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薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄膆蚀蚆袃艿蒃薂袃莁芆羁袂膁蒁袇袁芃莄螃袀莅蕿虿衿肅莂薅袈膇薈袃羇芀莀蝿羇莂薆蚅羆肂荿薁羅芄蚄薇羄莆蒇袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈羁芀蚁薄肁莃蒄袂肀肂芆螈聿膅蒂螄肈莇芅蚀肇肇薀薆肆腿莃袅肅芁薈螁肅莄莁蚇膄肃薇薃膃膆莀袁膂芈薅袇膁蒀莈螃膀膀蚃虿螇节蒆薅螆莄蚂袄螅肄蒄螀袄房__基础知识
1、房__基础概念
1、房__的概念房__具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益又称不动产,是房产和__的总称,两者具有整体性和不可分割性包括土地、建筑物及地上附着物、房__物权
2、房__的特征1)房__的自然特征a位置的固定性;b使用的耐久性;c资源的有限性;d物业的差异性2)房__的经济特征a生产周期性;b资金密集性;c相互影响性;d受政策限制性;e房__的增值性
3、房__的类型1)按用途划分a居住房__;b商业房__;c旅游房__;d工业房__;e农业房__2)房____的层数划分的规定a低层1-3层;b多层4-6层;c小高层7-11层;d中高层12-16层;e16层以上为高层__
4、房__市场房__市场主要包括__买卖、租赁市场含一级市场、二级市场和三级市场一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的__出让给房__发展商或其它用土地者的市场;二级市场是指房__发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;三级市场是指单位、个人之间的房__产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房__交易活动的市场;
5、房__产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权具体内容是产权人对房__的占有、使用、收益和依法处分的权利
6、房屋建筑结构分类标准1)按以其承重结构所用的材料来划分a钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构b钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的c砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑d砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的2)按承重结构来划分a)钢筋混凝土框架结构是由钢筋混凝土柱、纵梁、横梁组成的框架来支承屋顶与楼板荷载的结构b剪力墙剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,能承担各类载荷引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构简称剪力墙结构这种结构在高层房屋中被大量运用c混合结构指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋,墙壁是承重构件,故不可随意拆移,否则会有垮下来的危险
2、土地基础概念
1、土地使用权土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括__权、收益权、处置权__以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用
2、取得土地使用权的途径1)行政划拨方式;2)国家出让方式;3)房__转让方式;4)土地、房__租赁方式国有土地使用权公开出让三种方式1)招标出让国有土地使用权,是指市、县人民__土地行政主管部门(以下简称出让人)发布公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他__参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为要求投标人或者竞买人不少于三人2)拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为要求投标人或者竞买人不少于三人3)挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌__,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为划拨土地和出让土地的区别
1.国有划拨土地是指国家无偿或___向用地单位供应的土地、主要是公益事业,学校,医院,军事用地国家机关办公用地,公路国家重点建设工程,国有企业等一般不可抵押不能转让出租
2.通过出让取得国有土地使用权的是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的主要是经营性用地,房____商业工业等可以依法出让、出租、享受收益、可以抵押贷款等土地出让金各级__土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款
3、土地常用计量单位换算1平方千米km2=100公顷;1平方千米km2=100万m2;1公顷=_____平方米;1公顷=15亩;1亩=
666.
666...m2;
4、土地使用年限土地使用年限指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限※居住用地70年;※工业用地50年;※教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;※商业、旅游、娱乐用地40年;※综合及其他用地50年;
三、专业名词及基础知识
1、五证两书五证《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》两书《__质量保证书》《__使用说明书》;可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房____企业在商品房交付使用时向__人提供的对商品房__承担质量责任的法律文件和保证文件
2、所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发,每个共有权人各持一份的权利证书是《房屋所有权证》的附件,用以证明共有房屋的归属他项权证指在他项权利登记后,由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书
3、容积率是指总建筑__与建设用地__之比值(如在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总__,其容积率为
2.0)建筑覆盖率(建筑密度)建设用地范围内所有建筑物基底__之和与建设用地__的比率;(如在10万平方米的土地上,建筑用地净__为8万平方米,其建筑覆盖率为
0.8〈建筑密度为80%〉)备注建筑密度与建筑容积率考量的对象不同,相对于同一建筑地块,建筑密度的考量对象是建筑物的占用__,建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间
4、__总用地__经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地__;建设用地__(净用地__)经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地__;总建筑__指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑__之和;建筑__指建筑物外墙或结构__水平投影__之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖、结构牢固、层高
2.2m以上(含
2.2m)的永久建筑基底__基底__是指建筑物底层勒脚以上__水平投影__套内建筑__房屋按单元计算的建筑__,为单元门内范围的建筑__,包括套(单元)内的使用__、墙体__及阳台__;套内使用__指室内实际能使用的__,不包括墙体、柱子等结构__,使用__的计算应符合以规定室内使用__按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用__;非公用楼梯(包括跃层__中的套内楼梯)按自然层数的使用__总和计入使用__;__使用__包括卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等公共建筑__各产权主共同占有或共同使用的建筑__,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑__可分为应分摊的公共建筑__和不能分摊的公共建筑__;房屋预测__预测__是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房__主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋__进行一个预先测量计算的行为,它是__商进行合法销售的__依据房屋实测__实测__是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,__商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的__是__商和业主的法律依据,是业主__产权证、结算物业费及相关费用的最终依据公摊__商品房分摊的公用建筑__主要由两部分组成
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑__;
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影__的50%得房率是指套内建筑__与套(单元)建筑队__之比套内建筑__=套内使用__+套内墙体__+阳台建筑__套(单元)建筑__=套内建筑队__+分摊得公用建筑队__
5、房____的测算方法A、计算全部建筑__有哪些?1)永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑__;多层房屋按各层建筑__总和计算2)屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在
2.20米以上部位计算建筑__3)穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算__门厅、大厅内的回廊部分,层高在
2.20米以上的,按其水平投影__计算4)楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算__5)房屋天面上,属永久性建筑,层高在
2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在
2.20米以上的部位,按__水平投影__计算6)挑楼、全封闭的阳台按其__水平投影__计算7)属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影__计算建筑__,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影__一半计算建筑__8)与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的__水平投影__计算9)建筑间永久性的封闭架空通廊,按其__水平投影__计算建筑__10)地下室、半地下室及其相应出入口,层高在
2.20米以上的,按其__(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影__计算11)有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的__水平投影__计算12)有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋__的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙__水平投影__计算建筑__;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工__时仍采用150毫米的数据13)属永久性建筑柱的车棚、货棚等按柱的__水平投影__计算14)依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在
2.20米以上部分的__水平__计算15)有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑__B、计算一半的建筑__有哪些?1)有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影__一半计算__2)__柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影__的一半计算__3)未封闭的阳台,按其水平投影__一半计算__4)建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影__的一半计算__5)建筑物间有顶盖的架空通廊,按其投影__的一半计算__C、不计算建筑__的有那些1)空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等2)检修、消防等室外爬梯3)没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等4)建筑物如__烟囱、油罐、贮油(水)池、地下人防干道、支线等5)舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台6)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台D、哪些公用__应分摊?应分摊的公用__包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等E、哪些公用__不能分摊?不能分摊的公用__为底层架空层中作为公共使用的机动__、非机动__、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑__、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下__、地下设备用房等
6、绿化率建设用地范围内所有绿化__之和与建设用地__之比率绿地率建设用地范围内所有绿地__之和与建设用地__之比率(主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等,不包括屋顶、晒台的人工绿地公共绿地内占地__不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率,距建筑外墙
1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地__)绿化覆盖率指绿化植物的垂直投影__占总用地__的比值绿化覆盖率(%)=总绿地__/总用地__×100%备注在通常的情况下,许多__商都是在__书上印制出“绿化率”一词,其实这是不准确、不规范的用词,国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语,准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法
7、道路用地道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线
8、诚意金指商品房在未取得预售证之前,__商收取客户的可退回的款项(一般可以获得__商的折扣承诺)定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权__的一定数额的货币,它属于一种法律上的__方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现根据我国发法通则和《__法》八__条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%如果__者交了定金之后改变主意决定不买,__商有权以__者违约为由不退定金;如果__商将房屋卖给他人,应当向__者双倍返还定金违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金
9、商品房是指由房____企业__建设并出售、出租的房屋经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的__由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售__实行__指导价,按保本微利的原则确定廉__是指__和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房存量房是指已被__或自建并取得所有权证书的房屋
10、期房是指__商从取得商品房预售许可证开始至取得房__权证大产证止,在这__间的商品房称为期房,消费者在这一阶段__商品房时应签预售合同__是指__商已办妥房__权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段__商品房时应签出售合同在通常意义上指的__是指项目已经竣工可以入住的房屋毛坯房是指没有装修,只留有线路与排水位的房屋入伙是指业主__钥匙,接房入住
11、一级__是指由__或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地毛地或乡村__土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通__”、“五通__”或“七通__”的建设条件熟地,再对熟地进行有偿出让或转让的过程(生地是指不具备城市基础设施的土地毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地)二级__房____企业在获得土地后,从事经营性__的活动及场地平整;
12、三通__是指水通、电通、路通七通__是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;红线图又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和__的地形平面图它由__土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;
13、__是对建筑结构的构筑物的称呼,和塔楼相对应__一般建筑层数不高__的平面图上,长度明显大于宽度,__有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个__优势南北通透,便于采光通风;__方正,平面布局合理;管理成本低;使用率高劣势建筑密度低,房价较高;户内__格局不宜改变塔楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼,是指外观像塔的楼型,平面的长度和宽度大致相同,一般塔楼是指高层建筑,同层住户在6户以上(又称点式楼,又称桶子楼一般是高层,以电梯为中心,围绕着很多__,朝北、朝南、朝东、朝西的都有,所以有部分__终年不见太阳)优势建筑密度较高,房价较低;空间结构灵活,易于改造;结构强度高,抗震性好劣势均好性较差,同一层总有一些__在采光、通风方面比较差;__使用率低;居住品质相对较差,很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫等
14、层高是指__高度以“层“为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离(层高=净高+楼板厚度)净高是指层高减去楼板厚度的净剩值即楼板上表面至上层楼板下表面的距离进深在建筑学上是指一间__的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度进深大的__可以有效地节约用地,但为了保证建成的__可以有良好的自然采光和通风条件,__的进深在设计上有一定的要求,不宜过大常用参数
3.0米、
3.3米、
3.6米、
3.9米、
4.2米、
4.5米、
4.8米、
5.1米、
5.4米、
5.7米、
6.0米开间__设计中,__的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间常用参数
2.1米、
2.4米、
2.7米、
3.0米、
3.3米、
3.6米、
3.9米、
4.2米
15、______在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高比普通__高,可在局部隔出夹层,安排卧室或书房等其目的是在有限的空间里增加使用__,提高__的空间利用率跃层指__占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接错层指一套__内的各种功能用房在不同的平面上,用一定的高低落差进行空间隔断,层次分明,立体性强,但未分成两层,适合大____标准层是指平面布置相同的__楼层阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由__底层地面伸出室外的部分走廊是指__套外使用的水平交通空间地下室是指__地面低于室外地平面的高度超过该__净高的1/2者半地下室是指__地面低于室外地平面的高度超过该__净高的1/3,且不超过1/2者
16、建筑小品建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段居室是家庭的“领地“,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割
17、商品房预售的基本条件※土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;※取得建设用地规划许可证;※投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);※施工进度已明确,交房日期已明确;※竣工验收前;
18、相关税费1)契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人
(1)国有土地使用权出让;
(2)土地使用权转让,包括出售、赠予、交换;
(3)房屋买卖;
(4)房屋赠予2)维修基金又称“公共维修基金”“专项维修基金”,是指__物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户,并授权业主委员会(或其他主管部门)统一管理和使用的基金
19、贷款个人住房商业贷款是中国公民因__商品房而向银行申请的一种贷款,是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款具体指具有完全民事行为能力的自然人,__本市城镇自住住房时,以其所__的产权住房(或银行认可的其他__方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式公积金全称“住房公积金”,指城镇住房制度__中,国家机关、国有企业、城镇__企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(144㎡以下普通住房)缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例等额本金是指一种贷款的还款方式,是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少等额本息是指一种__贷款的还款方式,是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款包括本金和利息
20、物业管理物业管理指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为业主大会指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的__形式业主____由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的__业主委员会由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的__,由业主____或业主代表选举产生
21、项目__及有关单位说明发展商指负责__建设房__项目并筹资建设的房__公司;投资商实际相该项目投入资金的单位;承建商:负责房__项目建设施工的单位;监理单位整个项目建设过程中负责监督其质量的单位;代理商指负责项目具体宣传__及策划销售的房__中介机构;
四、影响房价的因素
1、成本因素土地__、建安成本、利润、管理费用等;
2、经济因素国民生产总值、CPI指数、经济走势等;
3、____房__政策、法律法规等;
4、社会因素__商实力、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、__规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧等;(非__还包括定位、客户群、人流量等);
5、其他因素楼层层高、__、朝向、景观、__功能、__、建筑结构等螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂蚃蝿肆芈蚂袁芁膄蚁羃肄薃蚀螃袇葿蚀袅膃莅虿羈羅芁蚈蚇膁膇蚇螀羄蒅螆袂腿莁螅羄羂芇螄蚄膇膃螄袆羀薂螃羈芆蒈螂肁聿莄螁螀芄芀莇袃肇膆蒇羅节蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁莇蒄罿肃芃蒃肂羆薁蒂螁膂蒇蒁袄羄莃蒁羆膀艿薀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羁蒀薇肂芇莆薆螂聿节薆袄芅膈薅羇肈蒆薄蚆芃莂肆膁葿蚁肅芄蚄薇肄蒆蒇羆肃膆莀袂肂芈薅螈肁莀莈蚄肀肀薃蕿膀膂莆袈腿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈芀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂羂肈莅薈羂膁薁袆羁莃莄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蚁肅芄蚄薇肄蒆蒇羆肃膆莀袂肂芈薅螈肁莀莈蚄肀肀薃蕿膀膂莆袈腿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈芀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂羂肈莅薈羂膁薁袆羁莃莄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蚁肅芄蚄薇肄蒆蒇羆肃膆莀袂肂芈薅螈肁莀莈蚄肀肀薃蕿膀膂莆袈腿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈芀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂羂肈莅薈羂膁薁袆羁莃莄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蚁肅芄蚄薇肄蒆蒇羆肃膆莀袂肂芈薅螈肁莀莈蚄肀肀薃蕿膀膂莆袈腿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇膄膃蚇蚃螀芅葿蕿衿莈蚅袇袈肇蒈螃袈芀蚃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀袄芆莇螆袃荿薃蚂羂肈莅薈羂膁薁袆羁莃莄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肆膁葿蚁肅芄蚄薇肄蒆蒇羆肃膆莀袂肂芈薅螈肁莀莈蚄肀肀薃蕿膀膂莆袈腿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀蚆膆艿蒃羅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