还剩29页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿肁莂蒇螅羇莁薀薈羃莀荿螃衿羆蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆肃蒈蚂螂肂薁蒅肀肁芀蚁肆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薁螆袅膅芁薈螁膅莃螄蚇膄薆薇肅膃芅袂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂艿节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃芃螆螂莃莅蕿房地产常见问题300问以下,本章把房地产最常见的问题编成300个问题进行解答读者必须留意一是随着房地产形势的发展,国家有关政策、法规、标准等情况是会变化的;二是各地、各市对房地产所订立的规章制度也有所不同
一、土地用地问题1.什么是房屋用地答是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地2.什么是工业用地答是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣灰场地等用地3.什么是仓储用地答是指国家、省自治区、直辖市及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地4.什么是商业服务业用地答是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印誉写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地5.什么是旅游业用地答是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地6.什么是金融保险业用地答是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地7.什么是市政公用设施用地答是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电所站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局所及各种管线工程专用地段等用地8.什么是绿化用地答是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地9.什么是公共建筑用地答是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医疗卫生等用地lO.什么是文、体、娱用地答是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地11.什么是机关、宣传用地答是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地12.什么是科研设计用地答是指如研究院所、设计院及其试验室、试验场等科研、设计机构用地13.什么是教育用地答是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校,中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院校、工读学校等用地14.什么是医卫用地答是指医院、门诊部、保健院站、所疗养院所、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地15.什么是交通用地答是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地16.什么是铁路用地答是指铁路及场站、地铁出入口等用地17.什么是民用机场用地答是指民用机场及其附属设施用地18.什么是港口码头用地答是指专供客、货运船停靠的场所用地19.什么是其他交通用地答是指车场站、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地20.什么是居住小区总用地答是包括住宅总用地,公共建筑设施总用地,道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和21.什么是住宅总用地答指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和22.什么是毛地答毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地23.什么是生地答生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地24.什么是飞地答又称插花地,指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内25.什么是土地开发答是将“生地”开发成可供使用的土地26.什么是集体土地答是指农村集体所有的土地27.什么是征用土地答指国家为了公共利益的需要,可依照法律规定对集体所有的土地实行征用28.什么是土地所有制’答现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制即国家所有和劳动群众集体制即集体所有两种形式其中,城市市区的土地全部属于国家所有;农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,即集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于集体所有;矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的29.什么是地籍、产籍答我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容具体来讲,是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称30.什么是土地使用权划拨答是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为31.什么是土地使用权出让答是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为32.什么是房地产业答是以土地和建筑物为经营为对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业33.什么是房地产开发答是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动
二、开发建设问题1.开发建设有哪些程序答开发建设有不同程序,具体为
①提出项目建议书经批准为立项;
②选定建设地点;
③进行可行性研究经批准为决策;
④设计阶段;
⑤组织施工;
⑥竣工验收;
⑦交付使用项目办理建设用地的流程为
①申请定点,核发《建设用地规划许可证》;
②申请用地,评估地价,签《国有土地出让合同》,办理《建设用地批准书》;
③办理征地、补偿、拆迁手续,交付有关费用;
④交清地价,办理地籍登记,核发《国有土地使用证》项目设计及报建的程序为
①总规设计——总平面报审;
②详细规划设计——详规报审包括五图一书即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书;
③建筑单体方案设计——建筑方案审查;
④扩初设计——初步设计审查;
⑤报建施工图设计——施工图报建通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》;
⑥施工图设计——施工图审查,取得《建设工程施工许可证》项目取得商品房预售证的流程及要求为
①项目所需的工程形象为七层以下含七层的项目,已经完成结构工程并封顶;七层以上不含七层的项目,已经完成2/3的结构工程;
②所需的证照《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》项目工程竣工的验收流程及要求为
①工程竣工验收备案工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收;
②综合竣工验收备案综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测项目交付使用的流程、标准及要求为
①商品房交付使用时,开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证,提供商品住宅交楼书由建委监制的、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书;
②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》,商品住宅质量保证书的最低保修期如下地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限;房屋防水——5年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏—5年;地面空鼓开裂、天面饰面开裂-2年;管道堵塞.2年;卫生洁具——1年;灯具、电器开关一个月;
③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分封面;交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门;住宅基本设置和设计标准按户型填写,每个户型单独填写一张表;住宅质量保证书;住宅使用说明书2.什么是房屋拆迁答房屋拆迁是拆迁人在建设活动中,因建设项目用地需要,对在建设项目用地范围内,依照有关法律、法规和规章的规定,依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为,它是房地产权益转移的一种特殊方式3.什么是“五证”和“两书”答房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续其中“五证”、“两书”是最为重要的条件
①《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证
②《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证
③《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证
④《建设工程施工许可证》
⑤《商品房销售预售许可证》
⑥《住宅质量保证书》
⑦《住宅使用说明书》5.什么是建筑施工场地必备的开工条件答三通一平通水、通电、通路、场地平整或加上通气、通汽构成五通一平6.什么是七通一平答是指土地生地在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设7.什么是工程进度管理答工程进度可分为主要形象进度和销售区域形象进度对进度的划分有利于建设工程及项目营销的有效管理
①工程主要形象进度为基础完成、预售形象进度、封顶、外立面完成、工程竣工;
②销售区域形象进度为售楼部、样板房、销售通道8.常见的质量问题有哪些答屋面漏水、厨房及卫生间漏水、地下室漏水、窗框渗水;天花开裂,墙体开裂等
三、房屋建筑问题1.什么是建筑答有三个含义一是指建筑物或构筑物;二是指建造活动;三是指工程技术和建筑艺术的综合创作构成建筑的基本要素是建筑功能、建筑技术、建筑形象,通称为建筑三要素2.什么是低层住宅答指一层至三星的住宅一其特点是层数少、上下联系方便,平面布置紧凑,结构单一,平面组合灵活,既能适应较大、标准较高的要求,又能适应标准较低的居住情况3.什么是多层住宅答指四层至六层的住宅多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上它的优点在于它比低层住宅在占地上要节省,同时又比高层住宅建设工期短,一般开工一年内即可竣工;无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资;结构设计成熟,通常采用砖混结构,建材可就地生产,可大量工业化、标准化生产因此,多层住宅造价较低,价格适中,易于被普通消费者接受4.什么是中高层住宅答指七层至九层的住宅其特点界乎于多层住宅和高层住宅之间,请参看上下两个问答5.什么是高层住宅答指七屋丛士层丛土的住室高层住宅是城市化、工业现代化的产物,按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式;按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具,为此国家还明确规定12层及12层以上的高层住宅,每幢楼设置电梯不少于两部高层住宅的优点是可以节约土地,增加住房和居住人口建造和使用高层住宅也有不足之处,如投资大,高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑,加上要配置电梯、高压水泵,增加公共走道和门窗,一次性投入很大另外,投入使用后还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等6.什么是塔式高层住宅答以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅7.什么是单元式高层住宅答由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅8.什么是通廊式高层住宅答由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅9.什么是超高层住宅答一般指100米以上高度的住宅10.什么是建筑密度答建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率%,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度11.什么是容积率答在数值上等于所购物业建筑面积容积率越高,则意味着建筑面积越大,单位土地成本越低,房屋成本越低同时也意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降—套积率是建筑总面积与建筑用地面积的比例如,在l万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.412.什么是绿化率答绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比一般对购房者而言,绿化率越高越好13.什么是绿地率答绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等其中,公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地14.什么是绿视率答“绿视率”是目前在国际上流行的一种的理论,该理论认为绿色在人的视野中达到25%时,人的感觉最为舒适据统计,世界上长寿地区的“绿视率”均在15%以上可见,绿色不仅是观感问题,还与人的居住健康息息相关大家要留意的是,在中国房地产业内,“绿视率”仅是理论而已,不像“绿率”之类概念有一定的规定以及可以真正量化和评估15.什么是开间?答住宅设计中,住宅的宽度是指一问房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间住宅开间一般不超过3.0米~3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造16.什么是进深答在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大目前我国大量城镇住宅房间的进深二放要限定在5米左右,不能任意扩大在层高和宽度开间确定的前提下,住宅进深过大,就会使住房变成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足进深,有时候也是评价住宅是否优良的标准之一17.什么是层高答层高是指住宅高度以“层”为单位计量,在设计上国家对每一层的高度都有要求,这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之问的距离18.什么是净高答净高是指层高减去楼板厚度的净剩值19.什么是标准层答标准层是指平面布置相同的住宅楼层20.什么是阳台答是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间21.什么是平台答平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分22.什么是走廊答走廊是指住宅套外使用的水平交通空间23.什么是地下室答地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的l/2者24.什么是半地下室答半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的l/3,且不超过1/2者25影什么是玄关答玄关就是登堂人室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割,就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所26.什么是隔断答隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面27.什么是过道答过道是指住宅套内使用的水平交通空间28.什么是房屋层数答房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上不含2.20m的,计算自然层数房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和假层、附层夹层、插层、阁楼暗楼、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数29.什么是假层答是指建房时建造的,一般比较低矮的楼层其前后沿的高度大于1.7m,面积不足底层的l/2的部分附层夹层是房屋内部空间的局部层次30.什么是设备层答指专用于布置机电设备等的楼层31.什么是结构转换层答建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型,并通过该楼层进行结构转换,则该楼层称为结构转换层32.什么是阁楼暗楼答一般是房屋建成后,因各种需要,利用房问内部空间上部搭建的楼层33.什么是共用设施设备答是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的,包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等在内的配建设施的总称34.什么是会所答就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施会所具备的软硬件条件康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施以上一般都是对业主免费或少量收费开放35.什么是建筑小品答建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称
四、房屋结构问题1.什么是砖木结构答是指承重的主要构件是用砖、木材建造的如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的2.什么是砖混结构答砖混结构即用砖墙或砖柱、钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为主要承重结构的建筑砖混结构中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其它尺寸的异型粘土砖,如空心砖等“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐,这些配件与砖做的承重墙相结合砖混结构是目前在住宅建设中建造量最大、采光最普遍的结构类型,在我国大部分中小城市和大城市的边缘地带最为多见由于受抗震性能的影响,这种住宅通常不超过6层采用砖混结构的住宅由于南北通风,往往户型都比较好;加之没有电梯,少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积,房间利用率高,且物业管理费用低但因其墙体是承重构件,不能任意乱拆和打洞,所以在装修时受的限制较多]3.什么是钢结构答钢结构指主要承重构件全部采用钢材制作,其自重轻,能建超高摩天大楼,又能制成大跨度、高净高的空间,特别适合大型公共建筑其主要特点
①轻,可减轻建筑物的重量约30%,有利于建设高层特别是在地质承载能力低的地方和地震烈度较高的地方,其综合经济效益优于一般住宅建筑体系;
②开间大,使房型丰富,约可提高建筑面积3%一5%
③更容易实现工业化、定型化、批量化生产
④施工期可缩短一半,并且其节能指标可达50%,属环保型绿色建筑体系正因为如此,近年来继砖混结构、框架结构之后,配合国家有关限制使用黏土砖及鼓励建筑业多用钢材的政策,新型钢结构住宅正引起建筑业内人士的广泛关注目前天津、北京、上海、长沙等地正在进行相关试点工作,有望在住宅领域内较大范围采用钢结构建筑特别是在我国大中城市中,人多地少,人们对住宅密度、环境绿地等要求越来越高,较大范围应用翅笙趁堡骞,是我国生产力发展到一定阶段的必然产物4.什么是混凝土结构答素混凝土结构、钢筋混凝土结构、预应力混凝土结构等以混凝土为主制成的结构统称为混凝土结构混凝土结构是工业和民用建筑、桥梁、隧道、矿井以及水利、海港等工程中广泛使用的结构形式钢筋混凝土结构是由配置受力的普通钢筋、钢筋网或钢筋骨架的混凝土制成的结构预应力混凝土结构是由配置受力的预应力钢筋通过张拉或其他方法建立预加应力的混凝土制成的结构,由于其有效提高混凝土构件的抗裂性能和构件的刚度因,因此在实际工程得到了广泛应用素混凝土结构是由无筋或不配置受力钢筋的}昆凝土制成的结构5.什么是框架结构答即钢筋混凝土结构6.什么是其他结构答是指凡不属于上述结构的房屋都归此类如竹结构、砖拱结构、窑洞等
五、房屋类型问题1.什么是商品房答是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是20世纪80年代以后才在我国出现的2.什么是私房答私房也称私有住宅,私产住宅它是由个人或家庭购买、建造的住宅在农村,农民的住宅基本上是自建私有焦宅公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅3.什么是现房答所谓现房是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同通常意义上现房是指项目已经竣工可以入住的房屋4.什么是准现房咨准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋5.什么是经济适用房答是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免监土地出让金,戤各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定是指具有社会保障性质的商品住宅,其成本略低于普通商品房,具有经济性和适用性的特点,故又称为经济实用房6.什么是安居房珞指实施国家“安居或康居工程”而建设的住房属经济适用房的一类是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房7.什么是解困房答是指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难,专门修建用于解决特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房8.什么是平价房答是指以成本价加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收人家庭提供的住宅成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成9.什么是集资房答是改住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免集资所建住房的权属按出资比例确定个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权10.什么是期房答期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同期房在港澳地区称为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目
11.什么是内销房答内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民12.什么是外销房答外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预销售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外含港、澳、台的企业,其他组织和个人13.什么是房改房答经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的
14.什么是廉租房答廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念我国廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收人者廉租房的来源主要是腾退的旧公房等15.什么是二手房答详见第三条“二手房问题”16.什么是共同共有房答指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权的房子17.什么是共有房答指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权的房子18.什么是单位产权房答单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房19.什么是已购公房答已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房20.什么是再上市房答是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋21.什么是存量房答是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋22.什么是尾房答尾房又称扫尾房它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重23.什么是烂尾房答烂尾房又称烂尾楼,是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现24.什么是国有房产答是指归国家所有的房产包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产国有房产分为直管产、自管产、军产三种25.什么是集体所有房产答是指城市集体所有制单位所有的房产即集体所有制单位投资建造、购买的房产26.什么是涉外房产答是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产27.什么是其他房产答是指凡不属于以上各类别的房屋,都归在这一类,包括因所有权人不明,由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋28.什么是成套住宅答是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋住宅按套统计两户合用一套的住宅,按一套统计;一户用两套或两套以上的应按实际套数统计29.什么是非成套住宅答是指供人们生活居住的但不成套的房屋30.什么是小康型住宅答是我国政府在住宅建设中提出的到2000年以至更长时期内的奋斗目标,按照国家1985年颁布的住宅建设政策,“到2000年,争取基本实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅,人均居住面积达到8平方米”只有那些具有完善的居住功能,且寝室独立的住宅,才能真正达到“小康型”标准与各国比较而言,我国城镇居的“小康型”居住水平,相当于国际通用住房标准的中等水平,也即文明标准六.概念住宅问题
1.什么是概念住宅?答一般住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍包括职工单身宿舍和学生宿舍等但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋我们将一些近年来出现的一些住宅称之为“概念住宅”,主要是这类住宅比起一般的住宅来,往往增添了一些创新的内容而这些内容,多是由开发企业在营销过程中被创造包括借鉴国外的一些经验出来的基于越来越大的市场压力,我们可以预期,除了以下介绍的一部分,将来将还有更多的概念住宅被创造出来2.什么是跃层式住宅答跃层式住宅是一种借鉴了欧美小二楼独院住宅设计手法的较为新型的住宅类型,它占有上下两层楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接跃层式住宅有如下优点
①每户都有较大的采光面,通风较好;
②户内居住面积和辅助面积较大;
③布局紧凑,功能明确,相互干扰较小3.什么是复式住宅答复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间一般的复式住宅是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米左右的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅复式为3.3米左右,而一般跃层式为5.6米左右,其下层供起居用,上层供休息和贮藏用,一般人可坐起但无法直立复式住宅有如下优点
①平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%;
②户内隔层多为木结构,将隔断家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,降低了综合造价;
③上部层多采用推拉窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,悦目的自然风光,‘社区内外要讲究合二为一,使社区内景与天然外景浑然一体,达到借外景造内景的效果13.什么是联排别墅答英文名为“TOwNHOusE”,其实正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的一种建筑概念,其原意指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋14.什么是宽HOUSE答针对T0wNHOusE“小面宽、大进深”的结构缺陷,“宽H0uSE”将进深压缩到了8米左右,还相应地使前后庭院也变大15.什么是蝶式住宅答蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼,因其横断面形状像蝴蝶而得名蝶式住宅的优点很突出,结合了板楼和塔楼的优点
七、普通住房和非普通住房问题1.什么是普通住房答符合以下条件的即为普通住宅
①建筑容积率为1.0以上;
②建筑面积144平方米最高值,各地标准有所不同以下
③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下关于第二点,国家规定的普通住房标准是单套建筑面积不超过120平方米,各地上浮比例最高20%,按计算即最高为144平方米含144平方米以下为普通住宅普通住宅可按普通住宅的有关标准缴纳有关税费2.什么是非普通住房答国家规定的普通住房标准是单套建筑面积不超过120平方米,各地上浮比例最高20%,按计算即超过144平方米不含144平方米以上为非普通住宅非普通住宅要按非普通住宅的有关标准缴纳有关税费3.各地的非普通住房如何界定答根据上述国家规定各地上浮的比例最高为20%,也即意味着建筑面积超过120平方米以上就可定为非普通住宅了事实上,大部分的城市都用足或基本用足这20%的上浮水平的如北京上海等城市建筑面积超过140平方米以上为非普通住宅;广州、深圳等城市建筑面积超过144平方米以上为非普通住宅现知道全国标准非普通住宅标准最低的城市为青岛,建筑面积超过120平方米以上就为非普通住宅了
八、面积和测绘问题1.什么是建筑面积答指建筑物的水平面积,其计算公式为建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积套内建筑面积=套内的使用面积厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积套内墙体面积=l/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面秽整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积2.什么是居住面积答指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积居住面积与建筑面积不同,其换算公式为居住面积=房屋的建筑面秽建筑面积的换算系数独立式住宅的换算系数为1.833.什么是销售面积7瑟孙耐驴I、答销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和值得留意的是,销售面积这一说法只是一种开发企业或购房者的习惯叫法,在合同用语中并无此一词4.什么是辅助面积答指卧室以外的净面积,包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等5.什么是辅助面积答指卧室以外的净面积,包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等6.什么是公用面积答是指住宅楼内为住户方便出入、正常交往而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和,并按栋或单元户数按比率分摊7.什么是房屋的基底面积答房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积8.什么是总建筑面积平方米答指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和9.什么是套内阳台建筑面积答套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积10.什么是套内使用面积答指套内住户独自使用的面积,一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和11.什么是套外使用面积答指套外全体住宅的公共使用面积,如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等12.什么是公用建筑面积答各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积,指各套单元以外为各户共同使用、不可分割的建筑面积13.什么是庭院、绿化面积答指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池,以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和14.什么是房屋施工面积答是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和15.什么是房屋新开工面积答是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽地基处理或打永久桩的日期为准16.什么是房屋竣工面积答是指房屋按照设计要求已全部完工,达到人住和使用条件,经验收鉴定合格达到竣工验收标准,可正式移交使用的房屋建筑面积总和17.什么是人均总占地面积平方米/人答人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数18.什么是人均住宅用地面积平方米/人答人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数19.公用建筑面积的分摊原则是什么答如有面积分割的文件或协议,应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议,按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算20.哪些公用面积应分摊答应分摊的公用建筑面积包括套单元门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾道以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等21.哪些公用面积不能分摊答不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等22.什么是房产测绘答所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段,采集和表述房屋有关信息的活动23.实施房产测绘所依据的标准是什么答实施房产测绘,应严格按照现行国家标准《房产测量规范》GB/T17986.1—2000和各地制定的房产面积测算细则执行24.商品房面积由谁来申请测绘答目前购房人办证难的主要原因之一,就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门为此,《商品房销售管理办法》规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记25.什么是得房率答得房率是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套单元建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积26.什么是实用率答实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
九、二手房问题1.什么叫二手房答即旧房新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益2.什么是居间中保答这是二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行而开发出来的一项中间担保业务具体步骤是按双方买卖合同的规定,将买方的资金如数如期划给卖方,将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方,使双方各得其所,可以避免互不信任、甚至诉诸法律的情况出现3.如何知道欲购买的二手房能否办理产权证答如果二手房现在的使用人没有产权证,则不能办理房产转让过户手续;如果已具备产权证,通过向市国土房产局综合服务大厅查询,确认该套房屋不存在抵押、查封或者.其他权利限制情况,一般情况下可以办理过户、产权登记手续
4.二手房交易要缴纳什么税费答二手房交易要缴纳如下税费
①印花税在二手房买卖过程中,买卖双方均须缴纳印花税,税率是房产成交价的0.05%
②买方非普通住宅契税要加倍如果您想买房,要注意所选的房子是不是普通住宅根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,征收标准为普通住宅1.5%,高档住宅3%,全部由买方承担
③卖方年头长短定税费如果想卖房,那您所要缴的税款可能根据购房时间长短而有很大差异2005年6月1日以后,二手房转让除了要交印莛税、萱些拦、城建税和教育费附加以外,还要交土地增值税和个人所得税取得所有完税证明后才能开出购房发票,才能办理产权证过户如果购房时间/特2年.,全额征收营业税,税款包括0.05%的印花税,5%的营业税,0.35%的城建税,0.15%的教育费附加,土地增值税和个人所得税如购房时间超过2年且不足5年,那只要缴纳印花税和伞么逝堡叠如购房时间超过5年您除了印花税以外,不需要缴纳任何其他税
十、房产投资问题1.房产投资与投机如何区分答虽然在本质上说,投机也属于投资的一种,但在行为上两者是有很大区别的简单说,投资更多是一种长线、理性的行为在房地产业里,投资是广泛存在着的,几乎大部分的活动都可以称得上是投资活动;而投机的范围就窄一些,诸如炒地皮、炒楼花、炒现楼等一些短期活动都可看作是投机行为从近年房地产市场出现的很多现象看,投机是一种极端化了的、带有一些赌博性质的投资行为从结果上分析,投机与投资相比,往往具有利润更高、但风险也更大的特质2.房产投资的风险有哪些答归纳说,房产投资的常见的风险有如下几种
①若由于发展商的资金链断裂,使项目停顿甚至中途夭折,项目成了“烂尾楼”,投资者的损失就难以估算
②房市类似股市,选房如同选股,项目及时机皆难以把握前些年的房市犹如股市的大牛市,涨幅之大也可用多个“涨停板”来形容但自政府开始调控房市以来,房价的涨幅已经开始放缓了,一些城市的房价甚至已经跌下去了这样看来,市场大势的风险是存在着的,有时候对投资者的杀伤力还是十分大的
③在购买期房时,房屋质量的好坏也是房产投资的风险之一房屋的价值是需要其使用价值来承担的,因此其质量的好坏直接影响到使用价值的高低,换句话说就是影响到价值的高低了3.房产投资要有些什么准备答由于房地产行业涉及到大量的相关行业,因此也牵涉到很多的知识作为投资者,投资房产并不是一件简单的事,必须要在多个方面做好准备
①应了解有关部门的办事流程和手续,知道在什么地方比较容易出现问题,做好防范各种风险的措施,才能顺利地办到房产证与土地证等证件
②政府出台的各项相关政策有时候对房地产投资的影响是十分巨大的,因此投资者必须要对国际、国家的时政大事多关心,对经济大势有很好的判断能力
③要学习一定的法律法规知识,用以保护自己的投资例如能够识穿开发商的房子是否有“一房两卖”的嫌疑等
④要知道一些工程知识,要常去看看自己投资的项目,看看工地是否还在施工,进度如何,若发现问题就能及时处理,或向有关部门反映情况,以防万一
⑤要熟悉房产交易中的各种税费、银行利率等问题,在投资计算上做个明白人,防止投资收益的减少甚至出现亏损的情况4.如何评估商铺的投资价值答评估商铺价值是一件不容易的事情,一般地说同地段没有较强的竞争对手价值就高,但有时“成行成市”的价值也高;又譬如生意最旺的地段却难免有冷僻的死角,而淡清地段的有些地方却有聚集人气之处,十分适合有关经营,等等因此,要根据实际情况,根据自己的经营或投资理念,根据充分的市场调研结果,才能真正评估出某个具体商铺的价值来如下提供的五点,仅为参考性的意见,敬请留意
①交通便利地区或地段的商铺价值较高在主要车站、机场、码头附近,顾客步行不超过20分钟的路程内魄商铺价值较高要特别留的是,因为受到车流量、人流量等诸般因素的影响,街道或马路的两侧的价值有时是大不相同的
②聚集人群的场所或地段的商铺价值较高广场、公园、影剧院、娱乐场所的周边地段,或大团体、大机构、大厂矿、大机关的周边地段的商铺价值较高要特别留意嗨星厶盎真正鐾塞的丝量必罂△鎏箜方向才是确定此类商铺的实际价值的依据
③具有发展潜力的商铺价值较高由于政府发展战略的改变、城市规划的改变以及市政的发展,一些原来非常热闹的地区或地段会逐渐淡静下来,其商铺逐渐降低价值;相反地,一些原来冷僻的地区或地段由于人口、企业、机构的不断增加,以及交通设施如地铁等的设置或改善而逐渐增值当然,要特别留重达丝匡当地壁叁星的时鏊性,它对商铺的实际价值是有决定性影响的
④地段便利性高的商铺价值较高人们出行购物,会不自觉地选择最为便利的方式譬如走路时,人们就会选择较少横街窄巷的路段和较少障碍物的街道行走我们特别要留意评估后者,它往往是决定了商铺实际价值的——譬如很多非常热闹的马路口旁的商铺,经常是由于行人要集中精神去躲避车辆或其他事物而被忽略很明显,这一类商铺的价值就打了折扣了
⑤笋统上盛堡盛直==的直撇越直强附么一些地方会被人称为“女人街”、“玉器街”或“电器城”、“家私城”之类因为这是某一地方聚集了大量的同类商铺的缘故大量事实证明,“成行成市”更能够吸引顾客光顾,同样,对经营者来说就更有价值了我们在评估时要留意,“成行成市”往往有两种情况,一种是自发形成的,有历史传统的;另一种是今天的开发商人为地打造的,是没有什么历史传承关系的前者的商铺价值是肯定的,较高的,也是较为容易评估的;后者则不然,一定要根据非常充分的市场调研结果才能评估其价值
十一、价格和贷款问题1.什么是均价答均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800形平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略2.什么是基价答基价也叫基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出3.什么是起价答起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼作为销售的起价高层物业,以最低层的销售价为起步价房产广告中“×××衫平方米起售”是以较低的起价来引起消费者的注意4.什么是预售价磬预售价也是商品房预销售合同中的专用术语;预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准5.什么是一次性买断价答一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更6.什么是定金答定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现根据《合同法》第一百一十五条和《担保法》第八十九条规定“定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金”7.什么是违约金答违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金8.什么是按揭答按揭是英文“mortgage”抵押的音译,是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为9.什么是楼字按揭答即楼房抵押货款,是房地产信贷中的一种抵押担保方式,楼宇按揭是发展商、银行和购房者三方面的一种约定,约定购房者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押,发展商为购房者按期消偿银行贷款做担保,在履行债务时,银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为10.什么是银行按揭答银行按揭的正确名称是购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作为抵押,由银行先行支房款给发展商,以后购房者按月向银行分期支付本息,银行按揭的成数通常由五成到八成不等,期限由1年到30年不等银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段11.什么是分期付款答分期付款又分免息分期付款和低息分期付款,对客户来说免息分期付款是最合心意,而且越长越好,但对发展商来说却很不利,损点利息倒是咬咬牙能挺得过来,只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了这是在淡市比较吸引人的销售方式12.什么是一次性付款答这是在卖方市场时最为常见的销售方式,在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售,通常一次性付款都有优惠,对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药13.怎样办理公积金提前还款手续答提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况贷款银行只能受理自发放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请办理程序说明
①提前全部还款由贷款银行审核相关材料无误后,办理提前全部还款手续
②提前部分还款且贷款期限不变贷款银行指导借款人填写相关协议如果原贷款担保方式为抵押+保险且抵押登记尚未办理的,还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续,最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心
③原贷款担保方式选择抵押+保险且抵押登记已完成的和选择非抵押+保险的借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限贷款银行指导借款人填写相关协议,签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心
④原贷款担保方式选择抵押+保险仍在保险期内的,且抵押登记尚未完成借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限,可直接到担保中心办理14.怎样办理公积金提前还贷的银行流程答各银行还贷方式和时间是不尽相同的,具体事宜请咨询购房时申请贷款的银行以下仅以北京工商银行朝阳分行办理流程为例
①购房者首先要将提前还贷申请表传真至银行,申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息
②银行在接到申请后,在一个月左右给予回复如符合还贷手续,购房者携带现金及相差村料,当天就可以办理好还贷证明
15.什么是等麴查星还款方式答是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款包括本金和利息,这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收人的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况确定还贷能力
16.什么是等额本金还款方式答是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭17.住房商业贷款需要什么材料答一般需要如下材料
①申请人和配偶及参加贷款人的户口簿复印件2份;
②申请人和配偶及参加贷款人的身份证复印件2份;
③结婚证明结婚证复印件2份;
④离婚证书或协议书复印件2份;
⑤原产证上家复印件2份;
⑥房屋买卖合同原件2份份数视各交易中心需要而定;
⑦借款人收人证明原件及复印件各1份;
⑧30%的付款收据上家签字盖章开具;
⑨私章上下家注所有贷款材料均需统一使用A4纸张18.住房公积金贷款需要什么材料答一般需要如下材料
①公积金账号计算贷款的人的账号,夫妻双方都要提供姓名[主贷人]号码——一姓名[参贷人]号码——;
②申请人和配偶及参加贷款人的户口簿复印件2份;
③申请人和配偶及参加贷款人的身份证复印件3份;
④结婚证明结婚证复印件2份;
⑤离婚证书或协议书复印件2份;
⑥原产证上家复印件2份;
⑦房屋买卖合同原件份数视各交易中心需要而定;
⑧借款人收入证明原件及复印件各1份;
⑨30%的付款收据上家签字盖章开具;⑩私章上下家注所有贷款材料均需统一使用A4纸张19.住房组合贷款需要什么材料答一般需要如下材料
①公积金账号计算贷款的人的账号,夫妻双方都要提供姓名[主贷人]号码——姓名[参贷人]号码——;
②申请人和配偶及参加贷款人的户口簿复印件2份;
③申请人和配偶及参加贷款人的身份证复印件2份;
④结婚证明结婚证复印件2份;
⑤离婚证书或协议书复印件2份;
⑥原产证上家复印件2份;
⑦房屋买卖合同原件份数视各交易中心需要而定;
⑧借款人收人iEnJ耳原件及复印件各1份;
⑨30%的付款收据上家签字盖章开具;⑩私章上下家注所有贷款材料均需统一使用A4纸张20.商用房贷款需要什么材料答一般需要如下材料
①申请人和配偶及参加贷款人的户口簿复印件2份;
②申请人和配偶及参加贷款人的身份证复印件3份;
③结婚证明结婚证复印件2份;
④未婚证明人事档案处或公司开具原件1份、复印件1份;
⑤原产证复印件上家复印件2份;
⑥房屋买卖合同原件2份;
⑦借款人收人证明原件及复印件各1份;
⑧30%的付款收据上家签字盖章开具;
⑨暂住证外地户口复印件2份;⑩私章上下家注商用房最高贷款额为房价的60%;所有贷款材料均需统一使用A4纸张
十二、权属和办证问题1.什么是房屋产权答房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利2.什么是房屋的占有权答房屋的占有权通常由所有权人来行使,但有时也由别人来行使,这就是使用权与所有权分离的情况例如,房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使3.什么是房屋的使用权答房屋的使用权是对房屋的实际利用权力通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,例如房主将房屋租给他人使用4.什么是房屋的收益权答房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益例如出租房屋,房主从房客处收取租金5.什么是房屋的处分权答房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能房屋的处分权由房主行使有时房屋处分权也受到一定的限制如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人可以处分房屋并优先受偿
6.什么是“乡产权答在农村,土地归集体所有,在其中的宅基地上,居民修建房屋居住,这种房屋也不用交纳土地出让金等,房屋所有人对房屋享有所有权但是,如果要在这样的土地上兴建商品房出售,就必须先将土地征为国有,再由国家出让给建设开发单位,再出售给购房人士,然后国家以房产所有权证书的形式确认购房人士对该房屋的产权这期间,需要交纳土地出让金等税费..7.土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么7答主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》及各地的有关土地房屋权属登记管理规定等法律法规的规定,根据国土资源部和建设部的具体要求,进行受理登记、审核、确权发证土地房屋权属登记应具备三个基本条件
①土地房屋权属来源合法;
②四至界线清楚无争议;
③面积准确8.拆迁安置房因原业主死亡,暂未办理继承,能否按原业主名下登记产权证答被拆迁房屋原权属来源清楚,但业主已死亡,暂时不能办理继承的,由申请人继承人或原代理人或持证人出据具结保证书后,根据有关规定,其拆迁安置房可按原业主名下确权发证,但应注明“业主已故”字样9.被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更,如何办理安置房产权登记答被拆迁房屋权属来源清楚,拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决,但未及时办理产权变更登记,其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的,若涉及买卖、赠送,按被拆迁房屋的价值补交契税,给予办理安置房产权登记;若涉及继承、析产,按实际发生行为办理安置房产权登记10.如何办理产权证答买了合法商品房,并不等于就有了房屋产权,只有进行了房屋权属转移登记,并获得了由房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证,才算真正确定了该房屋的产权办理产权证的要点如下
①产权人需准备资料商品房买卖契约正本;购房发票复印件,产权人身份证复印件无身份证者需提供有效身份证件复印件,年满十八岁以下需提供户口簿复印件;契税发票上报联;物业维修基金缴款凭证第二联
②开发公司需准备资料商品房销售许可证复印件或商品房交易代码;商品房登记备案证复印件或商品房交易代码;竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书
③办证须知产权人必须带全上述资料到房管局办理,并交纳相应的住房交易产权登记费11.如何办理土地证答办理土地证的要点和程序是
①产权人需准备资料产权证复印件共有权证、他项权证复印件;商品房买卖契约复印件;产权人身份证复印件无身份证则提供户口簿复印件
②开发公司需准备资料土地使用权证复印件;商品房销售许可证复印件;整幢楼建筑面积分户表复印件
③办证须知产权人带产权证原件到开发公司登记领取办理土地证资料,到相关土地管理部门办理12.什么情况下不能办理土地房屋权证答不能办证的情况很多大致可概括以下几种
①完全没有合法的用地、建房批准手续的;
②用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的;
③房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的;
④四至界址、界线不清,权属有纠纷、争议的;
⑤超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的;
⑥购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的;
⑦重复出售的房屋,抵押、查封等限制权利的房屋;
⑧购房主体本身存在问题的,如不具备法人主体资格或法人单位已不存在的或自然人已故却未办理继承的等等13.商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件答这三类房屋办证需具备的基本条件概括为
①符合城市规划;
②房屋已竣工;
③购房安置手续合法、完整齐全具体条件如下
①商品房a.已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案;b.已交清购房款持有全额购房发票;c.房产未设定抵押、未被司法部门限制权利如查封、冻结
②房改房a.经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;b.已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的
③拆迁安置房a.拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的,可按确认书的内容办理权属登记b.拆迁安置房产权办理,均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记,报送拆迁协议确认,统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证14.建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证答对未经批准的建设项目按如下办法处理
①1990年4月1日之前开工建设的项目含城镇私有房屋未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的,或超出用地红线的,由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续
②1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的,须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续@12001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目,经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的,可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后,予以办理权属登记手续15.建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证答1990年4月1日之后,建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的,分别按以下办法处理
①每栋建筑物增容的,如其批建手续完整,实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内含1%的,由市国土房产管理部门直接收取增容地价;大于1%的,由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价
②对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目,市土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记,其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续
③凡建筑主体超出所批准红线范围的,须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续16.婚前单方按揭购房,婚后夫妻共同还款,房产权属如何确定答婚前购买并办理按揭的商品房,从所有权归属上应认定为婚前财产,但对其中婚后按揭款共同缴纳部分,应视为共同财产17.购房合同上签夫妻两人名字,办理产权证时,能否只登记其中一人名字答产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的但在商品房竣工之前,合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续限于直系亲属;若商品房竣工后,产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人18.两人以上合购一处房产,能否按比例登记产权答两人以上合购同一套商品房,购房者为房屋共有人,房屋为共有房屋房产证的登记内容中,包括房屋共有人和共有份额,可以体现共有情况此外,共有权人可以申请颁发房屋共有权证19.已办理产权证的两人共有房产,如何过户给一个人答可以通过买卖或赠予的方式进行由两人签定买卖合同或办理赠予公证、房产评估后,到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续20.监护人能否将未成年子女的房屋用于投资答根据《民法通则》第18条规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资,要视投资的目的是否为了被监护人的利益,若投资是为了其他目的,监护人不能做出该行为21.房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记答2001年4月30日之前竣工,但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目,经市土地房屋权属管理部门审核同意后,由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定,经鉴定为可安全使用的房屋,可办理权属登记手续建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的,由市建设主管部门牵头处理22.农村居民如何申请土地房屋权属登记答应提交如下材料
①农村土地房屋权属登记申请书;
②身份证及户口簿复印件;
③批准建造的有效文件或证明申请人持有的文件或证照已遗失的,应提交相关证明需由档案馆查档核实的,应提供档案馆证实材料,经登报公告遗失满一个月无异议的,可确认其提交的相关证明有效23.乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料答土地房屋权属登记申请书;企业营业执照及法定代表人身份证明;批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照;建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告24.什么是土地权属争议答土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权包括国有土地、集体土地归属争议25.土地权属争议应向谁提出申请答根据2003年1月3日颁布的《国土资源部17号令》第五条之规定个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件,由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件,可以根据当事人的申请,由乡级人民政府受理和处理26.申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件答必须要符合如下条件
①申请人与争议的土地有直接利害关系;
②有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据27.申请人提出的土地权属争议调查处理申请后,行政主管部门应当如何处理答对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请,行政主管部门应当进行审查,国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见认为应当受理的,在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料逾期不提交答辩书的,不影响案件的处理认为不应当受理的,应及时拟定不予受理建议书,报同级人民政府作出不予受理决定当事人对不予受理决定不服的,可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见因情况复杂,在规定时间内不能提出调查处理意见的,经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准,可以适当延长国土资源行政主管部门提出调查处理意见后,应当在5个工作日内报送同级人民政府,由人民政府下达处理决定当事人对人民政府作出的决定不服的,可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼在规定的时间内,当事人既不申请行政复议,也不提出行政诉讼,处理决定即发生法律效力生效的决定是土地登记的依据28.什么是证书附图答即房地产后面的附图,是房地产证的重要组成部分,主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况29.如何办理入住手续答将房款付清或办妥分期付款手续后,可到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同,缴纳物业管理费,向物业公司领取房屋匙,对房屋进行验收如发现问题,尽可能将所有问题一一列出,通知房产商限期整改验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正,你就可以立即办理人住手续了,但需提供户主及家人一寸相片各一张,如非户主本人,则需持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续
十三、住房公积金问题1.什么是住房公积金答指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金2.住房公积金归谁所有答职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,属于可向单位提出申请,填表后经住房公积金管理中心审批,通过担保公司调查后,由所在单位财务人员或自己直接办理要注意的是,一个人不能同时办理两笔住房公积金贷款,并且贷款者在两年内不得提取公积金存储余额5.与银行贷款相比,住房公积金有什么优点答主要优点是住房公积金的利率比商业性贷款的利率低,按2005年3月17日起执行的住房贷款利率计算,公积金1~5年的住房贷款利率为3.96%,5—30年的住房贷款利率为4.41%,而商业性1—3年的住房贷款利率为5.’76%,3~5年的住房贷款利率为5.85%,5~30的住房贷款利率为6.12%按实行下限管理的规定,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍,即5.51%公积金与商业性贷款两者比较,很容易就看出差距来了6.购买商品房需提供什么材料答贷款人单位公积金账号及个人序号证明,贷款人身份证明包括身份证及户口簿原件、商品房购销合同原件、首付款正式发票7.使用公积金购买二手房需提供什么手续答贷款人单位公积金账号及个人序号证明、贷款人身份证明包括身份证、户口簿原件、买卖双方在产权处签定的房产转让契约书及首付款证明、房照和评估机构出具的房屋评估报告原件8.什么情形下可提取职工本人住房公积金账户中储存余额答根据有关规定,一般下列情形可提取职工本人住房公积金账户中的储存并缴交到指定银行开设的账户上单位人员、金额等若与上月有变化,应及时提供变更清册10.职工个人和单位缴存的住房公积金月缴存额如何计算答职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例,由所在单位每月从工资中代扣代缴单位按相同比例为职工缴存住房公积金11.住房公积金贷款额度如何计算答以天津市为例住房公积金贷款额度的计算,是要根据还贷能力、公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额四个条件的计算方法如下
①按照还贷能力计算住房公积金贷款额度计算公式为贷款额度=[借款人月工资总额×还贷能力系数+借款人所在单位住房公积金缴存比例+借款人配偶月工资总额×还贷能力系数+借款人配偶所在单位住房公积金缴存比例]×12月×借款期限其中借款人工资总额=月缴金额÷单位缴存比例+个人缴存比例还贷能力系数按不同借款期限确定,10年以内含10年为35%,10~20年含20年为40%,20—30年为45%
②按照房屋价格计算住房公积金贷款额度计算公式为贷款额度=房屋价格×贷款比例其中贷款比例根据购建修房屋的不同类型来确定,购买商品房、经济适用住房、私产住房或其他已取得《房屋所有权证》的房屋,贷款额度不超过所购买住房价款住房评估价值的80%;购买危改还迁住房、集资建造住房、合作建房、公有现住房以及建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所购买住房价款住房评估价值或者建造、翻建、大修住房所需费用的70%
③按照住房资金缴存余额倍数计算住房公积金贷款额度按照借款人或夫妻双方住房公积金及补充住房公积金或按月住房补贴账户存储总余额的15倍确定贷款限额,借款人或夫妻双方账户存储总余额小于1万元的按1万元计算
④按照贷款的最高限额计算住房公积金贷款额度最高限额为25万元;提高住房公积金缴存比例的或者正常缴存补充住房公积金或按月住房补贴的,贷款最高限额30万元12.组合贷款额度如何确定答仍以天津市为例组合贷款最高额度不得超过所购买、建造、翻建、大修房屋价格或房屋评估价值的80%组合贷款中,住房公积金贷款额度应按照《天津市个人住房公积金贷款管理办法》执行,银行自营陛个人住房贷款额度由各贷款银行根据各自管理办法,减除住房公积金贷款额度后自行确定13.贷款应如何偿还答按照有关规定,借款人自银行划款之日的次月起进入还款期,以银行贷款发放日的前一日为每月还款日借款人可以在每月还款日到贷款银行偿还贷款本息或委托贷款银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣还款;借款人采用柜台现金还款,应在还款日到支行偿还当期应还贷款本息;借款人在建设银行申请住房公积金贷款的可以和贷款银行签订委托划款协议书,办理委托提取业务14.住房公积金提前还款有什么注意事项答贷款年限达一年以上,可以提前还款15.如何计算住房公积金利息答住房公积金自存人职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息,免征利息所得税16.对逾期不缴存或者少缴住房公积金的单位如何处理答根据《住房公积金管理条例》规定,单位逾期不缴存或者少缴住房公积金的,由管理中心责令限期缴存,逾期仍不缴存的,可申请人民法院强制执行
十四、税费问题1.什么是契税答契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专税种
①契税征收范围及纳税人由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳
②税率1997年4月23日,我国颁布了新的《契税暂行条例》,规定契税税率为3%一5%具体契税适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定
2.什么是印花税?答对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要帖在房屋买卖契约正本上,按照昂务买卖成交价的3%缴纳
3.什么是营业税?答在中华人民共和国境内,转让土地使用权、销售不动产单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%
4.什么是城市维护建设税?答缴纳增值税、营业税的单位和个人,是城市维护建设税的纳税义务人它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%5.什么是教育费附加答这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,依营业税额为计费依据,税率为3%6.什么是土地增值税答土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收人的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税包括两层含义
①只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;
②只对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人;纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减去税法规定的扣除项目金额后的余额计算公式为土地增值额=转让房地产的总收入一扣除项目金额扣除项目有取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等土地增值税实行四级超额累进税率,即
①增值额未超过扣除项目金额.50%的部分,税率为30%;
②增值额超过扣除项目金50%,、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
④增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%7.什么是房产税答房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收房产税的计税依据分为房产余值和租金收人两种企、事业单位的房产不论自用还是出租均以房产评估值没有房产评估值的按房产原值一次扣除30%后的余值计算缴纳房产税其他单位免税单位或房产管理部门和个人出租的房产以租金收入为房产税的计税依据房产税实行的是比例税率以房产余值为计税依据的,税率为1.2%以租金收入为计税依据的,税率为12%8.什么是手续费答办理了房屋买卖过户手续后,由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费,征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的l%,由买卖双方各缴纳一半9.什么是房屋产权登记费答办理房屋所有权登记时,应交纳登记费、权证工本费、印花税登记费的收费标准是每建筑平方米0.3元,管房单位自测并符合要求的每平方米减收o.08元,由登记人交纳不按规定期限申请登记,又未获准缓期登记的,每逾期1个月,每建筑平方米加征罚金0.1元;已申请登记,但未按期办理手续的,亦按上述标准加征罚金权证工本费,每件收费4元;共有权执照及他项权利执照,每件收费2元印花税,每件5元10.什么是中介服务费答中介服务费是依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构,为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务,向委托单位收取合理的费用评估收费房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同基准地价评估收费另立标准此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取11.为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的,实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%咨询费包括
①书面咨询费普通咨询报告,每份收费300~1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%
②口头咨询费房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准
十五、物业管理问题1.什么是物业管理答物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托,对其所有和居住的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务,并为全体产权人、使用人提供多层次、全方位的服务活动2.物业管理的角色是什么答作为物业管理,最重要的是弄清楚自己的角色——是全体业主聘请的“管家”,是受业主的委托,帮助业主管理小区、维护小区的服务机构而不是那种“反客为主”,要让业主看“脸色”的“大爷”,更不是什么“上级单位”简单说,根据有关规定,对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人,业主是有权更换的因此,物业管理根本没有什么“终身制”的铁饭碗保障,物业管理机构如果不能认清自身角色,努力在专业上、服务水平上提升自己,将面临被市场无情淘汰的命运3.什么是物业管理服务费答物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所收取的费用4.什么是业主委员会答即住宅小区管理委员会,又称为小区管委会,是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成成立业主委员会的目的一是为了实现业主自治;二是通过业主大会建立各种制度,使业主的资产及公共物业实现保值增值5.业主委员会和业主大会有何不同答业主委员会是业主大会的执行机构简单说,小区物业管理事务的决定权在业主大会,而不是业主委员会业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生,代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体6.启动首届业主大会的前提和法律依据是什么答通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提业主大会不是所谓的自发组织,更不是违法组织召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院颁发的《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和有关管理部门颁布的相关文件7.业委会筹备组成员由哪些人组成答发展商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以;组成需要说明的是,发展商成为筹委会成员是合理合法的发展商在实现销售前拥有业权,也是业主之一此外,在业主大会成立前,也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移,实现发展商和业主的权利交接,这都需要发展商的参与居民委员会和街道办事处的指导也必不可少随着政府对业委会在小区内活动的重视,以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑,政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导筹备组中的业主代表不必是业主本人,可以是业主的亲戚、律师,但要有代表身份证明而业主委员会的候选代表人必须是业主本人8.筹备组的业主代表如何产生答代表的人数以十人左右为合适,容易形成决议如果自荐人数超过所需人数时,所有自荐人应首先决定自荐人数对于多余人选的淘汰,有以下三种方式
①自动退出
②无人自动退出时,全体自荐人应先制定集体文字协议,并在所有自荐人认可签字或录像存证后,再进行互相推选
③当所有自荐人不能形成集体协议时,可在小区中进行“海选”在小区全体业主中“海选”出业主代表9.筹备组的经费从哪来答费用可由业主募捐,或发展商支付、垫付,或物业公司垫付一般说,业主委员会的筹建工作十分繁杂,很多发起人都在利用业余时间担负这些繁重的事务,而他们的工作的受益人又是全体业主,所以,由全体业主支付相应的酬劳和补偿是最合理的10.召开首次业主大会需注意什么问题答大致有如下几个问题12.业主如何实现自治答依照《业主大会公约》自治《业主大会公约》实质上是业主与业主间的相互约束,列明业主要尽的义务和责任等一般说,业主权利的行使是建立在不侵犯他人利益的基础上的《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利包括什么事情由简单多数通过,什么事情由绝对多数通过等,以反映绝大多数业主的意愿13.业主大会一般决定哪些内容答一般要通过业主大会大会来决定的都是较为重大的事情,如
①制定和修改业主会议议事规则;
②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
③选举和更换业主委员会;
④选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人;
⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金;
⑥修缮、改建、重建建筑物及其附属设施;
⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项;等等14.业主委员会的工作有哪些答业主大会下的业主委员会,是体现业主大会意志的执行机构,任务相当繁重和艰巨——从更换物业公司等大事到长期、持久、不问断地监督物业管理公司等日常事务,都要负起责任来需要留意的是,成立业主委员会并非是要取代物业管理公司这完全是两回事来的—物业管理是一个专业,不是一般业主能够做得到或做得好的成立业主委员会最重要的目的,是行使权利,选择合格的物业管理公司以及让他们做得更好而已当然,在这个过程中,业主委员会的成员为了做好工作,也要不断地学习,争取掌握一定的物业管理知识15.与物业管理的相关法律法规有哪些答较为重要的,有2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》第379号令;有2004年1月1日起执行的国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》;以及各地根据国家法律法规制定的物业服务收费管理实施办法等具体的法律条文,请参看“工具篇”附录的《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》’
十六、建筑风水问题1.建筑风水是科学还是迷信答建筑风水是科学还是迷信,虽然一直令学界争论不休,或简单排斥,或全盘接受者大有人在,迄今也没有定论,但是在民间风水的市场却是很大的根据有关研究,如今的楼盘在破土动工前,大多开发商是会请风水先生来看看的至于普通百姓,相信风水的人就更多,如村民遇到盖房子等大事,或家中连出怪事凶事,总要请风水先生来看看风水因此,从现实出发,我i[]丕能五视建筑凰丕的在缸对于这一点,2005年10月1日,由中国建设部中国建筑文化中心委托南京大学易学研究所首开的“建筑风水文化”的认证培训课程正式开学就能够说明问题——该班经过考核的合格者日后将由中心颁发“建筑风水文化执行官师”培训证书,以专业人士的身份为建筑、家居业提供服务综上所述,翌垄篁垦坐墓笪兰塑}垦墓全垄堇垩壑星丕正殉的-我们要研究其科学合理的部分,摒弃其迷信、糟粕部分建设部“建筑风水文化”的开班,最重要的任务也在于此此外,该班的开课也从一个侧面反映了国家对传统建筑风水的尊重,认可其存在的价值因此,作为房地产业界从业人员,对这涉及到多方面知识的“建筑风水学”,也是要作为一门不可或缺的知识来加以了解的2.建筑风水有何别称与流派答我国的建筑风水源远流长,有不少流派与别称,流传得比较广的有堪舆、地理和形法等“堪”、“舆”是汉唐时期风水的两个主要派系之一,其宗旨是“法天地,象四时”,强调天人合一“地理”一词,最早出现在《周易》“易与天地准,故能弥纶天地之道,仰以观于天文,俯察于地理,是故知幽明之故”天文与地理对应,即所谓天道、地道《礼记》中说“毋变天之道,毋绝地之理,毋乱人之纪”在天道与地道之间又增加了人道,天道、地道、人道的最高境界就是天时、地利、人和古人因此把些堡作为=风盔的昱l琳,一直沿用至今“仰观天文,俯察地理”也成为了风水活动的两个主要内容峦头派和理气派其包含的分支如下
①峦头派形势派、形象派、形法派;
②理气派八宅派、命理派、三合派、翻卦派、飞星派、五行派、玄空大卦派、八卦派、九星飞泊派、奇门派、阳宅三要派、廿四山头派、星宿派、金锁玉关派走马阴阳3.什么是八宅风水学答八宅风水学是我国古代重要的风水理论之一,具有重要的研究价值,也是古今比较多人使用的一种建筑风水理论4.八宅风水学有哪些基本内容答八宅风水学主要是研究命卦与方位关系的一种风水理论它的基本内容包括
①严格地将一个家宅分为八个部分——即东方、南方、西方、北方、东北方、东南方、西南方、西北方八宅风水学认为方位是否吉利,是要通过研究个人命卦而定的
②八宅的八种卦象——分别用八卦的乾、兑、离、震、巽、坎、艮、坤来表示具体方位芬厕趸■鬲丽匕方,兑为正西方,离为正南方,震为正东方,巽为东南方,坎为正北方,艮为东北方,坤为西南方
③家宅的坐向——按照大门所向的方位而定站在屋内,面向大门,其方位便是“向”,而与“向”相对的方位便是“坐”如大门向西则家宅坐东;大门向东南则家宅坐西北;大门向西北则家宅必坐东南等不管家宅的形状如何,“坐”与“向”的方位一定是相对的
④家宅坐于哪方,便能知道属哪卦,即属于哪一宅,其分类共有八种,分别是1坐东方的家宅是震宅,大门向西;2坐东南方的家宅是巽宅,大门向西北;3坐南方的家宅是离宅,大门向北;4坐西南方的家宅是坤宅,大门向东北;5坐西方的家宅是兑宅,大门向东;6坐西北方的家宅是乾宅,大门向东南;7坐北方的家宅是坎宅,大门向南;8坐东北的家宅是艮宅,大门向西南
⑤在八宅中,又将其分为东四宅和西四宅——东四宅分别是居住者产生伤害,当然也会对建筑物的风水财气产生极大的冲断作用,对住户身心健康及财运官运都不利•交叉的大道旁不宜因为大道的交叉处产生的影响力和立交桥处差不多,而且还会尘土飞扬,居住于此,日常起居都不得安宁•高压电塔和电台电视塔旁不宜’因为这些地方会产生很强的电磁波,如果人体长期接触这种较强的电磁波,就会使人的神经系统和免疫系统受到破坏,可能会引起多种较严重的疾病因此,这些地方最好不要居住•加油站旁不宜而蒲琵趸夏夏孺穗和车辆往来噪音很大的地方,会使居者烦躁不安•位于玻璃幕墙对面不宜住在玻璃幕墙的倒影中会对人有一种压抑感,其次阳光反射,形成光污染,对人体健康非常不利•阳台或主卧室不可正对大路呈一条直线若阳台或主卧室正对大路呈一条直线,房屋会受到道路的“冲煞”,对健康不利•阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角不宜若阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角,就像一个楔子打进住宅中心,风水上叫“尖刀煞”,居住在这种住宅里会使人觉得难受,心情很差,对健康不利•靠近铁路旁不宜火车的速度很快,高速来往的火车会产生很强的气流旋涡,并且气笛呜叫使人不能安宁,对人身体健康不利•住宅的周围建筑都很高大,自己的住宅很矮小不宜向外视野被遮蔽,使人有被围困之感,发展将受到严重影响•住宅的阳台及窗外看到坟场、墓地等不宜若住宅的阳台及窗外看到坟场、墓地等,居住者的心理会受到较大影响,会常作恶梦,对健康不利•门前不能有神坛庙宇不要认为神坛庙宇包括教堂在内都是驱邪镇魔的地方,以为住在附近应该会比较有安全感在风水来讲,神坛庙宇或教堂是属于阴气最重的地方,因此住家太靠近这些地方是不好的尤其是门前有庙宇神坛的屋宅,更是正门冲到“阴气”,对健康和“运势”不利•衙前不宜衙门特别是警署的前面“杀气”重,若房屋在其对面,承受不起便会有人口出事•住宅不可离松软的山体太近因为离松软的山体太近会产生不安定感,且松软的山体可能会在大瀑雨时滑坡,产生严重的后果6.家居都有些什么“宜和“忌”问题答家居风水涉及的内容很多,如“旺财”、“退财”,什么“犯煞”、“运程”之类;什么是“宜”的,什么又是“忌”的等等一般说,家居中所谓的“宜”和“忌”等问题,更多的是一种心理感觉的问题至于传统的,或民间家居风水上所说的什么“煞”或“运”之类,我们可将之看作是一种逻辑关系,即一些家居在建筑、设计、装修等方面有内在的因素影响了人的心理和情绪,所以就必然地影响到了人的生活、工作和事业,最后影响了人的健康,从而最终影响到了人的“财”和“运程”等等对家居建筑设计和装修上“宜”和“忌”要注意的问题,流行的看法大概有如下二十来种•所有的门应由左边开所谓’云青茏石百硬■一龙在左宜动,白虎在右宜静,所以全部的门应从左开为吉,也就是说人由里向外、门把宜设在左侧开门如有左右颠倒容易导致家庭纷争•大门不可正对电梯大楼住家其大门不可以正对电梯门,正对会造成“冲射”不利“财运”,且住户容易患病运”走下坡•客厅不宜阴暗客厅风水首重光线充足,所以阳台上尽量避免摆放太多浓密的盆栽,以免遮挡光线明亮的客厅能带来家运旺盛,所以客厅壁面也不宜选择太暗的色调•客厅不可成为动线客厅是聚集旺气的地方,应要求稳定,不应将客厅规划在动线内,使人走动过于频繁客厅设在通道的动线中,容易使家人聚会或客人来访受到干挠,并影响住宅主人的事业和人际关系•客厅应多使用圆形造型的装饰物客厅是家人和亲友相聚的地方,最需要营造出活泼、融洽的气氛圆形属阳,是动态的象征,所以圆形的灯饰、天花造型以及装饰品具有引导温馨、热闹的气氛•客厅不宜乱挂猛兽图画客厅如悬挂花草、植物、山水或是鱼、鸟、马、白鹤、凤凰等吉祥动物,通常较无禁忌但如果您喜好悬挂龙、虎、鹰等猛兽时,则需要特别留意将画中猛兽的头部朝外,以形成防卫的格局,而千万不可将猛兽之头部向内威胁自己,否则容易为家人带来意外灾祸•客厅不宜塞满古董、杂物或装饰品}客厅如果塞满古董、杂物和装饰品,容易堆积灰尘,影响气流畅通,当然容易使人气血不顺,健康衰败}•中心受污不宜这是指房屋的中心部位不宜用作厕所,否则这便有如人的心脏堆积废物,容易“凶多吉少”}•大楼浴厕不宜改成卧房l现代大楼管线整体施工,所以整栋大楼浴厕都设在同一地方如果将浴厕改为卧房,势必造成睡在楼上和楼下两层的浴厕当中,而浴厕本为潮湿、不洁之所,夹在当中必然对环境卫生有所影响,另外当楼上马桶、水管一开动也绝对会影响到您的安宁,所以对人的身心健康造成伤害•卧房形状不宜斜边凸角卧房形状适合方正,不适宜斜边或是多角形状斜边容易造成视线上的错觉,多角容易造成压迫,因而增加人的精神负担,长期下来容易患病或发生意外•卧房白天应明亮、晚间应昏暗卧房应设有窗户,除了空气得以流通,白天更可以采光,使人精神畅快,而晚间窗户应备有窗帘,挡住户外夜光,使人容易人眠•卧房门不可对大门卧房为休息的地方,需要安静、隐密,而大门为家人、朋友进出必经的地方,所以房门对大门不符合卧房安静的条件大门直冲房门容易影响健康和财运•卧房门不可正对厕所厕所是供人排泄的地方,容易产生秽气和湿气,所以正对房门会对卧房的空气产生影响,对人的身体健康有害•卧房门不可正对厨房或和厨房相邻厨房炉火煎炒、排出油烟,容易影响正对的房门,危害人体健康,并且使工作表现不稳定厨房是生火之处,甚为燥热,所以也不宜与卧房相邻,尤其是睡床紧贴炉灶的墙•卧房门不可对镜子镜子有反射作用,在风水上可将煞气反射回去,所以可挡凶煞但是镜子对着房门会将凶煞冲克照进卧房,招来不好运势•镜子与落地门窗不宜对床镜王量旦圭当箜丝用是把煞气反射回去,所以不可对床包括屋内的妆台镜,不能照着枕头位,否则睡眠容易受扰若对着镜子,人们从睡梦中醒来,在意识不很清楚时,容易被映在镜子或落地窗里的自己所惊吓,影响健康•床头柜应稍高过床增加安全感,有利于提升睡眠的质量•床头上方或前方勿挂虎、象图案及时钟这类图案的象征意义如猛虎下山等以及时钟的行进感会造成人的睡眠不安•睡床或床头不宜对正卧房门•睡觉时最讲求安全、安静和稳定,房门是进出房间必经之所,因此房门不可对正睡床或床头否则睡床上的人容易缺乏安全感,并且有损健康•床头不可紧贴窗口窗户为理气进出之所,所以床头贴近窗口容易犯冲在睡床上的人因看不见头上的窗口,容易缺乏安全感,造成精神紧张,影响健康•床头不可在横梁下天花板宜平坦,忌有横梁横梁在心理上容易产生重体的感觉,尤其人睡在横梁之下会感受到莫大的压力,造成精神上的压迫,影响健康、事业•床头忌讳不靠墙壁人平躺时不容易看见头顶上,所以床头宜靠墙、避免露空,而增加安全感否则睡在床上的人容易精神恍惚、疑神疑鬼,影响健康、事业•床应加高离开地面床面应离开地面50公分左右,床底必需保持清洁,不宜堆积杂物离开地面,并且不堆积杂物能保持床底空气畅通,减少地面湿气渗透人床垫,而影响健康•卧房不宜摆过多的植物过多的花草植物容易聚集阴气,并且植物于晚问吸收氧气、释放二氧化碳,所以容易影响人的身体健康7.家居座位的安置有什么讲究答人在家中,不是睡觉就是坐着,坐的时间非常长,因此如何坐、如何安置座位也是一门学问,也有诸多讲究,也有下面专门列出的各种“宜”和“忌”的问题•座位不能直冲大门由于大门为整个办公室的气流和能量出入口,座位正对着大门,会被入门的气场冲到,容易影响一个人的潜意识、精神系统,造成脾气火爆或无端生病的情况可以在门口立一座屏风或植物,作为化解之道•座位后面宜有靠墙或柜,不能背着门或走道人的后脑为脑波放射区,也是人体感应气场最敏感的部位之一,因此座位的后方最好是固定、不动的东西;如果背后有人走动,容易让人精神不集中,无形中把一部分注意力转到后脑,长久下来会消耗掉能量,影响工作效率和健康•座位前方不能紧贴墙壁座位太贴近墙面,视野受局限,会看不见四周的人和事物,会造成潜意识的不安定,•座位前方最好不要有人如座位前方也有人面对面,也是一种心理煞,没有自己的隐私空间,不是会造成彼此的不舒服,就是会分散注意力,喜欢和对方有说有笑,而影响工作最好是两人之间放一些盆栽或文件隔开•座位不能正对着厕所门厕所是秽气聚集之地,而厕所门就是秽气排出之处,长期在厕所门附近,或正对着厕所门的人,会因吸了过多的秽气而生病如不能避免,可以在厕所和座位间装一道屏风或大型阔叶植物,多少可以挡掉一点秽气,而且厕所门也必需随时关上•座位不能在复印机或电脑后方影印机和电脑的磁场容易影响到人本身的磁场,造成身心方面的障碍,间接地也会影响“运势”•座位旁不能有垃圾桶或杂物垃圾桶或杂物也是秽气的来源,避之则吉•座位上不能太昏暗厨房,是火气的来源,如靠火气太近,也会影响人体的精神系统和生理场,长久下来更会阻碍一个人的思考能力,最好是避开•座位旁不能有洗手台或水龙头、饮水机有水出来的地方,就会影响气场,因为水本身能聚气及扰乱磁场长期坐在水龙头旁边的人,会有精神失调问题饮水机也是水气的出口,尤其每天有人去开水、关水的,更容易影响附近磁场的稳定•座位上方不可有大梁或吊灯人对头顶的东西是十分敏感的,生怕上面会有东西掉下来,若座位上方有梁或吊灯,潜意识就会警觉起来,时刻准备保护自己如此,人就会空耗能量,很疲累•座位正前方不能当作主路线座位正前方如是主路线,那么一整天总会有人在你前面进进出出的,这种来往流动的气,也会干扰你的磁场,让你心浮气躁
十七、农村宅基地问题1.什么是宅基地答即农村居民居住和生活所使用的土地根据我国农民的长期生活习惯,农民的宅基地一般包括居住生活用地,如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地,如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地,如水井、地窖、沼气池用地等几个部分在我国农村大多数地方,宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地2.什么是宅基地证答宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要,向集体组织申请建房用地,经集体报送县市人民政府批准后,向县市土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县市人民政府颁发《集体土地使用证》宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证,可以在集体内部成员之间转让,但不得向非集体组织成员转让3.城里人可以在农村购买宅基地吗答不可以宅基地属于集体所有,不得转让、买卖、出租和抵押农村村民对宅基地只有使用权,而没有所有权4.申请集体土地建房需要符合什么条件答我国《土地管理法》等有关法规规定农村居民符合下列条件之一的可以申请使用宅基地建房一是居住拥挤,宅基地面积少于规定的限额标准二是确实要分居分家的农户,分家后无宅基地的,也可申请新的宅基地建房三是规划新村、镇后需要安排宅基地的农户四是批准回乡定居的职工、离退休干部、复员退伍军人,以及回乡定居的华侨、侨眷、港奥台同胞等非农业户口人员,需要使用集体所有的土地建住宅的,应当按照农村村民申请建房用地的规定办理5.村干部能多用土地建房吗答村干部需要宅基地建房时,也必须同其他村民一样,通过村民大会、乡或县政府的批准才能建房而且批准建房用的土地面积是多大就应使用多大,不能因为是村干部就自以为是、搞特殊化人人平等是《宪法》明确规定的原则,村干部也是一个普通公民,在法律面前没有任何特殊之处,也必须严格依法办事6.建房必须按照村里的规划吗答我国《土地管理法》等有关法律明确规定,土地分为国家所有和集体所有,城市郊区和农村郊区的土地,除法律规定国家所有的以外,属于集体所有宅基地和自留地、自留山属集体所有所以农民在申请宅基地使用时,必须经村民大会的同意才能上报宅基地不是自家所有的,服从集体安排是正确的,建房必须按照村、镇的统一规划进行7.农民可以在自留地、承包地上建房吗答不允许在自留地上建房、葬坟、开矿农村集体包给农民种植的耕地,所有权属于农村集体,农民在合同规定的承包期间可以使用这些承包耕地来种植,但必须按发包人包给的任务和规定的用途使用,不得随意改变用途自行在承包耕地上建房、建窑、挖鱼塘、葬坟等,都是法律政策所不允许的为了防止耕地的破坏,《土地管理法》明确规定,禁止擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土8.没有子女的夫妻不能申请建房吗答我国法律对申请建房的农户规定了一定的条件,符合条件的农户才可以申请建房也就是说,只要符合申请建房的条件,不论其有无子女,均应允许其申请建房,以保障每个农户的居住环境能够得到不断的改善9.出卖出租自己的房子后还可以再申请建房吗答我国法律明确规定,出卖、出租房屋后再申请宅基地建房的,不予批准所以在我国申请宅基地必须符合一定条件,确实需要宅基地建房的,才予以批准
十八、装修问题1.如何选择装修公司答要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书,信誉度高,具有专门施工力量的装修公司用户委托装修公司或有关设计单位进行居室装修设计时,要审核设计单位的资质如属于较高档的装修,宜委托给乙级单位,如属于豪华装修,则可考虑委托给甲级单位2.用户如何向装修公司反映自己的要求答用户应通过咨询、沟通、交流,向选定的设计师介绍本人的生活与日常习性、工作性质、生活要求、家庭成员的性别及年龄、主人的社交往来,对某些空间的特殊要求,使设计师在设计时心中有数,少走弯路要留意的是,用户不宜在装修设计过程中频频向设计师提出各种想法,更不要对装修设计朝定暮改毕竟,设计师比你更专业,更能够根据自己的专业知识设计出水平较高的作品来3.装修公司应向用户提供什么文件答装修公司的设计师应绘出设计方案图及施工图,附上设计预算书设计方案图包括地面平面图、顶棚仰视图、墙面立面图、门窗立面图、室内局部空间透视图以及彩色效果图等施工图是指某些装修部位的构造做法及用料说明设计预算是说明各装修部位需要多少费用一般情况下,装修公司是在用户委托并签订设计合同后才提供上述图文资料的,以明确双方责任,避免发生纠纷4.装修设计费如何收取答装修设计费一般按设计预算上所示的装修工程总费用的3%一5%比例收取,各地装修市场的情况不同,也有一些城市的装修公司是打出免费设计的旗号来招揽用户的设计费与材料有关,一般说用材料越贵,装修费用越高,设计费就越高另外,设计费的收取与设计的修改次数有关,修改得越多,设计费费率越高,要取上限值5.装修公司的设计资格等级划分答装修公司——即建筑装饰设计单位的资格分级根据及标准如下根据其从事建筑装饰设计的经历、独立承担过的建筑装饰设计项目、单位中技术人员总数、高级职称人数、单位内部的全面质量管理体系、技术装备及工作场所等分为甲级、乙级、丙级三个资格等级6.如何审查施工单位的资质问题答国家有关家庭装修施工的管理规定,装修公司一般要有两证即工商行政果装修材料是门、窗木质封包,装饰三合板饰面普通油漆;墙面、顶面乳胶漆粉刷;地面通体砖铺设;厨、卫地面普通防滑砖,墙面用瓷砖,顶部pv吊顶其平均价格大约在.500~1000元/平方米左右小康型这种类型在保证美观实用的同时更能体现出居室的风格和主人的个性来所用材料是墙面、顶面用乳胶漆底漆一遍,面漆二遍;地面客厅中高档地砖花岗岩,卧室复合木地板;厨、卫地面中档防滑砖,顶部铝板吊顶,洁具安装;客厅、卧室木制门窗及套、窗帘盒、顶角线、踢脚板安装制做、铝合金门窗等其价格大约为1000~1500元/平方米左右豪华型这种类型在完美功能和外观的基础上更多地增加了艺术的特点,显示出豪华不凡的风格所用材料是地面卧室复合强化木地板、实木地板,客厅中高档地砖大理石;墙面环保型乳胶漆;顶部吊顶造型、照明设计、顶部石膏或木质顶角线、发光顶棚;厨、卫地面中档防滑地砖地板、顶部铝扣板吊顶、墙面中高档墙砖铺设;门、窗包门及套或局部做门套、窗套、窗帘盒造型、家具造型设计、塑钢窗其平均价格大约2000形平方米以上7.如何签订装修合同答在设计方案与工程预算确定后,双方必须签订由国家有关部门或市有关部门提供的标准合同文本在签订合同时,将家装的质量标准;建材的规格、质量、价格;付款方式;施工期限等要逐一填写清楚,一旦违约便可追究其法律责任为确保与安装、厨房与卫生间装修、配套电器安装、细木工装修及家具制作等很多内容,可概括为结构工程、装修工程、装饰工程和安装工程四个类别总的施工顺序应该是先进行结构工程,再进行装修工程,然后进行安装工程,最后是装饰工程如用户发现装修施工的顺序并非是先里后外即先基层处理,再做装饰构造,最后进行饰面终饰、先上后下即先做顶棚,再做墙面,最后装修地面,就要提出自己的疑问来,要求装修公司的负责人解答或修正施工顺序8.如何进行工程验收答最终工程验收包括
①工程阶段验收第一阶段隐蔽工程验收指在施工过程中上一工序的施工结果将被下一工序所掩盖,对其是否符合质量要求无法再进行工程复查的部位,如电气工程、管道工程等第二阶段底龙、底衬工程验收主要内容包括材质、尺寸、规格的制作验收第三阶段白坯、饰面的验收主要验收内容包括材质、光洁度含定色第四阶段竣工验收整体质量、规格的验收
②竣工验收准备装修公司承包用户的家庭居室装修工程按合同完成所列各项装修后,即可着手准备邀请用户来验收进行竣工验收必须具备以下条件1按合同所列装修项目已全部竣工;2装修场地清理干净;3用户自购材料的余料整理并清点完毕;4涂料、油漆等已经干燥;5墙面贴的釉面砖、地面贴的地砖已经稳固;6卫生洁具可以使用;,7采暖、通风设备可以运转使用;8灯具可以开亮;9已经物业管理部门检查过,确认装修工程未损害主体结构,用户已收回主体结构安全保证金.参加竣工验收人员有用户及其代理人;装修公司的技术负责人、质量检查员、施工队长或工长、合同定额员等11.儿童房的装修设计有什么原则答儿童房的装修设计虽说可多姿多彩、爪.1生化,但也要遵从以下几个原则
①共同参与——小孩的个性及喜好各有不同,父母可让孩子发表意见,听听他们有什么合理的要求,与他们共同设计布置房间
②充足照明——充足的照明让房间有温暖、安全的感觉
③安全性——儿童好动,好奇心强,但又处在对危险认识不足的阶段,因此安全性是儿童房装修设计时需考虑的重点之一一般要考虑在窗户设护栏,家具采用耐用的、承受破坏力强的、圆弧收边等材料应采用无毒的、柔软、自然的如地毯、原木、壁布或塑料等
④活泼轻快的色调——儿童房的装修设计要轻快、愉悦,颜色选择上不妨多点对比色,多点亮丽的颜色
⑤空间可重新摆设——孩子喜欢新鲜的事情,空间可随时重新摆设,可满足他们的这种要求在装修设计时,应考虑空间及家具是多功能的,是具有相当的可塑性的
⑥有一定的展示空间——儿童喜爱涂鸦,可在儿童房的壁面上挂大块的白板或软木板,让他们随意涂鸦或自由张贴,满足他们的展示欲望,使他们有成就感12.装修设计及居家中要当心什么花草答专家认为,至少有52种花木含有对人体有害甚至有促癌物质,因此要当心,尽量不要在装修设计或居家时安排栽种52种花木的“黑名单”如下石粟、变叶木、细叶变叶木、蜂腰榕、石山巴豆、毛果巴豆、巴豆、麒麟冠、猫眼草、泽漆、甘遂、续随子、高山积雪、铁海棠、千根草、红背桂花、鸡尾木、多裂麻风树、红雀珊瑚、山乌桕、乌桕、圆叶乌桕、油桐、木油桐、火殃勒、芫花、结香、狼毒、黄芫花、了哥王、土沉香、细轴芫花、苏木、广金钱草、红芽大戟、猪殃殃、黄毛豆腐柴、假连翘、射干、鸢尾、银粉背蕨、黄花铁线莲、金果榄、曼陀罗、三梭、红凤仙花、剪刀股、坚荚树、阔叶猕猴桃、海南蒌、苦杏仁、怀牛膝需要注意的是,并不是说这些花木就是单纯的“毒草”,它是在一定的条件下才会发挥作用的,譬如人们是通过长期吸人这些花木的花粉、根部尘土颗粒等原因才引发疾病的事实上,这52种植物中有相当一部分还是常用的传统中草药呢——比如苦杏仁、甘遂、金钱草、射干、狼毒、曼陀罗、怀牛膝、三梭、猪殃殃、乌桕、巴豆等,都是常用药
十九、其他相关问题1.什么是房地产的一二三级市场答房地产的一级市场是指国有土地交易市场,全国所有土地都归国家所有国家以土地所有者的身份,将国有土地使用权按土地的交易价格出让或转让批租给土地使用者,并主要由市、县政府部门垄断执行,其他部门无权出让或批租一般土地使用权确定为
①居住用地70年;
②工业用地50年;
③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
④商业、旅游、娱乐用地40年;
⑤综合或其他用地50年房地产的二级市场主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业房地产开发公司,在该地块的土地上建造好的建筑物,如住宅房、办公楼等,将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋,就是房产增量市场2.什么是城市居住区答城市居住区一般称居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模30000~50000人相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地3.什么是居住小区答居住小区一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模7000~15000人相对应,配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地4.什么是居住组团答简称“组团”,一般指被小区道路分隔,并与居住人13规模1000~3000人相对应,配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地现在很多社区为了满足人在居住上的交往心理需求,都引人了“组团”这个概念前些年开发的大部分居住区从布局上看多是外向开放型的,小区与主要街道并没有界线,小区内楼宇成排排列,道路畅通无阻这种布局的缺点除了比较单调死板外,还会给住户带来不安全的感觉而“组团”则是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构其院落式的布局利用了四面楼房围合而成的一个相对封闭的空间,出入口单一,一般可设有专门的保安人员,它能给业主带来安全感之外,还能带来一种“领域感”在“组团”中,邻里之间有较为融洽的交往氛围5.什么是国家康居示范工程答由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程,目的是在以往的“2000年小康住宅科技产业示范工程”和“城市住宅小区建设试点”的基础上,以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技术支撑,将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成,以工程示范作为产业化链条,综合采用新型结构体系、供排体6.什么是“楼花”答“楼花”一词最早源自香港,是指还没完工的在建物一般指销售没竣工的建筑为“卖楼花”;反之,消费者买没竣工的建筑则为“买楼花”7.什么是居住人口答是指与住宅统计范围一致的居住人口以公安局的统计数据为准8.什么是居住户数答是指与居住人口数相应的户数“户”以公安派出所核发的户口簿为准,一个户簿即一户9什么是人均住宅建筑面积答是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积计算公式人均住宅使用面积平方米/人=住宅使用面积/居住人口10什么是拆建比答新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值11.什么是CBD答即CentralBusinessDistrict中央商务区许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环cBD应具备以下特征现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价12.什么是公共活动中心答公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等13.什么是道路红线答道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线14.什么是建筑线答建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线15.什么是房屋的折旧答房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式,即房屋的折旧费折旧费是指房屋建造价值的平均损耗房屋在长期的使用中虽然保留原有的实物形态,但由于自然损耗和人为的损耗,客观存在的价值也会逐渐减少这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限16.土地使用年限届满后该怎么办答房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,但对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有业主所取得的为该土地的一定年限的使用权住宅用地的土地使用时间为50~70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地第二章房地产中介服务知识概略
一、关于房地产中介服务知识房地产销售是本书的核心内容,提升房地产销售人员的素质是本书的重要任务,而身为房地产中介人员或身为开发商楼盘销售部门的销售人员,房地产中介服务知识无疑就是立身之本因此,本章的任务,就是把房地产销售人员应该知道的、可以做到的知识及有关工作内容归纳并罗列出来,让房地产销售人员心中有数,确切地知道自己到底需要掌握哪些知识及工作内容当然,这种概略式的房地产中介服务知识起到的只是提示的作用,销售人员若想更深入地了解其中个别知识,还需参看本书中的“房地产知识300问”等有关内容,以及参看有关书籍资料
二、房地产中介服务的概念房地产中介服务也是中介服务的一种,是指具有专业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供居问服务的经营活动,是房地产咨询、房地产评估、房地产经济等活动的总称
三、房地产中介服务的特点有三个主要的特点1.人员特定从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员,并不是所有人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务;2.委托服务房地产中介服务是受当事人委托进行的,并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动3.服务有偿房地产中介服务是一种服务性的经营活动,委托人一般都要按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金
四、房地产经纪人及从业资格1.房地产经纪人从事房地产经纪活动的人称为房地产经纪人2.从业资格按人事部、建设部颁发的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》要求,房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动的基本条件
五、房地产中介的服务内容房地产中介服务的内容十分广泛,从大的条块分,大致可分为房地产咨询、房地产评估及房地产经纪三类,从具体的服务工作范围分,又可细分为如下一些业务内容1.项目全程策划其中包括1市场调研与市场分析;2地块分析与项目可行性研究;3总体规划与分期开发建议;4项目定位与营销策略制定;5全程销售策划,其中又包括促销活动、广告策划、媒体跟进、销售目标制定、项目附加值提升建议等2.一手销售代理其中包括销售前的1预售手续办理地名申报、许可证申领与年度换证、计算面积;2预售文件的准备计价、现场销售文件的拟定、账务设立;3销售培训销售人员技巧培训、项目现场包装建议等也包括销售中的4销售管理与销售组织;客户组织、管理与跟踪服务;宣传推广跟踪与效果测评;交易撮合;定期提交销售分析与建议,及时反馈客户意见;跟进合同文件的执行包括合同公证、合同鉴证、完税、房款催收、办理抵押备案登记等还包括销售后的1按揭业务跟进;2协调客户投诉;3提供收楼服务;4代办房地产证等3.二手中介业务其中包括1二手房屋租售;2代办抵押按揭;3代办房地产契证;4代办房改房交易;5代办房屋继承、赠与;6免费托管房款等4.房地产资产评估其中包括1房地产抵押、担保评估;2房地产拍卖评估;3房地产动道你所任职公司的实力,从而增强客户的信心;二是可以让你进行比较,找出手上推售的楼盘的优点来说服客户购买
六、房地产销售人员应知的内容请记住作为房地产销售人员,若本节中所提出的内容你所知甚少,那么你肯定是不合格的,要马上补课了你必须尽快地了解本节中归纳出来的条款或内容,以便组成自己的知识“体系”,作为今后发展的基础平台1.知道自己所任职的房地产中介公司的发展历史和现状,特别是知道自己任职公司的特长、业绩及历年来所获得的荣誉因为一个以服务为主业的中介公司,其企业形象就是公司最重要的资产,甚至是生死攸关的2.知道自己所任职的房地产中介公司现正在代理的楼盘的区位地段、产品特点、价格和销售情况能够清楚地知道自己所任职的房地产中介公司现正在代理的楼盘的情况,可以有效地帮助你推介手上要推售的楼盘这道理很简单,一是可以让客户知道你所任职公司的实力,从而增强客户的信心;二是可以让你进行比较,找出手上推售的楼盘的优点来说服客户购买3.知道公司所在城市,特别是与自己现在推销的楼盘所在区域的现售和即将上市的各个楼盘的名称、区位地段、楼盘档次、市场及目标消费者定位、价格水平及价格策略等营销状况客户买房子,绝不会单独看你的楼盘,或单独看一个区域、地段,他们总是对各有关楼盘进行比较,经过慎密考虑后找出最符合自己需求的房子销售人员若能知道上述情况,就能有的放矢地与客户一起比较,让客户清楚地知道你推介的楼盘到底好在哪里,为什么符合他的需求4.知道你代理楼盘开发商的历史和现状,特别是要知道他们的业绩及历年来所获得的荣誉,他们所开发楼盘的特点、优势等因为一个开发公司的形象是否良好,直接影响到其开发楼盘的价格和销售此外,要知道你代理楼盘的开发公司的领导成员,与你们销售有关的营销负责人甚至工程技术人员等社会是人的社会,公司是人的公司,所谓知道开发商,其实很重要的就是要知道人5.知道你代理楼盘的产品特点及优劣势要清楚地知道楼盘所谓的特点和优劣势,其实不是一件容易的事情,你要深人地了解该盘的规划、建筑、结构、容积率、土地使用年限、三通一平、人车分流、环艺景观、物业管理、楼间距、层高、阁楼最低处、户型、开间、进深、各厅室厨卫尺寸、车库等情况再拿这些情况与别的楼盘相比,看看到底又有什么不同只有这样,你才能真正知道你所代理的楼盘的优劣,从而扬长避短,击中客户心理6.知道你代理楼盘周边的学校、医院、商场、小区交通等配套,以及周边在销和即将上市楼盘的特点档次、优劣势、价格变化、营销策略等情况每一个楼盘都不是孤立的,都存在着周边关系这种周边关系,有时候所起到的作用是非同可小的,譬如在公园旁,你就可以大作园景文章;在名校旁,就可大作教育文章;在市场旁,你可强调生活之方便;在车站旁,则强调出行之优势等等反过来也一样,清楚地知道周边存在着什么不利的因素,就能在推售楼盘时有意地、技巧性地弱化它,避免它成为销售障碍此外,周边在销的和即将上市楼盘的情况也是必须要掌握的,这涉及到面对面竞争的问题,若希望在竞争中胜出,你就必须要了解对手的情况,譬如他们的消费者定位与卖点,就是你时刻留意和清楚知道的事情7.知道当前宏观的中国房地产发展趋势以及你代理楼盘所在城市的房地产发展趋势;知道《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等政策法规的基本内容大道理管小道理,同样,宏观形势也是左右局部形势的尤其是房地产业,政策性很强,受大环境的影响非常明显,不了解大的发展趋势,不懂一些切身的法律法规,就不能利用它来推售你代理的楼盘8.知道自己所任职的房地产中介公司的各项管理规章制度9.知道家庭装潢布置和装潢材料的一般知识知道家庭装潢布置和装潢材料的一般知识,你就能利用它来为客户当参谋,譬如可以说某某方式的装修,就能使某种户型显得如何高档,如何气派;使用某些新型材料,就比使用某些旧材料省钱,等等能为客户当参谋,其作用当然很大了在销售上,有先做朋友再谈生意一说呢
七、房地产销售人员应会的工作作为房地产销售人员同样要请记住的,是你必须会做什么若下面罗列出来的工作内容你都不甚熟悉,那么你同样也是不合格的,也要补课当然,本节中这种概略式的工作知识起到的仍然只是提示的作用,想深入了解其中的有关知识,真正把工作做好,还需参看本书中的有关章节及更多的书籍资料,还要在实践中向资深销售人员学习,不断总结经验1.会操作每一个流程,包括1接待客户;2介绍楼盘;3解惑答疑;4跟踪客户;5洽谈合同;6签约成交;7受交定金;8催收房款;9办理房产证;10房屋交接;11售后服务,等等可以说,作为房地产销售人员,对以上列出的基本流程的熟悉程度及操作能力,将会从眼前左右自己的业绩,从远处决定自己的发展前景2.会按照公司或项目制定的《售楼员接待规范》来进行接待服务,把售楼员礼仪、售楼员文明用语、接听客户电话要则、待客要求等落实到每一个行动中,推售楼盘时语言要纯熟自然、表述清晰所谓“世事洞明皆学问,人情练达即文章”作为房地产销售人员,就算你所在的公司没有什么《售楼员接待规范》来约束你,你也要知道待人接物的基本道理其实公司制定的《售楼员接待规范》,无非就是世事学问、人情文章因此,优秀的销售人员不会以为《售楼员接待规范》是一种约束,而知道这不过是一种基本的做人做事道理,更知道《售楼员接待规范》并不是全部3.会按照公司或项目制定的《现场售楼管理制度》来规范自己的行为无规矩不成方圆,公司制定的规章制度,对管理来说是必须的,不然公司就如一团散沙了;对个人而言也是必须的——不用费神思考,照做就是了只有大家遵守共同的、规范的制度,售楼现场才能营造出一种良好的团队氛围来,才能一致对外,共同取得良好的销售业绩4.会按制度和分工来打扫卫生,随时清理客户离开后的桌椅等,保持售楼现场的干净整洁勿因善小而不为搞卫生、清理场面看上去都是无关紧要的事情,其实并非如此这里面,一是反映了人的素质问题;二是反映了代理公司的素质;三是直接影响到销售业绩很简单,当客户看到一个肮脏的、没有秩序的售楼部时,他不会单纯地认为这不过是售楼环境的问题,而是会把这种印象移植到开发公司、代理公司、物业管理公司等机构的形象上去,更可怕的是还会移植到房子的质量上去,移植到将来的居住环境及生活质量上去这样,就会直接影响到他们的购买决策了5.会声音洪亮,面带微笑,纯熟地使用“您好,欢迎光临”、“早上好,欢迎您”等迎宾语,以及“再见,请慢走”、“请慢走,欢迎再来”等送客语客户进入售楼现场及离开时,一定要起身迎送,若售楼现场门不是敞开式的,要及时开门迎送客人之所以把迎送上的一些细节列出来,是因为这些细节非常重要或有人以为这鸡毛蒜皮的话语和动作也算是个事其实他们是不懂消费者的心客户来到你这里,若感受到亲切、尊严、礼遇,他们就会对你推售的房子刮目相看,平添几分好感;若感受到的是受气、没面子、冷淡,他们就马上生出对抗心理,降低了你所推售楼盘的评价,最终形成购买障碍如此一比较,你们还会说这些迎送小事是鸡毛蒜皮么6.会与开发公司的相关人员打交道,搞好关系,主动热情地配合开发公司做好销售工作这一条虽然是对中介公司而言的,但就算是作为开发商的销售部门,对负责楼盘开发的相关人员仍然要以礼相待这里面的道理很简单一,他们往往是“上级”甚至是“米饭班主”;二,开发是上游,没有上游哪有下游三,销售的很多事情都与开发有关,因此,能与他们搞好关系,就能知道更多的开发信息以促进销售7.会热情接待客户,介绍楼盘时做到如数家珍,富有感染力这不待细说,若对自己推售的楼盘不能做到胸有成竹,那么叫客户如何信任你I又如何回答客户的“十万个为什么”若没有感染力,客户的心能热起来,能冲动,会做购买决策么8.会熟练轻松地计算每套房的房价及有关费用等大部分的客户都是第一次购买房子的,而他们在购买过程中最关心的问题之一就是他们到底要为买某一套房子支付多少钱能够熟练地为客户计算出他们要支付的所有费用,就扫除了他们做购买决策的第一大障碍此外,要求计算房价的客户,往往都是有一定购买意向的,因此是准“实客”实实在在的客户之一了,若因为不能熟练轻松地为客户计算房价而放跑机会,那是非常遗憾的事情购买决策有时候就是一念之差的事,因此,任何一个环节不顺畅或出问题,都有可能左右客户的心理,切记19.会熟练地计算房屋的使用面积、套内面积、建筑面积、楼间距等同样,由于大部分的客户很关心,但又弄不明白面积的各种问题,因此他们就需要有“专家”来帮他们计算、参谋能够熟练地为客户解释、计算有关面积的问题,也就扫除了他们作购买决策的另一障碍要求计算面积的客户往往也是准“实客”之一了,因此,销售人员若不能熟练轻松地为客户解答和计算,在这里出问题放跑客户,同样也是十分遗憾的10.会熟练地签订商品房买卖合同及确认合同签订买卖合同是客户购买的最后环节之一,这个环节没有完成之前,仍然有变故的可能,因此,会熟练地与客户签订商品房买卖合同及确认合同,也是很重要的基本功练好这种基本功,就能在最后关头速战速决,减少因客户犹豫和反悔而产生的变故机会11.会熟练地计算按揭贷款利息对利率、贷款年限、每月还款额、贷款所需材料和办理程序十分清楚12.会适当地使用销售技巧,在吸引客户来看房、引导客户对你介绍的房屋产生购房欲望、使客户的购房欲望变为购房行动、让客户下决心签订合同及交定金等方面驾轻就熟13.会疏导客户情绪,控制销售局面,处理突发矛盾,以免刺激和赶走一些情绪化的客户你不是心理学家,因此在面对各种各样的客户时,不可能都会策略对头,有时候无意中可能刺激了一些情绪化甚至有一定心理障碍的客户,他们会闹起来这时候,你就要有心理准备,要有一定的技巧来疏导、平息客户的不满要记住,往往就是这些客户,他因为在别的地方、别的楼盘的销售人员处“得不到尊重”,在你这里却因为你的举措得当而认为自己是“得到了尊重”,会对你推售的楼盘刮目相看呢14.会调节自己的情绪,当进入售楼现场后,要把一切不愉快的事情抛诸脑后,以微笑和热情迎接客户人生事十之八九不如意,因此,谁能说自己不会闹情绪,天天好心情呢谁也不能但你的坏情绪是不可以带到售楼现场中来的千万记住在楼盘开发如火如茶,各种各样的房子都等着消费者去选择的时候,客户无疑就是真正的上帝你情绪坏他能买账么他口袋的钱能为你难看的脸色而掏出来么没门!15.会反馈销售信息,填写相关的销售日志等表格,将销售中的信息和问题及时向上级反映这也是基本功之一其实在填写相关的销售日志或表格时,也是你将楼盘销售的经验教训加以总结和反思的时候,因此必须认真对待此外,作为上级部门,这也是考察你能力、考虑提升还是降格使用你的途径之
一八、房地产项目销售流程房地产中介公司最重要的业务,乃是销售一手楼盘本节特意把一个项目具体的销售分期和每个时期的销售工作阶段,以及阶段中的工作重心列出,让读者对一手楼盘的销售流程有个基本的概念大家要留意的是,这些工作是在总体方案通过的基础上展开的一个项目具体的销售根据其规模可分一期或多期推出,而每一期一般又可分为筹备阶段、导人阶段、强销阶段、扫尾阶段共四个阶段,每个阶段均有不同的工作重心和相应的阶段性策略——1.筹备阶段
①确定时间具体起止时限视实际的销售环境和市场气氛而定
②确定主题本阶段有多少种准备工作,目的是什么
③工作重心1相关合作单位选定广告公司、礼仪公司、装饰公司、园林设计公司选定;2地盘包装地盘围墙及其他构件的展示设计方案确定和实施;3售楼处建立和包装确定售楼处的施工工期,选择售楼处质素的营造方案并进行实施,确定售楼处内装修设计方案,并按时实施;4样板房的设定及装修
④其他工作1根据法律规定准备好土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证、商品房预售许可证等;2看楼专车和专车路线的准备和确定;3制作模型;4制作展示板;5确定各期价格、销控表;6确定按揭银行、按揭成数及年期;7各种售楼资料准备;8组织营销人员,建立销售管理制度,进行人员培训;9引导消费者入市新闻炒作、电话访谈,等等
⑤销售策略1筹码认购活动;2内部认购期优惠大折扣策略;3配送管理费策略,等等
⑥销售目标较理想的为总额10%左右2.市场导入阶段
①确定时间具体的起止时限仍然要视实际的筹备情况、销售环境和市场气氛而定
②确定主题承接上阶段项目推广对市场产生的吸引力,公开发售,大力引导消费者到现场参加展销,制造热销气氛,加强销售攻势,迅速回笼资金
③主要工作1售楼处日常接待;2项目广告宣传和新闻炒作;3示范单位开放;4现场展销会
④销售策略1第一批若干名客户送装修、送家电、送管理费等策略;2不定期涨价策略,刺激客户买涨不买跌的购买情绪;3在主要节假日举行展销会、公关活动或其他优惠活动,等等
⑤销售目标较理想的为总额30%左右3.强销阶段
①确定时间具体的起止时限仍然要视上阶段实际的销售情况、销售环境和市场气氛而定
②确定主题承接上两个阶段的推广成效,项目的市场知名度和美誉度已深人人心的基础,以最大的力度强化销售攻势,最大限度抢占市场份额
③工作重心1售楼处日常接待;2项目的广告宣传和新闻炒作;3客户跟踪
④销售策略1价格上涨策略通过以上阶段,项目已经形成较好的市场形象和口碑,市场认同度较高,存在价格继续上扬基础,可通过此策略刺激客户购买情绪;2在适当时候举行客户抽奖活动,聚集更旺盛人气以冲击市场;3客户联欢会或恳谈会树立发展商及项目形象,追求口碑传播及销售效果
⑤销售目标较理想的为总额50%左右4.扫尾阶段
①确定时间具体的起止时限仍然要视以上几个阶段实际的销售情况、销售环境和市场气氛而定
②确定主题承接上几个阶段的推广成效,扩大销售战果,确定项目的优良产品或精品楼盘形象
③工作重心1日常销售管理;2新一轮的广告宣传;3新一轮的新闻炒作;4客户跟踪
④销售策略1特价单位策略可以一些较差单位来进行特价销售,延续市场注意力;2拍卖活动可拿出几个单位进行公开拍卖,以引起市场关注及激发部分客户的购买欲望;3一口价策略把剩余单位或某分期剩余单位一口价销售,激发客户捡便宜的心理;4封盘策略从时间上推算,经过以上几个阶段,项目销售将迎来销售淡季了,如国庆黄金周开始,此时差不多过年了此时可考虑暂时封盘,待适当时机如年后再开盘再开盘时,通过新的包装、策略等给市场耳目一新的感觉,以利新一期的销售
⑤销售目标较理想的为总额10%左右艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅芁莅蚇螈膇莄蝿羄肃莃葿螆聿莂蚁肂羅莂螄袅芃莁蒃肀腿莀薆袃肅荿蚈肈羁蒈螀袁芀蒇蒀蚄膆蒇蚂袀膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁节蒃虿羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇艿薀螅羃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇膄蚀袄羃膄螂聿节膃蒂袂膈节薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄芈蚁螁膀芈螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅PAGE31。