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评估案例案例一二手房屋的抵押价值评估某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、__、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C__毛坯房进行了资产评估工作本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证,对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映现将资产评估情况及评估结果报告如下评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房__现值,为该房__分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据评估范围根据现行市价法包括房__所处位置、__、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交__和交易时间等因素评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C__5楼毛坯房,套型为三室二厅二卫,建筑__
116.78平方米,客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面,另有一偏卧、厨房和卫生间朝北,布局合理该房为A先生占有,A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C__的户主,但尚未__房屋所有权证委托方是中国工商银行南京市浦口区分行,该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务丽都雅苑是澳林____的快乐之城项目的__快乐之城项目建筑__共38万平方米,其中丽都雅苑占地__5万平方米,建筑__8万平方米;快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心,地段绝佳周边分布着许多自然景观,如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等小区生活配套完善,并有多条公交线路直到主城区快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性,着重南北通透、采光充足__方正,简洁大方,大开间,小进深,减少了无效空间造成的浪费,让每一平方米都能发挥应有的作用小区由著名设计院规划、设计,以高得房率(90%左右)、高绿化率(
40.4%)、大楼间距(大于22米)、低容积率、人车分流为设计思想贯穿小区的三条绿化带,有下沉式中心__、局部水景形成高低落差,创造出多层次的园林景观,愉悦每一个人的生活丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备,达到甚至超过市区许多高档__的品质红外线周界__系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口,业主可以以江北较低的房价享受市区高档__的生活简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划,得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉评估范围根据现行市价法包括房__所处位置、__、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交__和交易时间等因素评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C__5楼毛坯房,套型为三室二厅二卫,建筑__
116.78平方米,客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面,另有一偏卧、厨房和卫生间朝北,布局合理买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性__,总成交价为
328004.4元,__款约30%(10万元),贷款额度约占70%,贷款期限为10年自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期(__一月),金额为
12180.22元,已付利息
609.0元,至2007年1月7日,尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任本资产评估基准日是2007年1月7日本次评估基准日是由评估机构与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定选定这一评估基准日,有利于保证评估结果有效地服务于评估目的,准确划定评估范围,合理选取作价依据,使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近评估对象位于南京市浦口区浦珠中路,地属江北板块,是江北中心区域的____商品房,此地区同类__有多处,交易案例众多,市场资料丰富,适宜于现行市价法进行评价,即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房__进行比较,并对这些类似房__的已知__作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理的__现行市价法的原理可表示为房__评估价值=交易实例__×各差异因素调整系数案例分析过程:本次资产评估工作于2007年1月7日开始,2007年1月12日出具正式报告整个评估工作分五个阶段进行
(一)接受委托阶段本阶段的主要工作是经评估机构与委托方洽谈后,接受委托方资产评估项目委托,在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日,评估机构据以制订资产评估工作计划
(二)资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定,指导资产占有方清查资产、收集资料,然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定,对收集的资料进行验证
(三)评定估算阶段
1、待估物位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C__
2、选取比较对象根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素,从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象A:丽都雅苑9栋4楼B户B:盛泉新城5栋5楼A户C:万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表项目评估对象ABC 丽都雅苑丽都雅苑盛泉新城万江共和新城名称4栋5楼C户9栋4楼B户5栋5楼A户7栋4楼B户位置浦珠中路浦珠中路浦口区顶山街道临泉村浦东路与浦珠路交汇处__(m2)
116.
7886.
2491.17___套型三室二厅一厨二卫二室二厅一厨一卫二室二厅一厨一卫三室二厅一厨一卫建筑结构砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构交付标准毛坯房毛坯房毛坯房简装建成年月
2006.
22006.
22006.
62005.5交易类型拍卖买卖买卖买卖成交__(元/m2)
2967.
52782.
93012.2交易时间2007.1.
72006.
112006.
122006.
93、因素修正
1.区位修正比较对象A与评估对象为同一小区,区位条件不作修正;比较对象B与C位于浦珠中路不远,与评估对象区位相当,经估价师综合分析,判定B、C条件指数分别为
99、101(以评估对象相对应因素的条件指数为100,下同)
2.__修正与评估对象相比较,比较对象的建筑__都要小,经估价师综合分析,判定A、B、C条件指数分别为
97、
98、
1003.套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫,面朝南,比较对象A为二室二厅一厨一卫,比较对象B为二室二厅一厨一卫,比较对象C为三室二厅一厨一卫,经估价师调查、分析,综合判定A、B、C条件指数分别为
97、
97、
994.建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构,故不作修正
5.交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房,交付标准不作修正;比较对象C为简装房屋,经估价师调查、分析,综合判定C条件指数为
1026.建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区,建成年月不作修正;比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内,由于良好的物业管理和日常维护,其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当,故亦不作修正
7.交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估,而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场__考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式,而资产处置变现与具有良好__前景的房____项目招投标竞争拍卖具有不同特点,前者具有一定的消极性,其目的是为了讯速变现,后者则具有积极性,其目的是未来收益能力的预期经估价师综合分析,判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交__水平的95%
8.交易时间差异修正比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近,仅比较对象C略早根据对评估对象所在区域同类__最近交易__变动情况的调查、了解和分析,判定比较对象A、B、C条件指数分别为
102、
101、103综合上述分析,得到比较案例修正情况及修正__如下表修正项目ABC成交__(元/m2)
2967.
52782.
93012.2位置100/100100/99100/101__(m2)100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑结构100/100100/100100/100交付标准100/100100/100100/102建成年月100/100100/100100/100交易类型95/10095/10095/100交易时间100/102100/101100/103修正__(元/m2)
2937.
452781.
422724.
044、采用算术平均法求待估物的评估值待估物的单价=(
2937.45+
2781.42+
2724.04)/3=
2814.3(元/m2)总价=
2814.3×116.78=
328671.47元
(四)评估汇总阶段
1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果,进行评估结果汇总、评估结论分析工作;
2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况,并根据汇总分析,对资产评估结果进行调整、修改和完善;
3、根据评估工作情况,撰写全套资产评估报告书
(五)提交报告阶段向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C__资产评估报告书评估人员根据委估标的物的评估目的,遵循房__估价原则和程序,采用科学的评估方法,结合评估人员的估价经验,在认真分析现有资料的基础上,经过缜密、细致的测算,判定上述分析计算过程客观合理,最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为
2814.3元/m2,总价为
328671.47元,大写叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整特别事项说明
1、本次评估结果,是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行公允市价,没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的__等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产__的影响
2、本次评估结果,未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响,提请报告使用者__
3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用,以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下,即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下,为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见
4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映,本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任---------------------------------------------------------------案例二:土地使用权评估某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的__及配套用地进行了评估,为其向北京市__土地管理部门__土地出让手续确定项目用地之受让__提供参考依据该项目位于海淀区永泰庄北路,土地__
21681.71平方米,现状用途为工业,规划用途为__及配套用地,为北京市六类地价区小区规划为多层、高层__楼,总建筑__64232平方米本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设__法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通__”条件下,在估价时点2000年11月15日的估价对象__用途70年、配套50年的土地使用权__委托估价方提供的资料《北京市城镇国有土地使用权转让合同》“北京市国有土地使用权转让登记表”(京地[转]字
(2000)第××号)《国有土地使用证》(市海中外国用
(95)字第××号)“关于__建设××__小区项目建议书的批复”(京计投资字
[2000]××号)《审定设计方案通知书》(2000-规审字-××)“发证函”(京房地证字
(2000)第××号)××__小区总平面图《关于合作__望京新城K7区部分__项目建议书的批复》[京计基字
[1998]第××号]宗地基础设施状况企业法人营业执照案例分析过程
一、估价对象概况估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区__及配套用地,土地__为
21681.71平方米,该用地属地价六类地区
1、土地登记状况根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”(京地[转]字
(2000)第××号)、“发证函”(京房地证字
(2000)第××号)土地位置海淀区永泰庄北路土地用途__及配套用地四至南××小区北××北路东绿化带及高压线走廊西北京××食品企业有限公司土地__
21681.71平方米(__分摊
20819.03平方米;配套分摊
862.68平方米)土地级别根据北京市市__京政发
[1993]34号文及其说明,属北京市六类地价区
2、土地权利状况估价对象为国有土地,根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”(京地[转]字
(2000)第××号)、“发证函”(京房地证字
(2000)第××号),北京××房____有限公司通过转让方式,从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地,土地使用性质为有偿出让土地根据原《国有土地使用证》(市海中外国用
(95)字第00170号),设定的抵押权已到期注销依据“关于__建设××__小区项目建议书的批复”(京计投资字
[2000]1583号)批准的__及配套用途,土地使用年限__为70年,配套50年
3、建筑物和地上附着物状况根据《审定设计方案通知书》(2000-规审字-××),××小区规划为多层、高层__楼及配套综合商业,总建筑__64232平方米,总容积率为
2.96其中,地上建筑__62732平方米,__建筑__60236平方米,配套商业建筑__2496平方米,地上容积率
2.__目前,地上无建筑物本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通__”(通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整)条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象__用途70年、配套50年的土地使用权__本次估价的地价分为熟地价和毛地价熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地__及其他费用;毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费,未包括红线内基础设施费
二、评估时应当遵循的原则
1、合法原则遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价
2、客观性、公正性、__性原则从实际出发,认真进行调查研究和实地勘查,按照有关法规和技术规程,实事求是分析资料的有效性、真实性,采用科学的评估方法、标准和程序客观评估,保证评估结果公正合理
3、替代原则房____遵循替代规律,某宗房__的__,受同类型具有替代可能的房____所牵制有相同使用价值、有替代可能的房__之间会相互影响和竞争,使其__相互牵制而趋于一致
4、最高最佳使用原则土地估价是以其最有效使用为前提的,该土地是否是最有效使用,持续性如何,直接影响着将来的使用方式及收益量该宗地的最有效使用方式是__用途,规划为居住用地处于最佳效用
5、估价时点原则遵循估价时点原则,要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理__或价值另外,在土地估价中,我们还遵循了供求原则、公平原则
三、评估方法在估价过程中,可采用假设__法、市场比较法和基准地价修__分别求取估价对象的熟地__和毛地__,综合这三种方法的结果,最终确定估价结果由于估价对象为待__的房__用地,要求取该宗地地价,可采用假设__法用估价对象__完成后的价值,扣除其正常的__成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及__利润,求出估价对象的__由于估价对象为__用地,是一种比较常见的物业类型,可采用市场比较法根据替代原理,在同一供求范围内的类似地区,选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正,可求取估价对象的比准__根据北京市人民__1993年第34号文件,可通过对该地段上的__基准地价进行个别条件系数修正,求出估价对象的基准地价修正__综合分析以上三种方法测算的土地__,采用加权平均法求出土地的最终地价结果
4、影响因素分析
(一)一般因素(市场背景分析)北京是中华人民___的首都,简称京,位于华北地区北京总__16808平方公里,市区__735平方公里下辖10个区、8个县东南部为平原,西北部为燕山、太行山山地北温带亚湿润气候1月平均气温-9度—4度,7月约25度主要有汉、回、满、蒙古等民族工农业发达,传统工艺品生产历史悠久,技艺精湛70万年前北京猿人即生活于周口店地区,春秋战国时期燕国建于蓟,辽南京、金中都均在此地区,元、明、清三代北京更成为全国的__、文化中心因此,皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布,且大多保存完好,更兼长城丽,古运河以此为北端,故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势北京亦不乏自然风景旅游资源,名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足因此,北京成为全国最重要的旅游热点城市之一北京是中华人民___的首都,是__人民__的直辖市,是全国的__、文化中心按__对北京的要求,北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市北京是中国的首都,也是世界著名的历史文化名城,她有悠久的历史和丰富的文化遗产__开放以来,随着经济和对外交流的发展,北京逐步发展成为国际化的大都市,不仅有一百多个国家在此设有使领馆,而且北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一,国际交往活动十分活跃1999年以来,受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法__的影响,出现了经济适用房的大规模建设和个人__力的增强从__来看,对北京__市场起重要支撑作用的集团__力将会明显下降,个人__将会逐步成为__市场的主要力量从供应区位上看,普通__项目逐渐形成了一定的区域分布特点市区(二环以内的东城区、西城区、宣武区、崇文区)的__项目主要在老城区的基础上进行再__,因此多与传统__区相交叉而新__的__区多沿新建的二环路、三环路、四环路沿线呈条带状分布东三环、西三环及东北四环一带是大规模____新的热点,城南是危房改造的热点,集中了较多的新____项目2000年上半年商品__销售出现旺势,累计销售__
220.4万平方米,较上年同期增长
1.9倍,房__投资维持高速发展态势,上半年累计完成投资
162.6亿元,以
20.5%的速度增长,__开复工__达
1937.3平方米,增长
10.7%同时,上半年商品房累计竣工
199.1万平方米,增长了
67.4%统计显示,2000年上半年商品房的平均售价为3793元/平方米,较1999年末的4787元/平方米降幅明显,__的下降__了个人的消费欲望,推动了整个__市场的销售进入2000年以来,房__业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消费双向拉动近两年普通__的建设重点集中在四环和五环之间,大型项目有在建的望京新城和回龙观居住区等三环以内以危旧房改造为主,将建成10片危改小区,大部分分布在城南一带
(二)区域因素估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处,八达岭高速路东侧,公路一环以北区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区,通过八达岭高速路可直达马甸新兴的商住区区域以东为朝阳区亚北居住区,区域以西为清河镇所在地,是区域的商业服务中心,再向西就是上地科技园区区域以北则是回龙观经济适用房居住区估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂__小区,形成一定的聚集效应区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围八达岭高速路、公路一环两条主干道穿过该地区,东西连接中关村、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈,南北连接马甸__与回龙观经济适用房居住区,对外交通十分便利区域内分布有清河百货商场、金五星商厦、永泰庄购物中心等商服设施及金融、邮电、餐饮、娱乐等配套服务设施
(三)个别因素估价对象土地用途为居住用地,土地__为
21681.71平方米土地呈较规则长方形,工程地质条件良好估价对象的市政基础设施条件
①道路北邻永泰庄北路
②上水目前小区内有2眼深水井,日供水600吨,小区建成后接市政供水
③下水雨、污水排入小区东侧排水干管,小区内排水管线口径为50公分
④供气小区南侧20米有天然气主管线及调压站
⑤电力清河小营开闭站通过马房干线的三级电网到小区配电室
⑥__小区接清河__局通讯管线
⑦热力小区南侧热力公司供暖锅炉房
(四)最高最佳使用分析在运用最高最佳使用原则估价时,受到合法原则的约束,同时房__估价中所确定的客观合理__或价值,其实质是房__的经济价值,它体现在房__的使用过程中本次评估对象具有合法的使用方式及用途,其现状用途为工业用地,规划用途为__及配套用地,估价对象为__及配套用地最为有利,因此本次评估以__及配套用途作为估价的前提
五、测算过程在估价过程中,可采用假设__法、市场比较法和基准地价系数修__分别求取估价对象的熟地__和毛地__,综合这三种方法的结果,最终确定估价结果以下略综合分析以上三种方法测算的土地__,采用加权平均求出土地的最终地价结果具体估价过程如下一假设__法估价对象__部分的规划设计条件为
①建筑__61736平方米地上:60236平方米
②用地__:
20819.03平方米
③地上容积率
2.__以上述条件为基础计算估价对象的__
1.采用市场比较法求取总__价值运用市场比较法,通过对北京市__楼市场的调查,选取近期同一供需圈内邻近地区的三个__楼销售案例进行比较
①选取可比案例案例A怡清园·地点海淀区西三旗小营环岛·地价区类6类·交易类型期房·建筑__120000平方米·用途__楼交易__为楼面单价3750元/平方米地块基础设施及公共服务设施完备;建筑物为6层现浇结构__楼,内部粗装修案例B永泰小区·地点海淀区清河东镇·地价区类6类·交易类型期房·建筑__300000平方米·用途__楼交易__为楼面单价3950元/平方米地块基础设施及公共服务设施完备;建筑物为6层现浇结构__楼,内部粗装修案例C清缘里小区·地点海淀区清河镇·地价区类6类·交易类型期房·建筑__50000平方米·用途__楼交易__为楼面单价3800元/平方米地块基础设施及公共服务设施完备;建筑物为6-10层现浇结构__楼,内部粗装修表1因素条件说明表估价对象可比实例比较因素估价对象案例A案例B案例C交易时间
2000.
112000.
92000.
112000.8交易方式买卖买卖买卖买卖土地位置海淀区清河永泰庄路海淀区西三旗小营环岛海淀区清河东镇海淀区清河镇土地用途__及配套______土地级别6类6类6类6类区域因素交通条件邻支路,距主干道800米,公共交通较不便捷邻支路,距高速路1000米,公共交通不便捷邻支路,距主干道约600米,公共交通一般邻支路,距主干道约800米,公共交通一般集聚程度小型居住区中型居住区中型居住区小型居住区基础设施七通__七通__七通__七通__公共服务配套一般一般一般一般个别因素建筑__平方米6423212000030000050000建筑物结构现浇现浇现浇现浇建筑物装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修内部粗装修建筑物成新十成十成十成十成工程地质条件良好良好良好良好
②.编制比较因素条件指数表见表2表2比较因素条件指数表估价对象及可比比较因素实例估价对象案例A案例B案例C交易时间100100100100交易方式100100100100土地位置10098100100土地用途100100100100土地级别100100100100区域因素交通条件10098101100集聚程度100101101100基础设施100100100100公共服务配套100100100100个别因素建筑__平方米100100101101建筑物结构100100100100建筑物装修100100100100建筑物成新100100100100工程地质条件100100100100
③.因素修正在各因素条件指数表的基础上,进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正,即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,计算得出估价对象楼面地价见表3表3因素比较修正系数表估价对象及可比比较因素实例案例A案例B案例C交易时间100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地位置100/98100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100区交通条件100/98100/101100/100域集聚程度100/101100/101100/100因基础设施100/100100/100100/100素公共服务配套100/100100/100100/100个建筑__平方米100/100100/101100/101别建筑物结构100/100100/100100/100因建筑物装修100/100100/100100/100素建筑物成新100/100100/100100/100工程地质条件100/100100/100100/100交易__元/平方米375039003800比准__元/平方米___637853762
④.估价对象比准__楼面单价=___6+3785+3762÷3=3804元/平方米
⑤.总__价值根据估价对象的实际情况,确定估价对象的平均售价为3800元/平方米,则总__价值为总额=售价×地上建筑__=3800×60236=228__6800元两税一费按照销售收入的
5.5%计取,则不含税的总__价值为总额=
①×1-
5.5%=216307476(元)
2.成本费用
①建造成本a.建安费用按北京市现行建筑工程概预算标准测算,估价对象建筑平均建安造价可确定为1200元/平方米,则总额=单方造价×建筑__=1200×61736=74083200元b.红线内基础设施费用按建安费用的12%取费,则总额=建安费用×取费标准=74083200×12%=88__984元c.小区配套费用按建安费用12%取费,则总额=建安费用×取费标准=74083200×12%=88__984元d.电贴电贴费标准1100元/千瓦,__负荷为25瓦/平方米总额=1100×61736×25/1000=1697740(元)e.建造成本合计建安费用74083200元红线内市政费用88__984元小区配套费用88__984元电贴费1697740元合计93560908元
②不可预见费按建造成本的5%取费,则总额=建造成本×取费标准=93560908×5%=4678045元
③专业人士费专业人士费包括勘察、设计、评估等费用,按照建造成本的5%取费,则总额=
①×5%=4678045(元
④成本费用总额=
①+
②+
③=93560908+4678045+4678045=102916998元
3.贷款利息取1-3年期固定资产贷款利率
5.94%,工期为
1.5年,按工期一半计,则总额=102916998×
5.94%×
1.5×
0.5=4584952元
4.销售费用
①买卖手续费按照房屋销售收入的
0.5%取费,则总额=房屋销售收入×取费标准=228__6800×
0.5%=___4484元
②__代理费按照总__价值的3%取费,则总额=总__价值×取费标准=216307476×3%=64__224元
③销售费用总额=
①+
②=7633708(元)
5.发展商建造投资成本利润投资回报率为成本费用的20%,则总额=成本费用×取费标准=102916998×20%=20583400元
6.总__成本成本费用102916998元贷款利息4584952元销售费用7633708元发展商建造投资成本利润20583400元合计135719058元
7.__余值__余值=总__价值-总__成本=216307476-135719058=80588418(元
8.求取熟地价熟地总额=80588418/1+
5.94%×
1.5+20%=62515257元楼面熟地价=熟地总额/地上建筑__=62515257/60236=1038元/平方米地面熟地价=总额/土地__=62515257/
20819.03=3003(元/平方米
9.毛地地价测算1土地__费根据委托方提供的资料,以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验,确定估价对象的土地__费为楼面单价700元/平方米,折合成地面单价2023元/平方米2求取毛地价地面毛地价=3003-2023=980元/平方米楼面毛地价=1038-700=338元/平方米毛地总额=楼面毛地价×地上建筑__=338×60236=____9768(元)二市场比较法
1.根据替代原则,通过对北京市__用地出让市场的调查,取得下列三个案例案例D海淀区永泰庄永泰园小区10#、11#__楼,为北京市六类地价区用地__6500平方米,建筑__12165平方米,容积率
1.921999年12月交易__为楼面毛地价342元/平方米案例E海淀区清河镇清缘小区W06-W09__楼,为北京市六类地价区用地__25394平方米,建筑__37659平方米,容积率
1.481999年9月交易__为楼面毛地价350元/平方米案例F:海淀区小营路东清河小区__用地,为北京市五类地价区用地__13913平方米,建筑__32916平方米,容积率
2.741999年11月交易__为楼面毛地价330元/平方米
2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度
(1)用途指土地的合法规划用途;
(2)土地使用年限指土地的合法有效可使用年限
(3)交易时间因素指由于时间的因素房__交易__会不同;
(4)交易情况因素指房__交易中交易双方的公开、公平及客观程度等;
(5)区位因素区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等;
(6)个别因素个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地__、宗地容积率
3.比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较,并作具体的因素条件说明见表4表4因素条件说明表待估宗地及可比实例比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间
2000.
111999.
121999.
91999.11土地位置海淀区永泰庄北路海淀区永泰庄永泰园小区海淀区清河镇清缘小区海淀区小营路东清河小区交易情况正常正常正常正常交易方式出让出让出让出让土地用途住宅住宅住宅住宅土地级别六类六类六类五类土地使用年限70年70年70年70年交通条件临永泰庄北路,距主干道900米临次干道,距主干道约800米临次干道,距主干道约700米临次干道,距主干道约200米区环境质量较好较好较好较好域集聚程度小型居住区一般中小型居住区一般中型居住区一般中小型居住区一般因基础设施七通__七通__七通__七通__素公共设施配套利用居住区级配套利用居住区级配套利用居住区级配套利用居住区级配套个宗地__m
220819.0365002539413913别宗地形状规则长方形近似规则长方形近似规则长方形规则长方形因地上容积率
2.__
1.
921.
482.74素工程地质条件良好良好良好良好
4.编制比较因素条件指数表见表5表5比较因素条件指数表待估宗地及可比实例比较因素待估宗地案例A案例B案例C交易时间100999999土地位置10010210399交易情况100100100100交易方式100100100100土地用途100100100100土地级别100100100102土地使用年限100100100100区域因素个别因素交通条件100100100100环境质量100100100100集聚程度100101101101基础设施100100100100公共设施配套100100100100宗地__100100100100宗地形状100100100100地上容积率100100100100工程地质条件
1001001001005.因素修正在各因素条件指数表的基础上,进行可比实例估价期日修正、交易情况、因素修正,即估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较,得到各因素修正系数,计算得出估价对象楼面地价见表6表6因素比较修正系数表待估宗地可比实例比较因素案例A案例B案例C交易时间100/99100/99100/99土地位置100/102100/103100/99交易情况100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/102土地使用年限100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100区环境质量100/100100/100100/100域集聚程度100/101100/101100/101因基础设施100/100100/100100/100素公共设施配套100/100100/100100/100个宗地__100/100100/100100/100别宗地形状100/100100/100100/100因地上容积率100/100100/100100/100素工程地质条件100/100100/100100/100楼面毛地价元/平方米342350330比准__元/平方米
3353403276.估价对象毛地比准__楼面毛地价=335+340+327÷3=334元/平方米地面毛地价=楼面毛地价×容积率=334×
2.__=965元/平方米毛地总额=楼面毛地价×地上建筑__=334×60236=20118824(元)
7.土地__费根据委托方提供的资料,以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验,确定估价对象的土地__费为楼面单价700元/平方米,折合成地面单价2023元/平方米
8.求取熟地价地面熟地价=965+2023=2988元/平方米楼面熟地价=334+700=1034元/平方米熟地总额=楼面熟地价×地上建筑__=1034×60236=62284024(元)三基准地价系数修__
1.有关北京市基准地价的说明北京市人民__于1993年7月6日以《北京市出让国有土地使用权基准地价___》京政发
[1993]34号文件下发了《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明,对北京市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了具体的规定,并要求北京市国有土地使用权出让__以此基准地价为基础,进行宏观控制该基准地价是在调查现有各类用地基础上,根据地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平__格依据《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明,北京市基准地价包括出让金、大市政及四源费和土地__费土地利用类型分为商业、__、__、工业,土地级别分为1-10类(详见北京市出让国有土地使用权基准地价表),在计算宗地地价时,可通过以下公式计算宗地基准地价=出让金+大市政及四源费+土地__费其中出让金=取费标准×容积率修正系数大市政及四源费=取费标准×容积率
2.求取估价对象土地__1出让金估价对象位于海淀区清河永泰庄北路,属于地价六类地区,土地用途为__用途估价对象条件与该地价区类的状况相比属一般状况取该地价区类__出让基准的取费标准400元/平方米估价对象地上容积率为
2.__,容积率修正系数为
2.65地面单价=取费标准×容积率修正系数=400×
2.65=1060元/平方米2基础设施配套建设费本报告所提到的基础设施配套建设费仅指估价对象红线外基础设施配套建设费,即大市政及四源费,未包含红线内基础设施配套费根据相关文件并依照实际征收情况,大市政费取100元/平方米,四源费(不包括热源费)费用标准取50元/平方米,合计150元/平方米地面单价=取费标准×容积率=150×
2.__=434元/平方米3毛地价地面毛地价=1060+434=1494元/平方米楼面毛地价=1494/
2.__=517元/平方米毛地总额=楼面毛地价×地上建筑__=517×60236=3___2012(元)4土地__及其他费用根据委托方提供的资料,以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验,确定估价对象的土地__费为楼面单价700元/平方米地面单价=楼面单价×容积率=700×
2.__=2023元/平方米5求取熟地价地面熟地价=1494+2023=3517元/平方米楼面熟地价=3517/
2.__=1217元/平方米熟地总额=楼面熟地价×地上建筑__=1217×60236=73307212(元)
六、估价对象地价的确定综合分析以上三种方法测算的土地__,采用加权平均法求出__部分的最终地价结果(见表7)由于本次评估的评估目的是为确定出让手续中的出让__,目前北京市__市场交易比较活跃,因此市场比较法评估结果能较好地反映出地块的真实地价水平,其次依据假设__法测算出来的__,由于基准地价修__自93年执行,一直未做调整,采用此方法测算出来的__较其他两种方法测算出来的__相差较大,且在北京市的出让实例中也较实际__偏高,故就假设__法、市场比较法、基准地价修__测算的结果依次取权重为50%、50%、0%,以求取最终的地价结果综合分析以上三种方法测算的土地__,采用加权平均法求出__楼的最终地价结果(见表7),根据北京市土地出让实务及评估中的通常作法,__小区中配套部分的毛地楼面价是__的
1.5倍,因此表7估价结果一览表地价权重熟地毛地总价地面价楼面价总价地面价楼面价评估方法%元元/平方米元/平方米元元/平方米元/平方米假设__法506251525730031038____9768980338市场比较法50622840242988103420118824965334基准地价修__073307212351712173___20121494517__部分623996412996103620239296973336配套部分30051843482120412579841459504估价对象××小区__用地在估价期日2000年11月15日之正常市场__为__部分熟地总价62399641元人民币大写金额陆仟贰佰叁拾玖万玖仟陆佰肆拾壹元整单位地面熟地价2996元/平方米单位楼面熟地价1036元/平方米毛地总价20239296元人民币大写金额贰仟零贰拾叁万玖仟贰佰玖拾陆元整单位地面毛地价973元/平方米单位楼面毛地价336元/平方米配套部分熟地总价3005184元人民币大写金额叁佰万零伍仟壹佰捌拾肆元整单位地面熟地价3482元/平方米单位楼面熟地价1204元/平方米毛地总价1257984元人民币大写金额壹佰贰拾伍万柒仟玖佰捌拾肆元整单位地面毛地价1459元/平方米单位楼面毛地价504元/平方米
七、说明估价对象原有用途为工业用地,规划用途为__及配套用地,各项报建手续齐全评估的地价由熟地价和毛地价组成熟地价包括土地出让金、基础设施建设费、土地__及其他费用;毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费;其中基础设施配套建设费用包括大市政费及四源费,未包括红线内基础设施费在估价方法上,选用了假设__法、市场比较法、基准地价修__由于估价对象为待__的__用地,要求取该宗地地价,可用假设__法在该方法中由于估价对象所在区域的房__市场已形成一定规模,周边已有大大小小的小区约十几个,因此我们首先用市场比较法求取估价对象的__销售__,然后求取估价对象的__完成后价值,扣除在__过程中正常的__成本、管理费用、投资利润、利息销售税费,从而求出估价对象的__其次由于估价对象为__用地,是一种比较常见的物业类型而且从目前来看,北京市房__地价市场较活跃而且公开,市场案例充分、准确,因此采用市场比较法评估结果能较好的反映出地块的真实地价水平基准地价法作为北京市土地出让报告中所必采用的方法,由于自1993年公布执行以来,一直未做调整,因此采用此方法测算出来的__较其他两种方法测算出来的__相差较大,且在北京市的出让实例中也较实际__偏高因此评估人员虽然采用了该方法,但在最后求取估价对象__时,采用权重,消除基准地价法偏高对估价对象__的影响案例三国产机器设备评估案例B厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进行评估,评估基准日为2002年8月31日评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估设备名称双盘摩擦压力机规格型号J53-300制造厂家A机械厂启用日期1997年8月账面原值180000元账面净值100000元案例分析过程:
一、概况
1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备,用于B厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置,可进行单次打击和连续自动打击
2、结构及主要技术参数
(1)结构主要包括机架、滑块、飞轮与主轴(其上__两个大摩擦轮)四个部分;液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置;还有电器设备(主机电和油泵电机)
(2)主要技术参数公称压力3000KN打击能量2000KJ最大行程400mm最小封闭高度不得小于300mm液压系统工作油压2~3Mpa
二、估算重置价值
1、估算购置__经向原制造厂家——A机械厂询价得知,相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价(2002年8月31日,即评估基准日)为人民币188000元
2、估算重置价值
(1)购置__=188000元
(2)运杂费=购置__×运杂费率=188000×5%=9400元
(3)基础费=购置__×基础费率=188000×5%=9400元
(4)__调试费根据生产厂家承诺该项费用免收;
(5)资金成本因该机可在不到一个月时间内完成__调试工作,故资金成本不计;重置价值=购置__+运杂费+基础费+__调试费+资金成本=188000+9400+9400+0+0=206800元
三、确定综合成新率
1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率
(1)根据《全国资产评估__信息》1999年第__刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》,取锻压设备规定使用(经济)年限为17年;
(2)确定已使用(实际)年限为5年(启用日期1997年8月-评估基准日2002年8月);
(3)确定七项调整因素综合修正系数a=
0.99
①制造质量a1—
1.10(A机械厂制造,质量优良);
②利用程度a2—
1.00(2班/日作业,利用程度正常);
③维护保养a3—
1.00(正常);
④修理改造a4—
1.00(无修理改造);
⑤故障情况a5—
1.00(无故障);
⑥运行状态a6—
1.00(正常);
⑦工作环境a7—
0.90(高温、灰尘、振动);
(4)确定已使用(经济)年限
5.05(5÷
0.99)年;
(5)确定尚可使用(经济)年限为
11.9517-
5.05年;
(6)确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率=尚可使用(经济)年限/规定使用(经济)年限×100%=
11.95/17×100%=70%(取整)
2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定,其成新率为75%过程略
3、确定综合成新率综合成新率=七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%+现场勘查技术鉴定成新率×60%=70%×40%+75%×60%=73%
四、确定评估价值评估价值=重置价值×综合成新率=206800×73%=150964元
4、说明
1、该案例在估算购置__时采用了市场询价法对于市场上有销售定价的设备,可以采用询价法估算其购置__在具体询价时应注意以下原则
①必须是评估基准日的__;
②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的__;
③尽可能向原设备制造厂家询价结合实际情况,该案例就是向原设备制造厂家—A机械厂询价的,所以被估设备的购置__合理性较高
2、被估设备属于国产机器设备,其重置价值通常由购置__、运杂费、基础费、__调试费和资金成本五项构成其中,运杂费是从生产厂家到__使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的费用它的计算方法有两种一是根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式,根据铁路、公路、船运、__等部门的运输计费标准计算;二是按设备__的一定比例作为设备的运杂费率,以此来计算设备的运杂费该案例采用的是后一种方法对于运杂费率的确定,国家有专门的机械行业运杂费率表具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离(从生产厂家到__使用地点)、设备的尺寸、重量及相关因素确定设备的基础是为__设备而建造的特殊构筑物设备的基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费可以按照设备__的一定比例作为设备的基础费率,以此来计算设备的基础费通常,设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值,该案例即是如此__调试费是指设备在__的过程中所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费它可以按设备购置__的一定比例计算得出,这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备__费率来确定在该案例中,根据厂商的承诺,__被估设备免收__调试费,即该项费用由设备生产厂家承担,使用者需负担的__调试费为
03、成新率是表示设备新旧程度的比率估测机器设备的成新率通常有三种方法使用年限法、观测分析法和修复费用法其中,技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法,主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率,这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的成新率,再加权平均得出综合成新率尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据,但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率此外,在使用年限法确定成新率过程中,结合被评估机器设备的特点和具体使用情况,对实际使用年限做出相应的调整是必要的案例四进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资,故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估,评估基准日为2000年11月30日设备名称图像设计系统规格型号STORK设备产地A国××厂家启用日期1998年7月账面价值
11000000.00元账面净值
9000000.00元案例分析过程评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定采用成本法评估
一、计算公式CIF价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费重置现价=CIF价+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费+国内__调试费重置全价=重置现价+资金成本评估价值=重置全价×综合成新率
二、重置全价的估算
(1)FOB价为EUR(欧元)
560000.00元该__系向A国××厂家询得,按评估基准日汇率计算,折合USD(美元)
571000.00元,评估基准日美元与人民币汇率中间价为
8.27__;
(2)国外运输费率取
5.5%;
(3)国外运输保险费率取
0.4%;
(4)CIF价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费=
571000.00×(1+
5.5%)×(1+
0.4%)×
8.27__=
604814.62元
(5)关税及增值税被评估设备根据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》及《中华人民_____海关公告——外商投资项目不予免税的进口商品目录》规定,除设备控制系统中的微型计算机不予免关税外,其余机器设备均予免税,由于微型计算机所占金额很少,故计算中未计关税与增值税项目;
(6)银行财务费率取
0.4%;
(7)外贸手续费率取
1.5%;
(8)海关监管手续费率取
0.3%;
(9)商检费率取
0.3%;
(10)国内运杂费率取3%;
(11)设备基础费该设备不需专门建设设备基础,故略计此费用;
(12)国内__调试费率取3%;
(13)资金成本评估基准日一年期贷款利率
5.85%,半年期贷款利率
5.58%从合同签订至设备__调试完毕12个月付款方式为首期支付CIF价的30%(计息期12个月),设备进关开始__调试支付60%(计息期6个月),__调试费均匀投入(计息期3个月),余款10%于调试运行后支付(计息期为零)进口设备重置现价=FOB价+国外运输费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费+__调试费=[FOB价×(1+国外运输费率)×(1+保险费率)×基准日外汇汇率]×(1+银行财务费率+外贸手续费率+海关监管手续费率+商检费率+国内运杂费率+__调试费率)=[
571000.00×1+
5.5%×1+
0.4%×
8.27__]×1+
0.4%+
1.5%+
0.3%+
0.3%+3%+3%=
5432812.00元(取整)资金成本=CIF价×30%×
5.85%×12/12+(CIF价×60%+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运杂费)×
5.58%×6/12+__调试费×
5.58%×3/12=
604814.62×30%×
5.85%×12/12+[
604814.62×60%+
604814.62×1+
0.4%+
1.5%+
0.3%+
0.3%+3%]×
5.58%×6/12+
604814.62×3%×
5.58%×3/12=
10614.50+
12478.82+
265.36=
23358.68元进口设备的重置全价=重置现价+资金成本=5430__
2.00+
23358.68=
5454250.68元评估价值=重置全价×综合成新率
三、综合成新率的确定
(一)确定实体性损耗率
(1)该设备经济使用寿命为16年(属印刷设备类);
(2)已使用日历年限为3年(从1997年11月开始试车至2000年11月评估基准日);
(3)该机调整因素系数及综合值原始制造质量—
1.10(进口设备)设备时间利用率—
1.05(1班/日)维护保养—
1.0(正常)修理改造—
1.0(无)故障情况—
1.0(无)运行状态—
1.0(正常)环境状况—
1.05(良好)七项调整因素系数综合值为
1.10×
1.05×
1.0×
1.0×
1.0×
1.0×
1.05=
1.21
(4)已使用年限经七项因素调整后为3÷
1.21=
2.5年
(5)实体性损耗率=
2.5÷16×100%=
15.62%
(二)确定功能性损耗率功能性损耗率从新旧工艺及相应设备的生产率(印染速度)、耗损及原材料(未__纸)__三项因素比较,分别对每项因素估算其功能性损耗,估算均按下列步骤进行
(1)将被评估设备的年生产率(或损耗、原材料__)与功能相同但性能更好的新设备的年生产率(或损耗、原材料__)进行比较;
(2)计算二者的差异,分别确定净超额工资、净超额损耗及净超额原材料成本;
(3)估测被评估设备的剩余寿命;
(4)以适当的折现率将被评估设备在剩余寿命内每年的净超额费用折现,这些折现值之和即为被评估设备的功能性损耗(贬值),计算公式如下被评估资产功能性损耗=∑(被评估资产年净超额成本×折现系数)被评估设备功能性损耗具体测算如下
1、根据委托方提供的资料已知
(1)被评估设备生产率(印染速度)为30m/秒,新设备为90m/秒;
(2)被评估设备损耗为30%,新设备为10%;
(3)被评估设备使用原材料__纸的__为3000USD/T,新设备为2000USD/T;
(4)月均印染产量(自经销、代__、卖模纸)共计51600m;
(5)印染模纸1000m/T;
(6)设备剩余年限
13.5年;
(7)所得税33%;
(8)评估基准日美元与人民币的汇率中间价
8.27__;
(9)折现率取7%
2、功能性损耗测算生产率(印染速度)因素影响值
(1)旧设备月工资额
①经销11000m单位工资
1.11元/m月工资额12210元;
②代__17800m单位工资
0.28元/m月工资额4984元;
③卖花纸22800m单位工资
0.31元/m月工资额7068元;旧设备月工资∑=24262元
(2)新设备印染速度90m/秒,旧设备为30m/秒,新设备月工资成本为
①经销
1.11×1/3=
0.
370.37×11000=4070元
②代__
0.28×1/3=
0.
0930.093×17800=1655元
③卖花纸
0.31×1/3=
0.
1030.103×22800=2348元新设备月工资∑=8073元
(3)月差异额24262-8073=161__元
(4)年工资成本超支额161__×12=194268元
(5)减所得税(33%)194268×33%=64108元
(6)扣除所得税后年净超额工资194268-64108=130160元
(7)资产剩余使用年限
13.5年
(8)折现率取7%
13.5年年金折现系数
8.5547
(9)功能性损耗额130160×
8.5547=1113480元
3、按上述步骤测算,得出
(1)因第一项因素(生产率)得出的功能性损耗为1113480元;同理,按新旧设备损耗率和使用纸的成本不同,计算出第
二、第三项因素的损耗;
(2)因第二项因素(损耗)得出的功能性损耗为1113685元;
(3)因第三项因素(原材料)得出的功能性损耗为2938205元;
(4)上述三因素之和为5165370元功能性损耗率=功能性损耗/重置__×100%=5165370/20995772×100%=
24.60%
(三)确定综合成新率
(1)经济性损耗率=0%
(2)综合损耗率=实体性损耗率+功能性损耗率+经济性损耗率=
15.62%+
24.60%+0%=40%(取整)
(3)综合成新率=1-综合损耗率=1-40%=60%
四、评估价值的确定评估价值=重置全价×综合成新率=
5454250.68×60%=3272550元(取整)
五、分析说明
1、该案例是进口机器设备评估的案例在计算重置全价时,资金成本的计算值得__资金成本的计算关键要确定两个因素一是资金量的大小和投入时间的长短,二是资金的单位使用成本前者根据实际情况来确定,后者就要具体分析资金的平均投资收益率,通常用银行的存贷款利率来计算本案例即根据资金投入时间的长短,分别选用了银行一年期贷款利率和半年期贷款利率来计算资金成本
2、确定设备实体性损耗率常用的方法有使用年限法、观察法和修复费用法修复费用法的使用有一定的条件,其他两种方法的适用范围更大本案例采用的是进行因素调整后的使用年限法,是使用年限法和观察法在一定层面上的结合
3、功能性损耗是由技术进步引起的通过将被评估设备与功能相同、但性能更好的新设备进行比较,分析二者在运营上的差异并量化,即可得到被评估设备的功能性损耗在这个过程中,差异分析是很关键的一步本案例中新旧设备的差异主要是人工成本的差异,在得到人工成本年超支额后,还应扣除所得税因为人工成本超支将会增加被评估设备的运营成本,降低被评估设备的运营收益,从而减少应计的所得税在评估中确定的差异应是设备之间的净差异,因此要扣除所得税的影响
4、根据有关部门的规定,自2005年2月起取消海关监管手续费,因此在今后的进口机器设备评估中将不再涉及海关监管手续费下面是赠送的中秋节演讲辞,不需要的朋友可以下载后编辑删除!!!谢谢中秋佳节演讲词推荐中秋怀一颗感恩之心》老师们,同学们秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无论什么形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴中国人特别讲究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节这个时节,__亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律同学们,一定能背诵出许多关于中秋的千古佳句,比如“举头望明月,低头思故乡”、“但愿人长久,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透___时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗中秋最美是亲情一家人团聚在一起,讲不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹……中秋最美是思念月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐!
一、活动主题游名校、赏名花,促交流,增感情
二、活动背景又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,与此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力相信在这次春游活动中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时__名校的人文气息
三、活动目的
1.丰富同学们的校园生活,陶冶情操
2.领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的__氛围
3.___同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识
4.有效的利用活动的过程及其形式,让大家__到我们班级的发展和进步
四、活动时间XX年3月27日星期
四五、活动参与对象房产Q___1全体及“家属”
六、活动地点武汉市华中农业大学校内
七、活动流程策划
1、27日8点在校训时__,乘车
2、9点前往华农油菜__、果园,赏花摄影
3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼
4、1点30,收拾食品残物,开始__活动
5、4点,乘车返校
八、职能分工及责任定岗
1、调研组负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的__和检验 组长金雄 成员吴开慧
2、安全保卫组负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,__活动时同学的请假的审批,安全知识的培训与教育,午餐制作的人员分组 组长徐杨超 成员王冲
3、食材采购组根据春游的人数和预算费用合理__食材 组长胡晴莹 成员何晓艺
4、活动__组在车上、赏花期间、主要是做饭完后的__活动期间的活动的__ 组长武男 成员冯薏林
5、厨艺大赛__组负责指导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”(厨王春游费用全免) 组长朱忠达 成员严露
6、财务组负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班报告 组长杨雨
7、督导组负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长叶青青【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配合,相互帮助发挥你们的聪明才智去认真完成任务
九、注意事项
1、分组要尽量把做事积极的与不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用
2、食材的__不要太复杂了,先前想出菜谱,然后__大家学习下烹饪知识,注意食材__的质和量
3、注意提醒大家__充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,__大家多拍几张全家福
4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的动态,增进感情 各组应在规定时间前把活动准备情况向督导组报告,出现紧急情况要第一时报告督导组也可以及时把活动的准备情况在班委群公布,实时互动中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮助我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮助他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福!老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福!在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满!PAGE37。