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房____企业会计核算涉税会计教研中心主任赵建华第一讲房____企业会计核算的内容
一、房__企业各阶段会计核算的内容房____阶段可分为房____企业的设立阶段、__项目的准备阶段、项目__阶段、房__销售阶段及利润分配阶段由于房____企业的各个阶段特点不同,其会计核算的侧重点也有所不同
(一)__企业设立阶段的会计核算成立新的房____企业必须按规定__有关登记注册手续,包括__企业名称登记、验资、制定公司章程、__营业执照、银行开户和纳税登记因此,这一阶段的会计核算重点是注册资本金及筹建费用的核算,核算的难点是对投资方投入的非现金资产(包括存货、固定资产、无形资产)的计价
(二)__项目准备阶段的会计核算1.取得土地使用权的核算取得土地使用权是房____企业进行房____的前提,也是__产品成本的主要组成部分,因此加强土地使用权的核算显得尤为重要,在会计核算中要注重在不同方式下取得土地的核算2.取得项目借款由于房____项目所用资金量很大,项目借款一般期限较长,在会计上作“__借款”进行核算为了反映和监督企业__借款的借入、应计利息和归还本息的情况,应设置“__借款”科目核算的难点与重点是对借款利息费用的核算,包括利息费用的费用化与资本化的计算与处理3.__前物资准备包括为__商品房而购置原材料、固定资产等,会计核算要点是对购入物资的计价以及领用发出时的成本核算
(三)项目__阶段的会计核算房____企业在这一阶段的会计核算重点一是房____成本的核算;二是房____产品的核算1.房____成本的核算房____成本的核算是指企业将__一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出__项目总成本和单位建筑__成本的过程主要包括土地__成本、房屋__成本、配套设施__成本及代建工程__成本的核算为加强房地__成本的核算,必须建立和完善成本核算基础工作,正确归集和分配__成本及费用,准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题2.房____产品的核算__产品是指企业已经完成全部__建设过程,并已验收合格,符合国家建设标准和设计要求,可以按照合同规定的条件移交订购单位,或者作为对外销售、出租的产品,包括土地建设场地、房屋、配套设施和代建工程为了正确核算__产品的增加、减少、结存情况,__企业应设置资产类“__产品”账户该账户借方登记已竣工验收的__产品实际成本,贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的__产品实际成本月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种__产品实际成本
(四)销售阶段及利润分配阶段的会计核算1.房__企业销售业务的核算销售业务核算主要包括主营业务收入和其他业务收入的核算房__销售收入是指房____企业自行__的房__在市场上进行销售获得的收入,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入等2.利润分配阶段的核算利润分配是指企业根据国家有关规定和公司章程、投资者协议等,对企业当年可供分配的利润进行的分配企业应通过“利润分配”科目,核算企业利润的分配房____企业的经营业务主要有以下几个方面
(1)土地(建设场地)的__经营;
(2)商品房的__经营;
(3)城市基础设施和配套设施的__和建设;
(4)代建房屋和工程的建设;
(5)经营房屋的出租和经营;
(6)其他多种经营业务
二、房__企业特殊会计核算科目
一、资产类物资采购采购保管费库存设备库存材料__产品分期收款__产品出租__产品周转房
四、成本类__成本__间接费用第二讲 房____企业营业收入的会计核算
一、营业收入的范围和实现
(一)营业收入核算的特殊性1.营业收入具有多样性房____企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划,统一__和建设,因而__的内容具有综合性和多样性因此,房____企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等,营业收入的形式具有多样性2.营业收入的坏账风险较小由于房__销售一般采用一次性付款或银行按揭付款,产品一旦预售成功,则公司基本可以实现销售收入,因此坏账的风险较小
(二)营业收入的内容1.会计收入的内容会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入2.税法的收入企业所得税法第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额包括
(1)销售货物收入;
(2)提供劳务收入;
(3)转让财产收入;
(4)股息、红利等权益性投资收益;
(5)利息收入;
(6)租金收入;
(7)特许权使用费收入;
(8)接受捐赠收入;
(9)其他收入会计收入与税法收入的比较会计税法销售商品收入销售货物收入提供劳务收入提供劳务收入让渡资产使用权收入转让财产收入股息、红利等权益性投资收益投资收益利息收入租金收入营业外收入特许权使用费收入接受捐赠收入其他收入税法收入=会计收入+营业外收入+投资收益3.__企业的营业收入的具体内容包括三个方面——一是建筑产品的销售及结算收入包括建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入等;二是房屋出租及多种经营业务收入包括房屋出租经营业务收入、工业收入、商业收入、饮食服务业收入、商品房销售及服务收入等;三是其它销售如多余积压的材料、物资销售收入等
(三)营业收入确认的条件企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入,应当在下列条件均能满足时予以确认
(1)企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相__的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;
(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成本能够可靠计量讨论1取得销售许可证,与客户签订预售合同并收取预收款时能不能确认收入实现?讨论2__产品过户时确认收入实现是否可以?会计实务中,房__收入的确认应同时具备以下条件1)__产品已竣工并经有关部门验收合格,房屋__业经有关部门测定;2)已与客户签订的正式房屋销售合同;3)标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售__及房款购销双方均无异议,并与客户办妥了交付入住手续,双方均已履行了合同规定的义务差异分析国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题___国税函
[2008]875号
一、除企业所得税法及实施条例另有规定外,企业销售收入的确认,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则
(一)企业销售商品同时满足下列条件的,应确认收入的实现
1.商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;
2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相__的继续管理权,也没有实施有效控制;
3.收入的金额能够可靠地计量;
4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算结论——坚守了一条底线;放弃了一部分调整申报表存在问题当销售收入税法与会计有差异时,申报表无法准确填写,而且没能体现三项费用的扣除基数
二、主营业务收入的核算设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转按主营业务收入的类别设置明细科目,主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等
(一)现售方式销售由于有__供应,在办妥__产品移交手续后,即可确认收入
(二)预售方式销售房____企业__项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式商品房销售合同,所收到的均为预售房款,一律不确认收入,其款项记入“预收账款”科目因预收房__款而交纳的营业税费等在“应交税费一应交营业税”等科目核算__项目完工经验收合格、竣工决算后,房____企业按照销售合同规定将合格的房__产品移交给__方,办妥移交手续后可以确认销售收入的实现,借记“预收账款”、“应收账款”等科目,贷记“主营业务收入”科目,同时结转销售成本例某房__企业,第一年办妥一__预售证,收取预售收入2000万元;第二年实现上述__80%的销售收入,即1600万元,结转销售成本1000万元营业税率为5%(不考虑其他税费)第一年收到预收款(单位为万元)借银行存款2000贷预收账款2000缴纳营业税2000´5%=100借应交税费100贷银行存款100第二年确认收入借预收账款1600贷主营业务收入1600结转销售成本借主营业务成本1000贷__产品—商品房1000按配比原则结转营业税金借营业税金及附加80贷应交税费80
(三)采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售1.采用分期收款方式销售房__分期收款方式销售房__,应在办妥移交手续后,先将“__产品—商品性土地”转入“__产品—分期收款”科目按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时,借记“银行存款”或“应收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目;按__产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“__产品—分期收款”科目2.采用支付手续费委托代销的,应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的__产品,收到受托方代销清单后确认收入例某房__企业某__还剩几套尾房,造价为80万元,计划委托某房产中介公司代销,协议约定售价为100万元,营业税率5%(不考虑其他税费);中介公司按售价的2%收取手续费代销协议生效时借委托代销商品80贷__产品—商品房80收到代销清单借应收账款100贷主营业务收入100结转营业税和销售成本借营业税金及附加5贷应交税费5借主营业务成本80贷委托代销商品80收取款项和结转手续费借销售费用2银行存款98贷应收账款1003.采用视同买断方式委托代销,则该房产企业在收到代销清单时,直接按协议约定的售价确认收入额,不用结转手续费如果采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售__产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的__于收到代销单位代销清单时确认收入的实现如上例代销合同约定保底售价为100万元,超过保底价销售则按5比5双方分成如实际收到代销清单代上实际售价为120万元,则房__企业应确认收入110万元4.采用包销方式销售的,应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算,并同时结转包销手续费、营业税和销售成本例某房__企业某__还剩几套尾房,造价为80万元,与某房产中介公司订立包销合同,协议约定售价为100万元,营业税率5%(不考虑其他税费);中介公司按售价的2%收取手续费包销合同生效日借应收账款100贷主营业务收入100结转营业税和销售成本借营业税金及附加5贷应交税费5借应交税费5贷银行存款5借主营业务成本80贷__产品—商品房80收取款项和结转手续费借销售费用2银行存款98贷应收账款1005.采用银行按揭方式销售其__款应按实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款__转账之日确认收入的实现补充关于销售退回国税发【2003】45号……企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为会计报告年度的纳税调整;企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为本年度的纳税调整国税函【2008】875号第一条第
(五)项规定……企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回,应当在发生当期冲减当期销售商品收入按照新文件的精神,意味着只要是销售退回,不论是否为日后事项,都只能冲减销售退回年度的销售商品收入
6.代建工程收入的确认房__企业的代建工程一般是房__企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程,一般情况下是先签合同后建造,具有价值大,建造期长,不可取消性的特点,符合建造合同的特点,所以房__企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用
7.价外收入的会计核算房__企业的价外收入是指房__企业在销售或出租__产品时向客户收取的价款以外的各种费http://wiki.mbalib.com/wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8\o费用用包括手续费、补贴、基金http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91\o基金、集资费、奖励费、违约金http://wiki.mbalib.com/wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91\o违约金(延期付款利息)、__费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入房__企业的价外收入根据不同性质,应计入不同的会计科目对手续费收入可计入“其他业务收入”,集资费冲减“财务费用”?,奖励费、__费冲减“管理费用”,违约金http://wiki.mbalib.com/wiki/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E9%87%91\o违约金可计入“营业外收入”,而代收款项、代垫款项和需上缴的基金http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%9F%BA%E9%87%91\o基金应计入“其他应付款”或“其他应收款”等往来账例某房__公司销售一个自行__的__,总建筑__为100__,单价1万元,收取总价款100万元,按每__20元收取维修基金,该维修基金日后由房产公司统一解缴当地住房管理机构,另按每__10元收取__费,上述收取的款项全部存入银行借银行存款
100.3贷主营业务收入100其他应付款—维修基金
0.2管理费用—__费
0.1按预计毛利计算所得税的处理【例21】:甲新办房__企业,当年有一__预售收入2000万元计税毛利率15%,其他应纳税所得-200万元则应纳税额=(-200+2000´15%)´25%=25万元借:递延所得税资产750000贷:应交税费--应交所得税250000所得税费用500000第二年企业实现上述__80%的销售收入,即1600万元,确认经营成本1000万元,当年可扣除期间费用等300万;同时另一__预售收入3000万元应纳税额=1600-1000-300-2000´15%´80%+3000´15%´25%=
127.5万元作会计分录借:所得税费用750000递延所得税资产525000贷:应交税费--应交所得税1275000第三讲 房____企业的成本核算
一、__产品成本核算的特殊性
(一)成本构成复杂,核算难度大房____企业主要从事房____建设活动,其生产成本主要指__产品的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑__工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、__间接费用及其他__费用等这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域,从而导致成本的核算难度较大
(二)核算时间跨度长房__项目__的周期较长,少则1—2年,多则超过5年,使房__成本费用核算的时间跨度很长
(三)不同项目核算差异性较大不同的房__项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大,导致不同项目之间的差异性很大,每个项目都或多或少有自己的特点
(四)滚动__核算难度大房____活动中,房__企业存在多个项目同时__、一个项目分多期__等现象,较为常见,而且不同项目、不同期__项目成本发生差异大,给企业按项目、按__等进行成本核算难度增大
二、__产品成本核算对象的确定房____企业可按以下几种方法确定__产品成本核算对象
(一)以整个__项目为成本核算对象对于__规模小、__周期短、一次性全部__的房__项目,可以整个__项目为成本核算对象,特点是成本核算对象的唯一性,不存在成本费用的分配,成本核算周期同项目__周期一致如某房__公司在市中心有100亩土地,拟一次性__商住楼6栋,该房__公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象
(二)以__期数为成本核算对象对于__规模较大、__周期较长、分期__的房__项目,可以按__期数为成本核算对象,特点是成本核算对象的多样性,成本费用需要归集和分配
(三)以__产品形态为成本核算对象对于__产品形态多样的房__项目,可以各种__产品形态为成本核算对象,特点是成本核算对象的多样性,成本费用需要归集和分配需要单独核算土地__成本的__项目,可按下列原则确定土地__成本的核算对象
(1)对____不大、__工期较短的土地,可以每一块__的__项目为成本核算对象;
(2)对____较大、__工期较长、分区域__的土地,可以一定区域作为土地__成本核算对象成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆
三、成本核算的内容房____企业成本核算的主要内容是__产品成本企业在__、建设和经营房__业务的过程中发生的各种耗费,称为__经营费用__产品成本是指由成本计算对象,即__项目负担的__经营费用
(一)__产品的成本项目1.土地征用及拆迁补偿费,指因__房__而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费2.前期工程费,指土地、房屋__前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、“三通__”等支出3.基础设施费,指土地、房屋__过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用4.建筑__工程费,指土地房屋__项目在__过程中按建筑__工程施工图施工所发生的各项建筑__工程费和设备费5.公共配套设施费,指在__小区内发生,可计入土地、房屋__成本的不能有偿转让的公共配套设施费用,如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出6.__间接费用,指房____企业内部__核算单位及__现场为__房__而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等房屋__成本明细账__项目名称甲小区__总__2000㎡单位元 2009年凭证号数摘要土地征用及拆迁补偿费前期工程 费基础设施费建筑__工程 费公共配套设施费__间接设施费合计月日企业对土地__成本的核算,可设置如下常规的成本项目
(1)土地征用及拆迁补偿费;
(2)前期工程费;
(3)基础设施费;
(4)__间接费土地__项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还可增设“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地__成本的配套设施费
(二)__成本核算的账户房____企业归集和分配发生的__经营费用,进行__产品成本核算所采用的主要账户是“__成本”和“__间接费用”1.“__成本”账户该账户属于成本类账户,核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的__过程中所发生的各项费用,以及企业对出__进行装饰及增补室内设施而发生的出__工程支出账户的借方反映产品__过程中发生的__直接费用和月末分配计入__产品的__间接费用,货方反映结转“__产品”账户和“出租__产品”账户的已完工__产品实际成本,期末借方余额反映在建__项目的实际成本该账户的明细账按__项目的种类设置,如“土地__”、“房屋__”、“配套设施__”和“代建工程__”等,并在明细账下按成本计算对象设置账页,按成本项目设置专栏,进行明细核算2.“__间接费用”账户该账户属于成本类账户,核算企业内部__核算单位__产品而发生的各项间接费用该账户的借方归集月内发生的各项__间接费用,贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关__产品成本的费用总额,结转后无余额该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置房____企业可以根据管理的要求、企业规模的大小、__项目和__间接费用的多少,将“__成本”账户分解为“土地__”、“房屋__”、“配套设施__”和“代建工程__”四个一级账户,或者将“__成本”和“__间接费用”合并为一个账户
四、房屋__成本的核算房屋__是房____企业的主要经营业务之一其__经营的房屋按性质和用途分为四种
1.为销售__的商品房;
2.为出租而__的经营房(出__);
3.为安置被拆迁居民周转使用而__的周转房;
4.受其他单位委托代为__建设的代建房这些房屋的__成本在核算方法上大致相同,但仍需要“__成本——房屋__”账户下分别设置四种房屋的明细账(卡),并按工程名称设账页进行核算
(一)房屋__成本费用的归集1.土地征用及拆迁补偿费,凡能分清负担对象的,可直接计入房屋__成本;凡不能分清负担对象,或__综合性建设场地既为建造商品房之用,又对外销售或有偿转让的,先计入“__成本——土地__”,待土地__完成投放使用时,再按占用土地__比例分配转“__成本——房屋__”如果已__完成的商品性建设场地改作自用性建设场地,应将土地征用及拆迁补偿费从“__产品”转入“__成本——房屋__”例以银行存款为进行商品房__支付了土地征用费800万元借__成本—房屋__—扬州天下800贷银行存款 800支付拆迁补偿费时分录同上为本企业房屋__用的土地,应于__完成投入使用时,将土地__的实际成本结转计入有关房屋的__成本,具体可采用分项平行结转法或归类集中结转法分项平行结转法是指将土地__支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋__成本的对应成本项目;归类集中结转法是指将土地__支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”费用项目,然后转入有关房屋__成本的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目经结转的自用土地__支出,自“__成本—土地__成本”账户的贷方转入“__成本—房屋__成本”账户的借方2.前期工程和基础设施费,凡能分清负担对象的,直接计入房屋__成本;应由两个以上房屋__项目负担,且发生时分不清负担对象的,应按一定标准分配后,分别计入房屋__项目的成本例以银行存款支付商品房__的水文地质勘察费、规划设计费等50万元作如下会计分录借__成本—房屋__—扬州天下 50贷银行存款 503.计入房屋__成本的建筑工程费,应根据不同施工方式,采用不同的核算方法
①采用出包方式的,应根据承包企业提交的“工程价款结算单”所列承付工程款计入“__成本——房屋__”的相应成本项目中
②采用自营方式的,发生的各项建筑__工程费用直接计入“__成本——房屋__”的相应成本项目中
③如果企业自营施工大型建筑__工程,可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等账户,用来核算和归集自营工程的建筑__费用,月未实际成本转入“__成本——房屋__”的相应成本项目中
④企业在房____过程中领用的设备,附属于工程实体的,应根据附属对象,于设备发出交付__时,按其实成本计入“__成本——房屋__”的相应成本项目中例经结算应付建筑工程公司建筑__费320万元借__成本—房屋__—扬州天下320贷应付账款 3204.计入房屋__成本的公共配套设施费,应根据配套设施建设的不同情况,采用不同的核算方法
(1)若公共设施是与商品房__同步__的,其__费用直接计入商品房__成本;分不清受益对象或应由两个以上__项目共同负担的,可先通过“__成本——配套设施__”账户归集,待配套设施完成后,可按各__项目的预算成本比例分配,其中应由房屋__成本负担的部分,结转“__成本——房屋__”账户
(2)若公共设施后于商品房__,企业应预提土地__项目应负担的公共设施费,借记“__成本——房屋__”,贷记“预提费用”,实际发生公共配套设施费时,借记“__成本——配套设施__”,贷记“库存材料”、“应付账款”等,配套设施竣工分配实际设施费时,冲转并结清“预提费用“例某__企业某商品房__工程的配套设施后于商品房__工程进行,会计处理过程如下
(1)1至10月按月预提配套设施费100万元借__成本—房屋__—扬州天下100贷预提费用—配套设施费100
(2)10月建设配套设施时,发生费用800万元借__成本—配套工程__800贷银行存款800
(3)配套设施竣工时借预提费用—配套设施费800贷__成本—配套工程__800
(4)同时结清预提费用借预提费用—配套设施费200贷__成本—房屋__—扬州天下200例如某__小区内幼儿园的__成本应由
101、102商品房、151出__、181周转房和201大型配套设施商店负担由于幼儿园在商品房竣工时尚未完工,为了及时结转完工的商品房的成本,应先将幼儿园配套设施费预提计入商品房等的__成本假定各项__产品和幼儿园的预算成本如下101商品房1000000181周转房800000102商品房90000201配套设施——商店500000151出__80000251幼儿园320000因此分配率=32万÷(100万+90万+80万+80万+50万)=
0.08各__项目预提幼儿园的配套设施费为101商品房=1000000×
0.08=80000102商品房=900000×
0.08=72000151出__=800000×
0.08=64000181周转房=800000×
0.08=64000201配套设施——商店=500000×
0.08=40000合计为320000元按预提率计算各项__产品的配套设施时,其与实际支出数的差额,应在配套设施完工时,按预提数的比例,调整增加或减少有关__产品的成本补充说明房____企业__的配套设施,可以分为如下两类一类是__小区内不能有偿转让的公共配套设施,如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等,这类配套设施,没有投资来源,不能有偿转让,应计入房屋或土地__成本;另一类是能有偿转让的城市规划中规定的配套设施项目,包括__小区内营业性公共配套设施,如商店、银行、邮局等除了____转让的大型配套设施在“__成本——配套设施__”科目核算,完工后转入“__产品——配套设施”账户外,其他配套设施与房屋同步建设,发生的公共配套设施费,凡能分清负担对象的,按房屋__项目应负担的数额直接计入“__成本——房屋__”账户;凡应由两个以上__项目共同负担的,先通过“__成本——配套设施__”账户归集,待配套设施完成后,再按各__项目的预算成本比例进行分配,其中应由房屋__项目负担的数额计入“__成本——房屋__”账户5.__间接费用__间接费用是指房____企业内部__核算单位在__现场__管理__产品而发生的各项费用这些费用虽也属于直接为房____而发生的费用,但它不能确定其为某项__产品所应负担,因而无法将它直接记入各项__产品成本为了简化核算手续,将它先记入“__间接费用”科目,然后按照适当分配标准,分配记入各项__产品成本__间接费用应分设如下明细项目进行核算
(1)工资是指__企业内部__核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴
(2)福利费是指按上项人员工资总额的实际发生的职工福利费
(3)折旧费是指__企业内部__核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费
(4)修理费是指__企业内部__核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费
(5)办公费是指__企业内部__核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和__取暖用煤等费用
(6)水电费是指__企业内部__核算单位各管理部门耗用的水电费
(7)劳动保护费是指用于__企业内部__核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费,防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费,以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等
(8)周转房摊销是指安置拆迁居民周转使用的房屋但不能直接确定为某项__项目负担而计提的摊销费
(9)利息支出是指__企业为__房__借入资金所发生而不能直接计入某项__成本的利息支出及相关的手续费,但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入__产品完工以后的借款利息,应作为财务费用,计入当期损益
(10)其他费用是指上列各项费用以外的其他__间接费用支出发生间接费用时借__间接费用贷应付职工薪酬 累计折旧 __待摊费用 银行存款 周转房—周转房摊销期末结转时借__成本—房屋__(某工程)贷__间接费用如果__企业不设置现场管理机构而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到__现场____活动,其所发生的费用,除周转房摊销外,其他__间接费可记入企业的管理费用6.代建工程__成本的核算代建工程是指__企业接受委托单位委托,代为__的各项工程,或参加委托单位招标,经过投标中标后承建的__项目其主要包括建设场地、各种房屋和市政工程例如,城市道路、园林绿化、基础设施等主要账务处理
(1)代建工程__时借__成本——代建工程__贷银行存款(支付规划设计、工程等各种费用)__间接费用(结转分配的间接费用)
(2)代建工程__完工时借__产品——代建工程贷__成本——代建工程__
(二)房屋__成本的结转房屋__项目竣工验收后,应按各种房屋的用途,将房屋的实际__成本分别结转有关__产品账户借__产品——房屋出租__产品周转房贷__成本——房屋
①竣工商品房、代建房的__成本应结转“__产品——房屋”账户;
②竣工后直接投入使用的出__、周转房的__成本,应分别计入“出租__产品”和“周转房”账户;
③若竣工后暂不使用,应计入“__产品——房屋”账户,待投入使用后再转入“出租__产品”和“周转房”账户
四、库存设备和周转房的核算
(一)库存设备的核算房____企业的设备,是指将来经__后构成房屋或有关配套设施实体的有机组成部分,如各种供水、供电、通风、通讯、电梯、__空调等设备库存设备的核算主要涉及“物资采购”、“采购保管费”和“库存设备”三个账户例某房____企业购入电梯一台,买价含进项税800000元,运杂费20000元,价款和运杂费已用银行存款支付
1.根据购货__、银行结算凭证等作如下分录借物资采购——设备820000贷银行存款
8200002.假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2%,则购入电梯应分配的采购保管费为16400元采购保管费主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等借物资采购——设备16400贷采购保管费
164003.电梯验收入库,计算电梯的实际成本为836400元借库存设备836400贷物资采购——设备
8364004.设备发出交付__时借__成本—房屋__836400贷库存设备836400
(二)周转房成本的核算
1.周转房是指房____企业用于安置拆迁居民周转使用,产权归本企业所有的房屋其主要包括__专门为安置拆迁居民周转使用的房屋;企业__完成的商品房,在尚未销售以前用于安置拆迁居民周转使用的部分;搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时简易房屋
2.设置“周转房”科目核算,下设“在用周转房”、“周转房摊销”二级科目核算
3.主要的账务处理
(1)周转房__完成交付使用时借周转房——在用周转房贷__产品——房屋
(2)每月计提周转房摊销额时(一般按平均年限法)借__成本——房屋__贷周转房——周转房摊销
(3)周转过程中发生修理费用时借__成本——房屋__贷银行存款等
(4)对外销售周转房,结转实际成本时借主营业务成本周转房——周转房摊销贷周转房——在用周转房第四讲建造合同
一、概论
(一)建造合同准则适用的范围建造合同准则规范建造承包商建造工程合同的会计核算和相关信息的披露这里所讲的建造承包商,是指根据合同为客户建造工程或大型资产的企业,如承包建造房屋、建筑物的建筑__企业,承包建造船舶、飞机和大型机械设备的制造企业
(二)收入核算的账务处理新旧核算方法比较经济业务新制度老制度
1、发生工程成本借工程施工—成本贷原材料同左
2、结算工程价款借应收账款贷工程结算借应收账款贷主营业务收入
3、结转收入、成本借工程施工—毛利主营业务成本贷主营业务收入借主营业务成本贷工程施工
4、工程完工借工程结算贷工程施工—成本工程施工—毛利
二、建造合同收入和建造合同费用
(一)建造合同收入建造合同收入包括合同中规定的初始收入以及因合同变更、索赔、奖励等形成的收入四部分补充说明会计准则中还提出了“与合同有关的零星收益”概念,其是指在合同执行过程中取得的、但不计入合同收入而应冲减合同成本的非经常性的收益例如,完成合同后处置残余物资取得的收益残余物资是指在施工过程中产生的一些材料物资的下脚料,由于工程领用材料时,已将领用材料的价值直接计入了工程成本,材料物资的下脚料已包括在合同成本中,因此,处置这些残余物资而取得的收益,应冲减合同成本其账务处理是借记“银行存款”、“原材料”等科目,贷记“工程施工”或“生产成本”科目
(二)建造合同费用建造合同费用包括直接费用和间接费用内容耗用的人工费用1.直接费用耗用的材料费用耗用的机械使用费用其他直接费用2.间接费用
三、建造合同结果是否能够可靠估计的判断判断建造合同的结果能够可靠估计的条件——1.合同总收入能够可靠地计量;2.与合同相关的经济利益能够流入企业;3.在资产负债表日合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定;4.为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量,以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较
四、完工百分比法完工百分比法,在运用时分为两步
(一)第一步,确定建造合同的完工进度,计算出完工百分比根据建造合同准则,以__法可以用于确定合同完工进度1.按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例计算成本法例1某建筑公司签订了一项合同总金额为1000万元的建造合同,合同规定的建设期为三年第一年,实际发生合同成本300万元,年末预计为完成合同尚需发生成本520万元;第二年,实际发生合同成本为400万元,年末预计为完成合同尚需发生成本150万元根据上述资料,计算合同完工进度如下 2.按已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例计算工作量法例2甲公司签订了修建一条80公里长的公路建造合同,合同规定的工程总金额为30000万元,工期2年该公司第一年修建完成了32公里,第二年修建完成了48公里甲公司第一年的合同完工进度=32÷80×100%=40%甲公司第二年的合同完工进度=(32+48)÷80×100%=100%3.对已完合同工作进行技术测量技术测量法该办法是在无法根据上述两种确定合同完工进度时所采用的一种技术测量方法,这种技术测量方法必须由专业技术人员在现场进行科学测定,而不能由建造承包商测定
(二)第二步,根据完工百分比法计量和确认当期的合同收入和费用当期确认的合同收入=(合同总收入×完工进度)-以前会计年度累计已确认的收入当期确认的毛利=(合同总收入-合同预计总成本)×完工进度-以前会计年度累计已确认的毛利当期确认的合同费用=当期确认的合同收入-当期确认的合同毛利-以前会计年度预计损失准备例某建筑公司签订了一项合同总金额为1000万元的固定造价合同合同规定的工期为三年假定经计算第一年完工进度为30%,第二年完工进度已达80%,经测定前两年的合同预计总成本均为800万元第三年工程全部完成,累计实际发生合同成本750万元 根据上述资料计算各期确认的合同收入和费用如下第一年确认的合同收入=1000×30%=300第一年确认的合同毛利=(1000-800)×30%=60第一年确认的合同费用=300-60=240 其账务处理是借主营业务成本 2400000 工程施工——毛利600000 贷主营业务收入3000000第二年确认的合同收入=(1000×80%)-300=500第二年确认的合同毛利=(1000-800)×80%-60=100第二年确认的合同费用=500-100=400 其账务处理是借主营业务成本 4000000工程施工——毛利1000000贷主营业务收入5000000第三年确认的合同收入=1000-(300+500)=200第三年确认的合同毛利=(1000-750)-(60+100)=90第三年确认的合同费用=200-90=110 其账务处理是借主营业务成本 1100000 工程施工——毛利900000贷主营业务收入2000000补充说明一完工进度实际上是累计完工进度补充说明二累计实际发生的合同成本不包括下列内容
(1)与合同未来活动相关的合同成本,例如施工中尚未__、使用或耗用的材料成本
(2)在分包工程的工作量完成之前预付给分包单位的款项差异分析实施条例第___企业受托__制造大型机械设备、船舶、飞机,以及从事建筑、__、装配工程业务或者提供其他劳务等,持续时间超过12个月的,按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现国税函
[2008]875号:
二、企业在各个纳税期末,提供劳务交易的结果能够可靠估计的,应采用完工进度(完工百分比)法确认提供劳务收入——强调了在纳税期末确认收入
五、建造合同的结果不能可靠估计如果建造合同的结果不能可靠地估计,则不能采用完工百分法确认合同收入和合同费用,而应分别以下情况进行会计处理
(一)合同成本能够收回的,合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认,合同成本在其发生的当期确认为费用;例如,某建筑公司与客户签订了一项总金额为100万元的建造合同,工期为2年第一年实际发生工程成本40万元,双方均能履行合同规定的义务但建筑公司在年末时对该项工程的完工进度无法可靠估计在这种情况下,该公司不能采用完工百分比法确认收入,但由于客户能够履行合同,当年发生的成本均能收回,所以,公司可将当年发生的成本金额同时确认为当年的收入和费用,当年不确认利润其账务处理如下借主营业务成本 400000 贷主营业务收入400000假定次年又发生施工成本为35万元,工程顺利完工,工程总造价不变则第二年的会计处理为借主营业务成本 350000工程施工——毛利250000 贷主营业务收入600000差异分析除非企业以经济利益难以流入而不确认收入的,不需要纳税调整国税函
[2008]875号:提供劳务交易的结果能够可靠估计,是指同时满足下列条件
1.收入的金额能够可靠地计量;
2.交易的完工进度能够可靠地确定;
3.交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算
(二)合同成本不能收回的,应在发生时立即确认为费用,不确认收入如果预计总成本将超过合同预计总收入,应将预计损失立即确认为当期费用假定上例中该公司当年与客户只__价款结算15万元,由于客户出现财务危机,其余款项可能收不回来在这种情况下,该公司只将15万元确认为当年的收入,40万元应确认为当年的费用其账务处理如下借主营业务成本 400000 贷主营业务收入 150000工程施工——毛利250000假定次年又发生施工成本为35万元,工程顺利完工,工程总造价不变,且对方经济状况好转则第二年的会计处理为借主营业务成本 350000工程施工——毛利500000 贷主营业务收入850000
六、预计损失准备的确认
(一)预计损失是指合同预计总成本超过合同预计总收入
(二)如果合同预计总成本超过合同预计总收入,应将预计损失立即确认为当期费用例如,某建筑公司签订了一项总金额为100万元的固定造价合同,最初预计总成本为90万元第一年实际发生成本63万元,当年末,预计为完成合同尚需发生成本42万元假定该合同的结果能够可靠地估计该公司应在年末时进行如下会计处理第一年合同完工进度=[(63÷(63+42)]×100%=60%第一年确认的合同收入=合同总收入×60%=100×60%=60第一年确认的合同毛利=[100-(63+42)]×60%=-3第一年应确认的合同费用=收入-毛利=60-(-3)=63第一年预计的合同损失=〔(63+42)-100〕×(1-60%)=2其账务处理为借主营业务成本 630000 贷主营业务收入 600000 工程施工——毛利30000同时,借资产减值损失20000贷存货跌价准备20000差异分析税法不允许扣除第五讲房____企业特殊业务的核算
一、售后回购售后回购,是指销售商品的同时,销售方同意日后重新买回这批商品售后回购实质上是一种__行为,会计不确认收入,通过“其他应付账款”核算例A房__企业将__的一栋商品房按5000万元的__转让给B公司(___为4500万元),已__产权转移手续,款项也已经收到但是与商品所有权相关的对商品的控制权和管理权没有转移双方商定3年后该房__企业再按5600万元的__回购(假定不考虑其他税金)房__企业销售时:借:银行存款5000万元贷:应付账款5000万元每年年末计提利息费用时:(共做3年)借:财务费用200万元贷:应付账款200万元到期回购,支付货款时:借:应付账款5600万元贷:银行存款5600万元差异分析国税函
[2008]875号采用售后回购方式销售商品的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商品处理有证据表明不符合销售收入确认条件的,如以销售商品方式进行__,收到的款项应确认为负债,回购__大于原售价的,差额应在回购期间确认为利息费用
二、出租__产品和投资性房__出租__产品是指用于出租经营的土地和房屋等__产品它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的房____企业自行__的房__用于对外出租的,可以根据目的不同,分成二类情形,一是企业将__产品进行临时性出租取得租金收入,其目的仍是出售;二是企业出租__产品目的就是为了赚取租金而非出售
(一)出租__产品的核算企业临时性出租__产品,此时的__产品还不符合投资性房__的有关规定,应当设置“出租__产品”科目,并在“出租__产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目,核算企业__完成用于出租经管的土地和房屋的实际成本以及出租产品的摊销1.出租__产品增加的核算企业__完成的用于出租的土地和房屋,应于签订出租合同、协议后,按土地和房屋的实际成本,借记“出租__产品—出租产品”账户,贷记“__产品”账户2.取得租金收入核算房__企业取得租金价款或收取租金的凭证,应借记“银行存款”账户,贷记“主营业务收入”等账户3.出租__产品摊销的核算出租__产品在租赁经营期间,由于损耗等原因,其价值会逐渐减少企业应根据出租__产品的原始价值、净残值和预计摊销年限,计算其损耗价值,并按月摊销计入其他业务成本出租__产品摊销额的计算公式如下年摊销率=(1-净残值率)/预计摊销年限×100%月摊销率=出租__产品年摊销率÷12月摊销额=应计提摊销的出租__产品原始价值×该出租__产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时,借记“主营业务成本—出租产品”账户,贷记“出租__产品—出租产品摊销”账户4.出租__产品修理的核算出租__产品在租赁期间发生的修理支出,数额不大的直接计入“主营业务成本—出租产品”账户,若数额较大,为了均衡各月的成本负担,可先在“__待摊费用”账户核算,再分期摊记入“主营业务成本—出租产品”账户5.出租__产品减少的核算企业改变出租产品用途,将其作为商品对外销售,应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户,贷记“主营业务收入—商品房销售”账户;同时,按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户,按出租产品累计已提摊销额借记“出租__产品—出租产品摊销”账户,按出租产品原始价值贷记“出租__产品—出租产品”账户争议若会计折旧年限多于税法规定的折旧年限,正确的可能是先调减后调增,但是现在税务系统一般不允许但是折旧年限小于税法规定的话一般做法是先调增后调减,税务系统也是同意的例某房__企业将自行__的一__出租,账面原值为300000元,预计使用年限为40年,净残值率4%,月租金为1000元,营业税率为5%投入出租时:借:出租__产品—出租产品300000贷:__产品—__300000每月收取租金:借银行存款1000贷主营业务收入—商品房出租1000每月摊销时年摊销率=(1-净残值率)/预计摊销年限×100%=(1-4%)/40×100%=
2.4%月摊销率=出租__产品年摊销率÷12=
2.4%/12=
0.2%月摊销额=应计提摊销的出租__产品原始价值×该出租__产品月摊销率=300000×
0.2%=600元借:主营业务成本600贷:出租__产品—出租产品摊销600结转营业税借营业税金及附加50贷应交税费一应交营业税50数年后原租赁经营的__对外销售,双方协议作价为200000元,账面累计已提摊销额为180000元,现企业已收到一张金额为200000元的支票并将房屋移交买主,营业税率5%收到房屋销售款时借银行存款200000贷主营业务收入200000房屋销售当月末结转其销售成本时借主营业务成本—商品房销售 120000出租__产品—出租产品摊销180000贷出租__产品—出租产品 300000结转营业税借营业税金及附加10000贷应交税费一应交营业税10000
(二)投资性房__
1.定义和范畴定义投资性房__是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房__范畴投资性房__包括——
(1)已出租的土地使用权;
(2)用于持有和准备增值后转让的土地使用权;
(3)已经出租的房屋建筑物房____企业作为存货的房__则不要纳入投资性房__除此之外,房__企业接受其他单位的委托代建的房__也不能算作投资性房__涉税分析税法没有将投资性房__单独作为一类资产进行明确规定,税法上仍然按照出租__产品进行税收管理
2.后续计量会计准则对投资性房__的后续计量有两种模式,一种是成本模式,另一种是公允价值模式准则规定在一般情况下,企业应当首选成本模式,只有在某些条件下才可以适用公允价值模式
(1)成本模式
①核算要点采用成本模式计量的,对于建筑物应当适用固定资产准则规定进行后续计量,即不需要根据期末房__的市价调整其账面价值,同时对房__进行折旧或摊销的核算;同理,对于无形资产则适用无形资产准则的相关进行后续计量
②主要账务处理a.转为出租时借投资性房__贷固定资产(或“出租__产品”)b.提取折旧时借主营业务成本贷投资性房__累计折旧土地使用权的摊销应通过“投资性房__累计摊销”账户核算c.收取租金时借银行存款 贷主营业务收入 d.年末市价发生变化时,上涨不做账,下跌提取“投资性房__减值准备”借资产减值损失 贷投资性房__减值准备涉税分析在成本计量模式下,投资性房__会计与税法的差异与固定资产、无形资产的差异一致,并没有产生新的特殊差异
(2)公允价值模式
①适用条件采用公允价值模式计量投资性房__,应当具备两个条件
①投资性房__所在地(一般是指大中型城市的城区)有活跃的房__交易市场;
②企业能够从房__交易市场上取得同类或类似房__的市场__及其他相关信息,从而对投资性房__的公允价值做出合理的估计
②核算要点a.在公允价值模式下,将作为存货的房__转换为投资性房__时,应当以转换日该房__的公允价值确认,公允价值超过账面价值的差额计入“资本公积”,低于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”以后在资产负债表日,再按当日的该房__的公允价值与账面余额的差额进行调整,将差额计入“公允价值变动损益”科目b.在公允价值模式下,不允许对投资性房__计提折旧或进行摊销
③主要账务处理a.转为出租时借投资性房__贷固定资产(或“出租__产品”)资本公积b.提取折旧公允价值模式下不提取折旧或摊销c.收取租金时借银行存款 贷主营业务收入 d.年末市价发生变化时,无论上涨还是下跌都必须进行相应调整借投资性房__贷公允价值变动损益——下跌做相反的会计处理涉税分析公允价值计量模式会计核算与税法不一致,产生了新的特殊差异需要进行调整还要__租金收入会计与税法不一致税收上公允价值变动损益税务上不承认,故期末对公允价值变动损益进行税务调整,对折旧,观点一就是税法上允许折旧,故调减,观点二就是税法上不允许折旧,故会计上不提税法上不承认故不作调整,支持观点二的人认为其为投资,个人观点支持第一种
(三)租金收入会计核算对租金收入要求按照权责发生制进行会计处理税法上对以上收入的确认没有采用权责发生制原则,而是按照合同约定的日期确认收入的实现实施条例第十八条利息收入,按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现实施条例第__条租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现实施条例第__条特许权使用费收入,按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现实施条例第四十七条…以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除国税函【2010】79号对上述实施条例第19条进行__例2008年甲公司向乙公司出__产一处,租期三年,每年租金100万元,合同约定甲公司于租赁开始日一次性收取300万元2008年收取租金时借银行存款300万贷预收账款300万
08、09和10年作借预收账款100万贷主营业务收入100万借应交税费—营业税15万贷银行存款15万借营业税金及附加15万贷应交税金—营业税15万(应该是5万)其余两年结转收入分录同上纳税调整应确认3年的收入讨论折旧要不要调整?纳税申报表的填写方法08年税收确认300万的收入,应当调增当期的收入200万元,填入附表三第5行第3列后两年做相反的纳税调整第一年——附表三纳税调整项目明细表填报时间年月日金额单位元 行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额1234 1
一、收入类调整项目***5未按权责发生制原则确认的收入100300200第二年、第三年——填报时间年月日金额单位元行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额12341
一、收入类调整项目**5未按权责发生制原则确认的收入1000100国税函
[2010]79号
一、关于租金收入确认问题 …如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,…出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入想法
1、本文件仅仅改变的是租金收入,但是利息收入、特使权并没有改变
2、本条例只是对提前一次性支付的情况进行改变,但是推迟支付的情况并未改变
3、对推迟的情况并未规定是考虑到纳税资金的问题
4、本条中有个为“可”字,纳税人有选择权
5、一般企业可能会选择权责发生制的方式,但是也有企业会选择一次提前,原因可能为其提前处在税收__政策
三、非货币__易(视同销售)非货币__易,指交易双方以非货币性资产进行的交换这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)1.无补价的非货币__易会计制度的计价原则企业发生非货币__易时,应以换出资产的账面价值,加上应支付的相关税费,作为换入资产的入账价值例:甲房____公司以一栋__产品(办公楼)换入乙公司的土地使用权,办公楼的账面成本为600万元,公允价值为900万元换入土地暂时不投入房____甲企业的会计处理为:借:无形资产600贷:__产品600【税法上土地成本为900万,故当年企业所得税会做300万的调增,但是在未来结转成本的时候会计上币税法上少300万,可以相应的调减】涉税分析实施条例第__五条视同销售换出资产算销售(按公允价值);换入资产算购进(按公允价值)国税发
[2006]56号第二次修改后的新申报表中,将自产和委托__产品用于九个方面“自产、委托__产品视同销售的收入”填报用于在建工程、管理部门、非生产机构、赞助、集资、__、样品、职工福利奖励等方面的材料和自产、委托__产品的价值金额【现在视同销售强调了产权转移才需要】第14行“处置非货币性资产视同销售的收入”填报将非货币性资产用于投资、分配、捐赠、抵偿债务等方面,按照税收规定应视同销售确认收入的金额实施条例第25条企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、__、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售国税函〔2008〕828号资产所有权属在形式和实质上均不发生改变,可作为内部处置资产,不视同销售确认收入会计准则的变化及涉税分析《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》
1.计量基础的变化制度只允许采用账面价值计量;新准则规定既可以按账面价值计量,在符合条件的情况下也可以按公允价值为基础确定换入资产的成本,并确认产生的损益
2.准则规定,在公允价值计量下,以存货的交换的,应按公允价确认为商品销售收入,并结转成本借:无形资产900贷:主营业务收入900借:主营业务成本600贷:__产品600按照准则的核算方法,还需要纳税调整吗?【不需要】
四、合作建房
(一)合作建房的形式从目前房__合作开__况来看,合作建房主要以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资__房__项目,且该项目未成立__法人公司,按参与分配的形式分为以下两种1.__合同或协议中约定向投资各方分配__产品;2.__合同或协议中约定分配项目利润(这样的话这个项目必须__核算,要最终能核算出相应的利润)
(二)以__产品作为分配形式的1.房____企业在取得投资款时借银行存款贷递延收益?或其他应付款【___不要预收账款,因为能避免缴企业所得税?这个感觉有问题】企业取得的投资款实质为销售款【精辟】2.分配__产品时借递延收益?或其他应付款贷主营业务收入借营业税金及附加贷应交税费-应交营业税
(二)以分配项目利润作为分配形式的会计处理1.取得的投资款时借银行存款贷应付股利、其他应付款【___不用股本科目,因为这种合作并非法律意义上的股东】企业取得的投资款时,由于未成立__法人公司,所谓的投资方不是真__律意义上的股东2.分配项目利润时借应付股利、其他应付款贷银行存款
五、以土地使用权投资__项目以土地使用权投资于__项目,对房__而言主要有三种形式
(一)第一种房__企业以换取__产品为目的,将土地使用权投资其他房____项目,但并没有形成股权即房__企业以土地使用权对其他企业房__项目投资,换取__产品1.转出土地使用权时借预付账款(土地使用权的公允价值)贷无形资产-土地使用权(账面价值)营业外收入(差额)2.取得__产品时借__产品贷预付账款
(二)第二种其他企业以换取__产品为目的,将土地使用权投资于房____项目,也没有形成股权即其他企业以土地使用权对本房__企业房__项目投资,换取__产品1.房____企业取得土地使用权时借无形资产-土地使用权贷递延收益?或其他应付款2.分配__产品时借递延收益?其他应付款贷主营业务收入借营业税金及附加贷应交税费-应交营业税
(三)第三种房__企业以股权的形式,将土地使用权投资于其他房__企业房____项目即房__企业以土地使用权对其他企业房__项目投资,作为股权投资获取利润转出土地使用权时借__股权投资(土地使用权公允价值和相关税费)贷无形资产-土地使用权(账面价值)营业外收入(差额)一般情况下,这类交易具有商业实质,所以按公允价值进行会计处理“__股权投资”的后续计量及投资收益的核算按__股权投资准则规定处理
六、债务重组1.债务重组的概念和方式会计制度的概念债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或__的裁决同意债务人修改债务条件的事项会计准则的概念债务重组是指在债务人发生财务困难的情况下,债权人按照其与债务人达成的协议或者__的裁定作出让步的事项重组方式包括
(1)以低于债务账面价值的现金清偿债务;
(2)以非现金资产清偿债务;
(3)债务转为资本;
(4)修改其他债务条件,如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等;
(5)以上两种或两种以上方式的组合(简称“混合重组方式”)2.会计处理例12008年4月10日,华光房____公司向海天公司销售商品房,售房款1500万元尚未收到12月20日,海天公司发生财务困难,无法按合同偿还债务,经双方协议,华光公司同意减免海天公司200万元债务,余额用现金立即偿还会计制度的账务处理——海天公司(债务人)借应付账款1500贷银行存款1300资本公积200华光公司(债权人)借银行存款1300营业外支出200贷应收账款1500税收调整——原规定总局6号令和13号令新规定财税
[2009]59号…债务人…低于债务计税基础的差额,确认债务重组所得;债权人…低于债务计税基础的差额,确认债务重组损失新准则对债务人收益的核算改为营业外收入,对纳税调整有什么影响?*ST长控近期公告2007年4月11日公告,公司经财务部门初步估计,预计07年第一季度将大幅盈利,实现净利润
2.84亿元左右,主要是债务重组已于06年完成,07年1月1日起相关债权人已豁免了公司相关债务,按照新会计准则,债务重组收益(
2.71亿元)计入当期损益例22009年6月1日,光大公司销售一批建筑材料给华光房____公司,含税价300万元2009年12月1日,华光公司发生财务困难,无法按合同规定偿还债务,经双方协议,光大公司同意华光公司用商品房抵偿该应收账款该产品市价(即公允价值)为260万元,成本200万元(假定没有发生营业税等)华光公司借应付账款300贷__产品200资本公积100光大公司借固定资产300贷应收账款300海天公司(债务人)的纳税调整…新准则(债务人):借应付账款300贷主营业务收入260营业外收入40借:主营业务成本200贷:库存商品200新准则(债权人):借固定资产260营业外支出40贷应收账款300纳税调整?会计准则的账务处理——
(1)抵债资产为存货的,应按公允价确认为商品销售收入,并结转成本;抵债资产为无形资产或固定资产的,公允价值与账面价值的差额核算为营业外收入或营业外支出;抵债资产为__股权投资的,公允价值与账面价值的差额核算为投资收益
(2)对于以实物、无形资产或__股权投资抵债的债务重组业务,债权人对取得的资产运用公允价值计量会计收入PAGE12。