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华夏天成—房__全程策略合作伙伴肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅莁蒅螇袈莇蒄羀肄芃蒄虿羇腿蒃螂膂蒈蒂袄羅莄蒁羆膀芀薀蚆羃膆蕿螈腿肂薈袁羁蒀薈蚀芇莆薇螃肀节薆袅芅膈薅羇肈蒇薄蚇袁莃蚃蝿肆艿蚂袁衿膅蚂薁肅肁蚁螃袇葿蚀袆膃莅虿羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆螇袂膀莂螆羅羂芈螅蚄膈膄莁袇羁膀莀罿芆蒈莀虿聿莄荿螁芄芀莈袃肇膆蒇羅袀蒅蒆蚅肅芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀蚈聿羂葿螁袂芀蒈蒀蚄芆蒇蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃蒄虿羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羁薁薄螈荿薀螆肃芅蕿袈袆膁薈薈肁肇膅蚀袄羃膄螂肀节芃蒂袃膈节薄肈肄芁蚇袁肀芁衿蚄荿芀蕿罿芅艿蚁螂膁芈螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆芁莅蚈螈膇莅袀羄膃莄薀螇聿莃蚂肂羅莂螄袅芄莁蒄肁膀莀薆袃肆蒀房__
一、房__概念常言说劳动是财富之父土地是财富之母.自古以来土地在人们的生活中极其重要随着社会的发展,土地在人们的日常生活经济活动中,扮演着越来越重要的角色一方面人类对土地的需求随人口的增加和社会的发展,另一方面大自然能给予人类的土地数量却是有限的供求矛盾逐渐增加,在城市中尤其突出城市__的逐渐增多远远不能满足城市规模扩大的需要城市土地供给日渐短缺,供求矛盾也越来越大,据统计,每年约有5千万的农村人口向城市流动,致使城市人口密度增多,土地的利用强度加大,土地__上扬土地数量的有限性,决定了土地资源的经济稀缺性随着需求的增加日趋严重,土地资产的价值将随着土地经济的加剧而日渐攀升,因此,就一般趋势而言,谁拥有了土地,谁就拥有了确保增值保值的可靠资产那什么是房__呢?房__是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离部分以及附着的各种权益从房__存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业所谓“不可分离”是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地的功能或完整性不可分离的部分包括为提高房__的使用价值而种植在土地上和花草树木或人工建造的庭院、花园、假山为提高建筑物的使用功能而__在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、通风、电梯、消防等设备投资房__不管是__还是租赁,都不可能回避以下问题,即土地,建筑物以及它们的权属问题所谓“土地问题”主要是指土地的使用年限等问题,所谓“建筑物问题”主要指其结构质量耐用期限等一系列问题,而“权属问题”是指土地建筑物归谁所有问题
1、土地,分为生地、毛地、熟地三种类型“生地”是指未__的农地、荒地“毛地”主要是指城市中需迁拆而未迁拆的土地,“熟地”主要是指具备__建设条件,立即可以开始建设的土地
2、建成后的物业,即我们通常所说的已建成投入使用的建筑物及其附属设备与相关场地A居住物业一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通__、__、__等B商业物业有时也称“收益性物业”,包括酒店、___、商场等对于房__而言,建筑造价本身价差不大,但不同地区却存在着价差造成这种巨大价差的根本原因在于土地的不可__性决定了建筑物位置的固定性,从而决定了房__市场的地区性房__位置的固定性以及不同地区土地稀缺程度的不同,决定了房____的地区差异性,其地区__差异不仅表现在不同城市之间,而且表现在同一城市的不同地段之间由于土地的经济稀缺性,在一般情况下,房____的上涨幅度要大大高于同期的通货膨胀率及其他商品的涨幅,因此,一般情况下,投资房__成为快速积累资本的重要途径之一由于房__不断升值的趋势,使得它能够抵消通货膨胀的货币贬值的消极影响在其它投资因货币贬值而收益减少的时候,投资房__则能很好地保值和增值因此房__增值保值的有效手段是投资该行业尽管房__随着经济发展周期以及因其自身规律而呈现出规律性的盛衰循环,做为投资者必须慎重考虑入市良机但如果把房__作为__投资,只求稳定的增值保值,而不是将赚取差价放在首位,则即使在周期中的__时,买入也可以等到下一次__来时再作处理,在土地总体供给量严重不足的情况的地区,尤其不必为低潮而发愁,从__近40年来的房__发展来看,房____随周期变化呈螺旋上升趋势,一潮高过一潮,只要资金充裕,不必在低潮时被迫抛售,那么即使在低潮时得不到租金收入,将物业空置,到__时出手,仍可将全部费用赚回,并足以抵抗通货膨胀的侵蚀,起到增值与保值的作用当然,如能在低潮时购入,则可以大幅增值了二中国房__发展历史中国房__从解放到现在,历经变迁刚解放时,大多都是平房,60年代,在北京开始建有楼房,后来住房建设有所__,一般也只有20多平方米,那时期,居民住房普遍靠无偿分配1978年,___提出了“私人建房,私建公住,分期付款”等大胆设想,开始有一些地方搞试点,向私人出售__,__在每平方米120-150元1982年开始实行住房补贴出售给职工的实验1986年恢复了按__本身工程造价全价出售的办法,初提“商品房”概念1988年,提出__“私有化”1992年,___南巡谈话发表后,房____投资高速增长,进入一个空前超常发展阶段1994年开始,国家采取整顿金融秩序,严格控制房__贷款等手段,使房__业开始回落,
95、
96、97年房__一直在低潮中徘徊从1998年下半年开始,国家规定停止住房实物分配,实行住房分配货币化从95年开始,国家采取各种政策,比如实行按揭住房、公积金、降低银行利息等手段,努力推动房__市场,努力把__产业发展成为引导国民经济向前发展的新的经济增长点三房__市场划分房__市场划分为一级市场、二级市场、三级市场一级市场是国家垄断市场,国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行,其投放总量、地块__和交易方式等均由__根据国家整体利益而确定城市土地的有偿出让是一级市场的主要交易方式,它是房__结构中的一个核心层二级市场是消费者与经营者之间进行房__商品经营交易的市场如城市土地使用权的转让、房____公司的商品房出售等三级市场是消费者进行房__交易的市场,如私房的买卖国家现在采取各种措施来__二级市场及三级市场,如取消公房,提高公房租金,推行住房公积金等措施来推动住房商品化、货币化但由于存在着产权不清、管理混乱等原因,现在中国的二级市场及三级市场并不火爆四郑州市场划分对于郑州市场,基本上划分为东西南北四个方向基本上来说,由于市政规划,市中心倾向于东移又兼之107国道的东移,老机场的搬迁,东郊朝着一个外向型经济产业发展,是未来的金融区与贸易区在东郊比较出名的项目有金水花园、未来大厦、建业城市花园、英协花园等北郊由于离国家森林公园较近,空气清新又有大__的土地,适合__为居住区与旅游区,突出的项目有21世纪花园西郊是个老的城区,工厂较多,污染较为严重,因此人们并不看好西郊但由于发展较早,市政配套相对齐全,也比较适合普通老百姓居住突出项目有绿云小区南郊由于过境车辆较多,一般不被人们青睐但航海路的扩宽,也带动了周边地块的发展其实在哪里__没有定论,关键在于买到一套适合自己的房子五房子性质划分
1、安居房国家安居工程是国家为推动城镇住房制度__,加快经济适用住房建设,加速住房商品化,加快社会化进程,促进住房新体制建立而推行的房改示范工程从95年实施,以___向中低收入家庭出售,并优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下,优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭其建设用地,由城市人民__按行政划拔方式供应,地方人民__减免有关费用,市政基础设施建设配套费用,原则上由城市人民__承担,小区性非营业性配套公建费,一半计入房价其___格由征地和拆迁补偿费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、__小区基础设施费、1--3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素组成建筑__一般在55平方米左右,以二室__为主也有产权,但不得上市交易,一般在补交土地使用权出让金后或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,可进入市场一般来说,安居工程__便宜,但地段较差,__也较差,且__对象受限制
2、经济适用房指国家或房____商按照普通__标准建设的的以建筑___向中低收入家庭出售的住房,这类住房价值首先体现在实用性方面,大都集中在城区边缘,缺房或少房的人买这类房是最实惠的,安居房和解困房都是经济适用房的一种在郑州市房__市场,经济适用房____在700~1400元/平方米之间,比较大的项目有中方园、开元银田、东文雅、西文雅等实际上,这些住房并没有真正的落入到那些中低收入家庭手中,一般单价低,但设计的大__较多,实际下来,总价也不低
3、商品房由房____企业__建设并出售的房屋六产权住房产权是住房各项权益的总和,包括占有、使用、收益、处分等权利以市场价和成本__的住房,产权虽然都归个人所有,但在处分权和收益权方面还是有所区别七房产证房屋产权证是__人对住房享有占有权、使用权的证明,内容包括产权类别、产权比例、房产座落地址、产权来源、房屋结构、间数、建设__、使用__、共有数纪要、他项权利纪要和其他,并配有房__测量部门的分户房屋平面图八房__所有权房__所有权包括土地所有权和房屋所有权土地所有权是指所有人对自己所有的土地的占有、使用、收益和处分的权利房屋所有权是指所有人对自己的房屋占有、使用、收益和处分的权利九出让、划拨1出让土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为,一般居民用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或其他用地50年,居民用地在使用期限年满后,再交一部分土地租金后,房屋依然归客户所有2划拨土地使用权划拨,是指县级以上人民__依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为除法律、行政法律另有规定外,以划拨方式取得的土地使用权没有使用期限的限制但以划拨方式取得土地使用权是有严格限制的,即只有下列用地在确定必需的情况__可采用划拨方式国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其它用地十常用词
1、契税指土地、房屋不动产所有权发生转移变动时按当事人双方订立契约时对产权承受人征收的一种税郑州市现在为2%,商业用房为4%
2、交易费郑州市现为0.55%,其中客户为0.3%,发展商为0.25%
3、印花税是指对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立领受的应税凭证征收的一种税现在郑州市为
0.03%
4、5证:《中华人民___土地使用证》、《建筑用地许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房销售许可证》两书指在工程完工后,经质量检查站合格后,发给客户的《住房质量保证书》、《住房使用说明书》.
6、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地__与规划建设用地__之比
7、建筑容积率指土地上可建造的建筑物的建筑总__与土地总__的比率
8、建筑覆盖率指一块土地上底层建筑__与全部土地__的百分比,也称建筑密度
9、三通__道路通、供水、供电、场地平.
10、七通__道路、给水、排水、供电、供气(天然气、暖气)、邮电(通讯)、供热和场地平
11、__已经过工程质量监督部门验收并取得质量合格证明文件,可以立即交付使用的商品房
12、期房尚处于建设期不能立即交付使用的商品房
13、开间建筑物横向轴线尺寸
14、进深建筑物纵向尺寸
15、建筑__指销售__,包括公摊其公式为建筑__=套内使用__+套内墙体面+阳台建筑__+应分摊的公用建筑__阳台全封闭算全__,半封为半__一般客户得到是套内使用__使用率为套内使用__(包括阳台__)比上建筑__多层一般为75--80%左右,高层由于存在电梯等设备,其使用系数较低,约在65%左右
16、物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性服务,物业管理的对象是物业,服务对象是人,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动实行社会化、专业化、企业化经营之路,其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长
17、多层一般在7层以下,多为砖混结构
18、高层7层以上,7-12为小高层,12-30高层,30层以上为超高层
19、基础建筑物与土层直接接触的部位,作用于土层并埋入地下在墙体和按下端做成放大部分的承重结构的放大部分
20、地基支承建筑物重量的土层,承受基础传来的载荷
21、层高指地面至上一支楼板或屋面板顶面这间的垂直高度
22、净高指地(楼)面至上层楼板或屋面板间的垂直高度,如上部有吊柜、吊板、搁板时,应按地面至其底面之间的高度计算《__建设规范》规定,__层高不应高于2.8米,卧室、起居室的净高不应低于2.4米,其中局部不应低于2米
23、砖混结构用砖墙承受钢筋混凝土的楼板及屋顶传来的载荷,造价低,墙体厚
24、框架结构用钢筋混凝土的梁柱组成框架承重
25、框剪结构由钢筋混凝土的梁柱和剪力墙共同承重,搞震性能比框架结构好
26、纯剪力墙结构全部由剪力墙承重
27、个人住房公积金贷款为本市缴存住房公积金的职工__自住住房而开办的低息贷款,其资金来源是职工缴交的住房公积金
28、按揭内容如下按揭即商品房抵押贷款,是指抵押人(借款人)将其合法拥有的物业作为抵押物抵押给抵押权人(贷款人),保证抵押权人为第一受益人并保证履行商品房按揭(抵押)贷款全同项下的全部义务,从而从抵押权人处取得的一定数量和期限的贷款个人需提供证件1__合同(一式五份);2房__公司开具的付款收据(验原件);3个人收入证明;4个人___明(___复印件4份,外地出具暂住证复印件4份);5结婚证或户口本复印件(验原件);6__商《商品房销售许可证》复印件一份需交纳费用(建行)1__费1‰×贷款额;2登记费30元+(总__—50平方米)×
0.4元/平方米;3抵押服务费2‰×贷款额;4工本费12元/件;5保险费
0.8‰×房款总额×贷款年限;6中介费用:150元/件10万元以下200元/件10-20万元250元/件20万元以上一般按揭可以提前结束,但除了保险费退还所余年限外,其它费用不再退还个人住房贷款一万元还本付息计算表(月均还款)利率实行5年以下一个档次,5年以上一个档次1999年9月21日起执行十一程序1寒喧—介绍位置—小区规划—摸底—介绍__—选位置—算__—逼订—回答问题在开始谈客之前,自己的资料要准备齐全,文件夹,计算器,笔,纸,随时随地准备好首先要强调一点,这只是一个谈判的主线,并不一定要总是这样做,要根据当时情况,灵活调整,但基本上遵从这个程序,在客户对这个小区什么都不了解的情况下,不要回答太敏感的的问题,比如,__,折扣,是否为期房等在前期介绍完之前,尽量避免回答太多问题,可以告诉客户“您所提到的问题,呆会儿我会给你一一解答,我先给您介绍一下......”记住,在整个过程中,自己要占有主动权,不要被客户牵着鼻子走但客户一个劲儿地追问某个问题,就直接告诉他,或问他,___这样关心这个问题谈完之后,依然按照上述程序谈总之一点,要清楚自己要去谈什么下面有些地方以工人路商住楼为例来谈1寒喧说句实在话,客户走进售房部,心里是忐忑不安的,而且往往对销售人员有种抗拒心理或渺视心理,如何在很短的时间内打消客户这种心态,如何让客户放松心情,是很重要的,同时,在最初的几分钟,几乎已经注定了谈判的气氛一定要保持一种轻松活泼氛围,如何去做呢?一般从客户的穿着、气质、谈吐、以及随从人员下手,带小孩儿的最好搞,夸小孩儿聪明可爱等态度要真诚热情,要夸的贴切,不要泛泛的夸,如果找不到合适的话题,干脆开门见山直奔主题一般来说,在最初的几分钟,要了解清楚来者的姓名,__,从事的职业,真正的买主,以及来者彼此间的关系直接了当地问客户这些问题例如“小姐,您好__,小姐贵姓?“免贵姓王”“王小姐,您好我姓张,叫张强,是这里的售房部主任,我们交换一下名片?”“没带名片”“没关系,麻烦您留个__方式,万一有什么事,好及时通知您;”(在这里,要多要几个__,家里的、公司的、__、BP机等)“看王小姐这么好的气质,是在哪家公司工作?肯定是高级白领”“在××××公司,”然后根据其所事的工作性质,-聊几句随之过渡到下一程序这一过程不要拉得太长能放松客户心情即可2地理位置的介绍一般从几方面着手A交通方便B市政配套齐全3周边环境好是投资置业的好地段期房还要讲地段的发展前景交通往往从公交车多、顺利、到市中心方便或道路的畅通而言市政配套从学校、医院、商场、邮政、银行、公园等去讲,如有这方面的优势,可在以后大讲特讲对于普通老百姓来说,这是很关键的一点,他要考虑子女上学、人的衣食住行等方面绿化这一点,如小区内缺乏,就从大的周边环境角度去谈,如小区内绿化好,更值得大书特书这一过程也不要拖得太长,用词准确,简洁明了龙其是比我们还熟地段的人,只诱导性地让其承认这地段好配套好就行最后加上一小段总结性的话比如这个地段,交通便利,市政配套齐全,有发展潜力,您居住也好,投资也好,真的是很不错的选择3小区规划包括小区规模、栋数、层数、设计风格、外观、配套、__等物业管理内容也可在这里讲到例如欣欣园建筑__共9000平方米,二栋楼,共七层有60套房,条式楼,通风采光性相当好,外观您可以看到,非常简洁大方,外立面干毡石物业管理包括保安24小时巡逻,垃圾袋装清运,车辆管理等__以两室一厅和三室二厅的大众__为主容积率低,一梯二户,主卧朝南,__结构合理,利用率高看王小姐打算投资多少,想买哪套房?有的比较大的社区,配套设施比较多,要讲得感性化些4摸底在整个谈的过程中,这个环节很不起眼,但又非常重要,这是摸清对手实力的关键一步这里有两个目的A 拉近和客户的关系B套清客户的资金状况及其收入来源这一过程做下来,要了解清楚客户是几口人住、是谁住、家庭成员大致是做什么的,谁出钱,打算花多少钱__子所有的事我们都能帮上忙,有一点不能,即钱这些问题,直接问客户面对微笑,热情真诚客户如拒绝回答,就侧面迂回,具体怎么去做,就要靠经验了碰到一点也不肯合作的,就推荐最大的这一步骤做好,后面可省去许多麻烦5介绍__帮客户选择好__后,就开始介绍不管期房还是__在介绍时,要有重点卖与众不同的、突出的地方一般一个项目,其__设计都有其相同之处,即共性,而且都有一个卖点,要抓住这个卖点,同时也要突出要讲的__的不同之处,哪怕仅仅是__的区别,适用人群的不同套路介绍是从通风采光、设计科学合理、使用率高三方面而言,现在较好的__设计是厅是开放式的、卧室私密性的、卫生间隐蔽性的、厨房流程式的还有动静分离、洁污分离等对男士一般介绍得要略为简略,女士略为细致些期房一般__上引出的问题少一些,__则较多常见的有朝向不正、厅门多、卧室小、厅小、过道浪费等,在__上问题多而且琐碎,想不到客户会突然说出什么问题,这就要看销售员的应变能力及经验对于实在说不通的客户,就明确地告诉他,不存在十全十美的房子,您如果就专朝着毛病,哪里也不买到房子在带客户__子时,要用形象地感性地话向客户描述他未来的家是什么样的厅门多,可通过摆设来避免,卧室小(厅小)告诫客户流行趋势,人一般在厅(卧室)里呆的时间长,厅大气派(卧室大舒适)过道浪费不存在,这样设计有助提高其它地方的功能性关于朝向问题,后面在讲述6选楼层、订位置针对客户的年龄、经济状况、喜好来选楼层位置,帮客户选时,要说出这样选的理由比如实惠、方便、安静、视野开阔、数字吉利等总之,要让客户感到他挑的是很好的房子这个过程要短,自信果断7算__算时,计算器让客户看着,口中报着,手里写着,房号、单价、__、房价、配套费、总价,每一项,要列得清清楚楚8逼订算完__后,就开始逼客户订下来,告诉客户“您看,我给您解介绍得非常清楚,相信您也看得非常满意,没问题,今天我们就把它订下来,”语气要自然、坚定,双眼自信得看着客户这一次逼,订不是主要目的,目的是在于把客户的问题逼出来基本上整个程序____这是谈判的一条主线,如果经验不是很丰富,最好按这个主线来走对于一些有经验的、有能力自如地调换步骤且能控制住场面的销售员,则自己掌握但每个人应明白,东西是死的,人是活的,谈判很忌讳生搬硬套要针对当时情况、客户特点来实施最好的措施十二解决问题在解决问题之前作为推销员应明白,我们的职能不在于回答问题,而是推销,回答问题的目的也在于推销,如果把我们的产品销售出去,这是最关键的,因此,话不在多,而在于精,只要客户认可,就没必要再说下去而且对于一些无关紧要的问题,如果客户第一次提出来,全当没听见,如果第二次提,再回答对一些不能回避的问题,就要给客户解答清楚,另外客户在提出某一问题时,要清楚其真正动机是什么,对症下药,不清楚客户的问题时,就问客户是什么意思,不要自作聪明,回答得牛头不对马嘴另外,回答完一个问题后就要逼订一次记住,我们不是教师,我们是推销员,推销出去产品是最终目的
(一)__与期房的比较__最大的好处是买个放心,买了就能住,期房最大的缺点在于风险大,交工期没有保证,如碰到信誉不好的发展商,极有可能血本无归__优点1直观,__有保证 2风险小缺点1选择余地小,__无法改动 2__贵期房优点1选择余地大 2__设计超前 3__低 4升值潜力大缺点1__、质量易缩 2交工期无保证3风险大各种房子都有利有弊,看我们推销的是什么房子
(二)朝向不好一般指东西向的房子可从几个角度分析1东西向的房子不一定不好,南北向的不一定就好,关键在于与周边环境的配合以及与自然环境搭配来讲2南北向房子,即有朝南就一定有朝北的,朝北的房子不见阳光,到冬天寒冷异常而东西向的阳光充足,室内保持干燥至于西晒,可用装修来解决3在老的城区不可能有那么多的正房,喜欢南北向只是人们的习惯心理,比如晒衣服,但现在人们都有洗衣机,南北向意义不大4如南北向也不会是这样低的价位5房子没有十全十美的,如果又想__低,其它条件又好,房子早被人抢光了,也不一定轮着客户来买
(三)嘈杂的问题1可让客户自己感觉嘈不嘈2大环境本身比较安静3从所用建筑方面来分析窗、墙所用的材料有很好的隔音效果4不存在十全十美的房子,否则不会是这个价
(四)社区小客户提出到这个问题,一般是担心物业管理或设施配套不齐全那么要从社区小、物业好、管理好来发挥保安随叫随到,维修也很迅速,而大的社区不好管理小区内配套不全,但周边配套齐全,而且货物更全,__更低,选择余地更大举例来支持自己的观点
(五)无绿化问题1市中心寸土寸金,发展商不可能搞大__的绿化2周边大的绿化环境好3羊毛出在羊身上
(六)__贵在回答这个问题之前,要想清楚客户是什么动机,是真觉得__高呢还是资金问题,如是后者,则用比较轻松的付款方式,如按揭,看客户首期能拿出来多少帮客户下决心解决资金的问题如是和周边比较觉得__贵或是想要折扣,就要拿出东西来向客户证明物有所值从成本分析、所处地段、配套等多方面来证明如客户有其他原因只是拿__来作借口,就要靠自己的本事来逼出客户的____了如果客户老是拿某个小区来作比较,就微笑着问客户“那您___没有在那个小区买呢?”听客户如提到某个缺点,正好攻击,可明确告诉他,由于房__位置的固定性和不可变更性,房__存在着__的不可比性,关键在于买得值还是不值从各个角度来证明,这房子客户会住得放心、畅心
(七)折扣这个问题是和上一个问题连在一块的如果上面解决得好,这个就更有说服力什么问题都好商量,__问题是不好商量的1我们是实实在在的___格,没有什么水份2打折的最终目的是实惠我们可以把__提高,然后再多打些折,实际上客户花得更多3我们对所有的客户是公平的,如给你98折,明天来个李小姐,给她打个96折,是不是对你不公平?我们这样做,也是为了保证所有客户的利益和公平,不信可以打赌你随便调一份合同出来,看是不是一样的__4不打折也为了保证客户的利益如果随便打折,这房子还能建得起来吗?质量能保证吗?5卖得这样好的房子还要打折吗?您在房子的质量上给我斤斤计较,我可以理解,但__上没有什么可谈的或所以关于__不是问题,关键在于您对房子满意不满意打折上一定咬得很死,决不轻易让步还有一种说法那我今天也不劝您__了,我带您去周边打听一下,一看这个__贵还是不贵,看您买得是值还是不值?实在没办法了,就做出一幅无奈“那这样吧,看您王小姐真心是__,咱们又谈了这么久,我也想把房子卖给您,您看这样好吧,打折是不可能的,这个__上的零头就算从我工资里扣,反正我每月也就是几百块钱的工资就全当我们交个朋友好了对于有的要找老总的就告诉他找老总不如找我们,老总也是要赚钱的也许看在您的面子上减个10块,也没有多少钱,而您又欠一个大人情,而人情债是永远还不起的实在是除了折扣,没有其它问题的,就让他带钱来谈,或问客户想要多少折扣,如不合理,就告诉他不用申请,差不多,就问紧了是不是折扣没问题,就能订下来不要动不动就向经理老总请示,折扣要咬得死一点要让客户得到的每一点都有很大困难,让客户欠我们的人情
(八)商量几乎每一个客户都要说商量,那么就问他商量什么,是我们哪里没有介绍清楚,还是客户有什么不明白的一定要把客户的问题逼出来,商量到底要商量什么一点点逼问客户,直到他把真实原因告诉你1和先生商量A你这么尊重您老公,相信他也一定很尊重您您们一定是对很令人羡慕的夫妻您老公真有福气,娶了个这么又漂亮又能干的太太B一般男人在外面应酬,在家时间短,女人在家时间长,那么关键是看您满意不意相信这个家经您一布置,肯定是非常漂亮温馨,您先生一定非常感谢您的劝人是个很敏感的很感性化的话题,有些话,除非和客户关系拉得很好才能说,否则就不要说总之尽所有的能力劝客户订下来2和太太商量A您这么尊重您太太,相信她一定是个很贤惠很不错的女人要不您这么优秀的人一般人也配不上,真羡慕您,怎么天下的好事都有让您占完了呢?,(真嫉妒您太太,他有这么好的老公,又成功,又有能力,又体帖人,真是天下的好事,都让她占完了)B您太太当初愿意嫁给你,愿和您共同承担人生风风雨雨,肯定就是相信您有能力照顾她,能给她一个温暖的家,现在机会就在眼前,您___样会错过呢?为了您妻子,为了您孩子,我劝您就不要犹豫了,这房子您太太住上了,只会更开心这些话,如果要说,就一定说得饱含感情,真诚感人对于有些客户,则要换一种说法,例如说别人回去给太太商量,我相信,说您回去商量,我才不相信呢一看您,还有您刚才说话的气度,就知道您是个有主见的人,果断的人,在家当家作主的人况且您在外面走南闯北,见多识广肯定比您太太懂得多,您看准得肯定没错没问题的这房子您太太看了,只会夸您有眼光3和父母商量A先生这么孝顺,真是难得,而且又这么能干更是难得,说真的,这年头,能干的人很多,孝顺的人也不少,但象您这样又孝顺又能干的,真是少之又少,但根据我作房__的几年经验,一般回去给父母商量,他们都不同意的___呢?因为他们虽然为儿女操劳了一辈子,但从不要求有什么回报,自己已经是半边身子埋进黄土的人了,花儿女的钱干什么,不如留给儿女投资做生意但从儿女的角度看就不同,以前可能我们没能力,现在我们有能力了,一定要报答他们买套好房子送给他们,一来是尽个孝道,让他们可以在一个好的环境里安度晚年,二来也是投资保值,分散资金风险老人百年之后,房产仍然是自己的,可以说是一举两得的事__子给父母,表面上他们会说你乱花钱,背后还不知怎么向左邻右舍夸你呢B如果是父母出钱父母即然出钱又让您过来__,那么关键是看您满意不满意天下父母一个心理,只要儿女开心,他们就开心,而且由于生活年代不同,经历不同,眼光也不同,对于他们老一辈来说,只要有住的就行,但对于我们年青人来说,就不一样,要考虑生活是不是方便,是不是有升值潜力而您这套房,从各个角度来看,都非常适合您错过机会真的是很可惜的而且您回去父母商量,他们也只会说,只要您满意,他们也没什么意见所以您没有必要再犹豫了4和朋友商量先生,根据我作房__这几年的经验,只要和朋友商量的,朋友一般持__意见___呢?一怕承担风险,万一有个什么问题,怕你责怪,二来怕你__子时,向他借钱,这年代,黄世仁和杨白劳是颠倒的,只怕最后连朋友也作不成了换了是你,如果朋友找你____子,你肯定也会__的,是不是?
(九)升值保值这是个大问题,不管客户意识没意识到,这个问题在合适的机会,都要给客户讲一讲几乎在任何时候,都可以切入到这个话题上不管是居住也好,投资也好,都是一种投资行为,毕竟一次性注入的资金比较大,没有哪一个人愿意让自己房子掉价的而投资房__总是能升值保值的___样呢?因为土地不同于其他东西,它是用一块少一块,土地的这种经济稀缺性和不可再生性,决定了土地总是呈自然升值的趋势而土地的升值就体现在房子的升值上面只要投资房__,总是能升值保值的,关键在于看投资哪里的房__升值潜力最大怎样来判断呢?主要是看地段房__界有句话,第一是地段,第二是地段,第三还是地段所以地段的选择很重要,而咱们这个小区......其次看环境包括人文环境和自然环境......还要看__......综合以上所述投资咱们XX小区.升潜很大.十入市良机
1.从大的__气候来言中国即将加入WTO新一轮投资热潮就要兴起那么势必要带动__业的发展..同时中国加入WTO人民币肯定贬值___已经宣布要适当增加货币的发行量实际上人民币已经在贬值眨眼间自己辛苦挣的血汗钱从100万掉到70万你心痛不心痛所以要投资不动产.以避免这种损失2中国现在把房__作为龙头企业采取了各种措施来促进房__的发展比如,降低银行利息,收利息税,取消福利分房,提高工人工资,实行住房公积金等一系列手段来__房__,经过几年的低迷,中国房__开始走出低谷,逐渐回升,现在__还比较低,正是入市良机3结合__自身情况来看,也是投资的好时候
(十一)逼订不要就逼谈逼,要逼得紧,但更要有技巧如果客户不肯订,就反反复复的从不同角度来分析房子的好处,不订的坏处要帮客户下决心另外,第一步骤是逼客户签合同,交首期款,第二步骤是交一万块定金第三步骤才是封房号要一步步来,每一步不要很快退步作为销售人员,应该明白,客户__子掏钱上应该的劝订方法1先生,没问题,我们现在就把它订下来2先生,犹豫不决是人的天性,但能来我们这里肯定是没错的,没问题,现在就把它订下来3先生,犹豫不决是人的天性,但你可以回想一下以前每次的成功的决策肯定都是果断作出的,这次肯定也不例外,没问题,我们现在就把它订下来4先生,今后,XXX路你是不用再走了,因为你每走一次,你就后悔一次5先生,你现在不订下来,相信你跑遍整个郑州市,还是要回来的,那时房子早就没有了,现在把它订下来,再出去看看也不迟6您今天不订,我不会强迫你,但你听我说,这样的地段,这样的条件,这样的__,你不可能在郑州市找到第二家7先生即然这样满意,现在就把它订下来,这是合同8先生,这么精明的人,这笔帐肯定会算,那么我们现在就把它订下来吧9___带了没有?没有,那不要紧,号码还记得吧?10您今天带了多少钱?不多,那没关系,我们先将房号封下来,您马上回去拿钱,我这边给您做合同11先生,我真为您遗憾呢,你走出这个门,回头这个房子肯定是没有了,这是最后的机会,你一定不能失去的12先生,您看我已经介绍得很清楚,相信您看得也非常满意,那我们今天就把它订下来,你今天带了多少钱?13另外有的客户说第二天过来订那你还需要考虑什么呢?今天订和明天订对你来说都是一样,你不见得一个晚上就有很大的改变,那你现在订和明天订意义是不一样的,特别是可以保留__和位置,退一万步来说,订不订给自己一个机会我们谈了这么久,怎么说,也算是个朋友,我肯定把最好的房子推荐给你,如果不订,可以说分分秒秒都有会被人抢走我以前有一个客户,王总,做XX生意的,那次看好的是XX房,看得很好就是不定,说要回去商量,我想商量商量吧,谁知他前脚出门,后脚就我被们X主任的客户订走了,第二天,他带着老婆和支票过来,一看气得够呛,还埋怨我没给他订,把我也气坏了,最终没办法,换了一套所以逢到自己喜欢的就不要错过,否则只是自己后悔14当然,__子是人生一件大事,如果每个人来了就__子,那我们的房子早就卖完了就因为有____不能当机立断,您才有这个机会,我们谈这么久,都算是朋友,那我肯定是为您着想15你肯定是在说假话,你实在是太顽固了逼订的语气要坚定自信自然另外,客户订之后,要再和客户谈会儿,做好善后工作,不要客户一交钱,就想赶客户走
(十二)期房的问题对于期房,主要就是信心和风险问题客户无非就是担心房子是否能按期交工、质量能否保证房子能否按期限交工,关键在于资金,只要资金到位,没有建不起来的,而资金是否到位,取决于公司实力、销售状况从这几方面去谈风险总是存在的,就是__也有许多风险,关健看发展商实力和信誉同时银行按揭也可作为一个公司有实力有信誉的证明销售更是好的证明另外存在着交工期长、是否与图纸一样等问题,在以后再详述
(十三)物业管理的问题担心到时与承诺的不一样对于期房,这也是一个常被提到的问题至于__,人们往往通过小区的清洁保安来认识它现在人们都意识到,__只是一种短期行为,物业管理却是__行为,最能影响一个公司形象和信誉这是个很好的宣传效果,只要是有眼光的发展商,现在都已意识到这一点客户入住进来之后,说一句XXX小区的物业管理好,比发一千张宣__效果都要好,对于正在寻找发展的发展商来说,这么好的口碑效应绝对不会轻易放过的而我们公司正处于一个求发展的阶段,所以我们公司才以这么低的__这么好的品质来吸引客户,至于物业管理,您放心,我们比您还要关心,到时还要成立业主物业管理委员会,专门监督物业管理的实施,不行的话,就炒掉那些不负责任的物业管理人员您放心,真的,您入住进来之后,只会感觉比我说得更好
(十四)高层与多层的比较高层优点1抗震性能好,基本上是框架或框剪结构;2使用寿命长,一般使用期限在120年而多层在
六、七十年左右;3档次高;4通风采光性好;5视野好;6干净缺点1使用系数低,买得不划算;2不安全;3没人能够保证电梯不停电;4物业管理收费高多层优点1使用系数高,买得划算、实惠;2好管理,安全系数高,收费低;3墙体厚,隔音效果好;4通风好缺点1档次低
(十五)距离远的问题首先要尽量找出一条好的路线,解决交通问题其次,讲地段的发展潜力大,住着方便如果就纠缠在这个问题上,就告诉客户1现在衡量交通的远近,不是以距离来衡量,而是以交通状况和交通工具来衡量,关键是个时间差的问题(接下来,就以某一交通比较拥挤的地方来作比较,看上去距离很近,实际走起来很远,而现在我们这个地方看上去稍微远一些,但坐车很近,可从公交车的方便来讲)十六)前期已来过,还要原价先生既然能买得起这套房子,肯定是生意非常成功的人,而且从谈话的过程中,也可以感觉到先生是个非常明理的人大家都是做生意的,亏本的生意都不会去做,我给您分析一下,相信您一定会认同这个价的1前期来__的人承担的风险,理应该有所回报,期房时__低是正常的前期__的客户等于是合伙盖房,公司投入少,成本低,售价自然低,后期__等于是公司为你__,如果钱是从银行借的,就有一个利息的问题,如果是老板自己出的,那就存在一个投资回报的问题,成本低自然售价就低,今天的价位还是___,且只是利息和资金回报加上去了2再说您以这个价位__,一点也不吃亏,因为您的资金不管是存银行,或是做生意,都有收益,足以补偿房价的上涨3深发展刚发行的时候,1元钱1股还要打折,到1996年一共涨了1470倍,那你说你就要买1元1股的深发展,那怎么可能呢?这就是风险的回报,4如果说由于__上涨了您就不买,那我告诉你后悔的日子在后头呢,您也知道这是很有发展潜力的地段,以后有的是涨价的机会这房子要是再错过机会,只能是更后悔先生,__肯定不是问题,我们现在就把它订下来5我看您确实有诚意__子,前期又来过,我向经理请示一下,看看每平方米能不能再降X元如果经理同意,我们就把它订下来基本上__也就是这些常用问题,以后许多更琐碎的问题,就靠我们推销人员自己的不断琢磨不断总结总结语何谓推销?简单而言,就是推与销销人们都容易理解,即销售而推呢?就是推动的意思,推动整个销售过程,推动客户来下决心__那么如何推动呢?如何产生推动力呢?这就完全依靠我们推销人员,依靠我们的个人魅力,要有感染力那又如何展现自己的风采呢?如何增强我们的感染力呢?在讲这个之前,作为一个推销员,不要把客户当作对手,不要当作这是一个艰苦的谈判,不是来打败他,而应该把客户当作一个求助者,当作一个朋友每一个__的人都不容易,有可能这是他们一辈子的心血,从我们内心来讲,要做到是真心的来帮客户,想帮他买到一套合适的房子,一个温暖的家我们应该有一种爱的精神,爱我们自己,爱我们的公司,爱我们的同事,爱我们的客户,爱我们的产品,爱我们周边的一切,爱生活只有充满爱心的人,才是一个真诚的,才是一个让客户相信的人,才会有感染力记住,客户买走的不是我们的产品,而是我们自己如何使自己有魅力?第一从着装做起,很难想象一个穿得乱七八糟的人会让客户产生信任感一个销售人员应该服装整洁、职业,这会让客户感觉这是家正规的公司,一个很有专业水平的人,从而对推销员产生好感,人要衣装,佛要金装,得体的服装会让我们自己产生信心,同时也让客户产生信心第二谈吐包括谈话的语气、声调、用词最起码一点,要让客户听清楚,我们说得是什么谈话要有抑扬顿挫,用词要准确、专业、形象,要有__第三修养房__本身内容非常广泛,它不仅仅是指房子和土地,还包括__、经济、体育、建筑等多方面的知识,又兼之它是个非常敏感的行业,任何一点__或经济政策的变化,都有可能影响到它所以,作为一个称职的推销员,要从多方面加强自己的知识与修养作一个优秀的推销人员并不容易,但相信我们自己,一定可以做到蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃肈莀袃罿肇薂螆袅肆蚄蕿膄肅莄螄肀肄蒆薇羆肃蕿螃袂膃芈薆螈膂莁螁肆膁蒃薄肂膀蚅衿羈腿莅蚂袄膈蒇袈螀膇蕿蚀聿膇艿袆羅芆莁虿袁芅蒄袄螇芄蚆蚇膆芃莆蒀肂节蒈螅羈芁薀薈袄芁芀螄螀芀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿薃膅莅薁袈肁莅蚄蚁羇莄莃袇袃羀蒅蚀蝿聿薈袅肇聿芇蚈羃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2005.
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