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1、物业管理投标书综合说明书及投标书的介绍……………………………
22、企业法人地位及法定代表人证明…………………………………………
33、新兴物业管理公司简介……………………………………………………
44、物业管理公司专案小组配备………………………………………………
45、对合同意向的承诺…………………………………………………………
56、物业管理重点………………………………………………………………
66.
1、__小区管理……………………………………………………………
66.
2、停车场管理………………………………………………………………
67、物业管理服务内容…………………………………………………………
77.
1、物业管理顾问服务………………………………………………………
77.
2、物业管理运作服务………………………………………………………
148、服务模式及费用……………………………………………………………
208.
1、物业管理服务模式………………………………………………………
208.
2、物业管理服务费用………………………………………………………20小结……………………………………………………………………………21花园小区物业管理投标书设计
1.物业管理投标综合说明书及投标书的介绍
1.1投标综合说明书业主:____XXX__
1.根据已收到的招标编号为物招审字第号的___________物业的招标文件遵照《马鞍山市物业管理招标投标管理办法》的规定经考察现场和研究上述招标文件﹑招标文件补充通知﹑招标答疑纪要的所有内容我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总报价承担上述物业的全部管理工作
2.一旦我方中标我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的要求如期按质提供服务
3.一旦我方中标我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级
4.一旦我方中标我方保证按投标文件中的物业管理班子及管理__设计__管理工作如确需变更必须征得业主的同意
5.我方同意所递交的投标文件在投标文件在投标有效期内有效在此期间内我方的投标有可能中标我方将受此约束
6.我方同意招标文件中各条款并按投标标价总额3%缴纳保证金万元大写若我方违约则扣除所缴纳的全部保证金
7.除非另外达成协议并生效招标文件﹑招标文件补充通知﹑招标答疑纪要﹑中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同投标单位新兴物业管理公司法定代表人或委托代理人:江燕日期:2011年11月8日
1.2物业管理投标书介绍
1、含义:投标是指物业管理公司依据物业__商的招标文件的要求__编制标书参加物业管理资格竞争的一种行为
2、原则:在投标过程中必须是正当竞争并且应具有真实性
2、企业法人地位及法定代表人证明法定代表人资格证明书单位名称:新兴物业管理公司地址:马鞍山市霍里山大道888号姓名:江燕性别:女年龄:21民族:汉族职务:__O___号码:3425011991080808888XX物业管理公司的法定代表人.负责为XX物业提供物业管理服务签署上述物业的投标文件进行合同谈判签署合同和处理与之有关的一切事务特此证明投标单位新兴物业管理公司上级主管部门:马鞍山市物业管理监督部门日期:2011-11-
83、新兴物业管理公司简介2008年8月组建成立的新兴物业管理公司是马鞍山市建委核准的物业管理二级企业公司主要以管理__小区为主近几年来先后承接了多栋__区的物业管理工作为向业主提供全方位高质量的服务公司不仅装备了商务中心__健身房等服务场所还开设了房屋维修__水电煤__费宽带等服务项目并配备免费专车往返市区本公司有完整的服务质量管理体系和完善的监控设施近几年所接管的物业未曾出现过质量事故2011年被马鞍山市质量监督协会授予“服务质量信得过的单位”并且在__花园物业的管理工作中由于服务质量突出被马鞍山市精神文明建设__小组评为“马鞍山市共建文明居住区先进单位”
4.物业管理专案小组的配备
4.1本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子总负责人项目经理和各级负责人部门人员配置见下表项目经理及部门人员配置表管理部门人数:__层职能部门职责经理室指挥决策机构对企业负责并负责协调副经理的工作办公室综合管理部门负责人事人员培训文件对外宣传接待总务等工作管理部公司业务主管部门负责指导各物业管理处的管理工作负责区域内的公共卫生环境绿化消防治安接待客户投诉等工作
4.2物业管理专案小组主要成员简介
4.
2.1董事总经理:统筹整项发展计划为此专案最高负责人
4.
2.2董事:专责处理该项发展计划的物业管理服务工作
5、对合同意向的承诺
5.1承包方式物业设计图纸预算
5.2服务价款的计算方式
5.
2.1各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算
5.
2.2普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算
5.
2.3特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准并适当浮动予以确定
5.
2.4设备的购置租赁__按本市有关规定执行
5.
2.5管理期间凡遇有关政策性调整按政策性调整规定执行
5.3在计算服务费用总成本的基础上乘以我方投标承诺的__百分比作为实际收取费用
5.4服务款项收取方式物业竣工接管时由物业管理公司从__商处收取物业总造价1%的管理基金物业管理中日常服务收费由全体业主派出固定或者轮流收取并交至物业管理处每月收取1次下月15日以前交至物业管理处
5.5材料设备供应方式管理所用材料﹑设备除临时所需的个别种类外应由甲方供应到现场乙方提供材料堆放场所:临时所需材料设备由业主认质定价乙方负责采购并按委托管理合同有关规定执行
5.6服务质量必须能使业主的合理要求得到满足在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求服务的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚
5.7为保证服务质量所需的技术升级费和协调费应由物业管理公司通过精心__管理和加强成本核算自行消化不得向业主另行收费
5.8文明管理确保安全实现无重大事故
6、物业管理重点物业管理服务可以说是一门学问本公司可以小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则并通过__的工作改进和提高努力创造条件使每一栋__的收益和投资潜质都能达到极限这种“投资管理”的哲学能使业主充分保障其不动产的投资权益不但使其保值更能使其增值
6.1__小区管理现代__小区是指楼宇具有比较现代化的设备如保安监控和控制系统消防自动__系统以及后备电力供应系统而且环境优越通讯快捷交通方便有专门的停车场或地下__相匹配因此需要极为周到的服务特别是随着生活水平的提高人们的要求也相对增强作为物业管理公司来说要对这些装备进行操作及保养都需要有专业知识和技术业主对这些__特别是出入口、公共通道等地方的管理水准期望相当高一幢__是否能得到完善管理对该物业的售价水平有很大影响同样对其资本价值也会影响
6.2停车场管理现今停车场设备的管理大多采用先进的自动化管理系统来满足繁忙的日常运作需要采用自动化管理可以减少人为差错节省人力资源加快车辆流量从而使物业管理运作更为流畅租用户及访客利用停车场设备也更加方便快捷此外停车场内的停车程序也必须做出周详安排以确保用户能获得所需服务停车场内还必须装有足够的通风系统供应新鲜空气以符合卫生安全停车场经营管理策略应按照自给自足的原则确定收费标准以降低管理费而无需从管理费内补贴这对整幢大楼的出租、出售和营运都有着正面的积极作用
7、物业管理服务内容依据富贵花园物业现时的工程进度及运作安排本公司建议首先向物业提供管理顾问服务待__竣工后再提供管理运作服务
7.1物业管理顾问服务物业管理顾问服务的项目包括
7.
1.1__设计建设期间的管理顾问服务这项服务将于项目建设工期内提供给业主参照
7.
1.
1.1服务的功能
7.
1.
1.
1.1在管理前期能针对性地提出__现存且可能影响未来的管理问题使业主能有时间考虑增建设施
7.
1.
1.
1.2节省日后管理设施修改或增加的费用并可避免影响物业管理运作
7.
1.
1.
1.3在租用户入住前可订立管理费及其他费用的分摊原则使日后管理运作能够顺畅
7.
1.
1.2服务内容
7.
1.
1.
2.1就本__区的设计平面图、立面图、侧面图及__现况提出与日后管理相关的专业意见及分析这项工作主要是针对__区设计在落成后对管理操作的实际运行是否能产生积极作用及其可行性而制定的本公司将建议业主对部分设备的增添留出空间如垃圾处理室的适当位置、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、__区自动化系统及其他各类设施的预留等
7.
1.
1.
2.2提供__区设施专业意见就业主预定的各项__区设施提出对将来管理运作有利的顾问意见主要从使用者出发选择设施种类及配备并提供是否适合日后使用者需要_____区设施包括:1电梯2消防设备3电气设备4照明设备5给排水系统、楼宇自动化系统6垃圾处理设备7后备发电机设备、小区广播系统8停车场管理系统等
7.
1.
1.
2.3提供__区大楼建设专业意见就业主选定的建筑材料提出对日后管理工作有影响的专业意见例如对建材的耐用性、清洁性、质量优劣的鉴别判断材料能否对使用者达到预期效果以及对管理者能否妥善处理等加以分析
7.
1.
1.
2.4预估__区管理运作成本就业主预定的各项__区设施及配备提供初步管理运作收支及人力资源费用预算供业主参考
7.
1.
1.
2.5__区管理进度检讨本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见内容包括:1分析及评估__区设施工期间的图纸是否配合先前提出的专业意见2当有重大设计修改时派专业人员参加会议与各有关单位配合协调并了解工程进程以便及时提出专业意见使日后的管理运作能控制在一定的程度节省将来因修改设计而带来的费用及时间耗费3就各房__商提供的设施及配备向业主提供专业意见例如该设施日后的保养程序零件配备是否足够维修保养服务是否满意以及该项设计对管理者是否容易处理等以此作为业主及建筑师的参考
7.
1.
1.
2.6停车场管理建议依据现在的停车场规划提出管理顾问意见内容包括:1制定停车场整体经营策略如出租营运的安排及收费标准等2停车场车辆楼层分配及运行形式包括月租停车、记时停车及运车日常运作模式的评估3就选定的停车场设备从管理者角度出发给分析及建议包括人力安排及维修保养服务
7.
1.2物业竣工验收前的管理顾问服务
7.
1.
2.1制定租约条款、管理守则和租用户手册就租约条款部分本公司将提供标准租约样本供业主参考并通过本公司代理部与物业部的协调参照业主意见在条例中制定特定租约条款及细则物业的管理守则将作为租约条款的一部分本公司将依据专业的管理规范配合特定环境制定一套符合标准的管理规章除租约条款和管理守则外本公司将与各承租户制定租用户手册使租用户在搬入和使用__区前对管理运作能有充分了解从而配合好物业管理改善的服务
7.
1.
2.2员工培训计划本公司将物业管理视为一项由人为主导的服务行业所以在物业管理中担当第一线公里人员的员工必须接受专业的特定训练这些训练除了灌输现代化物业管理知识外还应包括其他项目如__才能或公共关系等课程培训结束的考查将是理论与实务并重且配合适当的演习保证员工能熟悉并实际体会突发事故的应变措施及程序有关物业___工的培训本公司设有较为健全的训练计划具体训练课程有:1业主及管理公司简介包括人事__及结构2___工职责3___工在物业管理中扮演的角色4员工守则、行为及纪律5物业专门名词介绍6物业保安措施及辅助巡逻设备7物业设施的定义及应用8管理费额的目的及重要性9移交及回收物业单位的程序10防火知识及消防消防装置11无线电通话机的使用12物业管理的基准13紧急__处理程序1水管爆裂2火警应变3电力故障4煤气泄露5雷电及台风6盗窃或抢劫7处理租用户投诉8处理可疑物体及恐吓__9偷车及拾获财务10发现租用户受伤或意外、物业内违例或乱放车辆等14__才能、__能力及责任感等对于物业维修技工其训练课程除了选择上述部分外还可以加如以下课程:1机电维护的措施及程序2物业空调运作流程3维修工具维护及保管4物业设施的操作流程等本公司计划在营运前为驻物业现场的饿___工提供上述训练课程以使各职务人员能在正式投入管理工作前对专业管理模式及执行方法取得系统的深入的认识并获得应有的训练机会
7.
1.
2.3财务预算现今的专业化物业管理除了需要专业管理人员及特定的管理系统设备外对整幢建筑物的财务管理更为重视精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者的权益另一方面也能确保并增加不动产的价值物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入制定出一套完整而合理的预算方案并预留基金用作__保养及更新计划以确保该项物业投资能达到效益极限本公司将为该物业提供一套依照现今发达国家及地区所采用的先进预算模式拟就的财务预算案预算案内每一内容及项目均针对该物业所选择的设施和设备做出评估而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的所有数据及服务条件都以高品质管理服务为依据该项财务预算应包括下列各项支出以便作为确定日后管理运作费用的基础:
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1.
2.
3.1___工薪金1薪金及年终奖金2加班费3员工保险费4制服费用5员工训练费
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1.
2.
3.2维修及保养费1升降机2排水设备3电器设备4保安系统5消防设备6后备发电机设备7给水设备8楼宇维修9__区标志及指示牌10通讯及广播11__区自动化系统12垃圾处理设备13清洗贮水池14卫生设备15洗窗机16停车场设备等
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1.
2.
3.3公共事业支出费1电力2自来水3__4煤气
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2.
3.4其他支出1园艺保养2节日布置3__区清洁4行政管理5会计稽核__区账目6楼宇保险7预留修缮基金8管理经理人酬金
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1.3用户搬运及装修期间的管理顾问服务从物业落成到用户搬运阶段__区内将充斥各方面人士包括租赁代理承租户装修工程承包商建筑工程人员维修人员及管理人员等这必将对__区整体管理保安清洁等构成很大影响本公司将提供系统的用户搬运及装修期间的管理顾问服务该项服务包括以下内容:
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1.
3.1移交__区单位及与用户程序包括检查用户的有效租约文件并由组长级员工向用户履行移交程序并提示应知事项如__区内各项设施装修须知运送物件安排等单位内的工程问题亦需要用户于一定时间内告知物业管理公司及时予以修缮此外本公司将负责审阅用户提交的单位装修图纸并限定用户在审批通过后才准许其承包商开始装修工程以保障__区设施及业__益
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1.
3.2装修工程及物料运送控制程序为确保用户的装修工程及材料运送能配合__区整体营运规划要求各业主指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用以免妨碍__区的正常运作确保其他业主的权益本公司将要求用户提供以下资料及相关费用1装修楼层/单位的证明224小时的联络人__寻呼机__号码3承包商综合保险单资料4公共第三者保险单资料5估计装修工程天数6装修物料运送时间表7每日工作人数8驻场主管______号码9装修期间的临时水电供应费用与保证金等
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1.
3.3保安控制保安顾问服务将包括__区入口公共厕所道路监控房及楼梯等处的保安工作__区管理处将严格执行上级指示的各项保安措施以确保__区在此期间的安全运作
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1.
3.4搬运控制为防止__区楼板承重超过建筑法允许的限度公司应告知各用户有关规定同时也要求用户提供搬运特别物件或器材的明细计划以便审核这些行为是否违规此外对于搬迁期间的电梯安排及运送方法等管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排
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1.
3.5安全控制本公司特别强调安全第一无论管理人员装修承包商还是业主必须遵守__区制定的安全守则以防发生意外如__内楼板禁止切割和挖掘再如用户单位内设施的更改易燃物件管理及处置等管理处都将制定专门条规进行监管以保安全
7.2物业管理运作服务本公司可在__区落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务
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2.1具体服务内容如下:
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2.
1.1__区保险事宜本公司可提供专业人士认可的物业估值报告以供确定__区的保险价值
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1.2__区管理人力资源
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2.1配合__区所需聘请及培训合适的员工负责日常管理保安及维修等工作以确保高品质服务素质
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2.2制定员工编制表当班时间表员工手册及各项运作报告等
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2.3在__区正式入住前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作配合日后管理服务
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1.3保安服务
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3.1聘请合适的员工并进行专业训练依本公司以往经验直接聘任保安人员可避免因外包承包商产生的管理问题如员工流动性缺乏归属感及对__区的认知
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3.2本公司将结合业主代表意见拟定保安人员岗位设立特定的并合适本物业的保安制度及编制相关巡逻路线图表等
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3.3为确保保安服务能达到预期的效果本公司将定期会同业主委员会__会议商讨__区保安问题
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1.
3.4在__区正式接管前本公司将依据业主的特定要求拟定一套符合__区需要的保安计划供业主审核确认
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1.4清洁服务
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2.
1.
4.1本公司将制定__区清洁服务标准如建材的类别位置清洁次数及所需员工等
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4.2本公还将拟定清洁服务条款以便就所承包的清洁及垃圾清运服务进行招标本公司凭借以往接管__区的经验定能获得具有__竞争力的清洁服务合约使业主能以合理费用达到理想的结果
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2.
1.
4.3本公司将备有适当报表用以监督清洁承包商日常运作如核查清洁员工资力检验清洁服务品质等本公司还设设置了处罚条例以规范服务人数及清洁品质处罚记录将定期审核以确定清洁费用的标准
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1.5维护保养服务
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5.1本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运行及保养服务负责__区的维修技工将在高级技师督导下做好各项操作维护及定期保养工作
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5.2本公司将编制短期及__修缮计划建立机电维护的质量标准并备有各类保养报表以备检查
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5.3选择适合的保养承包商执行定期及大型维修保养计划该项计划将由本公司负责制定工程细则并通过核查由业主核准后进行
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5.4本公司将在被委任为物业管理代理后为__区制定一套长达5年的修缮计划书并由业主审核后施行
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1.6财务管理
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6.1__区管理预算案1管理预算案主要针对__区日常运作支出作出评估并制定经业主核准后该预算案将作为__区财务预管理基准由业主授权本公司权责处理2依据预算案本公司将建议管理处制定保证金金额
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6.2管理账户1本公司将在指定的银行开设__区管理账户以备业主审核各项开支2除有支出外所有__区管理金额将存放于专有账户
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6.3代收租金及管理费
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1.7停车场管理1制定停车场整体经营策略如出租营运安排及收费标准等2规划停车场的日常管理秩序制定停车场守则及车辆进出路线安排
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1.8处理业主投诉1驻__区将记录所有业主的建议或投诉并在最短时间内处理2本公司物业规律部门主管级人员将会同驻物业现场主管定拜访各业主建立友好沟通
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1.9园艺保养及节日布置1安排__区园艺保养员及保洁员处理日常园艺景观的维护工作并挑选厂商供应适时的盆栽以改善__区环境2在特定节日如中秋节春节等期间安排__区公共区域布置所有计划将在业主核准后方才施行
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1.10公共关系1定期与__区各业主沟通并收集意见保持双方友好关系促进物业管理运作更顺畅2与附近__机关及相关机构保持联络遇有特别__或状况时能即时发挥作用
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1.11业主__及管理报告1本公司物业管理部主管将定期拜访主要业主收集有关改善管理运作___及建议2本公司将每月与业主委员会__例会检讨及报告管理进度必要时还可以__业主大会商讨其他有关管理问题3本公司将每月提交详尽的管理报告供业主审核内容包括__区人力资源状况__区维修事项管理费用等管理运作进程与员工工作细则就新兴花园物业的规划本公司建议物业管理__的运作如下表所示:___工编制与工作时间表职位人数日班人数夜班人数工作时间物业主管11--8:00-17:00维修保养员11--7:00-17:00日物业安防___6338:00-20:00日20:00-8:00夜
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2.1管理运作进程1业主与新兴物业管理公司由业主委任本公司为管理经理人负责本物业的一切管理事宜本公司则直接向业主负责并定期或每月提交管理报告和物业财务资料2新兴物业管理公司与驻物业现场主管/其他管理人员本公司在被委任为管理经理人后将委派资深物业经理进驻__区统筹处理日常管理事宜本公司物业管理部门负责人将会同驻物业管理现场主管定期与业主沟通及检讨各项管理运作事务3新兴物业管理公司与基层___工各基层___工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配和训练本公司将负责督导及培训各___工掌握专业知识并将所学理论自觉运用于物业管理实践
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2.
2.2___工工作细则
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2.1物业主管1按其职权所属严密监管其下辖各员工的日常工作2编制员工轮值表安排时调派适量员工当班避免出现人手不够的问题3每日交工作报告给公司物业管理部4负责主持每周工作工作会议5检查其职权范围内的工作:清洁情况满意自动化系统操作正常等确保能顺利进行6第一时间处理业主投诉并使之满意7如发生偶然__应第一时间赶赴现场指挥员工并控制场面8熟悉所有紧急情况处理步骤如台风预防措施放火设施等
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2.2物业安全___1按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线2随时保持最佳工作状态处理意外时应沉着冷静3绝对服从公司的合理安排4驻守岗位巡视或监视指定的物业范围如发现可疑之处应立即通知主管5下班时如__同事因任何理由未能准时到达不可离开岗位应通知主管代安排__6控制停车场管理系统及有关设施并记录日常进出车辆资料等控制停车场管理系统及有关设施
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2.3维修保养员1按照主管指示执行修缮程序或担任其他应急职务2负责__区内一切维修工程3维修工程时应尽量避免给用户带来麻烦4工程进行时若涉及停电停水等需由上级决定并应发出书面通告预先通知用户5每日做好并提交工作记录及各修缮记录6进行任何工作时应以保证安全为原则
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2.4清洁员工1打扫清洁所有公共场所包括各个走廊楼梯电梯管理处等2将废弃物收集及妥当处理3清理和疏通排水系统以防堵塞4所有清洁工具用品均为公共财物应妥善保管
8.、服务模式及费用
8.1服务模式◆服务理念用心服务,创过程精品◆服务模式温馨型物业管理模式◆服务原则专业整合、创优恒优、严控成本、零度干扰、利润返还、◆服务措施选用一专多能型管理人才、区域主管__模式创新、聘请清洁服务顾问、导入ISO9000—ISO14000质量环境管理体系、开通服务便利车、加强细节__、推进个性化增值服务
8.2服务费用
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2.1管理顾问服务为使业主对本公司的服务质量树立信心该阶段服务本公司将不收取费用
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2.2依据建议书所提供的实质管理服务包括__区管理保安管理财务管理维修管理等.自接任开始公司将于每月在管理帐户内收取人民币12000元整作为服务费每1年后再议定费用结论深信贵业主从上述建议书内容中已深刻了解到本公司对参加本案的兴趣并希望能有机会与贵业主合作从事极富竞争性及创造性的综合物业管理规划案若本公司能成为本项发展计划的物业管理经理人本公司深信能胜任此项责任具体表现在:
1.本公司是国家一级资质企业具有足够的资金来投入各项管理
2.本公司的物业管理人员专业知识很强对物业管理有丰富的实践经验公司的现代化管理技术和管理策划都能满足贵业主的需求
3.本公司能虚心接受业主___并能依据业主的要求制定一套周全完善的物业管理方案
4.依据以往的经验及专业知识如果一项发展计划能于__建设期间融入物业管理策略及建议则可避免日后发生重大管理问题或实质运作困难对整项计划的经济效益也得益显著同时也会给业主带来更好的保障
5.由本公司提供的专业管理服务能保证贵业主投资物业的利益因为通过上述服务物业价值不仅不会因日久而降低反而会因管理得当而提升达到更好的物业保值与增值希望在以后的日子里能和贵业主相处融洽!致礼新兴物业管理公司2011年11月8日芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇莈薄螁肃莇蚆肆罿莆螈衿芈莅蒈肅膄莅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒀蝿螇肃葿葿羂羈葿薁螅芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薄螀羇芀薄袂袀膆薃薂肆肂腿蚄袈羈膈螇肄芆膇蒆袇膂芇蕿肂肈芆蚁袅羄芅袃蚈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅节螈羂肁芁蒇螄羇莁薀羀芅莀蚂螃膁荿螄羈肇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