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电大《房地产评估》期末复习考试资料小抄参考电大《房___评估》期末复习考试资料小抄参考
一、单选题
1、房___估价从某种意义上讲是(b)房___的价值A.发明B.发现C.创造D.确定
2、下列关于房___估价本质的表述中,错误的是(c)A.房___估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房___估价是提供价值意见而不是作___保证C.房___估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房___估价是评估房___的价值而不是___
3、房___估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,即(c)A.一是___性或参考性的,二是法律性或证据性B.一是了解性或___性的,二是签证性或证据性C.一是___性或参考性的,二是签证性或证据性D.一是___性或参考性的,二是签证性或法律性
4、因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于(c)A.环境影响评估B.规划实施情况评估C.房___评估D.风险评估
5、房___需要专业估价的基本条件是房___具有(b)的特性A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可___和用途多样
6、房___估价的要素中,估价服务的直接对象指的是(c)A.与估价活动有关系的单位B.估价服务的提供者C.估价服务的需求者D.与估价活动有关系的个人
7、不同的房___估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(a)A.掌握的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.委托人不同
8、为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价,对于房屋租赁的影响,应(a)A.视为无租约限制的房___来估价B.视为有租约限制的房___来估价C.考虑房屋租赁者___D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定
9、房___估价的最高行为准则是(c)A.估价时点原则B.合法原则C.___、客观、公正D.谨慎原则
10、(a)对价值的决定作用几乎是房___所独有的A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施
11、房___的___、利用、消费,要受制于其所在的空间环境,如邻里关系、当地的___发展状况、制度政策等,这是由于房___的(a)特性A.不可___B.独一无二C.相互影响D.易受限制
12、建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是(c)A.居住用地为40年;工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年B.居住用地50年;工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年C.居住用地70年;工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年D.居住用地70年;工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为40年
13、“五通___”一般是指某区域或某地块具备了道路、(a)等设施或条件以及场地平整A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力
14、房屋户内全部可供使用的空间___,按房屋的内墙面水平投影计算的是(b)A.房屋建筑___B.房屋使用___C.套内建筑___D.套内墙体___15房屋建筑___是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的___水平投影___,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高(b)m以上的永久性建筑A.1.20B.2.20C.2.40D.3.
6016、建筑密度等于(d)/建筑用地___A.总建筑___B.土地总___C.建筑顶层___D.建筑基底总___
17、某宗土地的___为1000㎡,其上建筑物的建筑___为5000㎡,建筑物的基底___为700㎡,建筑物层数为8层则该宗土地的容积率为(c)A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7解析容积率=总建筑___/建筑用地___=5000/1000=5.
018、某套___套内建筑___为125㎡,套内墙体___为20㎡,分摊的共有建筑___为25㎡该套___的建筑___为(b)㎡A.195B.150C.145D.130解析建筑___=套内建筑___+分摊的共有建筑___=125+25=150㎡
19、房______是由房___的(a)三者相互结合而产生的A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求
20、决定某一房______水平高低的供求状况,主要是(d)房___的供求状况A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类
21、xx年11月4日,中国房___估价师学会与___签署了___房___估价师与___测量师资格互认协议书DA.物业协会B.不动产学会C.测量师协会D.测量师学会
22、“三通___”一般是指某区域具备了B等设施以及场地平整A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通
23、房______容易受买卖双方的个别因素的影响,以下哪一个因素对房______的影响最小AA.买卖双方的知识水平B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D.感情冲动
24、以下各组商品之间,一种商品的___上升后,另外一种商品的消费会跟着减少的是CA.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与___C.普通___及其配套的娱乐房___D.城市地铁和城市公交
25、在市场法中,土地使用权年限调整属于(A)调整A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况
26、有一空置___,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益___估算可采用(A)A、类似___的客观收益B、市场比较法C、该___的实际收益D、无法估算
27、某宗房___采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应(D)A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定
28、路线价法估价的第二个步骤为(A)A、设定标准深度B、选取标准宗地C、编制深度百分率表D、划分路线价区段
29、房______是由房___的(A)这两种相反的力量共同作用的结果A、供需与___B、需求与___C、供给与___D、供给与需求
30、在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在___的,其中(A)是龙头A、估价目的B、估价对象C、估价时点D、估价目的和估价对象
31、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(B)A、大于报酬率B、等于报酬率C、小于报酬率D、无法知道
32、___某类房___,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房___的资本化率为(B)%A、6B、
6.9C、
8.8D、
933、收益递增递减原理可以帮助我们确定(C)A、最佳用途和最佳规模B、最佳约度C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途
34、钢筋混凝土结构房屋的残值率是(D)A、2%B、3%C、4%D、
035、在新___区内有一块土地,总___是2000平方米,可转让土地___的比率是60%,预计可转让土地的___是3000元/平方米,则可转让土地的___是(C)A、2500万元B、3500万元C、3600万元D、3000万元
36、一般来说,___经营期的起点(D)A、与经营期的起点重合B、与运营期的起点重合C、与建造期的起点重合D、与___期的起点重合
37、路线价法主要适用于(A)A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价
38、在市场法中,土地使用权年限调整属于(A)调整A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况
39、有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27米,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为(D)A、9B、
13.5C、15D、
1830、有一空置___,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益___估算可采用(A)A、类似___的客观收益B、市场比较法C、该___的实际收益D、无法估算
41、某宗房___采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异,其最终估价结果应(D)A、取三者的平均值B、取三者的中间值C、任选其中之一D、在三者的基础上综合分析决定
42、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房___于1998年6月30日的___之后,有关方面对其估价结果有异议现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为(A)A、1998年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期
43、房______是由房___的(D)这两种相反的力量共同作用的结果A、供需与___B、需求与___C、供给与___D、供给与需求
44、拍卖___、招标___、协议___三者之间的关系在正常情况下为DA.拍卖___招标___协议___B.拍卖___协议___招标___C.招标___拍卖___协议___D.招标___协议___拍卖___
45、以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价AA.收益法B.成本法C.假设___法D.市场法
46、从广义的角度来看,价值可分为AA.使用价值和交换价值B.投资价值和市场价值C.公开市场价值和非公开市场价值D.原始价值和账面价值
47、假设___法中,估价时点通常是DA.___完成后的房___价值所对应的时间B.___结束时的时间C.全部___出去的时间D.___待___房___时的时间
48、C是防范估价风险的最后一道防线A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.审核估价报告D.估价报告应用有效期转
49、基本完好房的成新率为(D)A、
十、___B、
九、八成新C、
八、七成新D、
七、六成新
50、某___预计持有两年后出售,持有期的净收益每年216万元,出售时的___为5616万元,报酬率为8%,则该___目前的收益___为(B)A、4858B、5200C、2700D、
626451、收益递增递减原理可以帮助我们确定CA、最佳用途和最佳规模B、最佳约度C、最佳规模和最佳约度D、最佳用途
52、钢筋混凝土结构房屋的残值率是(D)A、2%B、3%C、4%D、
053、收益法适用的条件是房___的(D)A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化
54、路线价法主要适用于(A)A、城市商业街道两侧土地的估价B、旧建筑物的估价C、新建筑物的估价D、拆迁房屋的估价
55、在成本法求取折旧中,采用(A)更符合实际情况A.保持现有用途B.装修改造C.装修后改变用途D.拆除建筑物
57、某估价机构于xx年8月10日至20日为某房___抵债进行了评估,估价时点为xx年8月16日因估价结果有争议,xx年12月15日进行复估,则复估的估价时点为AA.xx年8月16日B.xx年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天
58、一般认为,交易实例的成交日期与估价时点相隔A以上的不易采用A.1年B.
0.5年C.2年D.3年
59、一幢旧厂房改造的超级市场,在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权年限为40年,建筑物经济寿命为50年则这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为C年A.50B.40C.46D.不确定
60、砖木结构二等的残值率为BA.2%B.4%C.3%D.5%
61、某宗房___的收益期限为30年,通过调查判定其未来每年的净收益基本不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元,24万元,23万元,25万元,报酬率为10%,则该宗房___每年的固定净收益___为D万元A.
23.75B.24C.23D.
23.
6962、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下,资本化率(A)A、等于报酬率B、大于报酬率C、小于报酬率D、无法知道
63、___某类房___,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为9%,则该类房___的资本化率为(B)%A、6B、
6.9C、
8.8D、
964、基本完好房的成新率为(D)A.
十、___B.
九、八成新C.
八、七成新D.
七、六成新
65、某宗房___预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房___的报酬率为8%,该房___的___为(A)万元A.100B.42C.63D.77
二、多选题
1、与非专业估价相比,专业估价的特点有(acd)A.是一种专业意见B.估计___或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长
2、本质上的非市场价值主要有(bcde)A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值B.在现状使用下的在用价值C.不符合继续使用条件下的清算价值D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值
3、下列(abd)是对于房___估价准确性的全面认识A.即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值,只会得出近似的评估价值B.所有的评估价值都会有误差C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性,理论上是将它与真实价值进行比较E.在实际中由估价师直接评判一个评估价值的对与错,误差有多大
4、在房___估价中,如果估价目的不同,则(abc)A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.估价原则可能不同E.估价程序也可能不同
5、房___估价的本质的认识包括以下(bcd)A.房___估价是评估房___的___而不是价值B.房___估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房___估价是提供价值意见而不是作___保证D.房___估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房___估价既是一门学科又是一门技艺
6、房___估价机构应当由自然人出资,以(cd)形式设立A.___企业B.国有企业C.有限责任公司D.合伙企业E.股份有限公司
7、下列是估价委托人的义务的有(abde)A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作
8、房___评估不仅包含房___价值评估,还可以包含(abcd)等A.房___周围环境评估B.房___制度政策评估C.房______项目的可行性评估D.房___投资风险评估E.房___机构绩效评估
9、下面属于构筑物的是(ab___)A.烟囱B.水井C.水塔D.屋顶E.水坝
10、权益是房___中无形的部分,包括(acd)A.权利B.权力C.利益D.收益E.毛利润
11、房___所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权共有可分为(ac)A按份共有B按权共有C共同共有D共享共有E共用共有
12、归纳起来,房___有(abc)存在形态A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位
13、引起房______上升的原因主要有(abcd)A.对房___本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增D.外部经济E.内部经营管理
14、下列是非收益性房___的有(bcde)A.农地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.未___的土地
15、房___按___程度来划分,可以分为(bcde)A.自由的房___B.生地C.毛地D.熟地E.___
16、房______的特征主要包括(bcde)A.房______受实物状况的影响很大B.房______实质上是房___权益的___C.房______既有交换代价的___,也有使用代价的租金D.房______是在___考虑下形成的E.房______通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响
17、房______与一般物品的___,共同之处是(acde)A.用货币表示B.生产成本C.受供求因素的影响D.有波动E.按质论价
18、下列存在替代关系的有(ac)A.经济适用房与普通商品___之间B.经济适用房与高档___之间C.宾馆与___之间D.普通___与商业用房之间E.普通___与娱乐房___之间
19.以下那些说法是正确的?(ABD)A.两宗实物状况相同的房___,如果权益不同,其价值可能有很大不同B.两宗权利状况相同的房___,如果实物状况不同,其价值可能有很大不同C.两宗实物和权利状况相同的房___,其价值相同D.房___的实物和权益在价值决定中都很重要
20.___对___的干预,还有(BC)最高限价是试图规定一个对房___可以收取的最高___;最低限价是试图规定一个对房___可以收取的最低___,又称最低保护价所以,对有最高限价的房___,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房___,估价结果不得低于其最低限价的房___,估价结果不得低于其最低限价A.基准地价B.最高限价C.最低限价D.标定地价21房___估价总的要求是___、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要是(ABCD)A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.替代原则和公平原则
22.最高最佳使用具体包括(BCD)A.最佳高度B.最佳用途C.最佳规模D.最佳集约度
23.运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件(ABD)A.使用性质相同B.地点相近C.___相同D.交易日期与估价时点相近
24.路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于(AB)的健全与否A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态
25.路线价法四三二一法则中,超过100英尺土地第
一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的(AB)A.9%B.6%C.7%D.8%
26.引起房产自然增值的原因主要包括(BC)A.通货膨胀B.需求增加,引起___上涨C.交通条件或周围环境改善D.装修改造、更新或增加设备
27.房___可在下列活动中发挥作用(ABCD)A.房___出租B.房___保险C.房屋继承、分割D.房___拍卖抵债
28.房______与房___的需求的关系是(AC)A.房______与房___的需求正相关B.房______与房___的需求负相关C.供给一定的情况下,需求增加,则___上升D.供给一定的情况下,需求增加,则___下降
29.供求变化对均衡___和均衡交易量均有影响,其相互关系为(ABC)A.供给增加大于需求增加时,均衡___下降,均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时,均衡___下降,均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时,均衡___上升,均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时,均衡___上升,均衡交易量增加
30.房______具有下列(ABC)特征A.房______既可用___表示,也可用租金表示B.房______的实质是房___权益的___C.房______是___考虑下形成的D.房______是由估价师通过严谨的科学计算形成的
31.成交___简称成交价,是交易双方实际达成交易的___它是一个已完成的事实这种___通常随着(ABCD)的不同而不同A.交易者的心态B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力
32.在收益法中,下列哪一种说法是正确的(AD)A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率D.报酬率与投资风险正相关
33.一名合格的房___专业估价人员,在房___估价方面要具有(ACD)A.扎实的理论知识;B.广泛的人际关系;C.丰富的实践经验;D.良好的职业道德
34.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外,还包括(ABCD)A.土地权力设置的限制B.房___相临关系的限制C.土地使用管制D.土地权力行使的限制
35.房______与一般物价相同之处在于(ABC)A.用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.生产成本相同
36.(ABC)是一组与___对___管制或干预的程度有关的___A.市场调节价B.___指导价C.___定价D.评估___
37.现行的土地权属证书有(ABCD)A.《国有土地使用证》B.《___土地所有证》C.《___土地使用证》D.《土地他项权利证明书》
38.就(AD)相对而言,房___估价所评估的是房___的市场价值A.投资价值B.原始价值C.账面价值D.市场价值
39.房______虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移所以,估价人员对房___的估价要做到(ABCD)A.客观B.公正C.科学D.合理
40.合法权益包括(BCD)等方面A.合法原则B.合法产权C.合法使用D.合法处分
41.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含(ABC)A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费
42.求取建筑物重新构建___,根据求取其中的建筑___工程费的方法不同分为(ABCD)A.分部分项法B.工料测量法C.指数调整法D.单位比较法43以下那些说法是正确的?(ABD)A.两宗实物状况相同的房___,如果权益不同,其价值可能有很大不同B.两宗权利状况相同的房___,如果实物状况不同,其价值可能有很大不同C.两宗实物和权利状况相同的房___,其价值相同D.房___的实物和权益在价值决定中都很重要44___对___的干预,还有(BC)最高限价是试图规定一个对房___可以收取的最高___;最低限价是试图规定一个对房___可以收取的最低___,又称最低保护价所以,对有最高限价的房___,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房___,估价结果不得低于其最低限价的房___,估价结果不得低于其最低限价A.基准地价B.最高限价C.最低限价D.标定地价45房___估价总的要求是___、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要是(ABCD)A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.替代原则和公平原则
46.最高最佳使用具体包括(BCD)A.最佳高度B.最佳用途C.最佳规模D.最佳集约度
47.运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件(ABD)A.使用性质相同B.地点相近C.___相同D.交易日期与估价时点相近
48.路线价法用于宗地估价,其结果的可信度主要取决于(AB)的健全与否A.路线价B.深度百分率C.宗地形状D.临街状态
49.路线价法四三二一法则中,超过100英尺土地第
一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的(AB)A.9%B.6%C.7%D.8%
50.引起房产自然增值的原因主要包括(BC)A.通货膨胀B.需求增加,引起___上涨C.交通条件或周围环境改善D.装修改造、更新或增加设备
51.房___可在下列活动中发挥作用(ABCD)A.房___出租B.房___保险C.房屋继承、分割D.房___拍卖抵债
52.房______与房___的需求的关系是(AC)A.房______与房___的需求正相关B.房______与房___的需求负相关C.供给一定的情况下,需求增加,则___上升D.供给一定的情况下,需求增加,则___下降
53.供求变化对均衡___和均衡交易量均有影响,其相互关系为(ABC)A.供给增加大于需求增加时,均衡___下降,均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时,均衡___下降,均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时,均衡___上升,均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时,均衡___上升,均衡交易量增加54房______具有下列(ABC)特征A.房______既可用___表示,也可用租金表示B.房______的实质是房___权益的___C.房______是___考虑下形成的D.房______是由估价师通过严谨的科学计算形成的55成交___简称成交价,是交易双方实际达成交易的___它是一个已完成的事实这种___通常随着(ABCD)的不同而不同A.交易者的心态B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力
56.在收益法中,下列哪一种说法是正确的(AD)A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率D.报酬率与投资风险正相关57一名合格的房___专业估价人员,在房___估价方面要具有(ACD)A.扎实的理论知识;B.广泛的人际关系;C.丰富的实践经验;D.良好的职业道德
58.对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外,还包括(ABCD)A.土地权力设置的限制B.房___相临关系的限制C.土地使用管制D.土地权力行使的限制
59.房______与一般物价相同之处在于(ABC)A.用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.生产成本相同
60.(ABC)是一组与___对___管制或干预的程度有关的___A.市场调节价B.___指导价C.___定价D.评估___
61.现行的土地权属证书有(ABCD)A.《国有土地使用证》B.《___土地所有证》C.《___土地使用证》D.《土地他项权利证明书》
62.就(AD)相对而言,房___估价所评估的是房___的市场价值A.投资价值B.原始价值C.账面价值D.市场价值
63.房______虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移所以,估价人员对房___的估价要做到(ABCD)A.客观B.公正C.科学D.合理
64.合法权益包括(BCD)等方面A.合法原则B.合法产权C.合法使用D.合法处分
64.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含(ABC)A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费
66.求取建筑物重新构建___,根据求取其中的建筑___工程费的方法不同分为(ABCD)A.分部分项法B.工料测量法C.指数调整法D.单位比较法
三、判断题:
1、某注册房___估价师拟___A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的___成交该估价师对该住房的估价是专业房___估价(×)
2、目前,中国房___估价人员职业资格有房___估价师执业资格和房___估价员从业资格两种(∨)
3、房___估价活动的核心内容,是根据委托人的要求,对特定房___在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见(×)
4、为了表述上更加科学、准确,也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致,便于对外交流沟通,应当强调房___估价本质上是评估房___的___而不是价值(×)
5、一般来说,不宜直接使用实际成交___来判断估价结果的准确性(∨
6、房___估价结果是一种专业意见(∨)
7、房___真正需要专业估价的基本条件是房___具有独一无二和供给有限这两个特性(×)
8、在房___估价中,广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类(∨)
9、地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物(×)
10、房___权利包括物权和债权两大类,其中物权又包括自物权和他物权两类自物权即所有权,他物权包括用益物权和___物权,而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等(∨)
11、因为房___具有独一无二性,所以房___不具备完全替代性(∨)
12、房___供给和一般物品供给的最主要区别在于房___的不可___特性(∨)
13、从经济角度来看,土地利用选择的一般先后顺序是商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地(×)
14、某幢___目前尚未出租出去而空闲着,没有直接产生经济收益,所以属于非收益性房___(×)
15、具体一宗有土地使用年限的房___的___,从长远来看是趋于下降的(∨)
16、收益性房___与非收益性房___的划分,主要是______目前是否正在直接产生经济效益(×)
17、普通商品___与___之间、宾馆与___之间存在着一定的替代关系(×)
18、对于大城市郊区的___,当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时,消费者对其需求就会增加(∨)
19、地价与一般物品的___虽然都受供求变化的影响,但因土地的数量难以增减且不可___,所以其供给弹性较小(∨)
20、某宗房___目前的市场价为800万元,现探测到其地下拥有铁矿资源,估计价值高达1000万元,则该房___的___可达1800万元×
21、两宗实物和权益状况相同的房___,如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同,价值就可能会有很大的差异√
22.出租型房___是收益法估价的典型对象,包括出租的___、___、___、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房___税和租赁代理费等后的余额(×)
23.___平均法是对原有___按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列___的时序___平均数,形成一个新的派生平均___的时间序列,借以消除___短期波动的影响,显现出___变动的基本发展趋势(√)
24、出租型房___是收益法估价的典型对象,包括出租的___、___、___、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据销售资料来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房___税和租赁代理费等后的余额(×)
25、___平均法是对原有___按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移方法分别计算一系列___的时序___平均数,形成一个新的派生平均___的时间序列,借以消除___短期波动的影响,显现出___变动的基本发展趋势(√)
26、假设___法适用于具有投资___或再___潜力的房___估价,如待___的土地、在建工程、旧房、___、期房等(×)
27、传统方法对___完成后的价值等的估算,是根据估价时的房___市场状况作出的,基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟___过程,预测它们在未来发生时所发生的数额(√)
28、房___估价时,实地勘察应由估价人员___完成(×)
29、地价是地租的资本化(√)
30.假设___法适用于具有投资___或再___潜力的房___估价,如待___的土地、在建工程、旧房、___、期房等(×)
31.传统方法对___完成后的价值等的估算,是根据估价时的房___市场状况作出的,基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟___过程,预测它们在未来发生时所发生的数额(√)
32.房___估价时,实地勘察应由估价人员___完成(×)33.地价是地租的资本化(√)
34、临接同一道路的其他土地的___,是以宗地___为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房___状况修正(×)
35、房______在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势(×)
36、土地的供给弹性较小,甚至土地的自然供给是完全无弹性的√
37、房___需求是指消费者在某一特定的时间内,在每一___水平下,对某种房___所愿意___的数量×
38、现实估价中所需评估的房___价值有可能不是公开市场价值√
39.在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房______为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整(×)
40.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度(√)
41、在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成(×)
42、在统一币种方面,不同币种的___之间的换算,应采用该___所对应的日期时的市场汇价在通常情况下,是采用成交日期时的市场汇价(√)
43、城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提(√)
44、市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值×
45、进行房___状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异×
46.临接同一道路的其他土地的___,是以宗地___为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房___状况修正(×)
47.房______在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势.(×)
48.在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成(×)
49.在统一币种方面,不同币种的___之间的换算,应采用该___所对应的日期时的市场汇价在通常情况下,是采用成交日期时的市场汇价(√)
50、投资者评估的房___的投资价值,或者说消费者对房___的评价,小于或等于该房___的市场___,是其投资行为或交易能够实现的基本条件(×)
51、同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房___的估价结果应有一个合理的___差(√)
52、在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房______为上涨、下跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整(×)
53、成交___会围绕理论___而上下波动×
54、合法原则是要说明,估价机构或人员应具有合法的评估资格×
55、只有合法产权的房___才能成为估价对象×
56.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提(√)
57.投资者评估的房___的投资价值,或者说消费者对房___的评价,小于或等于该房___的市场___,是其投资行为或交易能够实现的基本条件(×)
58.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房___的估价结果应有一个合理的___差(√)
59、在完善、成熟的房___市场下,土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费√
60、在运用成本法估价时,房___的___直接取决于___商所支出的费用、税金以及应得的利润×
61、实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗程度(√)
62、估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别,如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧,而不是会计上的折旧×
63、直接资本化法较多的依赖于市场信息,报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断√
64、不论有无租约限制,租金均应采用正常客观的市场租金×
四、计算题
1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑___3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑___归甲方,2000m2建筑___由乙方使用15年,期满后无偿归甲方现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方试估算乙方现时应出资多少万元___甲方的权益据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑___的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%解解
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=
159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为V=A/Y[1-1/1+Yn]=
159.12/10%×[1-1/1+10%34]=
1528.92万元
(2)计算乙方的使用权___
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=
106.08万元
②②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③③乙方使用权剩余收益年限___为V=A/Y[1-1/1+Yn]=
106.08/10%×[1-1/1+10%11]=6___万元
(3)甲方权益___=办公楼现值-乙方使用权___=
1528.92-6___=
839.92万元
2.某房___的总使用___为___平方米,月租金为7元/平方米预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为
0.3万元/年预计该房___尚可以使用10年,折现率为12%求
(1)该房___的年租金总收入
(2)该房___的年出租费用
(3)该房___的年纯收益
(4)计算该房___的评估值解
(1)该房___的年租金总收入为1×7×12=84万元
(2)该房___的年出租费用为84×5%+12%+6%+
0.3=19.62万元
(3)该房___的年纯收益为84-
19.62=
64.38万元
(4)该房___的___为
64.38×[1-1/1+12%10]/12%=
64.38×
5.6502=
363.76万元
3.某宗房___,土地总___1000平方米,是10年前征用农地取得,当时每亩花费18万元,现实重新取得该类土地的___为620元/平方米,地上建筑物于8年前交付使用,总建筑___为2000平方米,当时造价600元/平方米,现实造价1200元/平方米,估计建筑物有八成新,试用所给资料估计该房___的现时总价和单价及楼面地价解
(1)计算建筑物的重置___
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=800+24×60%×[1+6%
1.5-1]+800+24×40%×[1+6%
0.5-1]=
54.90万元
④建筑物的重置___=800+24+
54.90+50+120=
1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
④设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
⑤长寿命项目的折旧额=
1048.90-18-200-110×8/50=
115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+
115.34=
301.34万元
5.估价对象为一出租___,土地总___7000平方米,建筑总___56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年需要评估出该宗房___xx年9月30日的买卖___有关资料为该___使用___为建筑___的65%,月租金为每平方米使用___150元,空置率平均为15%建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税等为6%资本化率为8%解
(1)运用收益法有限年公式求取房______,其公式为
(2)计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=
5569.2万元
(3)计算年总费用年折旧费=22000/47+8000×(1-4%)/12=
1108.09万元年经常费=100×12=1200万元年房产税=
5569.2×12%=
668.3万元营业税等=
5569.2×6%=
334.15万元年总费用=
1108.09+1200+
668.3+
334.15=
3310.54万
(4)计算年净收益=
5569.2-
3310.54=
2258.66万元
(5)计算房______
6、评估某块城市规划确定的___用地土地总___为1500平方米.收集有关资料共调查了A.B.C三宗土地买卖实例作为比较实例可比实例的成交___如下可比实例A可比实例B可比实例C成交___(元/平方米)120011501380成交日期xx年2月20日xx年4月20日xx年7月20日交易情况正常比正常___低3%比正常___高5%该类土地xx年1月至9月的___变动情况如下表所示月份123456789___指数
100100.
398.
5102.
6101.
3102.
8103.
5103.
3103.8注表中的___指数为环比___指数,均以上个月为100房___状况的比较判断结果,如下表所示房___状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素
10.41009592106因素
20.3510010596109因素
30.251001109897试运用上述资料估算该土地xx年9月20日的正常市场___解
(1)计算公式比准___=可比实例___×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房___状况修正系数
(2)交易情况修正系数为可比实例A=100/100可比实例B=100/97可比实例A=100/105
(3)交易日期修正系数为可比实例A=
0.985×
1.026×
1.013×
1.028×
1.035×
1.033×
1.038=
1.168可比实例B=
1.013×
1.028×
1.035×
1.033×
1.038=
1.156可比实例C=
1.033×
1.038=
1.072
(4)房___状况修正系数为可比实例A=100/95×
0.4+105×
0.35+110×
0.25=100/
102.25可比实例B=100/92×
0.4+96×
0.35+98×
0.25=100/
94.55可比实例A=100/106×
0.4+109×
0.35+97×
0.25=100/
104.8
(5)计算比准___比准___A=1200×100/100×
1.168×100/
102.25=
1370.76(元/平方米)比准___B=1150×100/97×
1.156×100/
94.55=
1449.51(元/平方米)比准___C=1380×100/105×
1.072×100/
104.8=
1344.38(元/平方米)
(6)将上述三个比准___的简单算术平均数作为比较法的估算结果,则有估价对象___(单价)=(
1370.76+
1449.51+
1344.38)/3=
1388.22(元/平方米)估价对象___(总价)=
1388.22×1500=
208.23万元aganemploymenttribunalclaiEmloymenttribunalssortoutdisagreementsbetweenemployersandemployees.You___yneedto___keaclaimtoanemploymenttribunalif:youdon'tagreewiththedisciplinaryactionyouremployerhastakenagainstyouyouremployerdi___issesyouandyouthinkthatyouhavebeendi___issedunfairly.Formoreinformutakeadvi___fromoneoftheorganisationslistedunderFurtherhelp.Employmenttribunalsarelessfor___lthansomeothercourtsbutitisstillalegalpro___ssandyouwillneedtogiveeviden___underanoathoraffir___tion.Mostpeoplefind___aclaimtoanemploymenttribunalchallenging.Ifyouarethinkingabout___aclaimtoanemploymenttribunalyoushouldgethelpstraightawayfromoneoftheorganisationslistedunderFurtherhelp.ationaboutdi___issalandunfairdi___issalseeDi___issal.Youcan___keaclaimtoanemploymenttribunalevenifyouhaven'tappealedagainstthedisciplinaryactionyouremployerhastakenagainstyou.Howeverifyouwinyourcasethetribunal___yredu___anypensationawardedtoyouasaresultofyourfailuretoappeal.Rememberthatinmostcasesyoumust___keanapplicationtoanemploymenttribunalwithinthreemonthsofthedatewhentheeventyouareplainingabouthappened.Ifyourapplicationisre___ivedafterthistimelimitthetribunalwillnotusuallyaepti.IfyouareworriedabouthowthetimelimitsapplytoyouIfyouarebeingrepresentedbyasolicitoratthetribunalthey___yaskyoutosignanagreementwhereyoupaytheirfeeoutofyourpensationifyouwinthecase.Thisisknownasada___ges-basedagreement.InEnglandandWalesyoursolicitorcan'tchargeyoumorethan35%ofyourpensationifyouwinthecase.Youareclearaboutthetermsoftheagreement.Itmightbebesttogetadvi___fromanexperien___dadviserforexampleataCitizensAdvi___Bureau.TofindyournearestCABincludingthosethatgiveadvi___bye-___ilclickonnearestCAB.Formoreinfor___tionabout___aclaimtoanemploymenttribunalseeEmploymenttribunals.ThelackofairupthereWatchmCay___nIslands-basedWebbtheheadofFifa'santi-raci___taskfor___isinLondonfortheFootballAssociation's150thanniversary___lebrationsandwillattendCity'sPremierLeague___tchatChelseaonSunday.“Iamgoingtobeatthe___tchtomorrowandIhaveaskedtomeetYayaToure“hetoldBBCSport.“Formeit'sabouthowhefeltandIwouldliketospeaktohimfirsttofindoutwhathisexperien___was.“Uefahasopeneddisciplinarypro___edingsagainstCSKAforthe“racistbehaviouroftheirfans“duringCity's2-1win.MichelPlatinipresidentofEuropeanfootball'sgoverningbodyhasalsoorderedanimmediateinvestigationintothereferee'sactions.CSKAsaidtheywere“surprisedanddisappointed“byToure'splaint.InastatementtheRussiansideadded:“WefoundnoracistinsultsfromfansofCSKA.“Agehasreachedtheendofthebeginningofaword.Maybeguiltyinhisseemstopassingalotofdifferentlifebecametheappearan___ofthesameday;Maybebackinthepasttooneselftheparanoidweirdbeliefdisillusio___entthesedaysmymindhasbeenverymessyinmymindconstantly.Alwaysfeeloneselfshouldgotodosomethingorwritesomething.Twentyyearsoflifetrajectorydeeplyshallowsuddenlyfeelsomethingdoit.一字开头的年龄已经到了尾声或许是愧疚于自己似乎把转瞬即逝的很多个不同的日子过成了同一天的样子;或许是追溯过去,对自己那些近乎偏执的怪异信念的醒悟,这些天以来,思绪一直很凌乱,在脑海中不断纠缠总觉得自己似乎应该去做点什么,或者写点什么___年的人生轨迹深深浅浅,突然就感觉到有些事情,非做不可了Theendofourlifeandcanmeet___nythingsreallydo而穷尽我们的一生,又能遇到多少事情是真正地非做不可?Duringmychildhoodthinkluckymoneyandnewclothesarene___ssaryforNewYearbutastheadvan___oftheagewillbemoreandmorefoundthatthosethingsareoptional;Juniorhighschoolthoughttohaveacrushonjustmeansthattherealgrowthbutoverthepastthreeyearslaterhiswritingofalumniinpea___suddenlyfoundthatisn'treallygrowupitseemsisnotsoimportant;Theninhighschoolthinkdon'twanttogiveventtooutyourinnervoi___canbeinthehighschoolchildrenofthefeelingsinaperiodbutwaseventuallyinfarctionwhengraduation___inthethroatlateragainstoodonthepitchhehassweatprofuselylookedathisthrownabasketballhoopssuddenlyfoundhimselfhasalreadycan'trememberhisappearan___.Baumgartnerthedisappointingnews:Missionaborted.rplaysanimportantroleinthismission.Startingatthegroundconditionshavetobeverycalm--windslessthan2mphwithnoprecipitationorhumidityandlimitedcloudcover.Theballoonwithcapsuleattachedwillmovethroughthelowerleveloftheatmospherethetropospherewhereourday-to-dayweatherlives.ItwillclimbhigherthanthetipofMountEverest
5.5miles/
8.85kilometersdriftingevenhigherthanthecruisingaltitudeofmercialairliners
5.6miles/
9.17kilometersandintothestratosphere.Ashecrossestheboundarylayercalledthetropopauseecanexpectalotofturbulen___.Weoftencloseourselvesoffwhentrau___ticeventshappeninourlives;insteadoflettingtheworldsoftenusweletitdriveusdeeperintoourselves.Wetrytodeflectthehurtandpainbypretendingitdoesn’texistbutalthoughwecantrythisallwewantintheendwecan’thidefromourselves.Weneedtolearntoopenourheartstothepotentialsoflifeandlettheworldsoftenus.生活发生不幸时,我们常常会关上心门;世界不仅没能慰藉我们,反倒使我们更加消沉我们假装一切仿佛都不曾发生,以此试图忘却伤痛,可就算隐藏得再好,最终也还是骗不了自己既然如此,何不尝试打开心门,拥抱生活中的各种可能,让世界感化我们呢?Wheneverwestarttoletourfearsandseriousnessgetthebestofusweshouldtakeastepbackandre-evaluateourbehavior.Theitemslistedbelowaresixwaysyoucanopenyourheartmorefullyandpletely.当恐惧与焦虑来袭时,我们应该退后一步,重新反思自己的言行下面六个方法有助于你更完满透彻地敞开心扉Wheneverapainfulsituationarisesinyourlifetrytoembra___itinsteadofrunningawayortryingto___skthehurt.Whenthesadnessstrikestakeadeepbreathandleanintoit.Whenwerunawayfromsadnessthat’sunfoldinginourlivesitgetsstrongerandmorereal.Wetakeanemotionthat’sfleetingand___keitasolideventinsteadofsomethingthatpassesthroughus.当生活中出现痛苦的事情时,别再逃跑或隐藏痛苦,试着拥抱它吧;当悲伤来袭时,试着深呼吸,然后直面它如果我们一味逃避生活中的悲伤,悲伤只会变得更强烈更真实——悲伤原本只是稍纵即逝的情绪,我们却固执地耿耿于怀Byutilizingourbreathwesoftenourexperien___s.Ifwedamthemupourliveswillstagnatebutwhenwekeepthemflowingweallowmorenewnessandgreaterexperien___stoblossom.深呼吸能减缓我们的___屏住呼吸,生活停滞;呼出呼吸,更多新奇与经历又将拉开序幕模板内容仅供参考。