还剩24页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
海量资料超值下载物业承接查验的重要性
一、实施物业承接查验的重要性物业项目的接管验收是由物业管理企业依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》及《物业管理条例》和2011年1月1日实行的建房
[2010]165号《物业承接查验办法》等法律法规的规定,接管建设单位移交的物业所进行的验收接管承接查验是在工程竣工验收合格的基础上,以工程主体结构安全和共用部位、共用设施设备满足使用功能等为主要内容的物业管理再查验《物业承接查验办法》第十一条实施承接查验的物业,应当具备以下条件㈠建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;㈡供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;㈢教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;㈣道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;㈤电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;㈥物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;㈦法律、法规规定的其他条件物业承接查验其首要条件就是《物业承接查验办法》第十一条综上所述其简要就是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、道路、卫生等设备和设施能正常使用,房屋栋楼号、户编号经有关部门确认,接收与物业相关的工程技术资料等接管验收后由物业管理公司依据相关物业服务合同履行物业运行维护和保养的责任
二、实施物业承接查验需要注意的几方面对新进物业而言,接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕;对非新建物业而言,接管验收往往是由物业管理公司接管建设单位或者前任物业管理公司移交的物业相关资料及实际物交的核对物业的接管查验,实际上都是一种责任转移的形式,不仅法律意义重大,而且直接关系到对物业建设与建设开发质量的确认和今后物业管理工作能否正常继续运营开展因此,要搞好前期物业查验管理,确保物业使用的百年大计和业主的根本利益,就必须严格物业的接管验收然而,现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易建设单位或施工单位为了追求效益的最大化,赶工期偷工减料,施工不讲规范,安装敷衍了事,竣工验收采取“公关策略”等手段,在不同程度上普遍存在建设单位为了加快资金流动,早日收回投资获取丰厚的利润,会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入,在施工验收与接管验收时往往会采取走形式,私下内部处理(自建自管或派生出来的物业管理子公司)和对外风险转移(前任物业公司丧失职业道德不负责任移交或发包给一家急于要项目的物业管理公司)的策略,使得物业竣工验收和物业移交承接查验形同虚设,分析其原因其一自建自管派生出来的物业管理公司由于上下级“父子关系”,这种建管一统的体制决定了物业企业从属于、依附于、局限于建设单位,不得不以建设单位的利益为重,而损害业主的利益乃至物业公司本身的利益,在参加接管验收时,物业公司往往没有话语权,不能真正地把好验收关;更有甚者,因为是“自家人”建设单位往往连这项验收关也从实际查验中免了后果是配套设施不完善、基础资料移交不齐、产权纠纷频发、质量缺陷诸多、业主因质量问题诉说频频,导至业主不交物业费,严重的还要上法庭面对,可面对这些问题物业公司自身又无力解决,有苦说不出,业主与物业的矛盾加剧反过来建设单位内部一些主管部门为了各自任务利益的完成,推销吹嘘自身的建设成果“一锤子买卖”,只要获取的丰厚利润拿到了手,在什么地方都是脸上有光,上下欢迎可这种推销吹嘘因质量缺陷或不实误导害苦了业主,也害苦了物业公司,建设单位的质量信誉也受到了严重的影响,业主只有面对你物业公司,而物业公司这个不会“哭”的孩子面对谁都不受欢迎,接下来是业主有理由不交物业费,上级也因你这个孩子不会“哭”而不喜欢你《物业承接查验办法》中第三十七条明确规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益其二风险转移例一,因为前任物业公司合同的到期,业主(大厦主管)另招聘物业公司,移交承接查验时,前任物业公司丧失职业道德,欺瞒新进物业同行,对共用部位、共用设施设备一些重大故障问题隐蔽移交转移风险,甚至对双方认可的故障问题也采取先答应许愿(故障问题在移交后约定的时间内修复),移交后不认帐,甚至接交方被迫先期垫付的前物业水电费欠交资金也可以不认账为了急于拿到项目,接交方就算知道有所风险已无可赖和,等后期接交方逐步明白风险的严重性后,已是时过境迁苦果自受为此,移交接交前承接查验这项工作(一定要争取主管业主的理解和帮助,一般来讲主管业主暂时都有控制移交方的执手)在这里也是尤为重要其三风险转移例二,对那些走市场化道路,想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切,往往不敢得罪建设单位,能忍则忍,能过就过因而,在参与接管时,很少能够按照验收标准把关号脉做到严格程序,质量第一而其物业接管验收的“失职或失误”,往往是屈辱的与建设单位签下不平等条约但是作为物业公司你在物业承接查验这项圣神工作中,针对竣工验收你终归是不尽责任,这种失职或失误的苦果最终是要对业主承但相关的责任《物业承接查验办法》第三十九条也明确规定物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承但相应的赔偿责任物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,在与建设单位的不平等的交易中亏空失信,最终必将是业主利益受损,物业公司失信亏空破产卷铺盖走人为此,为了把好物业接管验收这项关,不管是一统的“父子关系”,还是市场经济运行关系,物业公司都要想办法据理力争向建设单位禀明之间的厉害关系搞好承接查验首先,要使建设单位认识到,你所建设的每项精品楼盘,都是你建设单位信誉口碑,物业公司承接查验是替建设单位把好建设质量最后一道细节关口,物业公司也因其自身的重要利益,应该认真把好承接查验这项最后的关口,一方面维护了建设单位信誉口碑和利益,另一方面维护了业主的最终利益做为房地产开发建设单位,楼盘建设竣工后,不光是要靠推销好等措施来完成眼前的丰厚利润,更重要的是长远战略目标,那就是一个开发建设单位做大做强的口碑信誉问题,所以物业接管承接查验具有重要的意义
三、物业承接查验重要意义的几方面
1、明确建设单位、业主、物业服务企业的责、权、利,维护各自的合法权益;
2、促使建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,确保物业的使用安全和功能,保障物业买受人享受物业管理消费的权益;
3、解决日益增多的物业管理矛盾和纠纷,规范物业管理行业有序发展,提高人民群众居住水平和生活质量,维护社会的和谐稳定
4、物业承接查验的流程工程竣工综合验收→物业组织人员按《物业承接查验办法》进行承接查验→查验中发现问题进行处理→移交物业管理
5、物业查验的主要内容⑴竣工总平面图、地下管网、设施设备安装配套验收等相关技术资料;⑵物业共用部位查验;⑶共用设施设备查验;⑷园林绿化工程查验;⑸其他公共配套设施查验
6、物业查验的方式主要以核对的方式,对查验对象采用→观看查验→使用查验→检测查验→实验查验等来进行
7、承接查验所发现问题的处理⑴承接查验所发现的问题整理分类,以书面形式呈交建设单位,并办理确认签字手续;⑵针对承接查验所发现的工程质量问题,物业企业可根据自身了解的情况提出相应的整改意见,为建设单位当好问题处理的参谋;⑶现场跟踪再查验,整改实施过程中对不同专业的工程质量问题安排专业技术人员分别查验,检测、督促、验收、最后办理书面验收手续以上是对《物业承接查验办法》学习的一些感想和物业人的亲身经历,我公司在物业项目接管具体验收工作中,也是感同身受所以物业服务企业承接物业项目的查验验收过程中,按国家建设部颁布的《物业承接查验办法》去学好认真做好尤为重要物业承接查验办法 第一条 为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,制定本办法 第二条 本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动 第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则 第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件 第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作 第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准 第七条 建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定 第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充 不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作 第十一条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件 第十二条 实施物业承接查验,主要依据下列文件
(一)物业买卖合同;
(二)临时管理规约;
(三)前期物业服务合同;
(四)物业规划设计方案;
(五)建设单位移交的图纸资料;
(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范 第十三条 物业承接查验按照下列程序进行
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续 第十四条 现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料 未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限 第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件 第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收
(一)共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等 第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能 第十九条 现场查验应当形成书面记录查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第二十条 现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备 第二十五条 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任 第二十六条 交接工作应当形成书面记录交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续 第二十八条 物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其它承接查验有关的文件 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证 第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任 第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任 第三十四条 自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任 第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管 物业承接查验档案属于全体业主所有前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案 第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任 建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务,服务内容和费用由双方约定 第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益 第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业 第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任 第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任 第四十一条 物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉 第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报 第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚 第四十四条 物业承接查验中发生的争议,可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解,也可以委托有关行业协会调解 第四十五条 前期物业服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动,可以参照执行本办法 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法,制定实施细则 第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释 第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行 物业承接查验办法 第一条 为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,制定本办法 第二条 本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动 第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则 第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件 第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作 第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准 第七条 建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定 第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容 前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充 不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行 第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业 第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作 第十一条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件 第十二条 实施物业承接查验,主要依据下列文件
(一)物业买卖合同;
(二)临时管理规约;
(三)前期物业服务合同;
(四)物业规划设计方案;
(五)建设单位移交的图纸资料;
(六)建设工程质量法规、政策、标准和规范 第十三条 物业承接查验按照下列程序进行
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续 第十四条 现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)承接查验所必需的其他资料 未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限 第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件 第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收
(一)共用部位一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等 第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能 第十九条 现场查验应当形成书面记录查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第二十条 现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验 第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议 第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定 第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力 第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备 第二十五条 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任 第二十六条 交接工作应当形成书面记录交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续 第二十八条 物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其它承接查验有关的文件 第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证 第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任 第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任 第三十四条 自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任 第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管 物业承接查验档案属于全体业主所有前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案 第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任 建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务,服务内容和费用由双方约定 第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益 第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业 第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任 第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任 第四十一条 物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉 第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报 第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚 第四十四条 物业承接查验中发生的争议,可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解,也可以委托有关行业协会调解 第四十五条 前期物业服务合同终止后,业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动,可以参照执行本办法 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法,制定实施细则 第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释 第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行关于加强对新建住宅小区(大厦)人力搬运管理的意见 锡房发200534号 各区房管局、各物业管理公司 为认真贯彻市委、市政府召开的“全市治搬霸拆违建严管理工作动员大会”的精神要求,严厉打击新建住宅小区“搬霸”黑、恶势力,进一步规范新建住宅小区(大厦)业主入住装修期间的装潢材料、建筑材料的搬运活动,规范物业企业对小区搬运的管理行为,维护广大居民业主的切身利益,经我局研究,现就加强新建住宅小区(大厦)人力搬运管理的问题特提出以下意见
一、禁止任何搬运公司(队)在新建小区内实行搬运垄断,严禁物业管理企业越权与任何搬运公司签订小区搬运协议,保证所有的业主有自由选择搬运队伍和搬运方式的权利
二、物业管理企业可以向业主提供搬运服务,作为有偿便民措施,为业主提供便利但禁止物业管理企业对搬运进行垄断,在办理入住手续的时候禁止向居民收取任何与搬运有关的强制性费用
三、物业管理企业应切实加强对进入小区从事搬运人员的管理,对进入小区(大厦)的搬运人员,物业管理企业应派专人进行跟踪管理和监督搬运人员搬运结束后应立即离开小区,不得在小区内滞留物业管理企业在新建小区(大厦)装修、搬运期间,应加强小区保安的人员配备,维护好小区内的安全和秩序,遇有矛盾纠纷应立刻进行协调和劝解,如发生情节严重的斗殴,立即向公安部门报告
四、各区房管局应加强对辖区内的物业管理企业的工作监督和管理,规范辖区内的住宅小区(大厦)物业管理活动遇有小区内有关人力搬运的矛盾和纠纷,应立即到现场进行调解处理;对物业管理企业在物业管理活动中的不规范行为,应立即进行制止和纠正;并认真处理和记录每一起业主投诉,作为物业管理企业创优评先、资质年审、诚信评比等活动的基础资料
五、在今后的新建住宅小区(大厦)物业管理活动中,遇有物业管理企业在搬运管理时有顶风违规行为的,我局将视情节轻重依法进行严肃处理
(一)对于物业管理企业与搬运公司(队)签订协议,直接向业主收取搬运费的,责令其立即撤销协议,退还业主所有费用,同时,我局将视情节轻重给予物业管理企业资质降级、新建项目招投标资格限制、罚款等行政处罚
(二)对于物业管理企业与搬运公司(队)签订协议,并收取管理费用(或押金)的,责令其立即撤销协议,没收其非法所得,同时,我局将视情节轻重给予物业管理企业警告、资质降级、新建项目招投标资格限制等行政处罚
(三)对于物业管理企业与搬运公司(队)签订协议,未收管理费(押金)的,责令其立即撤销协议,同时,我局将视情节轻重给予物业管理企业警告、新建项目招投标资格限制等行政处罚
(四)对于物业管理企业隐瞒收取与搬运有关的任何费用的,经查实,没收其非法所得,依法严处同时,我局将给予物业管理企业资质降级、新建项目招投标资格限制、罚款等行政处罚 市房管局将接受广大群众监督,如各物业管理企业在物业管理服务活动中有违反以上规定的,可直接向我局物业管理处和物业管理中心进行投诉,投诉电话2799110我局将把群众对物业管理企业和搬运的投诉内容列入对各物业管理企业的日常考核和资质年审的重要内容如一年内发生3次以上有效投诉的,将降低物业管理企业的资质登记,暂停其在全市范围内物业管理新项目的招投标资格;情节严重、造成不良社会影响的,我局将吊销其资质,并会同有关部门追究物业管理企业主要负责人的法律责任以上意见,希各单位认真贯彻执行市政府关于印发调整无锡市市区住宅部分配套设施标准的通知 锡政发20049号各市(县)和各区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位 现将调整后的《无锡市市区住宅部分配套设施标准》印发给你们,请遵照执行 二○○四年一月七日无锡市市区住宅部分配套设施标准根据国家的有关建设规范和《无锡争创全省“两个率先”先导区和示范区行动纲要》,以及国内先进地区住宅配套设施建设的发展水平,结合我市实际情况,对市区住宅建设汽车库、文化体育设施等配套标准明确如下
一、新建住宅汽车库配套标准 1别墅项目户均配套不少于2个汽车位; 2商品住宅项目户均配套不少于
1.2个汽车位; 3经济适用住房及拆迁安置用房项目每户配套不少于
0.8个汽车位
二、新建住宅文化体育活动用房配套标准住宅新建项目建设规模小于1000户的按每1000人配套文化体育活动用房建筑面积150~200平方米,其中文化活动用房建筑面积75~100平方米(其中含图书阅览室建筑面积30平方米),体育活动用房建筑面积75~100平方米新建住宅项目建设规模超过1000户的,每增加300人,增加文化体育活动用房建筑面积20~40平方米,其中文化活动用房建筑面积10~20平方米,体育活动用房建筑面积10~20平方米
三、新建住宅室外文化体育活动场地配套标准新建住宅项目建设规模小于1000户的按每1000人配套室外文化体育活动场地100~200平方米新建住宅项目建设规模超过1000户的,每增加300人,增加室外文化体育活动场地20~40平方米室外文化体育活动场地主要指文化场地、健身场地、网球场、篮球场、门球场等 上述配套标准自发文之日起执行对已招标挂牌拍卖出让的住宅开发地块住宅配套设施仍按出让条件明确的标准执行;对已批准建设的经济适用住房及拆迁安置用房的住宅配套设施按原标准执行关于印发《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的通知建法
[1993]814号中华人民共和国住房和城乡建设部 www.mohurd.gov.cn2000年09月14日 各省、自治区、直辖市建委(建设厅),计划单列市建委 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》业经部常务会议审议通过,现印发给你们,请结合本地区实际情况认真贯彻执行 附件城市住宅小区竣工综合验收管理办法 第一条为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理,提高住宅小区的综合效益,制定本办法 第二条本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团(以下简称住宅小区) 第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作;省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作;城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作 第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任,不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用 第五条城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范,对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收 第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求
(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;
(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;
(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;
(五)拆迁居民已合理安置 第七条申请住宅小区竣工综合验收,应当提交下列文件
(一)规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件(图纸)等;
(二)工程承发包合同;
(三)工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件;
(四)竣工资料(图纸)和技术档案资料;
(五)建设行政主管部门规定的其它文件资料第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行
(一)住宅小区建设项目全部竣工后,开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料;
(二)城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内,应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组;
(三)综合验收小组应当审阅有关验收资料,听取开发建设单位汇报情况,进行现场检查,对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价,提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告;
(四)城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查综合验收报告审查合格后,开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区,开发建设单位不再承担工程增建、改建费用 第九条住宅小区竣工验收合格后,开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案 第十条分期建设的住宅小区,可以实行分期验收,待全部建成后进行综合验收分期验收的住宅小区,市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的,可以分期投入使用 第十一条住宅小区综合验收不合格的,由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正,由此发生的费用由开发建设单位承担对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的,由验收小组提请有关部门依法查处 第十二条未经综合验收,开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的,由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书,并可处以罚款 第十三条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则 第十四条本办法由建设部负责解释 第十五条本办法自一九九三年十二月一日起施行【标题】无锡市住宅小区竣工综合验收办法 【时效性】有效 【颁布单位】无锡市人民政府 【颁布日期】1997/01/06 【实施日期】1997/01/06 【失效日期】 【内容分类】城建环保 【文号】无锡市人民政府第29号令 【题注】 【正文】 第一条 为加强新建住宅小区建设及交付使用的管理,根据有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本办法 第二条 本办法适用于本市市区范围内建筑面积2万平方米以上的新建住宅区及组团(以下简称住宅小区)的竣工综合验收 第三条 无锡市建设委员会(以下称建设行政主管部门)负责组织实施本市住宅小区竣工综合验收工作及交付使用的监督管理 计划、规划、房管、市政、公安、教育、环保、财贸、供电、绿化等部门应根据各自职责协同做好住宅小区竣工综合验收工作 2007年修改为建设单位负责组织实施住宅小区竣工综合验收工作无锡市建设局(以下称建设行政主管部门)监督管理本市住宅小区竣工综合验收工作及交付使用工作” 第四条 住宅小区竣工的综合验收,应当根据国家、省、市有关法律、法规、专业标准和规范的要求,对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公建配套项目等组织全面验收 第五条 建设单位开发建设的住宅小区,凡未按规划要求实施、工程质量不合格、公建及基础设施配套不完善,未通过竣工综合验收并领取《住宅交付使用许可证》的,不得交付使用和办理房屋和有关设施交付使用手续 第六条 住宅小区竣工,各单项工程经有关部门验收合格后,住宅小区建设单位应当向建设行政主管部门提出综合验收申请 第七条 住宅小区申请综合验收,须提交下列文件资料
(一)审核申请表;
(二)建设项目批准文件、规划定点图、土地使用批准文件、建设项目初步设计批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、公建配套项目批文及单项工程设计文件(图纸);
(三)工程质量监督部门验收核定的各单项工程质量等级评定文件资料和分项验收报告;2007年改为“建设工程竣工验收备案文件”
(四)竣工资料和技术档案资料,包括住宅小区实测竣工总平面图、公建配套竣工图和地上、地下管线竣工平面图;
(五)其他须提供的文件资料 第八条 建设行政主管部门应当在收到住宅小区竣工综合验收申请后60日内,完成综合验收工作综合验收按下列程序进行
(一)组成由有关专业部门和单位参加的综合验收小组
(二)验收小组听取建设单位汇报住宅小区建设情况,审阅有关资料、图纸,进行现场检查
(三)对住宅小区建设管理的情况进行全面鉴定和科学评价,提出综合验收意见
(四)验收合格的,由市建设行政主管部门颁发《住宅交付使用许可证》 第九条 住宅小区必须达到下列要求方可交付使用
(一)小区内所有建设项目均按批准的小区规划和有关专业管理设计要求建成并达到满足使用的标准
(二)生活用水纳入城乡自来水管网
(三)小区用电纳入城市供电网络,不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电
(四)雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统
(五)小区按规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施齐全(因住宅项目建设周期影响暂未配建的,附近区域应有可供过渡使用的公共建筑设施)
(六)住宅小区公共消防设施、安全防范设施的建设符合规定
(七)住宅小区施工完毕,场清地平,周边与施工工地有明显有效的隔离设施 第十条 综合验收不合格的住宅小区,由建设行政主管部门责令建设单位限期整改,直至达到本办法第九条要求的方能申请复验 第十一条 新建住宅小区无《住宅交付使用许可证》的不得分配,不得办理商品房注册登记手续,不得办理户口入迁手续 第十二条 已交付使用的住宅小区,建设单位不再承担工程增建、改建费用 第十三条 住宅小区公建配套项目必须与住宅建设同步实施,同步交付使用分期建设的住宅小区,可进行分期验收 分期验收的住宅小区,市政公用设施和公共配套设施必须满足使用功能要求,以确保入住居民正常生活 第十四条 建设行政主管部门对新建住宅小区未按规定进行交付使用监督管理,造成居民基本生活困难的,应当采取措施,及时消除影响;造成经济损失的,应当依法赔偿 第十五条 住宅建设单位擅自交付使用住宅小区,造成入住居民基本生活困难的,应当依法承担赔偿责任 市政、公用设施配套单位和住宅建设单位未按住宅配套合同要求完成配套建设的,应当按照合同的约定承担赔偿责任 第十六条 住宅小区符合交付使用要求但未按规定进行竣工综合验收擅自交付使用的,责令补办手续,并处以5000元以下罚款 第十七条 擅自交付使用的住宅小区,未按规定执行规划设计或者配建市政、公用设施的,责令改正或者限期补建;逾期未补建的,由建设行政主管部门组织有关部门代为建设,住宅建设单位承担代为建设费用并按代为建设费用的10%向建设行政主管部门交纳管理费,并处以10000元以下罚款 第十八条 擅自交付使用的住宅小区未按规定配建公共建筑设施的,责令限期补建;逾期未补建或无法补建的,除征用相应建筑面积的住宅作为未配建公共建筑设施的补偿,由有关部门落实安排相应的公共设施外,并可处以10000元以下罚款 第十九条 对违反本办法,擅自交付使用住宅小区情节严重的,具有房地产开发经营资质的建设单位,降低或者撤销房地产开发经营资质;其他住宅建设单位,由其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分 第二十条 单位和公民有权对交付使用的新建住宅小区进行监督,发现有不符合本办法规定的,可以向建设行政主管部门进行举报,也可以依法提起诉讼 第二十一条 建筑面积不足2万平方米的新建住宅以及旧城改造中的零星住宅和公建配套项目可参照本办法进行验收 第二十二条 江阴、锡山和宜兴市可参照本办法执行 第二十三条 本办法由无锡市建设委员会负责解释 第二十四条 本办法自发布之日起施行无锡市住宅工程质量分户验收管理办法(试行)第一条 为了加强住宅工程质量管理,确保竣工房屋使用功能,根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范,结合本市实际,制定本办法第二条本办法所称住宅工程质量分户验收,是指在单位工程竣工验收前,按照经审查合格的施工图设计文件、国家工程质量验收规范、江苏省《住宅工程质量通病控制标准》、其他相关技术标准对住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行的专门验收凡本市行政区域内,住宅工程质量分户验收及其监督管理,均适用本办法第三条 住宅工程质量分户验收主要包括以下内容
(一)地面、墙面和天棚面层质量;
(二)门窗安装质量;
(三)护栏安装质量;
(四)防水工程质量;
(五)主要房间空间尺寸;
(六)给排水工程安装质量;
(七)电气工程安装质量;
(八)其他规范、规定中要求分户检查的内容精装修住宅工程分户验收可参照以上内容,经建设、监理和施工单位协商,自行确定具体验收项目和内容第四条 住宅工程质量分户验收应按以下要求进行
(一)分户验收由建设单位组织施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收已选定物业公司的,物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作
(二)分户验收前,应制定分户验收方案,并应在竣工建筑物的楼地面、墙面上标注好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线(精装修房可以附图标识)
(三)分户验收应配备各种常规检测工具和红外线测距仪等检测仪器,检测仪器应经计量检定合格
(四)分户验收应逐户、逐间检查,做好记录分户验收合格的,应按户出具由建设单位、施工单位、监理单位签署的《住宅工程质量分户验收记录》,并将有验收人员签名的住宅工程质量分户验收标识牌贴于户门内侧;分户验收不合格的,监理单位应向施工单位出具书面整改通知,经整改符合要求后,重新组织验收第五条 《住宅工程质量分户验收记录》在房屋交付时随同《住宅工程质量保证书》一并交给住户第六条 分户验收全部合格后,竣工验收七个工作日前,建设单位应将《单位工程竣工验收通知书》随同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的建设工程质量监督机构第七条 建设单位应在每栋住宅的明显部位镶刻包含工程名称、开竣工时间以及工程建设有关单位名称的铭牌第八条 住宅工程竣工验收时,建设单位组织的验收组应对分户验收工作的质量进行检查复核,质量监督机构对验收过程进行监督,并随机抽查一定数量自然间如发现分户验收有弄虚作假行为和严重的观感和使用功能缺陷时,应责令改正后重新组织竣工验收,并对责任单位和个人按不良行为记入信用档案,情节严重的根据有关法律法规给予行政处罚第九条 本办法自发文之日起试行2007年1月1日起正式实行第十条本办法由无锡市建设局负责解释附表
1、《住宅工程质量分户验收内容及要求》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《住宅工程质量分户验收记录(室内)》、《室内净高、开间净尺寸抽测表》、《住宅工程质量分户验收记录(公共部位)》、《住宅工程质量分户验收标识牌》、《工程铭牌》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》。