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市场动态北京城建__﹒新闻中心第123期北京城建投资发展股份有限公司新闻中心2006年8月14日目录TOC\o1-3\h\z动态2___房价问题未得到根本解决2国土部新规引发3大悬念毛坯房成销售主流3中国发布“外资并购境内企业规定”9月8日起施行4规划132010年亦庄到首都机场和中关村只需要30分钟13北京地铁5号线土建工程基本实现贯通现开始装修14土地14受土地出让方式等因素影响北京暗涌并购拿地潮1440块地突击供应瓦解“地荒论”调控重招明显奏效15地方“巧妙”歪解调控措施我们应为房__立法16土地调控山雨已来三管齐下之后的“风暴”变局17对手20首钢顺驰新推首个联姻__初定价约8500元/__20美国最大房产商联手大摩进军深圳房__20德国贺府试水中__定制北京建房面临土地难关20__巨头普洛斯进入中国布局中国工业__市场22市场23大摩悖论看空不做空45亿美元砸向中国楼市23信贷收紧洗牌__商中小__商面临资金困难25观点26限价房已影响到__销售轨道沿线将是谁的奶酪26“后90时代”复辟楼市四类__型准备一统天下28评论老百姓的房子__究竟管多少才是合适?29__商要做“听话的好孩子”顺着__的政策走31房__金融陷入博弈显露出“外紧内松”的迹象31言论32王石房__已到十字路口__商要把握好方向32投资客超过10%就有问题房价收入比过高证明泡沫33房__热点城市房价收入比12:1房市因何癫狂?33评论“__总理”___一直在支持国六条吗36数据37北京6月新房涨幅居全国第二__房价回落
5.4%37全国70城市房价二季度涨
5.7%深圳领涨__下跌37北京期房销售7月缩水
8.5%8月仍将延续下滑趋势38___38民宅禁商催生___新产品新产品成投资新宠38二手房40北京10月将正式上调二手房交易最低计税__40二手房转让缴税补充通知公房出售原值每平400041中原__2006年7月北京二手商品房报价指数报告41动态___房价问题未得到根本解决2006年08月11日中新网阮煜琳国家___有关负责人10日公开表示,房__市场宏观调控取得初步成效,但住房供应结构性矛盾、部分城市房价上涨较快等房__市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决___有关官员表示,随着各项调控政策的实施,特别是两个“国八条”__以后,房__市场调控取得初步成效今年上半年,房____投资平稳增长住房需求调节效果初步显现,投机性__基本得到遏制,投资性__得到一定程度的控制房价上涨幅度总体趋缓,六月份七十个城市房屋销售__同比上涨百分之五点八,与上月持平特别是去年初房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显,__已连续七个月下降___有关官员说,房__市场发展中的一些突出问题还没有得到根本解决第一,住房供应结构性矛盾仍十分突出,适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足今年上半年,全国四十个重点城市上市预售的套均建筑__一百一十五平方米,十五个城市套均建筑__高于一百__平方米其次,部分城市房价上涨仍然较快今年六月份,七十个大中城市中,八个城市新建商品住房__同比涨幅超过百分之十,__个城市月环比涨幅超过百分之一第三,引导合理消费的政策措施不到位,部分居民存在超前消费、过度消费的现象一些城市注重非本地居民__供应,与当地居民,特别是中低收入家庭自住住房需求的政策区别不明确第四,房____、交易、中介等行为不规范问题仍很突出国土部新规引发3大悬念毛坯房成销售主流2006年08月12日金羊网梁栋贤■新闻背景7月底,国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》,两大规范自2006年8月1日起实施,其目的在于直接在土地出让环节稳定房价新《规范》规定,房屋销售__限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接成为土地出让方案的重要内容,只有符合房价销售限制等要求的__商,才有资格拿地对于新政策的__,有的专家认为其必将促使部分房__企业顺势而动,所谓“上有政策下有对策”,各种__预料不到的新形势也将在__行业出现悬念1 毛坯房成销售主流?“在新的游戏规则下,只有符合房价销售限制等要求的__商,才有资格拿地,所以,为了保证一定的利润,房__企业必然要在销售__上做文章”某发展商表示,“以毛坯的形式来交楼是一个最简单的办法”据了解,现在市场上比较流行的是500元-1000元/平方米的装修标准但这个__是消费者自行装修所需要的成本,而发展商采用大规模的原材料__采购,因此成本较低,实际成本约为300元-700元/平方米“采用毛坯的形式销售,发展商在拿地时的报价也就可以相应降低,如果消费者想买到带装修的住房,可选择出钱买装修套餐那么数据统计出来时候楼价将有所下降,但这种情况很可能只是纸上的文章、数字的游戏”悬念2 ___工程疑似出现?“如果扣除装修的成本也无法满足招标的__要求,就不排除有人采取非正常的手段了,这有可能导致一批___工程的出现”某业内人士认为“像墙面、天花板等部位,即使稍作偷工减料,没有专业知识的消费者也未必能够看出来,而且,要是出现问题,最多也只是墙面粉刷脱落、墙体或天花漏水等,不会有很大的安全问题建筑工程是一分钱一分货的,因此恐怕会有人在这方面做手脚”某业内人士透露说,“更严重的是,现在做建筑设计的人都会保留一定的安全系数以保证建筑主体结构的安全,但若为了降低报价来增加拿地时的竞争力,就不排除有人会自动地降低这些安全标准,这样做的后果比较严重,说不定会导致建筑的质量事故”悬念3 精品发展商退出市场?“我们是那种希望以精致品质打动市场的发展商,可是,在新的游戏规则下,我们未来的生存空间可能会越来越小”某业内人士抱怨说,“暂不说我们在人工方面付出的成本比别人多多少,光是原材料方面的硬性成本的增加就将非常可观,而且我们的产品很难大规模地__以降低采购成本因此,在新的游戏规则下,我们只能够在大__30%的市场空间中生存”“目前国家土地资源稀缺,大家更应提倡精品工程以提高土地的使用率,可在这样的游戏规则下,我们连生存都将变得很困难了其实,即使是经济最发达的国家也做不到人人买楼,我觉得这样的政策有一定的商榷余地”中国发布“外资并购境内企业规定”9月8日起施行2006年08月10日08:28中国新闻网据中国_____消息,中国___8月8日发布的2006年第10号令称,修订后的《关于外国投资者并购境内企业的规定》以下简称《规定》自2006年9月8日起施行《规定》指出,外国投资者并购境内企业应遵守中国的法律、行政法规和规章,遵循公平合理、等价有偿、诚实信用的原则,不得造成过度集中、排除或限制竞争,不得扰乱____秩序和损害社会公共利益,不得导致国有资产流失外国投资者并购境内企业,应符合中国法律、行政法规和规章对投资者资格的要求及产业、土地、环保等政策《规定》指出,依照《外商投资产业指导目录》不允许外国投资者独资经营的产业,并购不得导致外国投资者持有企业的全部股权;需由中方控股或相对控股的产业,该产业的企业被并购后,仍应由中方在企业中占控股或相对控股地位;禁止外国投资者经营的产业,外国投资者不得并购从事该产业的企业关于外国投资者并购境内企业的规定中华人民_________国有资产监督管理委员会国家税务总局国家工商行政管理总局中国证券监督管理委员会国家外汇管理局二OO六年第10号令《外国投资者并购境内企业暂行规定》已由中华人民______第7次部务会议修订通过,现将修订后的《关于外国投资者并购境内企业的规定》公布,自2006年9月8日起施行中华人民______部长 ______国有资产监督管理委员会主任 ___国家税务总局局长 ___国家工商行政管理总局局长 王众孚中国证券监督管理委员会__ ___国家外汇管理局局长 ___二OO六年八月八日关于外国投资者并购境内企业的规定目录第一章总则第二章基本制度第三章审批与登记第四章外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司第一节以股权并购的条件第二节申报文件与程序第三节对于特殊目的公司的特别规定第五章反垄断审查第六章附则第一章总则第一条为了促进和规范外国投资者来华投资,引进国外的先进技术和管理经验,提高利用外资的水平,实现资源的合理配置,保证就业、维护公平竞争和国家经济安全,依据外商投资企业的法律、行政法规及《公司法》和其他相关法律、行政法规,制定本规定第二条本规定所称外国投资者并购境内企业,系指外国投资者__境内非外商投资企业(以下称“境内公司”)股东的股权或__境内公司增资,使该境内公司变更设立为外商投资企业(以下称“股权并购”);或者,外国投资者设立外商投资企业,并通过该企业协议__境内企业资产且运营该资产,或,外国投资者协议__境内企业资产,并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产(以下称“资产并购”)第三条外国投资者并购境内企业应遵守中国的法律、行政法规和规章,遵循公平合理、等价有偿、诚实信用的原则,不得造成过度集中、排除或限制竞争,不得扰乱____秩序和损害社会公共利益,不得导致国有资产流失第四条外国投资者并购境内企业,应符合中国法律、行政法规和规章对投资者资格的要求及产业、土地、环保等政策依照《外商投资产业指导目录》不允许外国投资者独资经营的产业,并购不得导致外国投资者持有企业的全部股权;需由中方控股或相对控股的产业,该产业的企业被并购后,仍应由中方在企业中占控股或相对控股地位;禁止外国投资者经营的产业,外国投资者不得并购从事该产业的企业被并购境内企业原有所投资企业的经营范围应符合有关外商投资产业政策的要求;不符合要求的,应进行调整第五条外国投资者并购境内企业涉及企业国有产权转让和上市公司国有股权管理事宜的,应当遵守国有资产管理的相关规定第六条外国投资者并购境内企业设立外商投资企业,应依照本规定经审批机关批准,向登记管理机关__变更登记或设立登记如果被并购企业为境内上市公司,还应根据《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》,向___证券监督管理机构__相关手续第七条外国投资者并购境内企业所涉及的各方当事人应当按照中国税法规定纳税,接受税务机关的监督第八条外国投资者并购境内企业所涉及的各方当事人应遵守中国有关外汇管理的法律和行政法规,及时向外汇管理机关__各项外汇核准、登记、备案及变更手续第二章基本制度第九条外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例高于25%的,该企业享受外商投资企业待遇外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例低于25%的,除法律和行政法规另有规定外,该企业不享受外商投资企业待遇,其举借外债按照境内非外商投资企业举借外债的有关规定__审批机关向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业批准证书(以下称“批准证书”)登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“外资比例低于25%”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内公司,所设立的外商投资企业不享受外商投资企业待遇,但该境外公司__境内公司增资,或者该境外公司向并购后所设企业增资,增资额占所设企业注册资本比例达到25%以上的除外根据该款所述方式设立的外商投资企业,其实际控制人以外的外国投资者在企业注册资本中的出资比例高于25%的,享受外商投资企业待遇外国投资者并购境内上市公司后所设外商投资企业的待遇,按照国家有关规定__第十条本规定所称的审批机关为中华人民______或省级商务主管部门以下称“省级审批机关”,登记管理机关为中华人民___国家工商行政管理总局或其授权的地方工商行政管理局,外汇管理机关为中华人民___国家外汇管理局或其分支机构并购后所设外商投资企业,根据法律、行政法规和规章的规定,属于应由___审批的特定类型或行业的外商投资企业的,省级审批机关应将申请文件转报___审批,___依法决定批准或不批准第十一条境内公司、企业或自然人以其在境外合法设立或控制的公司名义并购与其有关联关系的境内的公司,应报___审批当事人不得以外商投资企业境内投资或其他方式规避前述要求第十二条外国投资者并购境内企业并取得实际控制权,涉及重点行业、存在影响或可能影响国家经济安全因素或者导致拥有驰名商标或中华老字号的境内企业实际控制权转移的,当事人应就此向___进行申报当事人未予申报,但其并购行为对国家经济安全造成或可能造成重大影响的,___可以会同相关部门要求当事人终止交易或采取转让相关股权、资产或其他有效措施,以消除并购行为对国家经济安全的影响第十三条外国投资者股权并购的,并购后所设外商投资企业承继被并购境内公司的债权和债务外国投资者资产并购的,出售资产的境内企业承担其原有的债权和债务外国投资者、被并购境内企业、债权人及其他当事人可以对被并购境内企业的债权债务的处置另行达成协议,但是该协议不得损害第三人利益和社会公共利益债权债务的处置协议应报送审批机关出售资产的境内企业应当在投资者向审批机关报送申请文件之前至少15日,向债权人发出通知书,并在全国发行的省级以上报纸上发布公告第十四条并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易__的依据并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构资产评估应采用国际通行的评估方法禁止以明显低于评估结果的__转让股权或出售资产,变相向境外转移资本外国投资者并购境内企业,导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时,应当符合国有资产管理的有关规定第十五条并购当事人应对并购各方是否存在关联关系进行说明,如果有两方属于同一个实际控制人,则当事人应向审批机关披露其实际控制人,并就并购目的和评估结果是否符合市场公允价值进行解释当事人不得以信托、代持或其他方式规避前述要求第十六条外国投资者并购境内企业设立外商投资企业,外国投资者应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东,或出售资产的境内企业支付全部对价对特殊情况需要延长者,经审批机关批准后,应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上,1年内付清全部对价,并按实际缴付的出资比例分配收益外国投资者__境内公司增资,有限责任公司和以发起方式设立的境内股份有限公司的股东应当在公司申请外商投资企业营业执照时缴付不低于20%的新增注册资本,其余部分的出资时间应符合《公司法》、有关外商投资的法律和《公司登记管理条例》的规定其他法律和行政法规另有规定的,从其规定股份有限公司为增加注册资本发行新股时,股东__新股,依照设立股份有限公司缴纳股款的有关规定执行外国投资者资产并购的,投资者应在拟设立的外商投资企业合同、章程中规定出资期限设立外商投资企业,并通过该企业协议__境内企业资产且运营该资产的,对与资产对价等额部分的出资,投资者应在本条第一款规定的对价支付期限内缴付;其余部分的出资应符合设立外商投资企业出资的相关规定外国投资者并购境内企业设立外商投资企业,如果外国投资者出资比例低于企业注册资本25%的,投资者以现金出资的,应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内缴清;投资者以实物、工业产权等出资的,应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内缴清第十七条作为并购对价的支付手段,应符合国家有关法律和行政法规的规定外国投资者以其合法拥有的人民币资产作为支付手段的,应经外汇管理机关核准外国投资者以其拥有处置权的股权作为支付手段的,按照本规定第四章__第十八条外国投资者协议__境内公司股东的股权,境内公司变更设立为外商投资企业后,该外商投资企业的注册资本为原境内公司注册资本,外国投资者的出资比例为其所__股权在原注册资本中所占比例外国投资者__境内有限责任公司增资的,并购后所设外商投资企业的注册资本为原境内公司注册资本与增资额之和外国投资者与被并购境内公司原其他股东,在境内公司资产评估的基础上,确定各自在外商投资企业注册资本中的出资比例外国投资者__境内股份有限公司增资的,按照《公司法》有关规定确定注册资本第__条外国投资者股权并购的,除国家另有规定外,对并购后所设外商投资企业应按照以下比例确定投资总额的上限
(一)注册资本在210万美元以下的,投资总额不得超过注册资本的10/7;
(二)注册资本在210万美元以上至500万美元的,投资总额不得超过注册资本的2倍;
(三)注册资本在500万美元以上至1200万美元的,投资总额不得超过注册资本的
2.5倍;
(四)注册资本在1200万美元以上的,投资总额不得超过注册资本的3倍第__条外国投资者资产并购的,应根据__资产的交易__和实际生产经营规模确定拟设立的外商投资企业的投资总额拟设立的外商投资企业的注册资本与投资总额的比例应符合有关规定第三章审批与登记第__一条外国投资者股权并购的,投资者应根据并购后所设外商投资企业的投资总额、企业类型及所从事的行业,依照设立外商投资企业的法律、行政法规和规章的规定,向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件
(一)被并购境内有限责任公司股东一致同意外国投资者股权并购的决议,或被并购境内股份有限公司同意外国投资者股权并购的股东大会决议;
(二)被并购境内公司依法变更设立为外商投资企业的申请书;
(三)并购后所设外商投资企业的合同、章程;
(四)外国投资者__境内公司股东股权或__境内公司增资的协议;
(五)被并购境内公司上一财务年度的财务审计报告;
(六)经__和依法认证的投资者的___明文件或注册登记证明及资信证明文件;
(七)被并购境内公司所投资企业的情况说明;
(八)被并购境内公司及其所投资企业的营业执照副本;
(九)被并购境内公司职工安置计划;
(十)本规定第十三条、第十四条、第十五条要求报送的文件并购后所设外商投资企业的经营范围、规模、土地使用权的取得等,涉及其他相关__部门许可的,有关的许可文件应一并报送第__二条股权__协议、境内公司增资协议应适用中国法律,并包括以下主要内容
(一)协议各方的状况,包括名称(姓名),住所,法定代表人姓名、职务、国籍等;
(二)__股权或__增资的份额和价款;
(三)协议的履行期限、履行方式;
(四)协议各方的权利、义务;
(五)违约责任、争议解决;
(六)协议签署的时间、地点第__三条外国投资者资产并购的,投资者应根据拟设立的外商投资企业的投资总额、企业类型及所从事的行业,依照设立外商投资企业的法律、行政法规和规章的规定,向具有相应审批权限的审批机关报送下列文件
(一)境内企业产权持有人或权力机构同意出售资产的决议;
(二)外商投资企业设立申请书;
(三)拟设立的外商投资企业的合同、章程;
(四)拟设立的外商投资企业与境内企业签署的资产__协议,或外国投资者与境内企业签署的资产__协议;
(五)被并购境内企业的章程、营业执照副本;
(六)被并购境内企业通知、公告债权人的证明以及债权人是否提出异议的说明;
(七)经__和依法认证的投资者的___明文件或开业证明、有关资信证明文件;
(八)被并购境内企业职工安置计划;
(九)本规定第十三条、第十四条、第十五条要求报送的文件依照前款的规定__并运营境内企业的资产,涉及其他相关__部门许可的,有关的许可文件应一并报送外国投资者协议__境内企业资产并以该资产投资设立外商投资企业的,在外商投资企业成立之前,不得以该资产开展经营活动第__四条资产__协议应适用中国法律,并包括以下主要内容
(一)协议各方的状况,包括名称(姓名),住所,法定代表人姓名、职务、国籍等;
(二)拟__资产的清单、__;
(三)协议的履行期限、履行方式;
(四)协议各方的权利、义务;
(五)违约责任、争议解决;
(六)协议签署的时间、地点第__五条外国投资者并购境内企业设立外商投资企业,除本规定另有规定外,审批机关应自收到规定报送的全部文件之日起30日内,依法决定批准或不批准决定批准的,由审批机关颁发批准证书外国投资者协议__境内公司股东股权,审批机关决定批准的,应同时将有关批准文件分别抄送股权转让方、境内公司所在地外汇管理机关股权转让方所在地外汇管理机关为其__转股收汇外资外汇登记并出具相关证明,转股收汇外资外汇登记证明是证明外方已缴付的股权收购对价已到位的有效文件第__六条外国投资者资产并购的,投资者应自收到批准证书之日起30日内,向登记管理机关申请__设立登记,__外商投资企业营业执照外国投资者股权并购的,被并购境内公司应依照本规定向原登记管理机关申请变更登记,__外商投资企业营业执照原登记管理机关没有登记管辖权的,应自收到申请文件之日起10日内转送有管辖权的登记管理机关__,同时附送该境内公司的登记档案被并购境内公司在申请变更登记时,应提交以下文件,并对其真实性和有效性负责
(一)变更登记申请书;
(二)外国投资者__境内公司股东股权或__境内公司增资的协议;
(三)修改后的公司章程或原章程的修正案和依法需要提交的外商投资企业合同;
(四)外商投资企业批准证书;
(五)外国投资者的主体资格证明或者自然人___明;
(六)修改后的董事会__,记载新增董事姓名、住所的文件和新增董事的任职文件;
(七)国家工商行政管理总局规定的其他有关文件和证件投资者自收到外商投资企业营业执照之日起30日内,到税务、海关、土地管理和外汇管理等有关部门__登记手续第四章外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司第一节以股权并购的条件第__七条本章所称外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司,系指境外公司的股东以其持有的境外公司股权,或者境外公司以其增发的股份,作为支付手段,__境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为第__八条本章所称的境外公司应合法设立并且其注册地具有完善的公司法律制度,且公司及其管理层最近3年未受到监管机构的处罚;除本章第三节所规定的特殊目的公司外,境外公司应为上市公司,其上市所在地应具有完善的证券交易制度第__九条外国投资者以股权并购境内公司所涉及的境内外公司的股权,应符合以下条件
(一)股东合法持有并依法可以转让;
(二)无所有权争议且没有设定质押及任何其他权利限制;
(三)境外公司的股权应在境外公开合法证券交易市场(柜台交易市场除外)挂牌交易;
(四)境外公司的股权最近1年交易__稳定前款第
(三)、
(四)项不适用于本章第三节所规定的特殊目的公司第三十条外国投资者以股权并购境内公司,境内公司或其股东应当聘请在中国注册登记的中介机构担任顾问(以下称“并购顾问”)并购顾问应就并购申请文件的真实性、境外公司的财务状况以及并购是否符合本规定第十四条、第__八条和第__九条的要求作尽职调查,并出具并购顾问报告,就前述内容逐项发表明确的专业意见第三十一条并购顾问应符合以下条件
(一)信誉良好且有相关从业经验;
(二)无重大违法违规记录;
(三)应有调查并分析境外公司注册地和上市所在地法律制度与境外公司财务状况的能力第二节申报文件与程序第三十二条外国投资者以股权并购境内公司应报送___审批,境内公司除报送本规定第三章所要求的文件外,另须报送以下文件
(一)境内公司最近1年股权变动和重大资产变动情况的说明;
(二)并购顾问报告;
(三)所涉及的境内外公司及其股东的开业证明或___明文件;
(四)境外公司的股东持股情况说明和持有境外公司5%以上股权的股东名录;
(五)境外公司的章程和对外__的情况说明;
(六)境外公司最近年度经审计的财务报告和最近半年的股票交易情况报告第三十三条___自收到规定报送的全部文件之日起30日内对并购申请进行审核,符合条件的,颁发批准证书,并在批准证书上加注“外国投资者以股权并购境内公司,自营业执照颁发之日起6个月内有效”第三十四条境内公司应自收到加注的批准证书之日起30日内,向登记管理机关、外汇管理机关__变更登记,由登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“自颁发之日起8个月内有效”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证境内公司向登记管理机关__变更登记时,应当预先提交旨在恢复股权结构的境内公司法定代表人签署的股权变更申请书、公司章程修正案、股权转让协议等文件第三十五条自营业执照颁发之日起6个月内,境内公司或其股东应就其持有境外公司股权事项,向___、外汇管理机关申请__境外投资开办企业核准、登记手续当事人除向___报送《关于境外投资开办企业核准事项的规定》所要求的文件外,另须报送加注的外商投资企业批准证书和加注的外商投资企业营业执照___在核准境内公司或其股东持有境外公司的股权后,颁发中国企业境外投资批准证书,并换发无加注的外商投资企业批准证书境内公司取得无加注的外商投资企业批准证书后,应在30日内向登记管理机关、外汇管理机关申请换发无加注的外商投资企业营业执照、外汇登记证第三十六条自营业执照颁发之日起6个月内,如果境内外公司没有完成其股权变更手续,则加注的批准证书和中国企业境外投资批准证书自动失效,登记管理机关根据境内公司预先提交的股权变更登记申请文件核准变更登记,使境内公司股权结构恢复到股权并购之前的状态并购境内公司增发股份而未实现的,在登记管理机关根据前款予以核准变更登记之前,境内公司还应当按照《公司法》的规定,减少相应的注册资本并在报纸上公告境内公司未按照前款规定__相应的登记手续的,由登记管理机关按照《公司登记管理条例》的有关规定处理第三十七条境内公司取得无加注的外商投资企业批准证书、外汇登记证之前,不得向股东分配利润或向有关联关系的公司提供__,不得对外支付转股、减资、清算等资本项目款项第三十八条境内公司或其股东凭___和登记管理机关颁发的无加注批准证书和营业执照,到税务机关__税务变更登记第三节对于特殊目的公司的特别规定第三__条特殊目的公司系指中国境内公司或自然人为实现以其实际拥有的境内公司权益在境外上市而直接或间接控制的境外公司特殊目的公司为实现在境外上市,其股东以其所持公司股权,或者特殊目的公司以其增发的股份,作为支付手段,__境内公司股东的股权或者境内公司增发的股份的,适用本节规定当事人以持有特殊目的公司权益的境外公司作为境外上市主体的,该境外公司应符合本节对于特殊目的公司的相关要求第四十条特殊目的公司境外上市交易,应经___证券监督管理机构批准特殊目的公司境外上市所在国家或者地区应有完善的法律和监管制度,其证券监管机构已与___证券监督管理机构签订监管合作谅解___,并保持着有效的监管合作关系第四十一条本节所述的权益在境外上市的境内公司应符合下列条件
(一)产权明晰,不存在产权争议或潜在产权争议;
(二)有完整的业务体系和良好的持续经营能力;
(三)有健全的公司治理结构和内部管理制度;
(四)公司及其主要股东近3年无重大违法违规记录第四十二条境内公司在境外设立特殊目的公司,应向___申请__核准手续__核准手续时,境内公司除向___报送《关于境外投资开办企业核准事项的规定》要求的文件外,另须报送以下文件
(一)特殊目的公司最终控制人的___明文件;
(二)特殊目的公司境外上市商业计划书;
(三)并购顾问就特殊目的公司未来境外上市的股票发行__所作的评估报告获得中国企业境外投资批准证书后,设立人或控制人应向所在地外汇管理机关申请__相应的境外投资外汇登记手续第四十三条特殊目的公司境外上市的股票发行价总值,不得低于其所对应的经中国有关资产评估机构评估的被并购境内公司股权的价值第四十四条特殊目的公司以股权并购境内公司的,境内公司除向___报送本规定第三十二条所要求的文件外,另须报送以下文件
(一)设立特殊目的公司时的境外投资开办企业批准文件和证书;
(二)特殊目的公司境外投资外汇登记表;
(三)特殊目的公司最终控制人的___明文件或开业证明、章程;
(四)特殊目的公司境外上市商业计划书;
(五)并购顾问就特殊目的公司未来境外上市的股票发行__所作的评估报告如果以持有特殊目的公司权益的境外公司作为境外上市主体,境内公司还须报送以下文件
(一)该境外公司的开业证明和章程;
(二)特殊目的公司与该境外公司之间就被并购的境内公司股权所作的交易安排和折价方法的详细说明第四十五条___对本规定第四十四条所规定的文件初审同意的,出具原则批复函,境内公司凭该批复函向___证券监督管理机构报送申请上市的文件___证券监督管理机构于20个工作日内决定是否核准境内公司获得核准后,向___申领批准证书___向其颁发加注“境外特殊目的公司持股,自营业执照颁发之日起1年内有效”字样的批准证书并购导致特殊目的公司股权等事项变更的,持有特殊目的公司股权的境内公司或自然人,凭加注的外商投资企业批准证书,向___就特殊目的公司相关事项__境外投资开办企业变更核准手续,并向所在地外汇管理机关申请__境外投资外汇登记变更第四十六条境内公司应自收到加注的批准证书之日起30日内,向登记管理机关、外汇管理机关__变更登记,由登记管理机关、外汇管理机关分别向其颁发加注“自颁发之日起14个月内有效”字样的外商投资企业营业执照和外汇登记证境内公司向登记管理机关__变更登记时,应当预先提交旨在恢复股权结构的境内公司法定代表人签署的股权变更申请书、公司章程修正案、股权转让协议等文件第四十七条境内公司应自特殊目的公司或与特殊目的公司有关联关系的境外公司完成境外上市之日起30日内,向___报告境外上市情况和__收入调回计划,并申请换发无加注的外商投资企业批准证书同时,境内公司应自完成境外上市之日起30日内,向___证券监督管理机构报告境外上市情况并提供相关的备案文件境内公司还应向外汇管理机关报送__收入调回计划,由外汇管理机关监督实施境内公司取得无加注的批准证书后,应在30日内向登记管理机关、外汇管理机关申请换发无加注的外商投资企业营业执照、外汇登记证如果境内公司在前述期限内未向___报告,境内公司加注的批准证书自动失效,境内公司股权结构恢复到股权并购之前的状态,并应按本规定第三十六条__变更登记手续第四十八条特殊目的公司的境外上市__收入,应按照报送外汇管理机关备案的调回计划,根据现行外汇管理规定调回境内使用__收入可采取以__式调回境内
(一)向境内公司提供商业贷款;
(二)在境内新设外商投资企业;
(三)并购境内企业在上述情形下调回特殊目的公司境外__收入,应遵守中国有关外商投资及外债管理的法律和行政法规如果调回特殊目的公司境外__收入,导致境内公司和自然人增持特殊目的公司权益或特殊目的公司净资产增加,当事人应如实披露并报批,在完成审批手续后__相应的外资外汇登记和境外投资登记变更境内公司及自然人从特殊目的公司获得的利润、红利及资本变动所得外汇收入,应自获得之日起6个月内调回境内利润或红利可以进入经常项目外汇帐户或者结汇资本变动外汇收入经外汇管理机关核准,可以开立资本项目专用帐户保留,也可经外汇管理机关核准后结汇第四__条自营业执照颁发之日起1年内,如果境内公司不能取得无加注批准证书,则加注的批准证书自动失效,并应按本规定第三十六条__变更登记手续第五十条特殊目的公司完成境外上市且境内公司取得无加注的批准证书和营业执照后,当事人继续以该公司股份作为支付手段并购境内公司的,适用本章第一节和第二节的规定第五章反垄断审查第五十一条外国投资者并购境内企业有下列情形之一的,投资者应就所涉情形向___和国家工商行政管理总局报告
(一)并购一方当事人当年在中国市场营业额超过15亿元人民币;
(二)1年内并购国内关联行业的企业累计超过10个;
(三)并购一方当事人在中国的市场占有率已经达到20%;
(四)并购导致并购一方当事人在中国的市场占有率达到25%虽未达到前款所述条件,但是应有竞争关系的境内企业、有关职能部门或者行业协会的请求,___或国家工商行政管理总局认为外国投资者并购涉及市场份额巨大,或者存在其他严重影响市场竞争等重要因素的,也可以要求外国投资者作出报告上述并购一方当事人包括与外国投资者有关联关系的企业第五十二条外国投资者并购境内企业涉及本规定第五十一条所述情形之一,___和国家工商行政管理总局认为可能造成过度集中,妨害正当竞争、损害消费者利益的,应自收到规定报送的全部文件之日起90日内,共同或经协商单独召集有关部门、机构、企业以及其他利害关系方__听证会,并依法决定批准或不批准第五十三条境外并购有下列情形之一的,并购方应在对外公布并购方案之前或者报所在国主管机构的同时,向___和国家工商行政管理总局报送并购方案___和国家工商行政管理总局应审查是否存在造成境内市场过度集中,妨害境内正当竞争、损害境内消费者利益的情形,并做出是否同意的决定
(一)境外并购一方当事人在我国境内拥有资产30亿元人民币以上;
(二)境外并购一方当事人当年在中国市场上的营业额15亿元人民币以上;
(三)境外并购一方当事人及与其有关联关系的企业在中国市场占有率已经达到20%;
(四)由于境外并购,境外并购一方当事人及与其有关联关系的企业在中国的市场占有率达到25%;
(五)由于境外并购,境外并购一方当事人直接或间接参股境内相关行业的外商投资企业将超过15家第五十四条有下列情况之一的并购,并购一方当事人可以向___和国家工商行政管理总局申请审查豁免
(1)可以改善市场公平竞争条件的;
(2)重组亏损企业并保障就业的;
(3)引进先进技术和管理人才并能提高企业国际竞争力的;
(4)可以改善环境的第六章附则第五十五条外国投资者在中国境内依法设立的投资性公司并购境内企业,适用本规定外国投资者__境内外商投资企业股东的股权或__境内外商投资企业增资的,适用现行外商投资企业法律、行政法规和外商投资企业投资者股权变更的相关规定,其中没有规定的,参照本规定__外国投资者通过其在中国设立的外商投资企业合并或收购境内企业的,适用关于外商投资企业合并与分立的相关规定和关于外商投资企业境内投资的相关规定,其中没有规定的,参照本规定__外国投资者并购境内有限责任公司并将其改制为股份有限公司的,或者境内公司为股份有限公司的,适用关于设立外商投资股份有限公司的相关规定,其中没有规定的,适用本规定第五十六条申请人或申报人报送文件,应依照本规定对文件进行分类,并附文件目录规定报送的全部文件应用中文表述第五十七条被股权并购境内公司的中国自然人股东,经批准,可继续作为变更后所设外商投资企业的中方投资者第五十八条境内公司的自然人股东变更国籍的,不改变该公司的企业性质第五__条相关__机构工作人员必须忠于职守、依法履行职责,不得利用职务之便牟取不正当利益,并对知悉的商业秘密负有保密义务第六十条__特别行政区、澳门特别行政区和__地区的投资者并购境内其他地区的企业,参照本规定__第六十一条本规定自2006年9月8日起施行规划2010年亦庄到首都机场和中关村只需要30分钟2006年08月11日07:37北京商报杜秀平到2010年,从北京亦庄出发,30分钟以内就能到达首都机场、中关村、天津港口这是记者在昨天“北京亦庄高端产业新城”的新闻发布会上获悉的北京经济技术__区管委会主任张伯旭透露,到2010年,亦庄城铁将连接地铁5号线,届时30分钟就可从亦庄到达中关村;而从亦庄取道五环路到达首都机场车程也仅为30分钟另外,京津城际轨道线路上,亦庄是__的第一站,从天津港口到达亦庄的时间也是30分钟2006年上半年,北京经济技术__区出口41亿美元,同比增长
82.9%出口在全市的排名从2005年年底的第三名上升为首位,对全市出口增长的贡献率达
74.5%北京地铁5号线土建工程基本实现贯通现开始装修2006年07月28日15:24法制晚报王佳今天上午北京市上半年交通经济工作会议透露新建地铁线路按计划进行地铁5号线基本实现贯通目前已进入装修环节此外10号线完成土建总工程量的63%4号线完成29%今天上午,记者从北京市上半年交通经济工作会议上了解到,本市新建地铁线路正在按计划进行,其中,地铁5号线土建工程基本实现全线贯通,现已进入装修环节据了解,目前5号线所有车站已开始进行站台和站厅的装修,所有车站将__扶梯和专供残疾人上下的专用电梯其中16个车站将__
2.05米全高屏蔽门,6个站__
1.5米半高屏蔽门屏蔽门的样机正在进行100万次的开关门试验,9月份开始__地铁5号线列车已经确定为长春客车厂生产的、具有6节车厢的列车车内设有冷热恒温空调并装有电视在明年4月1日,该线将进行不载客的冷热滑试运行,7月1日正式载客试运营地铁5号线南起丰台区宋家庄站,北至昌平区太平庄北站,线路总长
27.6公里,其中地下线
16.9公里,地面及高架线
10.7公里车站共23座,其中地下站16座,高架站6座,地面站1座据悉,除地铁5号线外,地铁10号线完成土建总工程量的63%;地铁__支线完成土建总工程量的31%;轨道交通机场线完成土建总工程量的18%;地铁4号线完成土建总工程量的29%相关链接机场南线年内开工据悉,在加快__场馆周边道路60个项目的建设中,年内将开工建设机场南线、西六环路、京津二通道、京包高速、机场二高速、110国道等高速公路此外,年内还将建成通惠河北路、白庙村路等15项城市快速路、主干道土地受土地出让方式等因素影响北京暗涌并购拿地潮2006年08月11日新京报许子凌手握土地房企限于资金压力不得不寻找合作方京城一__集团日前通过并购方式拿下丰台一宗大__土地目前,受土地出让方式等因素影响,通过并购方式获取土地的案例明显趋势多家企业悄然以并购方式获地据该__集团有关人士透露,公司通过并购拿到的地块位于丰台玉泉营附近,总规划建筑__约70万__,地价约每亩200多万元据了解,该集团目前正在销售六里桥一项目,经过两年__,该项目已进入尾盘阶段,拿地成了当务之急中国世代投资控股集团禹晋永表示,该公司7月初通过股权并购方式拿到4块土地的一级__权,4块地分别位于昌平歇家庄、崔村、南邵以及密云,总规模8400亩,__最小的也有1200亩此外,世代在北京市区还有3块通过并购获得的土地,总规划建筑__约30多万__“3块地正在股权变更中,具体情况还不方便透露,今年年底前至少有两块将动工,明年上半年实现__”禹晋永表示此外,京西南一__商近日正与一持地公司洽谈并购拿地事宜“该地块已接近签约”该__商透露近期并购拿地趋势明显中原__华北区总经理李文杰认为,通过公司并购或者股权并购的方式拿地在8·31之后较为实用,近期有加剧的趋势这与新政有很大关系,因为不少企业手头有地但限于资金压力不能单独__,只得寻找合作方同时,国土资源部的新规要求自7月1日起,持地一年未__可能面临收回或罚款,这也促使有地企业尽快出让土地清城时代__副销售总监孟庆福则表示,目前__土地转让方式由挂牌改为招标后,一些房企尤其是中小企业需要一定时间来适应方式转变,拿地成功率可能降低,迫使其将目光转向并购拿地40块地突击供应瓦解“地荒论”调控重招明显奏效2006年08月14日07:56北京晨报栗晓莉最近,北京突然加大了土地供应量,不但在四环内推出大块__用地,还接二连三推出限价商品房用地这前所未有的举动立刻奏效,连一向看涨北京房价的SOHO老总潘石屹也突然调整了立场“今年突击供地将对2008年后的房价预期产生很大影响,还没买到房子的人心中不会过于发慌了”,在上周五撰写的__上,潘石屹的态度来了个大转弯而在此前,他不但唱涨2008年前的北京房价,还坚定地唱涨2008年后的北京房价记者从北京市土地储备中心了解到,今年即将推出可供交易的地块有30块,加上正在交易的10块土地,总规划__达545万平方米“这么大的供应量是近几年来从未有过的事情”,潘石屹表示唱涨北京房价的__商,所持的理由一般是“__土地供应太少,尤其在四环以内”但在“国六条”__后,北京一改此前__土地供应短缺的状况记者了解到,在545万平方米的正在交易或者即将交易的地块当中,__用地及配套占去
82.8%,其中,有一部分是中低档住房用地和限价商品房用地潘石屹认为,这些土地供应将在很大程度上左右今后的房价,是调控市场最根本的方法“比提高银行贷款利息、提高__款都更有效”此前,很多业内人士认为,四环内土地供应极度短缺,但房子需求量却很大,这样区域房价乃至整体房价就很难降下来但记者了解到,目前四环内新推出的__土地供应量并不小,仅仅___附近的化工厂地块、北汽摩地块就有接近150万平方米居住用地潘石屹表示,虽然今年下半年推出的地块要形成住房供应大概要到2008年以后了,但现在北京这样大量推出土地将对市场未来预期产生很大影响“尤其是推出限价商品房地块,不仅将对市场产生直接影响,还会拉低周围其他商品房的__”地方“巧妙”歪解调控措施我们应为房__立法2006年08月11日08:46第一财经日报丁远自去年“国八条”下发以来,类似房__调控措施在地方执行中被“巧妙”化解的情况已不鲜见不出众多业内人士所料,已__二手房个税“细则”的部分省市,又一次“聪明”地设计出了“活门”__人未提供完整房屋原值凭证的,按总房价的1%或2%核定征税自去年“国八条”下发以来,类似房__调控措施在地方执行中被“巧妙”化解的情况已不鲜见众所周知,房__调控本质上作为行政手段在“市场失灵”时的补救措施细观近两年来我国房__调控,其操作路径大致如下__对房__调控提出指导精神——___发出通知要求——___相关部委__政策措施——省市一级地方__制定执行细则在这个路径中,“___相关部委__政策措施”是房__调控最具实质操作意义的一环而恰恰是在这一环,埋下了一个“执行性”的隐患从法律效力位阶上看,___有关部委__的政策措施属于“部委规章”而无论是在我国《立法法》中,还是司法实践中,“部委规章”都处于一个比较___地位在《立法法》中,对“部委规章”、省一级人大或人大__会制定的“地方性法规”及省一级__制定的“地方性规章”在法律效力位阶上的高低缺乏明确界定;而在司法实践中,“部委规章”也常常只起“参照”作用因此,“部委规章”的强制性不够强房__宏观调控作为当下__调控市场的一个集中表现,除了要合理外,更需要有完善的法律法规作为“依法行政”的依据目前,我国《城市房__管理法》和《土地管理法》等均对__调控房__市场有不同程度的规定但一个不争的事实是,我国房__立法已难以跟上快速发展的房__市场就拿现行我国房__法中最核心的《城市房__管理法》来说,该法于1994年7月5日第八届全国人民____第八次会议通过,1995年1月1日开始施行在这12年内,我国房__已从最初的公房出售、停止住房实物分配的深化住房体制__,在几年前成长为国民经济的支柱产业,这其中已发生翻天覆地的变化经济法规作为规范实际经济生活、降低交易成本、促进经济的有序发展,必须依经济发展而不断自我修正而在这一点上,我国房__立法是明显滞后的这也使得自2003年以来,我国房__调控的频率越来越快,而且调控只能是选择以政策代法,以文件代法因此,加强、加快房__立法势在必行首先,在法律层面,无疑需及时修改《城市房__管理法》房__作为关系国计民生的重要经济领域,影响极大,需缜密考虑,平衡各方主体利益因此,类似《城市房__管理法》这种规范整个房__市场的法律当由全国人民____或其常务委员会修改完善在这里有一点需明确的是,修改后的《城市房__管理法》应明确授权当房__市场出现问题时,___及其有关部委有权采取财政、税收、法律等手段进行调控此外,《物权法》亦应加快立法进程其次,就保障性住房、土地出让等需全国统一贯彻执行的领域,应由___制定行政法规同样,在房__调控中,若需各地统一严格执行的措施,似也应以___名义发布更具威慑力最后,___有关部委今后在制定__相关房__调控措施时,一要注意相互间的协调配合,防止各部委“政策打架”的出现,二要注意政策的严密性和可行性,避免类似二手房个税“活门”情况的再次出现毫无疑问,就当下的房__调控而言,我们需要站得更高,看得更远而这一切,首先是要从房__立法开始土地调控山雨已来三管齐下之后的“风暴”变局2006年08月11日07:45__证券报柯鹏李和裕风起于青萍之末这一轮的房__调控,最初的调控根源在于土地市场,最大的阻力或许也在于此可以说,自“国六条”拉开新一轮房__调控的帷幕以来,__通过更细化、更明确的手段严把“地根”,从源头上把控房__市场因此,我们在这一阶段看到,土地调控风暴愈演愈烈,无论是土地出让、地方财政还是土地反腐,震撼着曾经的旧局面,部分地方的混乱市场得以清理力度之大,可谓深谙“不破不立”之道本期,我们就从上述的三个方面,展现土地调控风暴中,隐隐浮现的大变局北京市原副市长刘志华的落马,似乎为一场涉及广泛的土地反腐风暴拉开帏幕此次对不法官员的查处,基本都涉及到资金密集、“权力”密集的房__业,与前段时间提出的反“商业贿赂”不谋而合据悉,刘志华曾在北京市主管城市建设规划,负责建设、国土房管、体育、轨道交通建设方面的工作,并分管2008年__工程建设,位高权重其分管部门的重要性和身份的特殊性,使得外界普遍认为刘志华被__查办,用意深刻随后没多久,和刘志华过往甚密的北京首创集团董事长刘晓光就被协助调查而据记者了解,包括北京多位大型__企业老总在内的一大批__商,都有被问话的经历“这还只是冰山一隅,对于房__市场,特别是土地市场的反腐力度正在空前地加强”一位土地专家表示安徽省原副省长何闽旭,天津市检察院原检察长李宝金,湖南、福建等一些地级市的主管房__市场的官员先后被调查或__一边是严打已经暴露的__案件,一边是制度上的完善今年5月___发布的6条规定和九部委发布的15条具体意见中,都要求各地__采取有效措施整顿房__市场,宣称将严肃查处审批土地和房产__中的____行为这次以雷厉风行的手段拿下各省一批与房____案有关的官员,也显示了__希望在整顿房__市场问题上尽快取得突破此外,国家土地督察制度近日终于成型___办公厅表示设立国家土地总督察及其办公室,并将向地方派驻9大国家土地督察局,以__实施国家土地督察制度“面对各地__日益高涨的对土地的需求,____将严把‘地根’,从制度上、根本上抑止这种冲动”有关专家这样解释土地督察制的意义国土资源部还在几天前强调,地方各级__主要负责人应对本区域内的土地管理和耕地保护负总责其中,不仅要对审批的用地负责,而且要对所有实际发生的用地负责,同时还要坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为在明确责任人的前提下,国土资源部表示,将实行问责制度即凡辖区内发生土地违法案件造成严重后果的,对土地违法行为不制止、不查处的,对土地违法问题隐瞒不报、压案不报的,都应追究有关__责任“当前的重点是查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题对非法批地、非法低价出让国有土地使用权,触犯刑律的,必须追究刑事责任完善土地违法案件的查处协调机制严格土地管理,进一步推进依法行政、严格执法”国土部官员措辞严厉土地金融预算管理地财难发关于土地出让金如何更有效和透明管理的争论,在近期白热化后因为政策的明确,终于戛然而止7月25日,___总理温__主持召开___常务会议,部署进一步加强土地调控工作强调调整利益机制,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理至此,一度引发市场极大猜想的土地出让金制度__大幕拉开,在财政预算“体外循环”了多年的土地出让金重归规范管理“接下来的步骤,应该是地方相关部门以转发文件或情况说明的方式作为执行细则,开始针对性的土地出让金制度收支__”据国土资源部公报,早在2004年,全国土地出让价款已高达5__
4.14亿元土地出让金被称为地方__的“第二财政”,属预算外收入1993年的分税制__后,__把土地出让金全部划归地方__这给地方__的财政收入留下了巨大的操作空间“以前国有土地使用权出让金的情况是30%上交国家,70%留在地方,留作自用的70%则管理相对混乱甚至不少地方以租代征,非法规避了土地出让金的缴纳,地方大发地财”一位__专家解释而___发展研究中心不久前的一份调研报告称,在一些地方__,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占__预算外收入的60%以上之前曾有媒体报道,土地出让金__方案曾由财政部、国土资源部联合研究设计,更多的__细则仍在酝酿中比如此后再设立“国有土地收益基金”,给后任__预留部分发展建设资金,避免当届__独用几十年的土地收益,“寅吃卯粮”另据了解,__土地出让金使用制度的另一个重要目的是将一部分土地收益归还住房保障的建设资金针对这一问题,财政部日前也已经下发通知,规定将土地出让所得的5%用作城镇廉__住房保障金另外,____还可能抽取适当的比例,用以加大向中西部地区的转移支付力度“不少地方的财政收入过多依赖于土地出让金的收取,这既容易孳生__,又与部分地方的房价高涨难脱干系因此,新一轮的土地出让金__,试图打破的____一种‘地方依赖症’,令土地市场更加透明化”不少专家表示2006年土地调控政策回顾■5月17日,___总理温__主持召开___常务会议,会上提出了促进房__业健康发展的六项措施(国六条),在土地方面要求科学确定房____土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为■5月29日,___办公厅下发《关于调整住房供应结构稳定住房_____》》(九部委十五条意见),对“国六条”进一步细化,在土地方面要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,及加大对闲置土地的处置力度■7月6日,___颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,其中提出年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地,应当主要用于安排90平方米以下的住房建设■7月24日,___办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题___》,表示设立国家土地总督察及其办公室,并向地方派驻九大国家土地督察局,全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管■7月25日,___总理温__主持召开___常务会议,部署进一步加强土地调控工作会议上提出,国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,实行“收支两条线”管理还调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准,建立工业用地出让最低价标准统一公布制度■8月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,并建立国有土地出让的协调决策机构和__争议裁决机制■8月6日,国土资源部针对当前土地管理中存在五大问题推出五大措施一是提高征地成本二是规范土地出让收支管理三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度土地出让完善制度效率加速在新一轮房__调控的促动下,我国自1999年建立的土地出让招拍挂制度“更上一层楼”随着国土资源部新__的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》在本月正式实施,__提高土地出让的公开透明度,加快土地资源的市场化配置的用意不言而喻两条新规从三大方面进一步完善了目前的土地使用权出让制度一是严格控制国有土地出让范围,规定了供应经营性用地以及有竞争要求的工业用地等六类情况的土地必须纳入招拍挂范围以及供应商业、旅游、娱乐和商品__等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者等五类情形可以协议出让二是提高土地出让公开程度,规定今后所有协议出让的国有土地在协议双方达成一致后,需将意向出让地块的位置、用途、__、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让__等信息在网上进行公示,协议出让结果也必须向社会公开,接受监督同时,如果出现意向用地者认为出让方提出的出让__明显高于土地市场__等__争议,可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让__争议裁决三是配合新一轮房__调控,直接在土地出让环节稳定房价提出各地国土资源部门可以将已经确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、销售__限制、销售对象等条件写入地方土地出让文件,且只有符合条件的申请人才能参加土地公开出让此外,公示的套型建筑限制、容积率、绿地率、项目开工竣工时间、销售对象条件、销售__限制等内容应在出让合同中予以约定,并明确违约责任的确,作为房__市场的重要组成部分,土地出让环节的操作质量和效率直接影响着房__市场的走向中国指数研究院华南院总经理侯瑞波表示,土地管理往往成为楼市调控最有效的手段之一此次国土资源部规范土地出让中有一亮点,便是“用地预申请”制度的允许实施早在今年初,国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的征求意见稿中,有关类似__“勾地”制度的建议便引起业内__而今,“正名”为“用地预申请”的土地出让新环节已在规范中正式设置支持的业内人士认为,用地预申请可以增加土地部门对市场需求情况的了解渠道,发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性,预防土地出让出现__过低或流标现象地方__可以通过这种方式既保障土地__,又将项目集中在____商手中据悉,在土地招拍挂之前先通过勾地方式类似“__”__商的做法已经在很多城市试行但是,也有专家担心,根据目前的状况,可能会导致另一个结果,即地方__将“勾地”作为____商的手段,土地往往落在部分大型且与地方__关系良好的__商袋中信息透明化、市场形成__、以及加大用地成本的目标都可能适得其反,垄断也可能形成对手首钢顺驰新推首个联姻__初定价约8500元/__2006年08月09日08:22新京报吴海花最快明年三月推出,初定价约8500元/__首钢与顺驰虽在去年清河地块角逐中兵败华润,但双方并未放弃联姻拿地计划据悉,两者已联手在朝阳区大望路拿下一块建筑__13万____用地,该地距广渠路15号限价地块不远据首创透露,项目预计最早明年3月推出,初步估价8500元/平方米顺驰集团副总裁荆宏告诉记者,继首钢和顺驰首次牵手拿地失利一年后,北京首钢顺驰房____公司(以下简称北京首钢顺驰)在朝阳区大望路以协议方式拿到一块建筑__13万平方米的地块该地块比北京首个即将上市的广渠路15号限价地更靠近三环,很快将三通__,目前正等市规委批复设计规划据北京首钢顺驰董事长生长起介绍,新项目初步计划明年三月推出,计划做普通__,__初定为8500元/__,以后会根据销售情况做适时调整据了解,该地块北边乐城国际__售价已达14500元/__,南边的珠江帝景单价已达12000元左右据介绍,顺驰置地北京公司与首钢去年6月合资成立了北京首钢顺驰,新公司注册资金1亿元,首钢与顺驰各占50%的股份美国最大房产商联手大摩进军深圳房__2006年08月09日16:09国际金融报记者从有关方面获悉,美国最大的商业__投资、__及管理公司——西蒙房__集团公司,与世界500强企业摩根士丹利房__基金日前正式在深圳成立合资公司,联手进军深圳房__市场据介绍,新成立的深圳格瑞企业管理__有限公司投资总额为500万元人民币,将从事企业管理__、项目投资__、商业信息__及国际经济信息__,主要是为商业物业__的经营管理提供__、顾问服务德国贺府试水中__定制北京建房面临土地难关2006年08月09日14:45中国房__报马琳德国贺府房屋集团的亚太区扩张首子布点北京“节能、环保”的贺府特色——桁架式民居也将进入中国房__市场高端产品早在上个世纪70年代初,贺府房屋集团有限公司就设计出“贺府2000型桁架楼”迄今为止,其已在英国、德国、瑞士、法国、澳大利亚等欧洲发达国家进行市场拓展目前贺府楼定制在德国占有60%的市场在欧洲,贺府业务包括商用物业、幼儿园、医院和__等,客户主要是大型公司的总经理,如达克斯、西门子、石油公司的要职人员及__要员在服务过程中,贺府按照客户的要求在物业的设计方面,材料选择、__、运输及内装修方面进行定制属于建筑一体化企业2004年夏,德国贺府房屋集团进入中国市场进行考察,了解中国房__市场发展及运营状况贺府集团决策层认为,中国巨大的经济发展空间及房__市场的发展趋势,将成为贺府未来桁架楼定制的市场贺府桁架楼定制__一般较高,每平方米的造价约为2500欧元而贺府将在中国建的___设计为300平方米,业内估计每平方米造价约为3万元人民币,建筑上太阳能的应用率将达到80%见贺府太阳楼能耗表,还包括新风系统、恒温系统等先进的新技术及为__特别定制的内部装修和家具北京寻地“如果不出意外,北京的___预计2007年完成,关键是我们的土地要在今年年底前拿到我们目前正在为北京___选择土地”德国贺府房屋有限公司中国首席代表岷·__说土地的获得确实成了贺府进军中国市场的一个阻碍按照贺府的想法,其提供的__定制,贺府方面并不会提供土地,仅承担建筑商的角色,土地由客户提供由于德国的土地属于私有化,很多拥有土地的客户若要定制桁架楼,首先都会找到贺府但这种想法在中国市场遇到了阻碍中国土地属于公有,土地的获得必须走招拍挂或与拥有土地者进行合作在北京寻地的过程中,贺府也接触了一些__商,由于双方运作理念不同,贺府放弃“__商往往追求经济回报,要求物业尽量以少的投入获得巨大的产出,比如,在玻璃应用方面,__商建议用国内的或者三层的玻璃改为二层这些理念,贺府没有办法接受,贺府的产品要求以质取胜”为此,贺府决定租用中国的土地,包括其在北京的贺府___的土地获得也将采用租用的形式岷·__介绍,她们目前已经在北京的怀柔、昌平、海淀等地方看了大概10几块地,最后将选取其中一块地进行___建设“在寻找租用土地的过程中,我们希望可以和__部门,或者一些品质较好的__商取得合作因为这过程中面临着风险,以防对方中途生变影响___的建设,从而影响到贺府在中国的发展计划”岷·__说按照既定计划,如果欧洲技术在中国市场成熟后,贺府桁架楼在中国的年发展量约为5~10栋岷·__指出,这样的量是贺府根据公司的实际能力所制定,如果数量较多,贺府难以保质完成,原因是中国贺府产品应用的材料、设备包括主要人员都要从德国派出“目前珠海已有一家工厂主在与贺府对接,希望在他所在厂房区__制物业,贺府仅提供定制服务”岷·__说意在长远贺府把在中国的盈利目标放在了10年后“此前我接触到一些房__业内人士他们认为,__定制在中国根本发展不起来目前贺府进入中国市场并不是想急于获得回报,贺府是希望把高品质的居住质量和先进的技术带入中国市场”岷·__说岷·__介绍,贺府进入中国市场有两个原因,一是整个德国的经济都不太景气,一些有实力的公司纷纷在向外寻找未来的潜力市场,贺府也不例外,由于其在欧洲已经积蓄雄厚的经济和技术支持,向国外进军占领市场的时机已经成熟,况且中国市场的经济状况运行良好这也是公司作为__发展战略的考虑,在欧洲市场发展不景气的状况下,或许中国市场可以支持公司的发展而更深层次意愿是,贺府希望通过在中国市场上桁架楼的成功来提升贺府品牌但贺府进入中国市场还另有所图“贺府把中国市场的盈利时间节点放在了10年后但在这一过程中,为了缓解公司的经济压力,贺府也在探寻另一条出路”岷·__说据了解在中国市场,贺府并不会完全坚持__定制的理念,目前贺府的意愿是要在中国建设一个在居住、节能、舒适质量等方面较高的建筑物,一个高新技术及节能产品的展示平台出于商业回报,将会进行一些节能技术、产品或贺府家具的销售“如贺府可以把德国先进的太阳能技术和产品__到中国市场,这样不仅可以回笼一些资金缓和资金方面的压力,也可带入一批德国技术好的企业进入中国市场,通过合作的形式,替其在中国进行技术宣传与运营这样也可以获得经济回报并不是强行__定制楼,也不一定要在__定制上回收资金”岷·__说“我们要适应中国市场的情况,面对一些市场压力,我们会采取以上的策略但我们在欧洲市场就是__定制的服务商”岷·__说链接德国贺府房屋集团贺府公司身后,屹立着的是一个对工作一丝不苟、尽职尽责的家族,一个拥有90多年___家族企业贺府第一代约翰·贺府,1912年创建一家锯木厂,参加修复一系列德国教堂上世纪50年代中期,弗兰茨·贺府作为贺府第二代继任1957至1958年建造布鲁塞尔世博会的德国展厅1958年建立预制楼工厂,专门生产木结构预制楼,并建立一体化房屋生产体系1972年与设计师曼弗雷德·亚当斯一起设计__并生产建造出贺府2000型桁架楼1996年贺府第三代格奥尔格·贺府和托马斯·贺府继任贺府第三代的最大贡献就是将贺府公司从一家德国知名企业打造成一家欧洲范围内的知名企业格奥尔格·贺府既是德国预制楼协会的理事,同时也是欧洲预制楼协会的理事1912年的约翰·贺府在哈腾费斯村创立贺府公司以来,他们已经在欧洲各地建起了1万多幢贺府楼,且每一幢都不尽相同,目前保持每年200幢左右的产量__巨头普洛斯进入中国布局中国工业__市场2006年08月10日11:17中国房__报荆宝洁一旦海外资本能够将国内项目转化为REITs产品,除能允许自用业主把他们的房__资产从资产负债表中除去,提高其经济增值外,另带有高额稳定的回报率国际市场上声名显赫的工业__巨头普洛斯从进入中国初始,就设好了退出之路在REITs热潮一度席卷中国的时候,普洛斯加紧了布局中国的脚步由于在中国目前并不具备发行REITs的法律环境,一旦时机成熟,普洛斯将选择把中国的物业打包上市这看上去是一笔不错的买卖布局中国工业__市场“工业__是很好的做REITs的概念,因为租金稳定”普洛斯北京区总裁蒋莉告诉记者,“目前我们在中国大概能达到9%~10%的回报,但是越来越多的REIT公司进入中国以后,竞争也更加激烈,回报率将会逐渐降低,有可能降低至7%左右但是中国工业__市场依然具有很好的前景,我们打算__投资中国工业__市场”毫无疑问,普洛斯拥有深厚的资金背景普洛斯是美国纽约证交所的上市公司,管理超过234亿美元的资产,总出租__已逾3460万平方米作为世界最大的上市工业房__投资信托公司REIT,普洛斯在全球70多个战略市场拥有近2000家物流配送设施、分支机构和物业__,“世界1000强”中超过半数以上的企业都是该公司的核心客户,其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨头,更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊普洛斯一贯以“物流__”面目示人,从事的其实是__投资__和物业管理,他们以各种方式拿地建成仓库,然后转租给客户,比如制造商、零售商、物流公司,之后提供物业管理等相关服务2003年,普洛斯携带着“物流__”新概念登陆中国市场只用了不到3年时间,便完成了在中国沿海的战略布局目前普洛斯已经进入中国12个城市,拥有在__市区西部的普洛斯西北物流园、苏州物流园和广州保税物流园等15个在建或已建物流__项目2006年,普洛斯成为中国___的奥组委的物流设施提供商,12月份将交给奥组委第一栋设施“我们目前已经在中国__了57万平方米的设施,每年会以50万平方米以上的速度增长”蒋莉说普洛斯有大量资金准备投入中国曾有普洛斯__发言人表示公司希望能在5年内向中国市场投入20亿美金,但能否实现目标,“还要___整个市场有没有那么多的需求和机会”市场大摩悖论看空不做空45亿美元砸向中国楼市2006年08月13日11:2121世纪经济报道苏江半年“扫楼”30亿“最近一段时间,大摩花了不少精力在发展__酒店式__上”摩根士丹利__分公司小黄化名告诉记者“如果要找一个比较明确的时间点,从今年3月起,大摩在中国房__行业的投资开始进入一个新的阶段”简单统计一下,摩根士丹利近半年内在__房__的投资已超过30亿元,分别是4月初,坊间盛传大摩欲斥资10亿元收购__浦东埃蒙顿假日__项目,并有意由其控股子公司__安信置业持股80%负责__;4月中旬,大摩耗资
1.9亿元买下了陆家嘴____的一幢毛坯__;5月,大摩又将该项目中的3幢物业纳入囊中,涉及资金约为
5.1亿元;6月中旬,大摩购得位于__徐家汇的华山夏都苑A栋楼116套物业,涉及金额超过8亿元;8月初,大摩相中__徐汇区的永新城中的一栋服务式__,有意耗资6亿元拿下整栋__;同样在8月初,大摩表示希望联合美国西蒙房__集团和深国投商用置业共同在中国境内投资多家大型购物中心,并投资总额500万元成立了深圳格瑞企业管理__有限公司早在3月,大摩房__部旗下基金MSRE募集42亿美元后,董事总经理兼全球摩根士丹利房__投资主管SonnyKalsi就表示,大摩今年将在中国追加30亿美元投资,并且投资重点也将从__转移至中国此前,大摩在中国房__的投资规模约15亿美元一个月后,大摩宣布成立摩根士丹利资产服务__中国有限公司__分公司左手合资右手收购大摩很少直接投资,更大规模的资金则用于大量收购中国境内的物业,然后以转手或出租的形式从中获取房产溢价收益或租金收入今年4月,大摩亚洲__文礼信表示,大摩将继续在中国进行创新及有着指标意义的房__投资,其中“创新投资”指各类型的全方位房__投资,“包括上市的或私有的房__公司、直接房__资产以及__项目”2003年7月,大摩房__基金投资__卢湾区“锦麟天地雅苑”项目,大摩由此选择和中国企业合作的模式涉足房____领域2004年初,与__复地合作投资5000万美元的“复地雅园”,大摩主要负责提供项目__服务此后,大摩还和天津顺驰开展战略合作一位____大摩房__的专家表示,“选择合作合资__可以保持私募资金自身资本流动渠道的畅通,同时也可以藉此规避相关政策限制”至2004年底,大摩再也不再满足于简单的入股合作,开始了斥巨资全面收购的模式,代表作就是耗资5亿元,将原来合作项目“锦麟天地雅苑”全部拿下次年2月和6月,大摩又分别动用2亿美元和
8.46亿港元,拿下__世贸大厦和__世界__两个商业地块今年初,大摩进军北京2月份,斥资4亿元收购富力双子座B座___项目的56%股份尽管大摩曾为其经济学家谢国忠房价泡沫论辩解称,谢所说的“楼市”系__市场,而大摩收购的大多为商用物业,两者并未矛盾,然而,今年4月,大摩开始在沪大规模介入__领域显然,在研究部门大呼中国房__市场出现泡沫时,大摩的投资部门却持有和研究部门完全迥异的态度这种看空不做空的做法,被市场人士称为“大摩悖论”不过,在持续大规模收购的同时,大摩仍旧没有忘记合作__的模式去年末,大摩联手__上市公司汉国置业
0160.HK大规模进入广州房__市场先后以
4565.9万港元和
1.29亿元从汉国置业及其母公司建业实业
0216.HK手中接下广州荔湾区龙津中路一个商住项目和南海某__项目50%的权益此外,大摩还__了广州沿江路与北京南路交界的商住项目,总金额约
1.2亿元今年6月,汉国置业向大摩下属的投资公司发行了一批总值约
2.8亿元的可换股债券,该债券发行30日后,大摩可以在债券2011年到期前的任何时间行使换股权这被市场看作大摩加强和汉国置业合作的标志在仲量联行中国区董事陈立民看来,大摩通过和本土__商联手直接介入利润更高的__领域,已经进入外资基金在中国投资模式的第三阶段,前两阶段分别是收购成熟收租物业和__在建物业限外政策下的外资2002年外销房和内销房的差别被取消后,外资在中国投资购置物业几乎没有任何限制7月底,___等六部委联合发布了《关于规范房__市场外资准入和管理___》下称《意见》但戴德梁行投资部一位董事表示,“由于各地的执行细则尚未制定出来,目前,外资投资中国房__的势头近期不会减弱”中原__一位分析师表示,《意见》“冲击比较大的是中小型外资基金公司,对于手续完备、资本雄厚的外商投资公司影响力并不明显”来自世邦魏理仕的研究显示,今年上半年,境外资本在中国__房__市场的投资规模在10亿美元以上,境外机构和个人__商品房的资金结汇也在同期增长2倍以上大摩__投资部门一位人士也表示,这“并非对于外资的__,不过可能促成__房__市场上的投资行为走向多元化”仲量联行的一份调查显示,7月以来,国外房__私募资金在__收__产的行动开始减速,“但是,更多的房__私募基金已在考虑采用共同__的模式”市场人士认为,国家外管局参与发布规范外资房__的《意见》,一定程度上反映了监管层为汇率__预留更多操作空间中金公司8月8日发布的《房__行业2006年上半年回顾》称,“人民币升值预期及升值幅度是影响房__行业的另外一个要素”,“从其他国家发展的经验看,汇率变化对一个国家的房价变化主要的资产价值变化是正相关的”今年3月9日__央行宣布结束超宽松货币政策,这使得不少境外房产基金开始从__市场转战中国市场尽管大摩执行董事GarthPeterson此前否认了“海外基金为了人民币升值而收购”的看法,但不争的事实是——如果人民币升值,在中国大规模投资的房__无疑会从中获得不少收益信贷收紧洗牌__商中小__商面临资金困难2006年08月13日09:08中国证券报林喆近日,银监会一份以“特急”形式下发的《关于进一步加强房__信贷管理___》54号文,又摆在了各商业银行行长、部门一把手的案头由此,房__信贷将遭到更加严格的控制分析人士表示,信贷政策的逐步收紧,无疑刺中了房__行业的软肋,并可能加速房__企业的震荡与分化房__业从某种意义上说,是依靠资金玩转起来的行业,而国内房____渠道又比较单一,因此,信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉有研究表明,目前,房____企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款;建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款;此外,至少一半以上的__者申请了个人住房抵押贷款这几项累加,房__项目中至少61%的资金是来自于银行另外,从资产负债率看,房____企业的资产负债率一直高达75%左右在房__圈内,流传这样一种说法,“有钱者生,得地者赢,无钱无地者死”如果__渠道受阻,再加上销售不畅,资金回笼阻滞,那么对实力平平的房__企业来说,打击将是致命的业内人士普遍认为,加息以及相伴随进行的信贷控制,首当其冲的是负债率高、资金实力欠缺的一些中小__商有消息称,江苏昆山部分房__企业,已经开始在员工中募集资金,以渡难关在__,越来越多的小__商为了解决资金问题,也已开始变相转让手中的土地或项目但是银根紧缩的影响,不仅仅表现在中小房企,不少有名的大房企也日益感到获得资金的困难,一些还出现了资金链断裂的窘境顺驰中国便身陷股权出让的疑云中有报道称,顺驰欠银行的资金至少在
四、五亿元,而目前资金缺口在3亿至5亿信贷调控实际上考验的是__商的__能力结果将是加速房__行业的整合,淘汰一批资产状况不佳的__商而与此相对应的是,那些现金流充沛、__渠道畅通的__房__公司,凭借资金与土地的优势,有能力从房__调控中获取更多机会这些企业可以利用中小房__商的调整时期进行扩张并购,实现强者愈强的马太效应G万科A
000002、G金融街000402等__房__上市公司中报业绩增长150%以上,已经在某种程度上彰显了这种宏观调控下的新的市场法则而从保利__的高调上市,及其“保利·蔷薇”普通商品房项目__第一天就售出近2/3的火爆场面可以看出,强势房企的发展前景十分广阔观点限价房已影响到__销售轨道沿线将是谁的奶酪2006年08月10日中国不动产张蕊日前,北京市国土局宣布,将在北京市轨道交通沿线适量安排建设限价房,供应中低收入家庭住房这个对于普通__者的利好消息将给__商带来什么影响?实施过程中又能否达到预期目的,限价房是否会重蹈经济适用房的覆辙?限价房消息已影响到__销售7月7日,是通州城铁沿线附近某__二次__的日子前一天,__员周丹就给自己的客户逐一打__通报了__的信息让她绝对没有想到的是,将近50个登记要买这个__的客户,只来了几个人在我这里登记的我觉得都是__欲望很强烈的人,因为他们总打__问我什么时候____的前一天,我给他们每人都打了__,并且告诉每个人,如果想要__型,就一定要赶早周丹说,7日上午都10点了,__处的人还不是很多,最多也就四五十人,和前次__上千人抢房的情景相比,离谱得让人难以置信我觉得奇怪,就问了一个和我比较熟悉的客户,他告诉我说最近____了很多政策来调控房价,很多人都想先看一看特别是那个地铁沿线要建限价房的消息,更是让人下了观望的决心他的朋友很多都是因为这个消息,放弃了现在__子的决定周丹坦承,自己公司__离城铁站有差不多一刻钟的路程,但__并不低他们的优势是__型居多,这对于一些想__、但是没有太多钱的人来说,应该是首选如果上述消息属实的话,那公司的优势就会消失,以现在5500元/平方米的__来说,会很难卖的尽管如此,大家还是认为,能来的人一定都是很想__子的人,如果这几十个人都签了合同,也可以算是基本完成任务了但那天最终只签了几份合同,因为客户不是嫌__离城铁太远,就是嫌__太高,要么就是觉得住在塔楼很不方便,特别是这种一层要将近20户的__周丹很郁闷,这些客户都来了不只一次,而且房屋结构、地理位置、周围环境等早就给他们介绍得很清楚了,一个限价房的消息,让要签的合同泡了汤那天的销售状况,令周丹的__也很恼火,他在痛斥了自己的员工办事不利后,不得不像其他的__一样印制了大量的__,雇人在各处散发以扩大自己__的知名度和影响力要知道,以散发__的形式来宣传__,是我们以前最不齿的,因为我们的房子从来都不怕卖不出去,更多的时候是大家在抢着买可是现在即使每天都在发放着__,来__子的人也还是不多周丹说限价房土地合同将包括三限两竞日前,北京市国土局宣布,北京市轨道交通沿线地区的土地__将收归__控制,而不再采取市场招拍挂的方式而目前北京第二批限价商品房用地选址工作已经开始,将在轨道交通沿线推出多个中低价房项目企业在参与__建设单位的招标过程中,同样必须接受__限地价、限房价的有关要求北京市国土局以__没有时间拒绝了记者要求详细采访此事的要求北京市建委的一名工作人员说,目前北京市相关部门正在就限价房的具体内容进行论证,这些问题包括限价房的具体操作规定,即写入土地合同中的三限两竞限__、限房价、限销售对象,竞房价、竞地价内容;招投标的工作由哪个部门负责等虽然相关的文件还在酝酿中,但可以肯定的是,此次__限价房的规定会制定得比较严格和严谨,这会在一定程度上避免某些人钻空子据悉,未来10年内,北京的轨道交通将以平均每年40公里的速度增长;到2008年,轨道交通里程将接近300公里;而到2020年,北京轨道交通总里程将超过1000公里,其中包括地铁、轻轨和市郊铁路目前北京在建轨道交通包括5号线、4号线、10号线、__支线、机场线,9号线前期准备也已经启动在未来4年内,北京将贯通6条轨道交通线路,轨道交通在解决地面交通难题的同时,还将引导城市形成合理布局,织就一张快速交通网;同时,新的地铁还将派生出新的居住区,实现城市土地的最大化利用轨道交通不再成为涨价因素对于地铁沿线建限价房,北京一房__公司的经理认为,北京__将轨道交通沿线地区的部分土地用来建限价房等,将在很大程度上抑制周边房价他说,过去地铁在拉升北京整体房价的同时,又造成真正需要以地铁为主要交通工具的人反而买不起地铁周边的房子,轨道交通末端就成了中低收入者唯一的选择在过去的几年里,城铁站点区域的__升值是必然的趋势,不能不说是北京房价高涨的助推器之一,而轨道周边的土地历来也是__商争夺的热点,__此次选择限价出让,抑制房价的决心可见一斑这名经理如是说中国社科院城市发展与环境研究中心副研究员尚教蔚认为,如果北京进展得顺利,的确可以给全国起到一个示范的作用,也可在一定程度上抑制房价的上涨但如今的信息体系尚不健全,难免会造成对有些事情的期望值过高,这是有关部门应该避免的一个很重要的问题北京一位不愿意透露姓名的__商承认,如果真的要在地铁沿线建限价房,对他们会造成很大的影响如果限价房规定限制得太多,__商的利润就会相应降低,他担心会有多少__商会对这样的项目感兴趣限价房会不会重蹈覆辙?对于限价房是否会重蹈经济适用房的覆辙,尚教蔚认为,从严格的意义上讲是不会的,因为二者产生的背景是不同的经济适用房是在取消福利分房后产生的,在那个阶段人们还没有走出福利分房的意识,所以购__屋的观念还没有改变,很多人对于要付钱__子的意愿不是很高,尽管经济适用房比较便宜所以相对来说,__经济适用房条件的制定就不是很严谨,这就让很多__商和__者钻了空子使经济适用房成了有名但却买不到的东西而现在,由于房价不断攀升,人们购__子的意愿也逐渐在提高,而__力是有限的,对于限价房的需求也很高因此,__在制定有关限价房的政策时,会吸取经济适用房的教训,把方方面面都考虑进去尚教蔚指出,限价房__的准入标准一定要明确,比如说是无房户可以__还是只有低收入无房者才能__还有就是__的控制,限价房的建设最好以__型为主此外就是__商的利润要控制、房屋质量要严格监督管理、__人群资质要严格审查,不能再像经济适用房那样仅凭一纸证明就可以__,要通过单位、居委会等多方面审查合格后,才可以开具准予__的证明“后90时代”复辟楼市四类__型准备一统天下2006年08月10日北京商报宋峰90平方米__该怎样设计?如何让项目的规划设计方案适应新政要求?习惯了大套型__设计的__商与设计师,面对“套型建筑__90平方米以下住房__所占比重,必须达到__建设总__的70%以上”的要求,又该何去何从?随着___等9部委15条意见的正式实行,这些问题已成为关系到__企业未来生死存亡的关键问题那个在
2002、2003年__型几乎一统天下的时代,似乎要卷土重来近日,万科大张旗鼓地面向全国重金征集__型设计方案,与此同时“中小套型__设计竞赛”也于7月12日启动,面向国内外、业内外机构和个人征集优秀设计方案这些比赛无一例外地都将目光锁定在90平方米之内的__;而且都在强调参赛作品在满足使用功能要求的同时,应具有可实施性;技术创新,个性化设计,区域特色成为__型设计的焦点;而活跃在这些比赛台前幕后的金地、万科、紫薇等__巨头又一次成为风口浪尖的主角中国房__及__研究会常务副会长包宗华表示,保障大多数人住房利益,大力提倡住房的适度消费和适居生活,探索符合现阶段中国经济发展水平的居住空间,将是__行业追求的目标顶级__型即将现身可以想见,一个位置、品质都不错的项目即使有30%大__推出,也不可能完全满足一些家道殷实客户的需求而面对有限的大__和日渐稀缺的__而言,90平方米成为这类客户惟一的选择因此,在90平方米限制下总价惊人的__型__的出现,应该是意料中的这种项目首先是密度相对较低,规划、景观无可挑剔在__设计上会考虑业主自主设计空间的需求,个性化的空间设计会越来越多地出现在这种项目里设计师会在
4.9米层高的要求下,对空间、采光进行更令人耳目一新的创意以低密度、高品质、高品位、高总价为代表的新__将逐步形成高档物业里的小人国德国维斯平设计机构吴钢总经理认为__型的规定会促进__修项目的增加这是因为简约的装修风格既为业主个性展示提供了很大的发挥空间,又节省了大量时间和精力,同时还能为业主创造良好的入住条件典型__型大众化需求目前,业内普遍的一种观点是缩小版的两室一厅,或将成为未来的主流__这是因为未来社会的主体将大部分是由三口之家构成这类家庭对居住__的要求一般都会在90平方米以下,这种__大小适中,而且品质上符合现代年轻人的精神追求和居住习惯90平方米的小三居也将受到自住业主的青睐,这是因为随着上世纪70-80年代生人成为社会主流,他们学历高,有着强烈的精神追求,因此,具有小书房或者小视听室的三居,将成为最吸引他们的亮点值得注意的是,虽然____减小但是决不能忽略业主在__设计上个性化的精神需求,这将成为__型项目在白热化竞争中成败的关键需要明确的是,当整个社区都设计成__型时,容易造__均占有社区资源的不合理性上下班时电梯超载、供水供电过于集中等缺点,也将是__商、客户、建筑设计师之间无法回避的矛盾我们相信,市场会为这个矛盾找到几方面都相对满意的解决办法___BDCJ设计机构亚洲区总经理张玮认为大量__型项目的出现将严峻考验设计机构的创新能力变异__型适合多人居住多口之家虽然已不多见,但是由于受中国传统文化的影响,这类与父母合住的家庭也将不在少数因此,如何在有限的空间内居住更多的人,并且都拥有相对__的空间,将是对设计师的一大挑战__展艺建筑设计顾问机构的法国华裔设计师张芳尧认为无论是在__还是在__,__型是一个城市现代化发展的必然选择而在法国等发达国家对于有限空间利用的研究已经有几十年的历史,因此,一些国外设计师会在设计思路上比国内设计师更有经验,也更具竞争力他认为人口较多的__设计更应该注重每个人的不同__和空间相对__,在90平方米__中,应该充分利用层高、阳台、外飘窗等局部最大限度的利用,提高空间使用率投资__型依然炙手可热新政__,低总价__型作为投资手段,将受到市场追捧因此,新一轮__型投资热的到来,也并非是危言耸听但是,业内人士认为,投资__型仍然呈现三大特点,一方面,备受市场青睐的出租__仍将是以两居为主另一方面,除了位置还是位置由于城市本身巨大的升值潜力以及城市中各个__经济繁荣商务氛围浓厚,区域内消费能力强大,为__型投资价值的实现提供了良好的基础此外,周边交通、配套要齐全在庞大的北京出租市场上,交通、配套这两大因素在其租价中起着至关重要的作用,因此,在选择时__这两点,是投资收益较高的重要保证几乎所有接受采访的设计师都认为,__限制措施的颁布非常及时和明智,建设节约型社会是全世界发展的必然趋势吴钢在接受采访时特别指出,我国直到目前还没有一套完全适合中_____标准,从借鉴美国到仿效欧洲,一直处于探索阶段而限制__型是__为制定我们国家自己的建筑标准迈出了坚实的一步评论老百姓的房子__究竟管多少才是合适?2006年08月13日青年报在目前关于住房市场的讨论中,恐怕没有人____介入住房市场,但__介入的合理边界在哪儿?这个问题不搞清楚,许多更具体的问题也是白扯我看__介入住房市场的必要性有三点第一,要处理好住房市场中的效率与平等(注意不是“公正”)的关系,确定一个确保平等的“底线”第二,鉴于住房市场形势与国民经济周期密切相关,__为了“熨平”经济周期,可以对住房的供给或需求进行调节第三,为了节约土地资源,__可以设定居民住房的平均水平,同时对最高住房水平给予一种“软”限制从这三个原则出发制定政策时,也要有技术性的考虑,否则,__行动的结果很可能适得其反在__还是__的问题上,就体现了上面几个原则的运用前不久,国土资源部有官员说,我国现在城市住房产权自有率是82%左右,作为发展中国家,正常情况下大约有30%的人群可以__,70%都应该是__群体这个话大体来说是对的,但要弄清楚__与__的关系,还需要具体分析我国房子的自有产权率看起来高,但这可能是从房子的产权性质出发得到的统计数据,实际上,这些房子的所有者可能占全国城市总家庭户数的比重远低于82%,就是说,可能是少数城市家庭拥有了城市82%的房子,这些房子的一部分还可能被租给了没有房子的家庭这样来说,我国__和__的比例不见得就很不合理当然,真实数据还要通过调查来确认__子的家庭应该是两部分一部分是经济情况好但出于某些考虑暂时不准备__的家庭,另一部分则是实在买不起房子的家庭__出于“平等”的考虑,应该帮助那些买不起房子的家庭这里有两个技术性问题第一,这种房子不能大,例如,人均不能超过20平方米如果房子太大,不该获得帮助的家庭就会钻空子,__就难获得帮助了,或者__的负担就重了北京某“经济适用房”小区有200多平方米一套大小的房子,还有____卖这种房子的时候,__方面说是瞄准“中低收入家庭”,这就有问题按一般的说法,中低收入家庭应该占家庭总数的60%以上,__给自己的包袱就太大了,“公平”的目标也不能实现了在北京一些经济适用房小区,经济困难的家庭事实上无力__,因为房子实在太大了第二,也不一定由__建造房子给__租住__可以在特定范围给仅仅租用一套小__房子的家庭发放__补助可以找到技术性的措施防止富人享受这种补助__帮助的家庭,也不能太多,最多也不能超过家庭总数的20%,其中直接给现金的家庭还要更少具体数目还要考虑城市财政的承受能力__为了“熨平”经济周期,当然可以对住房的供给或需求进行调节,但这种调节应十分慎重最近,有的城市开始对房__市场__限价措施,我以为不好房__的公共性仅仅体现在少数__的“安居”上,对于多数家庭的__,还应当被看作私人消费,不应随便干预当使用税收手段时,主要应立足于处理平等与效率的关系,而对总量的调节应尽可能少使用税收办法,因为__100平方米左右的房子,需求__弹性是比较小的最近,__对二手房交易征收了所得税,可能有逆向调节的作用,因为一些__有可能买不起新房子而买旧房子征收了所得税虽然让出售者交税,但因为减少了供应,__会提高,__也成了交税者如果想降低房子的总__水平,可以在增加土地供应方面做些文章,因为我们的地价占了房子__很大一块为了抑制投机,征收财产税的效果要好得多投机者买了多套房,交财产税就多了;如果是累进税,交得会更多抑制住房__上升还有一个办法,就是学者秋风先生讲过的鼓励市民合作建房按一般道理,非专业人员的合作建房会有比较高的成本,不如__划算,但在我们国家,鼓励一般市民合作建房造成对房__公司的竞争压力,减少房__暴利,有利于降低房价关于节约土地的原则,是出于___现实的考虑如果放纵有钱人大建__,圈地建庄园,社会上就不免兴起攀比之风我在__访问过一个家庭,主人是一位退役军官这位先生向我们介绍自己的140平方米左右的房子,甚是得意,因为这样__的房子在台北不是一般人能买得起的我感觉到北京居民似乎不会有这样的心态,因为北京的__以及北京周边的__实在太多了,人们的不满足感太容易滋生了解决这个问题的办法就是征收财产税,而且要有一定的累进税性质,使得居住__的居民向社会做更多贡献要做好这方面的工作,也有一些技术性的问题,但不难解决例如,要有中立的财产评估机构,如果因为财产定价发生了纠纷,__采信评估机构___应该成为某种惯例再例如,一个普通家庭住在闹市区,房子增值很大,要交纳的税也随之增加,但这个家庭交不起税,怎么办?按一些国家的做法,税可以暂时不交或少交,等到这个房子要遗赠给后代时,__可以一次性扣回税款我以为,财产税制度应该尽快制定__,否则,__介入房产市场时左右为难的尴尬总是避免不了的在多数情况下,住房还应该是经济学上讲的“私人物品”,__应该尽可能不要去干预住房的交易__方面在干预房__市场时需要设置底线,例如在目标上,可以有__增长的“高线”与__下跌的底线,可以有帮助__的数量上的底线,也可以有土地占用规模控制的“红线”在这些“线”以外的范围,还是应该让市场发挥作用__商要做“听话的好孩子”顺着__的政策走2006年08月13日09:00__证券报李和裕对__商来说,金融的确是个“命门”面对银行紧缩“银根”,房__信贷“冬天”的来临,许多__商坐立不安有的也向记者发问银行系统对房__贷款越来越严,那么__商要生存下去,该如何获得资金支持?掐指算来,现在公开的__渠道无非是几个方面贷款仍是主体,但银行已在大念___,且显得“嫌贫爱富”;上市公司可以发债,另有很多公司在想办法上市;然后就是信托、基金“总之以后房__的风险越来越大,我觉得目前__商唯一能做的事情就是要努力做一个‘好孩子’”视频活动最后,陈晟抛出这样的建议记者觉得,这个“好孩子”,一是要听__的话,顺着__的政策走;二要做银行等金融机构的好孩子,因为如果没有他们支持的话,道路会很难走,其中包括与银行间的沟通,以及自己要有一个前瞻性的资金规划;三要做__者的好孩子,__的产品要符合老百姓的需求的确,在众多专家认为此轮楼市调控下来会有30%至50%的__商被淘汰出局的预测下,__渠道的多元化是__商首先要努力尝试的,同时要知道哪些产品和组合是市场需要的我们相信,品牌企业还会在房__金融市场受到重视房__金融陷入博弈显露出“外紧内松”的迹象2006年08月09日16:38__证券报于兵兵就在__三令五申房__类银行贷款需严控风险时,一些商业银行的地方政策却打起“小九九”,显露出“外紧内松”的迹象向大型房__企业放开信贷,对地方__信用__过度信赖,甚至多种地下贷款中介暗中流行__严控日前,中国银监会副__蒋定之在银监会局以上干部大会上强调,未来银监会将要高度__银行业三大风险,并做好五方面的专项检查其中,产能过剩和产业结构问题给银行业带来的信用风险即包括房__行业,房__假按揭、土地储备贷款及打捆贷款等三项专项检查更直指房__信贷而早在银监会正式__五项专项调查之前,各商业银行、信托公司等金融机构已经收到了银监会相关预警有媒体报道,这份以“特急文件”形式下发的“54号文”要求各金融机构“深入分析房__市场与信贷增长的相互关系”,从银行信贷和房__信托等方面进一步收紧房____、土地贮备等贷款的发放在__精神的要求下,__等地的多家商业银行表示,房__类贷款已经严格收缩,甚至基本叫停但实际上,房__类信贷仍在一些地方以各种变相方式操作着银行暗挺据某大型房____公司介绍,不少银行在向__的__企业出具所谓“加强银企合作”的建议函“下半年,我行将执行控制总量、调整结构、有保有压的原则,并郑重承诺,尽管信贷规模较为紧张,但仍由总行控制部分规模,继续为贵公司提供持续、坚实的资金支持希望贵公司推荐更多的__项目,我行愿进一步扩大信贷支持,并提供跨区域联动的一揽子金融服务”在一份类似的建议函中,一家商业银行做出如上表示只要是__企业,银行的信贷支持仍然积极这和目前银行仍没有转变的对房__信贷的高度信赖有关某商业银行信贷部经理介绍,平均来看,目前商业银行的房__类贷款占全部贷款业务的50%左右而存贷差收益又是银行80%左右的收益来源放贷,尤其是向房__类企业和个人放贷,是银行创收的必然选择银行仍信地方__“保底”根据央行等__级金融管理机构的多次表态,一些和地方____相关的贷款,包括土地储备贷款的抵押等并不具有法律效用然而,银行对这种方式的贷款仍然深信不疑问“我们最相信的还是地方__的__,尤其是财政__而且要求__的财政账号开在本行,以便实时监控”某商业银行一位信贷经理介绍但这位经理同时表示,虽然目前还没有发现有地方__失信的情况,但有可能一些地方已经出现类似风险比如,__背景的土地储备机构盲目“圈地”、批地,土地储备贷款承贷主体自有资本低,负债率过高,收入受行政干预等问题都导致这类贷款的风险很大对此,银监会近期明确表示,银行系统应对储备土地的性质、权属关系、契约限制、__规划等方面尽职调查,合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则另外,自宏观调控后,“可协助房__企业通过其它方式取得__贷款”的说法开始在一些金融中介公司的业务介绍中赫然出现“通过正常渠道取得__贷款基本不太可能,就会导致大量的地下中介的出现”一位操作这一业务的人士表示“两难”延续为摆脱目前银行业过分信赖房__等支柱性信贷产业的局面,银监会指出,各银行应积极调整优化经营结构,鼓励业务创新比如引导银行业金融机构积极开展小企业金融服务,加强和改进支农__服务,__以拉动消费为重点的信贷产品业务等“虽然这些业务都是我们未来的开拓方向,但要想在近期取得实际的创利效果还不容易摆脱房__类贷款的过度依赖,不可能朝夕间完成”中国银行一位高层表示一方面要严格控制房__信贷,另一方面又要实现盈利目标,同时严防调整产业结构后引起的不良贷款反弹地方银行的两难境地仍在持续言论王石房__已到十字路口__商要把握好方向2006年08月07日08:13中新网____今天刊载了万科董事长王石的一段“感言”王石称,中国房__行业发展到今天,已经到了一个十字路口未来如何才能走向和谐健康的道路?这不仅是行业、也是社会面临的一个问题王石说,房价上涨过快,消费者很担心,__也很担心媒体上许多观点认为,只有__商是开心的但是,在2005年初,万科就旗帜鲜明地提出了一个观点——房价的过快上涨无人可以从中受益,__商也不例外过于亢奋的市场,绝非对房__的真正利好,平稳发展才是行业之福对于国家的房__宏观调控政策,王石认为概括起来核心是两条第一条就是打击炒房,打击投机,打击部分地区已经冒头的泡沫第二条就是解决中低收入家庭的居住问题房子不像电视机、电冰箱,用得起就用,用不起就不用住房是特殊的商品,必须有一个合理的供应要改变土地供应结构,让发展商多__适宜中低收入家庭居住的房屋中国存在住房超前消费的问题,这需要改变居住理念从行业的角度看,要适应居住理念的变革,就要推进产业化,提高__性能比,提升__质量、使用寿命与节能性能如今,房__行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地未来要走向和谐健康,需要各方的努力__解决政策层面的问题,消费者也有居住理念的选择把握,而发展商在这样一个特殊的阶段,更应该把握好自己的方向王石万科董事长1984年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心,任总经理1988年起任股份化改组之万科董事长兼总经理公司于1988年介入房__领域,1992年确定大众____为核心业务,目前业务已经扩展到20个大中城市至2005年底,公司总资产
219.9亿元,净资产
83.7亿元投资客超过10%就有问题房价收入比过高证明泡沫2006年08月13日08:40国际金融报国家___经济研究所王小广在接受媒体采访时表示,房__是大众消费品,绝不可能成为大众投资品大众投资房__不仅不会得到所谓的高回报,而且风险极大王小广强调,房价收入比是一种综合性指标,它不仅反映了房价可能过高,而且意味着消费者的支付能力有问题房价收入比过高就是泡沫此前,中国人民银行上调金融机构贷款基准利率金融机构一年期贷款基准利率上调
0.27个百分点,由现行的
5.58%提高到
5.85%其他各档次贷款利率也相应调整有分析人士认为,央行上调贷款利率主要用于稳定房__市场,控制房价对于“利率高低是影响__行为的重要因素,短期内调升利率对房__增长形成较大影响”的言论,王小广认为,这在今天的中国并不适用理由是中国的利率是浮动的,按揭贷款一般都在20年,即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平,而不是某一个时段的利率高低__可以节省钱但不能赚大钱,而在房价大涨时__将会支出过多的成本此外,王小广表示,在中国的房__市场上,由于住房的自有率很高,许多城市都在八成以上,投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫对于一个已经出现泡沫的产业而言,早点破比晚点破要好“房价不能跌,房__业不能衰退”这种言论让人听着好像是一些地方__和既得利益者在“要挟____”这位专家认为,对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明,中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题,“地荒论”是房__商为了炒作住房而杜撰的房__热点城市房价收入比12:1房市因何癫狂?2006年08月11日14:48中国房__报章林晓“国十五条”__后,房__市场各方主体反应不一,对于土地供应的“三限制”政策,人们的观点更是尖锐对立称赞者说,“三限制”实施的是精确打击,直击楼市弊病,既准又狠;__者说,__不应直接干预市场的定价机制,否则将造成经济系统的效率损失,并且很可能导致房价的报复性反弹那么,土地供应的“三限制”__背景究竟是什么呢?其最终的效果又会如何呢?国楼市的赌徒心态说到“三限制”的__背景,不能不说到房__的泡沫之争房__经济是整个宏观经济的风向标那么,本轮宏观经济过热的势头有没有在房__市场预先突出地反映出来呢?对于房__投资是否过热、是否存在泡沫这些问题的认识,在房__业界内外、经济理论界以及__主管部门中并不存在统一的看法因此,对于中国的房__业界来说,2004年毫无疑问就是房__的泡沫争论年甚至有人说“在最近的两年中,有关房__的争论甚至比房__本身还要热”在这种争论声中,中国的房__市场由过热到炽热,最后甚至走向赌徒式的“癫狂”按照经济学理论和国际经验,在市场经济条件下,衡量一个城市或地区,房__是否存在泡沫,一般可以从“房价收入比”、“__比”等这些最基本的指标来作出判断对于房价收入比,___人居中心的上限是31,世界银行的上限是51,而在我国许多房__热点城市,房价收入比早已超过了121;对于__比,我国许多房__热点城市存在一个特殊的现象,那就是房价快速上涨而租金涨幅却不大,有些城市甚至出现了房价上涨租金却下跌的现象2004年11月,我在《自住者买不起投资者租不出,真的没泡沫?》一文中,运用数据分析的方法,从理论上证明在一些房价收入比已达到甚至超过121的城市,其房__市场必然已处于“自住者买不起,投资者租不出”的状态在这种情况下,照理说房价应该下跌才对,但是事实恰恰相反,在这些城市房价是不跌反涨原因何在?关键在于大家相信“房价只涨不跌的神话”,房__市场各方主体都似进入赌场的赌徒,将“宝”押在了房价未来的上涨上__商在赌“房屋库存期”应该是房__商最密切__的市场信息之一,因为存货周转率的高低,反映的是企业各环节工作的好坏,而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性影响据美国__商协会统计,美国国内平均房屋库存期是
4.3个月,6个月接近正常,而当它增加时,意味着有麻烦来了而据___最新数据显示,到2006年5月末,我国商品房空置__12155万平方米,同比增长
17.8%其中,商品__空置__为6728万平方米,增长
13.4%从空置时间来看,空置一年以上的商品房__为7979万平方米,占全部商品房的比重为
65.6%没有卖不出去的商品,只有卖不出去的__空置__上升,从本质上讲,__商“赌”的是将来房价的上涨会超过囤房的资金成本,__商要赚这两者的差额自住__者在赌许多自住__者不顾自己的实际收入水平,甚至故意虚报收入,采用欺骗银行的手段进行按揭__他们相信许多专家学者有关“房价上涨是常态”、“房价还将上涨几十年”的说法,“赌”的也是将来房价的上涨按照国际通行惯例,月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线美国银行就明确规定,每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费,不得超过贷款人税前收入的28%而根据___《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴,分析GDP达1000美元时居民消费结构,我们就可以发现,以美、英、法、日为例,其住房消费支出比例最大的为英国(
13.8%),最小为法国(
8.3%)而有调查显示,我国贷款__的人当中,
54.1%的人月供占其收入的20%~50%,甚至有
31.8%的人,月供占到了其收入的50%以上,超过了银监会《商业银行房__贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下含50%”的警戒线投资__者也在赌在房价和房租背离、租金的影子__与房价相去甚远的情况下,一些投资__者之所以__,关键是他们认为投资房产的收益由房租和__增值两部分组成,在房屋__增长很快的情况下,租金收入在收益中所占的比重很小市因何而癫狂?土地“招拍挂”这种市场配置土地资源的方法,优点是高效、低成本,但缺点是“无形之手”往往容易“失灵”“土地取得费用=新建房____-建造建筑物费用-正常利税”这一公式,通常是房____商在争夺土地时,测算愿意接受“土地取得费用”的计算公式由此我们知道,在土地“招拍挂”过程中,对于土地的争夺,在管理水平等方面相差不多的__商中间,必定是欲做“高端产品者”胜出而那些欲做“高端产品者”中,又存在着“胆大者”和“胆小者”,必定是那些赌未来房价涨幅最大的“胆大者”胜出一次次的“招拍挂”,其结果是筛选出一个又一个欲做“高端产品”且赌未来房价涨幅最大的“胆大者”于是,在土地公开交易的“招拍挂”现场,许多让人看不懂的天价地王频繁出现经过媒体广泛宣传报导,以及投资者和投机者的炒作,房价比地价涨幅更高这又反过来,给赌未来房价上涨的__商以更大的胆量和勇气如此循环往复,地价、房价互相“打气”,一次次地走高多个具体供地个案最终构成一个供地__不难知道,通过土地“招拍挂”环节,在__用地的供应上,供地__最终指向高档商品房用地这种__毫无疑问是一种“倒三角形”结构——从上到下依次是高端、中端、低端__用地然而由于我国目前的阶层结构,不是那种稳定的“纺缍形”,而是“正三角形”结构,即由上到下是富人、中等收入者、__于是,我国房__市场最大的症结——供求结构性矛盾就出来了据有关方面统计,今年上市的商品住房,从套型结构看,40个重点城市套均__113平方米,有16个城市高于120平方米,而中低价位住房以及经济适用房的比例明显不足由于近年来市场竞争加剧,行业利润率普遍趋于下降,高利润率的投资领域已不多,加上在高流动性压力下,银行存在着很大的放贷需求如统计数据显示,今年4月末我国银行业机构存差达
10.1万亿元,初步测算当前银行业机构流动性约在
2.6万亿元左右因此房__业的高利润率,自然强烈吸引着银行而随着信贷资金大量注入房__市场,天价“地王”更加频繁地出现,更让市场各方主体坚信“房价只涨不跌”的神话“三限制”立竿见影楼市一旦进入癫狂状态,问题自然是市场机制所不能解决的针对房__市场的顽症,土地供应的“三限制”政策措施终于__了土地供应的“三限制”政策一经__,效果是立竿见影的,从很多方面我们注意到__商拿地理性了因为在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价,意味着今后__商之间的竞争,不再是在预计“未来房价涨幅”时谁胆大、胆小的竞争了,而是意味着企业之间内部管理水平的竞争,意味着企业之间__高品质产品能力的竞争而中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量70%的强制性规定,意味着我国房__市场最大的症结——供求结构性矛盾问题将会因此迎刃而解了“三限制”应是打给目前中国楼市的镇静剂和清醒剂,中国房__市场将会因“三限制”而镇静下来,房__市场各方主体将会从赌徒般的癫狂心态中清醒过来,经房__调控后续政策措施的悉心“治疗”,最终走上健康、理性、可持续发展之路(__为房__高级经济师、土地估价师)评论“__总理”___一直在支持国六条吗2006年08月11日08:49__证券报魏也在网友列出的“全国人民最想打的十人”__中,他排名第三他不是资产最多的房__商,却绝对是招来骂声最多的别人忙着闷声发大财,他却忙着不停发表高论———尽管板砖横飞,他依然照说不误他说,“真理不辩不明”有人称他为房__界的“总理”,有人说他是“鸡肋”,还有人叫他“任大炮”,他都一一笑纳这是今年3月9日,《南方周末》一篇报道的开场白,原题目是《“__总理”___》,以“总理”称之,可见___的影响非同小可,而在“全国人民最想打的十人”__中排名第三,___先生在老百姓心目中的地位可想而知值得一提的是,这一切都发生在___先生“不盖房论”问世之前,这说明其“个__威”早就已经树立起来而___先生在致___说明函中,却只提“不盖房论”,避而不谈过去的系列理论“以进为退”的障眼手法,任先生运用得___不老到盖房子的人多如牛毛,__商也不计其数,民众何以想打任先生?答案我们虽无从知晓,但对任先生诸如“我最不愿捐钱给__”、“禁止炒房就是违宪”这样的著名观点却并不陌生___先生的许多惊世名言,不少媒体和__专栏做了专栏,可见其影响之深远从只替富人建房到__区、富人区,___先生的理论不断丰富、发展和完善,逐渐形成一个完整的体系而这个体系不仅忽略了民众的__———公众的口诛笔伐是最直接的反映,也屡屡与__宏观调控政策相冲突___先生对____的相关政策的排斥心理,人们有目共睹房__市场调控,就是要挤压房__业由来已久的暴利,就是要打击炒房等恶意投机行为,促使经济的稳定可持续发展扯出禁止炒房违宪的大旗,任先生似乎在试图以一己之力吓阻政策的推行尽管是徒劳的,但___先生敢这样做,也说明“__总理”的称呼来之不虚__调控政策乃是顺应__而出,___先生与__的对撞、与政策的对撞,显现出房__既得利益者捍卫个人__时的急躁不安由___先生过去系列惊人之语不难看出,其“不盖房论”不过是这种对抗情绪的一种自然的惯性延续尽管民众一片愤怒,任先生依然谈笑风生,我行我素,无所顾忌如此漠视__、蔑视政策的商人,从古至今恐怕也鲜有能出其右者所幸的是,___先生屡屡____的做法,终于招致_____的__这成为___先生一个难得的深刻反省自我的好机会遗憾的是,___先生却突然将问题指向了报道他观点的媒体,失口否认的自己的说法这显然忽略了公众的记忆力___先生需要反省的,不应是媒体应该怎么报道,更应该是反省自己作为一个企业家和一个公众人物的社会责任感,只要管好自己的嘴巴,没有哪个媒体敢无中生有尤其是___先生的理论,鲜明而尖锐且自成体系,公众对其理论套路早已耳熟能详,是不是___先生说的话,人们一眼都能看出来,谁想编还真编不出来___的“不盖房论”引起社会的强烈反响,也引起了高层的重视_____做了批示,___迅速发表《致___说明函》,辩称媒体的报道“断章取义和歪曲事实”以推卸责任,并称“自国六条政策与九部委细则__之后,我多次在公开场合表达的都是对政策的理解与支持,自觉地按党员的标准要求自己……”数据北京6月新房涨幅居全国第二__房价回落
5.4%2006年08月10日08:13北京商报杨雪婷6月份,北京新建商品房销售__同比上涨
11.2%,__同比下降
5.4%与全国70个大中城市相比,北京的涨幅排在第二位,深圳居首据国家___、国家___调查显示,2006年6月,全国70个大中城市新建商品住房销售__同比上涨
6.6%,涨幅比上月高
0.5个百分点;环比上涨
0.8%,涨幅与上月持平与去年同月相比,新建商品房销售__涨幅较大的主要城市包括深圳
14.6%、北京
11.2%、厦门
11.1%、呼和浩特
10.4%、包头
10.3%、广州10%、大连
8.9%;但下降的城市有__和锦州,降幅分别为
5.4%和
0.5%与上月比,涨幅超过1%的有19个城市,其中涨幅较大的主要城市包括厦门4%、福州
2.7%、大连
1.5%、北京
1.2%;下降的城市有8个,其中合肥下降
1.1%,沈阳下降
0.7与去年同月相比,二手房销售__涨幅较高的主要城市包括:大连
16.5%、深圳
16.2%、郑州11%、呼和浩特
9.5%和北京
9.4%;海口、大理、北海3个城市有所下降与上月比,涨幅超过1%的有20个城市,涨幅较大的主要城市包括____
3.6%、北京
2.9%、长沙2%、厦门
1.6%、深圳
1.2%和广州
1.2%等;下降的城市有13个,主要包括呼和浩特
1.5%、南京
0.7%、郑州
0.5%等全国70城市房价二季度涨
5.7%深圳领涨__下跌2006年08月10日08:18__证券报于祥明“国六条”等一系列调控政策的作用仍没有显现昨天,国家___、国家___调查显示,第二季度全国70个大中城市房屋销售__同比上涨
5.7%中国社科院金融研究所研究员尹中立表示,第二季度房价变化并不能反映宏观调控的效果,第三季度(包括7月份)数据才最为关键据调查统计,2季度房价
5.7%的涨幅比上季度高
0.2个百分点其中,上涨幅度较高的主要城市包括深圳
14.4%,大连
11.9%,呼和浩特
11.3%,包头9%,北京
8.7%;下降的城市只有__,降幅为
2.8%另外,土地交易__上涨
6.4%,房屋租赁__上涨
1.7%,物业服务__微涨
0.1%据统计,新建商品住房销售__同比上涨
6.4%,环比上涨
0.8%,涨幅均比上季度高
0.1个百分点其中,经济适用房和高档住房销售__分别上涨
5.4%和
8.2%,涨幅比上季度分别高1和
0.3个百分点;普通住房销售__上涨
5.3%,涨幅比上季度低
0.3个百分点第二季度二手房和房屋租赁__也都呈现上涨之势其中,二手住房销售__同比上涨
5.8%,涨幅与上季度持平;房屋租赁__同比上涨
1.7%,涨幅比上季度高
0.3个百分点数据显示,二手房__涨幅较大的主要城市包括大连
20.8%,深圳
15.3%,郑州
11.4%,呼和浩特
10.3%,北京
9.1%;下降的城市有2个,分别是海口
3.6%,北海
3.2%另外,数据显示,第二季度,土地交易__同比上涨
6.4%,涨幅比上季度高
0.7个百分点“第二季度房价变化不大,第三季度(包括7月份)数据才最为关键”中国社科院金融研究所研究员尹中立说记者也注意到,与此前发布的6月份统计数据(新建商品住房销售__同比上涨
6.6%,涨幅比上月高
0.5个百分点,环比上涨
0.8%)相比,第二季度的统计数据虽然略有不同,但总的来看变化并不明显北京期房销售7月缩水
8.5%8月仍将延续下滑趋势2006年08月10日08:21北京晚报洪燕杰北京市期房__销量和环比增幅出现“双降”,北京市房__交易管理网的统计数据显示,7月份,全市__期房网上签约13018套,比上月下降
8.5%,大__依然是交易主流,除宣武区外,各城区__期房销售均超过90平方米中大恒基不动产营销市场研究中心分析认为,总体销售缩水主要是受政策影响自5月开始,房__宏观层面频频发出调控__,6月部分新政开始实施,经过两个月的调整,被称为“补丁”的后续政策逐渐显现出威力,原有市场惯性开始减弱并逐渐调整,于是市场出现“双降”现象90平方米限制让许多__商头痛,但数字显示,大__依然是房__交易主流7月份,全市__商品房期房的套均__为
118.9平方米,各城区的套均__除了宣武区为
84.5平方米外,均超过90平方米,东城、顺义、密云和亦庄__区的套均__超过180平方米据分析,此轮宏观调控限定90平方米以下的__要达到70%,使得“大__”成为市场的新宠,今后还将继续走俏研究部门预测,随着宏观调控的持续,楼市观望气氛会更重,8月份__期房预售仍将会延续下滑的趋势___民宅禁商催生___新产品新产品成投资新宠2006-8-1110:41:00新闻晚报王颖颖国六条、171号文件、108号文件,__打出了一套宏观调控的组合拳,打击投机客、遏制投资客,主打自住消费的____市场已经没有投资客太多施展的舞台,于是部分投资客开始不遗余力地拓展投资渠道海外资金看好___市场限外政策__后,海外资金在中国境内投资__项目受到限制,于是他们便把眼光转为投资其它成熟物业,比如___市场2006年上半年,__甲级___市场持续其强劲的发展势头,交易量保持稳定,租金由于受供应量有限的影响持续上扬第一太平戴维斯的报告显示,__甲级___整体租金指数于今年前6个月上涨了
6.6%,其中__商务区和非__商务区分别上涨了
8.6%和
4.2%“__商务区和非__商务区的租金差距在进一步加大”今年第二季度,沪上甲级___租价再次吸引了人们的眼球据戴德梁行第二季度市场报告显示__的某些中心区域甲级___平均空置率一度达到了10年以来的最低水平3%,进而助推租金继续上涨目前甲级___市场的发展势头必然得到海外资金的__,据中原__研究__部高级研究主任鞠波介绍,它们一般选择中__的投资和持有,整栋收购___后,将其改造并重新投入市场收取租金摩根士丹利继今年5月收购陆家嘴______4幢,6月收购华山夏都整幢__后,于7月13日与浙江绿城集团签约,以
19.6亿元人民币的__接手了位于__市南京西路的___东海__,而一年前,绿城集团仅以13亿元的__买下该物业东海__位于__南京西路的商务中心“梅恒泰”金三角,传统的商务区,未来发展潜力巨大中原__鞠主任介绍,目前在__,个人投资___也越来越多,而其中又以投资在建的小_____项目居多鞠主任分析,由于目前市场上私人企业增多,因此小_____项目大量涌现,租赁需求也有所保障同时小_____单价不高,每套售价和__差不多,完全是个人投资者能够承受的商业__投资外延扩大作为多元投资的方向,不少投资者把目光转向商业__由于个人资金规模有限,不可能去做集中型的商业投资,因此个人投资的商业__以成熟的社区__和居民消费圈为主大型商业__在开业时会采取养铺战略,铺位的租金会非常低另外,__商____时底层一般都带__专家认为,投资底层__的最大好处是能够得到一个永久物业,可以__回收租金,但是投资大、风险高,如果个人手中钱较多,可作为长线投资海外资金通常大手笔投资商业__,中原__鞠主任介绍,刚进入中国市场时,海外资金以收购成熟物业为主,在经过了一段时间的摸索期后,有了在中国市场的投资经验,海外资金转而收购收益更大的在建商业项目,并且用自己在国际上打造商业__的丰富经验,为__的商业__注入新的活力6月15日,摩根士丹利收购了____,一改前____的商业经营模式,而以沪上少有的时尚创意商业中心为定位同时一些印象中并不是繁华区域的新兴地区,凭借__的良好规划和巨大的升值空间同样吸引了海外投资者位于闸北的大宁国际商业__被业界一致认为是今年__苏州河以北地区商业__的最大看点,目前已有部分被美资基金收购,收购价测算超过5亿元人民币来自菲律宾的顶峰控股公司嘉定投资建设了七万平方米罗宾森购物__,填补了嘉定地区大型商业__的空白,还自主进行商业规划、招商经营,目前销售及租赁情况相当火爆工业__空间越来越大在仲量联行发布的首个“工业__选址___”中,无论是综合工业类还是研发类,__成为了跨国企业的首选地,在进入___视野中的国内25个城市中遥遥领先众多外资企业近年来以更快的速度在中国建设生产__,给工业__带来了稳定持续的客户群体,更为投资者提供了稳定的投资回报另一方面,由于__办公楼租金节节上升,2006年甲级办公楼租金比1999年大涨6倍,达到
1.20美元/平方米/天中原__鞠主任分析,对租金敏感的制造业和其他传统行业,它们不需要市中心的人流量来支撑,因此纷纷从市中心的一线物业退出,干脆搬离市中心,进入近年新兴的近郊工业园区,获得地方的鼓励政策和未来扩展的空间另一方面,资料显示,__工业物业平均租金2003年第四季度为
0.75元平方米/天,目前已突破了1元/平方米/天,其中张江和漕河泾的租金最高,已达2美元/平方米/天左右其回报率也保持在10%甚至更高的水平投资工业__的商机已经渐趋成熟,越来越多的国内__商投入这一领域原来致力于____和商用__领域的大__商谋求开辟工业__绿地集团早在去年年中便宣布斥资13亿元打造金山第二工业区;而陆家嘴集团回购__中的“陆家嘴软件园”相邻地块,用于__建设标准厂房;复地集团也拿地__总建筑__为
26.28万平方米的__宝山国际钢铁物流服务业__项目而国际__商对这一点看得更清楚,继新加坡丰树去年末以
1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目后,全球工业__大鳄普洛斯在普陀桃浦成功投建物流园区,全球排名第二的工业____商AMB公司也完成其在华第一笔收购,__一块__为17474平方米的工业__项目及附近一块待__用地,可__物业__达17826平方米,计划年内__完成,预计总投资约1330万美元海外__抢滩__市场近期__的海外投资市场不断出现各种新诱惑,澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地__纷至沓来,吸引沪上投资客的一个重要原因是这些__许诺的高投资回报率据介绍,泰国的__产品售价仅仅为21万美金和
29.5万美金,预估投资回报率在8%至12%而就在今年3月,澳洲一__也来____,打出“包租、回报率5%、永久产权”的口号6月10日,来自澳洲第三大城市昆士兰州首府布里斯班的10个__开始在____,由汉宇__全程式独家代理汉宇__市场研究员邵明浩介绍了澳洲__在__销售的优势其一,在__有很多人曾经留学澳洲或想__澳洲,有去那里置业的愿望其二,当地房__经过七十多年的发展,已经相当成熟,目前房价一直稳定增长,__还采取托市政策,在贷款等政策上都相当__其三,推介__靠近市中心,属于中高端__,其中有__、度假__,__在人民币十几万元到上千万元,涵盖各个需求档次邵明浩表示,海外__与__的高档__之间的差价并不大,而且又具有较大的投资回报率,这是海外__吸引__投资者的最大优势除了澳洲__,在6月__会上,打着“马来西亚首个海景__登陆__”横幅的展台吸引了不少的参观者高力国际代理的伦敦__也开始向__投资客推介6月底,位于新加坡被誉为亚洲首屈一指的海景避风港的升涛湾高尚__区开始__,这是新加坡第一个也是唯一一个允许外国人__的有地__项目而__是这一__项目瞄准的重点区域不过,__海外物业的__投资者应注意,每个国家的法律、法规、投资秩序不一样,对投资者能够起到的实际保护也不一样,__者__前应对此有足够了解二手房北京10月将正式上调二手房交易最低计税__2006年8月11日新京报10月1日后,新的二手房交易最低计税指导价将正式上调,到时候按指导价交易的二手房契税、个税都将上调所以,如果近期想办二手房过户,最好赶在10月1日前__今日上午,地税部门及房屋中介公司都提醒指出,__间的赠与、高档二手商品房及按最低指导价交易的客户,在10月1日前__过户都比较划算目前客户多已预约“免个税”上午9时30分,记者来到朝阳区房屋登记发证大厅,发现人比较少,和7月底的拥挤场面相比格外冷清在现场,替客户__过户手续的链家、中大恒基等中介公司工作人员介绍,目前__的绝大部分都是7月31日前预约的“免个税”客户,8月1日以后的须缴纳个税的二手房交易极少指导价上调将“顶高”个税对此,地税局一位工作人员表示“老百姓只是看到8月1日开始征收个税,而不知道10月1日以后新的二手房交易最低指导价要上调,届时契税、个税都将上升”链家__市场部王志伟介绍说,普通住房的契税按交易额的
1.5%收取,不少人交易合同是按当时最低指导价签订的,所以契税将面临上调;而按照最低指导价交易的二手房个税,将面临上调比如西城的熙府桃园,去年底二手商品房的最低计税指导价为7769元/平方米,现在11236元/平方米,按100平方米算,个税增加6万多元,契税增加5200余元1%的纳税标准也可能上浮据地税工作人员今日透露,目前,房屋原值不详的二手房按照核定额的1%缴税,这是国税总局规定的1%-3%税率中最低的但他透露,“此标准在近期也可能再出细则,对1%的税率进行调整”二手房转让缴税补充通知公房出售原值每平40002006年8月11日信报从本月起,本市个人出售已购公有住房,在确定房屋原值时,将按经济适用房基准__每建筑平方米4000元的标准执行这是记者昨天从北京地税__的“348号”通知中获悉的该通知明确了二手房交易征收个税在执行中涉及的政策问题根据这一通知,纳税人出售已购公房在计算个税时,可从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及其他合理费用,再乘以20%税率,就是应缴税款北京地税同时在补充通知中规定,对个人出售住房应缴纳的个人所得税,由税务机关在代开销售不动产__时,与应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并__,并且填写相应的申报表已购公房原值按4000元/__算北京地税首次明确,个人出售已购公有住房,确定房屋原值时,按经济适用房基准__每建筑平方米4000元标准执行而据记者了解,这是此前国家税务总局108号通知中所没有的内容新通知还规定,对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交__为转让收入纳税人申报的住房成交__明显低于市场__且无正当理由的,按北京市地方税务局关于二手房交易计税__的有关文件规定执行中原__2006年7月北京二手商品房报价指数报告 2006年08月11日14:55房__门户搜房网http://news.soufun.com/more/%B7%BF%B5%D8%B2%FA%C3%C5%BB%A7%CB%D1%B7%BF%CD%F8/
1.html\t_blank 指数说明·编制对象北京市区二手商品房·样本来源北京中原所有在售__·样本覆盖区域样本覆盖北京9个城区即朝阳区、海淀区、石景山、昌平、丰台、东城区、西城区、宣武区、崇文区·发布内容全市及各区域当期二手商品房报价、当期指数·发布频率每月
一、北京市二手商品房报价指数走势及分析2006年7月北京二手商品房报价指数为134点,同2006年6月份的136点相比,下降幅度为
1.4%2006年7月份北京二手商品房的报价为7798元/平方米,同2006年6月份相比,每平方米下降110元分析7月份二手商品房报价略有下降的原因,北京中原三级市场部研究人士认为2006年上半年国家系列调控政策不断__,给北京房__市场带来深远的影响而7月份二手房计税__的调整以及7月27日国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题___》(国税发
[2006]108号)的下发,无不进一步表明了__稳定房价的震撼决心,给买卖双方带来很大的心理影响1)__进一步稳定房价的决心之大,增强消费者期许未来房价有所下降的信心,再加之业主普遍将营业税、个人所得税征收增加的支出成本转嫁给买方,买卖双方对此部分增加支出存有异议,处于博奕状态,观望情绪浓重;2)卖方在交易过程中由于受到系列调控政策的炮轰,再加之买方普遍持观望态度,业主报价的走高的心理防线有所冲破以上这两方面原因直接导致7月份二手商品房报价同6月份相比处于稳定状态,略有下调,降幅为
1.4%
二、北京市二手商品房区域报价指数
1、北京市各区域二手商品房报价指数图1HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279007728.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279007728.jpeg\*MERGEFORMAT通过上面对各区域监测数据分析可知2006年7月份北京各监测区域的二手商品房报价环比6月份有涨有跌中心四大城区出现两升两降,东城、西城区均出现不同程度地下降,降幅为
18.81%和
6.99%,崇文、宣武两区报价出现上涨,涨幅分别为
4.64%和
3.79%朝阳、海淀作为二手房成交量最大的两大区域,7月份二手商品房报价环比6月均微有下浮,其中,朝阳区降幅为
0.66%,海淀区降幅为
4.23%石景山、昌平和丰台区三大区域出现报价上涨,涨幅分别为
8.25%、
2.22%和
0.__%
2、朝阳区二手商品房报价指数分析图2HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279023874.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279023874.jpeg\*MERGEFORMAT通过对朝阳区各监测地段的数据分析可知___区域报价下降
15.58%,但其辐射区域报价却出现上涨现象7月份朝阳区各监测地段中___区域报价指数为168点,紧随东外-朝阳公园报价之后,但___区域报价指数7月份环比6月份则出现大幅下降,降幅为
15.58%而___周边辐射地区朝阳东路、双井/劲松则呈现不同程度地上涨,涨幅分别为
4.07%和
5.19%分析其原因,北京中原三级市场部研究人士认为___地区以其商务氛围浓厚吸引众多国内外知名企业在此入住,这直接拉动区域内房价一直居高不下,7月份___地区二手商品房报价平均为
9765.76元/平方米而___辐射地区同___地区相比拥有很大的__优势,且交通配套、环境不断完善,更加吸引有意在_____的消费者转投向其辐射地区,再加之受系列政策的影响,消费者观望情绪见涨,这些原因都导致___地区二手商品房业主报价在7月份环比6月份出现下降,而其辐射地区以其__优势和发展速度,使得区域内业主报价仍然呈上涨趋势朝阳公园以其独特品质报价一路高歌勇进,而安贞、望京、燕莎三监测地段报价普遍下降2006年7月份朝阳公园地区二手商品房报价指数为186点,环比6月份报价上涨
13.41%分析其原因,主要跟朝阳公园地区独一无二的地理位置、房屋的高品质决定区域内环境较好,高档社区众多,商务氛围浓厚这些都带动朝阳公园地区二手商品房报价一路高歌勇进与之形成显明对比的是安贞、望京、燕莎三大监测地段的二手商品房报价均出现不同程度地下降,降幅分别为
8.92%、
5.52%和
3.21%分析其原因,主要是,这三大区域内房屋属性较多,受政策影响区域内二手商品房基本都处于征收营业税和个税的行列,增加支出成本额较高,由此而带来__者观望和转移目光投向其它相邻的区域,这在一定程度上抑制安贞、望京、燕莎三大区域业主报价普遍有所下降
3、海淀区二手商品房报价指数分析图3HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279041898.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279041898.jpeg\*MERGEFORMAT在对海淀区的六大监测地段中,7月份环比6月份二手商品房报价出现三升三降,即中关村、上地、万柳出现上涨,而紫竹桥/公主坟、清河、定慧寺/玉泉路则出现报价上涨趋势区域特点决定中关村、万柳、上地三大区域报价呈上涨趋势2006年7月份环比6月份,中关村、万柳、上地区域的二手商品房报价出现不同程度地上涨,涨幅分别为8%、
4.47%和
8.11%分析原因1中关村、上地区域以高科技产业__为特点,区域内聚集了众多高科技企业,商务氛围浓重,再加之区域内交通及配套设施齐全,吸引众多投资者的目光虽然受政策影响区域内消费者有观望情绪,但这并未影响业主报价继续走高,仍呈上涨趋势;2)万柳地区二手商品房业主报价上涨主要由该区域的房屋特点和区域环境决定万柳地区房屋基本都属于二手商品房,房屋品质较高,区域内无新增商品住房,更加凸显区域内二手房的稀缺,从而助涨房价上涨;另外,万柳地区具有良好的生态环境及浓郁的人文教育氛围,在北京堪称宜居区域,__需求远大于供给,导致__不断上涨受交通配套制约及石景山房__市场冲击,7月定慧寺/玉泉路地区报价出现下降定慧寺/玉泉路地区7月份环比6月份二手商品房报价有所下降,降幅为
8.97%分析原因,主要在海淀区定慧寺和玉泉路地区相对万柳、中关村地区,无论是交通拟或配套都要略逊一筹,另外,也无特色产业,这些都是定慧寺/玉泉路地区报价低于中关村、万柳的一个重要原因,另外,该区域紧临石景山地区,而石景山区随着首钢搬迁及首都休闲娱乐中心的建立,区域内房__发展迅速,再加之石景山与定慧寺/玉泉路地区相比具有很大的__优势,相差1000-1500元/__之间这在很大程度上分散部分有意在定慧寺/玉泉路地区__的客户以上两方面原因直接导致定慧寺/玉泉路地区7月份报价环比6月出现下降
4、丰台区二手商品房报价指数分析图4HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279065334.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279065334.jpeg\*MERGEFORMAT2006年7月份环比6月份,丰台区三大监测地段二手商品房报价指数呈“伞”状分布,以马家堡为顶点,方庄和六里桥从左右向外延伸之所以会出现上述现象的原因,北京中原三级市场部研究人士分析认为1)7月份马家堡地区二手商品房报价指数为117点,环比6月份上涨
3.54%,分析原因,主要是马家堡地区位于南三环一带,区域内交通便利、配套齐全,而最主要的是马家堡地区房屋性价比高于周边区域由此而带来巨大需求量,致使区域内房价不断上涨;2)7月份六里桥地区二手商品房报价指数为107点,环比6月份微有上调,增幅为
0.94%分析原因,主要是六里桥地区地理位置优越,位于三环内,区域内交通配套设施齐全,这也是人们选择六里桥地区__,造成__上涨的重要原因,而六里桥地区作为公交长途枢纽,外来流动人口较多,区域内治安、生活环境欠佳,这些都成为制约六里桥地区__大幅上涨的重要因素;3)7月份方庄地区二手商品房报价指数为116点,环比6月份有所下降,降幅为
1.69%分析原因,主要是,方庄作为北京最早的社区,区域内配套设施齐全,房屋__也一直居高不下,而周边区域如马家堡、木樨园等南三环一带的快速发展,以及南四环区域内房__市场的崛起,凭借其__优势,在很大程度上分散部分在方庄地区__的消费需求,再加之受政策影响,消费者观望情绪见涨,诸多因素造成7月份环比6月份方庄地区二手商品房报价有所下降
5、中心四城区、石景山、昌平区二手商品房报价指数对比分析图5HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279113772.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279113772.jpeg\*MERGEFORMAT图6HYPERLINKhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279145672.jpeg\t_blankINCLUDEPICTUREhttp://img.soufun.com/news/2006_08/11/
1155279145672.jpeg\*MERGEFORMAT通过对上面图5和图6分析可知中心四大城区报价起伏不定,而石景山、昌平报价却一路高歌勇进2006年7月份中心四城区的二手商品房报价环比6月份呈现两升两降,即东城、西城两区均呈下降趋势,降幅分别为
18.81%和
6.99%,而宣武、崇文两大区域则出现上涨现象,增幅分别为
3.79%和
4.64%分析原因,主要是东城、西城两区报价在京城一直名列前茅,能够承受得起的消费者相对来说较为稳定,再加之受营业税、个税等政策的影响,消费者持观望态度的居多,这些都成为7月份东城、西城两区报价下降的重要原因;而宣武、崇文两区则不同,地理位置好,位于南二环,各种硬、软件设施良好,另同东城、西城相比较具有明显的__优势,每__相差1000-2000元之间这些都促使7月份宣武、崇文两区报价出现上涨现象同中心四城区的报价起伏不定相比,石景山、昌平两区7月份环比6月份却出现双双上涨现象,涨幅分别为
8.25%和
2.22%分析其原因,一是受区域内交通配套、生活环境改善带动;二是受区域内房屋巨大__优势吸引,需求量很大,虽然受政策影响有部分观望__客户,但这并未影响区域内业主的报价走高信心,7月份石景山、昌平两区的二手商品房报价指数达到105点和92点
三、8月二手商品房报价指数预测综上所述,北京中原三级市场部研究人士分析认为,7月京城二手商品房市场在系列政策的组合作用下,消费者心理受到重创,买卖双方处于一种博奕状态,观望氛围浓厚,业主报价或将松动,但不同区域由于其特点不同,又呈现不同的报价走势而8月份的二手房市场相信仍会处于“冰冻“状态,但随着政策的日益明晰,其对消费者的心理影响力会逐渐弱化,暂时“隐藏”的部分__需求会慢慢复苏过来,因此,8月份的二手商品房报价指数同7月份相比仍会处于稳定状态,涨跌幅度不超过5%,并且在不同区域将呈现各异的变化趋势后附表7月份北京各区域板块二手商品房报价指数变化表城区地段6月份报价指数7月份报价指数环比6月增幅朝阳区亚运村
1321438.33%安贞157143-
8.92%望京-花家地145137-
5.52%燕莎156151-
3.21%东外-朝阳公园
16418613.41%___199168-
15.58%朝阳东路
1231284.07%双井-劲松
1541625.19%海淀区紫竹桥/公主坟163139-
14.72%中关村
1501628.00%清河11995-
20.17%上地
1111208.11%万柳
1791874.47%定慧寺/玉泉路145132-
8.97%石景山
971058.25%昌平
90922.22%丰台方庄118116-
1.69%马家堡
1131173.54%六里桥
1061070.94%东城区 202164-
18.81%西城区 186173-
6.99%宣武区
1321373.79%崇文区
1511584.64%(以上表中数据由北京中原三级市场部研究中心提供,仅供参考)PAGE2。