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根据《中华人民___土地增值税暂行条例实施细则》第十条规定条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下
(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数 计算土地增值税的公式为应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房http://___.chinaacc.com/web/lc_sh_3\t_blank__所取得的收入减除扣除项目金额后的余额 纳税人转让房__所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入 计算增值额的扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额;土地成本
(2)__土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估__;建筑成本
(4)与转让房__有关的税金;
5.6%营业税等
(5)财政部规定的其他扣除项目
2、土地增值税实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60% 上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数 纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下
(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房__所取得的增值额征收的一种税土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房__企业,计算尤为复杂笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算
一、把握两个概念
(1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额
(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房____成本、房____费用、与转让房__有关的税金及其他扣除项目等
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款实物收入是转让房__取得的各种实物形态的估价收入其他收入是转让房__取得的无形资产或非专利技术等的评估收入
四、确定扣除项目
(1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;
(2)房____成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑__工程费、基础设施费和__间接费用;
(3)房____费用,主要包括利息支出和其他房____费用其中其他房____费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定纳税人能铵转移房__项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第
(1)和
(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第
(1)和
(2)项合计的10%以内计算扣除;
(4)转让房__有关的税金支出包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;
(5)其他扣除项目这条主要是针对房__企业规定的,对专门从事房____的企业可以按20%计算扣除这条规定对于房____企业特别重要,计算时千万不能遗漏
五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算举例如下某房__公司__100栋花园__,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售每栋地价
14.8万元,登记、过户手续费
0.2万元,__成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑__工程费等合计50万元,贷款支付利息
0.5万元(能提供银行证明)每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%问该公司应缴纳多少土地增值税?计算过程如下转让收入180×80=14400(万元)取得土地使用权所支付的金额与房____成本合计(
14.8+
0.2+50)×80=5200(万元)房____费用扣除
0.5×80+5200×5%=300(万元)转让税金支出14400×5%×(1+5%+3%)=
777.6(万元)加计扣除金额5200×20%=1040(万元)扣除项目合计5200+300+
777.6+1040=
7317.6(万元)增值额=14400-
7317.6=
7082.4(万元)增值额与扣除项目金额比率=
7082.4/
7317.6×100%=
96.79%应纳增值税税额=
7082.4×40%-
7317.6×5%=
2467.08(万元)。