定的适应力,但不能积水对土壤要求严格,一般土层厚、肥沃、疏松、排水良好、pH值为5.5~6.5的砂质壤土,生长发育好;在粘土、坚硬、通气不良、排水困难处生长不良,对烟尘和有毒气体的抗性较强 总之,银桦喜光、喜湿、喜肥、耐旱,如在酸性、疏松、排水良好的砂质壤土中生长良好耐修剪,萌发力很强在城市绿化中,适于在空间和地面条件较好的宽阔街道、公路、庭院中种植行道树株距以5~6m,栽植双行时株行距为5m×5m或6m×6m
(三)旱柳旱柳,别名立柳,亦称柳树、河柳属杨柳科 旱柳生长快,分布广,繁殖容易,树形美观深受广大群众喜爱,是黄河流域、华北平原“四旁”绿化的优良树种之一也为蜜源植物 落叶乔木,高达20m,胸径达80cm 树冠倒卵形或倒卵状圆球形,小枝细长,
一、二年生小枝黄色或绿色,光滑,以后变为黄棕色直至灰褐色老枝较粗壮,树皮深灰色,浅裂到深裂叶片披针形,表面绿色,背面灰绿色,有光泽雌雄异株,种子成熟后有“柳絮”飞扬 变种有馒头柳、绦柳、龙须柳,均为庭园绿化树种 旱柳为阳性树,不耐庇阴,较耐寒,在年平均温度2℃,绝对最低温度-39℃条件下,无冻害,喜湿润我国北方群众在__造林生产实践中,总结出“湿柳”二字,形象而又科学地指出了柳树对于土壤水分的特殊要求低湿的地方旱柳长得好,干旱的地方往往形成未老先衰的“小老树”喜生于沟谷湿地及河岸间,冲积的砂地生长最好,在土壤通气良好的沙壤土上生长迅速,粘土或潴积死水的低湿地,容易烂根,引起枯梢而逐渐死亡老树干被洪水浸淹时,被淹部位能萌发出新根,悬浮水中,辅助或代替原有根系机能,维持生长在含盐量0.3%的轻度盐碱地上还可生长正常条件下是深根性树种,侧根庞大发达,固着土壤枝干韧性较大,不易风折 馒头柳,幼树树冠呈亚圆形,老树呈圆形,冠宽大于高如馒头状它的枝条稠度向上伸展而有规律,形成严密而整齐的树冠 馒头柳的习性似旱柳,较旱柳要求水、肥、土条件更高些,才能生长旺盛 馒头柳在北京的绿地中已形成大树因为树冠整齐、美丽,很受人们欢迎,特别是与一些高大、风致树形的树或与圆锥体树形的树搭配时,树形、树色的对比,效果显著馒头柳在北京__小区绿化中广为种植,是北京绿化的特色之一
(四)垂柳 垂柳,别名垂杨柳,亦称水柳、倒挂柳 垂柳适应性强,生长迅速,很耐水湿,树形优美,枝柔下垂,繁殖容易,是水乡、平原、低湿滩地的重要造林树种,也是防浪、护岸等水土保持和庭园绿化的树种 落叶乔木,树冠长圆形,冠幅较小,高达12~18m小枝细长通常下垂,为褐色、淡褐色或淡黄褐色,仅幼嫩时有丝状毛叶披针形或线状披针形,雌雄异株,蒴果,种子细小绿色,外披白色柳絮垂柳的雌雄株在形态上有明显的差异,一般雄株枝条粗壮,花芽大,吐芽开花比雌株早3~5d 为阳性树,喜光,不耐阴垂柳发芽早,落叶迟,年生__很长,耐水性很强,短期水淹没顶不致死亡垂柳枝干形成不定根的能力很强,水培枝条10d便长出不定根大树被洪水淹没,从树干长出大量不定根,因为有此特性,有时树被埋没70~80cm时,还能茁壮生长,是柳类的一大特点 垂柳为柳中姿态最美丽的树种,枝条柔软,婀娜多姿 在我国庭园、道路、河岸广为种植在庭院、道路种植,最好选择雄株,因为雌株在春天产生大量柳絮,不利于环境卫生行道树、河岸树的株行距,以5~6m为宜,过小,则后期生长不良
二、庭院、园、苑区种植树种的选用 小区物业庭院、园、苑区种植的树种,在选用上应以落叶灌木及绿篱为主,间或点缀孤树、花卉和草坪通常选用的灌木及绿篱有
(一)丁香 丁香,别名紫丁香,属木樨科落叶灌木,高达5m为丛生状大灌木,也可形成多干的乔木树冠多呈圆球形小枝粗壮,灰色,树皮灰褐色有沟裂叶面光滑,暗绿色花为顶生圆锥花序,花小、密生,花冠筒状,有4裂片,向外平展淡紫色,有香味,花与叶同时开放 花、叶3月下旬萌动,4月初展叶,花期由4月中旬到5月初旬,计20多天 紫丁香为阳性树,耐半阴花期较长,环境过荫则花少,能耐寒喜欢湿润、肥沃、排水良好的砂壤土,不耐水浸在富有石灰质的土壤中生长良好生长过密需要进行疏剪,使通风透光,可多开花 产于我国北部,辽宁、河北、山东、山西等省市 北京绿地中普遍栽植丁香一般用播种繁殖容易,春季开花,颜色淡雅,且有清香,为群众喜爱在庭院、园、苑区的绿化上可与乔木和灌木组成自然式树丛,或组成单一树丛整齐种植,作绿篱,可观花;作障篱,可阻挡视线;或与大、中乔木在行道树上交互种植 此种因其花色紫,故称紫丁香 白丁香Syringaoblat__ar.alba为紫丁香变种,与紫丁香的区别在于枝条细软,叶较小,色浅,叶背细薄毛花白色,着花小枝光滑
(二)紫藤 紫藤,别名盘转藤,属蝶形花科 落叶缠绕性藤本植物枝条灰色,较光滑,小枝淡褐色具有缠绕性,俗称盘转藤叶有奇数羽状复叶,全缘叶密浓绿色,花为总状花序,下垂蝶形,淡紫色,展叶前开放且芳香 紫藤为阳性树,耐寒,一般土壤皆能生长,但喜欢深厚、肥沃而较轻松的土壤也较能抗旱和耐水湿,但怕水浸紫藤寿命较长,对城市环境的适应能力也较强 紫藤为初夏开花的藤本植物,可培植于花架、门廊、栏杆、山石和枯老树干上或栽于花坛、绿地作小灌木(修剪成紫藤球) 花可食,用作糕点,花及种子可入药 原产我国,秦岭有野生种,栽培种多分布在我国温带区,在北京栽植很普遍
(三)侧柏篱 侧柏篱,别名香柏,亦称柏树、扁柏,属柏科 侧柏是我国的主要造林、绿化、绿簿树种,栽培历史悠久目前我国各地还保存很多千年以上的古柏 常绿乔木,高达20m,胸径达1m 树冠,幼年树呈圆锥形,老年树多成不整齐的圆球形多干的树常形成扁圆形整个树冠比较疏散树干粗壮,有的也很端直,多为单干乔木,在疏生的情况下也常形成多干的乔木大枝开展,斜上伸出,侧枝水平伸展,多弯曲,小枝遍体为绿叶所包树皮淡褐色到褐色,呈窄条状薄片剥落 侧柏为阳性树,幼苗和幼树都耐庇阴,温带树种,能适应干冷及温暖的气候对土壤要求不严,在向阳干燥瘠薄的山坡和石缝中都能生长对土壤酸碱度的适应范围广,适生于中性土壤,在酸性及微碱性土壤上也能生长旺盛抗盐碱性较强,在含盐量0.2%左右的土壤上,能良好生长在土层深厚、肥沃、排水良好的土壤上生长速度较快耐涝能力较弱,地下水位过高或排水不良的低洼地上,侧柏易烂根死亡萌发性强,枝干受伤后能萌发出新枝浅根性、侧根、须根发达,抗风力弱对二氧化硫、氯气、氯化氢有毒气体抗性中等;对氧化氮、臭氧等烟雾及硫酸雾的抗性较弱,抗烟力较差 因为侧柏幼年树冠松散,城市街道、绿地种植的不多但萌发力强,耐修剪,在北京庭院绿化中多作绿篱用
(四)桧柏篱 检柏篱,别名刺柏,亦称圆柏,属柏科检柏是南北方极为普遍的绿篱树种 桧柏幼年呈整齐圆锥形,树冠开始于树干的基部幼、中年形态严整美观年老时基部小枝枯梢,老干逐渐暴露,为独干树,树冠不严整,呈圆球形或钟形 枝干粗壮,端直,侧枝较短,多呈水平伸出,树皮灰褐色或红褐色,叶片状似剥离,老时呈浅纵裂 叶有两种,一种针状叶,一种鳞片状叶,幼年几乎全为针状,老树叶则多为鳞片状叶叶为深绿色,冬季抗寒叶变为暗绿色,春季又变为深绿色 桧柏为阳性树,稍耐半阴,尤其幼小树喜欢半阴的环境,为深根性树种,侧根很发达,在北京适应性很强,喜生于深厚、湿润的砂质土壤中,但在人流多,土壤较干燥、板结的地方也可生长它耐寒性好,寿命很长,而且极耐修剪,是绿篱的好材料也可人工塑造成各种形式 桧柏园艺变种很多,有龙柏、黄叶桧、垂枝桧、密枝桧、偃柏等按照体型、针叶和鳞叶的比例多少、小枝的生长角度等的不同,分为很多园艺品种 桧柏在北京有400~500年生的成片树林,是本地区生长稳定的树种北京于50年代开始成批种植,以后逐渐增多,用于行道树、街头绿地,是桧柏类中最多的一种树,约占城郊区常绿树总数的18%在小区庭院绿地中的桧柏可成行种植,也可与落叶乔木、花灌木成自然式组合配置桧柏树体为圆锥形,枝叶茂密形态严整,与馒头柳搭配种植有强烈的对比感;与袅娜多姿的垂柳搭配,则刚柔结合;与花灌木搭配时,尖塔形树冠挺立于彩色缤纷的花木中,饶具风格行道树配置的形式也有几种有落叶乔木与桧柏各一行的;也有多行混合配置的;或落叶乔木成一行,桧柏与花灌木间隔成一行的后一种方式,常把桧柏或花灌木种植在隔离带上或人行道的外侧,人行道的道边种植快长乔木,可以达到早期遮荫的效果
三、小区内庭院、园、苑区甬路旁草皮及花卉的选用 小区物业在美化与绿化庭院、园、苑区甬路旁两侧草坪及居室内花卉时,通常选用的草皮与花卉品种有
(一)野牛草 野牛草,属禾本科 多年生,具有发达的匍匐枝,杆高5~25cm,较细弱匍匐枝上的节遇土生根,节上又生出分枝,所以,生长迅速,繁殖极快叶片线形,粗糙、色泽苍绿、质地柔软,有绒毛,长达6~10cm返青期在4月15日~30日,枯黄期在10月10日~20日 野牛草喜光,耐荫的能力较强,也具有一定的耐踩能力在雨季野牛草愈践踏其弹性愈好,且形成草地更为平坦耐寒性好,在干旱地能生长,但在具有一定湿度、排水良好的壤土中生长更好 野牛草枝叶繁茂,覆盖度能达到90%以上与杂草竞争能力最强,自幼苗开始即具有顽强与杂草竞争的能力所以,野牛草最耐粗放养护管理 野牛草产于北美,我国甘肃天水水土保持试验站首先从国外引入野牛草是近年来北京种植的最多一种草地品种 繁殖方法有两种种子繁殖和营养繁殖野牛草由于结籽甚少,目前均采用营养繁殖凡在雨季进行野牛草的营养繁殖,到成活,只需要5~7d成活到形成绿色草坪天数穴栽距离10cm者25d,行栽距离25cm者35d,行栽距离40cm者50d,栽植后当年就可以完全郁闭
(二)羊胡子草 羊胡子草,属莎草科 多年生草本,无匍匐枝,叶片纤细,宽1cm左右,叶质地柔软无毛,色泽草绿,没有其它杂色,很美观根茎不发达,生长较缓慢,覆盖度小 羊胡子草春季返青早,3月上旬至3月中旬返青,枯黄也较晚,在11月中旬左右绿色持续时间240~250d左右草坪不耐经常践踏,践踏后再生力较弱,与杂草竞争能力也低 羊胡子草喜光,在花荫下可以生长,在完全庇荫下生长衰弱,直至死亡在有一定湿度且排水良好的土壤上生长良好抗旱不如野牛草,在积水处,根部腐烂死亡具有一定的耐寒力,北京城郊区有自然生长的植株 羊胡子草可以铺植草块、草根和种子繁殖铺植草块见效快,铺植后草返青,就是很好的草坪,但投资大草根和种子繁殖投资低,见效较慢北京地区一般采用播种繁殖 羊胡子草要求管理精细,新栽植的羊胡子草,必须及时剔除杂草,否则,被杂草覆盖,很难生长 羊胡子草在幼苗时易发生猝倒病,需要及时注意
(三)庭院与居室内观赏花卉的选用我国素有“世界园林之母”的美称花卉资源丰富,种类繁多,据不完全统计,我国共有草本、木本和藤本花卉植物4000多种,其中已被培育观赏的有2000多种为便于选用和掌握各种花卉的习性,以利栽培和美化与绿化庭院或居室第1章物业环境污染与防治第一节 物业环境污染的原因和特征
一、物业环境污染物和污染源 在漫长的历史发展过程中,人类和环境形成了一种相互制约、相互作用、不可分割的辩证统一体一方面,人们通过有目的的生产劳动,制造了工具,发展了生产力,改变了生产环境,创造了人类的物质文明;另一方面,人们在大规模发展生产、促进经济增长的过程中,排泄给自然的废物远远超出了环境容量这样便产生了环境污染的问题 所谓环境污染,是指人们在生产和生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量,超过了生态系统本身的自净能力,造成环境质量下降或环境状况恶化,使生态平衡及人们正常的生活条件遭到破坏造成环境污染的物质被称为污染物具体来说,就是把人们在生产和生活过程中,排入大气、水、土壤中的具有毒性、易于扩散,并引起环境恶化、破坏生态平衡及对人身健康有危害的物质,叫做环境污染物产生有害物质的设备、装置、场所、活动等,被称为污染源 物业环境作为城市环境的组成部分,其污染源是多方面的根据地域分布特点,可分为固定性和__性污染源工厂、矿区等属于固定性污染源,汽车、摩托车等流动体属于__性污染源按人类与自然环境的关系来分,又可分为生产性污染源、生活性污染源、噪声污染源和放射性污染源等 生产性污染物主要指工农业生产过程中排放出的有害物质这些物质绝大多数未经处理就直接或间接地排入大气、水体和土壤,造成了环境污染生产性污染物来源于生产性污染源生产性污染源又可分为工业污染源、交通运输污染源和农业污染源等 生活性污染物主要是指居民生活用煤、生活用水及生活垃圾等居民区特别是居住小区,物业区域越大,人口越多,这种污染也就越显著例如,居民丢弃的大件家庭用品如家具等,小件的物品如纸张、塑料、家畜下水料、菜根残叶、废弃食品、厨房其他下脚料等,还有煤渣、粉煤灰等燃料废物等生活垃圾中一些物品本身并不造成污染,但由于属于废弃物,垃圾过多无法处理而与其他垃圾混在一起发生变质和腐烂,也就造成了污染,危害人身健康,使环境恶化 噪声污染是指排放的环境噪声超过生态系统标准或国家及国际标准,对人的工作、学习、生活等正常活动以及人体健康造成妨碍和损害的环境现象其表现形式是声音尖高、刺耳、杂乱和怪声等产生严重噪声污染的原因是多方面的,工业、交通运输、建筑施工、生活活动是主要原因噪声污染程度用dB分贝来衡量,适合人生活的环境声音在15dB至45dB之间,超过标准便构成了噪声污染 放射性污染物主要是核能工业排放的放射性废弃物,医用及工农业使用的放射性设备等放射性污染中既有生产性污染,也有生活性污染目前放射性物质的污染波及到空气、水域、土壤及食品等,它可通过多种途径进入人体,造成对人体健康的影响和危害再加上人类进入通讯事业高度发达的现代社会后,为数众多的电视台、电台、无线寻呼、____、雷达以及家用电器、微波炉等电磁装置和设备日以继夜地工作它们凭借着一种能量——电磁波,“运载”着各种__、文字、图像、语言等信息这些电磁波在空中“运载”过程中,如果发生“场漏”,也就是越出自己规定的“运行范围”,就会与其他地方发射的电磁波互相交织干扰,成为一种十分危险的污染源——电烟雾这种看不见、摸不着的电烟雾,同其他电磁波一样,可以穿透人体,慢慢吸收一定的能量而发生生物学的热效应,引起身体内部器官的病变,最终导致白血病、皮癌、牛皮癣、白内障和植物神经功能紊乱等危险疾病
二、物业环境污染的特征 从影响人体健康的角度来看,物业环境污染,特别是居住物业环境污染一般具有以下几个特征
1.影响范围广,且不宜控制 大气、水体和土壤与人们生存、生活、生产关系极为密切,人和它们的接触又极为广泛,因此,当有毒、有害物进入大气、水体和土壤中产生污染后,一般都具有涉及范围广,受害人数多,污染又不易控制的特点
2.作用时间长 由于被污染的空气、水体等的治理需要较长时间,且空气、水体等对人的重要作用又是别的物质所不能代替的,这就使得直接接触污染源的人群以及在污染区生活的居民等受害者不得不长时间地处在被污染的环境中,被动地接受污染物的毒害有些污染物,如电磁波、放射性物质等长时间毒害受害人,且不易使受害人所觉察,这些都显示出了污染物对人体毒害的作用时间长的特征
3.污染物的浓度经常随时间、空间的变化而变化 污染物进入环境后,受到大气、水体的稀释,浓度往往变得很低,不被人们所重视然而这种__慢性的毒害作用,对人体健康的潜在危害是十分严重的,一旦发现病症,可能就会难以治愈再加之环境中存在的污染物种类繁多,这些污染物在与空气、水体、土壤、食物接触中,通过生物或理化作用发生转化,会改变原有的性质、状态或浓度,对人体产生复杂的混合作用这种混合作用,有可能减弱也可能加剧另一种污染物的有毒、有害性这一特点使人们很难判断哪一种污染物对人体的危害是主要的、严重的,给治理和消除污染物的工作带来了很大的困难 物业环境污染对于生产、经营等活动来说,其主要特征有降低工作效率;影响产品质量和产量;经营收益和利润减少;资源分配达不到最优化而导致市场失灵等特征
三、物业环境污染对人体的危害 环境的异常变化,会不同程度地影响到人体正常的生理功能当有毒、有害物进入人体后,一方面干扰和破坏机体的正常生理功能,对机体产生潜在性危害;另一方面人体又通过各种防御机制与代谢活动使有毒、有害之物降解并将其排出体外人体与有毒、有害污染物之间有一个由有毒、有害物的“量变”逐渐引起人体生理机能“质变”的过程也就是说,进入人体的有毒、有害物的数量在没有超过人体自我调节的范围的时候,人体不会表现出病态,但如果有毒、有害物进入人体的数量超过人体自我调节的范围时,人体就会表现出病症 环境污染对人体能否造成危害、危害程度的深浅,主要取决于污染物进入人体的“剂量”、作用时间、多种因素的混合作用以及个体敏感性等因素一般来说,环境污染对人体健康的危害主要有以下三种情况 一急性危害 急性危害的表现是污染物进入环境,很快就对人体发生危害作用例如,1952年伦敦烟雾__是大气污染公害最突出的例子,4天死亡4000人,2个月内先后共死亡12000人这是20世纪30年代至60年代八大公害之一另七大公害__是马斯河谷烟雾__一周死亡60人;洛杉矶化学烟雾__大量居民患病,死亡60人;多诺拉烟雾__使多诺拉镇45%的人口约5900人患病,死亡17人;水俣病汞污染__死亡50人,实际受害者超过1万人;四日市哮喘病__患者达6000多人;米糖油__患者5000多人,其中死亡16人,并造成几十万只鸡死亡;富山骨痛病__死亡近200人20世纪80年代后发生了比八大公害__规模更大、影响范围更广、危害更严重的污染__如切尔诺贝利核电站核泄漏事故中31人死亡,280人受放射性物质严重影响,直接经济损失达35亿美元;博帕尔农药泄漏__有3300人死亡,20多万人致残;意大利塞维索化学污染事故中许多居民中毒,
1.5平方公里范围内的植物被毁掉;墨西哥液化气__事故死亡1000人,受伤4000人,毁坏房屋1400余幢,3万人无家可归,50万居民奉命逃难据研究,烟雾__大多是光化学烟雾造成的光化学烟雾是汽车尾气中的氮氧化物和碳氢化物在阳光紫外线照射下,形成光化学氧化剂,与工厂排出的SO2遇水分产生硫酸雾相混合而形成的光化学雾当大气中光化学氧化剂浓度达到10-7以上时,就能使人竞技水平下降,达到
0.2×10-6~
0.3×10-6时,就会造成急性危害 二慢性危害 __生活于被污染的环境之中,会使人逐渐患慢性炎症,如慢性鼻炎、慢性咽炎等根据我国某市的调查,慢性鼻炎发病率,在重污染区为
55.3%,轻污染区为
38.6%;慢性咽炎发病率,重污染区为
30.7%,轻污染区为
11.2%水体和土壤污染对人体造成的慢性危害也是非常常见而普遍的重金属元素也会随着水体或食物链进入人体,对人体造成慢性危害例如莫斯科市130万辆摩托车排出的废气,使大气中的致癌物质增至允许值的好几倍此外该市至少有2800家工厂排放各种致癌物质,仅金属粉尘每天就排放15吨,其中有3吨金属通过莫斯科河排到伏尔加河中,造成大范围的严重污染___斯坦的奥斯克曼的铅锌冶炼厂使附近地区遭受严重的铅污染,医院经常挤满鼻子__的病人1990年4月铅锌厂发生事故,使人们血液中铅含量达到惊人的程度,再次爆发大规模流鼻血_____斯坦__的调查显示,铅和锌已大量存在于土壤中,并存在于家庭种植的黄瓜以及空气、水和母乳中,此外还有其他有毒物质如砷、汞、镉等,由此造成了58%的儿童患有免疫系统缺陷,易于患病,而且使染色体损害广泛在103位受试青年中,有60位染色体失常,其后果可能导致癌症或者生育出具有严重缺陷的婴儿 三远期危害 经常处于被污染环境中的人,不仅会受到急性和慢性危害,还会受到__的潜在危害因为有些污染物质对人体的危害有较长的潜伏期,需要几年甚至几十年的时间,才暴露出严重的“公害病”还有的污染物对人体的危害甚至要到第二代或第三代人身上才能表现出来这些病症包括某些放射性元素和有毒化学物质对人体的致病作用有些污染物质能使机体细胞中的基因物质改变原有的特性,产生新的遗传特性,这些基因物质作用于人体生殖细胞,会使子孙后代发生遗传突变作用,对其生长发育有着较大影响例如,距莫斯科最近的两处居民点,从1987年9月17日到1988年7月1日间,有8个婴儿生下来没有左手掌后来根据医院和假肢厂提供的记录,才知道莫斯科有90多名患有这种先天缺陷的病孩这种先天缺陷是由于基因损坏造成的据统计每4000个孩子中可能有1个,但这样集中地出现在莫斯科是环境污染的原因莫斯科卫生局的专家认为是工业化学品二氧芑造成的 从环境污染对人体健康的近期影响和远期影响来看,防治环境污染,绝不是权宜之计,而是关系子孙后代健康与生存的大事我们在促进经济发展的同时,对防止环境污染务必要给予足够的重视第2节物业大气污染及其防治
一、物业大气的构成与重要性 一物业大气的构成 在自然地理学中,把随地球引力而旋转的空气层叫做大气圈,其厚度大约为1000千米~1400千米大气圈中空气密度的分布并不均匀,接近地面的空气密度大,随着高度上升密度逐渐减小从地表算起到80千米~90千米高空,空气的组成成分基本相同,称之为均质层均质层以上部分,组成成分随着高度的上升而有很大变化的,称之为非均质层 在均质层中,根据温度和空气运动形态的特征,可以划分为对流层、平流层、臭氧层和中间层对流层是大气圈中紧靠近地表面的一层,该层厚度平均约为10千米~12千米,占大气总重量95%的空气都集中在对流层中在这一层中,除空气之外,还含有一定量的水蒸气等对流层中的大气有较强烈的对流运动,并且产生极其复杂而丰富的气象现象,如风、雨、云、雪、霜、雾、雷、闪电等等大气污染也主要发生在这一层中,特别是靠近地面1千米~2千米的大气层,最容易造成污染平流层为距离地表面12千米~50千米之间的大气层在这一层及其以上的大气层里几乎不存在尘埃和水蒸气,有时也能观察到高速风和局部湍流,但其一般多处于平流运动,气流稳定,极少有云、雨、风等气象现象中间层高度在80千米~90千米之间,这一层中空气已极为稀薄再往上就是非均质层了 物业大气是指紧靠物业地表区域的对流层,是由多种气体的混合物构成,其中包括恒定组分、可变组分和不定组分物业大气中的恒定组分是指其中的氧、氮、氩及其他微量惰性气体氖、氦、氪、氙等其中氮、氧、氩三种气体占大气总量的
99.96%在近地层大气中,这些气体组成的比例可以认为是恒定的 物业大气中的可变组分主要是指大气中的二氧化碳、水蒸气等这些气体的含量受地区、季节、气象以及人们生活、生产活动等因素的影响而变化在正常情况下,水蒸气含量为4%,二氧化碳含量已增加到
0.033%恒定组分及正常状态下的可变组分所组成的大气叫做洁净大气 物业大气中的不定组分主要是指由于偶然发生的自然灾害现象如地震、火灾、火山等引起在大气中暂时存在的成分,如尘埃、硫、硫化氢、硫氧化物、氮氧化物、盐类及其他恶臭气体人为造成的大气污染也属于不定组分当大气中这类不定组分增多达到一定量和浓度时,就会对人和动物造成危害 二物业大气的重要性 物业大气对人类的生存、对生命的新陈代谢的重要作用是不可替代的据计算,一个成年人,每天呼吸空气大约2万多次,吸入的空气量大约15立方米~20立方米,大约为每天所需食物和饮水重量的10倍离开空气,人5分钟左右就会死去可以说,生命的存在一时一刻也离不开大气不仅如此,大气与维持人们正常生活的关系也极为密切我们每天做饭、取暖、燃烧燃料都需要空气,人们的视觉、嗅觉、听觉也只有借助于大气这种媒介,才能发挥其功能此外,植物的光合作用,也离不开大气即使是大气刚刚受到污染,也会对人和动植物的生存环境造成严重影响,并影响人们的生产、经营等一切经济活动和社会活动
二、物业大气污染的产生和危害 一物业大气污染的产生 城市中物业职能的转换和人们从事种类繁多的生产、生活活动,不断地向物业区域内的大气排放出各种污染物如果污染物的含量超过环境允许的极限时,大气环境就会恶化,影响人们的身体健康、活动效率和精神状态,并会直接或间接地破坏设备设施大气污染从总体上看,是由自然灾害和人为活动两大因素造成的而物业环境的污染,主要是指人为活动造成的污染 物业大气污染的产生主要有三个方面一是生活污染源,即人们在做饭、取暖、洗涤等过程中,所用燃料放出的有毒、有害气体、烟雾等造成的污染;二是工业污染源,即工矿企业在生产过程中和燃料燃烧过程中排放的煤烟、粉尘及无机、有机化合物;三是交通污染,即各种交通工具运行时排放出的发动机燃料燃烧后的尾气等造成的污染 污染物业大气环境的污染物质主要有
1.硫氧化物——主要指二氧化硫和三氧化硫 硫氧化物主要来源于燃烧含硫燃料,如煤和石油此外还有有色金属冶炼厂、硫酸厂也排放大量硫氧化物气体SO2在相对湿度较大、有颗粒物存在或在阳光紫外线照射下有氮氧化物存在时,SO2可转化为SO3,并形成硫酸雾据报道,1993年我国全国废气排放量为11亿立方米不含乡镇企业,废气中烟尘排放量1416万吨,SO2排放量1795万吨全国城市中总悬浮微粒年日平均值,北方城市达407微克/立方米,南方城市为251微克/立方米,调查的74个城市中有38个城市超过国家二级标准二氧化硫年日平均值,北方城市为100微克/立方米,南方城市为96微克/立方米,统计的77个城市中有贵阳、重庆等15个城市超过了国家二级标准据统计,全世界人为污染源每年排放的硫氧化物近2亿吨;占大气中硫氧化物发生量的半数以上
2.煤尘和粉尘 煤尘是伴随燃烧过程中发生的烟尘,包括炭黑、飞灰等煤尘、煤烟产生源有锅炉、焙烧炉、熔矿炉、炼钢炉等粉尘是在固态物料运输、粉碎__过程中产生的飞扬颗粒物粒径大于10微米的称为降尘;粒径小于10微米的叫飘尘粉尘产生源主要是炼焦炉、物料堆积场、转运场、破碎机、研磨机、筛分机等等如北京大气中的SO2和氮氧化物等悬浮物浓度,已超过国家标准1至4倍冬季取暖季节时更为严重,总悬浮物微粒浓度比伦敦高30多倍,比东京高17倍之多 工业燃料产生的大量烟尘污染使城市透明度急剧下降,白天日照时间缩短20世纪80年代和50年代相比,我国29个省会城市中大多数年平均日照时间数减少数10小时到400小时连夜间天空的繁星也大幅度消失,世界许多大城市有些季节在夜间只有天顶部分才有星星露面1979年___环境规划署的官员查阅卫星拍摄的照片时惊讶的发现,占地
43.2平方千米的本溪市从中国的版图上“失踪”了本溪市这个盛产钢铁、煤炭和水泥的重要原材料生产__,已被滚滚烟尘形成的气体掩没了
3.一氧化碳 大气中的一氧化碳来源于人为污染源和自然发生源人为产生的一氧化碳主要来源于燃烧不充分随着燃烧技术的提高,固定燃烧装置发生的一氧化碳已逐渐减少,但机动车辆等排出的一氧化碳量却在不断增加
4.氮氧化物——主要包括NO,NO2,NO3,N2O3,N2O4,N2O5等 造成大气污染的氮氧化物主要是NO和NO2人为的氮氧化物污染源主要是内燃机燃烧过程、硝酸生产及氮肥生产、冶金工业等等实验证明,NO的生成速度随燃烧温度增高而加快300℃以下时,NO生成量很少;当燃烧温度高于1500℃时,生成的NO显著增加
5.光化学烟雾和氧化剂 光化学烟雾是在一定气候条件下形成的一次污染物与二次污染物的混合烟雾从各种直接发生源排放入大气的污染物叫做一次污染物一次污染物当中有一部分是不稳定的反应性污染物,在一定条件下,可以在大气中继续反应生成新的二次污染物常见的二次污染物有臭氧O
3、过氧乙酰硝酸脂PAN、过氧苯酰硝酸脂PBN、硫酸及硫酸盐气溶胶、硝酸及硝酸盐气溶胶,以及反应产生的中间物质,如HO
2、OH、HCO、氧原子等氧化剂从19世纪末以来,世界上发生大规模的光化学烟雾__20多次,其中最典型的是英国伦敦烟雾__、__四日市化学烟雾__、美国洛杉矶光化学烟雾__等在我国,有专家认为广州市、北京市已出现光化学烟雾和毒雾的迹象如广州市大气中的铅90%来自汽车尾气,街道大气月平均铅浓度为
2.5微克/立方米~
4.5微克/立方米大气环境标准值是不大于
0.7微克/立方米,大大高于环境标准,并且这种污染有更严重的趋势又如北京市晴朗天气日趋减少,烟雾日从20世纪70年代的年平均146天,增加到80年代初的190天,而近两年达到了240天之多某些中小城市的情况虽好一些,但就总体来说,大气污染并未得到有效控制,大气质量状况也在不断恶化 二物业大气污染的危害与影响 物业大气污染对人的健康和生活环境有着直接的危害和不良的影响,而且对动植物、气候也有危害或不良影响大气污染还会对建筑物、名胜古迹、金属结构、油漆涂料、皮革、纺织品及橡胶等产生不同程度的玷污和化学腐蚀性损害除此之外,物业大气污染还会对局部气候产生重要影响,其具体表现在以下几个方面
1.对地球表面太阳辐射能量的遮蔽作用 各种污染物对阳光都有吸收、散射的能力,这样就减少了太阳辐射到地球表面的能量当污染严重时,减少量可达40%以上辐射能量的降低,最终将影响气候
2.对降水量的影响 大气中的烟尘能够起到水气的凝结作用,有利于形成降水人们已发现在受污染城市的下风区,雨量多于周围地区,这种现象称为“拉波特现象”
3.造成城市“热岛效应” “热岛效应”是指城市日夜处于通风不畅的高温性气候中的现象在人口集中、污染严重的大城市,如俗称三大火炉的重庆市、武汉市和南京市,其市中心区的气温比周围郊区高出1℃~4℃,形成城市热岛如果乘飞机在污染严重的城市上空俯瞰,常常会看到有孤立的云区笼罩在城市上空,而周围则是晴空这就是大气污染造成的“热岛效应”在城市上空形成局部环流,使污染物和废热总在城市上空循环而不易扩散
4.易于形成酸雨 大气中的硫氧化物、氮氧化物及碳氧化物可转化为各类酸当遇到降水时即溶解于其中而形成酸雨酸雨的主要成份是二氧化硫污染形成的硫酸雨我国燃烧高硫煤地区,如贵阳、重庆、广西等城市,都曾下过pH值为3~
4.5的酸雨其他城市也不同程度的下过酸雨
三、物业大气污染的防治 物业大气中的污染物,一般不可能集中进行统一处理,因此对于已经进入大气的污染物质,只能考虑尽可能利用大气的自净作用和植物净化能力逐渐予以消除或减少因此,防止大气污染的根本办法是在污染物排放入大气之前对污染物进行处理,使它们不能进入大气,以保证大气的环境质量 一大气的自净作用 大气的自净化作用有物理作用扩散、稀释和雨、雪洗涤等和化学作用氧化还原作用,在污染物排出总量基本恒定的情况下,污染物浓度在时间、空间分布上同气象条件有关认识和掌握气象变化规律就有可能充分利用大气自净作用,减弱或避免污染的危害 二发展植物净化 植物具有美化环境、调节气候、截留粉尘、吸收大气中有害气体等功能,可以大____连续地净化大气,尤其在大气中污染物影响范围广、浓度较低的情况下,植物净化是行之有效的方法在城市以及物业区域内有计划、有选择地扩大绿地__,是综合防治大气污染的长效与多功能的保护措施 三运用先进的科学技术 要积极运用无废、少废、节能的新技术、新工艺,筛选、__环境保护的适用技术,尽快把科技成果转化为生产和治污能力,积极__先进实用的环保设备,减少污染物的生成和排放量加强对生产和生活过程中所产生的污染物在排放之前的各种治理手段,严格控制排放总量不超过法定的污染物排放标准 四加强对大气污染的监测管理 经常对物业大气进行监测,能够及时了解物业大气的污染情况及其是否符合国家有关标准,以便于综合治理,促使物业大气环境污染的防治工作有目标有方向的进行第2节物业水污染及其防治
一、物业水污染的产生 城市各物业水污染,一般是指人们在使用物业过程中大量排放的污染物和液体进入水体,使水质量下降,利用价值降低或丧失,并对生物和人体造成损害这一现象这种损害还包括缺水、地表下沉和水土流失等现象 全世界每年排放的污水据估计已超过7000亿立方米,造成的淡水污染达55000亿立方米,已相当于全球河水径流量的44%以上中国目前每年排放的废水达349亿吨据预测,即使加以控制,到2000年全国工业废水年排放量仍将达到500亿吨,而城市污水也将达到200亿吨目前长江每年接纳污水高达130亿吨,平均每天吞下350万吨其中已监测到的污染物质多达40余种,其中酚和___达1800万吨,砷及汞、铬、镉、铅等有毒金属1630万吨,石油类近万吨有人预计,2000年后,长江每年容纳的污水将达到300多亿吨目前,粗略统计,长江流域的工矿企业有4万多个,城市污染源有
1.6万多个,而大的污染源有400多个全国排放污水200万吨以上的6个城市中有4个在长江沿线,即大工业城市__、武汉、重庆和南京黄河目前平均每天接纳污水500万吨富饶的河套宁夏段氮氧的平均值和汞的平均值分别超标50%和36%,汞的最高值超标
1.6倍,我国水质污染到了十分严重的地步 城市物业的使用生产、经营、办公、居住等是水污染的大户,其水污染主要来源于工业废液污染和生活废水污染当然还有其他类型的水污染,如垃圾填埋场污水渗漏产生的二次水污染、医疗污水污染、有毒危险品和放射性物质渗入水中造成的水污染,等等 一工业废液污染 工业废液污染是自城市化以来已产生,并且是现在仍面临的严峻的问题历史上发生了伦敦泰晤士河污染、__水俣市怪病的例证设在水俣湾的__氮肥公司于1932年扩建成合成醋酸厂,并于_____开始生产乙醛和氯乙烯,将生产中含大量甲基汞的废水排入水俣湾,使湾内水质、沉积物和生物受汞的严重污染,造成水俣病的发生该病的患者达2227人,其中死亡225人 我国一半左右的城市是以地下水为供水水源的据44个城市调查,有41个城市地下水受到醛、氰、砷等的污染,其中重度污染的有9个城市,中度污染的有17个城市全国27条主要河流包括长江、黄河、松花江、珠江、湘江等现在都受到不同程度的污染,其中污染严重的有15条如汾河太原段的含酚量超过国家标准3800倍,成为名符其实的“酚河”;淮河蚌埠段的含酚量和含汞量分别超过标准的56倍和9倍;作为__饮用水源的黄浦江,每天要接纳约500万吨的工业和城市污水,每到夏天江水发黑发臭,1978年黑臭时间达106天之久城市工业污水未经处理而直接排放,使地表水、地下水直接受到危害市政水源井和单位自备水源井多数不符合饮用水质标准,有些水井含酚、铬、胺基物等超过控制标准几十倍到几百倍松花江自吉林化学工业公司下游23千米的江段水中含汞量每升高达
2.3微克~20微克,比轰动世界的__水俣病首发地水中含汞还高
1.4倍~5倍我国有些地区盲目地过量开采地下水,水资源枯竭,引起地面沉降,形成“漏斗”河北平原因此而形成的“漏斗”有30多个,__达
1.3万平方千米,大量水井被迫报废,造成用水紧张 二生活废水污染 从全世界的范围看,不管是发达国家还是发展中国家都有一个共同之处,就是水质污染的主要来源已逐渐发生变化公害盛行的时代,工矿企业排污中的有毒、有害物质是使人畜、农业和渔业严重受害的主要来源;而进入大众高消费社会,水质污染的来源已变为主要是生活污水中含有的过量的营养化物质排入水域,造成赤潮、水质发黑等水质污染现象 较早发现赤潮是在__东京湾,持续时间越来越长,而且逐年提前发生20世纪60年代东京湾就发现赤潮,一般是每年的5月底至9月1962年4月,东京湾一带两个水湾突然泛起赤潮,提前了50天左右这是由于生活污水排放使水域越来越富有营养所造成的 赤潮的发生,直接原因是生活污水中氮、磷等富有营养盐类过量地流入水域特别是不易流动的封闭性内湾、内海和湖泊,这些水域流动性差,容易积蓄污浊物质和滋生藻类及其他水生物大量的浮游微生物于是迅速繁殖和积聚,使水的颜色呈赤茶色,因而被称为赤潮 人们注意到赤潮的消长与工业生产和生活消费有一定的关系20世纪70年代中期以后,生活排水中富营养污水是赤潮发生的主要原因1973年中东石油危机致使燃料紧张,东京地区生产削减20%左右,赤潮现象非但没有缓和,反而有所增加因为虽然工业污水排出量减少,但生活排水的污浊成分如氮、磷等开始增大1979年东京湾内排入的氮有55%是来自于生活排水,到19__年生活排水排出了58%的磷这种生活公害的增长是大众高消费社会的一个显著特征广州现在每天污水排放达到200多万吨,生活污水是其主要部分__水冲厕所使马桶绝迹,加上其他生活污水都来不及处理就直接排入江中,严重污染了珠江水域 物业水污染除了工业废液、生活污水外,还有如医疗污水与污物污染、城市路面排水不畅、坑坑洼洼、积水养蚊蝇等污染
二、物业水污染的危害 物业在使用过程中,人们的一切活动所造成的排入水体的污染物超过该物质在水体中的极限容量或水对该物质的自净能力,就会破坏水体的原有用途,形成对水体本身的污染、底泥污染和水生物的污染这类水体的系列污染必然给人类和自然界带来灾难性的后果水污染造成的危害,一般来说可分为损害人体健康、破坏自然资源和降低经济活动效益三个方面 一水污染有损人体健康 水不仅是重要的环境因素,也是人体的重要组成部分__体内含水量约占体重的65%,每人每天生理需水量约为2升~3升人体内的一切生理活动,如体温调节、营养输送、废物排泄等都需要水来完成因此,水体污染会直接或间接损害人类的身体健康 我国城市水污染已经相当普遍,近年发展到十分严重的地步,污水危害健康的__和事故逐年上升如1992年,河北定州市因饮用了被甲醇污染后的水,导致数十人视力障碍,其中一部分失明;1992年江苏徐州市和1999年1月福州市均发生了化粪池与蓄水池相通,使粪水等污物进入蓄水池和水箱,被人饮用后而使多数人急性腹泻的恶性事故城市江河水域的饮用水源严重污染,使不少城市发生水质性缺水如淮河于流水域污染过重,沿江城市居民一度用矿泉水煮饭;苏州河水墨黑发亮更是家喻户晓;__等城市已经不能从近处取水供城市居民用水需要;广州市处于水域宽广的珠江流域中心,珠江穿城而过,四周水网密布,但现在由于污染过甚,已跨入水质性缺水城市的行列 另外,在被污染的水中,有机污染物中的苯酚类、醛类、石油类和有机氯等也对人体健康有直接的、深远的危害以有机氯为代表的合成高分子物质,大多数极难在自然环境中被分解,危害时间较长这些物质和重金属一样,能够被水生生物等富集成百万倍,然后通过食物链进入人体,危害健康据研究,这种危害可延续到第二代、甚至第三代随着有机农药的广泛使用,有机氯污染已经成为世界性的问题 二水污染破坏自然资源 水污染的危害还突出地表现在对自然资源的破坏方面,尤其是水产资源受到污染之后,遭到破坏甚至毁灭性的情况极为严重 人们在生产、生活过程中,排放出的含有大量需氧污染物碳水化合物、脂肪、蛋白质等的污水与污物进入水体之后,在水中溶解氧的作用下,逐渐分解为二氧化碳和水等,这一过程需要消耗大量的氧但在正常状态下,20℃时,水中含有溶解氧仅为
9.17毫升/升,由于需氧污染物分解的消耗,使水中溶解氧的含量急剧下降,甚至产生无氧层这会使依靠溶解氧生存的鱼类窒息或大量死亡同时,缺氧状态还会使水中的细菌特别是厌氧菌大量繁殖,并促进有机物分解放出甲烷、硫化氢等有毒气体,使水质进一步恶化,就会更不利于鱼类的生存如果污染物持续不断地注入,水中则__处于缺氧状态,鱼类资源被破坏,水体也会变黑变臭,成为有毒、有害的死水 污水中的氮、磷等植物营养素所造成的“富营养化”,也可以成为缺氧危害的重要因素水中含有过分丰富的植物营养素时,水中的藻类等低等植物便大量繁殖,占据大量空间,并隔绝空气与水面的接触,使水中的溶解氧降低进一步发展的结果,是带有胶性膜的兰藻类取代硅藻、绿藻,占据整个水域兰藻不适合作为鱼类食料,而且有些种类有毒兰藻的大量繁殖,使鱼类的生存空间缩小,死亡藻体又大量消耗溶解氧,会导致鱼类缺氧死亡1972年8月__濑户内海一次“赤潮”就造成1428万尾鱼死亡,损失71亿日元“赤潮”实际上是因红藻大量繁殖引起海水变色的现象湖泊富营养化的进一步发展,还会使湖泊淤积为沼泽,最终演化为干地而断绝水资源 污水中的酸、碱和无机盐污染对农业土壤的影响也很大例如,给农田__灌溉pH值小于
5.5的酸性水,土壤中硝化细菌的生长就会受到抑制,氮肥不能充分释放,磷酸盐肥效也会降低,土壤中钙、镁成分容易流失,会使作物产量大幅度下降,甚至成为不毛之地另外,用碱和无机盐浓度较高的水灌溉农田,也会造成土壤盐碱化和农作物减产 三水污染会降低经济效益 水体污染对工业、农业等生产活动的影响主要表现为资源、能源的利用效率低和浪费严重,生产的产品质量下降或不稳定等,直接导致产出率及产出水平低下、产品__提高、丧失市场竞争力,最终使企业经济效益降低,甚至出现亏损例如,大连棉织厂原有7种产品被评为全国和省的__产品,现在因水质遭到污染,水洗工艺达不到要求,结果42万米彩色织布只有2万米达到__标准淮河流域蚌埠段和淮南段,因水质污染影响供水质量,在1978年11月到1979年5月半年之内,使沿岸工厂生产的产品全部降级为次品据对15个工厂统计,因此而停产造成的损失达1000万元吉林化肥厂用被污染的江水做冷却水,结果使冷却设备和管道加速结垢、堵塞,导致冷却效率降低了30%,合成氨年产量减产1万余吨此外,城市近郊工业区的污水污染农田,造成经常性的赔款如1981年,__市赔偿
93.2万元,重庆市赔偿
63.6万元类似情况在全国经常发生,造成的经济损失十分严重
三、物业水污染的防治 生活污水和工业废液等的随意排放是造成物业水污染的主要原因因此,防止水体污染首先要从断源开始,即控制污水的排放,将“防”、“治”、“管”三者结合起来具体来说,应从以下几个方面着手 一减少污废水的排放量 改变传统的工业发展模式,使工业用水重复利用并设法回收废液,尽量减少工业用水总量,这是减少污水排放量的基本方法通过实施超标准用水高价收费的差别__,促使工矿企业尽量缩减用水量,也不失为一项有效措施例如采用无水印染工艺代替水染工艺,高炉加装煤气洗涤用水循环使用设备,在互无影响的前提下实现一水多用等,都可以大量节约用水量现在许多国家正在研究把处理净化的城市污水__为新水源,将其再利用于工农业、渔业和城市居民生活的方法,也是减少和节约用水的一种有效途径 二降低所排污水的有害程度 通过综合利用或技术改进尽量降低污染物的浓度,也能有效减少污染例如,采用无氰电镀工艺代替氰电镀法,用软性洗涤剂代替不能自然分解的硬性洗涤剂再例如,造纸黑液是很主要的污染源之一,含有大量的碱和其他有机物,通过综合利用,从中回收碱和二甲基亚砜等有用物质,就可变成一种生产资源对于生活排水,要控制其污染物质的量例如,__东京近旁的崎玉县水域有机污染物质73%是生活排水引起的,该县1992年首先开展减少生活排水污染物质的运动,其方法订得很具体,如厨房洗碗槽要装能滤水的垃圾袋,淘米水留着洗碗,减少其排出,严重影响水质的酱汤汁、酒和食用油不得进入下水道,洗碗应先擦后洗,减少洗涤剂的使用量,水要尽量节约和重复使用等等,这是有效减少水污染的方法 三加强废水处理环节,杜绝任意排放 为确保水体不受污染,必须在废水排入水体之前进行妥善处理,以免影响水体卫生状态和经济价值对含有特殊有害物质的工业废液,应在工厂内设置专门的处理或回收设施进行处理,达到规定的污水排放标准才能排入公共污水水道生活污水的排放也要经过处理后才准排入自然水体 污水处理还涉及到下水道污水处理后留下的大量污泥随着污水处理水平的提高,污泥不像以前那样直接排入江河,所以污泥量呈增加趋势污泥应及时填埋,否则会给新一轮的污水处理增加负担和成本现已__利用污泥制作一些建筑材料的技术将下水道的污泥焚烧,用烧后的灰制作建筑材料__名古屋1992年污泥灰的利用率已达到23%,这是一个值得借鉴的环保方法 四加强对水体及其污染源的监测管理 经常对物业用水和排水进行监测,了解物业水污染等情况及其是否符合国家有关规定和标准,确保物业使用者的用水安全和身体健康,同时,确保不造成对外界的影响和危害这样可使物业水污染的防治工作有目标有方向的进行,是防止水污染严重化不可缺少的有效手段第2节物业噪声污染及其控制
一、物业噪声的种类和特点 一物业噪声的种类 人们在使用物业时,所从事的各种生产活动、社会活动以及生活活动,都离不开声音声音是人们沟通思想和感情,传播信息,研究和识别周围事物的媒介然而有些声音的存在不但没有价值,而且会妨碍人们的生活和活动,甚至影响人体的健康我们通常把这些使人烦噪、难受或受害的声音,称为噪声噪声污染是指排放的环境噪声超过生态系统标准或国家及国际标准,对人的工作、学习、生活等正常活动以至人体健康造成妨碍和损害的环境现象 噪声污染的程度用分贝dB进行衡量适合人生活的环境声音在15dB~45dB之间,超过就构成了污染环境噪声的表现形式是声音尖高、刺耳、杂乱和怪声等具体来说,环境噪声主要有以下几类
1.过响声 过响声是指很响的声音,如喷气飞机发动机的声音、汽车喇叭声、汽笛排气声、材料切割声等等过响声导致附近居民及从事各种活动的人员不得安宁,甚至引起头痛恶心,听力衰退,工作失误和效率低下等不良后果声音越响,人能够耐受的时间越短,对人的影响与损害越大
2.妨碍声 有的声音虽然不大,但妨碍人们交谈、学习、思考、睡眠和休息等
3.不愉快声 有的声音是突发性的,具有强烈的心理__作用,使人听到后感到刺耳、精神紧张或不愉快
4.其他噪声 日常生活中其他不需要、无意义的声音,虽然未必对人的健康等方面有什么特殊的妨害,但也属噪声之列 二物业噪声的特点 噪声是一种危害人类的环境公害,从这一点来看,它和大气污染、水污染是一样的不同的是,噪声不仅具有客观性,还具有较强的主观性,它属于感觉公害,这是噪声污染与其他污染的显著不同一般来说,噪声污染具有以下两个方面的特点
1.主观性和相对性 一种声音是否是噪声,其危害是大是小,不仅具有一定的客观性,还取决于受害人的生理与心理要素,一般没有绝对标准同一种声音,对不同的人来说,反应是不相同的如同一响度的声音,对老年人与青年人、脑力劳动者与体力劳动者、病人与健康人等,产生的反映、危害等效果是不一样的因此环境噪声具有显著的主观性和相对性,这就决定了在制定环境噪声标准时,应根据不同时间、不同地区和不同行为状态来考虑和制定
2.局部性和分散性 噪声污染只局限于噪声源附近地区,随距离增大,噪声强度迅速减弱,不会像大气污染和水污染那样转移和富集噪声污染没有储备性或积累性,噪声源一旦停止发声,噪声立即消失,没有遗留危害作用,这是噪声污染比较容易治理的一个方面另一方面,噪声源在物业区域内是极为分散的,数量又比较多,例如每一辆汽车都可能是一个噪声源,这就难以对噪声源进行集中处理,这是噪声污染难以管理的一面
二、物业噪声的来源和危害 一物业噪声的来源 物业区域内的环境噪声,按噪声源的性质不同分类,主要有以下几类
1.交通噪声 物业区域内的道路和紧临物业的城市道路,以及其上空的各种交通工具发出的噪声,是物业区域主要噪声来源之一重型车辆的噪声约在__dB~92dB,轻型车辆为82dB~85dB目前,我国城市车辆急剧增加,如北京市10年前仅有40万辆机动车,而现在拥有140余万辆,其市中心的平均噪声达80dB有余,超过东京车辆达300万辆的噪声水平另外,经过物业区域上空的飞机,特别是在起落时,其噪声可达到震耳欲聋的程度100dB以上
2.生产噪声 生产噪声主要包括工业生产噪声和建筑施工噪声工业生产噪声直接危害生产工人和附近居民的身心健康一般电子工业和轻工业工厂噪声在90dB以下,纺织厂在90dB~106dB之间,机械工业工厂为80dB~120dB之间,凿岩机、大型球磨机为120dB以上,风铲、大型鼓风机甚至可达到130dB以上建筑工地施工和邻居、邻楼、甚至邻街装修的噪声一般在80dB~90dB之间生产噪声属于过响噪声,对人体健康影响最严重,它是造成职业性耳聋的主要原因
3.社会噪声 人们日常的社会活动和生活活动也会产生大量噪声,如高音喇叭、电视、收录音机、音响、家庭影院、炊事用鼓风机和抽排油烟机、空调等等另外,对于绿化__少、建筑楼群密集的物业区域,收买破烂的吆喝声,小贩的叫卖声,甚至邻街居民的谈话声,经过楼壁的反射和回荡,在十几层的楼上都能听得一清二楚 二物业噪声的危害 物业噪声是普遍存在的,其影响是非常广泛的,可以说现在的大城市人都必须接受噪声的骚扰和“挑战”据统计,__约200万人要忍受建筑业、工业及商业活动造成的噪声,100万人要忍受交通噪声,50万人要忍受飞机噪声广州目前生活在噪声高达60分贝环境中的人约有125万人,城市噪声高于70分贝的路段竟长达173千米这种环境中,因噪声扰民而引起的纠纷自然增加国家环境保护局1995年对46个城市进行调查表明,城市居民对噪声污染的投诉比例最高,如北京市1995年的噪声投诉比例高达65% 噪声的危害是多方面的,并且是非常严重的具体来说,主要体现在以下几个方面
1.有损人体健康 超过90dB的噪声对人体构成极大危害甚至可以致人死亡首先,噪声直接损害人的听觉系统,这是尽人皆知的事实__在噪声环境下生活和工作,人体内维生素A的平衡会被打破,导致多种眼损害现象,如眼疲劳、肿胀、疼痛、发涩、模糊、流泪、视力减弱等科学实验表明,噪声强度达到90dB时,一半人的瞳孔会放大,视线模糊;达到100dB则几乎所有人的眼球对光亮的适应力都会下降噪声强度在80dB以下,才能保证人们__工作而不致于耳聋 其次,噪声对心脏病的发展与恶化有密切的__噪声会引起人体紧张的反应,使肾上腺素增加,引起心率改变和血压升高一些工业噪声调查的结果表明,在高噪声条件下劳动的机械工人比安静条件下劳动的工人循环系统的发病率要高不少专家指出,20世纪生活中的噪声,是造成心脏病的一个重要原因 另外,噪声还能引起消化系统的疾病一些研究表明,某些吵闹的工业行业里,溃疡病的发病率比安静环境高出5倍此外,噪声还能引起失眠、疲劳、头晕、头痛、记忆力减退等病症强噪声会__耳腔前庭,使人眩晕、恶心、呕吐,超过140dB的噪声甚至会引起眼球振动,视觉模糊,呼吸、脉博、血压都发生明显和强烈的波动,全身血管收缩,使供血减少,严重的还会使说话能力受到影响
2.对睡眠的干扰 噪声会影响人的睡眠质量,老年人和病人对噪声干扰尤为敏感睡眠受到干扰后,工作效率和健康都受到影响一般来说,40dB的连续噪声可使10%的人受到影响70dB即可影响50%的人;突发性的噪声在40dB时,可使10%的人惊醒,到60dB时,可使70%的人惊醒
3.对人心理的影响 噪声使人心烦意乱和心神不宁它往往伴随着声音的强烈振动,地面、楼体和物件的振动,对人精神的集中和调节影响很大,是导致城市人神经衰弱的一个重要原因噪声使人精力不易集中,影响工作效率和休息由于噪声的掩蔽效应,往往使人不易察觉一些危险__,容易造成工伤事故美国根据不同工种工人医疗和事故报告的研究发现,比较吵闹的工厂区域,发生的事故要高得多再如处于噪声连续不断的环境中,人们的劳动效率和工作效率将降低40%,如进行绘图、计算、思考等,错误会增加一至两倍
三、物业噪声的控制 物业噪声的控制主要是依据噪声控制标准和有关法律法规,对物业区域内的噪声采用技术手段和各种管理手段,来限制或减少噪声强度另外,物业布局和合理规划对物业噪声的控制也能起很重要的积极作用 一物业噪声的控制标准 物业噪声的控制标准是根据国家和国际标准化__ISO所制定的噪声控制标准为基本依据,达到保护人的听力、睡眠休息、交谈思考、正常生产工作的目的噪声标准针对不同时间、不同地点以及人的不同行为状态是有所区别的具体来说,噪声控制标准主要体现在以下几个方面
1.听力保护标准 根据国际标准化__ISO的调查,__在85dB噪声环境下工作,耳聋的可能性约为10%,在90dB以下约为20%因此,大多数国家都以85dB或90dBA声级作为听力保护标准我国工业噪声卫生标准规定,对于每周工作5天,每天工作8小时而言,现有工矿企业的噪声不得超过90dBA,新建厂矿不得超过85dBA噪声每增加3dBA,工作时间要减少一半最高噪声不得超过115dBA
2.环境噪声标准 ISO的调查认为,噪声干扰睡眠休息的极限是白天50dB,夜间45dB现在各国在制定环境噪声标准时,都以ISO的这一结论为参考基准
3.室内噪声标准 室内噪声标准分为__室内标准和非__室内标准我国__室内标准规定低于所在区域环境噪声标准10dB非__室内标准,是根据__的不同用途提出来的,其标准是室外传入室内的噪声级
4.噪声源控制标准噪声源控制标准,多属于设备、产品的噪声指标,它不仅是防止设备、产品的噪声污染环境的依据,也是产品性能质量指标,其指标高低是技术先进程度的反映对物业环境影响较大的噪声源主要是机动车辆 二物业噪声的控制途径 所有噪声问题基本上都可以分为三个部分,即声源——传播途径——接收者因此,控制噪声污染的技术措施也应当分为三部分考虑首先是尽量减弱声源本身的强度,然后从传播途径方面对噪声进行削弱或者隔离最后从接收者方面采取防护手段和避开噪声等等但在治理噪声污染的实践中,主要是断绝噪声声源,发展隔音设备,发展立体绿化工程和加强管理及严格执法切断噪声源的工作有控制建筑工地白天和夜间施工的时间;工厂、装修等在室内进行并控制声音和进行隔音;打桩、冲击、汽车鸣笛等均应严格控制;保持行车路面平整和限制汽车夜间行驶速度,可使汽车不致于过分颠簸振动;不准设置和播放高音喇叭等等发展隔音设备方面主要应大力发展隔音墙、隔音树林和自然吸音的立体绿化工程等等 对于物业噪声来说,物业管理者可采用以下具体办法来控制物业区域的噪声污染
1.加强绿化 绿化的好处是众所周知的植物不但可以净化空气,调节温度与湿度,保持水土,防风固沙,而且可以消声防噪物业环境管理者应在所管物业区域内,多种植树木、花草,以达到消声防噪、美化环境的目的
2.限制车辆进入物业区域 完全禁止车辆进入物业区域是不太可能的,但可以在数量上进行限制,并禁止车辆在物业区域内特别是居住区内鸣笛还可以对物业区域内的机动车道路采取曲线型,使车辆进入物业区域后不得不降低速度以减少噪声特别需要注意的是,应尽量避免使物业区域的道路成为车辆的过境交通要道
3.加强精神文明教育,制定必要的管理办法 对生活噪声来讲,加强精神文明教育和建设,让物业业主、使用人和受益人懂得尊重别人就是尊重自己的道理,尽量减少生活噪声,不失为一个积极的良策同时,还应制定必要的管理办法,以作为防治生活噪声的辅助措施第1章物业环境质量管理第一节 物业环境质量管理概述
一、物业环境质量管理的概念 物业环境质量管理,就是指为了保证人类的生存和发展,而对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量所进行的各项管理工作物业管理公司要依据城市环境管理部门所制定的环境质量标准及指标体系,对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量进行监控、测试、评价,并切实做好环境管理工作,使物业区域内的环境质量水平不断改善与提高切实从保护人体健康和维护生态平衡出发,为获得最佳的环境效益和经济效益,在综合考虑发展经济与保护环境及人体健康等因素的基础上,搞好物业区域内的环境质量管理工作
二、物业环境质量管理的基本职能 早在20世纪40年代,人们就开始研究生产型物业的环境质量,包括车间的污染物控制、环境质量调节,以及在什么环境条件和环境质量水平下能保证生产人员身体健康、出勤率高和生产效率高等问题20世纪50年代以后,环境质量的保护与改善的呼声日益高涨,其主要内容是污染控制,即“三废”治理和噪声控制,其主要目的是为了保护人体健康,环境质量保护已从工业物业生产车间、厂区扩大到人类的整个生活环境主要是城市环境 环境科学是在20世纪60年代末70年代初出现的它第一次具体地揭示了人类社会活动与人类生存环境的对立统一关系人类为了生存发展,就要不断地__利用环境资源,但这种__利用活动又会消耗环境资源,降低其质量,破坏生态平衡,影响人类的生存和发展为此,人类必须要采取措施一方面要保证资源的合理__与利用,保持环境的生产能力和恢复能力;另一方面要保证环境质量不断地改善,以谋求人类社会活动与环境的协调由此可见,物业环境质量管理不能只限于控制污染,也并非只为保证人体健康和提高工作效率,其基本职能应是掌握“人类—环境”系统的发生、发展的规律见图5-5-1所示,协调人类社会活动与环境的关系,找出经济发展的限度、方式和布局方案,使发展经济与保护和改善环境质量的要求统一起来
三、物业环境质量管理的内容 一对物业环境质量进行监控 物业环境质量监控,就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制监测就是在对环境进行调查、研究的基础上,监视、检测代表环境质量的各种指标数据的全过程,以便及时分析和处理这些数据,掌握环境质量的现状及变化发展趋势控制就是根据监测得到的环境质量的现状及变化发展趋势,及时将信息反馈给有关部门,在超过警报指标或出现严重污染事故时发出警报和进行预报,通过有关部门采取具体措施,如减少车流量,要求排污严重的工厂减产、停产等,以控制环境质量继续恶化环境质量监控是环境质量管理的主要环节,它包括以下三种类型的环境质量监控
1.区域环境监控 区域环境监控主要是对物业区域的大气、水体、土壤等的环境质量现状进行监控这种监控有以下两种情况 1物业区域环境质量已经达到国家规定的某一级标准,或虽未达到标准但达到过渡性标准这时应根据维护和改善环境质量的要求,继续对区域环境中的有害污染物的浓度变化和发展趋势,进行常规监视性监测 2物业区域内环境质量既未达到国家标准,又无明确的环境目标,且环境质量逐年恶化这时的环境质量管理,首先是制止污染的发展,控制新污染,按期汇总报告给有关部门和决策机构,以便及时采取合理的对策
2.污染源的监控 我国目前主要对物业区域内的工业污染源进行监控其主要内容有如下几个方面 1工业污染源调查主要是搞清企业基本情况,包括生产工艺、排污、能源、水源、原材料、污染治理、生产发展趋势等,并在调查的基础上,对重点污染源进行解剖,确定主要污染物 2根据国家污染物排放标准或由地区环境容量确定的总量控制标准,对污染源的排放量进行控制,同时根据地区环保部门的要求,确定工厂内外的一定区域内环境质量控制标准 3监测布点与采样,制定监测制度 4定期及时处理监测数据,将信息反馈给有关管理部门和决策部门,以控制污染源的状况 关于交通污染源及其他污染源,我国目前只是不定期地作一些调查和监测,尚未建立起环境质量监控指标体系和监控系统然而,这些污染源的监控在物业环境管理中的作用已日趋显著因此,物业管理部门应加强对物业区域内的交通噪声、汽车尾气等污染源的管理,确保物业环境质量的不断提高
3.污染事故的监测分析 污染事故的监测分析,主要是确定在各种紧急事故情况下的污染程度和范围,检查分析其原因,以便采取有效措施避免事故再次发生 二对物业环境质量进行评价 物业环境质量评价,主要是对物业区域的环境质量进行回顾评价、现状评价和影响评价,是按照一定的评价标准和评价方法,对区域的环境质量状况及变化趋势进行量的描述、评定和预测 三编写物业环境质量报告书 编写物业环境质量报告书,就是在对物业区域内的环境进行监测和评价的基础上,提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策
1.物业环境质量报告书的作用 物业环境质量报告书具有以下作用 1有利于弄清物业区域的环境质量状况,为制定该地区环境质量标准和污染综合防治规划、开展环境科学技术研究提供依据; 2有利于____和居民了解环境质量状况,促进建立环保目标责任制,把环境保护工作纳入各级__的议事日程; 3环境质量报告书通过对监测评价结果的分析,可对已采取的环保对策的实施效果进行评估,并可针对现存问题提出新的、切实可行的对策和措施; 4为制定区域环保技术政策提供依据
2.物业环境质量报告书的编写原则 环境质量报告书涉及的范围很广,需要各有关部门和人员的共同协作,在编写过程中要统一认识,因此编写物业环境质量报告书时,应遵循以下原则 1要着眼于“人类—环境”大系统,从地区的整体出发,以生态理论为指导,全面分析经济、社会发展与环境质量的关系,不要局限于“三废”及噪声,还要考虑其他影响环境质量的因素; 2在对基本数据汇总分析时,要包括自然环境特征与社会环境特征,要有较强的针对性,以便为分析环境问题提供具体依据; 3分析问题要抓住主要矛盾,对主要环境问题的危害包括经济损失、人身伤害及其产生原因等,要有确切的分析,不能似是而非,模棱两可; 4对环境质量的变化及发展趋势,要有科学的预测,并对主要环境问题提出相应对策第二节 物业大气环境质量管理
一、物业大气污染监测 对物业区域内的大气污染进行监测时,应根据污染物排放时间的变化规律,结合气象周期的变化规律以及监测目的要求的时间分辨率如确定污染物对人体的慢性危害时,需测定污染物的日平均、月平均或某一时段的平均浓度,急性危害则要求3分钟的分辨率,光化学烟雾危害要求10分钟的分辨率等,来确定大气污染监测的采样周期 为了显示出污染物的空间分布情况,要注意正确选择监测点不同污染物和污染源所造成的大气污染范围是不同的由点源和线源引起的小范围的污染,污染浓度分布主要取决于大气扩散过程应根据大气扩散模型计算出地面浓度分布最大点,此点即为最佳采样监测点由面源引起的一定区域的污染,由于这类污染的地面污染浓度分布相当均匀,主要受地形和当时气象条件的影响,且有明显的日变化和季节变化规律因此,可按均匀区的范围、用地类型和均匀气象区特性,在预计的最高浓度点设置监测采样点 关于大气污染监测点的密度的确定,要考虑三个方面的因素一是监测范围由于高大建筑物和热岛效应的影响,其中各局部的污染物浓度差异可能很显著,但考虑经济性,又不能在每个均匀区都设监测点,而只能折衷选定能达到一定置信水平的点数,有的直接按人口密度来确定监测点数;有的采用方格法,即将每个均匀区分成若干小格,求出每个小格的污染物通量,再综合考虑区域具体情况确定区域监测点数;二是采样周期的长短监测结果的平均时间越长,其代表区域空气质量的合理性也越显著,监测点也可适当少一些;三是污染物的化学活性有的污染物惰性很强,如CO,可在空气中停留几十天甚至几年,除公路两侧外其浓度变化较小;而SO2在空气中很易氧化,仅能停留几小时到几天,变化较大因此,确定监测点密度还要考虑污染物的化学活性 最后,是关于大气污染物采样的问题,大气污染物采样可分为气态污染物采样和粒状污染物采样两方面气态污染物采样方法有直接采样和浓缩采样两种直接采样适用于污染物浓度较高或测定方法灵敏性较好的情形;浓缩采样则适用于污染物浓度较低、毒性较大又无足够灵敏的仪器进行测定的情形粒状污染物的采样也有降尘和飘尘两种降尘实行定期采样,采样器放在四周开阔的建筑物顶上,以避免地面灰尘和风沙的影响,最好放在距地面
1.2米以上,靠近污染源处同时,为防止尘样长藻,可在采样器中加少许CuSO4溶液,在磨口瓶中加入异丙醇以防冬季结冰飘尘的测定有专门的采样器,如安德森采样器它是使空气以一定流量通过滤料,把飘尘捕集下来称重来确定的
二、物业大气环境质量评价 为了掌握物业大气环境质量的现状,定期向上级主管部门或居民报告大气环境质量状况,预测、分析大气环境质量变化的趋势,均需要对物业大气环境质量进行评价 一物业大气环境质量的评价标准、范围和内容
1.物业大气环境质量的评价标准 物业大气环境质量的评价,主要是以国家和地区规定的大气环境质量标准为依据大气中各种污染物的容许浓度值,大都是根据它们对人体健康的影响来制定的,以此作大气质量标准,便于统一对比在评价工作中,除了需注意污染物在大气中的含量水平,还需注意接触时间的长短因为污染持续时间不同,即使大气污染浓度相同,对人体健康的影响也是大不相同的在评价大气质量时,对不同污染物常按不同时段找出相应的标准浓度,如小时、日或年的平均容许浓度以及瞬时或某一时段内的最大容许浓度等
2.物业大气环境质量的评价范围 大气环境质量评价范围,主要在人口众多、大气污染显著的物业区域进行,它是城市环境质量评价、制定城市污染综合防治规划的重要组成部分在工业物业环境管理工作中,有时对厂区的大气质量、污染严重的车间也要进行大气环境质量评价,以便为污染源控制提供依据
3.物业大气环境质量评价的内容 物业大气环境质量评价主要是大气污染的评价由于选用的评价参数主要是化学污染物,根据当地的环境要求和污染物在大气中的含量水平来评价大气的污染程度,所以它实质上是以化学环境质量评价为主,并不是物业大气环境质量的综合评价 二物业大气环境质量的评价程序
1.选定评价参数 物业住用人向大气排放的污染物虽然种类很多,但带有普遍性的主要污染物却只有5~6种,即总悬浮微粒TSP、飘尘IP、SO
2、NOx、CO、光氧化剂O3等在进行大气环境质量评价时,首先要根据本地区环境特征和污染现状,选择量大面广、对本地区大气环境污染有决定性影响的污染物作为评价参数我国城市物业大气污染主要是煤烟型污染,所以大都选用TSP和SO2两个评价参数如果物业区域机动车较多,燃煤且低空排放的污染源较多时,可选择TSP、SO
2、NOx、CO、O3等几个评价参数
2.采集代表物业大气环境质量的监测数据 根据选定的评价参数、污染源分布、地形、气象条件等确定相应的布点、采样方法,设计监测网络系统,以获取能代表大气环境质量的监测数据和同步的气象数据
3.选定评价方法 我们常选用环境质量指数EQI简单平均法或加权平均法来对物业大气环境进行评价用于评价大气环境质量的综合指数有不同种类,如用于评价大气质量逐日变化情况的有格林大气污染综合指数、安大略大气污染指数、污染物标准指数等;可兼用于评价大气质量__变化和逐日变化的指数,有白勃考大气污染指数、橡树岭大气质量指数等;只用于评价大气质量__变化的指数,有密特大气质量指数、极值指数、___大气质量指数等
4.物业大气环境质量分级物业大气环境质量分级是根据我国大气环境质量标准进行的选作评价参数的主要污染物,如果它在大气含量中的实测浓度达到一级标准,则其评分为最高分根据这种指导思想,可把大气环境质量划分为五个等级,按标准评分这种评价分级方法的特点是简明而标准统一,便于各区域对比
三、物业大气环境质量的管理 在大气环境质量评价的基础上,结合城市的功能分区,实施大气环境质量的分区__区、商业区、工业区等管理对严重污染区实行重点控制,逐步建立烟囱控制区,并对功能区实行环境目标管理具体采取的对策是 1实施主要污染物分区总量控制,按污染源的排污分担率逐年分配污染削减指标,并与经济、社会发展计划统一考虑,建立环境责任制,实施奖惩制度; 2制定有利于控制大气污染的生产与生活方式和措施,降低生产和生活所形成的污染物对大气环境的破坏; 3加强对大气污染特别是消烟除尘的监督管理,分区选择控制点和控制时段,根据环保目标和规章制度实施监督,对达不到要求和违反规定的,按处罚制度规定的办法,采取诸如教育、警告、罚款、停止使用等措施及时处理同时加强大气监测,及时准确地掌握排污单位的情况,运用经济手段征收排污费和罚款第三节 物业水环境质量管理
一、物业水环境的监测 物业水污染的监测主要是对物业所在区域的陆地水体污染、物业使用水质、物业排放水质等进行监测对物业水污染进行监测时,首先要对水的外观、透明度、色度、浊度、水温、气味、pH值、电导率、苯氯、亚硫酸根以及氧、CO
2、H2S、游离氯等可溶气体进行监测,一般现场采样后立即测定;其次,物业水体的一个特别重要的方面是它含有致病病原生物,因此要重视对物业水体致病病原生物的监测这些致病病原生物主要有伤寒菌、__菌、A型肝炎病毒、脊髓灰白质炎病毒、大肠杆菌等,此外,还包括了原生物,如犁形鞭毛虫,它可引起胃肠功能失调虽然现代水消费技术的发展,已很大程度地削减了水载流行病污染物的威胁,但是这种威胁并没有完全解除水中存在的大肠杆菌群表明水有受病原体微生物污染的可能性,尽管这些寄生在人类和其他温血动物粪便中的细菌本身一般不致病虽然大肠杆菌类并不是粪便污染的确切指示物,但是仍被广泛地使用,因为它是一项检验物业水体水质各种致病生物体存在的常规基础检验 值得注意的是,对不能现场测定的水样,则需妥善保存或进行预先处理,以防止变质、被污染或造成吸附损失一般除对储存容器质量严格要求以外,有时还要加入适当的保存药剂,调节保存温度和pH值,并限制测试期限
二、物业水环境质量评价
三、物业水环境质量的管理 一控制污染源 在水域、水系或水体污染源调查、监测及污染现状评价的基础上,明确环境目标,采用总量控制的方法,对污染源排放污染物的数量和浓度进行控制 二保护水体,防止污染 在国外通过规定水域等级,把水域划分为以下6种污染控制等级
1.特殊保护级S级 特殊保护级是指完全禁止废水排入、只允许P级水域的水流入,如饮用水源、天然公园内的水域
2.保护级P级 保护级是指排入的废水要经过处理、达到BOT≤20mg/L,总悬浮固体SS≤30mg/L、pH=
6.6~
3.
5、大肠杆菌数≤200个/毫升,其他有害物也必须控制在规定的排放标准之内的水域
3.控制级C级 控制级是指排入的废水其BOT、SS、pH与P级相同,但其他污染物浓度如若超过P级标准,必须经过充分稀释后方允许排入的水域
4.受限制级R级 受限制级是指排入的废水中除大肠杆菌数不超过1000个/100毫升外,其他污染物要求与C级相同的水域
5.河口级O级 河口级是指废水经过低度处理后方准排入的水域
6.地下水保护级U级 地下水保护级是指地下水域范围 在我国,水体保护特别重视饮用水源取水口的保护,并把水源地划分为一级、二级保护区一级保护区是指以取水口为圆心,半径为100米的区域;二级保护区是指以一级保护区的边缘为起点,上游1000米,下游1000米的范围对设置
一、二级保护区仍不能满足要求的,可增设准保护区,即以二级保护区边缘为起点,上游1000米、下游50米的区域上述各级保护区均应设有明显标志,并严格执行《饮用水资源保护区污染防治管理规定》一级保护区的水质标准不得低于《地面水环境质量标准》中的Ⅱ类标准,并符合《生活饮用水卫生标准》;二级保护区的水质标准不得低于《地面水环境质量标准》中的Ⅲ类标准第2节物业噪声环境质量管理
一、噪声监测与常见环境噪声噪声的等级是随时间连续地变化的实际上在城郊__区繁忙的交叉路口对噪声进行监测就足够了,所听到的背景值为50dBA,头顶上飞过的飞机的噪声值为65dBA,运动着的汽车噪声值为70dBA但在噪声监测工作中,经常采用A—计权分贝仪来测量噪声等级表5-5-2给出了一些常见的噪声源等级[用dBA表示] 近年来发现dBA声级用作噪声度量标准,能较好地反映出人们对噪声吵闹的主观感觉,A声级数越高,愈觉得吵闹因此国内外常用A声级评价工厂噪声和城市交通噪声,可以用声级计量仪器直接测量,也可以用其他多种评定方法进行换算dBA声级几乎成为一切噪声评价的基本值,对物业区域的稳定噪声也可以直接用dBA声级评价
二、环境噪声标准环境噪声标准应以保护人的听力、睡眠休息、交谈、思考为依据,根据不同的时间、不同的地点和人的行为状态制定相应的标准除了以上几项噪声标准外,还有机动车辆噪声标准、__器噪声标准、机械设备噪声标准、机电产品噪声标准、民用设备噪声标准等
三、物业噪声的控制技术 为了确保物业环境质量,对于环境噪声的控制,行政管理措施和合理的规划虽然都是非常重要的,但控制技术也是不可忽视的基本手段 一般来说,控制噪声时常用技术方法有吸声、隔声、消声、隔振、阻尼、耳塞、耳罩等 一吸声 吸声主要是利用吸声材料或吸声结构来吸收声能这主要用在室内空间,如厂房、会议室、办公室、剧场等因为在室内,壁面会使声源发出的声音来回反射,结果使得噪声比同一声源在空旷的露天里自由空间要高如果使用吸声材料,就会吸收反射声,使室内的噪声下降用于吸声的材料或结构主要有多孔吸声材料、薄板薄膜吸声结构、空腔共振吸声结构和微穿孔板吸声结构 二隔声 隔声就是用屏蔽物将声音挡住,隔离开来,如墙壁、门窗,可以把室外的噪声挡住,不让它传到室内来但由于声波是弹性波,作用在屏蔽物上,会激发起屏蔽物的振动,会向室内辐射声波,使声音从一边传到另一边所以,总会有一定的声波通过屏蔽物透射到另一边一般来说,隔声性能同隔声材料的质量有关,质量越大,其隔声效果越好如果将隔声层做成双层或多层结构,可以大大提高隔声效果 隔声罩在机器噪声控制中是常常采用的措施一般隔声罩由隔声材料、阻尼材料和吸声材料构成隔声材料多用钢板,并且钢板罩上涂上阻尼材料,以防钢罩共振,如果罩内__吸声材料,做成吸声层,可降低罩内混响,会产生更好地隔声效果 三消声 消声是利用消声器来降低空气声的传播常见的气流噪声有风机噪声、通风管道噪声、排气噪声等广泛采用的传统的消声器有阻性消声器、抗性消声器、抗阻复合式消声器近年来,小孔消声器和多孔扩散消声器在排气噪声的控制中逐渐得到广泛应用 四阻尼与隔振 当噪声是由于机械振动引起时,降低机械振动是降低噪声的一种重要手段阻尼材料通常都是由具有高粘滞性的高分子材料做成,它具有较高的损耗因子将阻尼材料涂在金属板材料上,当板材弯曲振动时,阻尼材料也随之弯曲振动由于阻尼材料有很高的损耗因子,因此在做剪切运动时,内摩擦损耗就大,使一部分振动能量变为热能而消耗掉,从而抑制了板材的振动,使辐射的噪声减小 隔振通常是防止机器与其他结构的刚性连接,通过弹簧等弹性连接,降低振动的传递隔振要求机械系统的固有频率要远离隔振系统的固有频率一般是隔振系统的固有频率远远低于机械系统的固有频率,以免发生共振对于大型的机械设备,现在都有专门设计制造的减振器,不仅__方便,而且效果也好 五隔声障板 障板隔声是当前环境噪声控制中广泛采用的一种措施声与光一样,当声波遇到障板时会发生反射,并在障板反面形成声影区,达到降低噪声的目的障板隔声衰减有一个限度,最多不超过25分贝 六个人防护 在许多场合下,采取个人防护还是最有效、最经济的办法个人防护用品有耳塞、耳罩、耳棉等耳塞的平均隔声一般可达到20dB以上,性能良好的耳罩可达30dB第2节物业综合环境质量管理
一、物业综合环境质量管理的含义 从环境整体出发,为保持和改善物业区域综合环境质量而进行的各种管理工作就是综合环境质量管理在对物业进行综合环境质量管理工作中,首先碰到的一个具体问题,就是用什么指标和标准来描述物业综合环境质量有人建议采用综合质量指数,运用生态适宜度来表示,质量分级分为很适宜、适宜、基本适宜、不适宜、很不适宜五级基本适宜为维持人类生存、不损害健康、能适应经济发展需要的基本条件;适宜、很适宜是高于基本适宜的舒适环境;不适宜则是令人不愉快、影响人体健康、干扰经济发展的环境;很不适宜则是严重损害人体健康、阻碍经济发展的环境当然,这样分级,必须选择相应的指标体系,每一级综合指标均包含若干相应的分指标,每项分指标的权值不一定相同用这样的指标体系来描述物业综合环境质量,全面进行综合环境质量的管理
二、物业综合环境质量管理的指标体系 一狭义的物业综合环境质量管理指标体系狭义的物业综合环境质量管理指标体系主要是从物业使用的生态适宜度或舒适度角度建立的用于描述和评价物业综合环境质量的指标体系这些指标着重反映了物业的物理与化学环境质量、卫生与医疗环境质量、生产与交通环境质量、文化环境和绿化环境质量二广义的物业综合环境质量管理指标体系广义的物业综合环境质量管理指标体系是从物业的经济环境质量、社会环境质量和自然与人工环境质量的整体角度建立的,用于综合反映物业环境质量的指标体系第1章生态和网络化小区的建设与管理第一节 生态__小区的建设与管理 21世纪是生态城市建设世纪,是人类解决环境危机的世纪,__小区是城市的重要组成部分__小区是一个以人为中心的人工生态系统,是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体,许多环境问题产生在这里,与生活密切相关的__环境污染已日益引起人们的重视生态城市的建设与管理离不开__小区的建设与管理,同时,生态__小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理为适应人类的需要,生态__小区已开始出现大量生态__小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势
一、生态__小区的概念 生态__小区是一个崭新的概念它是一个技术与自然达到充分融合,各种资源的利用最有效,环境清洁、优美、舒适,大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险,有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统它是人类社会发展的产物和现代文明的象征,建设生态__小区是人类共同的愿望生态__小区具有下列标志
1.高效益的转换系统在自然物质—经济物质—废弃物的转换过程中,必须是自然物质投入少,产出多,废弃物排泄少通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的__,从而在满足消费需求的同时,又能使生态环境得到保护
2.高效率的流转系统以现代化的设施为支撑骨架,为物流、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件,从而在加速各流的有序运动过程中,减少经济损耗和对生态环境的污染高效率的流转系统,包括构筑于三维空间并连接内外的交通运输系统,建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统;配套齐全、保障有效的物资和能源水、电、煤及其他燃料等的供给系统;网络完善、布局合理、服务良好的服务系统;设施先进的污水废物排放处理系统
3.高质量的环境状况对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物,都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置,使各项环境质量指标均能达到国际最高标准
4.多功能、立体化的绿化系统点线面结合、高低错落,形成绿化网络,在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效根据___有关__的规定,居住区内人均绿地__28㎡
5.高素质的人文环境具有较高的人口素质,良好的社会风气,井然有序的社会秩序,丰富多彩的精神生活,良好的医疗条件与祥和的社区环境同时,人们能保持高度的生态环境意识,能自觉地维护公共道德标准,并以此来规范各自的行为
6.高水平的管理功能对资源利用、社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理,保证资源的合理利用,最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐
二、生态__小区建设 生态__小区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调小区内部结构与外部环境关系,使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境是在对小区环境质量变异规律的深化认识的基础上,有计划、有系统、有__地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为建设的基点是合理利用环境容量环境承载力,这是小区生态建设的出发点和最终归宿 小区生态问题的产生可归结于两个根源其一是人口过多导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题;其二是人类活动产生的环境污染问题生态建设相应包含两大部分内容一是资源利用,二是环境整治前者着重研究在资源利用过程中所产生的生态问题,后者着重研究解决、治理环境污染问题从广泛意义上而言还应包括社会等领域小区生态建设的内容主要有
1.确定人口适宜容量一个特定区域的适宜人口是____发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模
2.研究土地利用适宜性程度不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响在土地__利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性,而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益,要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约
3.防治污染通过环境污染的有效治理,形成并维持小区高质量的生态系统,为可持续发展打下坚实的基础治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上,选取适宜的处理方法和处理程序生态环境保护与治理的工程性对策有 a.构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强化的绿化系统 b.建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程,使水质逐步向国际标准靠拢 c.实行集中供给能源,采用先进的烟气处置工艺,从根本上减少大气中的有害物质的含量 d.改进和完善垃圾的收集系统,争取做到分类收集、封闭运输,让一部分垃圾变废为宝,另一部分经无害化处理后还原到大自然中 e.采用清洁无害工艺、设备、产品,减少污染的排放量
4.保护生物人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡,是生态恶化的重要原因,各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能,绿化程度以及人均绿地__是体现城市生态建设水平的重要指标
5.提高资源利用效率小区是资源__度集中消耗区域,其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平提高水资源、能源、再生资源等资源综合利用效率是改善环境质量的重要措施
三、__小区的环境污染 __小区由于功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺,产生了许多环境生态问题,其中与人类生活密切相关的__环境污染已日益引起人们的重视治理环境污染是生态__小区建设与管理的重要组成部分虽然__区环境污染有很多来自__区外,但也有相当一部分来自__区内部,物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制
1.__环境污染的类型 房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对__造成污染
①__大气污染有油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等油烟污染源有酒楼、厨房;燃料废气污染有柴油发电机、烤火炉、汽车、锅炉等;排水系统臭气污染源有化粪池、通气管、排水沟等
②水污染主要有饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染饮用水污染的污染源有水箱、水池、水管等;游泳池用水污染指游泳池水质达不到标准;雨污水合流主要指住户把污水通过雨水管排出,从而对水体造成污染,如把洗衣机污水排入阳台雨水管
③噪音污染主要有施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等施工噪声污染源有后期工程施工、装修施工、设备__等;交通噪声污染源有汽车、飞机、摩托车、汽车__器等;机电设施噪声污染有发电机、电梯、水泵、冷却塔、风机、变压器等;社会噪声污染源有卡拉OK、商店、学校、家电、人群活动等
④辐射污染主要有电磁污染、射频辐射污染和放射性污染电磁辐射污染源有电力高压线、发电机、整流器、高压水银灯等;射频辐射污染源有无线电发射机、微波炉等;放射性辐射污染源有建筑材料中的氡、电视的X射线等
⑤光污染有眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染眩光污染源有施工时电焊、汽车头灯、歌舞厅等;灯光污染源有路灯、工地聚光灯、__牌等;视觉污染源有__、招贴、乱摆的货摊、杂乱的堆物、外墙立面破碎等;反光污染源有反光玻璃、幕墙等
⑥固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆,没有及时清理
2.__环境污染的空间分布 __环境污染源类型较多、分散,在总体上归纳出完整的规律有相当大的难度,但还是可以总结出一些规律
①在平面上可以用按临街面、临公共场所、临设施、其他__四种位置来考虑在临街面__会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等,是污染类型最多、污染最严重的地方之一临公共场所__主要是社会噪声污染临设施__主要是机电设施噪声污染,是污染类型少,但污染可能很严重的地方其他位置__污染相对较轻
②在垂直方向上,污染源的分布大部分位于地面附近,但高压输电线、高架桥、油烟排放口、无线电发射台位于较高位置,使污染分布较无规律输电线、高架桥、发射台是不常见的,故可以认为大多数情况下靠地面的__遭受的污染较严重
③有一些污染在空间上常是较均匀分布,如电视放射性辐射污染、厨房油烟污染等
3.__环境污染在时间上的分布 __环境污染在长尺度时间上的分布可分为持久的、临时的两种情况在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等,在房屋使用期都存在临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声,在整个使用期只存在较短一段时间连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等,间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等
4.__环境污染的可控性 __环境污染的可控性指污染控制的难易程度,它直接影响管理部门的治理控制决策对__的环境污染一般分为__内部污染源、__小区污染源和__小区外污染源
①__内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制,如设计__的排烟管,禁止在无污水管的阳台使用洗衣机,规定装修时间和要求等
②__小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制,如有噪声污染设施,离__应有一段距离及采取防护措施,车辆速度、鸣笛应严格控制等
③__小区外污染源污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合治理、小区规划、设计来控制如交通噪声可设置绿化带进行控制,把一些非__用房布置在临街位置上等 从以上分析可以看出,当__已建成时,污染控制的难度很大,当处于小区规划设计阶段时,污染较易控制在物业管理阶段,可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池、游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等,可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等
四、生态__小区管理 小区是一个以人为中心的人工生态系统,物业管理公司可运用生态学理论规划、建设和管理__小区,提高资源利用效率,改善环境,增加小区活力,提高人们生活水平目前,物业管理公司在生态__小区管理中,需重视下面工作
1.实施ISO14000环境管理体系,提高公司生态环境管理水平,树立生态化的人与自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观,提高全体员工的生态环境意识
2.节约使用资源,不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率,减少小区中的污染源,并加强对它们的控制和防治,积极推进设施的现代化,积极采用绿色和节能产品
3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为,建立科学的生态建设与管理指标体系制定生态建设与管理指标体系要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准
4.宣传建设生态小区的重要性,提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性,加强青少年的生态环境教育,猛烈抨击违反环保法规的人与事,形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围第二节 网络化小区的建设与管理 随着网络技术日新月异的发展,e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活,2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、网络化小区拔地而起,网络已影响人们的生活,历史已进入一个崭新的时代——网络信息时代
一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势 信息__将给整个社会带来巨大的变革,人们的思维方式也将随着“网络信息__浪潮”的冲击而发生根本性的改变人们迫切需要获取各方面的信息,可以说谁充分拥有了有利的信息,谁就把握了生存和发展的先机 各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架,人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的,无论是工作还是生活中追求和实现的目标,都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流随着科学技术的迅猛发展,单纯的__通讯时代正以前所未有的发展速度向无线__通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越“时间就是金钱,时间就是效益”,网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间,人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革,网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中,跨越地域界限、跨越空间概念,“地球村”的实现已不再是遥远的梦想 高速宽频网络技术和市场的成熟与运用,网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延,四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,尤其近两年来房____商更是将建立宽带网络作为新____销售的一个市场的卖点,以至于e__、SOHO物业持续的市场热销,表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民 信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户因此,信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势 在欧洲智能建筑联盟BRE的大院内就有一座可以称之为网络__的三层__建筑,它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色,把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来每个__里__了声音、数据、电视网布线,每个__至少有一个接口,客厅、办公室里__了更多的接口,用于处理数据与娱乐ISDN为该__提供了10个__号码,同时具有TNTERNET功能,可以在__内任何内部网上的计算机快速进入网上操作10BT数据网形成一个主服务器,在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站笔记本电脑可以接到任何__里的网络上在__的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务在__前门、暖房、蓄水池处还有CCTV的接口,__主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况联合的__系统如卫星转播等可以在__内任何屏幕上使用,包括计算机屏幕网络被__成为一个家庭互联网,可以__数据如文件、日记簿、____通过互联网还可以进入__的管理系统,可以观察家里发生的情况和控制家用电器__中的家电都与网络相连房屋主人可以通过办公室的电脑,检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目,从INTERNET网上下载到厨房的微波炉显示屏上,对自己的实际操作进行指导 随着IT技术的不断发展,其结果就是计算机网络的普及,智能化和网络化将是未来__建设发展的必然趋势网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端,会在未来的5~10年内走进普通家庭当网络家用电器通过网络连接起来,能够方便地被使用,使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候,就必须依赖网络__家庭网络上的家用电器既独自工作,又互相通信,并可以被集中控制
二、物业网络化管理实施意义
1.可以满足消费需要 带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,使网络家居为越来越多的人所接受一个个信息化小区纷纷崛起,强大的社区___络体系逐渐形成,仅深圳有数百个社区__具备宽通信能力,根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,已形成巨大的市场群体这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业,网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线
2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来 越来越多的智能化配套设施如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等进入社区,直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,与每一住户日常生活息息相关通过网络化管理,可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控,从而可高效地利用这些设施为住户服务,将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一例如一旦出现事故__,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施
3.促进社区管理规范高效运营 在__小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等这些工作相当复杂、繁重网络化管理,可将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求__利润最大化奠定基础
4.为物业管理公司带来增值效益 __建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求居室不仅仅是一个居住的中心,也是教育的中心、交流的中心这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”,为物业公司实行个性化服务提供了可能目前深圳天安数码城、梅林一村等小区,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能 网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务,也给管理公司带来了商机物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VCD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益 目前__大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24h的“巡更”下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了面对激烈的竞争,物业管理公司必须有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真实地拥有这些服务
5.网络可以补充自身配套的不足 通过网络化管理,物业管理公司可以与外面的配套取得__,将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、__进驻小区,占有客户,也正是他们的发展战略目标有了系统的网络化管理手段,物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作业主刚入住就会得到附近__和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学,附近某医院还将为其建立医疗档案,其指定装饰公司也会推出__服务,附近某家具城将提供折扣__等等物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润
三、网络化管理在公司内部管理中的应用 如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便,资源的浪费网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值
1.实现高效统一的管理 据深圳市__局2000年公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场,在全国其他地方管理__突破3000万㎡大关有些公司管理__突破600万㎡随着市场的变化,小公司的抗风险能力是有限的,大公司的出现,可起到整合市场的功效 发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如点多、片大、线长、不便管理远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入,发挥更大的功效,有效地解决了远程化管理问题大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,及时调整策略,才有可能走在市场竞争的前列 物业管理的网络化可做到工作统一安排,分头实施;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算;保证公司信息的上传下达快速准确,不会失真;总部__可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况
2.减少中间环节,有效降低成本,提高工作效率 网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,实现管理“扁平化”、无纸化,大大降低管理成本,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息公用,从而有效降低经营成本;网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等,不仅堵住了管理漏洞,还有效降低经营成本 网络化物业管理中的流程化管理,能提高工作效率和服务水准;每一工作环节的下一步做什么,由谁做,系统均有提示,保证工作效率,避免出现推委扯皮现象;统一的规范化工作流程,保证每个管理处都能保持一流的服务水准;使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单,提高工作效率
3.实现交互式管理与个性化服务 统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务,缩短了__与员工的距离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化
四、社区__建设
1.建立社区__是社会发展的需要 物业管理公司建立社区__是时代发展的要求,更是自身建设的需要
①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,各种类型的__为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台人们未来工作和生活所追求的目标,将更多地通过网络和__所构成的虚拟社会得以实现
②建立社区__可以最贴近人们所有的社会活动,通过社区__所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户因此,建立社区__是迈进信息化社会的必然趋势
③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善,人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变建立社区__,物业管理公司能适应这种改变,向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷__服务社区__的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”,登上更高层次的发展平台,不被时代所抛弃
2.建立社区__是网络经营公司较佳的切入点 网络和__是当今整个世界共同的热点,有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来建立社区__,是__经营者亟待__的处女地,从整个社会上看,__社区__有着非常广阔的市场前景 __经营的根本目的,是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务,来追求企业经济效益和社会效益的最大化__和建立社区__,从某种意义上说,它把准了网络经济跳动的“脉搏”由于社区__是在特定的区域内为特定的人群服务,因此它容易通过__调查来充分地了解网民的各种心态,具体而细致地把握到人们实际需求,从而可以真正地解决__资讯与实际需求的矛盾由于社区__是扎根于人们的实际生活中,虽然它的服务半径较小,但它有利于在特定的范围内,实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务
3.社区__资金的筹措 建设社区__就必须投入一定量的资金物业管理公司是在“以区养区,略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的,即使运作好的企业,其利润的积累也是相当有限的单靠物业管理公司的自身建设社区__,其难度是可想而知的因此,如何处理社区__建设资金的“瓶颈”现象,是物业管理公司的当务之急
①与网络经营公司合作,充分发挥各自在管理与技术上的优势,共同建立社区__物业管理公司有与广大业主住户最紧密__、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系;__经营公司虽具备了建设__的经济实力和技术条件,但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络 从各自服务的对象来看,物业管理公司是向广大的业主住户提供全方位的__服务;__经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务实际上这里的业主住户就是网民,网民也就是业主住户,仅表述不同因此,物业管理公司与__经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标 从各自服务的过程来看,__经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息物业管理公司是向广大业主住户提供最终的实际服务因此,社区__是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主住户服务需求的理想途径,物业管理公司是社区__向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者 上述两个方面表明,采取物业管理公司与__经营公司双方合作的方式共同经营社区__,发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势,相互取长补短,充分而有机地融合,就可以实现最终的“双赢”
②采取“__会员制”筹措建设资金物业管理公司可以通过在管辖区内实行“__会员制”的方式来筹集建设社区__的建设资金对于“休闲会所”,物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的,从实际效果来看,这种经营方式广大业主还是乐于接受的,其经济效益也易于达到收支平衡因此,物业管理公司建设社区__,同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针,设计合理的方案,采用“__会员制”的方式筹集社区__的建设资金,也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一
4.物业管理公司建设、经营社区__的模式 管理好社区__,保证服务和效益双“丰收”,需要物业管理企业根据__经济规律,按照各自的经营理念,制定出一套适合本企业特点的社区__经营管理模式 物业管理公司采取与__经营公司双方共同合作建立社区__,并在__经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式,有以下几个优点
①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式,这种思路较为容易地解决__的前期建设资金和__基本运作基金,减轻经营__的财务压力,从而使社区__能在一开始就形成一个良好的开端
②社区__上所发布的很多服务资讯,不仅仅是让网民进行一般性的浏览,其最终目的是要将信息转化为具体的服务上这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠,另一部分是物业管理企业亟待__的经营服务项目社区__的建立所形成的快速互动通道,也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高因此,双方共建社区__,可以有效地避免由__经营公司__设立社区__对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化
③由于对业主住户实行“会员制”的__经营策略,必然会__一系列__条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主住户,从而可以迅速扩大__在社区的影响力,提高业主住户的入会率,增加电脑使用的普及率,加快其向网民转变的进程,为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件
④未来的社区__不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台,还应是整个社区网络服务的智能化控制中心,物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能,形成网络智能化的新型物业管理模式因此,合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势,为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础
⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥,扩展物业管理的服务领域和服务内容__经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目,使技术潜能得到进一步的挖掘物业管理公司一方面可充分利用__,向业主住户广泛地宣传物业管理知识,使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容,增加物业管理工作的透明度;另一方面通过网络的互动功能,可以使业主住户能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务,及时地反映物业管理工作存在的缺陷,提出改进意见和合理化建议,从而促进物业管理工作向更高层次发展;物业管理公司还可以针对居民的需求,在网上开展更为丰富多彩的,甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动,使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善
⑥采取“会员制”的经营方式,有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限,也有利于物业管理公司本着“收支平衡,略有节余”的原则,制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准,从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展
⑦采取“会员制”的经营方式,业主在入会时缴纳一定入会费后,每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务,这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报,又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入,使其成为公司利润增长点 总之,把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中,已是整个物业管理行业____的研究课题社区__对物业管理行业是一个崭新的事物,采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区__,是物业管理行业面临的重大挑战,需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我,迎接挑战第1章社区文化建设第一节 社区文化概述
一、社区、文化和社区文化的概念 一社区 1887年,法国社会学家F.滕尼斯在《社区与社会》一书中,将人类群体分为两种类型,即社区和社会社会是社会共同体,以目的、利益、契约以及距离为基础;社区则是生活共同体,以地域、意识、行为以及利益为特征 此后,社会学家们从不同的角度给社区下过不同的定义据社会学家1981年的统计,已达140多种韦伯、杜尔凯姆、齐美尔、沃思、帕克、帕森斯、阿莫斯等对社区都发表过具有代表性的论述在这些定义中,社区被描述成群体、过程、社会系统、地理区隔、归属等等,其__性的因素有地域、共同__和社会互动 参照社会学家的定义,结合居住区的情形,从物业管理的实际出发,我们所说的社区是指区域性的社会,是在相对__的区域内,具有一定人口和建筑规模,能满足人们的日常文化需要,凭感觉能够感觉到的具体化了的社会 社区作为一定的地缘性群体和区域性社会,具有四个基本特征 1地域要素指为城市干道所分割或自然界限所包围,具有生存发展的硬件设施、相对__和稳定的地域 2人口因素指由一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口 3结构要素社区由一些群体和__所构成,如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、__机关等 4社会心理要素群体对个体的行为产生决定性的影响,形成共同的生活方式、行为规范和心理取向社区成员对本社区具有归属感,产生参与群体的__意识和行为 社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区,此后提及的社区主要是指都市社区,即在现代城市里,具有一定共同利益关系的人们,在同一地域内共同生活的有机体它具有鲜明的城市特点,如地域的__性渐趋模糊,居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性,人口密度调整适当,年龄结构老化,社区管理机构多元化,社区成员的归属感和参与感增强,等等这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能 二文化 社会科学中,一些最基本、最重要的概念在含义上往往也是最含糊不清的“文化”和“社区”一样,定义繁多据统计,有代表性的定义达340多条 “文化”一词源于拉丁文,意指经过人类耕作、培养、教育、学习而发展的各种事物或方式,是与大自然本来存在的事物相对而言的1871年,爱德华·泰勒在他的《原始文化》一书中,首次将文化作为一个中心概念提出,并把文化表述为“是一个复杂的总体,包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯”美国文化人类学家克鲁伯和克拉克洪等将文化定义为“是历史上所创造的生存样式系统,其中既包含显性样式也包含隐性样式”《大英百科全书》将文化分为两类一类将文化等同于“总体的人类社会遗产”;另一类“是一种渊源于___生活结构的体系,这种体系往往为集团的成员所共有”,它包括集团的语言、传统、习惯和制度,包括有激励作用的思想、信仰和价值观,以及它们在物质工具和制造物中的体现 文化概念有多种外延不同的涵义,但可以作一个最基本的区分广义上,文化是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财产和精神财产的总和;狭义上,文化仅指精神层面的内容,像哲学、艺术、道德、宗教、礼仪、制度等 从上述定义出发,文化显现出三个基本特征 1文化与行为有密切的关系,它在很大程度上决定着人的行为,并激励和限制行为的结果 2文化是后天习得的,可以继承,生生不息 3价值观是文化的核心 三社区文化 文化与社区不能割裂文化是在一定的空间范围和时间向度上生成的,社区是文化的土壤,社区结构的形成端赖于文化的制约,文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中 社区文化的定义因文化外延的不同也有很多说法吴文藻先生认为“文化的简单的定义,可以说是某一社区内的居住所形成的生活方式……也可以说是一个民族应付环境——物质的、象征的、社会的和精神的环境——的总成绩” 马林洪斯基认为,文化从功能的角度来考察,包括经济、教育、__、法律与秩序、知识、巫术、宗教、艺术及娱乐等八个方面桑佳斯论述的社区文化的外延更小,包括语言文字、公共象征、知识信仰、价值体系以及有关行为程序中的惯例、规则与特定方式 从物业管理的角度来审视社区文化,社区文化应该是一个较为宽泛的概念为了方便论述,我们将物业管理中的社区文化界定为社区文化是指在一定的区域范围内,在一定的社会历史条件下,社区成员在社区社会实践__同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态 理解社区文化的概念需要注意 1社区文化是社区成员在社区社会实践中所构建的 2社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种成果 3社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种生活方式或样式 4社区是社区文化的生存地、生产地和传播地 从物业管理中的社区文化概念出发,可以管窥到社区文化具有自身的一些特点 1社区文化有着浓郁的企业化色彩社区管理者主观推动,企业在社区文化建设中扮演着重要的角色在物业管理对小区实施一体化管理之后,物业管理企业成了社区文化的__者、创造者与传播者 2社区文化建设有潜在的功利性物业管理企业藉此推动物业管理,节约劳动成本,提高工作效率社区文化旨在改变问题住户,创造理想住户 3社区文化具有理性化和___的特征社区成员以效率和效能作为衡量与评价日常生活的标准,对__的处理不太强调邻里个人感情,而以利益为基本准则人们讲究实效,讲究实惠,注重切身利益,重视实实在在的好处社区成员的人格往往呈孤独的、冷漠化的态势 4社区文化具有开放性特征这种开放性一方面表现为社区文化的手段对社区外的依赖,另一方面则表现为社区成员对域外各种文化的吸纳同时,社区成员的文化需求呈多元性,除了因年龄、素质、兴趣等因素之外,跟社区文化的内外撞击有很大的关系
二、社区文化的内容 社区文化是指一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态,它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等,其中,价值观是社区文化的核心社区文化不可能离开一定的形态而存在,这种形态既可以是物质的、精神的,也可以是物质与精神的结合具体来说,社区文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容 一环境文化 社区环境是社区文化的第一个层面它是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合,是社区精神物质化、对象化的具体体现它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等通过社区环境,可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念当然,怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文化氛围现在很多社区积极导入环境识别系统CIS,用意也基于此 二行为文化 行为文化也被称为活动文化,是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化通常所说的社区文化都是指这一类的社区文化活动这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征,它如社区之“手”,动态地勾勒出社区精神、社区理想等如“中国城市文明第一村”深圳市莲花北村的物业管理者——万厦居业公司,自1994年以来,就在该小区__开展了300多场大中型社区文化活动,涉及娱乐、健身等各个方面,如__交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等 三制度文化 制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的,与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、__机构等它们对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力制度文化可以粗略地分为两大类一类是物业管理企业的各种规章制度,另一类是社区的公共制度企业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等如奖罚分明可以体现出社区的严谨风格,规劝有加可以体现出社区的人性感悟,条分缕析可以反映出社区的细腻规矩等为保障社区文化活动深入持久地开展下去,现在很多小区物业管理部门都成立了专门社区___,负责社区文化活动建设工作社区___在引导、扶植的基础上成立各种类型的社区文化活动__,如艺术团、协会、表演队等,同时还对社区文化活动开展的时间、地点、内容、方式、程序等予以规范 四精神文化 精神文化是社区文化的核心,是社区独具特征的____和文化观念,包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等这是社区成员价值观、道德观生成的主要途径环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在体现这里,特别将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴,如社区升旗仪式、评选文明户、学雷锋演讲等由于精神文化具有明显的社区特点,所以往往要多年积累,逐步形成第2节物业管理与社区文化建设
一、物业管理与社区文化建设的关系 有的学者认为,现代社区成员典型的心理征候就是孤独与焦虑生活在现代都市的现代人类,很容易患上人际关系淡薄这一“现代都市症”这一病症,像一堵无形的围墙拦截了社区成员间的沟通与融洽而物业管理是人对人、面对面的服务,它的自身特点又决定了沟通和配合是__服务的必备前提如何解决这一矛盾?经过十几年的探索,深圳等物业管理发达的城市基本上找到了一条符合中国国情、具有____的办法,出现了像“一手抓物业管理,一手抓精神文明建设”的“万厦—莲花北”物业管理模式下面就物业管理与社区文化建设的关系从两个方面予以说明 一社区文化建设对物业管理的互动 现代城市__区与传统的__区性质不同旧__区分布散乱、住房狭小、配套不全,住户工作单位划一,同质性程度高,__色彩使私隐难以实现;现代城市__区规划有序、环境良好、配套齐全,既有__的私人空间,又有交往的公共场所,住户来自各单位各行业,异质性程度强,住户更具__色彩住户间的陌生更加造成了交往障碍业缘关系重于地缘关系,住户间“关上单元门,个人顾个人”,忽视人际间的交往,继而引发__观念松散、社区关怀淡薄等不良征候而物业管理是物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及公共设备、设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能,使其保值增值,并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境效益的统一和增长物业管理的产品主要是服务,而服务是以劳务量来衡量的物业管理企业的管理就是充分优化人、财、物等经营要素,尽可能减少或节约劳务量的输出,实现最大化的效益和效率除了无法节约、必须输出的绝对劳务量之外,怎样尽可能减少相对劳务量是物业公司追求的管理目标 减少相对劳务量的一个最主要的通道就是住用户的大力配合和深层理解如果服务对象随意高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地,甚至人为地攀折花木、损坏设施,那么,物业管理机构势必事倍功半相反,如果住用户恪守公约、遵守公德、邻里相亲、互助友爱,甚至主动维护公共秩序和社区环境,物业管理单位就会事半功倍 那么,____实现减少相对劳务量这一管理目标呢?除了企业自身深挖潜力、提高效率之外,社区文化建设是十分重要的手段社区文化建设搞好了,会增强住用户之间、住用户与管理者之间的感情,加强邻里之间的团结,达成服务主客体之间的共识,形成管理者与对象之间的相互尊重在这种理想的管理与服务的环境下,管理单位自然会省心省力、省时省物所以董日臣先生说“社区文化实际就是管理艺术,一种减少劳务量的艺术” 社区文化建设对物业管理具有巨大的促进作用那么,物业管理单位要想提高管理水平,社区文化建设就是不可或缺的内容正是这种良性的互动,形成了物业管理的____1997年颁布的《深圳市物业管理考核评比标准》明确规定“社区文化必须有制度,有设施场地,有活动记录,有专职或__人员,有相当数量和实效的活动”这一举措,更加引导并促成了物业管理与社区文化建设的良性互动,收到很好的社会效益和经济效益 二物业管理对社区文化建设的整合 物业管理企业对小区实行社会化、一体化管理之后,物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家,另一方面也为__各管理职能部门找到了一个社会总代管原来那种自建自管的分散管理体制和多个管理部门的多头为政局面,演化成物业管理企业在授权范围内实施社会化管理,其中就包含社区文化的__与服务;同时,物业管理企业为提高自身的管理服务水平,势必不断满足住用户日益增长的文化需求物业管理以人为本的全方位服务和以邻里相亲为主旨的社区文化建设相辅相成 社区文化建设首先经历了一个从住用户的自觉到管理者的自觉这样一个过程社区文化需求是社区居民物质生活改善、环境需求不断满足以后的必然结果居有定所、衣食无忧,社区文化活动就会在社区成员中自发__生社区发展到一定的阶段必然会出现社区文化,这已经成为不争的事实,关键是对这种自娱自乐的社区文化活动如何加以扶植,加以引导,加以整合物业管理企业因为特殊的身份与角色,凝聚社区成员文化__的目光,成了社区文化的__者、实践者如前所述,物业管理企业__开展社区文化活动主观上是为了提高管理服务水平,创造品牌,提升竞争,但客观上却形成了经济与文化的互动,改变了以往群众文化都由_____门一管到底的局面有人预言,当标准化服务如ISO9002等在21世纪形成物业管理同质化以后,文化的竞争将是最激烈的竞争,文化服务的水平将最能体现物业管理企业的水平,物业管理企业在社区管理工作中必然会将社区文化建设提高到一个重要的层次予以高度重视 物业管理是城市管理的重要组成部分,社会总代管的地位自然要求物业管理企业担当社区文化建设的责任人的一生有2/3的时间是在社区度过的,社区文化对社区成员的影响是深刻的、持久的,对社区成员的价值观、道德观、人生观等的形成具有至关重要的作用如果物业管理企业不加引导,听任消极的、颓废的、虚无的精神氛围弥漫开来,不仅对社区而且对整个城市会产生不良的影响8小时之外最能体现社区成员的精神真我,没有掩饰、没有遮拦,这种情况下最易放松自我约束正是这种现实因素,要求物业管理企业担当起教育人、提高人的重任 社会的需求、住用户的需求以及物业管理企业自身需求的高度融合,使得社区文化建设从深层的建构中浮出水面这冰山般潜在的管理动力和恒久深厚的服务附加值,使得社区文化成为社区精神的载体,成为物业管理的维系力量,成为一种社区认同的象征,而这种认同、参与,已导向一个充满道德秩序和协作关系的新型社区
二、社区文化建设的功能 社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视,因为社区文化有其特殊功能,这种特殊功能主要可概括为引导功能、约束功能、凝聚功能、娱乐功能、激励功能、改造功能 一引导功能 社区文化的引导功能是指社区文化对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用,使之符合社区理想和目标社区文化的引导功能既表现为对社区成员个体的思想行为的引导作用,同时也表现为对社区整体的价值取向和行为起导向作用这种导向作用之所以能够实现,是因为一个社区的社区文化一旦形成,它就会建立起自身系统的价值和规范标准如果社区成员在价值取向和行为取向上与“标准”产生不符的情况,社区文化将发挥引导作用,使之与标准相符合当然,这种导向是潜移默化和自觉自愿的,是主动认同基础上的接受和融洽例如莲花北村倡导的“家庭责任也是社会责任”、“尊老从自己的家庭开始”等等,对社区成员的价值取向和行为取向起到了很大的引导作用 二约束功能 约束功能是指社区文化对社区成员的思想、心理和行为具有约束和规范的作用,主要表现在社区文化中的制度文化建设上为了加强对社区文化工作的管理,必须建立和健全各项规章制度通过营造社区特有的文化氛围,制订行为规范和行为准则来维持社区秩序,调整人与人之间的____,使社区居民懂得哪些事该做,哪些事不该做,产生一种自我约束作用,从而保证社区文化健康、稳定地发展群体意识、社区__、共同的习俗和风尚等造成强大的使个体从众化的群体压力和动力,使社区成员产生心理共鸣,继而产生行为的自我控制 三凝聚功能 凝聚功能是指社区成员在共同目标、利益和信念的基础上,通过共建机制,使社区各种力量相互作用、相互吸引,从而形成一种特有的集聚、凝结的社区合力和整体效应社区文化犹如粘合剂,把社区内的成员“粘合”在一起,社区通过多种文化活动吸引居民参与,使他们从生疏到认识,从认识到熟悉,增加认同感和归属感,从而产生一种凝聚力,形成共同的理想和希望社区就像是一个大家庭,每个居民都是家庭中的一员,社区文化将使他们产生主人翁的责任感,使他们乐于参与社区的事务,发挥自己的才能和智慧,为社区的繁荣作出贡献 四娱乐功能 娱乐功能是指社区文化能起到给人们的消遣提供一种轻松、舒适的环境的作用人们不仅有物质方面的需求,更有精神方面的需要随着__开放和____现代化建设的不断发展,人们生活水平的提高,人们对精神生活有了更高的需求,而社区文化恰恰在很大的程度上满足了人们对精神生活的需求,社区为他们提供了场地社区居民在紧张繁忙的一天工作中会感到精神倦怠,身体疲劳社区文化活动将为他们提供一个轻松、愉快和舒适的环境,使他们从劳累和压力中解脱出来,得到精神上的享受,并以饱满的精神投入次日的工作 五激励功能 社区文化能使社区成员从内心产生一种积极向上和进取的精神这种激励表现在正面的引导而不是消极地满足需求,表现在内在的引导而不是表面的推动例如,在社区住着各种各样的人,其中包括老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士,他们中有些人由于生理或心理等原因,对生活和生存产生厌恶心理,为使他们重新找回自信和人生目标,有必要让他们多参与社区文化活动,通过参加活动使他们重拾信心,积极面对人生 六改造功能 社区文化的改造功能最直接的表现是解决精神方面的社会问题如居民中的封建迷信思想及活动,只能用科学道理和事实加以解释和纠正当前,我国____市场经济新体制必然伴随有拜金主义、自私自利、以权谋私、道德滑坡等社会问题,造成社会污染加强社区文化,开展各种文化活动,则能够净化社会环境,改善社区居民的精神风貌,为__开放和____现代化建设创造更加有利的社会环境第2节社区文化建设 严格地说,社区文化建设是一项系统工程物业管理企业__开展社区文化建设必须遵循一定的原则,讲究一定的方法,才能有成效那种打突击、走过场的____作风和编入另册、附庸风雅的表面化行为都不利于社区文化的持续健康发展社区文化建设是一项艰辛的、细致的、持久的工程,只有扎扎实实、一步一个脚印,才能抵达理想的彼岸
一、社区文化建设的原则 一老与少相结合 老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体,带动中青年人参与社区文化活动这种抓“两头”促“中间”的做法是由老人与儿童的特点决定的首先,社区成员中老人和儿童所占的比例较大,在很多小区,他们的比例占总人口的一半以上,这一群体自然要倍受__和重视其次,参与社区文化活动必须有充裕的时间现代都市节奏加快,迫于竞争的压力和生存的需求,中青年人的大部分时间都用于工作和围绕工作所进行的学习、交往上,没有太多的时间和精力参与社区文化活动;相反,老人和孩子时间宽裕特别是老人,除了日常家务之外,有充足的时间参与社区活动再次,参与社区文化活动必须有强烈的需求中青年人当然也有,但是他们的渴望为繁杂的事务所限制,需求成了深层次的期盼;而老人和孩子的需求是直接的、显在的,只要有环境,就可以实现最后,社区是老人和孩子实现文化需求的最主要的场所,他们的文化更具有区域性,对区域性的__和依赖远胜过中青年人中青年更多的要参与区域外的文化实践,音乐厅、舞厅、咖啡屋等可能是其主要活动地点针对这些特点,对老人和孩子自发的、自娱的活动要积极地加以扶植、引导、__如上面介绍的莲花北村成立了“夕阳红”艺术团和各种健身、娱乐、表演__,除了自编自演、自娱自乐之外,还走出村门,赴敬老院、福利中心、驻深__等慰问演出,与__、新加坡、__等国家和地区的老人联谊,成为传播中国社区文化的“老年天使” 二大与小相结合 这里说的“大”是指大型的社区文化活动,需经过专门的精心策划__,参与者众,影响面广,如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式、社区___等;“小”是指小型的社区文化活动,即那些常规的、每日每周都可能开展的、又有一定的__安排的社区文化活动,如每日的晨练、休闲、娱乐等,通常由兴趣小组__大活动和小活动要合理搭配,合理安排大活动不能没有,也不能过于频密缺少大的活动,影响面窄,影响力小,社区文化建设的进程会减慢,社区文化氛围会减弱但是大活动对场地、经费、人员素质的要求比较高,而且要倾注大量的人力、物力、财力大活动过于频密,容易产生倦怠等负面心态,往往适得其反一般大的活动以2~3个月一次为宜小的活动要经常性开展,形成制度,以兴趣为纽带,以持久为目标小活动的面可以铺得广一些,琴棋书画、天文地理、娱乐游戏、吹拉弹唱等等都可以形成兴趣__,渐进式地渗透发展小活动的__要充分利用已有的资源,尽可能地节约开支,并且注意不要形成噪音扰民、负担过重的情形大小活动合理搭配,形成节奏,小活动时间长了也会演化成大活动 三雅与俗相结合 所谓雅与俗相结合,是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求,既有阳春白雪的活动,又有下里巴人的安排,高雅与媚俗同在,崇高与优美并存社区文化活动忌讳单调乏味,如果总是“炒剩饭”、单打一,再多的活动也不会提起社区成员的兴趣,甚至会影响到社区成员对社区其他服务项目的不良评价社区文化活动也应该百花齐放,满足不同层次的兴趣爱好,兼顾不同类型的文化品味这就要求物业管理企业要充分做好社区文化调查工作,真正摸清社区成员在想什么,需要得到什么样的文化服务,愿意参加什么样的社区文化活动通俗的活动如家庭卡拉OK比赛、迪斯科表演、秧歌、腰鼓等等,高雅的活动如莲花北村举办的交响音乐会、中国旅游门票展、荣宝斋书画珍藏品展、国标编队舞等等当然,社区文化之雅也不能曲高和寡,那样会失去文化的群众基础;俗也不可以俗不可耐,那样会导致社区文化的畸形发育所以,社区文化的开展一定要做到雅俗共赏,不温不火 四远与近相结合 这里言及的“远”是指__开展社区文化建设要有超前的意识,要有发展的眼光,要有整体的目标;“近”是指要有短期周密的安排、落实和检查社区文化对塑造社区精神、引导生活方式等方面具有极其重要的作用物业管理单位被誉为新生活方式的“领航者”随着人们生活水平的提高和社会的不断进步,社区成员的价值观念、消费观念等都在悄悄地发生着变化物业管理企业应当审时度势,把握时代的脉搏,以敏锐的目光洞察社区将要面临的变化,超前一步为住户提供服务社区文化活动的开展要有预见性、领先性例如,随着知识经济时代的到来,住用户已不再满足单纯的吹拉弹唱等娱乐形式,社区文化已从娱乐型向科技知识型发展深圳万厦公司把握这一趋势,在所管理的小区中积极开展诸如克隆科普展、智能__展等科技含量高的社区文化活动,受到一致好评他们还在屋村成立社区科协,开设科技活动中心,建立科技图书馆等,收到了很好的效果社区文化建设要有长远的规划,对社区文化开展的效果等要进行预测分析在此基础上的短期安排也非常重要,每一次大型活动事先都要有计划,事后都要有分析只有对社区文化活动的开展过程进行有效的控制,才能真正做到切实可行,行之有效 除了上述几个原则之外,社区文化活动还要做到教与乐相结合,虚与实相结合,内与外相结合,等等
二、社区文化建设的方法 一关于场地 开展社区文化活动必须有场地,硬件设施是社区文化活动的基本保障场地的来源首先要有规划设计部门将社区文化活动的场地、设施纳入规划;物业管理企业在前期介入阶段要积极争取、合理建议小区交付使用后,物业管理单位在资金许可的情况下,还要有计划、有步骤地对社区文化设施加以完善条件不够的,要尽可能地提高文化设施的利用率,充分发挥露天__、庭院、架空层的作用,要做到大活动有地点,小活动有场所物业管理企业还应动员常驻社区的企事业单位及机关、学校将其文化设施对社区成员开放__应进行这方面的法规政策建设,使社区文化工作有法可依,有章可循 二关于资金 社区文化活动的开展需要一定的资金支持资金的来源主要有几个方面一是物业管理单位每年从管理经费中划拨一定的比例用于社区文化建设,这是企业办文化的重要表现二是寻求企事业单位和个人的赞助热心于公益事业、关心社区成长的单位和个人越来越多,物业管理单位应处理好关系,把握好时机,掌握好分寸,争取多方面的支持三是由社区文化活动的直接受益者出资,如__旅游等,资金的主要来源是向参与者筹措四是以文养文,进行文化经营,将其所得再用于社区文化建设社区文化活动经费要厉行节约,开源节流 三关于机构 设立机构是社区文化活动得以正常开展的__保证物业管理单位开展得较好的城市和地区一般都要求物业管理企业成立社区文化的专门部门,负责落实社区文化活动的__与执行社区文化的管理部门对人才素质要求较高,很多人要能做到一专多能能否建立一支高素质的社区文化队伍,直接关系到社区文化活动的成效规模大的小区可以专人负责,明确分工;规模小的小区也可以__工作,松散合作 四关于方案 社区文化建设的管理部门要制订好社区文化活动的计划和方案,并及时做好活动后的总结工作有了计划与方案,在工作过程中才不会手忙脚乱,才不会影响活动的质量方案的拟订要以调查分析为依据,科学合理,切实可行,行之有效
三、社区文化建设的意义 一城市社区的特征 当世界从工业化向工业化后社会变迁之时,社会便发生一系列的深刻变化,城市社区的界限和特征变得复杂起来 1人口的高度集中和大规模聚集是城市区别于传统农村社区的基本特征人口集中造成城市土地__的昂贵,城市居住格局出现多层甚至高层建筑,导致生活空间的单元化、__化、封闭化,改变了传统社区的人文生态,邻舍间、家族间的交往密切程度减弱 2城市中择业自由和社会流动性大,造成多次迁移和居住不定,导致人际陌生化、孤立化和群体意识的淡薄 3城市生活中的人口异质化程度高所谓异质化是指那些与社会行为有关的社会性质,例如教育程度、宗教信仰、经济能力以及职业、年龄、婚姻状况等方面的差异影响人们的行为,导致社会行为的差异造成城市人口的高异质化主要有以下原因 a.职业结构高度分化造成职业上的异质化; b.各种职业的收入差异造__们经济上的异质化; c.城市层次差异大的__结构使居民的社会参与程度以及在社会生活中发生的作用产生差异,造成城市居民在社会地位和权力方面的异质化; d.受教育程度的不同造成城市居民在文化水平上的异质化; e.城市居民居住地的区位结构造成城市居民在居住方式、行为方式等方面的异质化 在高度异质化的大众社会中,人们不能自然有机地结合起来,只是无机地__在一起,在其中扮演一个特定的社会角色个人只有在很狭窄、单调的周围环境中才能认识他人,与之发生某种交往关系 4网络化使信息获得方式发生了根本的变化,人们可足不出门知道天下大事,使人与人之间关系更加淡薄 二社区的“失落”和“衰落” 在城市中,市民在一个急速运转的____体系中充当一个螺丝钉般的功能性角色,他们越来越失去自律自主性,变成孤立、被动,彼此之间没有稳定认同感,对生活环境的变化显得无奈或者冷漠这就是现代西方城市生活中的“社区失落”或“社区消失”人们既喜欢享受大都市的物质文明和精神文明生活,又希冀保持自己个人的隐私权;既要独居清静,同时却又渴望广交朋友,享有归属感和认同感当代社会之所以重视社区的重建,就是出于一种人类心灵深处对精神家园的向往,就是一种对现代工业文明的缺憾的补救 中国社会__以来是一个农业文明发达的社会,农业____自然具有村社__的各种特征“人情”被视为与“王法”、“天理”并列的规范人们行为的三大原则“不近人情”、“不懂人情世故”,要被社会批评,“合情”、“通情”,就会赢得赞赏中国“人伦”关系的核心是家庭,由家庭再扩展出去,就是__、同乡、朋友,以至朋友的__、同乡与朋友,伦理关系的圈子就这样由此推而广之中国传统社会是重关系、有人情味的社会,这样的社会是富有社区色彩的社会但这种社区色彩并不同于西方社会建立在自由、__人格基础上的现代社区的性质因而,随着经济发展和社会体制的__深化,这种重关系、有人情味的“社区”色彩在目前城市社会中就越来越淡薄,难怪有许多人兴起“人情淡薄”的感慨 从社会学角度看,这些感觉所反映的社会事实,概括而言,就是“社区的衰落”而这一“社区的衰落”,可以归咎三项因素
1.市场制度市场是最不讲人情的具体说来其中有四个原因其一,市场是“金钱挂帅”,就是以金钱为交易媒介,以金钱计算交易得失,以实现更多金钱为主导原则其二,讲钱是要失感情的,因为讲钱就必须计较得失,必须服从“理性”,而理性考虑与感情互不相容所以,在市场经济中,最好与陌生人做生意,因为可以“无情”其三,市场其实就是让陌生人以金钱为媒介、以__为指标进行“经济__换”的场所,在市场交易中,除了“买家”与“卖家”这两种身份外,人的其他身份,诸如性别、年龄、宗教、家族、乡里等都显得次要,市场的确是不讲人情、不带人情味的其四,市场因此也是不讲道义的,甚至在“利字当头”影响下,完全可以做出虽然“合理”但却伤害道义的行为来
2.都市化城市人口异质化程度大城市人踏出家门,就是一个“陌生人的世界”,必须小心提防,有所保留,有所准备这种防御性心理机制,使人时刻精神紧张,不敢松懈,有意无意用冷漠与敌意在人与人之间筑起一种安全的距离,使人与人间不会无缘无故____都市人这样不近人情,缺乏人情味,实在由环境所造成,是适应环境而不得已采取的一种人生态度,是与人的内在交往的需求相冲突的
3.科层__现代文明所造就的庞大的科层__无处不在,无时不有从婴孩呱呱坠地一直到入学、上班、就医、娱乐、旅游……人们无时无刻不在与现代社会的种种科层__打交道,不能不遵循它们的规矩和处事方式科层__要求按规章制度办事,不徇私情,一视同仁从积极方面看,科层__有利于办事效率,符合公正原则;从消极方面看,科层__却是不少“病态”的温床因循、保守、胆小、墨守成规、一板一眼、冷漠、不近人情、官僚作风以及舞弊等甚至那些原先以服务人为宗旨的官办机构或__,却成为“纳税人”头上的发号施令者,高高在上,盛气凌人,这种“目标迷失”或异化成为一种十分普遍的现象,令人反感 所有这些,造成当今社会生活中“社区精神的双重失落”,人们盼望一种温馨、互助、平等、团结的新型人际关系和精神家园 三开展社区文化的意义 在许多人看来,物业管理只是一些日常维修、园林绿化、保安、清洁等与人们日常生活相关的事务,却忽略了物业管理在精神文明建设中的重要作用,最突出的是在社区文化方面作为物业管理的重要内容之一,社区文化开展得好与坏,不仅可以直接反映出物业管理公司的管理水平,还能够综合地反映该小区的形象和精神风貌,以及反映该小区居民的素质、精神境界和道德规范等人们已经接受了__子是买70年生活方式的观念,而这种生活方式直接体现于社区文化中,积极、健康、向上的社区文化反映了小区的生命力,关系到____,关系到房子的升值和保值 在经历了房__从盲目到理智的变化过程中,我们不难发____市场发育的三个阶段第一阶段是人们追求有楼住就行了,是房子总有相应的买家;第二阶段是追求居家的__,装修、功能、布局、朝向等因素进入__者的考虑范围;第三阶段是追求家之外的居住环境的优雅,规模大、配套完善、环境优雅的小区备受市场追捧人们一旦在一个优美的环境中安置一个优雅的家这一目标达到之后,人们对社区的人文环境便会提出新的要求社区文化是人们对高品质生活追求的一种体现 综上所述,社区文化的开展和营造对于物业管理工作有着十分重要的意义,主要体现在 1社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系,邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上,现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来,社区文化建设工作,有助于这样一种和谐的邻里关系的形成如通过__球类比赛、卡拉OK、台球比赛、运动会等形式,密切了往来,为互相之间的沟通提供了渠道,能营造一种和谐、友好的气氛,也能为用户带来无限商机 2通过开展社区活动,有利于加强用户与管理公司的沟通,化解矛盾目前,在房__投诉中,有相当一部分是来自物业管理方面的投诉究其原因,一方面,固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题;另一个很重要的原因,也在于管理公司和用户之间缺乏沟通通过设置宣传栏及开展各种社区活动,有利于加强管理公司与用户沟通,增进相互间的了解,使物业管理工作得以顺利开展 3社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感,制造名牌效应社区文化的开展,对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用良好的社区文化活动的__,往往会使业主有一种自豪感在重大活动__时,他们会呼朋唤友前来参与有了自豪感,自然增加了忠诚度这就是___众多的白领甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的居住在具有优秀物业管理水平的小区的原因之一通过足球队、旅行团、音乐会、文娱康体活动等,一方面唤起了全体业、用户的参与意识和为大厦小区争光的荣誉感,另一方面也提高了大厦小区的知名度,并将为大厦小区带来可观的商业效应 4通过开展社区文化,宣传____法制和精神文明建设,保证了大厦小区的“安全文明”,为社会的稳定和发展奠定基础 5社区文化活动的__,对于营造社区高雅的文化艺术氛围,提高小区的档次,形成小区的格调有相当重要的作用物以类聚,人以群分,只有形成高档次和格调的小区气氛,才有可能吸引高档次的用户,而高档次和高品位的人群,既是小区强有力的潜在消费群,同时可以提高小区的格调,相得益彰,起到良性循环的作用 6通过举办各种各样的社区文化活动,增强用户尤其是老、弱、病、残、鳏、寡、孤、独等人士对生活的信心,并呼唤起用户热爱家园建设家园的热心每一个社区都是一个社会的缩影,正是由一个个的社区组成了我们的社会大家庭因此,社区工作做好了,治安、清洁、环境、绿化搞好了,就能有效保证社会的稳定和繁荣 7良好的社区文化活动,能直接促进房__销售,塑造产品品牌形象社区文化活动与促销活动的不同之处在于,社区文化活动的参与主体是业主,而促销活动的参与主体是潜在客户当然,社区文化活动与促销活动也可合二为一,特别是在小区入住人口尚少,社区氛围尚未形成时,将促销活动与社区文化活动结合在一起,可以有效地节省资金在销售渠道中,业主介绍的成功率颇高只有业主住得舒畅、舒心、满意,才有可能介绍给亲友而让业主住得满意,除了业主购楼时的一切外部因素地段、交通、环境、设施等外,还有一个重要的因素,就是社区的氛围和格调,这通过社区文化活动体现出来良好的社区文化活动,往往具有新闻效应,发展商如果在社区文化建设、塑造品牌的文化内蕴等方面投入巨大的人力、物力和财力,最终总会赢得业主的心,得到买家发自内心的认同,并引起共鸣,在市场上高高树起自己的品牌大旗 四社区文化目前所存在的问题 社区文化虽然已搞了许多年,但它在物业管理行业中运作状况却还差强人意因为它目前还没有得到有关__部门的高度重视和大力支持、仅仅停留在物业管理的有限空间和思维下,为物业管理所利用如果对物业管理没有多大创意和帮助,社区文化就形同虚设,一片空白目前在物业管理中,社区文化存在的主要问题如下 1社区文化工作人员专业人员少形象好、会说、会写、会跳、会唱,有__协调能力,是社区文化工作人员基本要求但目前许多社区文化工作人员达不到这些要求,给社区文化工作的开展带来不利的影响 2人员数量太少社区文化工作如果全面开展起来,不是一个人、两个人就能够全面动作起来的,而是需要很多不同专业人员才能开展起来现在许多__区,只配置一个社区文化工作人员,许多工作没有人干 3由于物业管理经费的吃紧,社区文化活动不得不走形式有物业管理公司搞社区文化活动仅仅是为了达到宣传企业、树立企业形象的目的一些公司在实施物业管理时,往往只重视物质方面的工作,而忽视了精神文明在人们生活中的重要作用这样一来,社区文化工作任务就会加重和艰巨,物业管理工作也会越来越不轻松 4__和社会对物业管理工作支持的力度不够社区文化运行得比较完善的企业,如深圳万科的桃源村、万厦的莲花北、大众的松坪村等名牌__区,一般都是亏本运作的计划生育工作、出租屋管理工作、“三无”人员的清理和整顿工作、地方病的防疫工作等等,实质与物业管理毫无利益和权责关系,但社会把这许多项工作交给物业管理公司做像以上几个大型__区的管理处,虽然明白这不是自己份内的事,但为了一个__区的整体利益和住户用户的切身利益,他们还是不得不贴出这一笔开支 5认为社区文化就是简单的出板报或开展一些文娱活动,形式单调,无新意出板报、宣传栏或小区内的期刊,逢节日或纪念日开展一些文娱体活动,内容比较单一,使居民提不起兴趣来参加,不能调动其参加活动的积极性,或者就是请专业的表演团体来表演,从而忽略了业主的参与性,开展社区文化活动的目的也就达不到在开展活动时,不能充分利用小区或周边的配套设施,使得活动场地及设施受到限制 五社区文化发展前景 随着物业管理工作的发展和日臻完善,社区文化工作将会以更加崭新和诱人的面目出现在世人面前 1社区文化工作人员的素质将会越来越高所谓文化本身就是一种精神的东西,需要高素质的人来倡导和把握社区文化工作人员首先是有较高文化水准,有着与常人不一般的文化艺术修养和高深的造诣既懂一门技艺,又口齿伶俐,见多识广,__、协调和倡导能力特别强 2物业管理需要如舞蹈专业、音乐专业、美术专业、文学专业、社会专业、人口专业、医学专业、管理专业等类人才只有这样社区文化才会正常__的运作,而不会像现在某些物业管理公司走走形式而已 3__对物业管理的社区文化工作将会越来越重视,并把它作为____精神文明建设的有力武器而相应地投入一批人力和财力 4由于物业管理法规的健全,__区社区文化工作的开展也会越来越完善在社区文化经费范围内,任何__必须开展足够的社区文化活动,并时刻接受业主和管委会成员的监督检查 5多元化的社区文化,带动整个社会的全民健美健身、文化娱乐活动 6__区社区文化经费将变得多起来,__商、__、业主将会补偿一部分资金给物业管理公司开展社区文化活动第四节 社区公共文体设施的管理
一、公共文体设施管理的一般要领
1.社区内文体设施一般包括网球场、游泳池、儿童活动中心、兵乓球室、台球室、棋牌活动室、图书室、健身房、宣传栏等项目
2.小区文体设施一般不收费或只收设施维护费,目的是为住户提供服务,不以盈利为目的
3.住户使用文体设施时,一般凭业主证、住户证入场活动
4.小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务,不对外开放营业
二、网球场、健身房管理
1.开场前的准备工作 1___应于开场前10min到岗,不得无故延误 2清洁球场、健身房卫生,特别做好休息椅的清洁,检查设施完好情况 3打开网球场、健身房门迎接住户入场
2.网球场、健身房入场一般程序 1网球场、健身房入场消费对业主采用会员制形式,对非业主采用购票入场形式 2小区内业主应于每年12月10日前凭业主证__会员证 3业主进入网球场、健身房消费时首先向文化___出示会员证;文化___核对会员证与使用人本人是否相符,如有疑问应验明其他证件直到无疑问;填写文体活动消费登记表,请业主在相应栏目内签名确认;请业主进入网球场健身房进行消费活动;活动结束后,文化___请业主在文体活动消费登记表相应栏目内签名确认 4非业主进入网球场、健身房消费时到管理处收银处__入场活动门票;入场前向___出示门票;___将门票副券小心撕下妥善保管,正券交消费者本人保管;持票人进入场内消费 5业主可采用__预约或亲自填写网球场、健身房订场登记表,预约活动时间,___凭订场先后顺序准予业主使用网球场、健身房,在不影响业主活动的前提下,方可让非业主进场活动
3.网球场、健身房公众管理规定 1所有人员进场时必须穿运动鞋,严禁穿皮鞋进场;爱护网球场、健身房内的公共设施,因使用不当而损坏的设施应照价赔偿 2讲究场地卫生,不得乱丢、乱吐、乱涂,违者除负责清理恢复原状外,处以一定罚款 3网球场、健身房内只能进行健康的娱乐活动,不准进行赌博等违法活动 4参加活动者必须服从___管理,不强行延长活动时间 每日活动结束后,文化___应收拾好各类设施,整理该日内入场活动记录及相关__副联,无误后方可锁门下班
三、游泳池管理
1.开场前的准备工作 1___应于开场前半小时到岗 2做好游泳池场地的清洁工作,检查设施设备完好情况,补充水源,协助专业消毒人员做好泳池消毒工作 3迎接泳客入场
2.游泳池入场一般程序 1到管理处收银处购票,业主可凭业主证到收银处限购__票 2凭票及本人区级以上卫生防疫站核发的健康证进场,文化___必须严格执行入场须知,严禁不符合入场条件人员进入游泳池内,凡有皮肤病、传染病、心脏病、癫痫病等及酗酒者,一律禁止下池游泳 3到物品保管处__贮物牌,将自己随身携带物品锁入保管柜内,不得把贵重物品存放在更衣室内,以免遗失 4更衣淋浴,再经消毒池洗脚入池
3.游泳池注意事项 1必须凭票凭证入场,严禁强行冲入或爬栏入场 2按时进场和出场 3凡进入游泳池游泳者,必须整齐穿着泳衣泳裤,严禁在池内玩球、打水、跳水、潜水或有其他影响他人游泳的行为 4下池前应看清池边水深标识,凡身高在
1.4m以下或不会游泳者,不得进入大池游泳,游泳不熟练者不得越过分区线入深水区游泳 5注意公共卫生,不在池内吐痰、大小便和丢杂物,爱护公共设施,节约用水,随手关闭水阀 6入场者必须服从工作人员管理,自觉遵守游泳场一切规章制度 文化___应于每场结束后清场,统计该场泳客数量及__,并填写每日工作汇总表
四、儿童活动中心管理
1.儿童游乐场专供儿童使用,谢绝__在设施上活动
2.小孩活动时,家长或保姆要保护孩子的安全,不要从滑坡往上爬,荡秋千时幅度不要过大
3.讲文明礼貌,互敬互让,不在场内争执、吵闹
4.保持环境卫生,不乱丢杂物,不玩泥沙,不随地大小便
5.爱护场内设施
6.___负责儿童活动中心的具体管理,凡进入儿童活动中心的人员必须听从文化___的安排
五、兵乓球室、台球室、棋牌活动室管理
1.开场前的准备工作 1文化___应于每日活动室开放前半小时到岗 2清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、清理球具 3迎接活动人员入场
2.入室活动一般程序 1到管理处收银处__相应类别活动门票,业主可凭业主证到收银处____票 2在各活动室开放时间内持票进入活动室内 3___根据入场先后顺序,安排好各类活动的时间场次,并负责各类活动用具配置及监督使用情况 4每场活动结束后,活动人员应整理好棋牌、球具类,__化___清点无误、无损坏后离场
3.活动室内注意事项 1活动人员必须凭票到相应活动室内活动,不得串岗或到处走动 2室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为 3爱护室内设施和活动器具,不得将球具、棋牌乱丢,不得在台面、墙面上乱画、坐或站在球台上,损坏设施或器具照价赔偿 4活动人员必须服从文化___管理,依照排定的时间场次进行活动,不得无理取闹 5___于每次活动结束后应清理现场,收拾好球具类、棋牌类并摆放好,统计该次活动的门票收入情况,认真填写每日工作情况汇总表
六、图书室管理
1.图书阅览室是为丰富社区居民业余文化生活,便于小区居民查阅资料、学习而设立非盈利性学习场所
2.凡欲进入图书阅览室学习的住户,需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室
3.阅览室内注意卫生,不乱丢杂物、不随地吐痰
4.自觉维护室内秩序,不大声喧哗,保持室内安静
5.爱护图书及公共财物,不得撕毁、涂改图书,不得将图书带出图书阅览室如确有需要,欲带出室外的,住户应提前凭有效___理《借阅证》,凭《借阅证》做好详细登记后方可带出
6.文化___负责阅览室的清洁卫生,维护秩序、桌椅及图书整理工作,每次开放时间结束后,文化___应将图书归类摆放整齐,清点有无图书丢失,并将该图书室开放情况详细填写在每日工作情况汇总表内
七、报刊宣传栏、公告栏管理
1.社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新风尚而设定的,由文化___具体负责收集宣传资料及定期更换
2.根据月工作计划及宣传需要,指定文化___拟定宣传品
3.应及时收集相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品,张贴到宣传栏上
4.任何外单位个人未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品,特别是不良宣传品,违者一经查处将按有关规定予以处罚
5.文化___负责每月更换宣传栏内容,保证无陈旧、过期的宣传品,并负责对宣传栏的清洁与养护工作
6.文化___必须将每期的宣传内容、版式材料收集汇编好,拍摄照片并归档保存
八、卡拉OK室
1.凡需租用卡拉OK室者,先在__服务台__手续,在工作人员的引导下进入该室
2.不准播放淫秽录像和不健康的节目,禁止从事一切违法活动
3.注意室内卫生,不随地吐痰、丢果皮杂物,不准酗酒、吵闹
4.设备和器材只能由工作人员操作,来宾不得擅自使用,以免损坏
5.进场和离场时需清点唱片及器材,如有遗失,照价赔偿
九、会所经营 会所作为配套服务功能设施,其目的是为客户提供一个高品位的社交、文娱、健身的场所通过配套这一设施,以创造良好的物业形象,不断提升物业的价值 由于会所场地有限,故多采用向本业主、租户发放会员卡的形式经营,以保证他们能优先享受这一设施 在服务项目方面,主要开设健身室、阅览室、游泳、桑拿、台球室、兵乓球室、娱乐室、电脑室、餐饮等 主要通过配售形式发放会员卡,根据会所的__确定会员卡发放数量业主、租户均可申请成为会员,并按要求缴纳年费及各项设施的标准收费 会所的经营通常不以盈利为目的配套会所主要是为提升物业的档次,为客户提供休闲娱乐场所故会所经营在保持其高品位的同时,最重要的是开源节流,减少亏损,真正为业主、租户服务第2节社区文化制度和职责
一、社区文化工作制度的主要内容
1.管理处每年至少__一次或若干次大型的社区文化活动
2.社区活动负责人根据以往经验和具体情况,于年初拟定本年度社区文化活动计划,报管理处主任审批
3.管理处主任根据实际情况予以同意或做适当调整后,报总经理批准
4.活动开展前,先征询各用户意见,并根据意见结果,拟定活动实施方案,报管理处主任审批
5.将具体实施方案征询业主委员会意见并报其审批或备案
6.物业部__、协调其他部门完成活动前的准备工作,并负责及时向用户及有关单位发出举办活动___
7.根据开展活动的形式,物业部负责安排有关人员做好安全防范工作,防止意外__发生
二、社区活动负责人主要职责
1.全面负责社区活动工作,协助做好物业管理和精神文明建设的____
2.负责拟定社区活动的工作计划和工作制度,报管理处主任审核
3.根据工作计划制定社区活动方案,报管理处主任或总经理审核,根据审批要求,__实施,并做好“社区活动记录”
4.负责__开展与业主、租户的联谊活动和体育比赛,加强与业主的沟通
5.负责对文体场所及其设备设施进行管理,落实各项管理规定和员工岗位职责,协助办公室对本部门工作人员进行专业培训
三、社区活动工作人员主要职责
1.负责对文娱体育场所及其设备设施进行管理
2.负责对活动场所的宾客进行登记和指引,按标准收费并及时上缴营业款
3.负责完成公司和管理处安排的参观、来访以及各类会议的准备工作
4.负责监督检查社区活动场所及设备和器具的清洁、绿化工作
5.负责登记每天服务项目的营业情况
6.服从社区活动负责人的工作安排
四、社区文体活动意向调查
1.每年的年中及年底,分别向住户做一次文体活动意向调查,并分析、总结调查结果
2.文体活动意向调查主要采取以__式进行 a.投递文化活动调查表; b.__采访; c.预约采访
3.文体活动意向调查具体操作应按照有关住户意见征集、评价作业规程进行
五、社区文体活动计划与实施方案的制定
1.根据开展的每半年一次的居民活动意向调查结果,结合社区文体活动设施情况,于每年的6月及12月前,制定出社区文体活动计划与实施方案
2.计划与实施方案应包括以下几方面 a.举办文体活动的目的; b.开展文体活动的项目与活动方式; c.需要配置的文体活动设施的装备、配备情况; d.开展文体活动所需经费的预算; e.开展文体活动的__及实施方案
3.文体活动计划与实施方案应报管理处主任审核后,汇入管理处半年度、年度工作计划,报公司总经理审批
六、社区文体活动开展与__要领
1.根据审批过的文体活动计划,主管于每次活动前半个月,制定出一个详细活动__方案及相关物品采购计划,呈报管理处主任、公司总经理审批
2.管理处主任__集各部门主管讨论文体活动__方案的可行性、奖品设置情况及活动经费的落实情况
3.管理处主任应提前10天召开有关__人员的筹备会议,落实文体活动__的具体事宜,如各类比赛的裁判工作会议、文艺演出活动的主持人会议等
4.应提前1个星期,将举办文体活动通知以海报形式张贴在社区公告栏、宣传栏内,对于重要文体活动,应做到每家每户均通知到
5.提前1个星期做好以下准备工作 a.文体活动场地准备; b.奖品及所需物品准备; c.__人员分工准备; d.活动场地所需设施设备的准备
6.管理处主任于每次活动举办前2~3天,召集相关__人员,做一次模拟__安排或相关演练工作,确保文体活动__工作无漏项
7.文体活动举办当天,管理处人员应全部调整好班次,相关__人员均应进入活动场地,进行现场布置及相关工作安排
8.在整个文体活动__与进行过程中,管理处主任必须亲自抓各项工作,确保__工作质量
七、社区文体活动注意事项
1.举办各类文体活动必须选定有经验、活动能力强的主持人
2.社区文体活动举办时间一般安排在周
六、日或重大节日来临前2天
3.保安主管应制定详细的人流__与疏散方案,并亲临现场具体落实
4.机电维修主管应确保活动场地的设施设备良好,并做好应急方案与处理措施
5.开展文体活动时应注意防火、防盗、防打架斗殴或其他治安防范工作
6.文体活动一般在晚上1000以前停止,以不影响小区居民正常休息为原则
7.社区内举办的各项文体活动应确保内容健康、积极、合法,有益于住户身心健康
八、社区文体活动总结
1.应在每次文体活动结束后,及时做好本次文体活动的总结工作,找出存在的缺点与不足之处,并填写社区文体活动检查与处理记录及社区文体活动总结报告
2.以上活动总结报告及相关记录表格应及时上报管理处主任,作为进行绩效考评的依据之一
3.应将每次社区文体活动的相关资料及记录分类归档保存。