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蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄莅螄袁羄膈蚀羀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈肀膄螆羇膃蒀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄羄肇芁螃肃腿蒆虿肃节艿薅肂羁蒅蒁蚈膃芈蒇蚇芆薃螅蚇羅莆蚁蚆肈薁薇蚅膀莄蒃蚄节膇螂螃羂莂蚈螂肄膅薄螁芇莁薀螁羆芄蒆螀聿葿螅蝿膁节蚀螈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅羇蒄蚃袄聿莇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一、房__
(一)房__的概念
(二)房__的分类
(三)房__的特性
二、房__业
(一)房__业的概念
(二)房__业的特点
(三)房__业对国民经济的贡献
(一)房__的基本概念 房__是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称,是实物、权益和区位三者的结合体不动产土地及其定着物定着物包括建筑物、构筑物等Realestate
(二)房__的分类
1.按__程度分类
(1)土地房__的一种特殊形态,是房__范畴中最主要的组成部分*依土地所处的状态不同,城市土地又分为具有__建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再__过程才能用于建设的土地(生地)
(2)在建工程已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房__
(3)建成后的物业指已建成投入使用的建筑物及其附属设备与设施和相关场地
2.按用途划分 居住物业包括普通__、高级__、__等 商业物业(收益性物业或投资性物业) 包括___、酒店、__等 工业物业包括厂房、仓库等 特殊物业通过__特殊许可,在市场上交易较少的__投资包括__办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等
(三)房__的特性
二、房__业
(一)概念
(二)特点
1.房__业投资大、周期长、效益高
2.房产、__交易的不可分割性
3.房__业的产品保值性、增值性和地域性
4.房__业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献(土地出让金、房__企业税收、向房__企业的收费)对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具;金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……
一、房__投资的概念
二、房__投资的类型
三、房__投资的特性
四、房__投资的利弊
一、房__投资的概念 房__投资是指经济主体以获得未来的房__资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房____与经营活动的经济行为
二、房__投资的类型按投资形式划分(直接投资和间接投资)按投资所处的环节划分(__投资和置业投资)按物业类型划分(居住、商业、工业、特殊) 按投资形式分为直接投资和间接投资 房__直接投资投资者直接参与房____或购____的过程,参与有关管理工作,包括从购地开始的__投资和面向建成物业的置业投资两种形式 房__间接投资将资金投入与房__相关的证券市场的行为,间接投资者不需要直接参与房__经营管理工作 房__企业债券和股票投资 投资于房__投资信托公司(REITs) __、__、管理和出售房__资产的公司__住房抵押支持证券(MBS)房__投资的形式 按投资环节不同分为__投资和置业投资*房____投资投资者从__土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房__产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取__利润的过程包括商品房建设投资和土地__投资商品房建设投资房____企业(单位)__建设的供出售、出租用的商品__、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)土地__投资:房____企业(单位)进行的土地__工程所完成的投资,如进行场地平整、道路、给水、排水、供水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资*房__置业投资指面向现有运行中的房__资产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资其对象可以是__商新竣工的商品房(市场上的增量房__),也可以是旧有物业(市场上的存量房__)是从__投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费的四个方面的利益按房__投资的物业类型分投资金额巨大,回收期长投资不确定因素多,风险较大流动性较差具有保值增值性受__政策影响较大依赖金融部门的支持具有专业性投资具有相互影响性
四、房__投资的利弊第三节房____经营与管理房____与房__经营房__管理房____程序房__经营的基本环节
一、房____与房__经营
(一)概念
1、房____房____是指通过多种资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动(在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为)
2、房__经营 广义对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修装饰以及土地使用权的出让转让等贯穿生产、流通、消费的全过程 狭义房__经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动,活动范围主要在流通领域
3、房____经营 对房__的策划、规划设计、投资建设、__营销、服务管理,是综合性的兼跨越生产与流通两个领域的经济活动 二房____与房__经营的区别__广义来看,两者本质一致,侧重点不同__着重强调房__产品形成的过程经营强调经济收益狭义来看,两者相对__房____以房__经营为核心房__经营以房____为基础
二、房__管理
(一)概念
1、含义 房__管理是指房__经营与管理部门、房__企业和物业管理公司,对国家授权、单位法人和公民个人委托管理的房__所进行的房屋出售、土地使用权转让、房__出租、抵押、房屋修缮和房__再__及售后服务等各项经营和物业管理活动的总称有两个组成部分房__行政管理与房__经营管理
2、目的 为实现经营与管理目标对上述经营活动所进行的计划、指挥、协调、督促、检查等__管理工作其重点是房__产业管理和物业管理
1、房__产业管理
(1)建立房__接管、撤管登记制度,搞好房__产业数量管理
(2)建立房__等级评定制度,搞好房__产业质量管理
(3)建立房__价值评估制度,搞好房__资产管理
(4)建立房__使用单位检查制度,搞好房__业的保护管理
(5)建立房__产业资料保管制度,搞好房__产业档案管理
2、物业管理泛指一切有关房__的__、租赁、销售及售后的服务具体内容见以后章节
三、房____的程序房____的主要工作阶段投资分析决策阶段依法取得土地使用权阶段可行性研究阶段前期准备阶段项目实施阶段__阶段房____的主要参与者__商、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、__建设主管部门、金融机构、其他中介机构房____的主要工作阶段
四、房__经营的基本环节产品形成环节产品流通环节(销售、租赁、抵押、置换等)产品消费环节(物业管理)第二章房__企业第一节房__企业概述第二节房__企业人员与__第三节房__企业经营与管理第一节房__企业概述
一、房__企业的概念
二、房__企业的特征
三、房__企业的类型
四、房__企业的建立
一、房__企业的概念房__企业是指从事房____、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、__核算的经济__
二、房__企业的特征1经营对象的不可__性2业务形态的服务性3经营活动的资金和人才密集性4不完全竞争性5房__企业存在专业化和综合化发展两个趋势
三、房__企业的类型
(一)按照企业功能分类
1、房____企业房____企业是依法设立,以营利为目的从事房____和经营的具有企业法人资格的经济实体
(1)专门从事土地和城市基础设施__的企业
(2)专门从事地上建筑物和构筑物建设的房__企业
(3)房__综合__经营企业
2、房__中介服务企业房__中介服务企业是指在房__投资、__、销售、交易、消费等各个环节中,从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体
(1)房____服务企业房____服务企业主要是指依法设立,从事房__法律、政策、信息、技术等方面__服务的经济实体
(2)房__估价服务企业房__估价服务企业是指依法设立并取得房地估价机构资质,从事房__估价活动的经济实体
(3)房__经纪服务企业房__经纪服务企业是指依法设立并取得房__经纪机构资质,以收取佣金为目的,为促成他人房__交易而从事中间、代理等经济业务的经济实体
3、物业管理企业物业管理企业是依法成立、具备房__物业管理资质,依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体
(二)按照企业所有制性质分类
1.城镇__所有制房__企业
2.国有独资企业、股份有限公司合有限责任公司
3.合伙制房__企业
4.中外合资经营房__企业、中外合作经营房__企业、外资房__企业
四、房__企业的建立房____企业的设立房____企业的资质管理
(一)房____企业的设立条件
(1)有自己的名称
(2)有自己的__机构
(3)有固定的经营场所
(4)有符合___规定的注册资本
(5)有足够的技术人员
(6)法律、行政法规规定的其他条件
(二)房____企业设立程序房____企业设立程序包括两个方面,一是工商登记,二是资质审查
1.工商登记的程序
(1)拟定房____企业章程;
(2)向____或房__主管部门提出成立房____企业的申请报告;
(3)申报企业资质等级
(4)__银行开户手续,存入注册资金
(5)__资金信用证明
(6)__经营场所的使用证明
(7)向工商行政管理部门申请注册登记
2.资质审查新设立的房____企业在__营业执照的一个月内,到登记机关所在地的县级以上地方人民__规定的部门备案备案时应当提交的材料
(1)营业执照复印件
(2)企业章程
(3)验资证明
(4)企业法定代表人的___明
(5)专业技术人员的资格证书和劳动合同
(6)房____主管部门认为需要出示的其他文件
二、房____企业的资质管理
(一)资质等级划分
(二)资质取得
(三)资质的变更
(四)资质的终止
(五)资质的年检
(一)房____企业资质等级的划分根据___房____企业资质管理的规定,房____企业按照企业条件分为
一、
二、
三、四等各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房____经营业务,不得超越承担业务各资质等级的企业应达到相应的条件一级资质房____http://wenwen.soso.com/z/Search.esp=S%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91ch=w.search.intlink企业承担项目的建设规模不受限制二级资质房____企业可以承担建筑__http://wenwen.soso.com/z/Search.esp=S%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%9D%A2%E7%A7%AFch=w.search.intlink25万平方米以下的项目三级资质房____企业可以承担建筑__20万平方米以下的项目四级资质房____企业可以承担建筑__10万平方米以下的项目新设立房____企业视具体条件审批建设规模房____经营企业资质等级标准
(二)房____企业资质取得
1.房____企业备案
2.房____企业的资质核定
(三)房____企业资质变更
1.资质升级
2.资质降级
3.房____企业备案证明文件内容变更
(四)房____企业资质终止
1.资质自动失效
2.资质注销
3.资质被吊销
(五)房____企业资质的审批和年检一级资质房____企业的资质是由省、自治区、直辖市人民__建设行政主管部门初审,报___建设行政主管部门审批;二级资质及二级以下房____企业的资质审批办法由省、自治区、直辖市人民__建设行政主管部门制定第二节房__企业的人员与__房__企业的人员构成房__企业__房__企业的人员构成房__企业人事分类经济管理类专业类工程技术类房__企业人员构成注册建筑师工程师财务人员营销策划人员项目拓展及发展人员法律顾问房__企业的__基本概念__的原则__结构形式房__企业__的基本概念是指围绕房__企业的__与经营目标,通过一定的__形式和__机构,将企业全体员工__起来开展分工协作,从而推动企业的__与经营各项活动顺利开展房__企业__的一般原则目标同一性原则、分工协作原则统一指挥原则、权责一致原则机构精简原则、有效管理幅度原则……__结构形式职能型__结构项目型__结构矩阵型__结构混合型__结构第三节房__企业经营与管理房__企业经营目标房__企业经营决策房__企业经营计划房__企业经营目标房__企业经营目标制定的原则可行性原则可量化原则一致性原则弹性原则房__企业经营目标的内容战略目标成长性目标(营业收入及增长率、资产总额及增长率、__规模及__范围;土地储备__)营利性目标(净利润、利润率、资产负债率等)竞争性目标(市场占有率、行业影响率、品牌价值)战术目标——市场定位,产品结构,__策略,__策略,营销策略房__企业经营目标的调整前期制定的目标在实施过程中发现偏差或错误企业外部环境发生变化并对目标的实现产生影响企业内部条件发生变化并对目标的实现产生影响房__企业经营决策房__企业经营决策的概念是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式进行选择或调整的过程房__企业经营决策的特点目标性灵活性选择性可行性房__企业经营决策的影响因素环境决策者对风险的态度思维定式时间房__企业经营计划概念房__企业经营计划是以提高企业经济效益为中心,以企业的经营活动为对象的计划安排,是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领特点综合性战略性灵活性权威性房__企业经营计划的内容__计划企业生产发展规划企业发展规模规划企业人员培训规划企业专项规划短期计划生产经营计划专业计划房__企业经营计划的执行与调整计划执行可采用目标管理制定目标——执行目标——评价成果和实行奖励——判定新的目标,开始新的目标管理循环房__企业经营计划的调整滚动计划法启用备用计划第三章房____与经营环境分析房____与经营环境分析投资环境分析投资环境的构成要素投资环境分析的方法投资环境分析应用举例市场分析市场调查市场预测房__投资环境的构成要素__环境(___势、政策制度、__管理服务水平)经济环境(宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境)社会文化环境(社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念)自然地理环境基础设施环境法律环境投资环境分析的方法道氏评估法SWOT分析法综合评价法道氏评估法道氏(陶氏)化学公司提出的把影响投资环境的因素按形成原因和作用范围分为两部分企业从事生产经营的业务条件;有可能引起这些条件变化的主要压力评估的四个步骤
(1)评估影响企业业务条件的各个因素;
(2)评价引起变化的各个主要压力因素;
(3)进行归纳汇总,找出8-10个关键因素;
(4)提出四套方案——最可能的情况;比预测方案好的情况;比预测方案差的情况;最糟糕的情况专家对各种方案出现的概率进行预测,作为决策的参考SWOT分析法企业界广为使用的一种战略选择方法S——Strengths优势W——Weakness劣势O——Opportunities机会T——Threats威胁房__投资环境的分析方法之综合评价法步骤
1、确定投资环境要素;
2、由层次分析法确定各环境要素的权重系数;
3、由统计分析确定各环境要素的得分;
4、分别对不同方案(选址)计算投资环境的综合评分;
5、根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析;
6、根据综合评分与敏感性分析结果,作出投资选址决策层次分析法(AHP法)建立层次结构模型确定同层间单权重系数一致性检验确定组合权重系数投资环境分析应用举例某房____项目,选中了甲乙丙三个地块投资者对三个地块的投资环境分别从经济环境、社会__环境、自然环境和基础设施环境进行了调查分析,具体内容见表
2.1;同时,投资者邀请了20位专家对这些环境要素进行了评价评价结果见表
2.2试依据这些资料对这三个地块的投资环境进行综合评价权重A层中每个要素在本层中的权重;B层中每个要素在本层中的权重;C……;D……每一个因素在整个系统中所占的权重(组合权重)例D5因素(经营成本)在整个系统中所占的权重为
0.3×
0.3×
0.5×
0.5=B8(道路及交通)的组合权重为Wb8=
0.3×
0.3=
0.09投资机会分析——市场分析市场调查市场预测市场调查调查内容调查方法问卷设计资料整理与统计分析调研内容市场环境调研消费者调研竞争__调研竞争对手调研市场环境调研宏观环境调查经济环境;政策环境;人口环境区域环境调研项目所在城市的总体规划、区域规划、功能定位;区域的交通条件研究;对区域发展的其他因素和条件进行研究;对区域内__的总体__水平与供求关系进行研究项目微观环境调研对项目的用地现状及__条件进行分析;对项目所在地的周边环境进行分析;对项目的对外__程度、交通__等进行分析消费者调研回答七个问题(6W+1H)谁是买家?买家需要的是什么样的房?___要买这些房子?谁会参与__行为?买家会以什么样的方式__?什么时候__?在哪里__?竞争__调研产品____销售情况物业管理竞争对手调研专业化程度品牌知名度__经营方式__质量成本状况__策略历年来的项目开__况土地储备情况以及未来的__方向及动态…………调查方法普查法抽样调查法随机抽样、非随机抽样观察法、实验法、询问法访谈调查、__调查、邮函调查、留置问卷调查、网上调查、__调查调查程序提出问题,确定调查目的决定收集资料的方法设计调查表选样实施调查数据处理、分析与解释提交调查报告问卷设计原则目的性原则可接受性原则顺序性原则最初提的问题应当是被访者容易回答且较为关心的内容;从简单逐步向复杂深化;相关联的内容放在一起;核心的问题放在前面;专业性强的问题放后面;敏感性问题放后面;封闭型问题放前面、开放性问题放后面简明性原则内容要简明;时间要简短;问卷形式要易懂易谈匹配性原则注意的问题避免提一般性的问题避免用不确切的词避免引导性的提问避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题问题要考虑时效性避免问题与答案不一致资料整理与统计分析资料整理编辑(矛盾的、无法读懂的、不正确的、不完整的……)处理(返回、缺失值、抛弃)编码统计分析统计表、统计图房__市场预测市场预测的内容市场预测的方法市场预测的内容国民经济发展趋势预测产业政策所带来的影响预测市场需求预测技术发展预测销售前景预测房__生命周期预测供给能力预测市场__走向预测市场竞争情况预测市场预测的方法定性预测个人判断法__判断法专家意见法—头脑风暴法哥顿法对演法德尔菲法德尔菲法的特点匿名性,反馈性,统计性市场预测方法定量预测——平均发展速度法——时间序列预测法简单平均数__平均法趋势预测法指数平滑法——回归分析法——经济计量模型预测——灰色系统预测房____土地的取得房____的土地取得途径出让转让租赁划拨——经济适用房土地入股出让转让租赁出让方式协议、招标、拍卖、挂牌、年限(40年、50年、70年)、程序……转让有关规定征地特征、条件《土地管理法》第二条第四款国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿征地审批权限《土地管理法》第四十五条征收下列土地的,由___批准
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的 征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民__批准,并报___备案征地程序征地补偿与安置(土地补偿费、青苗与附着物补偿费、安置补助费)城市房屋拆迁程序拆迁申请——拆迁审批——签订拆迁补偿和安置协议——实施拆迁——监督检查补偿与安置补偿对象被拆迁房屋及其附属物的所有人不是使用人补偿形式货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择几种情况的补偿出__屋;产权不明确房屋;设有抵押权的房屋;临时建筑与违章建筑谭术魁书p101超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿安置对象被拆迁房屋的使用人,不是所有人安置规定搬迁补助费;临时安置补助费;第五章房____可行性研究可行性研究的作用房____项目的经济评价不确定性与风险分析可行性研究报告可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法是投资决策的基本依据是筹集建设资金的依据是项目立项、用地审批的条件是__商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据房__投资经济评价
一、概述
二、房__投资静态分析
三、房__投资动态分析概述内容静态评价——用于项目初步评价或粗略评价动态评价——考虑到项目的整个寿命期考虑了资金的时间价值项目风险程度分析——对由于不确定性而可能引起的后果与预期目标发生的偏离进行分析国民经济评价——从国家宏观经济的角度分析项目的投资效益指标体系房__投资经济评价指标体系房__投资静态分析投资利润率投资利润率=年利润总额或平均年利润额/项目总投资额×100%总投资额包括贷款利息将投资利润率与基准投资利润率进行比较只有当投资利润率大于基准投资利润率,项目才可行同时,还可与行业的平均利润率相比较比较粗略,适用于投资额小、比较简单的项目评价投资利税率投资利税率=正常年利税总额或平均年利税额/项目总投资额×100%除了反映项目的盈利能力以外,还可反映项目为国家财政所作贡献的大小静态投资回收期按平均收益额计算投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额总投资同样包括利息年平均收益额等于年均营业收入租金收入扣除年平均经营成本及各种税金后的余额按累计收益额计算项目投资总额=其中,Ft:第t年的净现金流量,n:静态投资回收期即使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房__投资动态分析
一、净现值NPV
二、内部收益率IRR
三、动态投资回收期N净现值分析NPV例1有一项投资,投资者投资1000000元__一栋__用于出租,共租出10年租约规定每年年初收租,第一年租金为100000元,每两年租金增加10%,租约期满后,将物业出售,预计售价900000元贴现率为12%运用NPV方法来判断该方案是否盈利例2某项目有甲、乙两个投资方案两方案的费用支出及收入情况如下表所示设基准贴现率为10%,项目经济寿命以7年计,项目建设期2年试用净现值法进行方案评价运用净现值进行经济评价时涉及的几个问题
1.经济寿命的计算周期不是指耐用年限年限太长其折现系数太小因此一般取10-15年经济寿命的计算单位经常是“年”但对中小型项目也可以是季度或月甚至旬或周
2.关于基准贴现率.国际上大多数以资本市场中__贷款的利率为基准贴现率;我国一般由行业或部门制定基准贴现率;若没有规定则以银行中__贷款的实际利率计算
3.关于净现金流量Ft的计算.是项目当年现金流入与现金流出的代数和.具体计算中有以下几个问题:1现金流出中不再包括固定资产折旧即每年的销售成本中应扣除固定资产折旧.2每年的还本付息额除去高于基准贴现率的贷款利息以外也不应计入现金流出.因为本金已在投资额中列为现金流出利息则是在贴现的过程中就考虑进去了.3计算净现金流量时应综合考虑所有的税费和成本费用如营业税所得税城市维护建设费等内部收益率IRR在项目经济寿命周期内,各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率,即项目净现值为零时的贴现率即满足NPV==0的i0就是内部收益率IRR.计算方法内插值法
1.假定一个贴现率i1求出以这个贴现率计算的NPV1;
2.若NPV10则提高贴现率重新计算NPV直到NPV0;反之如果NPV10则降低贴现率直到NPV0假定此时的贴现率为i2此时的净现值为NPV
2.假设NPV10NPV20则内部收益率的计算公式如下式中IRR:项目内部收益率i1低贴现率;:低贴现率时的净现值绝对值;i2高贴现率::高贴现率时的净现值绝对值内部收益率是项目贴现率的临界值在进行__方案评价时,一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率,同期本行业的基准贴现率,以及同期同类项目的基准贴现率相比较在进行多方案对比时,若其他因素相同,则选择IRR较大的投资方案例题设贷款利率为8%,基准贴现率为10%,试用内部收益率法对前面例2中的甲乙两方案进行评价与选择计算甲方案的IRR假设i1=12%计算得NPV1=
83.46假设i2=15%通过计算得NPV2=-
358.77则IRR甲=
0.12+
83.46/
83.46+
358.7715%-12%=
0.1257=
12.57%计算乙方案的IRR设i1=8%NPV1=
159.83i2=10%NPV2=-
90.63则IRR乙=?动态投资回收期指在考虑了资金的时间价值的基础上,以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间动态投资回收期N=累计净现值开始出现正值的年份数-1+上年累计净现值的绝对值/当年的净现值优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念,完善了投资回收期的概念,即不仅要回收资本的投入量,还应该按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响只考虑了资本回收的快慢而忽视了投入资本的盈利能力更没有考虑投资回收以后的收益情况,因此只能作为辅助指标房__投资不确定性与风险分析不确定性分析不确定性分析概述盈亏平衡分析敏感性分析概率分析风险分析房__投资风险概述房__投资风险因素房__投资组合风险不确定性分析概述房__投资不确定性分析是以合理、有效地识别和规避风险为主要目标的一种分析方法它通过计算和分析各种不确定性因素的变动对投资项目经济效果的影响程度,分析可能出现的风险,进而确认投资项目在财务、经济上的可行性不确定性分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析不确定性因素____及__率__周期__成本利率盈亏平衡分析又称收支平衡分析或盈亏临界分析以及量本利分析它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用所谓收支平衡点或盈亏平衡点是指一定的生产水平产量或销售水平销量,当投资项目的生产或销售达到这个规模时,项目的收入和支出达到平衡,项目既不亏本也不盈利,维持一种简单再生产的状态,称之为“保本”状态线性盈亏平衡分析C=CF+CV=CF+CXQC总成本;CF固定成本;CV可变成本;CX单位产品的可变成本;Q__数量S=PQ-tQS销售收入;P销售单价;t销售税金及附加求盈亏平衡点即求使C=S的点CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/(P-CX-t)Q*即为盈亏平衡时的__数量线性盈亏平衡分析图示例某房____商拟投资一房____项目,该项目固定成本为7000万元,单位__的可变成本为2000元/平方米,项目建成后预计平均售价为6000元/平方米,销售税金及附加为500元/平方米,__商拟获利5000万元试求项目盈亏平衡时的__数量及实现目标利润所需__量要获利5000万怎么计算?CF=7000×104,CX=2000,P=6000,t=500Q*=7000×104/(6000-2000-500)=20000平方米非线性盈亏平衡分析图示敏感性分析是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析通常以成本、单价、税率等影响因素为自变量,考察其对分析指标如净现值、利润率等收益指标的影响程度敏感性分析的步骤
一、确定分析指标
二、确定影响因素及其变化范围
三、计算因素波动所引起的分析指标的变化
四、确定敏感因素和敏感程度
五、得出敏感性分析结论及分析敏感性分析房__投资风险分析房__投资风险类型自然风险与意外风险财务风险经营风险市场风险__力风险变现性风险利率风险政策风险社会与__风险风险的度量通常采用标准差来对项目的风险进行度量R风险的度量指标Pi第i个不确定结果发生的概率Ki第i个不确定结果的数量值n不确定结果的数目期望值风险的应对措施风险回避风险预控风险组合风险转移如保险房__投资组合狭义的房__投资组合是指由不同类型的房__和不同地区的房__投资所构成的投资组合广义的房__组合是指将房__与股票、证券等金__产进行投资组合在投资组合中投资类型已经确定的前提下,风险与回报呈正向运动关系,风险越大,期望回报越高;风险越小,期望回报越低如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产,则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报由于房__具有保值增值功能,并且有抵御通货膨胀风险的功能,因此,将房__引入投资组合中,有可能降低风险,并且提高投资回报例假设投资者有一笔1000万的资金,其投资方案有甲乙丙三种甲方案是全部投入__房__,乙方案是全部投入___,丙方案是一种投资组合,将一半的资金投入__房__,另一半投入___三种方案各种不确定性情况及其概率如下,请对三种方案的收益和风险进行分析比较分析房__投资可行性研究报告___“房____项目经济评价方法”:项目概况投资环境分析市场分析项目规划设计成本费用估算与资金筹措财务评价不确定性与风险分析方案比选与决策建议结论房__投资可行性研究报告——___“房____项目经济评价方法”
一、总论
二、项目背景和发展概况
三、市场现状调查与未来需求预测
四、规划设计方案的对比与选择
五、项目进度安排
六、投资及成本估算
七、经济效果预测
八、资金筹措方案及现金流量分析
九、经济效益分析与评价、风险分析与评价
十、社会效益与环境效益评价
十一、结论总论
1.项目背景;
2.可行性研究结论;
3.主要技术经济指标;
4.存在的问题及解决建议项目背景和发展概况项目名称以及__建设单位;该项目提出的背景;__项目所在地周边环境,如区位条件、交通、人口、____条件以及水文、地址、植被等自然条件;__对象的____发展前景,它在城市总体规划中的地位及作用等,项目性质及主要特点;该项目投资的经济意义和社会意义及必要性市场现状调查与未来需求预测相关市场的调查,如建材市场,劳动力市场等;房__市场__以及市场需求分析;类似房__的市场供给状况分析规划设计方案的对比与选择规划设计,包括建筑物主要参数占地__、基底__、建筑层数、建筑__、建筑密度、容积率等、建筑物布局、市政设施及其他公用设施配套等的确定和选择;对多种方案进行技术经济比较和评价,进行方案的比较筛选,并对最终确定的方案进行综合性表述;详细描述投资方案的情况,包括建筑物布局、功能划分、道路交通、市政设施及公用设施布局、建筑物主要技术参数、项目主要技术经济指标等项目进度安排按__前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收阶段,安排好__进度对于大型成片__项目,因为建设工期长、投资量大、一般应分阶段__,每一阶段的__内容、完成期限,也应该统筹安排投资及成本估算成本估算,包括征地补偿费、地价、前期__费、建筑__工程费、市政工程费、配套工程费、管理费、贷款利息以及各种税费;总投资估算,总投资包括__建设投资和经营资金两部分;各种费用计算依据及计算过程经济效果预测销售收入估算,由预期的销售单价和数量估算得到;租赁收入估算,由预期的租赁单价和数量估算得到;经济效果指标计算,包括净收入、投资收益率、投资回收期等主要技术经济指标资金筹措方案及现金流量分析资金筹措方案,包括筹资数额,筹资方式、筹资时机、还款方式、筹资成本等内容;现金流量表分析,包括对资产负债表、利润表、现金流量表的分析,以及对项目的还贷能力、支付能力的分析等经济效益分析与评价、风险分析与评价净现值分析与评价;内部收益率分析与评价;动态投资回收期分析与评价;成本效用分析与评价;盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等不确定性分析与评价社会效益与环境效益评价社会效益是从外部价值来讲,是指投资项目给社会做出的贡献它主要包括对____发展、对提高城市居民居住水平、对城市经济水平的提高、对劳动就业压力的缓解、对国家财政税收的贡献等环境效益指项目建设给周边环境带来的效益,主要包括对改善居住环境、投资环境、消除“三废”做出的贡献等结论是房__投资可行性研究成果的集中体现运用各种数据,从经济、技术、财务等方面论证项目的科学性,推荐一个或多个可行方案,指出项目存在的问题以及相应的改进意见,如有可能,应推荐最优方案,以方便投资决策第六章房____前期准备收入费用估算与资金筹措规划方案设计项目报建项目招投标成本费用及收入估算与资金筹措__建设投资__期成本费用包括土地费用土地征用及拆迁安置补偿费土地出让金土地转让费土地租用费土地投资折价前期工程费项目规划、设计、可行性研究费用一般规划设计费为建安工程费的3%左右;可行性研究费占项目总投资的
0.2%-1%;水文、地质勘测费用根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的
0.5%左右“三通__”通水、通电、通路、场地平整等工程费用根据实际工作量,参照有关计费标准估算建安工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用结构、建筑、特殊装修工程费、设备购置及__工程费给排水、电气照明、电梯、空调通风、煤气管道、消防、弱电设备及其他的购置及__及室内装修装饰工程费估算方法可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法基础设施建设费又称红线内工程费,包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用一般按实际工程量,采用单位指标估算法计算详细估算时,供水工程可按水容量吨计算,供电及变电配电工程按电增容量千伏安计算,采暖和空调按耗热量或制冷负荷量瓦特计算;围墙管线等按长度米计算;道路按__平方米计算粗略估算时,按建筑平方米造价计算公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所等不能有偿转让一般按规划指标和实际工程量估算可参考建安工程费的估算方法不可预见费与__期税费不可预见费按前面各项之和的3-7%估算__期税费在__过程中所负担的各种税金和地方__或有关部门征收的费用管理费用是指房____企业的管理部门为__和管理房__项目的__经营活动而发生的各项费用主要包括管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、房__税、业务费摊销、业务招待费、坏帐损失等等可按项目投资前述1-5项直接费用的一个百分比计算,一般为3%左右销售费用是指房____企业在销售房__产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、__费、宣传费、代销手续费、销售服务费等分成以下三类进行估算
1.__宣传及市场__费,按销售收入的2%-3%计算
2.销售代理费,按销售收入的
1.5%-2%计算
3.其他销售费用,按销售收入的
0.5%-1%计算财务费用财务费用是指房____企业为筹集资金而发生的各项费用主要包括借款利息和其他财务费用如金融机构手续费、__代理费、外汇汇兑损失等借款利息包括__借款利息和流动资金借款利息经营资金对于出租或自营的项目,总投资中还包括经营资金经营资金包括运营费用和修理费用运营费用在项目经营期间发生的各种运营费用主要包括管理费用、销售费用等修理费用以出租或自营方式获得收益的房__项目在经营期间发生的物料消耗和为维修费用收入估算__方案确定用于出售和出租或自营的__分别是多少?时间进度安排收款方式和收款计划____确定成本导向定价法__者导向定价法竞争导向定价法经营收入估算要考虑空置率和出租率销售收入=可出售建筑__×销售单价租金收入=可出租建筑__×租金单价自营收入房__经营税费房__经营税费不参与投资与成本费用的构成,只作为销售收入的扣减与转让房__有关的税费营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程维护费、交易印花税、交易服务费土地增值税企业所得税房____经营全程税费前期准备阶段——契税、耕地占用税建设施工阶段——建筑__营业税、增值税、印花税(签订施工合同)、车船税销售阶段——营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税保有阶段——城镇土地使用税、房产税资金筹措资金来源的渠道可分为资本金通常是自有资金、银行贷款、预售款也有承包商带资承包和合作__又可分为内部筹资和外部筹资内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资外部筹资包括公司间的资金拆借直接筹资和通过金融机构来进行的筹资间接筹资间接筹资是主要的筹资方式又包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷制定资金筹措计划时需注意的问题
1.严格按照资金的需求量确定筹资额既要防止“留缺口”,又要避免高估冒算
2.认真选择筹资来源渠道分析各种筹资渠道的可能性,分析其是否可靠;分析筹资成本;分析筹资渠道是否符合国家有关规定
3.准确把握自有资金与外部筹资的比例,并符合国家的有关规定
4.避免利率风险对项目的不利影响资金筹措时间安排与还款计划期初尽量采用自有资金后期可将预售收入用于__还款来源与__方案相__规划方案设计城市规划居住区规划设计与技术经济指标居住区规划设计及其方案评价居住区组成和规模居住区规划设计的内容居住建筑规划公共建筑规划(文化教育、医疗卫生、商业饮食、公共服务、文娱体育、行政经济、其他)道路规划绿地规划(公共绿地、公共建筑绿地、__庭院绿地、道路绿化)建筑设计(建筑设计的平、立、剖面设计;__结构设计;__建筑装修和室内设备设计;__设计的工程概预算)规划设计方案评价居住建筑规划__建筑群体的平面布置形式行列式周边式混合式自由式__的选型__层数进深和面宽长度和体型层高户室比规划设计方案评价用地__指标总用地、__用地、公建用地、道路用地、绿化用地(各类用地__、百分比、人均__)主要技术经济指标__平均层数、__建筑净密度、__建筑__净密度、人口净密度、平均每人/每户居住用地__、建筑密度、容积率、绿化覆盖率、人均公共绿地__、工程造价项目报建申领建设工程规划许可证和工程施工许可证规划许可证——由规划部门审批颁发施工许可证——由建设行政主管部门审查颁发注意施工许可证应当由建设单位(即__商)而不是由施工单位负责申请__,并且要在开工前__,未获……,不得擅自开工建委是报建管理的主管机关报建内容包括工程名称、建设地点、总投资、总__、当年投资额、资金来源、工程规模、预计开工和竣工日期等;__“建设工程报建表”和“建设工程报建信息卡”项目招投标勘察设计招投标项目施工招投标建设监理招投标(全过程监理、设计监理、施工监理)物资采购招投标招标程序准备招标文件发布招标公告进行资格预审发出招标邀请__招标文件__现场踏勘__标前会议发送会议记录接受投标书开标、评标、定标发出中标通知书谈判并签订合同投标报价(经济标)设计方案(技术标)资信、能力、业绩第七章房____项目管理房____项目管理建设管理合同管理工程监理竣工验收建设管理投资控制进度控制质量管理安全生产管理投资控制房____项目的投资控制是指在项目实施阶段,采取各种措施,发现、分析并纠正投资偏差,力争将项目实际总投资额控制在预先确定的计划值内,顺利实现投资目标,取得最佳的投资效益、社会效益和环境效益投资控制编制投资计划按时间进度、按分部分项工程、按费用结构跟踪投资——定期将计划投资与实际投资互相比较、发现偏差、分析偏差的原因、采取适当措施保证项目__成本最合理化支付工程款工程款种类工程预付款、工程进度款;支付方式按月支付、竣工后一次支付、分段支付(按基础工程主体工程装修工程分段结算)分析投资利用会计核算、业务核算和统计核算的资料,对投资的支出过程和影响因素进行分析,寻求降低成本的途径,为实现成本目标创立良好的条件主要方法有比较法、因素分析法和比率法投资约束——对超支的原因进行分析,对已经超支的成本进行压缩督促监理工程师督促监理工程师在工程付款控制、新增工程费控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约投资潜力等方面的工作进度控制项目进度控制是对__项目工期目标进行仔细研究和论证,确定各项施工合同的合理进度安排及资源配置,并在项目施工过程中加以控制,以确保项目在规定的工期内竣工并交付使用影响房____进度的因素建设单位的原因施工单位的原因其他有关单位的原因施工条件的变化意外事故的出现进度控制房____项目进度控制的主要内容编制施工进度控制工作细则编制或审核施工进度计划(表格法横道图法网络图法)下达工程开工令监督、协调施工进度计划的实施签发工程进度款支付凭证审批工程延期项目进度控制的主要措施__措施技术措施经济措施合同措施进度计划——横道图法质量管理房____项目质量管理是为了经济、高效地__出符合技术标准、设计要求及用户需要的合格的房__产品,__企业对__施工各环节、各阶段所采取的__、协调、控制等系统管理手段的总称项目质量管理的特点一次性时效性多方全过程参与难度大质量管理主要质量控制点审核施工__设计对原材料的检验重要材料进行化验或试验对工程中的配套设备进行检验控制混凝土质量审核技术报告、现场观察、试验以确保混凝土浇注质量水泥、砂、石、水配比计量——试块制作、养护和试压——挖方、定位、支模和钢筋帮扎等工序检查隐蔽工程验收对将被其后工程施工所隐蔽的分项、分部工程,在隐蔽前所进行的检查验收应该对地基基础、基坑回填、混凝土中的钢筋工程、混凝土中的预埋件、防水施工的基层等进行重点检查和抽查安全生产管理不得任意压缩施工工期、明示或暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准;城区内施工应有封闭围挡措施,对施工起重机械、脚手架、自升模板等__拆卸工程应由具有资质的单位承担并验收后方能投入使用;对高处作业、危险源作业、特种作业的必须制定单独的安全技术规程,做好特种作业人员的安全教育、安全培训和安全交底__企业应会同监理工程师定期不定期开展施工安全检查,检查的重点是违章作业和违章指挥,检查的主要内容是施工单位的管理措施、事故隐患、问题的整改和事故的处理文明施工与环境管理合同管理合同形式固定__合同成本加酬金合同可调__合同计量计价合同合同通用条款1词语定义及合同文件2一般义务3合同文件管理4材料及设备供应5开工、竣工时间及工期6变更与增减7转让与分包8竣工验收与维修9工程款支付方式10风险与保险11中断合同12经济责任13争端的解决合同管理合同的策划与签订(工期、合同价款、对双方有约束力的合同文件、__企业和承包人的工作)合同分析(界定承包人和__企业的主要权利、义务和主要任务;合同__分析;合同工期分析;违约责任理解、验收责任理解)合同变更(工程量变更、工程项目变更、进度计划变更、施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等伴随合同__的调整)合同监督与实施保证体系(合同实施监督、合同跟踪与诊断、合同措施决策)合同评价(对合同签订情况、执行情况、管理情况进行评价,作为以后合同管理的借鉴)工程合同__——1000万以上的项目工程监理工程建设监理是指监理单位受项目法人的委托,依据国家批准的工程项目建设文件,有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理总的工作内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量;进行工程建设合同管理,协调有关单位的工作关系房____工程监理工作的主要内容设计阶段招标阶段材料等物资供应施工阶段(质量、进度、投资)合同监理其他委托服务竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房__项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定是房__项目建设管理的最后环节“房____项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”——《中华人民___城市房__管理法》应__工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门进行验收所需材料应由__企业、设计单位、承包商、监理机构、材料及设备供应商等准备竣工验收应满足的条件完成工程设计和合同约定的各项内容施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告对于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出工程质量评估报告勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查,并提出质量检查报告有完整的技术档案和施工管理资料有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告建设单位已按合同约定支付工程款有施工单位签署的工程质量保修书城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查,并出具认可文件有消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕竣工验收的程序工程完工后施工单位向__企业提交工程竣工报告申请竣工验收__企业受到竣工报告后对符合要求的工程__勘察设计施工监理等单位和其他方面的专家组成验收小组制定验收方案__企业应当在竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组__书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构__企业进行竣工验收时,必须由建设、勘察、设计、施工、监理单位汇报工程履约和各个强制性标准执行情况审阅有关档案;实地查验工程质量;对各方面质量和管理作出全面评价,形成验收组人员签署的工程竣工验收意见__企业在验收后14天内给予认可或者提出修改意见验收合格的工程可__工程移交手续,承包商不再承担工程保管责任__企业收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不__验收,或者验收后14天之内未提出修改意见的,视为验收报告被认可__企业向工程验收备案机关__和填写工程竣工验收备案表持有关资料__备案手续竣工档案资料是__项目的重要技术管理成果物业管理者将依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建技术资料前期工作资料土建资料__方面的资料竣工图真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况,是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据第八章房__营销管理房__营销管理第一节房__销售管理第二节房____管理第三节房__销售渠道管理第四节房__促销管理第一节房__销售管理房__销售的定义和特征房__销售管理的涵义房__销售管理的内容房__销售管理的程序房__销售的定义与特征房__销售房__企业采取各种有效的销售策略,将房__商品和服务出售或出租以获得收入和利润来求得生存和发展的一种经营行为是房__市场营销活动的有机组成部分,是房__市场营销计划的具体实施和运用房__销售的特征复杂性(涉及许多程序、环节、部门)区域性(大多数都在__所在地进行)风险性(价值大、周期长,导致很强的不确定性)严密性(需要借助律师、估价师、经纪人等专业人员的服务)差异性(消费者的需求各不相同,典型的一对一推销)房__销售管理的涵义房__销售管理的内容制订房__企业的销售规划设计房__企业销售__指挥和协调房__企业销售活动评价和改进房__企业销售活动房__销售管理的程序根据经营环境和市场状况,确立公司目标依据市场状况和公司发展目标,制定企业销售规划依据销售规划的要求,设计销售__销售活动的指挥与协调销售活动的控制,即销售活动的结果管理第二节房____管理房____房____的构成影响房____的因素房____制定房____制定的理论依据房____制定的程序房____制定的目标房__销售__制定的方法房__销售__制定的策略房____的构成土地取得成本__成本勘察设计和前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、__过程中的税费管理费用贷款利息销售费用税费利润影响房____的因素宏观因素对所有地区房____水平都产生影响的因素如人口、经济发展状况、城市化进程、社会安定状况、利率、财政政策和货币政策等中观因素对某个地区房____水平产生影响的因素如城市的基础设施状况,城市规划,地区产业结构和主导产业性质,地区行业法规和政策等微观因素房__自身状况或条件对其__水平产生影响的因素如项目的区位、景观、公共服务设施的完备程度,建筑物本身的特征等房____制定的理论依据生产费用价值论房__生产所需要的基本费用预期原理预期房__能为消费者带来的收益或效用替代原理竞争者所能提供的类似产品的替代关系供求理论供给需求的变化与__之间的相互影响房____制定的程序确定定价目标测算__经营成本估测目标市场的需求分析竞争者选择定价方法并进行测算确定销售__房____制定的目标实现预期投资利润率项目或当期利润最大化适应市场竞争树立企业品牌提高市场占有率求得生存房__销售__制定的方法成本导向定价法成本加成定价法目标利润定价法变动成本定价法需求导向定价法理解价值定价法需求差别定价法最优__定价法竞争导向定价法随行就市定价法主动竞争定价法房__销售__制定的策略新产品定价策略(撇脂定价、渗透定价、满意定价)折扣与让价的定价策略(折扣、让价)差别定价策略质量、朝向、楼层、__心理定价策略(尾数、整数、声望、习惯)第三节房__销售渠道管理房__销售渠道房__直接销售与间接销售房__销售渠道选择与管理房__销售渠道房__销售渠道是指将房__产品从房__企业向消费者转移所经过的通道(环节),包括在这个过程中所有取得产品所有权或协助产品所有权转移的营销机构与个人房__销售渠道的特点房__销售渠道具有区域性房__销售渠道较短房__销售渠道的长短与市场的供求状况直接相关(供不应求的情况下可以直接进行销售,供过于求时,可选择间接销售渠道)房__销售渠道的功能收集信息__产品接洽配合谈判__配送和转移产品承担风险房__直接销售与间接销售如果企业认为有能力由自己来承担销售任务并选择直接销售方式,那么企业就应该拥有一套属于自己的销售队伍,其规模和人员素质应能满足完成销售目标任务的需要,或具备选拔、培训和激励销售人员的合理机制,在销售队伍内部有责、权、利的适当划分如果企业经过权衡后考虑采用间接销售的方式,那么企业就不需要拥有自己的销售队伍,但仍应有专门负责经营(销售)业务的人员或部门,但其职能与直接方式有很大的不同,经营(销售)人员或部门的主要任务就是协调公司于代理商之间的关系,对代理商实施监督和控制房__直接销售是指房__企业直接面对消费者进行销售,而不通过任何中间环节的销售渠道,简称直销主要有三种形式订购销售自设机构或部门销售推销员推销直接销售的优缺点优点了解市场,降低费用,加强推销,控制__,提供__服务缺点对房__企业的__和营销能力要求较高;分散了房__企业的人力物力和财力,增加了企业的经营费用;不利于房__企业分散经营风险,一旦市场发生变化,企业必须独自承担全部风险和损失房__间接销售房__间接销售是房__企业通过房__中间商来向消费者销售自己__的房__产品,而自己并不承担销售业务的销售方式主要包括两种形式房__中间商或经销商房__经销商是指拥有房__商品所有权和处置权的中间商房__代理商又称房__中介,是指接受房__企业或房__经销商的委托,从事销售业务,但不拥有房__的所有权的中间商传统的房__中介主要是传递信息或居间介绍,待交易达成后收取佣金现代房__中介的职能有很大拓展,包括通过市场调查和分析,协助房____企业或业主进行准确的定位;通过市场促销活动,引导需求者;为置业人士提供购楼程序上的服务;协助交易双方进行__计划和安排;为交易双方提供信息服务,提高市场运行效率等在我国房__业发展的初期,房__市场处于卖方市场,直接销售是主要的销售渠道随着房__市场竞争日益激烈,间接销售正在逐渐取代直接销售成为房__企业更加依赖的销售形式然而也有一些有实力的大型房__公司仍然保留自己的销售队伍进行直接销售房__销售渠道选择与管理房__销售渠道选择的原则效益性原则可控性原则协同性原则适应性原则影响房__销售渠道选择的因素房__产品因素房__市场因素房__企业因素中间商因素政策法规因素房__直接销售管理销售前的准备合法资料的准备销售资料的准备销售人员的准备销售现场的准备销售的实施和管理客户接待与谈判、收取预订款性质的费用与签订__合同、缴纳首期房款并签订正式商品房买卖合同、缴纳余款或__按揭、其他售后服务房__间接销售的管理选择中间商并签订合作协议采取措施协调与中间商的利益关系及时对中间商进行评价,作为对其进行激励、管理乃至调整的依据根据评价结果以及市场的状况,适时对销售渠道进行调整第四节房__促销管理房__促销房__促销策略房__促销组合房__促销房__促销是指房__营销者将房__企业、产品及其服务的有关信息,通过人员促销和非人员促销的方式,传递给目标顾客,帮助其认识、了解并信赖本企业的产品和服务,达到扩大销售的目的包括人员促销和非人员促销两种方式人员促销即人员推销;非人员促销包括__、公共关系和销售促进三种方式房__促销策略房____策略房__销售促进策略房__公共关系策略房__人员推销策略房____策略制定__目标确定__预算进行__设计选择__媒体选择______评价__效果楼市风雨历程里涌现的十大经典房____http://bbs.soufun.com/1010611623~-1~10792/141745316_
141745316.htm房__销售促进策略房__销售促进又称营业__,是房__企业运用各种短期诱因,以__和鼓励消费者购____产品和服务的促销活动既可针对消费者,也可针对中间商或销售人员,最终都能对消费者发挥最直接的作用,效果显著,已经成为房__企业重要的竞争手段,如展销会利弊能够在短时间内对产品销售发挥较强的__作用,但这种效果持续的时间比较短,对建立__品牌没什么帮助如果频繁运用销售促进,还会让消费者对产品质量和品牌信誉产生怀疑房__公共关系策略房__公共关系策略是指房__企业为改善与社会公众的关系,促进社会公众对本企业的认识、理解与支持,达到树立良好社会形象,促进房__商品销售目标的一系列促销活动,如开展新闻宣传、主办专题活动、借助____、开展公益服务活动等房__人员推销策略房__人员推销是房__企业派出销售人员直接与消费者接触,通过交谈来帮助和说服消费者,促成交易,扩大销售的过程可以是在__部与客户直接面谈,也可以采取__询问、上门访谈的形式对销售人员的素质和技巧要求比较高房__促销组合策略推式策略主动的直接方式一般采取人员推销和销售促进为主,将产品推向市场,推向消费者或中间商拉式策略间接的方式一般采取__和销售促进为主,将顾客吸引到销售现场混合策略既向消费者大力推销,又通过____房__市场需求第九章房__物业管理房__物业管理第一节物业管理概述第二节物业管理机构第三节___物业管理第四节零售商业物业管理第一节物业管理概述物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动包括对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并为物业所有人和使用人提供多方面的的综合性服务物业管理的主要特点物业管理的社会化物业管理的专业化物业管理的企业化物业管理的经营化物业管理形式的规范化物业管理的内容制订管理计划加强市场宣传以提升物业的租金制定租金收取办法物业的维修与养护安全保卫协调业主和租户的关系__与控制第二节物业管理机构物业管理企业(公司)业主管理委员会物业管理企业物业管理企业的__机构物业管理企业的权利和义务物业管理企业的__机构物业管理企业一般由经理室及下属五部一室组成经理室物业管理公司的决策机构,一般设经理一名,副经理若干名办公室综合行政管理部门,负责人事、人员培训、负责文件、图纸资料的管理等__部专职于业务__,选择物业,进行投标等财务部财务、计划、经济核算和各类收费等业务管理部负责环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等管理的部门,负责停水、停电、停气等应急业务并接受业主投诉工程部技术管理部门,负责工程预算,房屋、设备及公共设施的管理和维修、保养,并对业主入住后的装修改造进行检查监督经营服务部为业主提供各种综合服务和__业务物业管理企业的权利和义务物业管理企业的权利根据有关法律法规,结合物业实际情况,制定物业管理办法,如制定住户手册、管理公约等依照物业管理合同对小区实施管理选聘专营公司承担专项管理服务如选聘保洁公司负责清洁卫生,保安公司负责安全保卫依照物业管理合同规定收取管理费用制止违反规章制度的行为可以实行多种经营,以其收益补充物业管理经费要求业主委员会协助管理物业管理企业的权利和义务物业管理企业的义务以服务业主和住户为宗旨,正确处理物业管理公司与业主、住户之间的关系根据有关规定,履行物业管理合同,依法经营接受物业所在地人民__及有关主管部门的监督指导,依法注册登记,__营业执照之后方可开业__或协助有关部门__社区生活服务,开展社会文化活动重大的管理措施应当提交业主委员会审议,并经业主委员会认可,接受业主和住户的监督业主管理委员会业主管理委员会的成立业主管理委员会的权利和义务业主大会(业主____)是业主自治管理的最高权力机构,以业主位委员会为核心,代表业主对辖区内物业实行自治管理业主大会的职能选举、罢免业主委员会人选监督业主委员会的工作听取、审议业主委员会的工作报告,改变或撤销业主委员会不适当的决定审议、修改通过业主公约和业主委员会章程决定物业辖区内关于业主利益的重大事项以及其他重大问题业主委员会由业主大会在业主中选举产生业主管理委员会的权利和义务业主委员会的权利召集和主持业主大会制定业主委员会章程,代表业主和使用人,维护业主和使用人的合法权利采取公开招标或其他方式,决定选聘或续聘物业管理企业对物业进行管理,并与其签订委托管理合同审议物业管理企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施审议决定__维修基金和公用设施专用基金的使用方案对辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等于业主利益有关的事宜作出决议审核物业管理企业测算拟出的物业管理费用,有权要求物业企业作出说明检查、监督物业公司各项工作的实施及规章制度的执行情况业主管理委员会的权利和义务业主管理委员会的义务严格履行聘用合同,支持、配合、监督物业公司正常管理工作的开展维护业主的合法权益协助和支持物业公司督促业主遵守物业管理规章制度,履行义务接受物业辖区内业主的监督听取业主___、建议和投诉,并和物业管理公司研究、协商处理办法接受各有关主管部门的监督和指导开展各种有益于业主和物业使用人身心健康的活动第三节___的物业管理营销管理前台服务安全保卫服务设备管理清洁卫生服务第四节零售商业物业的管理选配承租客商做好安全保卫工作做好消防工作做好设备设施的管理工作做好环境卫生和车辆管理工作物业管理方案http://wenku.baidu.com/view/8356f__4dd88d0d233d46ab
8.htmlhttp://wenku.baidu.com/view/8356f__4dd88d0d233d46ab
8.html第十章房__市场交易与市场调控房__交易第一节房__交易概述第二节房__交易的形式第三节商品房销售第四节土地使用权出让第一节房__交易概述房__交易是指房__产权的变更和转移房__交易主要包括房__转让、房__抵押和房__租赁等形式房__交易的三项基本制度房____申报制度房____评估制度房____评估人员资格认证制度第二节房__交易的形式房__转让房__转让的条件房__转让程序房__转让合同房__租赁有关租赁主体的规定有合关租赁客体的规定租赁合同房__抵押有关抵押房__的规定抵押合同房__转让房__转让是指房__权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房__转移给他人的行为房__转让的实质是房__权属发生转移房__转让的条件
1.如果土地是以出让方式取得1按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金,并取得土地使用权证书2按照出让合同约定进行投资__属于房屋建设工程的,完成__投资总额的25%以上;属于成片__土地的,形成工业用地或其他建设用地条件3转让房__时房屋已经建成的,应当持有房屋所有权证房__转让的条件
2.如果土地是以划拨方式取得1以划拨方式取得土地使用权的,转让房__时,应当按照___规定,报有批准权的人民__审批2经有批准权的人们__批准准予转让的,应当由受让方__土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金3经批准可以不__土地使用权出让手续的,转让方应当按照___规定将转让房__所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理不允许转让的房__
1.以出让方式取得的土地使用权,不符合出让土地使用权转让条件的
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房__权利的
3.依法收回土地使用权的
4.共有房__,未经其他共有人书面同意的
5.权属有争议的
6.未依法登记__权属证书的
7.法律、行政法规定禁止转让的其他情形商品房预售的条件
1.已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证
3.按提供预售的商品房计算投入__建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期
4.向县级以上人民__房产管理部门__预售登记取得《商品房预售许可证》申请商品房预售须提交的文件商品房预售的条件中1-3项规定的证明材料;营业执照和资质登记证书;工程施工合同;预售商品房分层平面图;商品房预售方案房__转让程序
1.签订书面转让合同
2.申报成交__
3.审查
4.核实申报__
5.缴纳契税和补地价
6.房__管理部门__房屋权属登记手续,核发房__权属证书房__转让合同当事人转让房__,应当签订书面转让合同,转让合同一般包括以下内容1双方当事人的姓名或名称、住所2房__权属证书名称和编号3房__座落位置、__、四至界限4土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限5房__的用途或使用性质6成交__及支付方式7房__交付使用的时间8违约责任9双方约定的其他事项房__租赁租赁主体的权利与义务出租人的权利
1.依照合同约定向承租人收取租金和收益
2.对承租人用房进行检查监督
3.法定解约权
4.租赁期满收回原房屋的权利
5.有权制止承租人在租赁期间违___法律法规的行为出租人的义务
1.按合同约定的时间和期间,将出租物交与承租人并保证其正常使用
2.在租赁期间对出租物进行修缮
3.若需提前收回房屋需事先取得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿
4.按照规定缴纳税费
5.若出__屋的土地使用权是划拨方式取得需将租金中包含的土地收益上缴国家承租人的权利
1.在合同约定租期内占有、使用房屋
2.催告出租人修缮房屋
3.优先__权
4.优先承租权
5.对于因租赁而提供的__租赁期满后有权收回__物承租人的义务
1.按期交纳租金,违约的应当支付违约金
2.合理使用承租的房屋及其附属设施不得擅自拆改扩建或增添确需变动的须征得出租人同意并签订书面合同.
3.承租人转__屋必须经原出租人书面同意
4.租赁关系终止时向出租人返还房__租赁客体房__租赁的客体可以是由企事业单位、法人、公民或其他__所有的房屋及由国家授权管理和经营的房屋但是,有以下情形之一的房屋不得出租
1.未依法取得房屋所有权证的;
2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房__权利的;
3.共有房屋未取得共有人同意的;
4.权属有争议的;
5.属于违法建筑的;
6.不符合安全标准的;
7.已抵押,未经抵押权人同意的;
8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形租赁合同《城市房__管理法》规定“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁__、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房__管理部门登记备案”《城市房屋租赁管理办法》对租赁合同内容的规定1当事人姓名或者名称及住所;2房屋的座落、__、装修及设施状况;3租赁用途;4租赁期限;5租金及交付方式;6房屋修缮责任;7转租的约定;8变更和解除合同的条件;9违约责任;10当事人约定的其他条款房__抵押以下房__不得设定抵押权
1.权属不明或有争议的房__;
2.通过行政划拨方式获得的土地使用权,在地上尚未建成建筑物或其他附着物时;
3.学校幼儿园医院等以公益为目的的事业单位社会团体的教育设施医疗卫生设施和其他社会公益设施;
4.列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
5.依法列入拆迁范围的房屋;
6.未设定租赁期限的出租__房屋;
7.司法机关和行政机关依法查封扣押监管或以其他形式限制房__权利的;
8.依法不得抵押的其他房__房__抵押合同抵押合同一般应包括以下内容抵押人、抵押权人的名称和住址;被__的债权种类、金额及履行期限;抵押物的名称、座落、用途、结构、__、价值、房__权利状况;抵押__的范围;抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外损毁或者灭失的责任;违约责任;抵押物被处分时的受偿人顺序;抵押权灭失的条件;争议解决方式;其他约定事项第三节商品房销售商品房销售是房__转让的重要形式,包括商品房现售和商品房预售商品房销售时,房____企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同商品房买卖合同应当明确以下主要内容1当事人名称或姓名和住所;2商品房基本状况;3商品房的销售方式;4商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;5交付使用条件及日期;6装饰、设备标准承诺;7供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;8公共配套建筑的产权归属;9__差异的处理方式;10__产权登记的有关事宜;11解决争议的办法;12违约责任;13双方约定的其他事项商品房销售中,具有下列情形之一者,买受人可以请求解除合同、返还已付__款及利息、赔偿损失,并可以请求__人承担不超过已付__款一倍的赔偿责任商品房买卖合同订立以后,__人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,__人又将该房屋__给第三人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经__给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实商品房销售中,由于__人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,__人应当承担违约责任商品房买卖合同约定的__房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日;销售商品__时,房____企业应当向买受人提供《__质量保证书》、《__使用说明书》房____企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定,保修期自房屋交付之日起计算土地使用权出让出让的性质形式年限规定……新的关于出让金交付比例的规定房__市场调控行政手段市场手段——财政(税收——营业税、房产税)、货币政策(贷款__比例,贷款利率)葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇袁袇蒇蒀蚄膅蒆薂衿肁蒅螄蚂肇蒄蒄羇羃蒄薆螀节蒃蚈羆膈蒂螁螈肄蒁蒀羄羀膇薃螇袆膇蚅羂膅膆莅螅膁膅薇肁肇膄虿袃羃膃螂蚆芁膂蒁袂膇膁薄蚄肃芁蚆袀罿芀莆蚃袅艿蒈袈芄芈蚀螁膀芇螂羆肆芆蒂蝿羂芅薄羅袈芅蚇螈膆莄莆羃肂莃葿螆羈莂蚁羁羄莁螃袄芃莀蒃蚇腿荿薅袂肅荿蚈蚅羁莈莇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