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羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇蚅袇膁蒀蒇螃芀腿蚃虿艿节蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅袃莈薂蚁袂蒀螈羀袁膀薁袆袀节螆螂罿莅蕿蚈罿蒇莂羇羈芇薇羃羇荿蒀衿羆蒁蚅螅羅膁蒈蚁羄芃蚄罿羃莆蒆袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚀蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈肈芄薁螄肈莆螇蚀肇葿薀羈膆膈莂袄膅芁薈螀膄蒃莁螆膃膃蚆蚂膂芅葿羁膂莇目录前言我公司接管衡泰国际花园项目的优势目录第一章投标人资格证明文件1
一、投标承诺书1
二、法定代表人授权委托书2
三、投标人资格证明文件3
四、拟派现场项目经理资格声明7
五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8第二章企业基本情况9
一、企业理念 9
二、____ 12
三、管理优势13
四、管理规模15
五、酒店管理17
六、项目剪影18第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案22
一、前期介入服务22
二、项目的接管验收25
三、入伙(住)管理方案26第四章对本项目物业管理的整体设想及策划33
一、总体管理服务目标33
二、管理服务理念33
三、保证体系34
四、服务承诺34第五章拟采取的工作计划和物资装备情况36
一、拟采取的工作计划36
二、物资装备情况37第五章拟建立的__机构及人员的配备、培训、管理41
一、拟建立的__机构及人员的配备41
二、培训及管理50第七章管理规章制度及管理档案建立情况60
一、管理处各项管理制度目录60
二、管理规章制度62
三、管理档案建立情况73第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标76
一、管理处服务人员形象的服务内容和指标76
二、急修项目的服务标准与承诺78
三、一般维修的服务内容和指标78
四、服务受理、报修接待的服务内容和指标79
五、投诉处理的服务内容和指标80
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标80
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标83
八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84
九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标87
十、控制突发__的服务内容和指标88
十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标__
十二、__装修管理的服务内容和指标90
十三、业户满意度测评的服务内容和指标90第九章构建和谐社区与便民服务91
一、和谐社区91
二、便民服务93第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定95
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案103第十一章公共维修基金范围的使用方案109第十二章其他物业及设施、设备维修管理与维护112
一、房屋及公用设施维修养护112
二、设备管理123第十三章拟采取的安全与秩序维护方案135第十四章绿化和保洁管理方案149
一、绿化管理方案149
二、保洁管理方案151第十五章停车管理方案及地下__经营管理的说明156
一、停车管理方案156
二、地下__经营管理的说明157第十六章针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务159第十七章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明169
一、开展销售工作的可行性方案169
二、空房管理办法175第十八章投标报价及经费收支预算177第__章对招标人提出的相关配合要求的说明186第__章招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺187附件物业管理应急措施188
一、遇火灾处理程序188
二、接报治安__处理程序192
三、接报刑事案件处理程序192
四、遇燃气泄漏处理程序195
五、遇停电处理程序195
六、遇水浸(跑、冒、漏)处理程序198
七、遇__物或可疑物品处理程序199
八、遇恐怖__处理程序200
九、触电事故的应急处理程序201
十、电梯困人事故的应急处理程序201
十一、强烈大风的应急处理程序203前言首先,十分荣幸能参与“衡泰国际花园”项目的前期物业管理服务投标工作我公司将依托自身的专业管理实力,结合“衡泰国际花园”的现状,对“衡泰国际花园项目”的物业管理模式、__机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划我们将以蓝星物业崭新的物业管理服务理念,在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下,凭借蓝星物业在__物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才,为“衡泰国际花园”的业主创造一个和谐而优美的居住、生活环境,提升“衡泰国际花园”的物业价值,并使“衡泰国际花园”成为常熟市乃至江苏省又一个知名的高档综合物业管理品牌本投标书是根据贵方提供的“衡泰国际花园“前期物业管理服务招标文件要求,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察研究之后,编制的前期物业管理服务投标书我方同意一旦中标,投标书中的所有承诺,招标方有权要求写入物业管理委托合同,否则,招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位再次感谢华纺置业公司给予我们这次合作的机会公司名称蓝星物业管理有限公司注册(通讯)地址常熟市枫林路花园__1幢6室____13901574337传真__52877096____215500我公司接管衡泰国际花园项目的优势
1、我公司是常熟市国家二级资质的物业管理企业,在管理中拥有丰富的经验,目前管辖的__已超过80万平方米,其中85%以上的项目是通过市场竞争取得的管理权,公司有充分适合市场化运作的管理机制
2、我公司正在通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系三项贯标的第三方认证,对衡泰国际花园的管理质量具有充分的保证作用
3、我公司是进行了专业的档案管理培训,对衡泰国际花园将来的档案管理将起到了保障作用
4、管理经验丰富,具备同类物业的管理经验公司目前已管理着包括裕坤国际博览中心、招商城大厦商务楼、工商银行、市__办公楼、隆力奇、方塔步行街等等物业在衡泰国际花园项目的物业管理中,我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验,铸就衡泰国际花园物业管理的“品牌”
5、根据衡泰国际花园项目智能化程度较高的特点,我公司将对__早期介入,协助__商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋之前我们曾参与多个高档__的早期介入,都取得了较好的效果,用我们的经验,给__商带来了较大的利益
6、具有超前的服务理念蓝星物业让您更满意公司__从事物业管理服务行业,在管理各类物业领域进行不懈地探索,主动借鉴国际先进的服务理念,不断学__结,同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点,寻求各类物业最佳的管理方法通过学习国内外先进的服务理念与管理方法,并与自身的实践相结合,我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念,并在具体工作实践中取得了良好的效果根据我们的调研结果显示衡泰国际花园应是“文化人”的居所,“文化人”重情、讲理、守法开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望我们提出构建“文化社区”的人居理想模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标文化管理涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“长幼有序,睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性二是通过多种宣传形式培养社区成员__主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果我们的设想是-、倡导“全员参与”的管理文化在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡“人过地净,全员保洁”,安全管理方面提倡“全员防范,全员消防”等,以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项在社区内,我们推崇“为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,实现“管理开放,开放管理”把热心社区公益事业的社区成员__起来,参与社区的安全管理和社区文化建设此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施“管理报告制度”,每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业__益
二、__“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供__服务视为工作的自然方式和最重要的规范”服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的“微笑服务”业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升
三、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的__结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围,以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区公共秩序我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老__、物管宣教、健康家居”等八大主题来__、策划社区活动,努力把衡泰国际花园创建为“精神家园”
四、塑造“亲和人文”的环境文化现代信息时代的到来,业主更加__社区内的人文环境物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势以承续设计理念以多种形式__业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的“文化社区”第一章投标人资格证明文投标承诺书华纺置业
1、本公司认真研究了衡泰国际花园前期物业管理服务招投标文件后,愿意接受招标文件的要约条件,愿意参加本次招标
2、本公司声明如下
1、同意按照招标文件要求参与竞标,否则视为自动放弃
2、在签署衡泰国际花园前期物业服务合同之前,本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件
3、如我公司中标,将按照贵司规定的时间签订衡泰国际花园前期物业服务合同,并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务
4、我方同意,在从规定的递交投标响应文件截止之日起30个日历日内,自觉遵守本次招投标活动的每项规定投标单位名称蓝星物业管理有限公司(公章) 法人代表李振刚 日 期
08.
3.10地 址枫林路花园__1幢6室__人李振刚 ____52877096法定代表人授权委托书评标委员会本授权书声明注册于常熟市枫林路花园__1幢6室(投标人注册地址)的蓝星物业管理有限公司(投标人名称);法定代表人李振刚董事长(法定代表人姓名、职务)指定总经理马志斌(投标人代表职务姓名)为本公司授权签字的合法代理人,就贵方__的衡泰国际花园前期物业管理服务招标事宜,以本公司名义处理一切与之有关的事务本授权书于08年3月10日签字生效,特此声明!法定代表人 签字盖章投标人代表 签字盖章投标人全称蓝星物业管理有限公司投标人公章 投标人资格证明文件
一、投标人一般性概况蓝星物业管理公司成立于1996年,是国家二级资质的物业管理企业,注册资本98万元人民币,管理__已超过80万平方米公司正在通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系、是档案管理优秀的企业我们的服务理念蓝星物业让您更满意我们的服务追求成为业户的好保姆、好管家、好朋友
二、企业情况一览表企业名称蓝星物业管理有限公司法定代表人李振刚工商注册号企业成立时间1996年注册地址枫林路花园__1幢6号__地址枫林路花园__1幢6号____/传真52877096企业性质全资民营公司企业隶属关系或股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本98万元人民币、从业人数在编40人、劳务工人352最近三所牵涉的主要诉讼案件有或无如有,是何类案件,结论如何无
3、财务状况表资产和负债状况(万元)注册资本98万总资产1000万流动资产500万__资产400万__负债0短期负债0股份组成情况股东名称(单位或个人)所占股份比例开户银行银行名称地址____相关要求文件
(1)提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料(复印件);
(2)其他可证明企业财务实力和真实性的文件,如年度审计报告等注上述文件资料,需加盖相关单位公章并需由被授权力人签字
四、投标人资格声明
1、名称及概况投标人名称蓝星物业管理有限公司__号码52877096传真号码____成立和/或注册日期
1996、
9、1实收资本近期资产负债表(到2007年12月31日)__资产流动资产__负债短期负债净 值主要负责人姓名(可选填)李振刚
2、近三年主要业绩明细表(见附页)
3、有关开户银行的名称和地址名称 地址
4、投标人所属的集团公司(如果有的话)
5、其他情况兹证明上述声明是真实、正确,并提供了全部能提供的资料和数据,我们同意遵照贵方的要求出示有关证明文件投标人名称蓝星物业管理有限公司被授权人签字被授权人的职务 日期 __号码 传真号码 ____ 公章拟派现场项目经理资格声明项目名称恒太国际花园投标人名称蓝星物业管理有限公司姓名马志斌主要业绩性别男管理项目尚湖花园__、金枫花园、白云山庄、世茂__年龄34岁专业物资管理学历大专工龄10年职务总经理从事本岗位工作时间8年____0512-51001810投标人公章投标人代表签字日期拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表序号姓名性别年龄职务工种职称学历___号简历1马志斌男34总经理大专23108319741028181802—07物业助理/经理2张坤男30管理处经理助理大学本科/经济师3业户服务部主管大专4设备主管大专/助理工程师5安报主管高中/助理工程师注在填写时,如本表格不够可按相同格式自行增加投标人公章投标人代表签字日期第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案
1、前期介入服务要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对衡泰国际花园制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础
一、前期介入工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注1签定物业管理合同商定物业促销协助计划与__商定管理服务费、停车费、会所协商签定物业管理合同2成立物业管理处协商确定管理处办公场所签订合同后十日内二次装修管理处办公场所__管理处有关运作手续人员配置、培训管理处办公设备配置3前期介入收集各类工程资料
2008.
4.1至
2009.
3.20实施促销协助计划熟悉各类设施、设备4导入蓝星物业管理公司模式导入IS
090012009.
3.l至
2009.
9.1导入公司各项规章制度导入公司物业管理理念5物业接管准备验收物业软硬件
2009.
3.20至
2009.
4.20移交资料问题备忘
1、规划设计阶段对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作监控和消控中心的设置;小区人车分流的设计;公共照明开关设置位置;公共照明开关开闭形式;物业管理用房的位置设计;小区垃圾房的设置;公共洗手间的设置;信报箱的设立;公共告示栏的配置;家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;景观设计
2、建设施工阶段建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;分析物业建造选料及__,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;提供机电__及能源分配的有关专业技术管理意见;提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;配合设备__、管线布置,进行现场监督,确保__质量;提出遗漏工程项目的建议;对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO
9001、ISO
14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本
3、竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助__商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;参与重大设备的调试和验收;制订物业验收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议
4、物业销售阶段良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的__者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传__制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;__处及___的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;提供有关__宣传所需要的物业管理资料A’协助做好销售工作,力争物业管理成为__销售的卖点衡泰国际花园管理处将在前期介入期配合__部做好销售工作管理处将与__中心签定物业管理服务的补充协议,并严格按照协议规定密切配合,提供物业管理的__服务为此,从__销售开始,管理处人员将做好以下工作协调配合__中心工作人员做好____服务工作做好__中心、___、车场和花园__的保洁及花花圃绿化的管理服务工作做好__中心、___和花园__的安全护卫工作,做好前来看楼__客户汽车的指挥疏导工作做好销售中心、___和花园__的维护管理工作B’开展业主服务需求凋查在销簋部门的帮助下,协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求,并臧调查结果进行统计、分析,使今后的物业管理工作更能贴进业主同时,与__集团共同举办准业主联谊活动,集中了解业主反馈的信息
二、项目的接管验收1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收2)依据国家___颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促__主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;d.落实物业的保修事宜根据建筑工程保修的有关规定,由__主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,__主体一次性拨付保修费用;6)接管验收的作用a.明确交接双方的责、权、利关系b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益c.为以后的物业管理创造条件通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件
三、入伙(住)管理方案提示业主在入伙前明白__入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免__手续时徒劳往返为业主__入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,__正规即时完成入伙注记受理__服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量
1、业主入伙流程1)业主向售房单位/发展商__售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司__入伙手续3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房7)如需二次装修的,需到物业管理公司__装修手续8)业户入伙流程图如图所示业主入住管理流程单位名称服务中心流程名称业主入住管理流程层次3任务概要业主入住管理单位业主服务中心相关部门__商节点ABCD123456789101112是否是否公司名称密级共页第页编制单位签发人签发日期业主入住管理工作标准任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料发出入住通知B2A2程序《入住通知单》服务中心确认业主的地址后发出入住通知单业主收到入住通知单重点服务中心确认业主地址标准符合入住管理规定接待审核阶段A3B3B4B5A5程序《入住管理制度》业主持《入住通知书》或《准住证》到服务中心__入住服务中心负责接待业主服务中心核实业主提交的相关资料,包括业主有效证件原件及复印件;公司户应携带公司法人有效证件原件或复印件,公司营业执照复印件(加盖公章);租户需提供《房屋租赁协议》;委托人还需提供授权委托书、受委托人的有效证件原件及复印件审核业主资料不齐全的,应由业主补充完整服务中心核实业主资料齐全的,派人负责引领__入住相关手续1个工作日重点服务中心审核入住人员身份标准手续齐全任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料发放文件、服务说明B6程序《物业服务管理制度》《物业服务管理标准》服务中心向业主发放相关文件,主要包括《用户手册》、《区域防火责任书》、《装修管理规定》、《业主登记表》、《房屋验收报告表》、《楼宇交付书》、《物业管理服务协议》等服务中心详细解释物业公司各项规章制度(包括业主室内装修规定、大件物品放行规定、物业费的收缴规定等)即时服务中心详细向业主介绍公司所提供的服务内容和有关事项即时服务中心对业主就物业管理公司所提供的服务和有关事项进行的提问给予回答即时重点服务中心详细向业主介绍物业管理公司所提供的服务和有关事项标准全面、详细、明了签订物业管理合同B7程序《物业管理合同》服务中心代表公司与业主签订物业管理合同服务中心就业主对合同所提出的问题进行解答即时重点签订物业管理合同标准准确、及时任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料分发钥匙A8C8B9程序《钥匙__登记表》服务中心指导业主到财务部交付未来一年的物业管理费服务中心向已经缴纳物业管理费的业主分发房屋钥匙业主在钥匙__登记表上签字确认,__钥匙重点分发钥匙标准按照入住管理规定执行房屋验收阶段A10A11B11D11程序《物业服务管理制度》业主签收钥匙后,服务中心和工程管理部陪同用户到__内验收服务中心和工程管理部陪同用户到__内验收,并将结果记录在用户室内设施检验记录表上即时工程管理部陪同验收人员记录业主验收问题如业主验收不合格,服务中心根据验收记录表中的问题安排进行维修__商等相关单位负责对工程问题进行维修重点用户签收钥匙后,服务中心和工程管理部陪同用户到__内验收标准严格、全面提供服务阶段A12程序《物业服务管理制度》《物业服务管理标准》业主__入住后,服务中心提供相应的物业服务工程管理部等相关部门配合提供服务,协助业主解决相应日常生活问题快速适应社区居住环境重点向业主提供物业日常服务标准热情、周到
2、租赁住户入住流程1)签订《租赁意向书》,并交付定金如一次看中房子的可直接签署租赁合同2)签订《租赁合同书》合同应附有《管理公约》等有关附件3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司__房屋钥匙5)交付押金和首期租金6)如需二次装修的,需到物业管理公司__装修手续
3、入伙作业标准入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量内部手册登记及时,即时完成注记入伙按户汇总,次月5日前全部归档
4、入伙作业规程由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书业户携带__合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点__手续业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认业户验房确认后__钥匙,__签收手续
5、入伙作业检查规范为了保证入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改『入伙通知书』女士/先生您好!您所__的区号室的商品房,日前已经__有关部门检查验收合格,准予入住现将有关入伙事项通知如下
一、我公司拟定于年月日至月日,集中__入伙手续您可在回执中选定具体入伙日期前来__,并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司如您不能按时前来,在年月日后,请到销售中心__入伙手续(法定节假日不休息,继续受理)
二、集中入伙__地址
三、__时间上午至,下午至
四、集中入伙期间,我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务
五、回执邮寄地址邮编传真特此通知 华纺房____公司年月日『入伙通知书回执』入伙通知书回执公司兹接贵公司入伙通知书,本人__的号室商品房,拟定于年____月日前来现场__入伙手续此复业主(签章)年月日『入伙须知』入伙须知女士/先生欢迎您成为的业主!我公司为提供良好的管理服务,兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序,以免您在接受新楼时,产生遗漏而导致不便请您认真阅读,以免产生麻烦
1、请您在接到《入伙通知书》后,按约定的日期来__入伙手续,以便我们及时____服务
2、您来__入伙手续时请带齐以下物件
(1)__预售合同;
(2)业主___(或护照)及__;
(3)公司__的还应带公司法人证件和公章;
(4)《入伙通知书》;
(5)已缴款项的收据(调换正式__);
(6)未缴的__款和物业管理应缴的款项
3、如您委托他人来__,还应带上
(1)您(业主)的委托书,应由律师见证;
(2)您(业主)___(或护照)的复印件;
(3)代理人的___或护照
4、您__手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行
5、您收楼时,请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题如有问题,请填入《房屋验收表》中,管理处将代表业主利益向发展商协商解决祝您顺利入伙!蓝星物业管理有限公司衡泰国际花园管理处 年 月 日 『入伙手续书』入伙手续书业主您__的号室,现已具备入住条件,请您按如下顺序__入伙手续谢谢您的合作
1、房产收款组
3、物业组
3、物业组第4章对本项目物业管理的整体设想及策划一流的物业需要一流的管理,一流的管理出一流的质量通过我们的服务,为“衡泰国际花园”创造价值,为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、居住及购物环境,让业户安心、放心
1、总体管理服务目标
1、前期目标成为__商的好参谋、好帮手、好朋友;降低__商的建设成本,促进__的销售
2、合同目标在合同期内,全身心为业主服务,成为业主的好保姆、好管家、好朋友二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证;二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证;二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证;一年内通过“常熟市物业管理优秀小区”的考评;三年内通过“江苏省物业管理示范小区”的考评;四年内达到“国家物业管理示范小区”的标准;
二、管理服务理念―――――蓝星物业让您更满意让——严格管理、规范服务、心心交流您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第
一、不断超越业户日益增长的需求满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
三、保证体系我公司正在通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证同时,我公司自2004年起开展企业标准化工作,并制订了公司“企业标准(Q/OAKH)”我公司将三项体系、企业标准以及适合“衡泰国际花园”的三级操作文件贯穿于“恒泰国际花园”的物业管理之中
四、服务承诺
1、总体指标
1、满意度指数95%以上;
2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故,管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;
3、第一年度导入三项贯标体系管理,第二年度通过三项贯标体系认证;
2、分类指标
1、管理处设专线24小时受理报修,
2、业户接待时间365天8:30-20:30;
3、各类服务人员上岗培训率达到100%;
4、档案归档率达到100%,档案完整率达到100;
5、维修及时率达到100%;
6、维修质量合格率达到95%以上;
7、实行维修服务回访制度,回访率达到100%;
8、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;
9、公共设备、设施完好率达到98%以上;
10、房屋建筑完好率达到98%以上;
11、绿化存活率达到98%以上;
12、清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;
13、道路、停车场完好率达到98%以上;
14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务第第五章拟采取的工作计划和物资装备情况
一、拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为__商提供一个后续的__的售后服务工作,使__商与物业公司的品牌共同提高,达到“双赢”的目的
1、业主入伙前我公司对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照___颁布的《房屋接管验收标准》)对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由__施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受同时协助发展商制定《使用公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《__服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户
2、业主入伙中业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录向业主交付填写的资料有《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认
3、业主入伙后进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于)房屋管理建筑物以及其附属物的保养、维修;设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;清洁管理加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;绿化管理物业范围内的绿化建设和养护;消防管理建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;车辆管理维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;产籍管理指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;财务管理对物业管理资金运作和管理;协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷
2、物资装备情况
1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境,依据___物业管理条例的规定,以及结合项目的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包括管理服务用房管理处接待、办公用房;保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库;
2、物业管理用房的配置要求[管理处办公用房]划分为客户接待和办公两个区域,场所__按___相关文件执行[工程维修作业工作室]需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等[保安、保洁人员休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保洁工具等以上配置除管理用房外,其他用房可利用__等多余__,以不侵占正式办公用房为宜总的原则是,给业主及租户带来方便,提高我方人员工作效率
3、管理设施的配置要求管理处开办物品表名称数量/型号
一、办公用品开办物品复印机1台/施乐2018电脑2台/IBM主机、三星17寸液晶显示器打印机1台/HP1010对讲机16只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板16块/ 1000__充电器10只/单路现金保险箱1台/永发4800办公桌4张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm,高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶2只/企鹅式WL-LM-1300网络杯12只/瓷制无柄烟灰缸3只/612202A考勤钟1只/科密8100标识若干/塑封机1台/焕达320P饮水机1台/立式传真机1台/松下FT-153CN分栏文件柜5组/900*400*2300档案夹250只/HY2052阅览架1只/标准__机2只/西门子大货架2只/更衣箱15只/江南六门伞架3只/定制大雨伞3把/定制 小雨伞30把/定制
二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌220V13m/m电锤(进口)1台/__电动疏通机2台/大力牌__70铝合金合页梯(
1.5m-5m)10只/标准管子钳1把/新工600m/m24寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一数字式万用表2只/指针式万用表4只/永红MG-28数字式钳形表2只/永红MG-28兆欧表1只/东海500V砂轮机1台/××
2.2KV潜水泵4台/长乐220V750W拖线板3只/塔牌60A、1M
2、30M切割机2台/梅花扳手4套/电工牌10件套筒扳手3套/电工牌32件内六角扳手5套/电工牌
1.5m/m-10m/m工具箱10套/保险带4套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/
三、保洁工具开办物品升降梯1部/××登月牌7米多功能擦地机2台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机2台/美国NSS双马达高压水枪2只
2.5米铝梯3部
1.5米铝梯2部多功能清洁车4部/捷霸AF-160拖线盘4只/黄鱼车3部/
四、保安器具开办物品雨衣/雨鞋29套耳机29副录像带40盘/警棍6根/第六章拟建立的__机构及人员的配备、培训、管理
一、拟建立的__机构及人员的配备—、量才录用,培养提升我们在用人机制上重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用不片面强调工作年限和学历资格,以“适用”为原则,避免“大才小用”的现象在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质
二、默契合作,充分授权强调分工合作的工作态度我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式,各项目组本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到“人人有事做,事事有人管”同时我们倡导全员协调管理(在其他章节有相应阐述),员工应以合作的姿态开展工作倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处经理学会授权是我们对管理人员的基本要求管理处经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求,让业主在第一时间得到满意的服务同时建立检查齐□反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控坚持分级指挥和逐级反馈的原则我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示
三、定期考核,绩效为本绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核
四、奖惩严明,优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予“蓝星物业公司特别奖”、“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉,并给予一定的物质奖励对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分我们规定受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理同时我们倡导管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格上岗后必须围绕“质量一成本双否决”的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩每年底,对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力
1、管理处__架构及部门设置
2、管理处运作方式及各部门职责
1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制__形式,下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门,实施管辖区域内统一的物业管理管理处经理集指挥与职能于一身,全面掌握日常工作及人员状况,减少失控各项工作的安排及临时任务的下达,均由管理处经理直接安排,各部门主管下属员工直接向其主管负责,各部门主管直接向管理处经理负责
2、部门职责[业户服务部]业户服务部主要负责日常与业户之间的__,处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜,协调各部门工作[保安服务部]保安部负责小区治安交通与消防管理工作,包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务[设备管理部]设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务,包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务[保洁绿化部]清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务此外采购、人事、培训等事务将由蓝星物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责
3、人员配备
1、管理处各岗位员工的任职要求[管理处经理]大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规,对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档__小区管理经验外表端庄,思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力[经理助理]大专以上学历具备江苏房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书具有高档__小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力[业户接待]大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档__小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力通过蓝星物业培训中心专业培训[保安服务]具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20-35岁之间,男性身高不低于
1.70米五官端正,具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过公司物业培训中心专业培训[维修养护]具备相关操作证及上岗证具有智能化高档__小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神[保洁保绿]通过保洁专业化培训熟悉高档____的保洁保绿工作形象健康细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力
2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围[人员配备]岗位设置人员配备人岗位设置人员配备(人)管理处经理1设备管理部经理助理4设备部主管1业户服务部强弱电工6业户服务部主管1给排水管道2业户服务员(接待/财务/贯标/档案/报修)5 房修4值班电工4保安服务部保洁绿化部保安部主管1保洁绿化部主管1保安领班(兼)4 领班2门岗18单元内公共部位12巡岗8__3监控4机动3机动14 合计98人[岗位职责和工作范围]管理处经理在公司的__下,全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作__拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件负责小区管理服务的质量控制和费用控制负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系负责初审分承包方、分供方,审批小区管理服务公开文件和管理处作业文件的发放负责__小区公益性活动完成公司交办的其他任务管理处经理助理在管理处经理的__下,负责业户服务的接待工作拟制小区的业户服务计划、费用预算,负责业户服务的质量控制负责编制每日的《工作日报》,并向公司上报负责接待业户__入伙、房屋和车位__、装修手续;负责协调处理业户投诉、报修事宜负责建立业户档案,登记产权清册与租赁清册、权籍资料,对业户档案实现动态管理负责代收公用事业费、有线电视费;代订境外报刊__及代购纯水、订购员工盒饭等事宜负责收集编排管理信息、业户服务征询单,及时张贴和收回,对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理,保持与业户的沟通负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体__社区公益性活动完成经理交办的其他工作设备管理部主管在管理处经理的__下,负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包括房屋设备设施运行的应急处理工作负责对设备部的日常管理,检查每日运行日志,了解设备工作状况合理安排每日工作负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施负责计划和购置维保材料及工器具负责公共设施能耗管理与节能工作编制(设备)突发事故的应急处理预案,并适时__预演负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施和记录备案,对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案,记录文件__保存完成经理交办的其他工作保安服务部主管在管理处经理的__下,对所管辖区内的治安、消防负责负责对当值保安进行岗位督导,发现不合格操作当场予以纠正,对各班保安质量记录进行初审负责对突发事故应急处理的现场协调负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传负责对队员考勤和请假审批及工作考核负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理协助完成管理处布置的业主特约服务保洁绿化部主管服从管理处经理的__,对小区的清洁绿化负责负责对当班保洁工操作的检查,对各班保洁工作质量记录进行初审负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管负责安排人员完成业主提出的特约服务负责对员工考勤和请假审批及工作考核负责计划和购置保洁材料及工器具负责与绿化养护的业务联络完成管理处经理交给的其他工作任务业户接待员(出纳、投诉)具体开展业户服务方面的工作,包括业户入伙、装修、__、投诉处理及接待工作;负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴工作;负责接待业户__入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案,登记产权清册与租赁清册;保持与业户的__和相互沟通,包括具体__社区公益性活动;完成交办的其它工作业户接待员(档案)负责管理处文书档案管理工作,包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作;负责管理费的收缴工作;负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作;负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作;负责与业户权籍资料的管理工作;完成经理交办的其它工作门岗保安对主管负责,服从上级命令;在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;验证《物品出门证》,施工人员《临时出入证》后放行;发现责任区域公物损坏向上级报告;负责外来人员的登记,备用钥匙管理;协助主管进行紧急服务处理巡岗保安对保安主管负责,服从上级命令;巡逻中遇业主要求应及时提供服务;巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;检查机动车辆、非机动车辆停放情况保洁工对保洁主管负责,认真执行各项管理制度;认真做好承包区域的环境保洁;在主管带领下,认真完成本职工作和其他交办任务设备工(值班水电工)对设备主管负责,执行管理处各项规定和制度;负责变配电系统的运行管理和维修保养;负责高、低压配电设备,变压器,机房配电及控制设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;认真钻研技术,熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;按时按质保量完成设备检修工作;定期巡视电气设备,密切注意其运行情况,正确抄录各项数据,并填写好巡视、运行、维修、保养记录;做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作;发生事故时,保持头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障,重大事故及时上报,并与下一班当班员工共同排除故障;负责责任区域的机房设备的保洁工作设备工(维修工)对设备主管负责,执行管理处的各项规定和制度;负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作;负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作;努力钻研技术,熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;发生事故时,应确保头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障事故未排除不进行交__,并与下一班当班员工共同排除故障
二、培训及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%;各类专业人员持证上岗;培训计划源源不断的人员培训是蓝星物业的管理水平不断提高的根本保证为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的“培训中心”“培训中心”每年举办__1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评[新进员工培训方案]培训目的使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率培训内容1公司基本情况、__机构、主要__介绍2公司管理理念和服务理念教育3企业文化、价值观的传递4《员工手册》、职业道德及有关制度教育培训时间4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争,能__操作一个__,有较强的__意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续__,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业__的好当家培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识
8.5物业管理概论;____;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3质量管理
2.5ISO
9001、ISO
14001、OHSAS18001贯标知识;4不同类型的物业管理及运作模式
7.5办公楼管理;__楼管理;__管理;一般__管理实务;国外的物业管理;物业管理运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;____礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费__制定等;6内部管理
8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理注一小时为一课时【各部门主管培训】通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3不同类型物业管理运作模式6一般__管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;____礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;物业管理运作实务5内部管理
3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;6企业的品牌建设
3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)注一小时为一课时【一般管理人员培训】通过培训,树立100%为业户服务的思想,把“服务”作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;3不同类型的物业管理及运作模式6一般__管理实务;经济适用房操作实务;物业管理运作实务物业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;____礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)注一小时为一课时[业户服务培训内容]课程概述业户是物业业主产权人和物业租用户使用人的统称业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口专门负责业户服务工作培训对象
1、管理处经理课程目标通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是満足业户需求的保证、是物业服务的基础培训内容1业户服务的概念;2业户服务的内容;3业户服务的基本要求;4入伙服务;5业户接待;6权籍管理;7装修管理;培训课时16课时[保安服务培训内容]课程表述物业管理区域公共秩序维护的基本知识,保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服务要求,蓝星物业管理有限公司保安服务基础服务标准和保安服务基础作业标准培训对象物业管理经理、保安主管课程目标
1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识;
2、了解物业管理区域配置的安全技防设备设施的基本作用;
3、熟悉蓝星物业管理有限公司《保安服务基础标准》和《保安服务基础作业标准》;
4、熟悉蓝星物业管理有限公司保安服务的运作模式
5、掌握基本安全护卫技能,能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发__课程提纲1物业管理及保安服务的重要性2物业管理分类中的保安服务3保安服务的目标4保安服务的特点5保安服务的基本要求6保安服务的主要职责7保安服务的__机构8保安各类人员的岗位职责9保安服务的主要任务10消防工作⑾安全应急方案⑿各类表格记录注意事项⒀保安队列动作教案培训课时24课时[保洁服务培训内容]课程概述通过对保洁服务在我国的产生和发展的阐述,了解保洁服务概论,特性和分类从保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面,阐明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范,环境保护与运作规范,掌握保洁的基础知识,了解保洁服务的管理制度和岗位职责,并进行监督检查培训对象保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲
1.概述
2.保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等
3.常用清洁剂的使用
4.其他培训课时8课时[绿化服务培训内容]课程概述绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成部分园林绿化能保护和改善环境、调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用通过绿化养护管理能充分体现管理区域应有的绿化景观培训对象管理处经理及小区绿化服务相关人员课程目标让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位课程提纲
1、收集资料,建立绿化档案
2、园林绿化法律法规政策
3、绿化名词解释
4、怎样验收小区绿化工程
5、怎样对小区绿化环境进行监管培训课时12课时[设备管理培训内容]课程概述物业设备管理模式是重于服务,又不轻于管理特别是蓝星物业服务公司成立以后,物业管理与服务分离,设备管理由服务公司承担,实行分专业管理,管理处监督的模式物业设备一般可分六个系统给排水系统、消防系统、暖通(空调)系统、电梯系统、强电系统、弱电系统等设备管理的内容包括设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等培训对象物业管理处经理、物业管理设备主管等课程目标了解物业设备管理模式,物业管理设备的种类,设备管理的具体方法以及设备管理的相关标准课程提纲
1.管理处经理设备管理职责1.1设备管理的模式1.1.1管理处管理设备1.1.2管理与服务分离1.2管理处经理设备管理职责1.2.1设备管理保姆1.2.2设备管理管家
2.设备管理的内容2.1设备档案的建立2.1.1设备台帐、卡与标识管理2.1.2设备机房管理2.1.3设备的运行管理2.1.4设备的维保管理2.1.5设备、设施中、大修管理
3.设备管理的分类3.1给排水系统3.2消防系统3.3暖通(空调)系统3.4电梯系统3.5强电系统3.6弱电系统3.7智能化系统
4.设备管理标准4.1管理处__监控室管理办法4.2给排水系统运行管理和维护保养管理制度4.3空调系统运行管理和维护保养管理制度4.4弱电系统运行管理和维护保养管理制度4.5电梯运行管理和维护保养管理制度4.6消防系统运行管理和维护保养管理制度4.7柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度4.8设备帐、卡物管理办法4.9房屋、设备、设施中大修管理办法培训课时20课时
一、管理处各项管理制度目录序号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准GW.LZG.
00.012职业安全健康职责GW.LZG.
00.023物料管理办法GW.LZG.
00.034停电停水应急预案GW.LZG.
00.045水浸应急预案GW.LZG.
00.056治安应急预案GW.LZG.
00.067文件质量记录管理办法GW.LZG.
00.078犬类管理办法GW.LZG.
00.089保安岗位架构图GW.LZG.
01.0110保安运作规程GW.LZG.
01.0211人员出入管理办法GW.LZG.
01.0312监控中心管理办法GW.LZG.
01.0413车辆管理办法GW.LZG.
01.0514保安岗位操作规程GW.LZG.
01.0615安保岗位标准GW.LZG.
01.0716燃放烟花爆竹管理规定GW.LZG.
01.0817保洁岗位监管规程GW.LZG.
02.0118绿化(地)养护监管规程GW.LZG.
03.0119消防安全管理办法GW.LZG.
04.0120火警应急预案GW.LZG.
04.0221消防设备(设施)运行管理办法GW.LZG.
04.0322消防设备(设施)操作规程GW.LZG.
04.0423消防管理制度GW.LZG.
04.0524消防设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
04.0625弱电设备(设施)运行管理规定GW.LZG.
04.0726弱电设备(设施)操作规程GW.LZG.
04.0827弱电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
04.0928弱电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
04.1029电梯设备监管办法GW.LZG.
05.0130电梯故障紧急预案GW.LZG.
05.02序号文件名称文件编码31供配电设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
06.0132供配电设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
06.0233供配电设备(设施)操作规程GW.LZG.
06.0334供配电设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
06.0435电工安全操作守则GW.LZG.
06.0536给排水设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
07.0137给排水设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
07.0238给排水设备(设施)操作规程GW.LZG.
07.0339给排水设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
07.0440管道维修工作规程GW.LZG.
07.0541房屋设备(设施)安全管理制度GW.LZG.
09.0142房屋设备(设施)运行管理规程GW.LZG.
09.0243房屋设备(设施)操作规程GW.LZG.
09.0344房屋设备(设施)维修保养规程GW.LZG.
09.0445房屋、设备设施巡视内容与要求GW.LZG.
09.0546设备完好率标准GW.LZG.
09.0647房屋、设施维修保养规程GW.LZG.
09.0748服务供方质量监管规程GW.LZG.
10.0149雨天防滑管理办法GW.LZG.
10.0250业户管理办法GW.LZG.
11.0151空房管理办法GW.LZG.
11.02
二、管理规章制度
1、恒泰国际花园业主临时公约衡泰国际花园业主临时公约 根据中华人民___法律、法规,参照___颁布的《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》的有关规定,结合“衡泰国际花园”(以下简称“物业”)的实际情况,为维护该物业各住户/租户/用户/使用者的合法权益,明确各自的权利、义务或责任,确保物业的管理能够达到高标准,特制定“衡泰国际花园”业主临时公约(以下简称“临时公约”)临时公约对物业全体业主、住户/租户/用户/使用者及管理者均有约束力,临时公约内涉及之发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租仍或占用人临时公约泛指本临时公约及其附件,及依据本临时公约赋予之权力而订立的各项规则、守则第一章定义临时公约中除文义有所指示需另作解释外,下列用语所指意义如下
1、地块指根据常熟市土地使用权出让合同(编号常国用
[2007]字第-------号)取得土地使用权之土地
2、物业指坐落于中国江苏省常熟市--------路名为“衡泰国际花园”之红线范围内包括建筑物和公共地方、绿化区域及保留地方等在内的所有区域
3、发展商指常熟衡泰国际花园房____有限公司
4、共用部位指一套__内部,由整幢__的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、__分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位
5、共用设备指一套__内部,由整幢__的业主、使用人共同使用的供管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备
6、公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、人工湖、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施
7、房屋承重结构是指__的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶
8、保留地方指发展商拥有或仅供发展商使用之物业部分,包括会所及其附属设施设备、裙楼天台、顶层天台、结构转换层和其它物业之非单元及非公共地方
9、管理者指常熟市蓝星物业管理有限公司
10、管理费指管理者根据本临时公约确定的数额及发展商根据本临时公约授予之调整管理费权利而调整的数额向业主收取的、用于物业管理的费用
11、维修基金指管理公司根据临时公约和江苏省及常熟市有关规定收取而用于保养及维修物业公共部位、公共设施、设备的基金维修基金不可退回且专款专用,但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下
12、管理规则指《临时公约》和《业户手册》内之一切条款或规则和发展商或管理者按临时公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度
13、业主指根据常熟市国土资源局和房产管理局所颁发的土地使用证和房屋所有权证所载之土地使用人和房产所有权人,即为该房屋单元的业主
14、单元指业主在物业内拥有的上述房__权证明之房屋
15、自用部位指一套__内部,由__的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面等部位
16、自用设备指一套__内部,由__的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、__空调、热水炉等以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备
17、外墙指物业的所有或部分外立面或幕墙
18、业权份额有关各单元之业权份额,以常熟市国土资源局所颁发的房__证明文件内列明的用地__及分摊土地__为准则
19、土地出让合同指江苏省常熟市国土资源局有偿出让物业所占地块土地使用权的土地使用权出让合同
20、业户手册指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用其所拥有的单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则,以及各业主在其所属单元的装修所作的规定
21、物业图则指存放于管理者有关物业各层之平面、电气及给排水等图纸,各业主如需查阅,可于办公时间至管理者处查阅
22、住户/租户/用户/使用者指通过合法方式实际使用单元者 第二章总则临时公约为各业主之利益而设置,各业主均须遵守和履行临时公约所载之义务和责任及受临时公约之约束各业主均对其单元拥有处分权,包括使用、出售、转让、抵押、出租或以其他合法方式处分的权力,但其处分须就其承让人或使用人须适当地履行及遵守临时公约的条款负责,即各业主应保证其所有房屋的受让人、继承人、承租人、使用人等相关人士承诺遵守本临时公约、附件及管理规则等(相关人士所做承诺作为本临时公约的附件) 第三章业主
(一)业主的权益
1、独自拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益;
2、各单元业主拥有的业权份额,可全权处分其名下所占的业权份额及权益,例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或以其它方式处分,而无须其他业主的同意;
3、在不影响其名下物业建筑结构、外貌和设施的前提下,对其名下单元内进行装修工程,但应遵守管理者制定的房屋装修规则;
4、可与其它业主按本临时公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施,以便适当使用及享用其名下单元;
5、可根据临时公约维护自身的合法权益;
6、可根据本临时公约条款监察管理者及管理人员的工作唯业主无权直接惩戒管理人员,任何投诉可书面向管理者提出,由管理者采取其认为合适的必要行动;
7、可对各项物业管理工作提出合理化建议,且依照业主大会程序对小区的各项重大管理决策拥有投票权;
8、法律法规规定的其他权利
(二)业主的义务
1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时,须遵守本临时公约的规定;
2、业主须依照临时公约的规定,负责及按时缴交其名下应分担的管理费及其它基金款项等,对于特约的额外有偿服务,业主须根据缴费标准和方式另行承担相应的服务费用;
3、业主须共同负责维修物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等;
4、业主须按时缴交名下单元须付的税项、水、电、天然气、__、网络、有线电视、卫星电视等费用,及有关公共设施运行维护费用
5、业主须为其自有单元房产__保险如财产一切险等,保险手续可自行__或委托物业管理者代为__若业主或使用人未及时对其单元房产__保险,则由此引发的后果由该单元业主负责;
6、业主必须遵守发展商或其授权的管理者所订立的《业主手册》及其它规章制度;
7、根据《江苏省物业管理条例》
(2003)修正案精神对严重违反物业管理法规或拒不履行业主应尽义务的,不能竞选加入业委会,如有拒缴物业管理费等行为的业主只能行使投票权
8、业主根据本章第
(一)条第2款规定行使处分权时,必须要求该承受人在处理有关单元的同时签署承诺书,承诺履行及遵守本临时公约和业户手册及管理者指定的其他规章制度,并在一个月内以书面通知通知物业管理者有关承受人的姓名、地址及处理日期否则,原业主将对承受人的违约行为负连带责任
9、法律法规规定的其他义务
(三)业主的责任依据《江苏省物业管理条例》,禁止下列损害公共利益的行为
(一)损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自__共用设施设备;
(三)私搭乱建;
(四)侵占绿地、毁坏绿化;
(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;
(七)未经批准摆摊设点;
(八)无序停放车辆;
(九)在建筑物或者构物物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
(十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;
(十二)法律、法规、规章及本公约禁止的其他行为包括,但不限于以下事项
1、业主、使用者需装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,不得改变物为的结构,不得更改承重墙、横梁、支柱及地坪等,或加建、扩建、拆除任何建筑物;不得改变物业任何部分的外貌(外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状和规格),不得在物业外墙上__任何空调室外机、雕塑品、横幅标语、__牌、招牌、灯箱、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜或其它任何伸出物亦不得堵塞或封闭任何窗户阳台,__防盗窗(栏杆)及影响外立面的室外花架,需保持原貌;
2、单元露外的窗户不得改变原有色彩,窗户内外不得张贴任何有碍物业观瞻的__、标语等,以维护物业外貌整齐美观;
3、负责其单元内部整洁及维修,保持排水及排污系统畅通完好,以免溢水后对其他单元用户造成损失或污染
4、不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰物业任何公用部分的水、电等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆及固定装置等设施;
5、各单元的业主,只能将其单元按__合同规定用途使用,不得将其名下单元作非法或不道德用途,或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项;
6、除得到管理者书面许可外,不得在单元内饲养家禽牲畜或任何无证宠物如业主需要,可在具备《养犬许可证》、《犬类免疫证》等手续的情况下,养一条观赏犬严禁饲养猛犬、草犬等高大凶猛的犬类,准养犬的颈部应佩戴由常熟市公安局统一制作的圈、牌,并应在本单元分户门的醒目位置上固定出示相应的警示牌,以使第三人有所防范,除领证、检疫、免疫接种和诊疗外,严禁携带(包括抱、溜等方式)犬类(包括猫类动物)进入物业公共部位及公共场所与设施同时,严禁将犬类或猫类动物遗弃予本__区的公共部位及设施内;
7、不得在单元同__葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其它类似活动;不得有聚森喧闹,噪声扰民及其他危害公共利益或不道德的行为,不得在本物业公共区域(场合)__违反《中华人民_________法》规定的活动,不得损害国家的、__的利益和其他公民的自由和权利;
8、不得在物业内进行任何足以引致物业投购的保险全部或部分失效或引致保险费啬的行为,不得在单元内储存易燃易爆危险品及__查禁的物品;
9、不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施;不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物,不得从空中向地面抛弃任何物品;
10、未经管理者书面同意,不得占用公共地方,不得进行任何干扰其他业主正常起居的不当行为,包括发出超标准的噪音、异味、震动等行为或状况;
11、各车位的业主或者使用者只可将车位用作本临时公约准许的车辆停泊用途,不得放置货物或其它物品,并应遵守停车场规则;
12、各业主或使用人无论何种原因损害了物业或其他业主及其使用人的人身或财产权益,则该业主或使用人须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任;
13、各业主或承租人应对其单元的代理人、雇员、访客及其他使用人的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主或使用人负责因该等人士的行为疏忽或错误而发生损害及损失时,该业主或承租人应对此承担相应的连带责任(包括支付还原费用及赔偿金);
14、除向管理者占报并获准外,任何业主或住户不得擅自更改、迁移或增减电表、水表和天然气表的装置和负荷;
15、各业主不得擅自改变房屋设计、用途、功能、布局等且不得张贴任何招贴、通告、招牌、__或其他物件于该__外面,公共地方或公共服务设施;不得在庭院、天台、阳台、房顶以及道路、或者其他场地搭建任何建筑物等(包括光棚、雨棚、太阳能热水器、及其它地上定着物);不得在上述区域私自__卫星电视地面接收设施(俗称“小耳朵”);不得在走廊、电梯间、电梯厅或其他公共地方,在窗外或其他地方晾晒衣物或洗涤物,悬挂、放置或弃置任何垃圾桶、家具、垃圾以及其他物品;
16、各业主及住户不得随意堆放杂物、丢弃垃圾或高空抛物(所有因日常操作所产生的垃圾应以胶袋装妥,扎紧袋口放置到指定位置集中收集,如日后需要分类,则应严格按照分类要求,分别置放手指定地点相对应的容器内);不得违反规定存放易燃、巨毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质;不得乱设摊、乱设集贸市场;不得在建筑物、构筑物上乱张贴乱涂乱刻画;
17、机动车或非机动车均应停放在指定地点,非停车点(除停车场、库外),只限于临时上、下客,不得随意停放车辆;
18、各业主或使用人无权直接惩罚管理者属下职员,如对该职员不满的,应向管理者提出由管理者采取其认为合适的必要的行为;
19、各业主在转让其拥有的单元时,须在与有关受让人签署买卖合同之日起一个月内就该单元所有权的变化情况以书面形式通知管理者,并应取得有受让人所签署《临时公约》承诺书,并交给管理者,以确保有关受让人遵守本条约内的一切条款,并受其约束前业主在管理者接到《临时公约》承诺书之前,对该单元的管理费用及其他有关费用及一切有关事项负有支出义务如前业主在受让人拒绝或还未签署上述承诺书时仍将其所有的单元转让,则前业主仍要履行本临时公约的责任包括但不限于支付所有管理费用及管理者酬金直到受让人签署的《临时公约》承诺书生效止在受让人签署之《临时公约》承诺书生效之前,如该受让人对发展商或其他业主造成任何损失的,该受让人应承担赔偿责任,前业主应承担连带责任前业主如未付清其应付的管理费用及其他有关费用,管理者有权向前业主及或受让人追讨;
20、物业内有大__的人工湖泊及各种人造景观设施,各业主、住户及访客在物业公共区域活动应对自身增强安全意识,并对自己未成年孩子尽监护之责,管理者在物业各景点及人工湖岸边设有安全警示牌与警戒线,由于各业主、住户及访客本人未尽到自身保护与对孩子监护之责,所造成后果应负相应责任;
21、不得让儿童单独靠近湖泊及戏水游玩、攀爬各类景观设施;禁止在小区湖泊内游泳、洗刷等一切污染水质的行为;禁止向湖泊倾倒抛掷垃圾、杂物及其他任何会造成水质污染的物品;在未经管理处同意的情况下不得私自向湖泊中放养生物,禁止攀爬、破坏各类人造景观设施的不文明行为;
22、除管理处所有船只及发展商提供之船只外,其他任何船只及类似任何容器均不得进入湖泊内;未经管理者同意任何玩具(包括遥控、电动模型等)及类似物品不得放入湖泊内禁止使用汽油柴油等作为动力的模型等器具进入湖泊;
23、租户/住户/使用者或其家属、雇员等违反本公约规定的,应就其所引致之损失负责赔偿及支付一切有关费用,该单元业主应承担连带责任各单位访客就其所引致之损失应负责赔偿及支付一切有关费用,业主应承担连带责任
24、法律法规规定的其他责任 第四章发展商的权利
(一)发展商保留以下的权利
1、在其认为合适的情况下更改物业的名称,而无须就各业主或其他拥有该物业权益的人士因物业更改名称而引起的任何损失、赔偿、费用或开支负责,但发展商需于更改物业名称前发出不少于一个月发出书面通知给各业主,并张贴告示于告示栏中,自告示张贴之日起一个月后应视为已收到书面通知
2、为检查、维修及保养物业,包括公共地方、公共设施,或为履行管理者对物业的管理责任,发展商及管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入物业任何一部分;如有必要,可进入物业的任何单元,但除紧急情形外,应事先通知有关的业主或其使用人;但发展商在使用此项权利时,不得妨碍其他业主使用其所属的单元
3、除紧急情况外,发展商及或管理者在发出合理通告后,有权暂时终止任何设施运转以进行维修
4、将其在物业范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方(包括保留地方)在其认为适当的时间内,划作额外的公共地方,并向各业主公布,并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修
5、有权随时决定取消或更改本章第
(一)条第4款所规定由发展商指定的额外公共地方,而无须其他业主或其他对物业享有利益人士的同意有权根据物业__进展,决定逐步将保留地方如会所等向业主开放,并决定其开放程度及其他相关事宜
6、于物业任何使用权并未转让的部分、分共地方、公共设施及保留地方__、驾设、更改、翻新、保养或拆去天线、桅杆、照明及其它各种固定设施;并有权在事先给予各业主书面通知后(紧急情况除外)地一切合理时间单独或带同工人及或设备进入物业任何部分,以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程;惟上述工程不可不合理地妨碍其他业主使用其所属的单元
7、可授权管理者向物业各业主收取管理费、维修基金及其它根据本临时公约而收取之费用
8、根据物业管理的实际情况合理调整管理费
9、根据物业管理的实际情况将管理份额重新分配(业权份额除外)或做出更改,而无须其他业主同意
10、根据物业管理的实际情况,发展商有全权自行或授权管理者订定及修改有关管理物业的规则,所有管理规则及其修改,应张贴于物业告示栏或者存放于物业管理处以备各位业主阅读参考
11、在前期物业管理阶段指定或委托任何人士或机构为物业的管理者,亦可委托专业物业管理者管理或联合管理物业或物业之部分;发展商有权与管理者签署管理合同、订立管理的职责范围、年期及酬金等,但管理合同的内容不能违反本管理临时公约的条款
12、可委派代理人行使本临时公约给予发展商的任何权利
13、向__有关部门申请对土地批文作出修改(包括调整及重新划定该土地的界线)并就此事有要全权与__磋商、达成协议,签署任何有关文件;惟行使此项权利时不得妨碍其他业主使用其所属的单元或其现有的权益
14、在受本临时公约的限制和保障下,发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用,或以其它任何方式处置其自有或有保留部分物业
15、可就物业管理事宜另行订立细则或规章制度,但不得抵触本临时公约的条款
16、在业主委员会成立前审核和批准业年度管理预算或修订的年度管理预算
(二)为了使发展商可以有效地行使本章第
(一)条给予发展商的权利,各业主于此共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利或代表各业主签订一切必要的文件 第五章管理
(一)一般事项
1、该物业由管理者根据本临时公约进行前期物业管理
2、业主委员会有权于业主大会经全体业主所持投票权2/3以上的业主通过议案后给予管理者不少于三个月的书面通知终止其管理权;管理者亦可给予业主委员会提前三个月的书面通知辞去管理权惟管理者不可在该物业发放__使用许可证后二年内发出此通知
3、发展商按本使用临时公约第四章第
(一)条第11款所指定或委托的管理者,享有以下的权力,但同时需遵守和履行本临时公约中其应遵守及履行的责任及义务
4、管理者将被视为全部业主之代理人,而非个别代理每一个业主将视为全权及已不可撤销地任命管理者为执行本临时公约规定的代理人
(二)管理者的权力及责任
1、在不抵触发展商权利的情况下,管理者有权对物业进行有效的管理和维护,并为此负责,其中包括下列事项
(1)检查、视察物业,必要时可包括所有单元的内部
(2)每一位业主或其使用者应严格按照用户手册中的装修规则,完成其单元的装修工程如果管理者发现该业主聘用的承包商及其工人违反装修规则,管理者有权拒绝该等人士进入物业,或在管理者认为有必要的情况下,将其逐出物业装修期间,管理者有权进入正在装修的单元,以检查并确定有否违反装修规则所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该业主单独负责,与其他业主及管理者无关
(3)根据物业的日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并在实施中不断完善
(4)根据管理临时公约,制订物业用户手册及其它必要的规章制度,并以有效之形式督促业主和用户遵守
(5)对物业公共部分和公共设施进行维护,使之保持良好的状态,如维修主要结构、外墙、门及设备、器材的更换、修理、涂漆等
(6)负责人事管理工作,并指导和监督所招聘的员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作
(7)根据物业实际情况,负责建立健全的财务管理制度和编制物业管理预算,收取管理费和有需要时代收水、电、煤气(天然气)等市政公用设施使用费及追讨欠款
(8)处理所有对于物业管理的书面投诉及各项维修,并协助调解业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷与发执
(9)负责物业的保安工作,保持物业的安全,正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰
(10)对各项管理职责定期(每月及每年)或于业主委员会合理要求时做出检讨和总结,并对改善物业管理或增加服务项目等事宜向发展商及或业主委员会递交报告及做出建议
(11)清除及拆除任何不符合管理规则规定的建筑物或__物、摆放的货物及杂物,应向责任人收取及追索清除费和因此而发生的有关费用
(12)控制该物业内所有车辆(包括机动车及非机动车)停放、行人交通,拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆,并向该等车辆之车主收取实际发生的拖离费用
(13)在所有有关物业之法律诉讼中作___业主的代表在涉及管理费交付问题,由管理者将自己名义诉诸法律
(14)防止任何未经管理者书面同意或未按本临时公约的规定而占用或使用公共地方及公共设施
(15)采取一切必要措施以遵守__对于物业管理的要求
(16)防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更或损坏,并对损坏者进行索赔
(17)节日期间可装饰物业外墙包括灯光及其它饰物如管理者认为必要,可以__物业内的文娱活动
(18)聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师或其他专业顾问、承包商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员
(19)采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本临时公约或用户手册的规定的行为
(20)若业主向管理者提出投诉,则管理者必须于合理时间内做出答复,若不能及时做出答复的,管理者须事先书面告知业主,并承诺解决期限
2、管理物业公共地方及公共设施
(1)安排保养和维修物业的公共地方及公共设施
(2)确保所有物业业主或用户依照物业使用临时公约规定的用途正确使用其所占用之物业部分,如有物业业主或用户违反物业使用临时公约,管理者应使用可行的方法制止此等违约行为,并向违约者追讨赔偿及相关费用
(3)物业在有合理需要时,替物业之公共地方及外墙涂漆、清洁或视情况履行其它适当之修缮工程
(4)保持公共地方的照明系统运作良好
(5)保持物业的公共地方环境清洁、卫生及美观
(6)阻止任何废物被弃置于物业之公共地方,负责清除物业公共地方的垃圾及安排适当的间隔时间为住户收集垃圾
(7)采取适当措施防止物业任何公共地方受阻塞
(8)确保物业的所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况
(9)保持物业的所有公用设备、机械器材包括物业消防系统、保安系统、__系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、照明系统、给排水系统等性能良好和运作正常,当有需要或在方便的情况下,经发展商或业主委员会批后,管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材(惟在物业管理预算中已批准的部分及在紧急情况下除外)
(10)在可能的情况下阻止物业任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠、水沟或湖泊并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走,确保管理者所进行之维修或其它工程不会对毗邻的排水渠、公共设施或其它工程造成损害如有损害,应及时补救,令有关人或__部门满意
(11)安排物业保安、___及搬运工人的日常工作程序根据管理临时公约或业户手册之条款,管理、保养、维修及监督使用以下的设备A、车辆出入口、车道、__、街灯、围墙、绿化、水池、人工湖、娱乐设施等及公共空地;B、垃圾堆放及垃圾车停放处
3、管理物业财务财务年度完结日为每年公历十二月三十一日,在本临时公约生效日起计,未足12个月之首次财政年度完结日则可延至下一年度
(1)负责物业之财务管理及账务处理;正确地运用物业管理帐户收取管理费及支付款项,定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支
(2)财务管理包括编制每年之管理物业预算及尽可能使物业之开支及运作控制在此预算范围内每年的年度预算须于该年度前(三个)月提交予发展商(业主委员会成立前)或业主委员会审批,并在批准后方可实施遇年度管理预算不足以应付所有管理开支,管理者应提交修订预算供发展商(业主委员会成立前)或业主委员会审核批复
(3)每月定期向单元业主、租客或用户收取管理费,及其它应付之费用并定期复审回收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任;并对未履行缴费责任业主户发出适当书面催款通知或警告,必要时管理者以代表物业广大业主名义提出法律诉讼
4、帐目审核及保存
(1)管理者应请中国注册会计师审核物业的年度财务收支报表,并向发展商或业主委员会公布
(2)管理者须妥善地保存管理收支帐目,并在需要时将帐目提供发展商或业主委员会查阅
(3)管理者于辞退或职务被终止时,须移交所有有关物业之文件、记录、图则、管理帐目予发展商(业主委员会成立前)或业主委员会,发展商或业主委员会可聘请中国注册会计师审核管理帐目
5、管理者根据本临时公约作出的决定及任何合理行动在各方面对所有业主均有法律约束力
6、管理者及其雇员在下列情况下无需对业主或用户负责
(1)为履行本临时公所进行之一切管理工作,但涉及刑事责任、蓄意或严重疏忽而造成之损失不包括在内
(2)因下列原因造成的服务中断A、因任何设施、装置必要之保养及更换;B、火灾、水灾、台风、地震等不可抗力引致中断服务;C、无法避免的燃料、材料、供水、电力短缺;D、管理者所无法控制的其它一切原因惟管理者须于__发生后十天内书面向发展商或业主委员会报告__详情
7、管理者应尽全力按照本临时公约的规定履行其对物业的管理和维护的职责
(三)管理费
1、各业主须于每月的第一日或之前缴其物业当月的管理费,并可以季缴或年缴首期管理费从发展商向业主书面通知__入住手续之日起支付,并预收12个月
2、根据已获发展商或业主委员会批准之年度预算,管理者可从物业管理帐户中支付有关管理物业之一切支出费用上述所提及的支出费用包括但不限于
(1)保养及维修物业外墙、绿化区、人工湖的生化处理及水处理的运行费用、电梯、消防系统、保安系统、__系统、电器系统、照明系统、给排水系统及其机械、设备、机器、装置和设施等;
(2)需要__之物业地方火险及各种责任保险之保险费;
(3)聘用管理人员的开支,包括薪金及国家规定的养老金、待业金、医疗保险、公积金、假期、津贴、员工综合保险、住宿、制服、装备;
(4)__及租赁所有必须的机械及器材之支出;
(5)物业公共地方适当照明;
(6)聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用;
(7)公共部位及公共设施所引起的水、电、__费及其它能源费用;
(8)生活垃圾清理费;
(9)清洁楼宇公共地方及外墙之费用;
(10)物业外墙装饰费用;
(11)物业行政办公支出;
(12)物业管理固定资产的分摊;
(13)其它为管理物业的支出(包括物业完成前,筹备管理期间之一切开支)等;
(14)管理酬金;
(15)税金
3、发展商委托管理者进行管理物业的前期物业管理费为每月每平方米建筑__,叠加__为人民币一元八角,高层__为人民币一元五角,小高层__为人民币一元五角,商业用房为人民币四元五角按照单元建筑__计算每单元每月应缴交的管理费不论单元是否空置、被使用或出租等,该单元业主/租户/住户/使用者须负责缴交管理费及其他相关应付之费用,业主对此承担连带责任
4、地下车位管理费(即停车位服务成本费)人民币一百元/每个车位/每月露天车位管理费(即停车位服务成本费)1小时内不收费,超过1小时按5元/小时计算,24小时内最高收费40元(以物价局核准为准)
5、发展商根据前期物业管理开支预算及首年物业管理费标准,为确保《衡泰国际花园》整体物业交付后的高标准业管理水平和服务,将负责《前期物业管理协议》中的约定
6、管理工作及/或管理费用如因个别业主的要求及/或行为而增加,管理者有权向该等业主征收合理的附加费用
7、如有出现盈余,则该盈余部分将留为下一年度继续使用
8、管理费及其它费用的追收及欠款利息本物业已加入江苏省信用信息工程,业主是否按时缴交管理费将作为评定个人信用度的一项依据业主欠缴管理费或其它根据管理临时公约规定的任何费用时,管理者应向业主发出通告,详列所欠款项及清还期限,若逾期未付,管理者可采取法律行动向业主追讨欠款所有管理费及其它根据管理公约或管理规则应付的款项(包括但不限于车位管理费、维修基金等)均以人民币为计算单位任何业主如果未能于应付的款到期日起十五天内支付上述款项,则管理者有权选择采取以下一种或几种措施并收取因此而产生的附加费用
(1)收取未缴付的款项目应付之日起至实际支付日的利息,利率按每日千分之三计算;
(2)管理者有权对欠款向业主提出诉讼或作出其它追讨行动,并于物业告示栏张贴欠款业主单元及详情,直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费为止,而追讨所支绌费用概由该业主、租户、用户负责;
(3)业主欠缴管理费及/或其它费用超过一个月时,在书面通知业主三十天后,仍未缴付的,管理者有权为维护广大业主的利益,向人民__对该业主提出诉讼
(四)管理者酬金
1、因管理者履行本临时公约的职责而由物业全体业主付给管理者的报酬,该报酬由发展商或业主委员会与管理者共同拟定,并每年可作适当调整
2、管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职员作为该物业管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用
3、管理者酬金于每月第五天由管理者自动从物业管理帐户中扣取
(五)维修基金
1、业主须根据国家及常熟市有关规定,向管理者缴交维修基金,并为此款项设立一专用帐户,专款专用该笔款项不得转移亦不会归还给该业主,由管理者用于有益该物业管理维修之用途,包括__或更换该物业内任何公共设施的费用
2、维修基金不予退回,但业主可将该维修基金在其所购单元转让、馈赠、遗赠时转至承受人名下,并由承受人自行与转让人协商上述费用的支付问题
3、维修基金有不足首期缴付的30%时,业主大会有权决定合理追加维修基金数额
4、维修基金的使用必须待业主委员会成立后方可按国家规定使用第六章物业全部或部分受损不能正常使用时的规定
(一)物业任何部分如因火灾、水灾、台风、地震或其它原因而损毁至无法按该土地出让合同约定的用途使用,而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时,在保险金不敷使用的情况下,管理者可采取一切必要的行动,包括以受损部分的业主(以下简称受影响业主)的费用修复该受损部分所有受影响业主应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交付管理者
(二)特别规定
1、物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法按土地出让合同订明的用途使用,而重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时,管理者应在损害发生之日起两个月内召集一次受影响业主会议,就受损部分共同讨论应变措施,为此目的,管理者可以在会议通知中提出处理建议
2、如果在上述规定的受影响业主会议上通过任何应变措施议案时,管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划,并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论
3、如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过(无论有否修改),管理者应通知所有受影响业主如在受影响业主中有超过百分之五十的业权份额者向管理者书面表示赞同该计划,则所有受影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作
4、如果自损害发生之日起一年内受影响业主之过半数未能对上述计划作出书面同意,管理者有权请求受影响业主及其抵押权人(如有)通过公开拍卖等方式转让所有该物业受损毁的单元,拍卖所得在先扣除应付之管理费及其它款项后,将按照个别业主持有的业权份额归还该影响业主或其抵押权人(如有) 第七章业主大会及业主委员会
(一)业主大会
1、对于整个物业出售并交付使用的建筑__达到50%以上或已经交付使用的物业建筑__达到30%不足50%但首套房屋出售并交付使用满一年的,业主应当在物业所在地的区、县、人民__房__行政主管部门的指导下召开业主大会,并选举产生业主委员会业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少须召开一次会议经20%以上的业主提议或者经拥有物业管区域内30%以上投票权数的业主提议,业主委员会应当__召开业主大会临时会议
2、每次召开会议须至少提前15日发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事项,并须将通知张贴于物业公告栏内,各业主因任何原因未收到书面通知的,自管理者张贴通知于公告栏内起15天后应视为已收到书面通知
3、业主大会应有物业管理区域内持有超过半数投票权的业主参加业主可亲自或委派任何人士代表投票;如委派代表出席,委派代表的授权文件须于开会日前7日交予管理者
4、业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权过半数通过业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过
5、业主委员会应当做好业主大会会议记录
(二)业主委员会
1、业主委员会经由各业主依据中国有关法规于业主大会选举产生,业主委员会委员人数为5至15人单数,任期为3年,可连选连任
2、经业主选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起的30日内,向所在区、县房__管理部门提交、备案第八章其他事项
1、若本临时公约内有任何条文于任何法律下成为无效,非法或不能执行时,本临时公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损
2、所有受本临时公约约束的业主或使用者倘因本临时公约条款发生争议,应首先用协商办法解决;如协商不成,则由本临时公约履行地即物业所在地人民__受理解决
3、本临时公约所规定之任何发给本__区各业主___(包括对本临时公约的修订书)等,可放在各业主在本__区所属的信箱内,所有不以其本__为通讯地址的业主应事先书面通知管理者,以便管理者以挂号信邮寄方式通知有关业主,使用上述方式发给各业主___应该视为合适及足够,以视为送达送出及邮出3日后,即视为送达,所有在物业公告栏的陈列___及书面文件,在本合约内,有任何形式的修改、增加,物业公司将以公告形式发布,在陈列7日后,即视___业主或住户等均已知晓
4、物业为分期竣工、分期投入使用,物业的设施设备状况、物业服务内容与物业的建筑进程相适应,业主对此表示明知和接受
5、本临时公约依照中华人民___有关法律制定,由发展商与管理者负责解释
6、本临时公约以中文书写,无论印刷及书写部分皆属有效,业主已详细阅读并理解了本公约所有条款,并在此表示对上述条款全部予以接受
7、本临时公约自签署之日起生效,至业主委员会成立并经业主大会或业主____通过的业主临时公约生效后终止
8、在发展商与管理者处留有本临时公约标准文本,并另备一份送房地资源主管部门备案《临时公约》承诺书一式三联,经三方签署确认后各执一份--------------------业主签字---------------------__商盖章--------------------物业公司盖章
2、业户投诉处理管理办法1基本要求接待业户投诉应用语规范、礼貌得体,态度温和,耐心倾听,细致解释,件件落实,记录清晰,反馈及时对业户投诉的一般性服务质量问题,要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报建立投诉接待登记汇总月报制2投诉受理处理办法对业户的口头(__)或书面投诉,除做好耐心解释外,应及时落实到项目管理处,并在《业户投诉处理单》上作好书面记录根据业户投诉时间、内容,按投诉处理基本要求转至相关管理处,并督促限时整改被投诉管理处接到品质部转告的业户投诉后,应立即与业户取得__首先,向业户致歉;其次,对其投诉的问题作耐心细致的解释,以取得业户的谅解、理解;再次,对在管理处职权范围内能处理的投诉问题,应立即采取改进、补救措施和善后工作,并认真做好回访工作对管理处无法解决的服务质量投诉问题,由品质保证部或会同物业管理部协调处理若投诉内容涉及到公司总体利益,或与管理处的经济考核目标有冲突时,应及时上报公司总经理室,待总经理室批示后,再行处理被投诉管理处应将品质保证部转告的业户投诉的处理结果、回访情况以书面或E-__il形式上报品质保证部
3、__装修监督与管理设想【设立装修管理__小组】以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为组员,负责协调装修过程中的有关事项【装修巡检】每日至少巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观(__凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台)、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违反业主临时公约规定的,及时劝阻、制止并报告__商和有关主管部门对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、违章装修、在__底层开设小卖部、建材店的行为及时劝阻、制止,并报告__商和有关主管部门设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运【装修施工前】——业户应明确只能对自己名下__的自用部位进行必要的装修(户门之内的四壁、地面、顶面)不能对室外公用部位进行任何的改、移、加、拆类施工——装修禁止行为拆改原房屋的承重墙;改变房屋及配套设施的使用功能;随意封闭阳台;厕所要装空调必须经得__商和管理处同意(统一装外机架或__一拖二机型);在预留或指定以外的位置__空调机、衣架与排放冷凝水;在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等;大量使用易燃装修材料;随意改变或____、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施——填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准签定装修协议书及__其它有关管理手续【装修施工中】——电梯轿厢在装修其间有防护措施,有持证人员驾驶和管理——随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装修图纸要求施工,检查施工人员是否__了临时滞留证手续——业主应自行随时督查施工人员在装修时,是否将装修材料以次充好,工艺简单粗糙,质量能否保证可靠——装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声——施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛——施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物——不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备——不得随意搭电拉线,不得超线载负荷使用大功率施工电器具——如污染公用地面、墙面要及时清除装修垃圾应用袋装好,由管理处集中后统一清运——不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品——不准将垃圾投入排污管道,防止下水管路堵塞——抽烟应远离易燃物品明火作业须遵守消防管理有关规定,做好防范措施——发生事故(伤、亡、火灾)要积极自救,并及时报告有关部门和管理处——__空调室外机必须按__商预留位置或指定的位置__——污、废水立管检查口不要封死,以便蔬疏通——建材进单元门有装修巡逻员监管,建材搬运工要服从指挥【装修完毕】——业主应与施工队签署《质量保证书》确定回访保修办法——聘请专业人员对装修进行验收是否符合图纸要求;是否质量问题;设备、设施__是否良好;功能是否齐全、可靠——装修单位收齐临时施工人员出入证,到物业管理处__退保证金手续,如有遗失,保证金不退
4、物业帐务管理办法[管理费的预、决算管理]做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作因此,每年年底或年初,要按照国家的政策法规和“量出为入、合理节约”的原则,并按照单项预算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算,以确保所管物业正常运行之费用需要每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接受审计[各类收支的日常管理]建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金收费项目合理、合法、公开每项收费都应开具正规的__或收据,应字迹清晰、数据准确每月15日将“付款请求书”送交业户,请业户于当月20日前付费,逾期由业户服务员上门收款收费项目物业管理费、房屋设备运行费(有偿服务在提供服务后,请业户确认签字,每月结算一次)准确、及时做好实收账册,统计应收费用、实收费用以及欠收费用,做好收费报表管理服务费的收支账目每半年公布一次,接受业户的监督和查询年度预算确定以后,在加强费用管理的同时,更要加强收费管理按每户业主分别设立收费台帐,以确保各项费用应收、实收、预收或欠费的每笔记录清楚、准确、完整,便于查询在预算的范围内合理安排好每月的开支,做到平衡支出各类费用的支出要符合国家的有关法规和财经纪律,做到不乱花业主的一分钱,年终确保收支平衡[物业维修、更新帐务管理办法]根据常熟市商品__维修资金管理有关规定维修资金的筹集,按规定由__商和业主在__产证时缴入__主管部门指定账户或业委会开立的维修资金专户按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户维修资金不足时,可由管理处编制筹集方案报业委会,由业委会征集维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用,不准挪作他用日常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批,经总经理或授权代理人批准方可使用对于电梯、污水处理、空调系统等比较大的维保项目,应签订合同,并报公司审批同意后实施中、大修或更新项目在年度计划中立项,应编制项目预算书,选定施工单位,订立工程施工合同,报公司审批,同时报业主委员会审批经公司、业委会批准同意后,由业委会与施工单位订立工程合同若由物业公司与施工单位订立工程合同,应由业委会出具委托书,并写明工程的支付约定,按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字认可后从维修资金中支付按规定维修资金应按幢、按门牌号立账,按单元立分户账管理处应将每年的维修资金筹集、使用及分摊情况年终结算后归档维修资金使用项目——物业日常维修;——物业专项维修、更新;——物业中、大修;——业委会活动经费(由业主大会或业主____决定)物业发生维修、更新的费用及时做好清单提交开户银行每月与开户银行核对维修资金帐目每半年向全体业户公布一次维修资金使用和管理的情况[管理费收入、房屋设备运行费及物业经营收入等的帐务管理办法]加强现金库存限额(除额定的备用金外)的管理,超过限额的现金应当及时存入公司计划财务部指定的银行帐户,为安全起见超过1万元,必须有人陪同现金收入应当及时存入指定的银行帐户,不得用于直接支付单位自身的支出,因特殊情况需坐支现金的,应事先报计划财务部批准,严禁擅自挪用,借出货币资金管理处取得的货币资金收入必须及时入帐,不得私设“小金库”,不得帐外设帐,不得“白条”抵库,严禁收款不入帐对于库存现金的收支和保管,应由专职的出纳人员负责__
5、小区消防安全宣传和防范设想
1、管理处坚持以防火安全责任制为抓手,认真贯彻__倡导的“____、法人管理、社区自治”的原则,加强防火安全宣传机制建设;
2、进一步加大防火安全工作基础,全面提升恒泰国际花园项目防火工作的管理水平
3、工作目标通过各部门、各级防火__和全体员工的共同努力,不断探索管理处消防管理机制,完善防火工作机制,提高依法治火的能力和水平;
4、通过整治防火安全薄弱环节加大小区消防安全宣传力度,有效预防和控制一般火灾事故;有效实施小区防火____,为恒泰国际花园提供良好的防火安全保障[消防安全宣传和防范]通过在恒泰国际花园设立公告栏,向小区住户宣传消防安全,深入贯彻《消法》,加强消防宣传教育,传播居家防火知识,提高全民的消防防范意识通过小区内部网络发布防火安全基本常识,开设家庭防火知识专栏,向业主(用户)普及居家防火常识,帮助业主(用户)消除家庭火险隐患通过开设座谈会的形式,向小区业主普及消防安全法律法规等行业规定通过研讨会的形式讨论新近消防问题的热点__业主参观恒泰国际花园消防设施系统,现场讲解小区消防系统的管理和运行情况
6、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想通过在衡泰国际花园设立法律法规常识专栏,向小区住户宣传法律法规知识,深入贯彻《物业管理条例》、《消法》等相关法律,传播法律法规常识,提高全民的法律意识通过小区内部网络发布法律法规基本常识,设立主页公告栏,向业主(用户)普及法律法规常识,帮助业主(用户)提高法律意识通过开设座谈会的形式,向小区业主普及法律法规知识通过研讨会的形式讨论新近法律法规的热点问题
三、管理档案建立情况
1、物业档案建立的内容业主入伙资料业户家庭资料车辆情况业户____包括正常情况下的____和紧急情况下的____,如家庭__、单位__、__、呼机、E-__il地址等业户室内装修管理资料包括装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等业户日常维修资料包括维修、维修回访等记录情况业户反馈资料包括服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征询、统计记录等
2、物业档案管理的具体措施业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的,其内容包括业户的姓名、家庭情况、工作单位、__方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等业户档案的收集蓝星物业设立档案室,建立相应规章制度,对业户档案进行严格管理资料收集坚持内容丰富的原则在实际工作中从需要出发,扩大资料来源,从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档,实行业户一户一档业户权籍资料管理从业户入伙开始,应着手权籍资料的收集工作,权籍资料的收集、整理、归档,应做到条理清晰、完整齐全,便于查阅管理和使用好权籍资料,动态反映业户权籍状况,为业户需求提供服务业户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料,统一交档案员集中整理,整理的重点根据资料内容、来源进行分类,做到条理清晰、便于查阅业户档案的归档衡泰国际花园管理处的业务接待将收集到的业户资料每月五日前提交档案中心蓝星物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律和__,将资料分类有序地保存,并输入计算机存档,运用计算机的先进手段进行档案资料的管理档案的利用为业户服务工作及时提供档案资料,直接或间接地为业户管理服务,从而有效地提高服务质量和服务水平业户档案的管理业户档案的使用应有严格的规定,借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出,归还时须由专人进行检查,如有破损,立即修复,严重时追究有关人员的责任业户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作,计算机使用时应防止电脑病毒侵入第七章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标
一、管理处服务人员的服务内容和指标[业户接待]实行周一至周日08:30-20:30的业户服务制度业户服务人员五官端正女性身高
1.60米以上,男性
1.70米以上举止得体,微笑服务按公司规定统一着装,佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到,文明用语,主动询问并及时为业户提供服务服务内容入伙服务、业户接待、权藉管理、投诉处理、收费管理、装修管理、档案管理、报修处理、业户满意度测评、社区文化、便民(特约)服务等[保安服务]管理区域的门岗实行全天12小时立岗保安服务男性,身高
1.70米以上保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌,服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语业户需要帮助时(如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等),应主动及时提供服务,对业户及访客的询问应热情接待服务内容门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停__(场)管理服务、 监控岗服务、治安管理[设备维护]设备人员应统一着装,佩带胸牌微笑服务,举止文明得体在服务过程中保持良好的精神状态服务内容公共设施、设备的养护、保养、维修等[保洁服务]保洁服务人员形象健康保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好的精神状态服务内容公共区域的保洁等
二、急修项目的服务内容与指标急修项目24小时内修复维修及时率达到100%;维修质量合格率达到95%以上;实行维修服务回访制度,回访率达到100%;(具体承诺见维修服务回访)对一般急修项目,应在当天维修完毕,因故不能修复的(如特殊工艺要求、特殊材料采购等原因),应书面告知报修人,请求再次预约上门维修;对较大预约维修项目,牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目,应在预约作业日期前一日通知业户,确保预约维修不误时;维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间,并及时向“管理处”回复“非正常注销任务”的信息;对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目,应尽可能缩短维修时间,努力减少对业户生活及安全的影响对影响较多业户生活、休息的维修项目,应事先发布维修通告(紧急抢修项目可在事后说明),说明维修作业可能对业户造成的影响,请业户有所准备,取得业户的谅解和支持,并向业户表示歉意
三、一般维修的服务内容与承诺报修项目10分钟内到现场一般维修项目48小时内修复对一般预约维修项目,维修人员应约时不误,准时到达业户报修现场,二天内维修完毕,逢节、假日不顺延维修人员接到报修信息后,如上门维修服务时业户不在家,应留《请求再次预约上门维修(服务)通知单》,示意业户另约上门维修(服务)的日期、时间,并及时向“管理处”回复“非正常注销任务”的信息;【维修服务收费】以服务公司维修服务项目价目表为准,或根据市场__与业户协议确定在有偿维修服务完工后,由维修人员开具__,在__上注明材料费用及人工费用,并请业户在《维修(服务)任务单》上签字确认、付费因维修质量问题造成的重复修理,不得另行收费;因维修操作不当造成业户损失的,应按实赔偿【维修服务回访】水、电急修项目24小时内回访;涉及邻里间的维修项目24小时内回访;有较大危险性的维修项目(如室内屋顶粉刷层大__剥落,供水管道爆裂等)24小时内回访房屋渗漏水维修项目,应在维修完工第一个雨天后回访一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访由信息平台值班人员进行__回访在回访中发现存在维修质量问题,应及时预约整改;发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题,应责成有关维修人员登门道歉
四、服务受理、报修接待的服务内容与指标全年365天24小时接收业户要求维修服务的信息,接待人员应以规范、礼貌、文明的语言,亲切、热情的语气接听业户的报修__对急修项目,接待人员应对业户的报修内容详细询问、准确分类、认真记录,按规定程序将信息给相关的维修人员,并及时进行维修对预约维修项目,根据与业户预约的时间,维修人员准时上门维修服务
五、投诉处理的服务内容与指标公司服务质量投诉__,24小时开通,24小时内给予回复有效投诉处理率100%投诉人签字满意率95%以上业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权,发现维修服务存在问题有权及时指出,如业户与维修人员无法达成共识,可向信息平台或管理处专线__投诉信息平台或管理处专线__”接待人员应认真、热情地接听业户的投诉,及时登记投诉要点,经过调查、处理,尽快给业户一个满意的答复投诉接待人员应对投诉的接听、处理的全过程作详细的记录,对重大投诉应及时向有关__汇报
六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容与指标【电梯】载人电梯24小时正常运行,其他设备按需求正常运行保证24小时有维修人员在小区内值班,遇电梯困人__保证10分钟内救出被困人员执行定期保养和每年年检保养制度,并有记录,把有序的维保落到实处,杜绝无序抢修现象所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行[质量标准]曳引机a.主机运行正常,速度平稳可靠;b.冷却风机正常、有效;c.减速和润滑良好,油位正常;d.制动器完好、可靠轿厢a.内部按钮齐全完好,__登记有效;b.照明完好,通风机运转平稳,无异常声;c.手动、自动操作运行正常;d.应急对讲完好可靠;e.超载__正确可靠;f.轿门开闭平稳,时间适中;g.轿厢长、短行程的平层精度符合要求安全系统a.安全钳齐全,性能灵活可靠;b.限速开关可靠,动作灵敏;c.各安全开关齐全、性能可靠、有效;d.各厅门及轿门安全连锁开关齐全,性能可靠、有效;e.急停开关完好,性能可靠有效;f.检修及运行状态正常导轨导靴a.连接点平滑,固定螺栓无松动,导轨不走位;b.运行时靴衬与导轨无异常声,滑动平稳;c.导轨润滑良好,油杯、油毡等齐全;d.各导轨表面无重大锈蚀供电系统a.每台梯专用一只控制箱,电气规范符合要求;b.应急备用电源能自动切换;c.动力电与照明电,控制电与__电不得混用;d.发电机运行平稳,无异常声;e.轿顶、井道照明齐全良好;f.电梯控制和内接线符合要求,无临时跳线;g.接地保护符合要求底坑a.无积水、渗漏、线路受潮;b.照明、插座齐全完好;c.急停检修开关有效;d.缓冲器正常、符合规定要求机房设施【水泵】水泵24小时正常运行对水泵实行日巡查,每年维保一次水泵各类控制,传感器每月控制保养,有记录[质量标准]供水泵a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损水箱及附件排水系统a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;c.各检查口标记清楚,操作方便;d.各排水横管无倒返水,排水畅通污水处理系统a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;c.压滤机运转正常、完好;d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;g.气浮除渣设备完好;h.各电机绝缘性能符合规定;i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;j.消毒装置完好、有效;k.电气接地保护可靠、安全;l.经系统处理后,排放符合环保要求
七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容与指标公共设备、设施包括路灯、楼道灯等完好率达到98%以上;房屋建筑完好率达到98%以上;道路、停车场完好率达到98%以上;设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象(服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案)
八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标消防设施、管道完好率100%【消防系统维护质量标准】消火栓泵a.消火泵流量、扬程等主要参数符合出厂要求;b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀、无渗漏增压泵a.增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好;b.启动__按钮完好、性能可靠;c.各层消火栓出水压力符合要求;d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记喷淋泵a.喷淋泵流量、扬程等主要参数符合出厂要求;b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活;c.喷淋泵运行平稳、润滑良好,无咬泵现象;d.电气控制和器件齐全、正常可靠,性能完好;e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;f.管道设备等无锈蚀,无渗漏喷淋头及管道a.不同规格的喷头不得相互代用;b.喷头规格、__数量与竣工资料相符;c.喷头、管道无渗漏、锈蚀;d.管道内水压恒定,器件齐全、正确消防送风排烟设备a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效;b.各送风口完好、无堵塞、结灰;c.送、排风机风量、动压等参数符合出厂要求;d.送、排风机运转平稳,润滑良好;e.各风机控制器电气元件齐全有效,性能可靠;f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效消防__a.消火栓泵运转应与__联动;b.喷淋泵运转应与__联动;c.__装置应可靠、正常,堵绝误报烟、温感监视屏a.各烟、温感探头完好,感应正确;b.探头显示屏完好,记录、提示、打印正确可靠;c.备用电源完好,切换迅速有效;其他消防设施a.机房、设备灭火器按规定应配备到位;__、仓库应配备的灭火器材到位【公共秩序维护】管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄;值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语,不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语为保障业户、访客的人身、财产及恒泰国际花园的安全,保安人员应认真值守,实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作,尽到善良管理人的注意义务对突发__应按各类应急预案迅速作出反应,果断作出适当处置,即时报告上级,并做好记录门岗保安人员应熟悉恒泰国际花园常住人员及私家车辆状况,并严格实行访客出入登记制度,不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域雨天为业户提供方便伞等便民服务对装修民工出入小区严格验证,对装修民工携带工具出小区,应查验由管理处签发的出门证,对携带大宗材料及贵重物品出门,应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证,并做好相应记录管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务,对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序,按不同方案的巡视路线,确保每小时巡遍全部公共区域严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界__系统状况发现异常情况及时向有关部门反映,并做好巡视记录与巡逻到位仪(点)的签到夜间巡视,应佩带警棍、应急电筒,保持高度警惕性,并加强自我保护意识并对路灯的损坏情况做好记录,及时报修加强装修管理,阻止违规装修,制止占用公共场所任意施工的行为,确保夜间(18:00-次日08:00)及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理为应对突发__,应制定相应的应急预案并定期演习(每年1~2次)管理区域内监控系统全天24小时开通运行,并实行24小时不间断轮岗监控值班服务,严密监视出入口探头监控屏;通过小区红外线联网、周界__系统及业户家庭__系统全面监视管理区域内的安全动态,发现疑问应立即定点监控录像,并对可疑情况作跟踪监视及同步录像,做好监视记录;当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密,不得泄漏,未经管理处经理许可,不得擅自放像、切换监控录像资料监控录像保存一个月,循环使用做好监控室内务及清洁卫生工作监控室内无关人员不得进入,有关人员进入都应做好详细记录
九、小区交通以及停车管理的服务内容与指标【道路交通管理服务】对进出的车辆实施证、卡管理,确保车辆进出井然有序;确保道路车辆行驶畅通、安全出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向确保管理区域内无违规停车现象道路路面保持整洁、无损、通畅标识清晰、醒目、完整对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车小区行车道油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域(特种车辆和搬场车辆除外)【停车管理服务】在停__(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号在停__的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志停__的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好保持停__环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水为办妥__停车证的业户提供相对固定的车位地下__只为业户提供__停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)辅助、引导车主安全停车对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度(收费标准按所在地物价局规定执行)为出入小区的车辆提供引导服务,保持车辆出入畅通、停放有序禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域为临时停车的人员,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放对收费的非机动__实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放
十、控制突发__的服务内容与指标管理服务范围内不发生重大安全责任事故;管理服务范围内不发生重大火灾责任事故;管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;遇到__5分钟内必须赶到现场并做好记录;确保应急通道的畅通,应急照明100%完好;给类电子感应设备每月进行一次检测,保持完好率达99%以上;确保管理服务用计算机不受病毒侵害
十一、物业及住户档案管理的服务内容与指标档案归档率达到100%,档案完整率达到98%以上;建立一户一档的业户档案业户档案内容——《__使用公约》——《装修管理办法》——《装修管理协议》——《入伙手续书》——《__服务委托书》——《保管钥匙委托书》——《保管钥匙承诺书》(复印件)——《房屋验收表》——《钥匙签收表》——《业主信息表》——《入伙资料签收表》——《施工人员登记表》——《安全责任书》——装修施工单位资质证书(复印件)——___明[___、暂住证、护照、临时户口等](复印件)——《治安许可证》——《租赁许可证》——权籍资料(__合同、产权证、付房款证明)——各类付费资料(有偿服务、代收代付等)——投诉、回访记录——各类服务记录——业主大事记业户档案管理按公司档案管理规范执行
十二、__装修管理的服务内容与指标装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行,并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备加强对小区的巡视,及时制止随意搭电拉线,超线载负荷使用大功率施工电器具如污染公用地面、墙面要及时清除装修垃圾用袋装好,由管理处集中后统一清运及时制止装修施工人员在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品
十三、业户满意度测评的服务内容与指标
一、和谐社会
1、社区文化寓亲情服务于社区活动之中,创建高品位的人文环境业户服务部在每次活动开展前,拟定活动的实施计划,并报管理处经理批准业户服务部根据审批意见制定活动的具体方案业户服务部有关人员应__协调各部门完成活动的前期准备工作,并向小区用户发出活动通知活动进行时,管理处指定的有关人员应注意安全防范工作,保障消防通道的畅通,防止意外事故的发生管理处应邀请业委会代表主持或参加活动的颁奖仪式管理处相关部门人员在活动结束后应及时清理现场业户服务部在每次活动结束后,以专文形式向小区用户通报活动情况与效果社区活动的形式多种多样,管理处将视实际情况来开展社区活动,具体形式如下定期__各种主题的_____,如生日、节日等;__球类、棋类、牌类、垂钓等活动;__小区内小朋友、老人游园活动,参观活动,如公园、博物馆;__小区内小朋友美术、舞蹈、唱歌、书法等比赛;__小区内家庭运动会(以家庭为单位);开展儿童、__艺术培训班,如钢琴、绘画、书法等;积极配合业委会__儿童游乐场,会所(包括亲子室、阅览室、健身房等);定期开展社区文化研讨会;建立沟通例会,及时听取业委会对物业管理的建议和意见(每季度一次)
2、会所及康乐服务建议我方建议,会所根据区内的整体功能定位及交错经营思路,可设置儿童游戏房、健身房、乒乓房、棋牌室、餐厅或酒吧等项目[健身服务]服务人员准时上岗,不脱岗,上岗时保持精力充沛;密切__客户安全使用健身设施,必要时给予热情指导;礼貌接待客户,讲解健身器材使用方法;及时进行清洁打扫,保持健身场所整齐清洁;发现健身设施有异常,或客户有反映,应立即检查,如情况特殊应停止使用,报设备维修,并尽快恢复正常使用[棋牌室服务]棋牌室在正常开放时间内开放;保持棋牌室环境整洁,器具完好;根据时点来确定麻将或棋牌的收费;谢绝18岁以下者进入麻将室和纸牌室;按法律法规和社会治安要求严禁违法活动[酒吧服务]保持环境幽雅,体现相当品位,器具清洁,设施精致;讲究服务礼仪,热情、主动、周到、微笑待客,举止文雅;各种饮品明码标价,规范收费;保持酒吧环境及装饰物整洁、尽显尊贵;主动招呼客户,客户离开应热情礼貌送客[乒乓室服务]乒乓室保持整洁,乒乓台、网摆放规范,乒乓拍、乒乓球完好;按规定时间开放,按时点收费;保持乒乓室照明符合要求,休息椅或沙发整洁;出借的球拍、乒乓球应完好并交客户验看,收回时服务人员应验看,如发现球拍有损坏应酌情协商处理
二、便民服务 考虑到项目属于高档__,住户对服务的要求层次较高,我公司将对有特殊要求的业户提供VIP__服务服务宗旨便民、利民、优化业户的生活质量服务原则微利保本、量入为出服务标准凡推出的服务项目,保证服务质量,对每一项服务实行投诉反馈制度,质量标准以相关行业的服务要求为准特约服务内容特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活动,这些服务是根据业户的需求而设立,主要有便民服务、特约服务和__服务几项内容a.便民服务便民服务是物业公司为提高社会效益而开展的一些无偿性服务可开展的服务项目——公司其他管理小区车辆停放服务;——借针线包、打气筒;——设立便民小药箱;——邮件、报纸收发服务;----其他b.有偿服务有偿服务是为了满足业户的特殊需要而提供的个别服务,是物业公司受业户委托开展的一项服务活动,该项服务只要有业户需要,我们都应尽可能提供,真正体现管理公司全方位服务特点一般我们可提供的项目有——各种卫生、清洁服务工作;——提供装修服务;——护理服务;——礼仪服务;c.__服务物业管理公司的__服务是为了满足不同层次的业户服务需求__服务项目应是多样的,管理处可根据小区客观条件和实际需要统筹安排,一般可开展的项目有——__交费、__保险;——__订购车船票、飞机票、戏票;——代订书报__、代购物品;——代雇保姆、家庭教师;——房屋中介服务,代管代租赁房屋;——其他委托服务;服务承诺a.开展特约服务收费根据服务要求和服务标准,本着收支平衡,略有盈余的精神与业户协商定价;b.对于业户提出的特约服务要求,一般情况当场予以答复,特殊情况2天内答复;c.业户对于提供服务上的投诉,24小时内给予答复,属于服务上问题即作整改,并书面向业户征询意见;d.服务人员在服务过程中乱收费、向业户索要劳务费或徇私舞弊,一经发现严肃处理同时管理处书面向业户道歉退还费用并加赔同等金额第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时__修复属于__商保修范围的,按保修工作流程及时向__商提出报告与建议,并协助__商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途各类设备设施信息记录清晰明确台帐清楚及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好因房制宜,有计划地安排保养维修任务完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善的管理、检查、考核制度给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项标准搞好维修保养计划管理科学安排施工进度
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】建物维修工a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常设备主管a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的__工作;b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;e.每季度__建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;【供配电设备】电工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次双电源柜箱“运行”与“备用”每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的__工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视配电房设备检查巡视记录、交__记录;e.每月定期__电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.按《应急预案》规定负责处理应急__【消防设备】日常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;b.由设备主管__,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及__安全系统的测试记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的__工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视消防设备检查巡视记录;e.每月定期__设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及__系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的__工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视水泵房设备检查巡视记录、交__记录;e.每月定期__管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.每年二次__实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;i.按《应急预案》规定负责处理应急__【弱电设备】分承包方维保人员a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视__接收机房设备及卫星天线,记录《__收视设备巡视记录表》;b.__接收机房每周打扫一次,__接收设备每月清洁一次;c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养保安人员a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交__时巡视周界__系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,__委托保养工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;d.每周巡视弱电房设备检查巡视记录;e.每月定期__分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;h.按《应急预案》规定负责处理应急__;【电梯设备】分承包方电梯维保人员a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;c.设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上并及时处理电工a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;b.负责电源部分的维修保养及运行操作每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》设备主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,__委托保养工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;d.每周巡视电梯机房设备检查巡视记录;e.每月定期__电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;【水泵设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的__工作;b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;c.__实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;d.每周巡视水泵房设备检查巡视记录、交__记录;e.每月定期__管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;i.每年二次__实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;j.按《应急预案》规定负责处理应急__
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案【楼底层大厅】对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养护每周一次落地门开启灵活,自动定位正确,关闭速度在3s~15s范围内,无阻滞现象;落地门地弹簧平整、不绊脚,金属表面平整,无明显划痕;落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动,密封胶平整,五金配件齐全,__牢固对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好,照明开关完整无损,灯具饰品无残缺每周一次对楼道内防火门进行安全检查,防火门应保持启闭灵活,闭门器启闭无冲击器,防火门玻璃无破碎每月一次对楼道、扶梯进行巡查每月一次a.扶梯扶手无断裂,表面光滑平整,无松动;b.楼梯台阶、踏步平整无塌口,不绊脚,无开裂;c.楼道地面平整,表层与基层粘结牢固,不空鼓,铺设的地砖(大理石)无破损、起壳等现象,及时修补破损地砖(大理石);楼面踢脚线高度应一致,不空鼓,无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整对楼面进行巡查每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落,墙面砖平整不起壳、不遗缺,凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致,窗户玻璃、五金配件完好;b.各类标牌齐全,标识清晰,油漆无剥落、破损现象【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落每季一次对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞每季一次对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通每年二次对屋面__墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜每年二次【小区内道路、侧石、围墙】对区内路面,侧石进行巡检每月一次a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀每年二次油漆铁栅栏每年一次【雨污水窨井、下水道】对区内雨、污水管进行检查、清捞每季二次雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)每年一次疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水每季二次汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物汛期前一个月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告每年一次对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆每年二次【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象每日一次检查照明供电线路绝缘状况是否达标每年一次检查照明供电控制保护装置功能是否正常每周一次【雕塑景观、喷水池】对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理每季一次喷水池检查保养内容a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;每周一次b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;每月一次c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常;每月一次d.检测潜水泵绝缘;每年一次检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标每年两次【儿童娱乐设施】对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修每月一次对设施油漆作防锈保养每年一次【健身设施】检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全每月一次对设施油漆作防锈保养每年一次【围墙大门及电动大门】检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实每年两次大门除锈、油漆每年一次检查保养电动大门应开启灵活每月一次【地面停车位】检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好每季一次【地下__】检查__大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;每月一次保养__大门保安闭锁装置及停放升降装置;每年一次巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;每季一次检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;每季一次巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;每周一次保养红外线传感器、计时、监控装置每年两次【楼道、室外消防栓】检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏每月一次油漆室外消防栓每年一次检查消防带完好无损每年二次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活每年二次检查消防__按钮完整无损,功能可靠每月一次【清洗水箱(蓄水池)】水箱(蓄水池)清洗、消毒每季一次水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂每季一次【无障碍通道】照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整,有无障碍每季一次
一、目的和依据 为了加强衡泰国际花园公共维修基金的管理,保障大楼及其相关公共设施的正常维修、更新,并依据国家___、财政部以及市__颁布的相关规定制定本办法
二、维修基金帐户的开立业主委员会成立前,由大楼__建设单位委托的前期物业管理单位在__商品房产权证时,一次性按__款的3%向业主收取大楼物业公共维修专项基金(或该基金由市房产交易处代收)__建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理业主委员会成立后,经业委会同意,物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金移交给物业管理企业代管,并应当与本市商业银行以下称开户银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金帐户物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督
三、维修基金的用途 维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施的维修、更新,不得挪作他用大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售__的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场__、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
四、物业维修和更新的实施 业主委员会成立后,大楼需要大修或者专项维修、更新的,大楼管理处应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面回复大楼管理处,通过招标或者其他方式确定施工单位施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会主任或者大楼管理处审核
五、维修基金列支的范围 物业维修、更新完成后,管理处应当将加盖企业公章的费用清单、__原件提交业主委员会主任、副主任审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支 在维修基金列支的范围
1、大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修;
2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修; 业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支
六、维修基金的支取 维修基金应当按照下列规定支取
1、在上述第六条的范围内,物业公司对于应急维修的金额在2000元以下,可先应急维修,再报业委会主任、副主任审核签章
2、大楼需要大、中修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%管理处向开户银行代为支取预付款时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单
七、维修基金帐目的核对和公布 业主委员会或管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况在每次业主____上公布
1、维修基金使用和结存的金额;
2、发生物业维修、更新的项目和费用;
3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用等情况;
4、维修基金使用和管理的其他有关情况
八、维修基金的再次筹集大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50%时,业主委员会应当向大楼业主再次筹集维修基金具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主____讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金
九、维修基金帐户的变更 有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行__维修基金帐户的有关变更手续
1、物业管理区域发生调整的;
2、业主委员会主任、副主任发生更换的;
3、物业管理企业发生更换的
十、维修基金管理办法的生效和修理)维修基金管理办法经业主____三分之二应出席代表通过即时生效;有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效
一、房屋及公用设施维修养护
1、提要制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用
1.1建筑物结构特色项目总建筑__约260000平方米,由----栋30层(不含地下部分),地下----层,建筑--------------------------------------
1.2房屋本体和公用设施维修养护目标我们对项目房屋本体和公用设施维修养护的目标是保证房屋的使用功能和安全,维护房屋外观完好,延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值,房屋及配套设施完好率99%以上,房屋零修、急修及时率为100%,中大修工程质量合格率为100%,重大维修工程回访率为100%
1.3对房屋及公共设施的管理策略为做好房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略
1.
3.1预防性保养策略重视房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作,采用计划性保养与日常检查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其使用寿命
1.
3.2重点服务策略根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护
1.
3.3技术先行策略我们将重视技术的引进和__工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量
1.4建筑物管理的重点及对策
1.
4.1管理重点之一楼道玻璃幕墙维修养护项目会使用玻璃幕墙,根据检测、调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有10%以上的工程出现了不少质量问题,涉及调查的个建筑,有多个出现问题其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题所以,玻璃幕墙的维护是建筑物管理的一个重点对策1建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、雨水渗漏、风压变形的“动风压三性能检测”检测一次2做好玻璃外墙、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致
1.
4.2管理重点之二房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护对策1采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查养护针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚等维修养护工作如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击2针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工作,地下室等做好排水防水工作3加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章装修4加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补损坏的饰面等
1.
4.3重点管理之三外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护对策1加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制;采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然2做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致3做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大修次数,降低维护成本4对施工过程进行严格控制、跟踪管理,及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为
1.
4.4重点管理之四钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护对策1定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定,并根据勘察、鉴定结果,制定科学维护保养方案并__实施2加强员工业务技能培训,提高维修技术3做好材料特性的研究和技术贮备工作,掌握其技术标准和参数,包括材料配比方案等
1.
4.5重点管理之五装饰材料的养护对策1了解掌握项目各种装饰材料的使用和维护特性2加强外墙等饰面的日常性维护和检查工作,及时处理变色、脱落、破损,发现问题及时处理3定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄处理,对进口的黑色大理石日常重点检查,定期清洁、维护,更要注意在清洁、维护中,要使用适当的药剂,禁止使用对这些大理石有破坏的清洁、维护材料和工具4加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁的日常性养护和清洁卫生工作5严格把好材料和维修质量的验收关,工程材料的采购严格按照质量验收控制程序执行6及时做好走道、墙面等表面的积水和污物的清理,及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作,避免污水等侵蚀房屋设施
1.5房屋本体及公用设施维修养护范围房屋本体维修养护范围是承重结构部位(包括柱、梁、楼盖、屋顶等)、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、__、设备机房的维修、养护和管理(电梯、消防设施、室内外照明、__空调、加压供水设备、配电系统、__空调水质处理、上下水管道等设备设施的维修养护详见《
2.设备管理》)公用设施维修养护范围规划红线内的道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等
1.6房屋本体及公用设施维修养护计划
1.
6.1房屋本体维修养护计划房屋本体维修养护计划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降检查基础有无开裂、破损,勒脚有无破损每季一1.适时安排白蚁的防治和消杀工作,走访用户,了解其办公室内有无发现白蚁,检查公共部位有无白蚁每年一1.检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况房屋本体维修养护计划表(续)序号项目时间间隔次数维修养护内容2承重结构梁每季一1.检查有无变形、裂缝、腐蚀每年一1.检查整体结构性能是否完好板每季一1.检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀每年一1.检查整体结构性能是否完好柱每季一1.检查有无倾斜,变形、裂缝、腐蚀每年一1.检查整体结构性能是否完好承重墙每季一1.检查有无孔洞、裂缝、腐蚀每年一1.检查整体结构性能是否完好备注对于承重结构各部件,若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏,我们委托专家进行分析、计算,拟订维修方案,由专业公司实施处理3非承重墙每月一1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷每年一2.检查墙体结构性能是否完好4楼地面每季一1.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理3.更换大__松脱、破损的地面饰面材料每年一1.检查楼地面面结构功能的完好性5楼地面每季一1.检查楼地面是否平整完好,有无空鼓和破裂2.检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损,发现问题及时处理3.更换大__松脱、破损的地面饰面材料每年一1.检查楼地面面结构功能的完好性6公共通道、门厅等每周一检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱;发现异常及时修复公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落,发现异常随时处理每半年一检查扶手、踏步有无损坏,发现异常随时修复补换损坏的地板修复空鼓的地板每年一油漆扶手7外墙面铝型材、玻璃幕墙、大理石每周一修补外墙饰面裂缝、脱落部分更换破碎的玻璃外墙饰面,发现问题立刻处理每半年一1.结合外墙清洗作业,一并检查外墙面的使用状况2.特别注意检查玻璃幕墙的玻璃是否有松动迹象每年一1.雨季时期对用户窗台进行密封维护检查,杜绝雨水侵入2.对于外墙面大__渗漏久修无效的,局部翻新以防止渗漏__扩大备注台风暴雨天气及时发布信息,提醒用户关好、锁好门窗大风、台风、暴雨过后及时进行巡查外墙清洗选用适宜的清洁剂更换外墙饰面应按原设计要求进行3.建议每25年翻新外墙面一次8吊顶每周一1.检查有无擦、划、刮、踏坏,发现损坏及时修补每月一2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作,发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复9门窗每月一1.检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽,发现总问题及时处理2.门转轴或摩擦磨损部位加润滑油3.(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈每半年一1.更换门窗的易磨损部件
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6.2公用设施维修养护计划公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周一检查路面有无积水检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝检查路基有无塌陷发现异常及时处理或修复2路灯及线路每日一1.检查灯具完好情况,即坏即修每周一检查玻璃灯罩有无破损有无金属灯架松脱现象灯口、灯栅有无损坏每季一检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象金属灯架有无锈蚀发现异常即时处理或修复每半年一1.油漆灯具支架2.检查路灯线路有无老化现象
3.油漆灯具线管一次3停车场(库)每日一检查路面有无积水检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝检查车道灯有无损坏检查行车指示标志是否正常发现异常即时处理或修复每月一检查停车线、行车指示线是否清晰、完整限速牌、指示牌是否齐全、完整检查挡车器是否正常4沟渠池井每周一检查沟、渠有无堵塞现象,如有异常及时疏通检查雨水篦有无异常每季一检查井底及池底是否有污物沉积,如有沉积及时清污检查井壁有无裂缝及塌陷,如有异常及时修复检查沟、渠是否完好,如有异常及时修复井盖及雨水篦刷漆检查井盖完好程度,发现损坏及时修复或更换5雕塑、建筑小品每周一全面清洁检查有无破损,如有异常及时修复检查有无乱刻乱划现象,发现问题及时处理6公共标识标牌等设施每周一保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损,发现异常及时处理检查牢固程度,如有松脱,及时恢复每半年一1.检查完好程度,加固7管网每日一检查管线接头有无渗漏现象检查管线固定支架的松紧情况每周一1.检查管道保温层有无损坏2.管网支架完好每半年一1.管道刷漆2.检查或更换管网3.发现异常及时修复
1.7维修养护实施细则
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7.1砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体,它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏,导致透水、渗漏,不仅影响建筑物的外部观感,对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响,严重的甚至可以影响到房屋结构的安全电脑、通讯、自动控制等网络设备的__,内墙采用了如静电屏蔽等相关的技术处理和措施,对于这些部位墙体的维修和加固,除了保证墙体的耐久性外,还要保证相关材料及设施的完整性
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1.1砌体结构的修缮
(1)砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮,一般应在裂缝稳定以后进行,以免维修后又很快出现新的裂缝维修沉降裂缝和温度裂缝时,应首先考虑消除产生裂缝的隐患,避免反复多次的修补对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌根据砌体裂缝的大小和范围,我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复
(2)砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前,首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净一般通过人工凿除,用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等,然后用压力水冲洗,根据受损程度,主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分,最后重新修复墙面
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1.2砌体结构的加固随着大厦投入使用时间的推移,砌体结构的承重构件(如墙、柱等)可能出现开裂、腐蚀、变形,对经鉴定已达到危险程度的构件,我们将对砌体结构进行适当的加固,以确保房屋建筑的使用功能根据砌体结构的损坏程度,可采用增大墙和柱的截面、对原砌体局部外包钢筋混凝土或型钢等方法,提高砌体的强度,维护房屋建筑的稳定性
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1.3砌体结构的养护为防止砌体结构受损,我们将做好如下养护和管理工作,保证砖砌体结构完好
(1)定期检查,加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视,查明原因并及时采取措施,对容易被腐蚀的特殊部位加强观测
(2)对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的__,如厨房、卫生间等,我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护,发现问题及时修复
(3)经常检修屋面,保持屋面排水系统通畅,做到屋面不积水、不存杂物;屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复,减少和稳定温度裂缝发展
(4)保持室外场地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周围积水
(5)禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等,防止墙体结构受浸湿,减弱墙体的承载力
(6)地基基础的损坏,在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理,以免造成结构损坏或扩大损坏
(7)房屋按设计要求使用,不得随意改变用途,特殊需要时,若要改变其使用功能或更新改造,要先进行结构验算,需进行加固时要做加固处理
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7.2钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等
1.
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2.1钢筋混凝土结构的修缮
(1)钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件,在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀,引起表面受损,根据损坏程度,我们采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复,防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀,以免损坏结构或构件的核心部分,从而提高建筑物的使用年限和耐久性
(2)钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时,将严重削弱构件的有效截面,并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀,影响构件的强度和结构使用的可靠性我们采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位,对其予以修复
(3)钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时,混凝土表面仅有细小裂缝,或者个别破损较小,我们对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补若钢筋锈蚀严重,混凝土破裂,保护层剥离较多时,我们采取焊接或加钢筋网加固补强
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2.2钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时,应聘请具备资质的专业公司,通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测,对使用状态和周围环境的调查,以及对有关资料的验算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法,提高原构件强度,实现钢筋混凝土结构的加固目的
1.
7.
2.3钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分,直接关系到房屋的使用安全,所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作
(1)对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况,进行定期检查发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止对易受碰损的混凝土处,如建筑物的拐角、__的砼柱等增设必要的防护措施
(2)即时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位,以防钢筋锈蚀若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时,可以采取加强通风的措施,并在构件处表面涂抹耐腐蚀层(如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等)进行防护
(3)做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作,发现问题及时处理,避免和减小由此对结构带来的不利影响
(4)房屋的使用应满足设计要求,提醒用户不随意改变房屋用途和改变房屋结构,严禁超载使用
1.
7.3房屋防水工程的修缮与养护
1.
7.
3.1玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏,引起渗漏水在日常维护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理
(1)玻璃屋面防水工程的修缮对于防水材料的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料
(2)屋面防水工程的养护
①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查,发现异常及时维修
②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅
③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作
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7.
3.2墙体防水工程的修缮与养护
(1)墙体防水工程的修缮外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况,恒泰国际花园大楼的外墙材料主要采用花岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封如果不严或密封材质差,饰面材料局部脱落、开裂,或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将失去作用因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时维修或更换;外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝,我们采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的维修方法进行处理,渗漏严重时,采用局部高压灌浆进行加固堵漏
(2)墙体防水工程的养护
①定期检查容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽(线)、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查
②建立技术档案对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查
③合理施工禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为
④对于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复
⑤定期清洗外墙饰面
1.
7.
3.3地下室防水工程的修缮与养护
(1)地下室防水工程的修缮地下室渗漏,一般情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,对于孔洞和裂缝渗漏,先找出渗漏源,采用直接堵漏法进行修补;对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补;对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗漏水现象
(2)做好地下室防水工程的养护工作
(3)定期检查主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位,发现异常及时修复
(4)建立技术档案
(5)正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层
1.
7.4房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等通过对房屋装饰工程的维护,既可以保持房屋的美观,创造良好环境,又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期
1.
7.
4.1定期检查,发现缺陷及时处理
1.
7.
4.2重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大
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7.
4.3及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况,防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏
1.
7.
4.4检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂同时搞好用户正确合理使用的____,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞确需打洞时,由专业人员操作,以免损坏饰面严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时,先对饰面进行保护
1.
7.
4.5对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用强酸、强碱,以免损坏灰缝和釉面
1.
7.
4.6大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强吸收性,一旦有色液体倒在大理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,并且无法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板内层,保证大理石面永不变色,光亮如新
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7.
4.7定期进行清洗,保持饰面洁净
1.
7.
4.8外墙饰面附近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈水流到饰面上造成污染
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7.
4.9定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全注意保持良好的通风条件,不要让吊顶__受潮,特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火
1.
7.
4.10加强正确、合理使用房屋设施的____,避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏
1.
7.5公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主
1.8搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据因此,我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的相关问题
1.9加强房屋装修与改造的管理房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变不合理的装修和不科学的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人们的工作生活环境,危及人体健康我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全物业管理处将严格执行常熟市__物业主管部门的装修管理的相关文件,参照___令《__室内装饰装修管理办法》,按程序对房屋装修实施有效管理和控制
二、设备管理提要设备管理做到“三好”、“四会”、“五定”制定各系统的应急处理方案量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为项目节约运行成本重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失项目是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高作为__公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件所以,机电设备的管理显得尤为重要
2.1机电设备设施特点机电设备设施系统主要由供配电系统、__空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在
2.
1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高
2.
1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大
2.
1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大
2.
1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.
2.1机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大
2.
2.2居住物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点
2.3机电设备管理的原则和目标
2.
3.1机电设备管理的原则
2.
3.
1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态
2.
3.
1.2对设备做到“三好”、“四会”和“五定”“三好”即用好、修好和管理好设备;“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质
2.
3.
1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理
2.
3.
1.4完善设备管理和定期检查、维修制度制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划
2.
3.
1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益
2.
3.
1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行
2.
3.
1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理
2.
3.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%
2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行
2.
4.1维修人员全部到位,分工负责
2.
4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行
2.
4.3备足备品备件,以被急用
2.
4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门
①与供电部门__,将工作__函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失
②与自来水公司__并派发工作__函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动
2.5机电设备管理维修保养方式
2.
5.1日常维护保养操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次
2.
5.2一级保养维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次
2.
5.3二级保养维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次
2.
5.4中修对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次
2.
5.5大修对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次
2.6实行机电设备的动态管理
2.
6.1设立24小时值班维修服务__,随时满足各种维修服务需要
2.
6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控
2.
6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备____等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理
2.
6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作
2.
6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作
2.
6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.
7.1供配电系统
2.
7.
1.1管理要点及措施
2.
7.
1.2效果
(1)保证24小时正常运行
(2)设备完好率99%以上
(3)投诉处理率100%
2.
7.
1.3记录
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表
2.
7.
1.4其它
(1)入住之初,协助房产商,与供电部门协商落实楼项目用电户类别
(2)在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜
2.
7.2给排
2.
7.
2.2效果
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅
(3)限水、停水能预先通知用户
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生
(5)设备完好率99%以上
(6)投诉处理率为100%
2.
7.
2.3记录
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表
2.
7.3消防系统本系统主要有火灾自动__系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等
2.
7.
3.1管理要点与措施
2.
7.
3.2效果
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为“0”
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好
(4)无火灾及其它安全隐患
2.
7.
3.3记录
(1)消防__系统巡视维护表;
(2)消防__系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录
2.
7.4空调系统
2.
7.
4.1管理要点及措施
2.
7.
4.2效果
(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗
(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存
(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果
(7)系统设备完好率在99%以上
2.
7.
4.3记录
(1)冷水机组运行记录表
(2)空调系统巡视维护表;
(3)空调系统维修保养表
2.
7.5电梯系统
2.
7.
5.1管理要点及措施
2.
7.
5.2效果
(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修
2.
7.
5.3记录
(1)电梯系统巡视维护表;
(2)电梯系统维修保养表
2.
7.6智能化楼宇自控系统
2.
7.
7.2效果
(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整
(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外__器能正常__
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修
2.
7.
7.3记录
(1)保安监控系统巡视维护表;
(2)保安监控系统维修保养表
2.8机电设备设施抢修、应急处理方案
2.
2.1停电应急处理措施
2.
2.
1.1市电停电当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作并立即将停__息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难
2.
2.
1.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极__人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围
(2)各设备机房、楼梯、通道、地下__等出口地方均__应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用
(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱
2.
2.2给排水系统应急处理方案
2.
2.
2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作
2.
2.
2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因
2.
2.
2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行
(1)接到事故__后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援
(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患
2.
2.3空调事故应急处理方案水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部
2.
2.
3.1冷水机组发生故障
(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷
(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理
(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因
2.
2.
3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时__人员维修,恢复设备正常使用
2.
2.
3.3空调末端装置发生故障工程部立即__人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围
2.
2.
3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生
2.
2.4电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全
2.
2.
4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清__点位置和数量,__通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲__提醒乘客保持镇静现场确认发生火灾时必须立即通知管理处__人员灭火救灾,同时停止电梯运行若系误报,尽__除故障,恢复电梯、扶梯正常运行
2.
2.
4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲__告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客
(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过
0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好
(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就__层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好
(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向__,严禁松闸后让轿厢自行__
(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客
2.
2.
4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即__人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班
2.
2.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命
2.
2.
5.1重视机电设备的使用管理建立完善的机电设备运行值班制度、交__制度及设备操作人员的岗位责任制每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行
2.
2.
5.2加强机电设备维修养护对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本根据我们管理__物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%
2.
2.
5.3提高设备的运行效率,降低运行成本提高电梯运行效率
①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率
②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间实现水泵的高效经济运行在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换做好水处理工作
(1)降低污垢对换热设备的影响空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件
(2)清除和防止锈蚀由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表设备处理使用方式寿命供水管扬水泵制冷机组冷却塔风机盘管/风柜运行中作预膜处理181111.211.98.0未进行预膜处理12.69564.0由于采用无机酸、有机酸等传统水处理__增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀节约用水除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,__应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费既可以降低用水成本,又可以节省电力资源在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水1珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念
②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时__人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费
③限定水池、水箱水位在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果
④__使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费
⑤使用延时自闭水阀在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果
⑥合理布置__减压阀和使用节水水龙头减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右以提高变压器的运行效率,实现调荷节电
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在
0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用__高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显著的节能效果
一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分,在安全管理方面,我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验,利用现代化的管理手段,依靠各种先进技术设备与工具,科学__,精心安排,提供高水平、高水准、全方位的安全管理,确保规划大厦工作人员的安全
二、安全管理工作特点衡泰国际花园,是集居住、休闲、购物为一体的综合性小区,总建筑__约260000余平方米,物业类型为居住社区安全管理工作特点如下1.人员量大,且构成复杂,须注重公共卫生安全2.消防等级要求高项目消防等级要求高同时,又由于其中有高层建筑,一旦发生火灾,高层人员疏散十分困难3.安全管理时间长小区的安全管理,不但是使用物业的管理,同时还有大量的业户在此居住是一个综合型的大社区,安全管理时间长4.车辆管理复杂大厦停车场,车辆停放既有商场车辆,又有业户办公人员的车辆,还有外来人员车辆,并且外来人员的车辆进出频繁那么,做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点
三、安全管理目标1.人员进出井然有序2.日常办公、休闲环境安全、舒适3.重大活动顺利进行4.突发__迅速得到解决5.交通事故处理率100%,无车辆失窃__6.治安案件发生率为0
四、安全管理原则坚持外驰内张,“人防、技防相结合”的原则
五、安全管理内容与方式1.安全管理内容
(1)治安管理防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动,防止任何影响工作人员身心健康和工作、娱乐休闲环境的行为保证日常居住、娱乐休闲环境井然有序,重大活动顺利进行,人身安全不受侵犯,财产不受损失
(2)消防管理防火及防止各种自然灾害
(3)交通管理维护交通秩序,车辆停放整齐,防止交通事故的发生和车辆破损、被盗
(4)公共卫生安全管理做好公共卫生安全管理工作
(5)紧急__和突发__的安全管理2.安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主;辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员,建立一个严密、可靠的安全网络大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则,根据实际情况,设置门岗、__巡逻岗、楼内巡逻岗、地下层的巡逻岗以及定点伏击岗等;流动岗按指定路线或非指定路线流动巡查一般情况下的安全管理,按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务,特殊情况下的安全管理,则按__的性质采取相应的应急措施,如重大活动、突发性__和紧急__的临时性处置、管制,并在大楼的安全管理工作中,设定紧急__和突发性__处理预案
六、__建设1.保安队伍的组建成立保安部,设主管1名,下辖保安领班、保安员、消防值班员、智能控制中心值班员2.保安队伍的管理
(1)保安队伍实行准军事化管理,__军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练,部门、公司定期__安保队伍考核保安员训练安排见下页
(2)严格执行请销假制度和交__制度
(3)建立应急分队值勤制度通常按休息班30%的人员比例可以外出,每次时间不超过四小时,晚上十点前必须归队在节日庆典或有重大活动时,全体待命
(4)实行值班人员报岗制度中班每小时、夜班每30分钟,向监控中心报告岗位值勤情况一次,以及时了解各岗位和人员的值勤情况
(5)实行监管机制物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导
(6)注重形象保安员是外来客户进入看到的第一印象点,作为保安人员,我公司要求其不但要负责日常安全防范事务,更要担负起传递物业形象的责任,维护、提升恒泰国际花园项目的形象保安员训练、考核安排表时间训练、学习项目内容地点参加人员每天__前半小时前__分钟班前安全会各种规章制度、安全条例及注意事项楼内__保安后十分钟整装,准备__2300,700,1500换岗仪式各岗位交__保安每周周一班务会一周保安工作总结;传达公司、管理处精神;本周工作安排管理处值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识、保密制度等管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、相关法规等)适时决定全体保安每年年底公司考核综合知识(专业技能、业务知识、相关法规等)适时决定全体保安3.安全管理工作要点日常安全管理工作的内容包括安全监控、楼内巡视检查、六层的特文书库等重点区域检查、地下室巡视检查、__、__巡视检查、车辆疏导等的安全管理,以及每天闭馆播放闭馆音乐(部分楼层、__不放闭馆音乐的控制问题),每天闭馆的清场问题,读者存包、衣着的管理问题,读者不__借书手续携书出馆等违章事例的处理问题等
(1)岗位要求1上岗前自我检查,按规定着装,仪容、仪表端庄整洁,做好上岗签名2严格按岗位职责要求履行任务3保持充沛精力,具有高度责任感、使命感及奉献精神4建立岗位记事本,对异常情况,及时记录备案,并做好换岗和交__的口头和书面汇报5礼貌待人,热情服务
(2)门岗控制工作要点1发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入内2维持门__通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导要及时,手势要规范,态度要热情3遇有运输车辆出入,详细记录车辆来源与事由放行时须手续完备(需由需方部门签证的放行条),同时无其它违规行为4引导前来学习、参观的物业使用人,为不太熟悉本物业的市民提供指引
(3)安全监控工作要点1安全监控系统设立24小时监控值班岗,全面了解和严密监视小区内外的安全状况2监控值班岗实行8小时轮班制,以确保值班人员精力充沛3密切注意闭路监控屏幕和红外__系统的情况,发现可疑情况定点跟踪录像,在大厅、客梯、办公区及其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施,并通知巡逻保安人员前去询问盘查,同时向管理处值班人员报告4监控中心人员严守秘密,不得泄漏监控点等安保方面的详细资料5对闭路监控、__系统等每天进行检查,发现问题及时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护,保证设备能__正常地运行,确保技防设备的可靠性6闭路监控采取24小时录像,录像资料保存期限至少为1个月(具体与甲方商定)发现录像带的录像质量下降,应及时更换新的录像带,保证录像__的质量,在发生某些__时,能根据录像资料找到有价值的线索,易于解决问题,达到技防的效果
(4)车辆疏导工作要点1按车辆有关管理规定放行或禁行2维持门__通秩序,指挥和疏导进出车辆,引导要及时,手势要规范,态度要热情3遇有运输车辆出入,详细记录车辆来源与事由放行时须手续完备(需有甲方有关部门签证的放行条),同时无其它违规行为4进行__安全服务,停车就位,指挥规范,车辆停放整齐5定时巡视__,防止用户粗心而造成损失,发现车辆__立即赶赴现场6有重大活动安排,事先预留车位,摆放醒目标志
(5)巡视检查工作要点1勤巡逻,细观察,不放过任何一处非正常点2巡视范围包括小区内的商业区、办公区、各机房、各处通道等3按巡逻路线巡视检查,发现问题及时解决,遇重大问题告知主管及管理处,巡视中严格杜绝盲点4巡视中思想集中,做到“看、听、闻、问”,发现问题及时向主管汇报并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性5巡视时有礼有节,认真回答楼内工作人员和其他物业使用人的询问,热情礼貌服务6接到治安、火警__信息,及时赶到现场了解情况,做出正确处理7为了营造大楼环境安静、祥和,采取正装巡逻方式,楼内巡逻人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检查
(7)车辆管理工作要点对地下停车场的管理,应突出以下几个方面1制定切实可行的管理制度及运行方案我公司进驻现场后,首先进行调查模底,合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放同时,建立完善的管理制度,确保文明、有序的工作、学习、活动环境2进行安全有序的服务对驶入车场、__的车辆,均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生3标识系统为保证行车安全,提供各种停车场标识系统的建立建议,如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等4实施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无控制盲点5出入登记管理贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度,严防被盗__发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留6规范化的人性管理在严格规范管理的同时,__地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施,对地面停车场,配合做好车辆的防护工作,尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响__已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者__,减小损失7配合开展重大活动及其它相关工作遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释工作
(8)消防管理贯彻“预防为主,防消结合”的工作方针,实行人防、技防的有效结合以消防监控室为指挥中心,借助先进的消防监控系统和消防设备设施,做好日常消防防范工作消防管理工作必须常抓不懈,通过各种形式,加强物业使用人和员工的消防意识,提高员工消防技能,保证优良素质组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队,按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查,定期进行消防演习,提高物业使用人和员工的防火、灭火技能1消防监控设施管理消防监控系统由__控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防__系统等构成,主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控,在发生消防事故时,自动进行灭火救灾
①消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控,发现__立刻通知相关岗位到现场查看确认,防止超长时间__,确属火警则按火警处理程序进行处理,属误__的,查明原因,消除故障,恢复系统
②发生火警使电梯迫降时,立即用监控室的对讲__通知电梯内乘客保持镇静
③定期对消防系统进行巡视检查、检测,发现问题及时排除,保证系统的正常运转消防巡视检查至少要包括以下内容消防通道是否畅通无阻消防器材是否已按要求配备消防栓内水枪、水带及__设施是否完好消防水源是否满足要求烟感、温感、喷淋头是否完好自动消防设备是否在联动位置做好相关记录在下列场所,应增加巡视频率扑灭火灾后的现场在动火作业的前后重点防火的部位装修施工现场地下设备机房
④监控中心实行8小时轮班制,以确保值班人员精力充沛
⑤严格执行交__制度,加强消防监控室管理,杜绝闲杂人员随意出入2消防日常管理
①管理处经理为大楼防火负责人,负责组建义务消防队,不定期检查、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中的问题
②管理处及__安全员定期对大楼消防管理工作进行检查和指导
③坚持“预防为主、防消结合”,做好大楼的消防工作
④做好消防培训工作,使所有员工都具备相应的消防知识,能够熟练使用各种消防器材、设施
⑤做好消防____,利用网络、宣传栏等媒体宣传有关消防及逃生知识,__消防知识竞赛,使所有工作人员都能了解、掌握一定的消防常识加强对义务消防员的消防知识和业务技能的培训,定期进行消防实战演习,内容包括人员逃生、救生、常用消防工具的使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统的功能检测等
(9)防火管理防火管理是消防工作的重中之重,大楼重点区域的防火工作如下1居住区等在楼内以楼层防火门为分界点设立防火分区,每个防火分区均设有防火责任人,加强监控中心的监控和日常巡视检查,发现事故隐患及时排除,保持消防设备设施完好2__是外来人员之场所,活动时人流密度高,其设备功率大,局部发热量较大,是重点的防火区域按多个防火分区设置责任人,定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备,杜绝电器设备超负荷运行,避免电气着火现象发生防火区内严禁吸烟,在醒目位置悬挂各类防火标示牌活动进行前,管理人员提前到位,对设备设施进行全面检查;活动进行中,管理人员与设备维护人员坚守现场,确保消防通道畅通无阻;活动结束后,及时全面清理,对不必要使用的用电设备一律切断电源,消除一切安全隐患3机房为消防重点防火区域,设置专门消防责任人,定时、定期检查、保养消防设备设施和其他电气设备,杜绝电器设备超负荷运行,避免电气着火现象发生机房内严禁吸烟,在醒目位置悬挂各类防火标示牌
(10)公共卫生安全管理公共卫生管理是通过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量的提高我公司在对本项目管理服务中,将公共卫生安全管理作为安全管理的重点内容建立健全公共卫生管理体系,我公司依据2003年5月12日_____《突发公共卫生__应急条例》__实施建立防护网络健全的公共卫生管理体系应该包括建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息报告体系、社区防控体系的建设等多方面内容而一个充满活力的公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生__的“快速反应网络”定期演习如何建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素的疾病控制预防队伍,来应对突如其来的疫病、险情的挑战呢?我公司认为,捷径只有一条,就是“实地训练”突发__发生后,每个人都是应急体系中的“末梢神经”,都要对危机作出迅速反应定期对全员和业主/用户进行应急培训,以增强他们面对突发疫情或险情的敏锐程度是非常必要的公共卫生安全管理是安全管理的重要内容,也是物业公司各部门和全员都必须重视和参与的工作,如环境管理部门必须严格实施清洁和消毒工作规程,严格做好消毒防疫工作,预防“__”病毒及其它流行性病毒的传播在传染性较强的疾病发生特殊时期,首先在物业内加大相关知识的宣传力度,增强使用人对各类传染病的了解,思想上引起高度重视,提高使用人的预防意识同时,协助物业管理主管部门采取各项预防措施,动员业主、使用人积极配合物业管理处的工作,共同参与物业管理处__的各项预防工作中;物业管理处将对来访人员进行严格检查,有效控制外来人员将传染病菌带入物业;对物业内及周边有可能产生病菌的孳生场所加强消毒措施(每天一次),对物业内其他区域每周至少进行两次全面消毒;除采用对各传染病有针对性的消毒药品进行消毒外,特别对人流较多、空气流动相对较差的电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁;加大物业内其他清洁保洁工作的力度,缩短物业内各垃圾桶、箱的垃圾存贮时间,垃圾中转站的垃圾保证100%装袋,并每隔1小时进行一次消毒
七、安全管理的重点1.日常管理项目每天的人流量大,素质良参差不齐,为防止出现盗窃、破坏等问题,我们将充分利用项目内的闭路监控系统,密切注意区内的异常情况,对可疑人员进行重点监视并利用出入口处设置的防盗安全门,交替巡逻,关门时,协助工作人员清理现场,采取人防与技防相结合的方法,制定一套行之有效的安全管理措施,确保安全2.消防管理消防工作是各项管理工作重中之重,一旦发生火灾,其损失将是无法估量的消防工作的方针是“预防为主,防消结合”,实行人防、技防的有效结合,消防工作常抓不懈加强员工的消防意识培训和技能培训对大楼消防系统和内部消防设施定期联动测试冬春两季气候干燥,是火灾高发期,需特别注意防火,我们将制定严格的消防管理制度,结合现场的具体情况制定切实可行的灭火方案,在出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌,禁止租户和外来人员携带易燃、易爆物品进入楼内,在入口处设置存物柜,大件物品、提包等在入口处存放4.防火管理特色防火是安全管理工作的重中之重,消防工作的方针是以“预防为主、防消结合”,实行人防、技防的有效结合,消防管理工作必须常抓不懈经常举办消防知识和意识的讲座,加强消防意识培训和技能培训,在宣传栏加强消防知识宣传,建立义务消防队,消防系统的设备设施每月联动测试一次,每年至少进行两次消防演习,提高员工防火、灭火技能采取的具体措施为
(1)严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放
(2)严禁携带火种进入机房及库房,在楼内严禁吸烟和明火操作
(3)严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路,遇特殊情况,严格执行报批手续,由物业管理处派专业人员进行操作
(4)下班后对楼内进行全面检查,并切断有关电源
(5)每天检查消防设施,定期检测消防设施的性能,发现问题及时整改
(6)请消防局专家进行消防知识讲座,现场指导消防灭火技能,针对其保护特点确立灭火方案
八、安全状态控制管理我们将__的应急处理纳入安全状态控制管理将__信息分成两类非确切__信息、确切__信息根据__信息反映的不同__,定义了四种状态一级状态、二级状态、三级状态、四级状态建立以监控中心为指挥调度中心,相关部长为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系,针对不同的状态,调动不同的应急反应力量,采取相应的处理程序,分级应对,限时到位通过完善各状态应急处理的调动、__、协调,保证及时、快速、有效地处理各类异常情况,为项目提供快速反应、保障有力的安全服务
(5)反应时间限定反应时间限定表各类反应人员接到通知至赶到现场的最长时间监控中心值班人员1分钟(包括__定位,报告值班负责人)一级反应力量3分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟
(6)状态类别、反应力量类别与指挥体系的关系(见下表)状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态保安部主管(管理处经理戒备)当班保安一级力量上阵二级力量戒备三级状态管理处经理相关部门部长二级力量上阵三级力量戒备必要时四级力量戒备四级状态(值班人员密切监视)管理处经理四级力量上阵
九、突发__处理1.突发__的处理
(1)目的迅速、果断进行处理,保护人身财产安全
(2)适用范围车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾__系统误报、自然灾害等异常情况
(3)职责1管理处经理负责__员工进行突发__及异常情况处理能力的培训2值班人员严守岗位3安全管理部负责安全防范,水电维修人员负责水、电供应及抢修;义务消防队负责初期火灾的扑救;安全管理部负责治安、交通__的处理4其他员工听从管理处__的调遣,积极参与救护或抢修
(4)突发__的处理1____在执勤过程中,如遇一些____,保安人员应立即制止犯罪行为,并报告安全管理部长,通知监控室,同时向物业管理处经理及有关__汇报巡逻保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散,必要时__110,并协助__将____制服监控中心对现场进行全方位监控、录像,以备查验2聚众闹事__处理原则平息冲突,驱散聚众闹事者,保证项目正常工作秩序对聚众闹事者,保安人员要通过疏导、劝说或与__代表交涉,协商解决问题的方法,调解冲突,控制__扩大,以保证项目的正常工作,并将现场情况及时报告必要情况下,根据__严重程度向公安机关__,请求援助,严防局面失控,造成混乱同时,监控中心对现场进行全方位监控、录像,以备查验3执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源固定岗执勤、巡逻执勤、监控中心__及群众举报处理方式
①查验证件,开箱检查物品
②对检查出的可疑物品交管理处处理,必要时移交公安机关进一步审查
③对有作案嫌疑人员,送交派出所审查
④严格按有关条例执行,严禁超越权限违规行为
⑤增强自律意识,杜绝敲诈、勒索现象存在4暴风骤雨等自然灾害的预防和补救
①预防措施A.应急工具齐备(排水设备,水带等)性能良好,防灾设施落实到位,备用沙袋存放在指定地点B.急救基本药物齐备C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻D.紧闭所有门窗,同时做好防火措施E.加固所有树木,搬离空中悬挂物及高处放置的物品F.密切__受灾情况,及时将最新信息通报给工作人员G.值班员工必须与监控中心或管理处联络,听候指示H.灾害来临期间,员工轮流值班,随时做好抢险准备I.采取安全措施,注意自身安全
②灾害过后的补救措施A.加大巡查力度,及时做好现场督导工作,真正做到“三个关键”,即在关键的时候,出现在关键的地方,解决关键的问题加强与各部门、班组的__和沟通,做好协调配合工作及灾后的补救工作B.及时进行检查及填报暴风骤雨损毁报告;以最快速度保证灾后系统恢复稳定工作
(5)车辆事故处理1疏通车辆,防止事态扩大影响到其它车辆的正常运作2拔打122__,移交交警处理3全力抢救受伤人员,保护好现场4记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色,通知前方拦截,并及时__处理5监控室调整监控设备实时录像2.火灾__应急处理措施
(1)监控中心在系统__时应立即指挥保安员到现场查看,如属误报则查明原因,排除故障恢复正常监控状态如发生火灾,立即利用现场灭火器材、设备设施进行扑救,并通知物业管理处经理及有关__在不能自救的情况下拔打119__,并疏散相关区域的人员
(2)消防中心切断大楼相关部位的电源、液化石油气源,迫降客梯,利用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员
(3)消防监控中心开放相关的出入口以利于人员疏散,对现场进行监控录像,以备事后调查火灾原因绿化和保洁管理方案
一、绿化管理方案绿地更新及时率98%;绿化存活率达到98%以上;残枝断叶控制率98%;有专业人员实施绿化养护管理;及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物;花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果;定期__浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻工作【绿化面貌】绿地内清洁、整齐无明显病虫危害,无药害根据实际情况制定养护、补种计划,并按期实施【土壤绿化性状要求】保持绿地土壤疏松、无积水,合理、有效施肥,增强土壤肥力,改善土壤理化性状【景观要求】根据管理区域绿地植物分布状况及生长的各个阶段,对植物群落合理养护,保持植物季相分明、色彩丰富、群落完整、层次得当、生长茂盛,营造管理区域优美的整体景观效果《绿地等级景观要求》一级绿地a.群落结构群落合理完整,层次丰富黄土不__,树木种间、株间生长空间与层次处理得当,整体观赏效果好b.树木生长乔灌木主干挺立,树形完整优美,枝叶茂盛,季相明显,针叶树应保持明显的顶端优势,整形树木应按观赏要求养护成一定形态,花灌木按时开花结果,绿篱连续、无空档、无死树枯枝,地被植物应为四季常绿的观花或观叶品种c.花卉布置花卉健壮,始花期方可种植,株行距适宜,花期整齐,图案美观,按时开花d.草坪铺植草种纯,生长茂盛,无空秃e.杂草控制无大型野草、无缠绕性、攀援性杂草,基本无杂草f.设备设施建筑小品、辅助设施完好无损g.环境卫生绿地整洁,无垃圾【病虫害防治控制】(一级绿地)应采取病虫害综合防治措施,病虫害对植物的危害性应控制在不影响观赏效果的指标之内《绿地等级病虫害控制指标》a.病害危害程度基本无危害迹象b.食叶性害虫为害率<5%c.刺吸性害虫为害率<10%d.蛀干性害虫为害率<3%
二、保洁管理方案清洁管理无盲点;管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;合理调整果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次;保洁人员应统一着装,佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄;为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境;操作规范化、管理科学化;适时、及时、准时进行保洁服务,包括虫害灭杀;爱护物业各项设施及财物;及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放;节约用电、用水;[服务标准]【电梯厅】地面干净无污渍、灰尘、痰迹每天巡回保洁墙面、天顶干净无污迹、浮尘每月3次保洁照明外壳无积灰、污迹每天1次保洁金属件干净、光亮无污迹,不变色每天1次保洁沙发、茶几无灰尘、污迹,光亮整洁每天巡回保洁【客梯】轿厢干净无垃圾杂物,镜面(不锈钢面)无手印迹,门表面光亮每天巡回保洁轿厢门面无灰尘,显示屏干净无灰尘每天1次保洁轿厢内壁、门槽、顶部无积灰每天1次保洁【走廊、过道】地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土每天3次保洁墙面干净无脏污,天顶无积灰、蜘蛛网每月2次保洁扶手、栏杆干净每天1次保洁目视灯具、灯管无灰尘,灯具内无蚊虫,灯罩、灯盖无积灰每月1次保洁门、窗干净无污渍、浮尘每周1次保洁牛奶箱表面无积灰每天1次保洁【会所】游乐设施表面干净、光亮无污迹每天1次保洁玻璃、镜面光亮无水迹、手印迹每周2次保洁墙面、天顶干净无浮尘每月1次保洁金属件光亮、无脏污每天1次保洁【监控探头】探头镜头干净无积灰、浮尘每周1次保洁【地下室、地下__】目视标识、指示牌无灰尘每周1次保洁目视墙面、管道无灰尘每月2次保洁下水道畅通无堵塞每天1次保洁【道路】目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙每天巡回保洁人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹每天巡回保洁【绿化带】花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物每天巡回保洁【垃圾桶、垃圾房】地面干净、干燥无异味每天2次保洁墙面无污迹、粘附物每天2次保洁垃圾桶表面无积灰、污迹,冲洗空桶内壁无异味每天2次保洁【小溪水景】目视水池清澈见底,池底无沉淀物、杂物,水面无漂浮物、枯树叶每天巡回保洁池底、边壁无锈斑、污迹、青苔换水时保洁池内喷水管、照明灯外表无污迹换水时保洁池边地面无垃圾、杂物、积水每天巡回保洁【其他设施】烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰,出风口无灰尘、污迹每周1次保洁【天台、平台】无垃圾杂物,排水口畅通每周1次保洁【照明设施】绿地矮灯干净无积灰每周1次保洁灯杆无脏污、粘附物,灯罩无积灰每周1次保洁【保安岗亭】室__面干净无杂物每天1次保洁墙面四周无污迹,顶部无蜘蛛网每月1次保洁岗亭外立面干净无积灰每周1次保洁【宣传栏、阅报栏、布告栏】玻璃干净无灰尘,框架干净无污迹每周3次保洁【员工卫生间】地面干燥、干净,无垃圾、杂物每天1次保洁墙面、隔屏无污渍,天顶无蜘蛛网每周2次保洁小便斗、坐便器无黄渍、污渍每天1次保洁空气清新无异味每天1次保洁洗手盆无污迹每天1次保洁【排水沟】目视干净无杂草、杂物每周1次保洁排水畅通无堵塞、积水、异味每周1次保洁【外墙】外立面二米以下无污垢每天1次保洁建筑物外立面按委托合同要求清洗【小区健身器材】健身器材表面无积灰、污渍每周3次保洁[保洁质量三查制度]员工自查每个员工根据有关作业规程,对自己负责分管区域的保洁项目进行自查,及时发现问题、解决问题,并做好记录领班巡查领班应把巡回检查作为自己的主要工作,对管理区域内所有保洁部位、项目进行巡回检查,每天不得少于二次,并做好纪录主管抽查主管每日抽查不得少于一次;主管还应会同物业管理处经理(或陪同上级__)每月三次联合检查,并做好纪录第7章停车管理方案及地下__经营管理的说明 (地下__车位有租有售)
一、停车管理方案【道路交通管理方案】小区出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向;道路转弯处及大门口设置交通禁令、禁示、禁鸣、限速等标志,确保道路车辆行驶畅通、安全行车道路两边侧石油漆黄色标志,表示禁止停车;油漆黑黄相间(30cm间距)标志,表示允许临时停车,确保管理区域内无违规停车现象,道路路面应保持整洁、无损、通畅小区支道及会所外场上允许停车的位置,用白色油漆标志停车位及编号,标识应清晰、醒目、完整对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定车位停车小区行车道应油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行【停__(场)管理方案】在停__(场)地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号合理规划地下停车场的使用管理,防止乱停、乱放同时,建立完善的管理制度,确保小区文明、有序的工作、学习、活动环境对驶入__的车辆,均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合,保证无控制盲点贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度,严防被盗__发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留__已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者__,减小损失遇有计划性重大活动安排时,制定活动开展配合计划,事先做好预留车位及场地检查工作,摆放醒目标志,并做好协调、劝说及解释工作在停__的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志停__的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好保持停__环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水【机动车辆管理方案】为办妥__停车证的业户提供相对固定的车位地下__只为业户提供__停车服务(特殊情况需临时停车,应由管理处经理批准后方可停车)辅助、引导车主安全停车,提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内,勿忘关闭车窗车门并检查车辆状况,如发现漏油、破损等情况应立即提示车主,同时向管理处报告小区地面可提供临时停车服务的地段,执行限额发证制度,先到先停,停满为止,并确保已办证车辆的停车【非机动车辆管理方案】为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放对收费的非机动__实行出入调牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放
二、地下__经营管理的说明在执行地下__管理方案的前提下,经营应注意以下几个方面1)制定切实可行的管理制度及运行方案;2)进行安全有序的服务;3)实施科技型管理模式;4)出入登记管理;5)每月结算一次,停车费收入剔除管理成本若__产权属大业主,即结余归大业主;若____已作分摊,即结余归全体业主针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务为保证小区的高雅性和统一性及领先于同档次物业的特殊性,特制定严格的装修管理规定
(1)设立装修管理__小组以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为组员,负责协调装修过程中的有关事项
(2)装修管理流程业户向管理处装修管理小组提出装潢申请,携带装修图纸、施工单位资质证书及施工人员的___复印件到管理处填写《__装修申请表》与《施工人员登记表》,签署《安全责任书》、《装修协议书》,经管理处审批合格后,并办妥以上手续后,接待人员__施工人员临时出入证方可施工管理处经理助理协同保安主管向业户和施工队介绍小区管理规定现场跟踪保安部主管和领班必须每天到装修户施工现场跟踪视察,了解施工情况并做好记录,必要时请设备人员同往装修完毕后,经保安主管或设备部主管验收后,在装修申请表上填写装修验收情况,并签名跟踪时,如发现有违章和妨碍公共利益的行为,应及时采取措施进行整改,必要时填写《整改通知单》,并现场拍照,以备留用与归档对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施a.批评、规劝b.责令停工整改c.报发展商、或__有关部门对于材料进出、施工人员办证、施工工具的管理业主的装修材料搬运出小区时,必须由业主亲自到管理处__出门证,签字认可,否则任何人一律不准把材料带出小区__临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来管理处__,其它人不得__管理处经理每月不定期抽查4次装修管理情况
(3)装修管理办法装修申请登记程序——业主办完所有入伙手续并仔细阅读《装修管理办法》——业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写《__装修申请表》,签署《装修协议书》施工单位填写《施工人员登记表》——管理处审验业主、施工单位装修资料时,如发现有不合理处,应立即告知业主、施工单位对方案进行修改,直至修改合格后,方准予施工单位__施工管理手续,开始施工,发放施工许可证——施工单位负责人带好施工人员___或暂住证到管理处__施工管理手续,交纳管理工本费,__施工人员出入证——为避免有损__和邻居的利益,维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值,在装修过程中,请业主和施工单位在装修前仔细地阅读有关规定
(4)装修资料管理办法业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责装修资料包括《__装修申请表》、《施工人员登记表》、《装修协议书》、《安全责任书》等施工队伍__地址及施工人员___复印件每户的装修资料必须齐全,每户装修资料与入伙资料放在一起,一户一袋,作为业户资料的一个组成部分,以便将来查阅资料中的所有文字,按规范填写,表格和责任书需打印,更正内容需规范业户装修结束,设备主管或保安主管验收房屋合格后,在申请表上签字,档案由管理处经理助理整理和归档【相关表式及告知性文件】『装修申报表』年月日物业编号住户姓名电话地址装修公司名称注册地址法人代表电话工地负责人电话项目主要材料时间年月日起至年月日止物业管理处审批意见年月日批准人验收意见年月日验收人『装修管理协议』甲方蓝星物业有限公司乙方(装修业主)为了共同维护本物业的房屋完好、环境整洁、优美,维护广大业主的利益,甲、乙双方根据《常熟市居住物业管理条例》和《__使用公约》特制订本管理合同
1、甲方作为本物业的管理单位,有责任对业户的装修工作进行检查、监督和管理
2、乙方在实施装修过程中,愿意接受物业管理单位的监督和管理,遵守《__使用公约》
3、乙方应严格按照管理处审验备案的装修方案施工,不得擅自增加项目,改变施工图纸,不得擅自变动户内原有的设备及设施,严禁损坏承重墙
4、乙方装修施工期为天,自年月日起,至年月日装修施工结束
5、乙方把装修建筑垃圾袋装后,集中堆放至小区处,并保持周边环境的整洁
6、乙方应督促所委托装修房屋的施工队到管理处__施工许可证和施工人员出入证
7、管理处的服务人员有权查验施工人员的出入证和___,如发现伪造、冒用、证件过期、无证作业,甲方可向施工单位罚款100元/人次,同时停止违规者进场作业
8、乙方装修施工时间为800—2000之间,并确保2000—次日800期间不发出影响他人休息的噪声;提倡使用绿色涂料,在周围业户休息或做饭时,不宜进行污染性涂料施工
9、乙方搬运装修材料,须听从甲方的指挥,搬运时间为周一至周五1000~1500,节假日不可搬运装修材料
10、乙方装修施工时遵守下列禁止行为
1、在外墙上开门、窗,在承重墙上凿、拆、打洞,扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
2、凿、挖地坪、顶面;
3、随意封闭阳台
4、侵占公共部位、走道
5、在指定以外的位置__空调机、排放冷凝水
6、在阳台、外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架
7、随意改变或____、电视、煤气、水管、电线管等设施
8、将没有防水要求的__改为卫生间、厨__;
9、损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;
10、其他影响建筑结构和使用安全的行为
11、乙方装修施工而造成的漏水、渗水等,应立即整改修复,并作相应赔偿
12、乙方应督促施工队在搬运建筑材料和建筑垃圾时要注意保护楼内公共设施、设备,不损坏、污染楼梯、台阶、扶手栏杆,如有违背,甲方可作出处罚
十三、遵守甲方制订的电梯使用规定,甲方发现乙方在电梯中装运超重、超宽、超长物品,将从重处罚
十四、甲方有责任向乙方提供在业户房屋内预埋水、电暗管的走向,乙方在装修施工时严禁在这些管道20厘米范围内撞击、打孔,如不按规定操作,造成管线损坏,责任自负
十五、乙方须告知装修施工队,严禁电源线直接接在漏电开关上,严禁用电炉做饭,施工(木工、油漆)现场不许抽烟,需动用明火作业时要事先向甲方提出申请,经批准后方可施工
十六、甲方应随时检查装修工作情况,发现有违章情况要及时制止
十七、甲、乙双方应共同遵守《常熟市居住物业管理条例》和常熟市制定的相关的装修管理规定
十八、甲方有权停止违规施工人员的装修工作,因此产生的误工,由责任方自负__、甲、乙双方应共同遵守本协议,如有违反,应承担相应的法律责任__、本协议一式两份,经签字盖章后生效,具同等法律效力甲方乙方签订日期年月日『安全责任书』为了确保物业管理区域的公共设施的安全和施工安全,维护辖区的宁静、安全和外貌,本施工单位在为业户室内装修时严格遵守下列规定
一、认真贯彻国家、常熟市和上级劳动保护、安全生产主管部门颁发的有关安全生产、消防工作的方针、政策,严格执行有关劳动保__规、条例、规定
二、负责进行对施工人员安全生产进场教育,督促施工人员遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护和消防措施,负责日常的安全检查、监督工作
三、严格按经管理处备案的装修方案作业,自觉接受管理处对装修过程的检查
四、装修施工期间严格遵守物业管理区域的《__使用公约》和各项安全、防火的管理制度,如有违反愿意承担因此产生的一切后果
五、施工现场不准乱泼水、乱扔垃圾,不准乱堆物、乱接电线,管理单位可收回违反者的出入证,取消施工资格
六、施工期间要保持楼层公共设施的清洁、完好,如有损坏,须照价赔偿损失,情节严重将追究刑事责任
七、严格执行防火、防爆制度,室内放有易燃物品时及木工、油漆阶段的现场不准吸烟、动明火,严禁使用电炉在电焊、气割等动火作业前,必须按规定__动明火审批手续
八、因装修施工造成管道堵塞、漏水、漏电、坠落等事故,需负责修复,并视情况予以必要的赔偿
九、在装修活动中严禁出现影响建筑结构和使用安全的行为
十、禁止使用国家明令淘汰的建筑装修材料和设施如有违反以上规定的行为,本施工单位愿意接受管理处的处理,并承担全部责任施工单位盖章年月日『施工人员登记表』年月日编号住户姓名地址弄号室__施工单位名称注册地址经营范围企业资质法人代表__工地负责人__装修项目施工时间主要材料主要施工机具人员登记工种姓名性别年龄籍贯___号出入证收发日期出入证已发已收补发编号工本费施工证发放日期工本费共计(大写)蓝星物业管理有限公司恒泰国际花园管理处『临时出入证』编号姓名工种照片施工单位装修住户地址物业管理处签章有效期年月日年月日发证日期年月日『房屋质量整改通知书』编号地址路弄号室产权人项目整改内容要求完工日期整改情况发展商确认管理处确认业主验收物业管理有限公司管理处年月日第8章协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明
一、开展销售工作的可行性方案
一、经营定位1.优越的地理位置项目位于,南临路,北临刚建成的,东临路,西临路,可以说是业圈的中心位置,交通便利,周边配套齐全,是商家选址办公的上风上水之地2.销售的商业化定位针对自身的物业特点,及其所在的地理位置周边高圈的环境,应该确定其销售方向高档社区、文化社区、休闲社区3.选好切入点,将名物业加名企业的优势发挥出来,以进一步做好销售、形象为此我公司准备先期在与我公司关系融洽的几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以__措施(例如免费设计、__仿房照等),吸引各行当来项目参观、洽谈
二、销售的整体策划根据项目建设的工程进度和实际情况,年月日实行前期物业管理,我公司接到中标通知书后,按照标书上的承诺立即组建物业管理处与此同时,配合业主或接受业主的委托,实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作1.成立销售工作小组和专用的办公地点物业管理处在对项目进行前期管理的同时,成立销售工作小组,组长由物业管理处经理担任,组员由具有销售经验的人员、工程技术人员和___组成办公地点应设立在大厦的醒目的地方,为__办公室,做出清晰可见的标识,以方便业户2.销售策划阶段销售策划阶段主要是销售前的准备工作,内容包括建立买卖清册、划分等级和__、制定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划(销售公告)、完成《业户手册》等一系列准备工作
2.1建立租赁房屋清册在征得业主同意后,可与业主一起或接受业主的委托,清点租赁房屋的套数,划分等级,从房屋的朝向问题和__、结构等方面来考虑,将房屋暂时划分为三个不同等级(不同等级单位__不同)准确无误地清点后,建立房屋清册,项目包括__、面向、室内已__的装饰、装修家具、卫生洁具等,作为对向出售的基本资料
2.2确定销售房屋的等级和__将租赁房屋暂时划分为三个不同等级,租赁__一般采取定价的办法房屋单价根据物价局的规定,经常熟市工商行政主管部门审批后确定__
2.3制定销售办法并报上级主管部门审批本次销售活动,本着公平、公正、公开、一次性定价的原则凡符合条件的单位,不分单位注册所在地、按租赁时间的长短和报名先后优先的原则
(1)负责部门销售工作由物业管理处负责(或由业主另定)
(2)报名及投标日期物业管理处的日常管理时间定为年月日,销售时间提前二个月,暂定为年8月1日,即报名时间为2005年8月1日报名截止日期2005年10月底投标日期经过审查合格,随时__投标手续,在最短的时间内入住报名、____为销售办公室及销售小组的工作人员
(3)销售对象在中华人民___注册的商业法人__、单位或与银行有着密切__切合作的信誉可靠的单位
(4)所需证件1)营业执照;2)法人代表证明书;3)__机构代码证
(5)使用范围办公、商业、居住
(6)投标方式可到本物业管理公司填写《业户登记表》并提交相应的证件,将有关资料存档,如有房屋出租时将通知其单位负责人;或物业管理公司上门登记相结合的办法
(7)投标报名费壹万元/套(中标者抵顶房租费,未中标者在公布出租信息后五日内退款)
(8)__措施1)业户可享受__颁布的有关__政策2)__有关证、照3)无偿__信件收发、报纸的增订及收发等4)有偿__大型物品的托收、托运等事宜5)租赁期内,允许承租方转租,但必须与物业管理处(或甲方)__有关变更手续,重新签定租赁合同6)物业公司对物业的结构、造型比较了解,可根据物业的特点及限制性条件向经营者提供其在进行二次装修改造方面的专业性意见以及商品设施的陈列布局意见,使有限的经营__得以充分的、合理的利用从而有助于实现经营者的预期经营目标不仅如此,物业公司还对经营者的装修中有消防设备__、消防通道设置方面进行技术把关,提高物业经营的安全性
(9)注意事项1)承租单位必须用于办公,不得从事其它项目经营,不准超范围经营2)承租期限以一年为最短期限3)承租单位必须保证无任何不良记录和债务纠纷
(10)服务承诺1)物业管理公司为业户提供的一切资料及信息严格保密2)在现场设管理办公室,具体业务可____进行__对顾客和商户的投诉我们将在三个工作日内予以答复或处理
(11)安全保障措施物业管理公司管提供高效周全的专业性管理服务1)设有保安24小时巡逻2)专人负责设施保养,绿化维护及清洁3)设有配套公用停车场3.完成宣传策划本次借销售广泛地对外宣传的机会,旨在树立项目的社会形象,展示项目的实力按区域对不同的办公物业进行有针对性的__宣传推介,通过电视、报纸、__、户外__及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功能及其一流的物业管理,扩大影响,吸引业户
3.1与电视台__,制作形象宣传片电视台播映宣传片的时间为每天三次,每次15秒
3.2与报纸、__社__,刊登__
3.3召开新闻恳谈会,邀请市主要媒体及其他主流媒体,通过恳谈形式介绍大厦的良好环境
3.4在市内主要报纸上刊登销售__
3.5在大厦现场举办新闻发布会,邀请主要媒体及有意向租赁单位或个人,参加开幕式活动及其他采访活动,宣传大厦对外租赁的__政策及安全保证措施
3.6利用__,发布消息及具体的销售办法
3.7市区主要公交车站设置灯箱__
3.8在相关银行所在的营业__挂上巨幅__
3.9在大厦现场挂出巨幅宣传__
3.10印制宣传__单经业主同意和有关部门批准后,派物业公司的___到指定的地方发放4.完成《业户手册》内容包括
4.1物业概况;
4.2物业管理公司简介;
4.3物业管理公司性质和简介包括物业管理公司的主要负责人的姓名、相关事务负责人的__方式;
4.4物业管理公司的责任其中包括管理服务范围,免费服务,有偿服务等;
4.5业户责任其中包括租赁费用的交纳方式和交纳时间,管理服务费交纳方式和交纳时间,房屋本体维修基金的交纳等;
4.6防火须知;
4.7防风、沙尘、防震;
4.8安全防范;
4.9乔迁及办公家具搬运规定;
4.10停车须知;
4.11小区的出入管理规定;
4.12房屋用途限制;
4.13电梯使用须知;
4.14噪音骚扰规定;
4.15业户的装饰装修规定;
4.16园艺绿化介绍及管理规定;
4.17环境卫生管理办法;
4.18高空抛物的违害;
4.19机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定;
4.20张贴告示海报的有关规定;
4.21投拆和建议;
4.22晾晒衣服等有关规定;
4.23突发__的自救办法及__方式如电梯困人、煤气中毒、触电抢救、溺水抢救等措施;
4.24违约责任及违约解决的主要途径
三、销售宣传阶段根据《销售策划方案》的安排,实施宣传1.接待业户现场勘察和__物业管理公司的工作重点之一,就是热情接待来自四面八方前来洽谈和__的业户,耐心细致地回答业户提出的每一个问题,应用调研掌握的详实情况,真诚为业户出谋献策,提供参考意见同时也为项目树立良好的公众形象2.接待业户现场勘察对于来到现场的有意向的业户,物业公司有专人负责接待
(1)察看来访人员的___或有效证件;
(2)登记来访人员的姓名、单位及__方式;
(3)安排保安人员带到现场勘察;
(4)认真、详细回答来访人员所提出的问题,不清楚的地方需请示,不能做出错误的回答;
(5)记录来访人员___,所提出的要求及有意向的楼层及具体单元3.____安排专门接听__,并做好记录对于____的业户,因其没来现场实地考察,或者打来__后再来现场,更应耐心、细致、周到地做好__服务4.建立意向业户登记册由接待人员即物业公司的___建立意向业户登记册,详细雨记录各种信息
四、销售实施阶段
1.确定业户__根据《销售办法》上规定的原则,确定业户__,并及时通知业户在确定业户__时,应由业主参加,并对外公布,以使体现公平、公正、公开的原则2.签定业户销售(租赁)合同根据___颁发的《城市商品房屋销售管理办法》及有关规定确立合同,双方签字、盖章、备案3.__相关手续在签定合同后,积极地主动帮助业户__经营和入住的相关手续
(1)交纳押金;
(2)签定《业户公约》;
(3)业户验收房屋;
(4)交付钥匙;
(5)将《业户手册》交给业户;
(6)发出业户《迁入通知单》,帮助业户__入住后办公(开业)所需的事项
五、完成业户入伙阶段1.做出入伙方案主要包括
(1)做出明显的指引标识;
(2)入伙车辆的引导工作;
(3)保安的安全保卫工作;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作;
(6)协助物品的搬运及摆放工作;
(7)大厦区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作;
(8)水电工的供水、供电的保障工作;
(9)欢迎入伙的准备工作;
(10)确定入伙时间2.每个__的通电、通水检查和最后一次清洁开荒在入伙的前一个星期,由工程部主管带领水电维修人员,对供电供水情况进行每个__的仔细检查,以确定入伙后水电畅通在入伙的前一个星期,在水电维修人员检查后的__,进行最后一次的清洁开荒,然后关闭门窗,锁好房门3.挂彩旗等迎接准备工作在入伙的前二天,我们根据事先的准备安排,做好入伙欢迎工作
(1)在大厦现场的主要出入口挂职出横幅标语;
(2)在南北方向的两个门口设置充气拱门;
(3)在大厦的四周设立彩旗;
(4)在建筑物的周围悬挂气球等4.现场的保障及配合按照《入伙方案》中的相关内容,入伙的当天和入伙阶段,切实做好现场的保障和配合工作,以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住
二、空房管理办法1管理要求
1.1管理处每月对空关房的管理情况进行抽查,督促管理处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理,实施空关房日常维护,确保能随时投入使用,每月末将空关房的动态情况记录在案2空关房日常管理
2.1每月一次巡查空关房内各部位设备、设施和上下水管道,发现问题及时修复
2.2做好空关房的定期清洁工作,确保室内干净
2.3每年春、秋两季要做好空关房的通风工作,防止室内墙面霉变
2.4空关房巡视中发现问题一般情况三天内予以解决,特殊情况安排计划整改
2.5任何部门不得擅自使用空关房,如确需使用应报__商审批3空关房屋管理收费按照国家或地方相关规定向空房产权人收取管理费用投标报价及经费收支预算
一、物业管理费用预算
1、费用预算编制说明委托方的要求、物业地理位置及总体功能的定位;国家及常熟市物业管理有关法律法规;同类相似物业水平;业户消费水平;常熟市现有物价水平;__管理费用另行测算(不含在物业管理费中);测算以招标标的100%实现销售为依据;委托方提供的数据,若实际情况与其有较大差异,双方应予以协商,再作相应调整
2、开荒费“恒泰国际花园”交接验收后,须对其进行全面“开荒”清洁,尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等“开荒”清洁费用由贵方承担,其费用实行“实报实销”,我公司负责具体实施
3、人事费用 根据国家有关规定,公司在编人员(公司总部派驻项目现场)计提费率为工资的
49.5%,其中养老金22%、失业保险金2%、公积金7%、福利14%、工会经费2%、职工教育基金
1.5%、工伤保险
0.5%、生育保险
0.5%; 当地招聘人员计提费为工资标准的
26.3%,其中养老金23%、工伤保险
0.5%、生育保险
0.8%、失业保险2%
4、能耗费 根据市物价局有关文件,水费
3.00元/立方米;电费楼道照明用电
0.54元/度;
5、年度物业管理费用预算
(1)支出预算年度物业管理费用支出预算表 项目年预算额(元)备注 办公接待费用357933 见表一file:///E:\\temporary\\嘉年__\\项目预算表.xls\l办公!A1#办公!A1 保安服务费用377808 见表二file:///E:\\temporary\\嘉年__\\项目预算表.xls\l保安!A1#保安!A1 保洁服务费用340758 见表三file:///E:\\temporary\\嘉年__\\项目预算表.xls\l保洁!A1#保洁!A1 设备管理费用1553504 见表四file:///E:\\temporary\\嘉年__\\项目预算表.xls\l设备!A1#设备!A1 绿化服务费用6000 见表file:///E:\\temporary\\嘉年__\\项目预算表.xls\l绿化!A1#绿化!A1八管理酬金
312137.7按管理成本10%收取税收及附加
173236.3按国家税率
5.55%计算合计3121377 物业管理费(××楼)
2.87元/月.平方米注年度设备设施检测费用(见表六)及年度房屋设备设施外委托保养费用(见表七)纳入公共维修基金表一办公接待费用预算表项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用 管理处经理(1人)7475108870经理助理(3人)
6428.595308业户主管(1人)
1515.619641业户接待(5人)
5683.5736542工作餐费920110403服装费用25030004办公费用5006000印刷、办公用品等费用5交通费用1001200 6接待费用60072007饮水费16019208办公室水电费30036009通讯费用 __通讯费4955940215元/人.月×2人+655元/人.月 办公室通讯费3003600 10培训费417500011公众责任险417500012员工人身意外险80960120元/人.年13不可预见费用5006000 含__规费小计
26141.6 357933 表二保安服务费用预算表项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用 保安服务部主管(1人) 保安领班(4人) 保安员(24人) 2工作餐费3335 40020 3服装费用120814500 4白手套754506个月计5消防记录用纸及色带10012006监控用耗材50 600 7通讯费用65 780 65元/人.月×1人8保安培训费用
362.5 4350 300元/人.2年9其它低耗品5060010员工人身意外险2903480120元/人.年小计
29598.5 377808 表三保洁服务费用预算表项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用 保洁服务部主管(1人)
1136.7 14730 保洁领班(2人)120015552 保洁工(18人)9900 128304 2工作餐费2415 2__80 3服装费用350 4200 4培训费17521005通讯费用65 780 6员工人身意外险21025207垃圾清运5000600008外墙清洗5000600009化粪池处理10001200010物料费用 工具、材料、易耗品等费用水桶120720按6个月计扫帚/簸箕120720按6个月计拖把80960 抹布961152 层推2202640 不锈钢光亮剂2002400 上水器/刮水器2002400 其它药剂50600 小计
27537.7 340758 表四设备管理费用预算表项目月预算额(元)年预算额(元)备注1人事费用 设备管理部主管(1人)
5232.5 79809 设备工(10人)11367 145034 设备工(2人)1600207342工作餐费1495 17940 3服装费用271 3250 4通讯费用65 780 5设备人员培训审证费用76 910 6员工人身意外险13015607照明灯具耗材80096008零星维修材料费80096009维修建材用料12001440010公共能耗费
104157.241249887见表五小计
127193.741553504表五月公共能耗预算表 名称台数功率(kW)系数单价天数小时总价(元)说明
一、电梯垂直梯A
15260.
60.
7222933359.04小计
(1)
33359.04
三、水泵类生活水泵
2220.
722242787.84高区变频泵
2150.
722283801.6中区变频泵消防喷淋泵
2750.721108消防水泵
2900.
72129.6消防喷淋加压泵
25.
50.
7217.92潜水泵
25.
50.
72301237.6中水供水泵
2220.7230109504小计
(2)
16576.56
四、照明楼道照明
180.
60.
7230122799.36估算泛光照明
2010.72152432监控
40.
80.
7230.
42241682.1弱电
30.
60.
7230.
4224946.18小计
(3)
5859.64
五、设施用电排烟风机
0.
10.7213保洁设备
50.
50.725327变压器损耗7000变压器电耗4125011×
0.738500小计
(4)45527
六、供水消防系统
1.5吨
3.030135清洁用水15吨
3.030 1350绿化用水15吨
3.0301350小计
(5)2835合计
104157.24小计
(1)+…
(5)表六 年度设备设施检测费用预算表序号项目月预算额元年预算额元备注1变压器耐压、继保年检1000 12000 2高压器具测试300 3600 3电梯年检2750 33000 4建筑物避雷测试600 7200 5排污监测1500 18000 6各类压力表、温度表检验1000 12000 合计7150 85800 说明表六各项设备检测费纳入公共维修基金表七年度房屋设备设施外委托保养费用预算表序号项目月预算额元年预算额元备注1防盗监控1000 120002消控设备1000 120003电梯维保9000 1080004建筑物维修2000 24000合计13000 156000说明表七各项设备委托保养费纳入公共维修基金表八绿化服务费用预算表序号项目月预算额(元)年预算额(元)备注1外绿化养护费30036002内绿化放置费200 2400 小计500 6000
(2)收入预算年度物业管理费用收入预算表 项目面积月预算额(元)年预算额(元)备注××楼
260000260857.173130286 按
1.3元/M2·月收取小计
260857.17 3130286 -
(3)收支情况分析年度物业管理费用收支情况分析表 项目月预算额(元)年预算额(元)收入预算
260857.17 3130286 支出预算260___.75 3121377 收支差异(±)+
742.42+__09 第9章 对招标人提出的相关配合要求的说明本投标人承诺在本次招投标过程中,对招标人提出的相关配合要求作出同等相应
一、管理目标承诺大厦入伙后一年内——达到“深圳市物业管理优秀__小区”考评标准;——达到“广东省物业管理优秀__小区”考评标准——达到“深圳市安全文明小区”考评标准;——创建建设控股公司的“青年文明号”;——业主满意率达到93%;大厦入伙后二年内——达到“全国城市物业管理优秀__小区”考评标准;——达到“深圳市安全文明先进小区”考评标准——创建深圳市的“青年文明号”;——业主满意率达到95%大厦入伙后三年内——达到“深圳市安全文明标兵小区”考评标准;——创建广东省的“青年文明号”;——业主满意率达到97%
二、经营指标承诺大厦入伙三年内管理服务费标准不调整,按标书承诺__执行;大厦入伙第一年收支亏损额控制在
72.07万元内;大厦入伙第二年实现收支基本平衡;大厦入伙第三年至第五年实现收支盈余为每年
48.32万元;大厦入伙第六年及以后实现收支盈余为每年
52.92万元第10章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺序号招标人要求投标人承诺1本项目按设计图纸及规范竣工验收合格后,投标人应无条件接管,并及时__接管手续若因自身管理需要对本项目进行改造,责任及费用由投标人自行承担同等相应2投标人接管物业时,应同时接管楼内水电设备以及相关的配套系统,以便统一管理,保证用户使用方便安全同等相应3本着谁使用谁交费的原则,投标人接管物业同时,应与__商__水电过户手续,以便合理支付各项费用同等相应4投标人应保证所管理物业的安全,并保证未经__商书面同意并__正式手续,任何人、任何单位(含投标人本身)不得占有和使用所属__商产权的房屋(包括__、商业、配套等)同等相应附件(应急处理方案)
1.6物业项目突发__处理方案
1.
6.1物业安全管理服务人员处理突发__的原则和方法
1、突发__处理范围突发__是指发生火灾、地震、台风、暴雨、治安__、重大刑事案件及其他突发的不可抗拒的偶然性__
2、突发__处理原则物业安全管理服务人员是公安机关的重要辅助力量在日常协助公安人员维护小区治安秩序和护卫小区业主的安全中,必须及时处理各种问题处理问题应遵循依法办事的原则,执行公司各项规章,不徇私,以理服人
(1)遇有特殊情况和重大问题时,要沉着冷静,胆大心细,机智灵活,高度警惕,正确分析和判断情况,根据问题性质按应急方案处置
(2)发现聚众闹事,应立即报告,并在___门或公安机关的指挥下,迅速平息,防止事态扩大
(3)发现纵火、行凶、抢劫财物、盗窃等现行犯罪活动,应当时情况尽力抓捕_____,迅速报告___门和公安机关处理,并注意保护现场
(4)及时总结、汇报
3、突发__处理方法根据__的不同性质,应采取不同的方法进行处理
(1)对业主之间的属于人民内部矛盾的纠纷问题,可通过说服教育方法解决,主要是分清是非、耐心劝导,礼貌待人
(2)对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取“可散不可聚、可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则,尽力把双方劝开、耐心调解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决
(3)在处理上,坚持教育与处罚相结合的原则,如违反情节明显明微,不需要给予处罚的,可当场予以教育或协助所在单位、家属进行教育如需要给治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章的,交管理处办公室处理
(4)对于犯罪问题,及时予以制止,把_____抓获并扭送公安机关
1.
6.2火灾事故紧急处理预案预案的制定是为了妥善处理在物业项目内发生的火灾事故,尽快缓解因火灾事故引发的不良影响
1、管理职责
(1)保安部经理是物业项目内发生火灾事故的管理责任人
(2)保安部消防员对物业项目内发生的火灾事故有疏导、保护现场、维持现场秩序的义务
2、火灾事故的现场处理
(1)接到或发现火警时,立即向上级主管及保安部经理报告
(2)消防主管应在3分钟内__消防员立即赶到火灾现场集结待命__扑救
(3)根据火势大小,经请示后,__“119”请求支援
(4)在灭火的同时,有__地疏散人员,不要惊慌
(5)消防队到消防地点后,配合其工作
(6)通知有关工作人员将消防系统恢复正常
3、善后处理积极配合业主处理善后事宜,如提供证明材料向保险公司索赔等向上级__做出详细的书面汇报保安部所有工作人员在遇到小区内发生火灾事故时,必须严格按照本预案处理
1.
6.3煤气、易燃气体泄漏应急方案
(1)保安员巡逻时,应提高警惕,遇到不寻常气味时,应小心处理,立即向主管上级汇报保安部所有人员应了解和掌握小区内煤气及石油气阀的位置和开关方法
(2)抵达现场后,要谨慎行事,敲门(不要按门铃)进入后,不准开任何电器;必须关闭煤气或石油气阀,打开所有窗门,严禁现场吸烟,做好防护措施,防止吸入有毒气体
(3)情况严重时时立即疏散周围业主,通知消防部门处理,同时关闭整幢楼房的煤气及石油气总阀
(4)如发现有受作不适者,应小心妥善处理,等待救护人员及警务人员抵达现场
(5)保安员应应__记录于保安员工作日记内,保安主管应将__详细记录于《紧急__处理报告》中,上报管理处主任
1.
6.4疏散应急方案当物业项目发生火灾或突然发生其他紧急事故时,应该首先考虑到租住户及员工的生命安全,所以应进行整个物业项目或部分人员的疏散
1、疏散命令
(1)中控室将对影响地区通过紧急广播发出疏散命令
(2)广播内容“请注意,请注意,在您所在楼层内,有火情报告,火情正在处理中,请您跟管理人员到安全地区,请不要使用电梯”
2、命令疏散的权力
(1)总经理
(2)副总经理
(3)客房服务部经理
(4)技术部总监下班后或公共假期内,值班经理、客户经理、____部部值班主任、技术部值班主任、安管部值班主任,商讨后有权进行疏散
3、疏散方法
(1)面临危险将由危险系数的大小决定采取总疏散还是部分疏散措施
(2)当疏散警报响起,应首先对受影响地区租户进行疏散
(3)如果是高层建筑总疏散应逆层完成并首先考虑危险的楼层
4、疏散注意事项
(1)将租户按一路纵队排列,从防火楼梯疏散,严禁使用电梯
(2)防止租户再回到他们的办公场所
(3)疏散中不得停留,防止堵塞
(4)疏散时,保安员应重点检查以下地主*检查办公室、卫生间是否有人*检查是否有未熄灭的烟头和未关闭的灯*检查出入口是否畅通
1.
6.5电梯出现故障时的紧急处置方法
1、当乘坐电梯出现机械故障时
(1)当电梯出现故障,电梯内被困人员按下“铃”的按钮呼叫中控室人员
(2)当中控室人员接到紧急呼救时迅速用对讲机与客人__,并从电梯控制盘上找出哪一部电梯停在哪一楼层,用对讲机及时通知技术部和____部,并向他们提供电梯的状态和所停的位置等情况
(3)同时,中控室人员迅速确定被困人员所在电梯的位置,并用电梯对讲__反复安慰他们不要惊慌,不要开电梯门,不要从电梯内爬出要他们待在电梯内等候技术部人员营救
(4)技术部需要用手动盘下电梯时,保安员配合技术部将就近的楼层电梯门打开,协助进行营救工作,并指挥疏导被困人员至安全地方
(5)安排紧急救护及医疗护理
2、当乘坐的电梯突然停电时
(1)当电梯出现故障,电梯内被困人员按下“铃”的按钮呼叫中控室人员
(2)消防中控人员立即使用电梯对讲__检查本大厦所有运行电梯内是否有被困在电梯内的人员
(3)电梯内如有被困人员及时用对讲机通知在现场或路上的技术部人员,____部人员和保安员携带有效工具迅速到现场
(4)如中控室人员无法确定客人被困位置,安排尽可能多的保安员敲每层楼的电梯门以迅速确定被困人员所在电梯的位置找到后留在该处进行安慰“请保持平静,我们一会儿就会把门打开”,中控室人员应同时用呼叫控制盘反复告诉他们,不要惊慌,不要开电梯门,不要从电梯内爬出要他们待在电梯内等候技术人员营救
(5)保安员协助进行营救工作,并指挥疏导被困人员至安全地方
(6)如有必要,安排第一救助或医疗护理
1.
6.6电梯故障困人救援法凡遇电梯故障应第一时间通知专业电梯公司维修组,并由大厦技术电梯专业维修人员根据不同情况,依下列步骤先行释放被困乘客
(1)轿厢停于接近电梯门口的位置,且高于或低于楼面不超过
0.5米时;*确定轿厢所在位置(根据楼数灯指示或小心开启外门检查);*关闭电源(在机房配电柜内);*用专开外门钥匙开启外门(钥匙由电梯员工随身携带,总钥匙在技术部钥匙柜内);*用人力开启轿厢门;*协助乘客离开轿厢;*重新将外门关闭;*外门关闭后,“暂停服务”标示必须放置在故障电梯外;*通知电梯公司派人员详细检查
(2)轿厢停于远离电梯门口位置时应先将轿厢__至临近电梯门口,然后照上述
(1)项之步骤救出乘客__轿厢方法如下*利用__或其他方式,通知轿厢内乘客保持镇定,并说明轿厢随时可能__,不可将身体任何部位探出厢外,以免发生危险;如果轿厢处于半关闭状态,则应先行将其完全关闭或完全开启*进入机房,关闭该故障电梯的电源总开关;*拆除主马达轴端盖,安上旋柄座及旋柄;*两位救援人员各把持住旋柄一端,另一救援人员,手持抱闸扳手,轻轻松开抱闸,轿厢将会由于自重而__,为避免轿厢上升或下降太快发生危险,操作时应断续动作(一松一放),使轿厢逐步__,直至接近电梯门口为止(根据楼层控制器上的楼数灯指示)操作时还应注意,如轿厢停于最上层电梯门口以上位置或最下层电梯门口以下位置时,不可只打开抱闸,令轿厢自行__,而应在打开抱闸的同时,握紧旋柄,并用人力盘车,使轿厢向正确方向__
(3)如遇到其他复杂情况,应通知电梯公司专业人员到达处理
1.
6.7停电、电力故障的处理
(1)若供电局预先通知物业项目停电,应立即将详细和有关文件交工程部,工程部经理接到通知后安排设备管理人员值班
(2)有关停电通知预先张贴在物业项目宣传栏或公告栏处
(3)当供电恢复时,设备管理人员必须检查物业项目主要电气设备的开关及运行情况,如有损坏,需立即报告工程部经理,安排修理
(4)当晚间突然发生停电时,值班保安员应立即通知工程部值班人员,安排工程维修人员抢修,并按规定向业主发出停电通知,同时加强保安员的巡逻,注意防止偷盗和抢劫
1.
6.8 发生跑水事故的处理程序
1、发生水浸事故处理流程
(1)员工在工作中接到水浸投诉或发现水浸现象,应立即将有关情况报告保安部、工程部当班负责人
(2)保安员应迅速到达现场查看情况,积极__人力,采用就近区域的防水设备(消防沙带)保护受浸楼层各电梯槽口,防止电梯受损
(3)物业管理服务公司__各部门员工采取有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸蔓延,尽可能减少水浸所致损失
(4)发生跑水事故处理具体方法*工程部将电梯开高离开水浸范围;*关闭水浸区域的电闸,以防人员触电;*在水浸区域摆放沙袋,防止水浸蔓延到其他部位;*用一切手段塞住水浸漏洞;*疏通排水地漏,排水渠;*开启排水泵;*用吸水机吸水;*其他一切有效的措施
(5)设法查明浸水的来源并采取有效的措施加以截断*如水浸来自楼内机房设施的损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水擎或供水泵;*如水浸来自楼外,应在楼低于水位出入口__拦水闸板;*如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有反溢的地下水通往__的入口封闭,并用排水泵将楼内积水排到楼外
(6)水浸中断后应立即通知清洁人员吸清积水,清理现场环境,通知工程部修复受损的设施,尽快恢复__的整洁和正常使用
(7)__处理过程中应维持好楼内秩序,做好业主或住户的安抚工作,尽力为业主或住户克服因水浸所带来的实际困难,注意维护物业管理服务公司形象,对不清楚的情况不要乱讲
(8)如有住户单元受浸,应尽快通知住户返回处理单元内财物
(9)任何公共设施的正常使用受到影响时应在各主要出口设置告示牌告知住户如有任何区域存在危险应在该处范围外设置警示标志牌.
(10)记录一切详细情况保安部撰写特别__报告呈送物业管理服务公司总经理.
2、发生跑水事故处理程序当物业项目发生漏水的情况时,需按照以下程序处理
(1)如能找到跑水的源头,应马上关闭相应的水源阀门
(2)立即通知业主或住户,告知跑水或漏水的情况、位置等,同时迅速通知工程人员和保安员到现场进行抢修
(3)在工程人员到达之前,做到以下几点*用管子或其他办法将水引至不很需要的区域(后楼梯等),切忌将水引至电梯井或有电缆铺设的区域;*使用吸水机吸水或用废毛巾沾干等方法;*用指示牌或围栏将水淹区域围起来,防止其他人员通过,以免发生危险*用蜗牛风机吹干受影响的区域,以便恢复其正常的使用功能
(4)当保洁人员在清理现场时,保安员应负责疏导经过的客人,尽量不让无关人员进入该区域
(5)保安员应准备手电筒,以防因跑水或漏水造成的停电情况跑水或漏水情况严重的区域,应通知工程人员把电源切断,避免因跑水或漏水导致停电、火灾,从而引起人员伤亡和财产损失
(6)协助物业公司的管理人员对现场进行拍照,以便准备上交“意外__”报告,并交送保险公司备案
1.
6.9交通事故紧急处理预案本预案的制定是为了妥善处理在物业项目区域内发生交通事故时,能尽快缓解因交通事故引发的不良影响
1、管理职责
(1)保安部是物业项目区域内发生交通事故的管理责任人
(2)保安部保安员对发生的交通事故有疏导、保护现场、维持现场秩序、指挥其余车辆绕行的义务
2、现场处理
(1)保安员发现物业项目区域内发生交通事故后,在第一时间迅速通过对讲机报告视频监控室,视频监控室值班人员接到报告后马上报告保安部当班主管
(2)保安部当班主管接到事故报告后,应立即__有关人员对现场进行保护,抢救伤者和财物,疏导道路交通及围观人群,避免造成大范围的交通堵塞,并向上级__做口头汇报
(3)在征得事故双方当事人同意后,可以代为__,____为122
(4)等待交警到来前,参与处理事故人员要稳定事故双方当事人情绪,避免发生冲突交警赶到后要积极配合民警同志工作,将事故现场情况证明等移交警同志处理
(5)无人受伤的交通意外*维持秩序,使现场交通恢复畅通;*记录__;*如有需要,拍照以做记录;*如因意外可能危及其他人,应将范围封锁;*如有需要,通知物业维修人员到场采取行动,张贴警告标志;*保安员应将__记录于保安员工作日记内,保安主管应将__详情记录于《紧急__处理报告》中,上报保安部经理
(6)交通意外导致有人受伤*指挥交通,给予尾随车辆警告;*______122等候支援,在适当的情况下将伤者移离危险位置,必要时打120请求急救
3、善后处理积极配合当事人处理善后事宜,如提供证明材料向保险公司索赔等,向上级__做出详细的书面汇报
1.
6.10地下__紧急情况处理预案
1、汛期紧急情况处理夏季应提前准备沙袋和塑料布,一旦发生__渗水和出入口灌水现象(尤其在特大暴雨时),要立即通知办公室值班人员发生灌水时用沙袋堵在出入口阻拦雨水进入__,发生渗水时要在渗水位置的汽车上加盖塑料布,防止水落在车上
2、停电情况处理发生停电时要及时指挥正在__中行驶的车辆,让司机打开车灯缓慢行驶,并通知维修班进行修理
3、火灾情况处理一旦发生火灾,__保安人员要及时通知办公室值班人员并开启消防栓和灭火器进行扑救,做到不失时机地扑灭初期火灾火情无法控制时要及时报119火警,并帮助救火人员做好协助工作
1.
6.11刑事案件紧急处理预案
1、接报刑事案件的处理
(1)接报或发现斗殴、__、暴布__,保安主管应在3分钟内__保安人员及时赶到事发现象,查明闹事人是否带有凶器及其人数、地点
(2)及时向上级主管报告,控制事态,劝阻疏散围观人员
(3)制止双方的过激行为,通过劝说、诱导或强制方法,制止或制服闹事人,以免事态扩大,造成不良影响
(4)较为严重时,保安主管应立即__“110”请求支援,对现场进行保护,对__人员进行观察,并记录在心
(5)向警方介绍情况并协助破案
2、打架斗殴的处理打架斗殴是扰乱治安秩序的违法行为,如果保安员在执勤过程中,发现管理范围内的打架斗殴__,就做如下处理
(1)立即劝阻打斗、劝散围观群众和收缴打斗用的凶器,如有伤人或财物损失,应立即报告公安机关
(2)如双方不听制止,事态继续发展,难以控制,应迅速报告公安机关,协助公安人员处理
(3)如有重伤者应送附近医院抢救
3、盗窃、匪警的处理
(1)保安员在执勤中遇有或接报公开使用__或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏公司财物或威胁业主人身安全的犯罪行为时,要切实履行保安员职责,迅速制止_____
(2)如发现盗窃分子正在作案,应立即__人员,当场抓获,连同证据(作案工具、赃物)送交公安机关处理
(3)所有持对讲机的保安员在听到求援__后,要立即赶到现场,同时通知各出入口值班员不能离岗,要封锁出事场所的出口,然后视情况向保安主管或经理汇报
(4)若_____逃跑,一时又追捕不上时,要看清人数、衣着相貌、身体特征,所用交通工具及特征等,并及时报告保安主管或经理,重大案件要立即__“110”__
(5)有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场,任何不得擅自__任何东西,包括罪犯嫌疑人留下的手痕、脚印、烟头等,不能让任何人触摸现场痕迹和__现场的物品,并立即报告公安机关;在公安机关人员未勘察现场或现场勘察完毕之前,相关人员应配合公安人员,不得离开
(6)对重大可疑被窃现场,可将事主和目击者的情况如实向公安机关做出详细报告
(7)对可疑作案人员,可采取暗中监视或设法约束,交公安人员处理
(8)记录事主提供的所有情况及被抢(盗)物品及价值,询问事主是否有任何可疑线索、怀疑对象等情况
(9)突发__现场如有人受伤,应立即__急救__或送往医院抢救、医治,并报告公安机关
(10)保安主管应在《紧急__处理报告》中对__经过做详细描述,报告保安部经理;保安部经理应将采取的纠下/预防措施方案与《紧急__处理报告》一并上报公司主管__
4、抢劫的处理在执勤中遇有公开使用__,胁迫或其他手段如打、砸、抢、强行掠取公司或业主财物的犯罪行为时,要切实履行保安人员的职责,必须立即进行处理
(1)迅速制止犯罪,设法擒获或召集__其他人员擒儿_____
(2)如在楼内发生劫案,应通知值勤门卫,严格检查,__人员对楼内进行清查,如_____逃走,追不上时,应看清____的人数、衣着、面貌明显特征、身体特点、所用的交通工具及其型号、品牌、特征等,及时报告管理处及当地派出所
(3)保护好现场,劫匪遗留凶器、作案工具等不要用手触摸,不要让无关人员进入现场,如无固定现场的,无法将劫匪遗留的物品留在原处的,要一一收拾起来,交给公安机关处理
(4)访问目击群众,收集发生劫案情况,提供给公安机关,同时公安人员未勘察现场或未勘察完毕不能离开
(5)事主或在场群众如有受伤的,要立即设法将伤者送医院抢救医治,并迅速报告公安机关
(6)填写《紧急情况处理报告》
5、业主家中发生刑事和治安灾害事故的处理
(1)值班保安员应迅速向上级主管、保安部经理和公安机关报案,业主受侵害的财物投购保险的还应通知承保的保险公司
(2)当班保安员应根据具体情况,采取适当的方法把整个现场保护起来,禁止无关人员进入现场,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响证据的收据
(3)抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生发现的经过,收集群众的反映和议论,了解更多的情况并认真记录
(4)向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况,协助破案
(5)填写《紧急情况处理报告》
6、执勤中遇到不执行规定或不听劝阻的处理
(1)处理问题时先敬礼,态度和蔼,说话和气,以理服人
(2)对不听劝阻者,尽量想办法查清其姓名或单位,如实记录下来以便向__汇报
(3)发生纠纷时,保安员一定要冷静,避免争吵
(4)若遇到个别人员蛮横无理,打骂保安员,可由保安部出面同此人共同协商妥善处理,若情节严重,报告公安机关依法处理
7、__物及可疑__物的处理
(1)保安人员发现或接到各类可疑物品时,要立即向主管__报告,并留守现场,阻止任何人再接触可疑物品
(2)初步确认可疑物品__时,立即向附近区域的人员进行疏散,并设置临时警戒线,任何人员不得擅自入内对区域内全面搜索,消防隐患
(3)经请示__后,向公安机关报案
(4)待公安人员到现场后,协助公安人员排除__隐患,并进行调查
(5)如果__已经发生,保安人员要立即赶到现场扑救火灾,协助抢救运送伤员,稳定居民情绪,保护好现场,安置疏散人员
8、对醉酒滋事或精神病人的处理醉酒者或精神病人失去了正常的理智,有些处于不能自控的状态,很容易造成伤害执勤人员应按如__法处理
(1)发现醉酒或精神病人失去了正常的理智,处于不能自控的状态伤下容易对自身或其他人员造成伤害,保安员应及时对其采取控制和监督措施
(2)如果熟悉或认识醉酒者或精神病人,应设法立即通知其家人或工作单位,请他们派人领回,并采取控制和监护措施
(3)若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为,可将其强制送交公安部门,处理过程中注意保护自己
1.
6.12无证人员闯入的处理保安员在执勤时,如遇到不愿意出示证件而强行进入、强行在严禁停车的地方停车,或乱倒垃圾、随意堆放垃圾等现象,可采取以下处置方法
(1)保安员应使用文明礼貌规范的服务用语,加以劝阻,以理服人
(2)对不听劝阻者,如实记录并向保安主管汇报
(3)发生纠纷时,要沉着冷静,注意掌握政策和工作原则,若遇到蛮横无理、打骂保安员的情况,可逐级上报,由保安部负责人出现妥善处理
(4)若外来人员在本辖区内故意捣乱、不听劝告,情节严重者报公安机关依法处理
1.
6.13发生自杀或企业自杀事故的处理程序
1、自杀或企业自杀
(1)应立即通知保安部,上报物业管理服务公司及公安机关
(2)保安部立即封闭现场,防止有人触摸现场物品(包括自杀者所使用的利器、药物等)亦避免开关任何电器,以免破坏证据或发生危险
(3)如有自杀者采取煤气自杀方法,应按煤气泄漏__处理
(4)当公安机关调查完毕后,应清理现场
(5)记录一切详细情形,撰写特别__报告,呈报物业管理服务公司总经理
2、突然死亡处理程序
(1)保护好现场,不要__或整理任何物品
(2)立即通知保安部值班经理、公安机关,并迅速上报物业管理服务公司总经理
(3)保安员到达现场后,应立即疏散围观者,防止无关人员进入现场
1.
6.14紧急救护
1、概括紧急救护本意并不是要你成为合格的救护员,而是指导你应该做什么及不应做什么,并帮助你了解在紧急情况时的紧急救护程序
2、重点在事故发生后出现混乱、惊慌,原因就在于不知道应先做什么,以及下一步要发生或做什么
(1)应该去做的事情当遇到伤员时,保持镇静,判断伤情,倾听伤员的自我感觉描述,然后立即__急救,如有必要通知医院在等待救护的全过程中要安慰伤员,使其感到温暖
(2)不应该做的事情不要随便挪动伤员,尤其是在伤势严重的情况下,当一个人神志不清或受到严重撞击时,不要让他一个人去报案,要有人护送
3、情况判断判断伤情应考虑到以下要点
(1)不要挪动伤员,除非确实有必要这样做,因为不必要的挪动有可能使伤情恶化甚至会导致死亡如事故涉及电路等,那么在抢救受害者之前应先断电
(2)如有出血现象应立即压住止血
(3)如伤员停止呼吸应马上做人工呼吸
(4)在等待医生时要使伤员安静
(5)找人迅速与医生取得__,并让其他人员继续工作
(6)如伤员神志不清,不要强行将他唤醒,也不要给他喝水,要确保周围空气流通
(7)如伤员清配,就询问他哪里痛,并仔细听伤员讲些什么,然后试着找到伤痛确切的位置请记住,抢救一方的镇静与力量将比任何话都能使人产生信心,任何情况下这一点都是最重要的
5、急救方法急救就是在未能实施医疗救助以前提供帮助,这也可以说是一个关键的阶段,你如何做,有时对伤员来说事关生死
(1)出血A、用手抓住伤口两侧,__止血B、如有包扎物品应直接放置伤口上并压紧,较深的伤口应加厚包扎C、如继续出血,不要将原来的止血物品取下来,应再加厚并包扎紧D、将伤员放平,使之安静然后解开颈部、胸部及腰部的衣服E、使伤员放心并做必要的解释以减轻身体和精神上的负担F、防止受冻,用度服或毛毯将伤员盖好
(2)头部伤A、将伤员放置好避免昏倒B、不要用织针等检查伤口C、用大的包扎布将伤口盖起来并压紧,再用绷带固定D、告诉伤员不要揉鼻子,如果可能的话要避免咳嗽
(3)鼻伤A、让伤员坐好,头部稍向前倾B、捏住鼻子软的部分约1分钟C、让伤员用嘴呼吸
(4)手掌伤A、紧紧地抓手腕B、用一块大小合适的止血带放在手指上,将手指弯曲至手掌上,然后再用绷带包扎紧C、将手臂举起并用三角形吊带支撑住
(5)腿和背伤尤其是下肢,最危险的就是大动脉或静脉破裂而大量出血出血如不能马上止住,后果可能异常严重甚至致命
(1)在找到合适的包扎物前,用手紧紧地压住出血部位
(2)同时让伤员躺下并将腿举起
(3)取下吊袜带、皮带或其他的紧身衣物
(4)当找到适当的包扎布后,将伤口盖上并用绷带绑住
1.
6.15发现可疑物的处理程序
(1)如果发现可疑物品(如有异常的响声或异常状态等),不可随便处理,不能随意触动物品的提手、拉锁等敏感部位
(2)发生上述情况,保安员应迅速到场,查明情况,判定可疑物类别,若判定是__物时,应立即采取以下措施*立即疏散周围人员到安全地点,并将现场能打开的门窗全部打开,便于一旦发生__威力,减少损失;*利用防爆装备、防爆毯将__物遮盖;*在有把握的情况下,可将__物移至__空旷地带,并设立警戒线;*如无把握切不可盲动,要立即疏散人员,设立警戒线,清走现场贵重物品、设备;*禁止无关人员靠近现场,切勿在现场使用对话机、__、闪光灯或开关电闸,做好现场保护,停止电梯运作;*立即报告物业管理服务公司总经理,经同意后向警方报告;*对附近区域进行全面检查,看是否仍有可疑物品存在;*访问现场知情者,并做好记录;*加强__出入口等地点的控制,配合监控人员,注意发现可疑人员
(3)记录一切详细情况,保安部撰写特别__报告,呈报公司总经理
1.
6.16如何面对__、恐吓____犯罪具有危险性大,突发性强,不易防范的特点,所以应采取全员防范的措施
1、如何应答__恐吓__
(1)接听__恐吓__时,最好同时有两个人以上,以便及时通知其他有关部门(如保安部、工程部等)
(2)要冷静面对__恐吓__,以期获得更多的信息,这对最在限度地避免和减少人员的死伤起着很重要的作用如通知来电者楼内有许多人,并难以及时疏散,恐吓人也许愿意提供有关__的详细的位置、数量或__方式的信息
(3)应最大限度地从来电者那里获取更多的信息
2、应向打__人提的问题
(1)__何时__?
(2)__位于何处?
(3)__的形状?
(4)是何种__?
(5)在何种情况下__会__?
(6)是你放置的__吗?
(7)___要这样做?
(8)你从何处打来__?
(9)请问你的地址?
(10)请问你的姓名?
3、如何处理__恐吓信A、接到__恐吓信后,保留全部线索,包括信封等一旦确认__恐吓信,不要自行盲目处理,力争保护证据,如指纹、字体、纸张、邮戳,这些都会为寻找寄信人提供证据B、偶尔会收到安放了明确____的书面警告,尽管恐吓信内容仅涉及一般的恐吓和勒索,这同样不容忽视C、可疑的包裹信件的特征*大多数人亲自投递此类包裹、信件;*如有邮递员投递,__夺正常状态下邮件凸出的部分;*邮件的摆放不均匀,有硬框架结构;*寄自公司的信件使用手写的信封或贴有标签检查此公司是否存在或它们是否寄出过邮件、包裹;*较小的邮件贴有高额的邮票,证明寄出时未经邮局称重;*未付邮资或没有邮戳的邮件;*邮件上有以下的字样“请本人拆阅”、“密件”、“今天是你的幸运日”、“内附奖品”等;*破损、污点或有明显的电线、绳索和胶带等;*没有发信的地址和地址明显不存在;*当信件或包裹在未收到之前有陌生人__询问是否接到邮件的
4、注意可疑情况
(1)注意可疑人员
(2)发现可疑行李物品或无主的行李时,应立即报告
(3)注意平时不易被注意的角落
5、其他注意事项
(1)准备布巾
(2)协助抢救和转运伤员
(3)协助疏散人群
(4)协助内保部负责现场周围的搜索
(5)协助报案
1.
6.17保安员在执勤中拾到贵失物品的处理保安员在值勤中,拾到物品或对群众送来拾获的物品应做如下处理
(1)群众交来或拾获群众或遗留的物品,都要一一登记清楚,并向保安部值班__报告
(2)拾遗物品中有证件提供失主的详细地址或__的,可通知失主前来认领,但要问明情况,如是贵重物品,必须交由保安部__处理
(3)如拾遗物品是属于___的,登记后由保安部与公安机关协调处理
(4)对拾遗物品,必须报告保安部__,不得拾物不报、少报或私自挪用,违者重处
1.
6.18高空坠物__的处理
1、高空抛物行为
(1)迅速进行调查,查找抛物人
(2)对抛物者的此类行动给予警告,并通知警方
(3)如无法找到该人,保安员应发通告提醒此类行为会造成的严重后果
(4)对损坏财物进行拍照,以做参考
(5)记录所有细节若有抛撒反动__的,保安人员要立即制止,尽快收集上报
2、如有人被坠物所伤
(1)对受伤者提供帮助
(2)通知警方及救护车
(3)尽量找出抛物者或见证人
(4)设围栏保护现场,等待警方到达
(5)记录所有细节及警方的相关材料
(6)在事故报告上记录所有细节,并将其在24小时之内上报物业管理服务公司的总经理
1.
6.19发生疫情的防治预案依据《中华人民___传染病防治法》和___《突发公共卫生__应急条例》,全面落实“早发现、早报告、早隔离、早治疗”的要求,提高快速反应和处理能力,将防治工作纳入法制、科学、规范的轨道,保证物业项目业主、房屋使用人及工作人员的生命健康和安全,切实有效地防止疫情的发生和反复
1、管理架构A、疫情划分为三级管理
(1)一级疫情管理为境外或外埠爆发或流行防治措施
(2)二级疫情管理为本市出现疫情或爆发防治措施
(3)三级疫情管理为本物业项目出现疫情防治措施B、__人员架构物业管理服务公司成立指挥__小组
(1)组长项目执行总经理
(2)副组长副总经理
(3)组__员工程部经理、保安部经理、管家服务部经理、保洁绿化部经理、财务部经理、行政办公室主任C、职责分工A物业项目执行总经理职责*全面掌控物业项目疫情;*____及重大行动决策指挥;*审阅每日各部门呈送的报告并做批示B副总经理职责协助物业项目执行总经理完成防疫工作项目执行总经理因故缺席时,由副总经理行使项目执行总经理权利C工程部经理负责保证设备设施的良好运行;特殊情况下的工程维修维护抢修及家政维修的范围控制;生活用水、__空调的消毒工作
(4)管家服务部经理负责物业项目业主、房屋使用人健康状况调查分析;疫情防治的宣传及解释工作;隔离人员及区域人员的安抚工作,日常用品的买送工作
(5)保洁绿化部经理负责消毒、防护用品的采买及保证,包括测温器、口罩、防护服、警戒带、消毒器材及药品、简单医疗器材;员工的体温、健康统计,上报物业项目执行总经理
(6)行政办公室主任负责疫情的采集整理,小区信息收集,向__小组汇报;建议预防级别,做好疫情期的日志及报告;负责与医疗机构、__商、总部等沟通工作,上报给物业项目执行总经理以上_____员一旦遇有疫情出现,定时开会__,协调工作,并做好本部门的工作安排、人员健康控制
2、物业项目一级疫情防治预案
(1)物业项目执行总经理秘书从__或医疗机构疫情发布会得知有疫情出现,马上召集__小组成员开会,启动防控工作,直至__宣布解除疫情确立行动机制,做好记录
(2)会议确立防疫宣传的内容和办法,如保安员出入控制级别和设备的配备,工程维修保障重点等
(3)保安部于办公区入口处设做好防护的专人,以手持式测温仪为每个员工测体温,做好员工健康的监控记录对有疑似病例的员工建议就医检查,拒绝其上班保安部密切__周围人员,对在疫区居住或关系密切来往人员进行控制
(4)__小组共同确定公共区域及人员所需消毒防护用品、药物的使用并决定消毒防护范围及程度保安部于各入口设置“一前一后”两块3㎡脚垫,前一块喷洒饱和10%过氧乙酸药液,后一块为干垫楼宇大堂设75%医用酒精、棉签及抽取式面巾纸,备访客消毒之用电梯间内外的控制面板伏贴保护膜,每小时保洁专人用84消毒药液擦拭,并及时更新消毒记录
(5)密切建立与__医疗、__商、业主、总部等的___络,并保证通畅
(6)保安部实施出入人员、车辆控制范围及级别,体温测量及车辆消毒工作
(7)管家服务部定时与业主、房屋使用人__,了解行踪及健康状况并做记录,并根据情况提出建议和警示,积极宣传预防知识
(8)办公区域保洁人员每日早
700、晚700以过氧乙酸喷雾消毒卫生间放置84消毒药液容器,员工每日3次洗手消毒保洁人员每日两次对办公室__进行擦拭消毒
(9)保洁人员组建两个消毒小组,配备消毒设备、防护用品,分别负责公共区域、办公区和入户、出入人员车辆的消毒工作,做好记录
(10)工程部在疫情期间实施设备清洁消毒计划清洁、消毒室内、公共区域空调过滤网;开放所有排风机、送风机及楼道窗户;对生活水箱间每日进行消毒,特别是排水沟消毒;每日对室内污水坑投放消毒药液;用湿毛巾封闭下水地漏并每日消毒以上工作每日检查记录,汇总上报项目执行总经理
3、物业项目二级疫情防治预案
(1)__成员开例会,就疫情最新情况和各部门报告内容做出工作安排告诫员工不要聚会,减少与其他人员接触的机会,办公时配带口罩,分散用餐
(2)各部门管理人员编制分为两组,分别__办公,不直接接触客户,部门间用____工作分组情况备案呈送物业项目执行总经理
(3)物业管理服务工作重点转入防治工作,工程部取消一些紧急维护性服务,重点保护供水、供电、通欣、燃气等基础设施的安全运行
(4)管家服务部加强宣传、联络工作,但不能造成恐慌,建议业主取消公共活动
(5)保安部严格控制出入人员、车辆,设测温仪、车辆消毒喷雾设备,杜绝一切隐患
(6)保洁每日两次消毒,应业主要求可入户消毒公司统一准备四套防护服
(7)管家服务部密切与医疗机构__,请流行病专家进入小区检查工作,提出整改保安部准备机动车辆
(8)员工行动控制,分班、配带口罩、消毒,体温每日两测,家属健康汇报并由专人统计管理,每日上报物业项目执行总经理
(9)各部门根据情况,对年假、病假、事假加强管理甚至取消公休等
(10)工程维修做好公共及办公区的通风换气工作,并建议会所停止服务入户维修前戴好口罩,使用消毒好的工具,工具使用后再次喷洒2%过氧乙酸消毒
(11)秘书定期向上级及相关机构沟通汇报工作
(12)保安部加强宠物控制,不得随意出入
(13)管家服务部安抚解释加大力度,密切了解业主、房屋使用人健康状况,出现异常马上上报并跟进处理
(14)保安部准备隔离专用__,隔离用标识一旦发现有疑似病例出现,保安员将配戴好必要的防护设备将病人转移到隔离专用__
(15)保安部一旦得知疑似或疾病出现,穿好防护服,控制封锁现场,马上通知医疗机构,写出__报告交物业项目执行总经理
(16)保洁将垃圾消毒后集中处理运输
4、物业项目三级疫情防治预案
(1)保安部杜绝一切不必要人员及车辆的出入,严格做好封锁工作
(2)保安部、管家服务部配合医疗及__隔离工作,封锁疫情单元及__
(3)管家服务部对其他住户__安抚,协助做好隔离及后续工作
(4)工程维修取消一些家政服务项目,如需水电抢修,穿好防护服,戴好口罩,经业主同意,方可入户,现场消毒工具后工作,并做好记录
(5)工作人员的工作生活将受到一定限制,严格做好自身防护,必要时采取隔离措施
(6)特事特办,但不得自作主张,须向上级请示报告
(7)工人人员严禁传播、散布疫情信息,镇定冷静,坚守岗位,尽最大努力维护物业项目区域内的稳定,维护公司的利益螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄膇蒆袇螀膇蕿虿肈芆芈袅羄芅莁蚈袀芄薃袃袆芃蚅螆膅节莅蕿肁芁蒇螄羇芁蕿薇袃莀艿螃蝿荿莁薅肇莈蒄螁羃莇蚆薄罿莆莆衿袅莅蒈蚂膄莅薀袈肀莄蚃蚀羆蒃莂袆袂聿蒅虿螈肈薇袄肆肈莇蚇肂肇葿羂羈肆薁螅袄肅蚃薈膃肄莃螄聿肃蒅薆羅膂薈螂袁膂芇薅螇膁蒀螀膆膀薂蚃肂腿蚄袈羈膈莄蚁袄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2、合同组业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费并开具收费凭证经办人部门签章年月日业主已签合同并__质保书、电视线、地籍图(两份)、水表封卡、纪念品业主签章经办人部门签章年月日业主已__《业主手册》等入伙资料业主已付清物业管理服务费(六个月)、装修垃圾清运费,并开具收费凭证经办人部门签章年月日管理处经理经理助理 设备部保洁绿化部保安部业户服务部业户服务主管保洁工绿化工巡岗设备主管门岗监控房屋维修工电工业户服务员保洁绿化主管保安领班保安主管机动给排水管道工PAGE。