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-38-膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈袇螅膁薇薇肀肆薇虿袃莅薆螂聿芁薅袄袂膇蚄薄肇肃蚃蚆袀莂蚂螈肅芈蚁羀袈芄蚁蚀膄膀芇螂羆肆芆袅膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂蚁羁莇莁螃袄芃莀袆肀腿荿薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蒇袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃节蒃蚈羆膈蒂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇房____项目培训谭小琥老师老师介绍品牌策略营销专家清华大学特邀讲师世界华人500强讲师中国金牌管理__师国际注册企业教练(RCC)授课风格演说家的风采、战略家的气度、理论家的才华谭老师的培训课程理论与实践相结合,非常有效,使我们受益很多——中国__集团讲师风格个性化,易听;易懂;易执行推崇实务操作、亲历案例__、实战经验传导——中海石油谭老师是集演说家、战略家、学者型于一身的魅力讲师!——联邦家居——南方石化谭老师很多实用的方法能直接用到工作中,在很大程度上提高了我们的沟通效率与管理能力我们会再请谭老师给我们进行三天的培训——绿城集团告别理论讲教、简介项目管理是一种新兴的管理方法在房____项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用关键字项目管理质量管理沟通管理 随着我国经济水平的发展,人民生活水平的不断提高,社会对__商品的需求日趋高涨这几年__小区项目的__红红火火,设计、生产和管理取得了长足的进步然而,随着竞争变得越来越激烈,市场逐渐走向成熟,客户__理念也日趋理性,房____商对__小区项目__策化和设计阶段越来越重视以往__商搞到地皮,找几个人炒炒更绘出图纸,建楼卖楼的日子已经一去不复返了 建设项目设计阶段的管理有其特殊性首先设计的成果是由建筑设计院完成的其次房____公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用因此在建设项目的设计运作过程中,房____公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部资源和外部资源的能动性,是取得项目设计成功的关键 项目管理是__世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目,其价值和实用性已得到广泛一致的认可项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的__方法对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理,即把持续进行的运作的许多方面视为项目,并运用项目管理技术来进行管理项目管理通过应用下列过程得以完成启动,计划编制、执行、控制和收尾项目团队负责管理项目工作在建设项目的前期策化和设计过程中,引入项目管理的概念,对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理,起到积极的作用它将使房____公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化,操作更简便、理性和有序,有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制,并对项目的后期建设产生积极的影响 一般房____建设项目设计过程可分为两个大阶段方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图这两个阶段的成果必须报__部门审批通过,方可进行工程项目施工(有些项目需做扩初设计,并报批这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段)可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同,其项目管理在执行__的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异方案设计阶段的重要性是不言而喻的其主要流程如下拟定招标设计任务书,方案招标,方案评审及__,方案定案(或委托设计院),出方案报建文本,进行方案报建大部分房____公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案多轮的方案竞标,内部评审,专家__论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期 因此,在方案设计阶段,强有力的执行__的结构是必须的一般由上层__、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调__下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地决策,保证设计进程的顺利推进 方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段大部分房__公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案,也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案这两种方法各有利弊房__公司在取得项目后,一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划,确定设计目标和方向而房__公司也会对项目进行内部方案设计和研讨在此基础上形成项目的整体方向,作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房____公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一,或考察设计院实力的方法,招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大对建设项目整体方向把握还不太准,或希望项目有所创新的房__公司,一般采用招投标的方式,集众家所长一旦房__公司对项目形成强烈的主观意志,一般采用直接委托的方式进行方案设计,以免不必要的反复而浪费成本和时间不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析,甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程在此阶段,房__公司设计规划人员及相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如交通系统功能空间布局,建筑空间分布,建筑体型分析,环境景观系统,设备的设置及__平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与__相关部门进行沟通,使方案朝着__商所期望的方向发展在方案设计阶段,项目沟通管理也是很重要的一个方面准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展沟通是多层面和多方式的在这一阶段,主要的沟通为内部沟通(纵向和横向的沟通),与设计公司沟通,与__部门的沟通尤其与__部门的沟通要及时甚至提前,在沟通过程中,要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系,以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享 在方案设计阶段也要对项目风险进行管理有的房____公司对项目制定的绩效目标不现实,在实施过程中会带来进度风险有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的委托或筛选设计公司过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不够深入,不能取长补短,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初成果无法深化等在方案决策中对技术的选用也存在风险设计阶段的项目风险除违规操作外,其实并不太高只要项目__者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大 项目资源的管理对产品的质量影响很大在此阶段,房__公司投入大量的人力资源和物力资源如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键首先要了解资源,分析各种资源的长处和在此阶段,房__公司投入大量的人力资源和物力资源如何保证各种资源最大限度的配合,发挥各种资源的能动性,是项目资源管理的关键首先要了解资源,分析各种资源的长处和短处,才能优势互补比如设计公司对市场的了解不够深入,但由于操作的各种项目较多,积累了不少先进的知识和经验房__公司设计对市场的了解比较及时,但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段,也有所滞后有的房__公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司,实在是资源的一大浪费方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控,与设计单位共同合作,保证设计成果的内容质量外,成果的表现质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量、质量等,一般在委托设计合同中做详细交待 建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的由于方案已经确立,设计工作流程相对简单,有序,因此此阶段的项目设计管理在执行__结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同执行__结构相对简单,成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业),以及建筑、结构、设备及概算人员组成,形成一个典型的强矩阵管理模式管理流程也相对简单委托设计,拟定技术措施,中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等项目质量管理主要对上述几个流程__相应的技术质量控制措施在这几个环节中,中间过程质量与进度控制是关键工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其主持设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解在中间过程质量控制中,要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制,保证成果的质量,中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图另一个关键环节是成果审查,即__规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查,提出整改意见,把错漏控制在设计阶段在此阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节关键的沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累 在房__设计运作过程中,经常会出现方案阶段设计周期过长,留给施工图设计阶段的周期较短,设计院加班加点赶图,不能保证图纸质量,甚至会出现边设计边施工的窘境施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决,给工程留下遗憾和隐患因此在项目设计阶段总体的时间管理上,一定要作好甘特图,严格控制关键点的时间安排即使在某些环节出现偏差的情况下,也要适时地启动下个阶段任务的准备工作,以利于整体工作的顺利完成 再先进的管理方法和技术手段都是僵化的,而其背后的思想和理念才是精华在项目的实际操作过程中,要结合实际情况,适当地运用它的手段和方法,才能达到事半功倍的效果 建设高素质项目经理队伍的思考简介 随着我国建筑业的迅速发展,如何适应和冲击越来越广阔的国内和国际建筑市场,关键在人才努力建设一支包括党政干部、企业经营管理者、工程技术人员和其它诸多方面人才在内的高素质人才队伍,以提供坚强有力的人才支持和智力支持目前,我国建筑业缺乏国际认同的高素质的工程项目管理人员,已成为制约建筑业持续发展的一大因素关键字人才建设项目经理 当今项目经理队伍现状 项目经理的定位状态不明确一个施工项目是一项一次性的整体任务,在完成这个任务的过程中,必须有一个最高责任者和__者,这就是我们通常所说的施工项目经理项目经理是企业法人代表体现在工程项目上的委托代理人,是项目承包责任人从对外方面看,企业法人代表不直接对每个建设单位负责,而是通过项目经理在授权范围内对建设单位直接负责《建筑施工企业项目经理资质管理办法》对项目经理作了如下定义施工项目经理是受企业法定代表人的委托,对工程项目全过程全面负责的管理者,是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人而人们习惯于把项目经理定位在中层管理干部,其实项目经理所行使项目管理的职能与企业职能部门的中层干部是截然不同的前者体现为控制职能的强化,讲究所要实现目标的过程管理,强调复合型人才,对其要求类同职业经理式的人物;后者体现在决策职能的增强,通常是专才,是一个部门、一个专业所管辖领域的专家,注重目标计划管理、监督、服务然而,目前还有一种偏见,把项目经理误认为是终身的职称,他们与企业的关系普遍为单纯的承包关系,普遍与企业讨价还价,渐渐造成了项目经理权力不适当的扩大,无序流动,到处挂靠,经济上过多的得益致使企业有被架空的危险在一些地区或是某些企业,项目经理居然成了“包工头”的代名词,从根本上否定了“企业是利润中心、项目是成本中心”这一项目施工管理的初衷在招标投标中,业主往往把指定某某项目经理作为是否中标的条件,这实际上是对投标人自身经营行为的干预在当今建筑市场上,项目经理的定位已严重影响建筑市场的规范化和企业的健康发展 项目经理资质管理繁复项目经理既为工程项目的负责人,显然项目经理不应等同于专业技术人员,对工程项目的施工全过程负有全面的管理职能综观我国当前建筑市场,项目经理与一些专业人员职能交叉、混杂不清,其名目繁多,整体素质不高归纳起来主要原因有一是项目经理没有按照大建筑的范畴进行综合考虑建筑业包括土木工程、线路管道设备__、装饰装修(1994年国民经济行业分类标准),这是项目经理划分归类的主要因素,但事实上并非如此;二是我国建筑业资质管理存在诸多弊端我国建筑业资质管理起步于20世纪80年代,对资质等级的分类年复一年,几经周折,到目前就位的资质等级标准,实在是类别划分过细,却资质审查部门仍然交叉,“婆婆妈妈”依然太多,缺乏以人为本建立自我约束的机制;三是误导为以资质等级标准作为划分项目经理的依据由于资质等级的繁琐和复杂化,导致相关部门对项目经理的要求和培训“个性”化笔者认为,在一段时期对项目经理的培训和实行持证上岗,无疑是管理好项目的基本条件而事实上目前的做法是相关部门各自为政、自行其是,借助于“资质标准”,按各类工程专业__培训和审批项目经理,与业主肢解工程遥相呼应,从而混淆了项目经理同各工种施工员和专业技术人员的界限,对建筑市场产生了很大的冲击,致使出现了我国建筑市场上有土建项目经理、__项目经理、装饰装修项目经理、消防项目经理、园林项目经理、市政项目经理、防腐蚀保温项目经理及化工石油、电力、电气、管道、建筑智能化等等项目经理笔者认为,项目经理与专业技术(或施工)人员是全才和专才的关系,是综合管理和专业管理的关系,看看发达国家对项目经理的要求,我们不难发现,项目经理并非一般的施工负责人在美国建筑市场,承包商对项目经理通常都有这样的规定要求一是大学本科或以上学历;二是在施工第一线锻炼满五年;三是须经受公司内经营、财务、法律或其它职能部门的管理实践美国CLOK公司一位人力资源经理曾深有感触地说,要成为一个项目经理并非易事 部分项目经理素质不尽如人意据悉,全国现阶段拥有施工企业10万多家,从业人员达3500多万人,经各地、各级__建设主管部门批准并已取得项目经理资格证书的人员近50万人,其中一级项目经理约12万人这支庞大的项目经理队伍,多数是从一线涌现出来的,他们富有实践经验,具有一定解决实际问题的能力,一度为我国基本建设和建筑业的发展做出过贡献然而,这支庞大的项目经理队伍中很少有人系统地学习过项目管理知识多年来,我国对于项目经理的管理客观上也缺乏指导性___,行政___度致使目前项目经理队伍中____员学历偏低、职称泛滥,加之有些培训机构以仅营利为目的,使得培训无法达到预期的目的这些项目经理管理知识失衡,特别是法律知识、工程经济知识薄弱,虽具备项目经理资质,但其真实的资格和素质都难以适应不断变化的现代化管理要求 对建立高素质项目经理队伍的思考 工程施工项目经理是建筑工程的直接管理者,施工项目经理的管理与创新能力的高低直接影响和决定着工程的质量、安全、施工效率及成本的高低为提高项目经理管理水平,___从2004年起已全面推行注册建造师执业资格制度这就要从及时调整内部生产关系、从增强企业核心竞争力、从加强企业文化建设的层面去解决,从与时俱进的高度对项目经理的管理作延伸思考建立建造师执业资格制度,是我国深化建设事业管理体制__,加强建设工程项目管理,提高建设工程施工管理专业水平,以“人本管理”为根本的一大举措建造师作为一种执业资格制度,有其特定的意义从现有项目经理的管理制度向注册建造师的平稳过渡,不仅仅是一种执业资格注册认证的简单推行,更是建设一支高素质项目经理队伍的有力举措 举措之一加强宏观指导高素质的项目经理既为项目经理群体的优秀者,必须坚持党的基本路线,认真贯彻“____”的重要思想,遵纪守法,爱岗敬业;树立“勇于创新、开拓进取”的精神凡取得建造师执业资格者,方能被企业__授权作为项目经理,这就从__上提供了人尽其才的保证 举措之二提升管理能力当前,整个建筑市场环境正在逐渐发生本质的变化,建筑业企业如何在更大范围、更广领域和更高层次接轨国际经济,充分扩充市场、优化资源配置、促进企业发展,这是每个企业经营者正在积极思考的课题同时,作为建筑业企业施工现场的管理者,项目经理同样需要具有理性思维和市场战略的眼光,用智慧去发现市场的规律、顾客心理的规律,以及资本运行的规律建造师执业资格认证过程中所必备的培训、考试制度,正是给予我们一次用智慧的积累、能力的培养而取得的锻炼机会 举措之三培育职业项目经理随着建筑市场化的成熟和“人本管理”进程的加快,对项目经理的认可将由市场来决定建造师执业资格注册将规范项目经理的从业行为,摸索和建立以市场评价和选择人才的工作机制,从而为高素质项目经理人的成长提供环境和条件,辅之建立项目经理协会,根据市场的需要和项目经理的特点,开展形式多样、生动活泼的凝聚人、培育人的活动,通过这些活动,规范项目经理从业行为,提高综合素质,同时,向社会和企业推荐项目管理人才,架起项目管理人才交流的“立交桥” 举措之四向相关行业渗透注册建造师执业制度的推行不仅仅有利于项目经理素质的提高,从高起点和长远的观点看,建造师不是项目经理的升级,更不等同于项目经理除建筑业企业以外,建造师将以个人在经济、社会各项工程管理活动中获得执业凭证,一些相关建设事业的工程__、工程__、设计公司、质量监督、__代理等现代企业,都将成为建造师的用武之地 我国实行工程项目管理是从鲁布革电站开始的10多年来,项目经理在项目管理中起了积极的作用我们有理由相信,以建造师制度为契机,一大批高素质项目经理将脱颖而出关于近年建筑业的发展状况与发展趋势的调查报告简介建筑工作最初是归入农民家庭劳动范围以内的,后来进一步发展使建筑工人变为按照消费者订货而工作的专门的手艺人关键字建筑业发展趋势__曾指出,建筑工作最初是归入农民家庭劳动范围以内的,后来进一步发展使建筑工人变为按照消费者订货而工作的专门的手艺人手艺人通常保持着同土地的__,为范围极其狭小的消费者工作随着资本主义的发展保持这种工作制度就不可能了商业、工厂、城市、铁路的发展提出了对完全不同建筑的需要,这些建筑在建筑样式与规模上与家长制时代的旧式建筑是不一样的新式建筑需要各种各样的贵重材料,需要大批各种各样的专门技术的工人的合作,需要较长时间来进行它们建设在大城市里或市近郊,建设在没有居民的地方以及铁路沿线等等,这就是建筑业的形成它是为了满足人们生产和生活的需要,围绕最终建筑产品进行生产经营活动,制造出适用、安全、经济、美观的各类房屋和构筑物,并为社会创造财富,为国家积累资金到了今日,建筑业在自己的产品生产上与经营管理上形成了一定的特点
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1、 建筑产品在生产上的发展状况在产品的生产上,国求产品的多样性根据不同的用途、不同的地区建筑不同型式的多种多样的房屋和构筑物,每一个建筑产品,都需要一个建筑的单独设计图纸,而在建造时,根据各地区的施工条件,采用不同的施工方法和施工__,就是采用同一种设计图纸重复建造的建筑产品,由于地形、地质、水文、气候等自然条件的影响,以及交通、材料资源等社会条件的不同,在建造时,往往也需要对设计图纸及施工方法和施工__等作相应的改变,所以建筑业的每个产品都具有其个性化由于建筑产品的固定性和严格的施工顺序,必然带来建筑产品生产的流动性,使生产者和生产工具经常流动转移,要从一个施工段到另一个施工段,从房屋这个部位转到那个部位,工程完工后,还应从一个施工地转到另一个工地在建筑生产过程中要涉及到很多单位,如建设单位、建筑施工和__单位、勘察设计单位、建筑材料和设备生产单位及运输单位、在生产过程中要将各方面的力量,综合__起来,围绕缩短工期、降低造价、提高工程质量和投资效益来进行评价在建筑产品的每个生产过程中,都具有不可间断性在产品生产过程中,影响的因素有很多,例如设计的变更、地质情况的变化、资金和物质供应条件、专业化协作状况、效能与环境因素,但影响最大还是受气候条件的影响因为施工是在露天进行的,气候的好坏就直接影响到施工的进度和固定成本的增大
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2、 建筑产品在生产经营管理上的发展现状过去,我们很不重视建筑业,只把它看成消费型的部门现在我们要发变这一观点,建筑业也是一个可以赚钱的部门一般来说,建筑产品是先有建设单位,后才有承包单位或施工单位进行__生产,经过竣工验收交付使用我国住房体制__,将__向社会出售、使建筑产品逐步向商品化方向发展这是居用__在建筑产品中成为了一个特色,也是作为流通部门房__业的重点__经营项目可是,生产经营的业务不稳定,表现时紧时松,时上时下,变化不定一个时期大量制造的是钢筋混凝土或钢结构,下一时期可能是__大量的工业建筑,一个时期又可能是__大量的民用__;在经济发展时期,需求量大幅度增长,在经济调整时期需求量急剧下降,而且建筑产品结构也会有很大的调整这就所谓建筑业是国民经济发展的“晴雨表”建筑产品的固定性造成生产的流动性,从而造成自然环境与社会环境的变化大,可变因素和不可预见因素多,在冬雨季要创造冬雨季的施工条件,夏季要采取防暑降温措施;同样在地理上,在城市里相对的比郊区的施工方便,可控性难度较小建筑业产品生产经营管理的发展,需要建筑企业___不但有较强的管理能力,而且要有丰富的管理经验,企业管理者要针对这些特点做好经营管理工作
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3、 建筑业以现代化目标,以工业化为发展方向采用社会化大生产方式来建造最终建筑产品的方式就是建筑工业化,即从传统时以手工操作为主的小生产方式逐步向社会化大生产方式过渡,使劳动生产率、建设速度、主要建筑产品的数量等各项技术经济指标跨入世界先进行列,形成现代化21世纪的前10年是我国建筑业振兴和发展的关键时期建筑业将会有一个较大的发展“九五”期间,我国全社会固定资产投资总额13万亿元以上,年增长10%,这些投资的60%以上需靠建筑业完成今后较长时期国民经济生产总值年增长率在9%-10%,建筑业将高于整个国民经济2-3个百分点的速度增长,2000年,建筑业当年完成啬值5000亿元以上,到2010年,建筑业当年完成增加值达到_____亿元以上,使建筑业真正成为国民经济支柱产业,为此,不可能依赖手工操作的小生产方式来完成,必须依据社会化大生产方式,走建筑工业化、现代化道路,极大提高建筑生产力,出色完成建设任务,更好满足人们物质文化生活的需要,为国民经济创造雄厚的物质技术基础其工业化的内容包括采用先进、适用的技术、工艺和装备,科学合理地__施工,发展施工专业化,提高机械化水平,减少繁重,复杂的手工劳动和湿作业发展建筑构配件、制品、设备生产并形成智谋的规模经营,为建筑市场提供各类建筑使用的系列化的通用建筑构配件和制品,制定统一的建筑模数和重要的基础标准,合理解决标准化与多样化的关系,建立和完善产品的标准、工艺标准、企业管理标准、工法,不断提高建筑标准化水平,采用现代管理方法和手段,优化资源配置,衽科学的__和管理但是我们又应该臬加速工业化的发展
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4、 提高行业整体水平、推进建筑工业化近年来,随着建筑业体制__的不断深化和建设规模的持续扩大,建筑业发展较快,但从整体上看,劳动生产率提高幅度不大,质量问题较多,整体技术进步缓慢为尽快提高行业整体技术水平,推进建筑工业化的发展主要应做好如下工作
(1)__先进、适用技术,促进科技成果转化,提高建筑行业科技实力我国现在重点__应用10项新技术,如地基与基础工程新技术、混凝土与钢筋施工新技术、模板与脚手架技术、建筑节能技术、建筑防水新技术以及现代化管理技术到21世纪初,科技成果转化由现在的30%提高到50%
(2)不断改进和发展综合经济效益好的各类大开间__建筑体系,以适应现代化生产方式多样化的需要
(3)充分发挥机械化施工作用加速建筑企业机械设备的更新改造,逐步用先进机取代性能差,能耗高,安全性能欠佳的老旧机械到了21世纪初,使各类建筑企业的技术装备有不同程序的改善
(4)采用现代管理技术、__电子计算应用大型骨干企业要建立计算机管理网络,把计算机应用作为__上岗的条件之一建筑企业的计算机量每千人10台上,使用面达到70%,计算机设备利用率达到85%
(5)提高建筑企业的技术__能力大型建筑企业和企业集团要建立科研机构或技术方面__中心,结合工程项目,联合高等院校、科研院__科技攻关、研究新技术
(6)强化技术管理系统,健全质量保证体系
(7)开展多层次、多种形式的职工培训,不断提高建筑业职工素质,要坚持“先培训、后上岗”的原则,不断提高建筑职工的素质
(8)调整产业__结构,适应建筑工业化生产要求,主要是专业性企业与劳务类企业对于现今我国的建筑业发展状况是非常良好,在国民经济中形成一个支柱产业,建筑业的发展状况是否良好樗着国家的经济建设的速度,并带动它随着科学技术的研发,建筑业会往工业化方向不断前进,达到实现现代化的目标项目管理尝试与国际接轨的新模式简介项目管理方式同国际接轨,可以说是我国加入WTO后建筑企业比较__的热门话题浙江省长城建设集团前不久在一项通过国际招标形式承揽的工程施工中进行了一次尝试,该工程就是深圳华为技术有限公司的杭州生产__工程整个工程由厂房、办公楼、食堂和室外工程组成,建筑用地132646平方米,工程造价
3.68亿元,其中土建
1.24亿,建筑__70831平方米参与协作施工的分包单位就有14家在这项工程开工到竣工的18个月总承包管理中,长城建设集团按照国际化管理的普遍原理和国际工程管理所要求的方式、方法,进行全过程的运作与管理,并取得了成效这对当前大力培育和发展工程总承包,并加大与国际接轨步伐,具有一定的借鉴意义关键字项目管理国际工程管理模式“与国际工程管理模式接轨,首先从思想观念上接轨做起” 华为杭州生产__工程施工管理,采用国际工程CM管理模式其主要内涵就是按照CM管理模式、运作机制来__实施项目管理业主仅指派业主代表,而把有关工程设计、项目管理全过程授权给__工程师这种管理模式,把合同管理处于核心地位,__工程师以合同为依据对总承包从技术、进度、质量安全、材料、设备等进行指令性管理,总承包方则按照各项指令协调好分包单位的同时进行施工作业管理该管理模式的优点,可以缩短施工周期、节约投资、减少风险这一建筑师负责制的管理模式无疑是对传统项目施工承包管理模式的新挑战 的确,长城建设集团一公司“华为”工程项目部,在施工前期对此管理模式很不习惯,无论是思想观念,还是工作方式都很难适应仅塔吊__基座处理技术方案,就被__工程师退回五次退回的理由,并不是技术方案不可行,而是有关安全技术数据不齐全,这一__对项目班子全体管理人员无疑是一个非常大的触动对此,个别项目管理人员认为这一管理模式太严、太烦,而且还有抵触情绪 为了尽快适应这一管理模式,项目部为此派有关人员专程去深圳学习有关管理经验,还将带回来的大量资料与班子全体成员一起学习交流通过学习交流,使大家认识到项目管理与国际工程管理模式接轨,要学的不仅仅是在管理内容和运作方式首先要转变观念,从思想观念和管理理念上接轨自觉了解和熟悉国际工程管理惯例,适应国际规则,逐步缩小差距向国际惯例靠拢其次,要以合同管理为核心,信守,履行合同承诺学会按合同要求,制订实施以安全__为核心内容的目标管理,实现均衡生产再就是要坚持为业主、__工程师、监理,以及分包单位提供最__服务为宗旨,开展全员、全过程、全天候、全方位服务,做到无论什么时候,什么__,对业主、__工程师、监理,以及分包单位提出的要求,要深化、量化到每个管理人员和作业班组,谨慎对待每一项工作细节,尽力满足他们的要求,并追求工作质量的__性、前瞻性和预先性,为业主、建筑师提供期望的进度、质量和服务 经过一段时间的学习和“磨合”,国际工程管理的“精、细、严、实”的管理理念,在项目班子逐步深人人心学习国际工程管理模式,也由感性进人理性,想问题、办事情,以合同承诺为工作出发点和落脚点,追求施工管理的科学化、制度化、规范化,成为项目全体管理人员的自觉行为这一新变化不仅得到了业主、__工程师的肯定和好评,且还给各项管理工作带来了勃勃的生机与活力 “视合同为圣经,是国际工程管理的核心所在” 在国际工程管理中,合同就是法律,就是“圣经”一切按合同承诺实施是国际规则“华为”工程施工采用国际工程管理模式,自然要围绕“合同”做文章 由于参与协作施工“华为”工程的分包单位有14家,各工种交叉施工分项多,因而作为总承包,要全面协调统筹管理为了加强管理力量,项目部配备了30多人的管理班子,采取施工员分块管理,责任到人,各司其职还同时外聘了有关专家参与分包专项管理为按时实现合同的各项承诺目标,项目部在履行合同管理方面采取了以下三个措施:
1、加强合同交底,深化施工设计以合同文件所规定的条件为要求,是国际工程管理的一个显著特点为此,项目部把合同承诺条款作为项目管理的核心,加大合同交底力度要求各分包单位、各施工区块的施工员、作业班组,认真履行合同条款同时,项目部按照合同文件规定的大小节点工期要求,进一步完善施工__总设计,深化专业施工__设计、技术方案和分段作业指导书在得到建筑师同意实施的指令后,尽快做好各项施工技术方案的交底工作由于深化设计细致周详,大大减轻了施工员的负担,使施工员得以全身心地投入现场管理之中,这为每一项施工计划快速紧凑实施创造了有利条件
2、监督计划落实,记录施工过程履约合同讲究计划性,是国际工程项目管理常用的一种现场施工管理办法“华为”工程实施的是每季、每月、每周的“滚动计划”,该计划特点是动态的、滚动的安排,与我们平时常用的月计划图或以文字书写的计划安排有所不同它讲究的是连环性、超前性,既有上周需要整改完善的工作,又有本周必须完成的工作内容,还有下周工作的提前安排其优点可使每一个计划周期内各种资源及工作安排得以整合调配和不断完善为了抓好计划的执行与落实,项目部专门设置了一个计划部门,各项合同和计划的实施,由计划部门牵头落实、检查和监督在执行计划的同时,还要求各分包单位、各区块施工负责人、作业班组对所有工作进行详细的施工记录,以文字数据或__、录像画面依据来说话即记下所做的,做你说过的,说你应该说的而项目部则将每周、每月完成的工作进度简报、现场完成部位的照片、录像和下周下月生产安排,以及人力资源、机械设备和资金需求情况等及时汇总报业主、__工程师检查审核汇报合同履约情况,接受监督这种及时与业主、__工程师沟通的做法,既可促使__工程师早日接纳、签字项目部对下一阶段分部、分项施工的实施方案,早发指令加快工程进度的推进,又能够在项目后期对一些含糊不清的问题提供佐证,总承包也可以此为依据提出索赔
3、依托合同管理,重视实绩考评为了保证项日实施的各阶段工作运行达到合同所要求的标准,项目部每周召开一次管理例会,听取分包单位、施工员上周计划完成情况,对完成实绩进行综合考评同时,按照专项合同要求检查劳动力、施工机具、设备、材料、资金等使用落实情况收集每周实际进度完成资料,发现问题及时督促或作相应的调整每月还进行一次总评,考核合同履约情况,并实施奖惩正是项目部依托合同相关条例进行有的放矢的管理,尽心尽职抓好施工深化设计,全力协调好各分包单位和各区块、各阶段的施工管理,并充分调动和发挥各作业班组的积极性,促使该工程进度不断加快进而使整个工程施工达到了按时投入__、按时完工投入试运行的计划目标,为业主的投资发挥了预期效益 “以健全的质量保证体系,来确保工程质量水平的提升” 采用国际工程管理模式,不仅要认真履行合同条款,而且还要按规范标准,确保工程质量__目标,这对“华为”这项大工程来说,无疑又是一次挑战为此,该项目部在质量管理上,严格按照集团通过国际认证的IS09001质量体系标准要求,建立和健全项目、班组质量保证体系和质量管理网络,制订质量管理责任制,明确管理人员在各阶段质量管理中的任务和责任,对工程施工每一道工序质量进行严格管理和监控,保证质量体系正常有序的运转为了确保各项分项分部质量__目标的实现,以项目经理为首的技术部门及时根据图纸设计要求,切实做好深化设计和制订质量保证技术方案,在经得__工程师的同意指令后,及时做好与各专业工程师、技术负责人、施工员的交底工作,然后再由专业工程师、施工员根据施工进度,按部位和操作项目向备份包单位、各作业班组进行质量技术交底,一级对一级负责同样,对各班组工序操作,项目部不仅要求严格工序管理,抓好过程控制和持续改进,而且还要求做到以每道工序质量来保证分项分部质量,进而保证工程的整体质量 同时,项目部还坚持从细小环节抓起比如对多层钢筋混凝土框架的浇捣,在连结部位不仅要及时清理杂物垃圾,还要对前层硷进行凿毛处理,确保连接部位硷凝结的牢固度同样对每次混凝土浇捣后的养护,不仅做到勤浇水细养护,还覆盖塑料薄膜养护,以保证硷浇捣后在一定时间内所需的适当温度和湿度条件在攻克厂房大__防静电水磨石施工中,项目部依靠企业科技实力,及时开展质量攻关QC小组活动,巧攻难关,从而使该施工技术工艺取得预期目标正是从这一件件小事抓起,从细节做起,严格每道工序的施工质量,加强过程控制,严格执行“三检”制度,从而使该项目质量达到产品外观质量与内在质量齐头并进的目标“华为”总部几次派专家到该现场检查,都对该工程施工质量表示满意,并夸奖项目部质量管理水平过硬 前不久,华为杭州生产__办公楼分别被评为杭州市2003年度建筑工程“西湖杯”奖和市优秀装饰奖由该项目部QC小组完成的《提高大__防静电水磨石施工质量》的QC成果,还被评为杭州市建筑业QC小组成果二等奖紧接着该QC小组又被评为省工程建设优秀质量管理小组,并被推荐参加全国建设优秀质量管理小组成果评选 “以建立安全、健康的保证体系,来营造良好的作业、生活环境” 国际工程管理同样非常强调安全生产,要求项目管理在避免事故发生的同时,把健康、环境保护等也纳入安全管理之中,即HSE管理,以营造良好的工作和生活环境 “华为”工程施工具有分包单位多、单体工程多、场地__大的特点,这给安全文明施工管理带来了一定的难度为此,项目部把追求HSE管理模式要求与集团通过国际认证的IS014000环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系相结合,制订了相应的《工地安全文明施工管理责任条例》,并以争创安全文明标化工地为动力,对现场形象、安全文明施工和环境保护等进行一系列的精心策划与设计,力求做到思想认识到位、资金投人到位、管理制度到位、各项管理到位,以“四到位”来确保工地整洁美观,作业安全文明,环境业主、员工满意 为了便于管理,项目部还将工地划分作业区、生活区、办公区,分区逐级落实责任人,严格抓好安全生产、文明卫生、环境保护等各项规章制度的落实以确保作业区硬化、标化;生活区净化、亮化;办公区美化、绿化同时,项目部还积极开展文明施工评比活动,每周对各个作业班组的安全生产、文明施工、环境保护等内容进行优良、合格、不合格分级评定,并在工地宣传栏上公布,三次检查达到优良的奖励5000元,以此激励先进,督促后迸,促使各作业班组自觉做好安全文明施工和环境保护工作最终使该工地被评为杭州市绿色工地和省级安全文明标化工地 项目部的这些努力不仅为企业树立了良好的施工新形象,赢得了业主的赞扬,同时也显示了项日部在国际工程管理模式实践中善学习、会管理、敢创新的综合水平 总之,“华为”工程实施与国际工程管理接轨的管理模式,经历了从不适应到逐渐适应,从被动接受到主动依据合同管理,从传统施工管理到国际现代项目管理全方位的转变过程,可以说既锤炼了管理队伍,又摸索和积累了国际工程管理的有益经验正如长城建设集团董事长葛相校所说的“华为工程在管理模式上的探索,要学的不仅是国际工程管理的方式和方法,更应懂得了解国际工程管理的惯例和规则,把握国际工程特点,逐步做到与国际惯例接轨,并以此推动企业的制度创新、管理创新和技术创新,进而全方位提升企业的管理水平,这才是我们企业今后走出国界,走向国际所需的经验,也是我们这次学习探索与国际工程管理模式接轨的真正目的和意义所在”房__企业发展趋势分析简介未来中国房__业竞争加剧,将导致房__企业向规模化、集团化方向发展我国房__业经过前几年的高速发展,目前正处在一个结构性转变的关键时期首先要阐述我国房__的发展历史与现状,为科学分析房__走势提供现实依据;其次在对现状分析的基础之上,指出我国房__企业在发展过程中面临的问题,为寻找房__企业健康发展道路找出障碍的根源;最后指出我国房__企业在发展过程中需要努力的方向,进而向健康的房__行业发展趋势迈进本文以我国房__企业的发展趋势为研究对象,为我国的房__企业的长久良性发展寻找道路,以期对于我国房__行业的健康发展有所裨益关键字房__发展趋势 前言 房__企业是我国房__企业的主体,占我国房__企业总数的百分之八十多房____业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题分析我国房__企业发展趋势,对促进房__业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义 1研究概述
1.1我国房__发展历史 我国房__业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代自从20世纪80年代房__业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房____投资也得到了迅猛的发展据统计,自从1992年以来,我国房____投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住__由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米 八十年代以前,没有人公开地把房__看成商品,更不会把它作为商品来买卖它自然就不会形成产业党的十一届____以来,在经济体制__的带动下,房__业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通八十年代的中国 房__业是初步形成和发展阶段,是房__业的第一次__,使住房这一大商品的属性得到了明确进入九十年代,党和__为房__业的发展在理论和实践上制定了政策依据1991年4月,____关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房__综合__和__商品化进程”经济体制__的进一步深化,有力地推动了房__业的飞速发展中国房__业已经出现走向商品经济的第二次__而其重要标志就是,房__业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来历史进入了一个新的世纪,随着西部大__步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房____的__环境,__房__业的发展这意味着房__业发展的第三次__已经到来 形势喜人,但存在的问题不少,困难很大房____具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质但是,我国的房__企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差而且各__企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求 我国房__业目前已经形成了一套适合____市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象到目前为止,全国房__企业已达到3万多家,房__行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀__和高素质的房____、经营与管理人才除房____业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、__为内容的房__中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房__业的产业构架体系全国各地房__业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房__经营模式,它们中有成功__的__,也有成功的中介经纪和成功的物业管理
1.2研究房__企业发展趋势的意义 房__业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业,将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战 一方面,个体消费者已成为我国房__市场的消费主体,房__市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化,引起了国内房__企业之间的竞争加剧, 使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”,利润水平向价值回归,市场逐渐走向规范;另一方面,中国加入WTO后,海外资金和__商进入中国房__业的成本大大下降,将导致海外的__商抢滩中国房__市场,从而形成中国房__市场的全球化竞争格局海外的__商运作经验丰富,专业化程度高,管理水平先进,资金实力雄厚,具有强大的市场竞争力 随着我国加入WTO,外国大型房__企业将大举进军国内市场,将会给国内房__企业带来前所未有的竞争压力由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势,势必使__的商品房质量更好,品质更佳,建设成本更低,房__市场竞争格局将会发生明显变化为了要在激烈的市场竞争中取得优势,房__企业必须要有市场危机意识,强化企业管理,逐步形成企业的核心竞争力,以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房____,不断开拓市场、占领市场,才能维持企业的生存和发展 因此,探讨一条我国房__企业的良性发展之路,以迎接全球化经济所带来的高层次竞争,已成为国内房__业面临的重要课题 2房__企业现状和问题
2.1我国房__市场现状及展望 经过十多年的发展,我国房__市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程现在的市场在产品供给和企业市场类型和消费者产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征具体地讲,有以下三大特征 从产品供给和企业角度来讲,现有的房__市场呈现出以下五个特点:一是房__产品__差异扩大,各种档次的__相互之间的参照性减低,低价更低,高价更高,总体__趋降;二是房__行业边际利润水平降低,既有市场竞争因素,也有资金成本因素,但因其销售规模较大,因而对投资仍具较强吸引力三是资金技术品牌土地等行业门槛大大提高,迫切需求职业化的专业队伍,尤其是土地资源的限制,使得进入成本大增四是房__项目的销售速度减慢,虽然市场总量迅速扩大,但__管制趋强,而消费冲动趋减,销售周期加长五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升,____成本亦呈上升趋势,营销成本使项目利润更趋降低 从市场类型和消费者角度来说,房__市场正由生存消费型转向投资消费型随着房__市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟,房__市场的需求形态及消费者__心理正在发生着深刻变化,消费者对房__的需求正从必需品转向追求享受的消费品,住房的功能也由原先的保值增值的房产功能向消费、享受功能扩展由于产品供应日渐丰富,消费者无须担心房价的涨落而难以把握__时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家,还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险在从生存消费向投资消费转型的过程中,消费者改善居住需求而消费房__的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力,但这并不说明现在的房__市不热,因为改善人们居住条件是个持续、__的过程,不能在短期内实现如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场,人们都为改善居住而过度__消费,房__投资增幅及消费速度超过房__市场所能容纳的合理__及所能承受的合理速度,房__市场就会产生泡沫 从产品和科技进步角度来说,随着产品技术的进步,房__市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化在这个过程中,产品同质化成为市场主流发展趋势因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似,大多数人享有基本相似的居住条件,人们对住房进行更新换代的速度加快房__商利用建筑业建材业设计业的技术应用,不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象由于竞争日趋激烈,房__创新不再是简单的应用新技术,而是最大程度地发挥土地资源潜力,通过综合和优化市场因素满足消费者的需求在以产品为主题的房__市场中,房__企业专业化水准大大提高,全行业明显进步而且更加理性,发展商已熟练掌握房__业的规律和技术,模仿和照搬都有助于行业发展,但不能保证项目成功整个房__市场从你死我活的竞争转向资源组合,行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益专业__代理机构的市场不断扩大
2.2我国房__企业发展现状 房__企业数量多,规模小20世纪90年代中后期到现在,虽然我国房____业不再象以前那么混乱,许多房__公司已初具规模,有些还颇具实力,但相对“小、散、差”的特点并没有改变截至2003年,我国房__企业具有一级资质的企业仅有349家 房__企业__能力低,规模经济差房__企业是非常典型的资金密集型企业,并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点而我国大多数房__企业规模小,资源分散,企业整体__能力低,与其资源密集型的行业特点极不相适应例如,__市目前的房__企业有2000多家,平均注册资本金不足2000万元,实收资本金不足6000万元__市房__企业数量多而__项目规模小,在2003年全市
8267.51万平方米的施工__中,平均每个企业的____仅为
3.3万平方米,销售百强的房__企业总共只占市场份额的4﹪左右 房__企业资产负债率偏高,经营风险大由于历史上的种种原因,我国房__企业普遍存在着自有资金不足的问题,企业所需资金主要是靠银行贷款解决目前,国内最大的房__企业净资产规模也不过几十亿元人民币,与境外房__企业动辄几十亿、几百亿美元相比,实在相距甚远我国房__企业资产负债率多在70﹪以上,有的高达90﹪这种过高的负债必然影响企业的资信,增加其运作房____项目的财务成本,使其盈利水平下降或出现亏损现象,甚至引发负效应的连锁反应 房__企业信用差,不重视品牌的创立由于我国的房__企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率,同时由于房____业的进入壁垒较低,从上世纪90年代开始,一大批社会游资涌入房____行业这些__商短期行为严重,既没有__的企业发展规划,也不重视自身的信用和品牌,__缩水、__欺诈、质量低劣,延迟交房等问题时有发生这不仅侵犯了消费者的合法权益,而且直接影响着房__企业自身的发展 作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的企业,必须具备一系列的条件,如企业的产权界定要清晰,企业必须有充分的自__,企业要以个人财产或法人财产对企业债务负完全责任或有限责任这些条件其实也就是我们常说的现代企业制度的基本要求从这些条件和要求来看,中国的房__企业还存在着很多问题,总体来说还不能很好地满足这些要求然而,中国房__企业的未来发展态势将在很大程度上决定中国房__市场和房__业的未来走势和发展方向,不论是__商还是__管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握 我国房__企业管理是指房__企业从__项目的选择、__过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理与其他企业一样,房__企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上素质高、能力强的企业家队伍是房__企业成功的关键企业家的素质与能力很大程度上决定了企业集团的成败它的有利之处在于:能人有魅力、有经验、有智力、有威信、有献身精神,通过他们孜孜不倦的工作、奋斗,推动了企业的不断发展然而,能人也是有局限的,首先,能人的数量有限,假设有100万家企业,而只有10万名能人,意味着有90%的企业找不到能人;其次,能人也有分类,也分专业,难以与各种不同门类的企业对口;再次,能人也有自身局限性,如个人的随意性和模式化管理的科学性之间存在着深刻矛盾,这时的能人,实际将成为企业发展的阻力先进的管理模式是企业长治久安、不断发展的根本保证有了好的管理模式,一般水平的职业经理也能使企业正常运作;没有好的管理模式,能人也会无用武之地;有了好的管理模式,能人离去,企业会受振动,但不会受重伤 房__企业是中国房__企业的主体,目前__统计的数字是全国近3万家,占中国房__企业总数的80%多中国城镇住房制度__的不断深化,个人__取代集团__成为市场交易的主流,以及中国加入世贸__,对外开放步伐大大迈进等内外因素,给中国房__企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战宏观总体来看,目前中国房__企业的现状____,其中许多问题都亟待解决,集中表现在所有制、规模、效益等三个方面
2.3我国房__企业发展中面临的问题
2.
3.1企业的所有制性质问题 尽管国内学者对于国有企业问题的研究如火如荼并日益深化,但却少有人对国有房__企业问题进行系统深入的研究实际上,工业国企中的问题和弊端房__国企中都有,如预算软约束代理人内部控制,激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和企业效率低下等并且,由于房__业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大,如在经济增长中房__业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用,以及在历次大的经济波动中房__业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用,都正在为越来越多的经济学家所重视 房__国企退出房__业的速度较之工业国企也许更快一些上个世纪80年代末_____是中国房__企业发展的初期,国有房__公司占了绝大多数;随着__的深入和市场的发展,国有房__企业的比例逐渐缩小,90年代中期下降至不到50%;到90年代末本世纪初,房__国企的比例已然降至20%多然而,即使是只占总数的20%,由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大,国有房__企业对市场的影响仍然举足轻重此外,如果加上大部分的__企业、一部分并不规范的股份制企业——这些企业在性质上其实与房__国有企业类似,即产权不清晰,企业与__的边界模糊,此外,其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房__企业发展带来的不利影响从而___房__业的发展的制约效果就更加显著了
2.
3.2企业发展中的规模问题 目前中国房__企业“散、小、差”的特点已是有目共睹据有关的统计资料显示,全国房__企业平均净资产不足1000万元,具有一级资质的1%多一点,二级资质的不到10%,大多数是小公司或者项目公司缺少大型房__企业集团,即使是规模较大的__公司也是资本少、市场份额小,如__最大的房____公司——陆家嘴金融贸易区__股份有限公司,也只有不到15亿美元的资本市值据统计,全国房__企业平均每家年__量只有
1.6万平方米,即使最大的房__企业所占的市场份额也不足
0.5% 然而,从理论上讲,房__业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性,以及房__企业属于资金密集型管理技术密集型、人才密集型企业等特点,决定了房____行业的进入门槛应该较高从国际经验看,一般大型房__企业或房企集团是市场舞台的主角,占据市场的绝大份额,如__“五大”__商,企业资产市值都在百亿美元以上,占据了__楼市的半壁江山与国际经验相比,大陆房__业进入门槛过低、房__企业规模过小等问题亟待改进
2.
3.3房__企业的效益问题 从《中国统计年鉴》中的数据看,与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比,我国房____行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈,____我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房__“行业平均利润率”,可以明显地看出,
1992、
1993、1994年是中国房__业发展的高峰,表现在行业利润率上是12%左右;而从1994年开始房__企业经营利润和行业平均利润率都迅速下降,1996年行业平均利润率仅为
0.91%,
1997、
1998、1999三年更是出现“全行业亏损”,1999年我国房__行业平均利润率为-
1.16%;2000年才开始“扭亏”为
1.62% 此外,早期的__企业对于解决我国多种经济成分并存条件下,非公人员__住房起了不可或缺的补充作用而且这个时候房____商面临着来自单位福利分房这样一个强大的竞争对手存在,其利润水平局限在一定范围,还没有对社会造成多大危害从1998年下半年我国取消福利分房,实行住房分配货币化,加之住房消费贷款政策的放宽,房____经营业步入了一个迅猛增长的时期可以说,__企业在消除竞争对手直面庞大的住房需求市场(包括由__商直接推动的拆迁市场),并且可以自主定价而不受任何约束的条件下,迎来了__业有史以来最好的“黄金时代”,__商由此也大量进入中国富豪排名榜的前列目前,从利润获得的容易程度上看,对于已经储备大量地块的房____商而言,被利用的__宏观调控政策、地方__拍卖土地或“勾地”、__商和__的特殊关系、中外炒房团的出击、消费者的倾巢出动等因素都有助于其“坐地加价”,获取房价失控状态下的超级暴利所以业内提出的“__黄金时代已经到来”的观点对__商而言是对的,但对广大的住房消费者而言绝对不是一个好消息因为一个几乎不做任何物质劳动、增值性服务的行业,或者说顶多做了房__创意策划和住房销售的行业,却获得了远比房__金融、整个建筑业、房__服务业等整个产业链加起来大得多的超额利润,成了整个社会不得不负担的沉重成本 根据我们的研究,在英美等发达市场经济国家,房__业中根本不存在我国这种基本上不做什么物质劳动和增值服务的房____经营企业房__业由两类企业构成,一类是房__生产建设企业,这是国际意义上的建筑生产企业这类作为第二产业的企业如同我国的工业企业一样具有完备的房__原料采购、营造和销售功能,是房__的真正生产者和__者另一类是房__服务业,由不动产抵押银行、房屋信托投资公司、不动产投资基金、房屋租赁经营、房屋中介代理、房屋__创意策划、房__价值评估、产权代理、物业管理、IT服务等行业构成的房__服务业体系这些房__服务业根据服务对象的不同又可以分成为消费者服务的房__服务业和为房屋生产者服务的房__服务业两类在英美发达国家,房____企业都是建筑企业,建筑业由于其生产率上升快、收入弹性高、产业关联性强等特性,成为国民经济的最重要的支柱产业之一这正是上世纪70年代末___同志到欧美访问时所看到的现象,他后来提出了把建筑业作为我国国民经济支柱产业和推进__商品化的构想 可见,现阶段中国房____企业根本不是一种合理的企业模式,一些部门或地方把这个第三产业行业定位为国民经济的支柱产业更属失误因为,这个皮包公司根本不存在什么生产率上升、收入弹性和产业关联等技术经济特性,也不会有什么真正意义上的创新但是在现实中我们看到,这种不做任何物质劳动的部门反过来成了供给住房的主体,而那些真正造房子的建筑企业在__公司的价值链不过成了一个被动的、一个不显眼的链条这就如同在汽车这样的耐用消费品领域,如果我们有一天创造了“汽车__商”这样一个商业模式,只要汽车__商设法融到一笔资金,就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造,成为消费者得到汽车的唯一提供商,汽车制造厂反而失去了直接面对汽车消费者的机会房__是一个比汽车价值更大、质量更难以判断的耐用消费品,如果让一个中间商最终负责消费者的住房权益,而真正的房屋生产者则完全依从于中间商,消费者和__商之间在制度上缺乏一个合理的矛盾化解途径以房屋预售制的争论为例,作为商业信用的一种形式,预售对于促进产业资金循环起着重要的促进作用然而,房屋预售款是不是应该交给房____商这个环节,而不是交给房屋的真正生产者呢?在我国,房____商是房屋建设的“大业主”和“总承包商”,属于房屋生产者的上游,消费者有什么理由把预付款交给这个处于房屋生产者上游的“大业主”呢?而且从实质的意义上,消费者才是真正的“业主”和房屋制造的委托者,__商不过是代理消费者__的一个服务商,有什么资格要超越房屋的建设生产者而直接获得房屋预售款,并借此牟取暴利呢?消费者把预售款交给了__商,__商在支付了延期交付的土地出让金之后,在剩余的款项中只需要再拿出一个很小的部分支付给建筑企业,其余的部分就成了他们的超额利润;而且__商支付给建筑企业的工程费用越少,它们获得的超额利润就越多所以合理的解决办法是取消把预售款交给房____商的预售制,建立起由建筑商__销售房屋的预售制度,并从制度上和法律上保证房屋建设生产者对商品房屋质量的责任 3房__企业发展趋势分析
3.1企业应该逐步走向民营化 现在看来,不谈“产权”的“市场取向”__已然不能取得全部__绩效,产权的明晰是下一阶段城镇住房制度__的重心此外,房__本身所具有的“私人物品”特点以及房__行业高赢利性的特点也是__退出该行业的一个重要理由,因为__的职能是经营“公共物品”,在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域__在这一问题上应态度鲜明,下定决心,所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房__市场的趋势,房____行业中的重新“洗牌”将是大势所趋事实上,目前民营房____商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起,“后发而先至”,并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变例如,在广州市新__出的房__综合实力30强中,民营房企占了近一半,而在前10名中,只有广州城建集团一家房__国企榜上有名 近年来,民营经济在房__领域中迅速崛起,并逐渐成为我国房__投资增长的主要动力近几年来,由于我国买方市场的全面形成,其他实业领域投资机会越来越少,而房__领域相对来说则机会大、获利高,加上__的一系列鼓励措施,所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房__民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因,往往在竞争中处于劣势,发展相对缓慢
3.2努力实现法制化正规化 制度化是企业发展规模化,民营化的制度基础和保障,加强企业内外制度的建设是中国房__企业下一步的重点,加入世贸则加速了这一进程__以来,我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步,然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范,远未能与之“接轨”一言以蔽之,中国房__业的各方面仍然显得“乱”,典型的不合理制度如房__定价制度、土地征用制度,企业内部激励机制等未来中国房__企业将按照现代企业制度的基本原则,加强房__企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化,企业的内部运行和__以及企业的外部环境和房__行业管理都将进一步向制度化方向发展 随着我国近年来房__业的发展,整个房__市场呈现以产品和__为主导的市场竞争格局房__企业只有坚持以市场为导向,为客户提供更高品质的产品和更__的服务,不断满足客户的需求,才能被市场所接受,才能保证项目的成功和企业的__利润否则,投入__的大量资金不能及时回收,不但无法实现利润,而且会造成企业运作资金紧难,甚至危及企业的生存和发展因此,房____项目的前期市场定位和产品研究工作显得尤为重要 随着国内房__市场逐步成熟以及竞争日趋激烈,房__市场也被逐渐细分,房__的各类产品也越来越多,它们各具特点和特色,满足市场上各种__者的不同消费需求目前,作为房__企业,应结合企业自身的现状,通过对市场的深入分析和准确判断,选择合适的细分市场进入,形成特色经营,即为某一特定客层的消费者提供具有某些特质的产品,以更大程度地满足他们的消费需求,这样,才能保证产品的销售速度及项目的成功,使企业在这一细分市场处于领先地位,在激烈竞争的房__市场中占据一席之地例如,东方海外公司选择了豪华__这一高利润的细分市场,近年来,在沪__的“东方曼哈顿”、“东方剑桥”、“东方巴黎”等项目,均地处市中心黄金地段,高层__,豪华配置,满足了这一细分市场客户的需求,虽然__不菲,但销售火暴东方海外公司就此确主了企业在沪上豪华__这一细分市场的地位和竞争优势,形成了企业产品自身的特色 科学化的决策要求房__企业应高度重视投资项目的可行性分析工作投资分析的准确与否,直接关系到项目的成败在项目投资决策前,应投入足够的人力和财力,做好充分的案前工作,比如市场调研与分析、项目定位、产品规划方案,为企业决策提供科学的依据,而不是将决策建立在经验和直觉的非科学基础之上科学化的决策还需要程序化的过程,现在不少大型房__企业都建立了项目投资听证会制度,通过__讨论和辩论来评估项目,决策投资 __开放以来,我国房____在制度建设、市场规范和企业发展等方面都取得了很大的进步,但是如果按照国际惯例的要求,目前我国很多方面还存在着不规范的做法和一些不完善的制度需要__,如房__定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等未来我国房__企业将按照现代企业制度的要求,完善企业内部的管理制度、激励制度、用人制度和财务制度等企业的内部运行和__建设及企业的外部环境和行业管理也都将进一步向制度化、规范化方向发展
3.3房__企业需要实现集团化规模化经营 未来中国房__业竞争加剧,将导致房__企业向规模化集团化方向发展,逐渐出现一批执市场之牛耳的“房__航母”,“房__大鳄”其实,目前中国房____行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现,快鱼吃慢鱼也是早晚的事例如,我国房__市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房__企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家 企业集团化经营已成为世界经济发展的必然趋势生产社会化和生产专业化是近现代社会生产发展的新特点和基本形式随着社会化大生产的飞速发展和科学技术的创新进步,生产过程中的专业化程度越来越高这就从客观上要求企业实行多种经营逐步联合,集中使用生产资料和资金,采用专业分工和相互协作的先进生产方式进行生产交换早在1990年约翰·奈斯比特在其《公元2000年世界大趋势》一书中就指出90年代及至21世纪的经济格局是“集团对集团的竞争”,是“大型企业集团进行大兵团作战式”美国、德国等西方国家经济高速发展,与其适应生产力发展的经济联合形式有极大关系联合提高了生产力,增强了竞争力由此可见集团化经营有利于生产要素的合理组合,使资源得到优化配置和合理利用,从而形成企业的规模经济效益,增强企业的活力 企业集团化经营是增强竞争力的有效途径市场竞争的实质是不同企业之间为了争夺各自利润最大化而彼此进行的实力较量而在激烈的市场竞争中有许多企业由于实力不强,没有竞争力导致败北我国加入WTO后,一大批实力雄厚、管理和技术先进的国际资本集团将会为抢占市场和我国的房__企业进行较量在这种国内外双重压力下,企业要在竞争中生存和发展,实行企业集团化经营是唯—的出路这样,会有利于财力资源的集中使用,___多办事,提高资金利用率;有利于充分利用物力资源,可以合理调配使用设备,物尽其用;有利于改善企业形象,提高知名度,增强资信度;有利于多元化经营,分担风险,降低成本,增加效益总之,可使企业转变经营观念和方式,扩大规模,提高质量,形成规模经济,在市场上占据应有的地位 企业集团化经营是具有重大意义的战略抉择党__在“十年规划和八五计划”中,明确提出要“积极发展企业集团”党的___报告指出“国有企业是我国国民经济的支柱通过市场和政策引导,发展具有国际竞争力的大公司大企业集团”党和__的宏观调控政策是促使企业实行集团化的加速器使企业增加了实行集团经营的紧迫感实行企业集团化,有利于党和__通过对市场经济的宏观调控,减少盲目性而产生的损失,增强综合国力并为企业扩大生存和发展创造了空间,使企业能够走出省界,跨出国门,进入国际市场,取得更大的经济效益 企业集团化经营有利于房__业的全面发展房__市场的特性,决定了不论是在__,还是在交易和使用过程中,均需一系列专业服务的支持,以保证市场的有序运行和房__价值的实现而我国的房__市场在__中的服务仅是初级水平,而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域由于房__具有较长的经济寿命,服务的价值从长远看甚至超过了房__实物的建筑价值,因此,不论是国民收入还是就业方面,这些服务的经济价值是不可轻视的而房__业服务方面的欠缺,正意味着房__市场存在众多的商机而房__企业如能抓住机遇,提供高水平服务并迅速占领市场,就会获得“先发”优势,取得巨大收益因此,在实行集团化经营时,切莫忘记服务这一重要领域通过填补服务体系的空白,促进房__业的全面发展 目前大多数房__企业还未意识到公司发展战略的重要性,对企业战略的研究也仅限于学院派,而未能与实践很好地结合而未来中国房__企业发展的一个显著趋势是,一个房__项目的__将不再是一个__的__,再也不能仅核算这一单生意的成本和收益,而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目__以及企业长远发展的影响因此,未来__商所进行的将不仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争并且,未来的中国房__企业将不可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”,而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的__智慧,形成明确而合乎实际的公司发展战略 规模化的经营是国内房__企业发展的____房__业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点,决定其有着较高的市场风险随着房__市场的日趋成熟,国家政策的不断完善,像土地招投标制度、新的商品房预售标准等的实施,房____行业的准入程度将不断提高,只有那些具备雄厚的资金实力、显著的品牌优势、规模化经营、占据较大市场份额的大型房__企业,才能在市场中站稳脚跟 纵观西方发达国家的经济发展历程,当经济水平达到一定高度时,某些行业就会出现集中的趋势未来我国房__企业竞争加剧,只有增强规模优势、走集团化道路、全面提升企业的综合竞争力,才是企业赢得竞争的关键目前,我国房____正处在一个结构性转变的关键时期一些大的__企业实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,一批对市场有较大影响的房__龙头企业正在脱颖而出,而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的__企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险诸如万科这样的企业,正努力从其它__企业特别是房__企业中吸引人才,为企业的扩张做好人才储备房____“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟将大大加快我国房__企业规模化、集团化的步伐
3.4在产品同质化趋势下争取服务的差别化 由于我们__处于“卖方市场”,房__市场竞争同质化现象严重,产品同质化、__同质化,__方式同质化……然而如果认真研究中国房__市场的发展趋势就会发现,目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期,这是宏观大势;从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的,有时还变得很快,__商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机 市场化的运作要求房__企业以市场为导向,贴近市场,充分了解客户的需求,不断满足广大消费者对房__这一特殊商品的需求一个房__企业,首先要清楚市场上要什么,本企业能做什么,然后再去研究怎么做近年来,__民营企业成为沪上房__市场上的一支生力军,他们的成功,正是由于民企机制灵活,贴近市场,抓住了近年来中低档商品__的市场机遇,使企业得到了超常规的发展目前,房__企业越来越重视市场化的运作,许多企业成立专门的部门,负责项目定位和产品研发,由企业的设计人员、营销人员共同协作,力求__出适销对路的产品 首先,追求设计的独特性设计是房__前期最基础、最核心的环节,是房__品牌运作的关键阶段要创造强劲的房__品牌,就要充分发挥建筑设计专业技术作用,走差异化的生存道路,使前期的__设计独树一帜,用全新的思维方式不寻常的设计理念和守正出奇的超人表现,以及他人无法模仿而又能给企业带来持久竞争优势的能力,使品牌的核心价值能触动每一个细分的消费群体 其次,注重功能的前瞻性房__是城市建设的重要组成部分,要紧跟现代城市的发展趋势__是__者个性、权力、地位、财富、身份的符号与表征,是生活方式的载体之一要满足细分群体的多元化的需求,房__的功能设计既要体现前瞻性,又要保持后延性,做到一__年不__,三五十年可改造,一二百年成古董,具有观赏与增值的潜能 此外,销售策划要具有鲜明特色__商必须注意特色经营的重要性,把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念,不仅在小区布局、建筑外型、色彩楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同,突出居住者个性,而且在__宣传、__确定、促销方式等方面也要独具风格,努力成为市场亮点此外,重视环保和文化品位也是个性化服务的重要体现同时,规范到位、体贴入微的物业管理,不仅可以提升__商形象,甚至可以使物业升值
3.5行业发展追求专业化和品牌化 目前,我国许多房__企业既做房__,又作__,而且不分档次、不分区位、不分用途,什么项目都做更有__企业提供“一条龙”式的服务,即材料销售、建筑施工、装饰装修、物业管理都自己做,甚至包括了中介、设计,企业向大而全、小而全发展形成这种“全能__商”的原因有一是因为与房__相关的每一项业务都是有利可图的,所以__商不愿意让别人去做;二是房__业专业分工不够,相关业务还没有形成产业化,没有成本优势,产品__较高,所以__商宁愿自己去做结果造成企业内部管理上互相重叠交叉,__模式没有创新,抗风险能力下降,通常是一年、两年一个__周期过去后,很多这样的企业也便悄然消失了以成熟的美国房____模式为例,他们走的是一条高度专业化细分的道路,投资、__、物业经营等各业务板块相对__这说明房__业发展到一定程度,这种“全能型__商”缺乏竞争力,不利于发挥自己的优势,随着房__行业利润的不断下降,以及房__相关业务形成产业化,房__企业的专业化将是必然的发展趋势与此同时,房____产品的差别化也将越来越明显目前,我国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转轨的时期,这是大势所趋从市场的微观层面看,市场需求和消费者偏好又是多变的,有时还变得很快,__企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机所谓“得客户者得天下”,研究消费者偏好,__适销对路的产品,研究细分市场,形成独特的他人无法模仿__的产品特征和竞争优势,将是未来我国房____企业考虑的一个主要问题 专业化的管理要求房__企业在房____的各个环节上配备专业化的管理人才,提升企业及项目的管理水平,提高效率,降低成本,以获得更多的利润加和WT0以后,随着市场竞争的加剧,国内房__业逐步进入微利时代,企业只有具备较高的项目成本管理水平,使__成本低于行业平均水平,才能在竞争中获得优势因此,房__企业必须充分重视投资管理工作,尽早培养出一批专业化的投资管理人才,使他们成为既具备房__运作的专业知识和实践经验,全面了解房__市场,又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才 品牌化是产品差别化的进一步深化品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,是核心竞争力和综合素质的外部表现长久以来中国的消费者__子需要全面考虑有关住房的所有因素,而且各因素的权重相差不多,于是只好一个项目一个项目去“踩盘”,交易费用很高未来中国房__市场的竞争将是品牌的竞争,目前靠“概念”吃饭,全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破,房__业界将会崛起一批行业精品__和明星企业,它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润 品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现,以核心竞争力和综合素质的外部表现,是市场经济发展和市场竞争的必然产物一个有影响的品牌,不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额,而且售价比一般同类产品要高出许多房__商品于其自身的特点,一般消费者不可能对诸如__商的各类承诺是否能兑现,房__产品本身的质量是否有保障,今后小区物业的管理水平如何等方面有非常详细的了解,这就要求房__企业必须运用品牌这一无形资产来提高消费者对其产品的忠诚度未来我国房__市场的竞争将是品牌的竞争,企业必须在产品质量、外观、功能、小区环境、售后服务等各方面不断努力,才能塑造出自己的品牌 战略化是品牌化的进一步深化战略化意味着一个房__项目的__将不再是一个__的__,不能仅仅核算这一单个项目的成本和收益,而要将之放于企业的长远发展战略中去考虑,考察这一项目对今后的项目__以及企业长远发展的影响因此,未来房____企业所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争,而更重要的是企业家战略眼光的竞争而且,企业将不再可能只依靠__个人的经验决策就能成功,而必须充分发挥企业管理层以及企业外部__机构的__智慧,形成明确且合乎实际的企业发展战略 随着房__市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高,房__企业越来越重视企业的品牌建设当然,企业的品牌建设不是靠大量__投入,自我吹嘘,而是建立在市场提供__的产品和优良服务的基础上,再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、__活动等的系统工程品牌建设需要一个过程,它是以__商一个个成功项目作为载体,逐步为市场所认可,最终形成企业自身的品牌和形象例如,万科__的“万科城市花园”品牌,北京万通集团的“新新家园”品牌,广州奥林匹克房产的“奥林匹克花园”品牌,等等它们都是通过多年经营和多个项目的积累,才拥有了目前的市场知名度和品牌形象 企业品牌建设不仅为企业__项目的销售工作提供了保障,而且,良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值—品牌价值首先,知名企业__的__的售价可以高于周边的其它__,利润可以更高如万科__近年来在沪上__了多个项目,由于服务品牌的建立,不但销售火暴,而且,售价也比周边__每平方米高出700-1000元其次,知名企业在某一地段的投资__,会带动其它企业在周边跟风投资,从而形成新的热点,提升了区域价值,最终提升了自身__的价值,扩大了利润空间最后,知名度高的房产__企业更容易获得银行的金融支持,更容易找到合作伙伴特别是加入WTO以后,大量境外投资会进入国内房__市场,而出于对国内外房____模式差异性和本土化的考虑,一部分境外投资会采用合作__或项目管理的模式,而国内知名房__企业在吸引资方面无疑会占得先机大连万达集团由于具有较好的企业品牌,已与世界五百强之一的某境外企业合作,在国内__几个大中城市__建造大型商业设施及__小区 越来越多的房__企业已经意识到,未来国内的房__市场不应出现象中国家电业那样残酷的__竞争,那只会导致全行业的生存危机,而是要走品牌竞争之路,具有高附加值的__产品才能在满足客户需求的同时,为企业提供更多的资金积累,在良性循环的状态下保证企业的生存和发展
3.6房__企业趋向网络化信息化 房__是区域市场,而房__策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源如__富阳的全国通路战略,通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间 中国房__TOP10研究组通过对百强企业的系统研究认为:专业化、制度化、品牌化、职业化、网络化将是百强企业的发展趋势
一、专业化百强企业只有坚持业务专业化,不断提高自己的竞争力,才可能在市场上生存并发展壮大
二、制度化企业要发展,就必须以制度代替模式,加强企业创新能力,不断超越自我,才能在竞争日益激烈的房__策划代理市场中脱颖而出
三、品牌化品牌是企业综合实力的外部表现,同时企业的经营发展离不开品牌百强企业都十分注重品牌价值,__荒岛房产工作室用口碑开拓市场,创造性地提出声誉缘于面、服务强调线、效益出于点的运作思路,在区域扩张中取得了良好的声誉和效益
四、职业化职业化人才越来越受到行业的推崇百强企业认识到这个趋势,注意吸收专业化人才,加强员工专业教育,培养出职业化的人才队伍
五、网络化房__是区域市场,而房__策划代理企业必须跨区域经营才能实现自己的规模化发展,而跨区域经营就要求企业加强区域网络化管理的能力,企业必须通过利用网络化管理的优势,整合市场和企业内部的资源如__富阳的全国通路战略,通过业务网络分摊风险,利用经济的地域轮动赢得发展空间
3.7房__企业将日趋与金融业实现融合 在金融全球化的推动下,中国金融业的开放,海外金融机构的进入,促使先进金融技术的引进,推进金融产品创新,增强金融业的竞争力,迅速提高金融业的服务质量这将有效地拓展房__金融保险业的市场空间,促进房__证券化,并__房__市场的需求,促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现__的超前 消费和房__投资而且,房__证券化的发展,使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具,便于理财和投资组合,大大拓展房__投资和房__金融投资的渠道 当房__企业业务运转正常,__渠道畅通,经营负债控制得当,具有专业化经营和核心竞争力的时候,房____的规模越大,效益就会越高,风险就会越低因此,房__企业在做强的同时,也希望能尽快上规模但房__业是资金密集型行业,企业发展到一定规模,单纯靠银行贷款显然是不够的,企业上市,进入资本市场是____房__企业进入资本市场,不但可以拓宽企业筹资渠道而且,可以降低企业的资产负债率,使企业经营更加稳健在__,大__公司的资产负债率一般不超过30%,而目前国内大部分房__企业的资产负债率平均在85%以上由此可见,资本运作对于房__企业将会越来越重要 房__企业的资本运作并不局限在企业上市这一种形式,而是有更广泛的资本运作方式例如,大型房__企业可以在资本市场上收购、兼并其它房__企业,或是投资参股__房__企业,或是与国外房__基金合作,强强联手,充分发挥各自优势,形成双赢局面随着我国加入WT0,相关政策逐步放开,房__企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作,形成畅通而牢固的资金链,为企业的高速发展提供更加强劲的动力 此外,房__企业的发展,不仅需要雄厚的资金实力作为后盾,而且,更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障未来房__企业间的竞争在某种意义上讲就是人才的竞争目前,很多房__企业已非常重视企业人力资源的建设,想尽办法留住企业内的业务主干,并不断通过猎头公司等在市场上争夺高素质的专业技术人才和经营等理人才,建筑人才高地、为企业的发展储备能量 房__企业在进好人才的同时,还应学会用好人才因此,房__企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制,提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化,加强团队建设,为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围,增强企业的凝聚力和向心力;重视员工的职前培训和在职培训,鼓励员工不断创新,争创学习型企业,以适应行业的发展和竞争的需要 目前,国内房__企业的__架构,主要分为两种形式一类是职能型的模式企业设置不同的专业职能部门,同时分工负责企业所__的各项目的业务工 作,每个项目现场设地盘经理其特点是公司层面强,项目层面弱另一类是项目经理负责制的模式每个项目部或项目公司,配备较齐全的各类专业人员,__运作,由项目经理全权负责其特点是公司层面弱,项目层面强这两种模式都有其自身的优缺点,因此,有些大中型企业采用两种模式相结合的__架构,但也带来了多头管理、效率低下、人员配置增加等一系列问题 “入世”后,外资进军国内房__市场,一种是直接在华设立公司从事房____经营,另一种是以投资者的身份,在华寻求合适的企业合作,参股或控股某些企业,进行房__投资,尤其是那些国外房__基金这对国内房__企业的发展提供了难得的机遇,哪家企业的管理机制与国际接轨,他们在吸引外资合作方面就占有优势 因此,房__企业应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设,投资决策层面与经营管理层面的分离,作为企业所有者,敢于聘用职业经理人负责公司的经营,并充分放权,依靠建立完善的管理制度和监督机制,来约束各级管理人员,企业靠制度化、程序化运转,而不是靠一个人在运作,这样,才能为吸引新的投资股东奠定良好的基础 同时,企业应学习国外先进的管理理念,逐步建立扁平化的__结构,减少管理层次,增强企业内部沟通渠道的畅通,提高__运作效率,增强各类决策的可靠性比如,项目投资决策听证会、项目规划设计听证会、营销方案听证会等形式,就是一种探索,使公司高层管理人员与普通的基层业务人员有机会充分沟通,交换意见,为决策的正确性、科学性提供了保障 我国房__市场的不断发展得益于房__金融的大力支持但近年来金融支持力度有所下降目前我国房____资金来源主要分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房____资金中约有60%左右来自于银行贷款,房____企业对银行信贷资金依赖程度很大 我国房__金融制度创新的当务之急是__证券化更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款__公司开展的业务由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难因此经 营孕育着巨大的风险欧美的住房抵押证券的信用级别极高相对具有“金边证券”之称的国库券而言住房抵押证券称之为“银边证券”具有良好的赢利功能因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制它还是一种全新的__渠道加强与金融部门的合作与__开展多样化、多渠道的抵押业务特别是扩大存量房抵押业务盘活存量资产使房__抵押成为__的主要手段之一 房__企业为了实现__机构的精简,扁平化的管理,提高效率,应该走专业化的道路房__专业分工越来越细,今后房__企业应将更多的人力、财力,放在投资策划、管理等方面;将部分业务外包给专业公司打理,不仅能使其更加专业化操作,而且可以有效地降低成本,规避风险例如,目前很多房产商已将设计、施工、监理、营销、物业管理等工作发包出去今后,房____过程中的项目管理、市政配套工程等工作也会由专业公司来完成这样,不仅使房__企业的__机构得以精简,管理效率大幅度提高,而且,各外包项目由专业公司承担,更加专业化,效率和效益皆会提高房__企业会选择合适的各类专业公司,发挥各自优势,强强联手,形成战略伙伴联盟,保证项目顺利完成,使企业得以发展与壮大房__业是一个资金密集型行业,房__企业__方式的优劣,也直接影响着__成本的大小因此,如何通过多渠道的__活动来满足__对资金的需求,不仅是房__企业所面临的一个迫切需要解决的问题,也是防范金融风险的重要方面房__企业__是以房__企业为对象而进行的__,主要围绕房__企业__、经营、消费等活动而展开要使房__企业__畅通无阻,就要达到__对象的专门化、__对象的过程化 结论 从总体上讲,我国的房__形势看好,房__企业有较好的生存环境要多种途径解决房__企业规模过小,后劲不足的问题,摸索并逐渐形成较成熟的运行模式,抗风险能力也将会得到不强加强我国的房__企业要在市场中站稳脚跟,牢牢把握好市场__方向,提高自身素质,与时俱进,把握机遇,才能出其不意,战胜对手,立于不败之地同时,还必须有国家政策的正确指导、__部门的大力配合以及__与企业对消费者需求的准确把握及合理引导略论建设监理与国际接轨简介美国、英国、德国、__以及港澳地区等,在建筑立法化、工作程序化、技术规范化、管理科学化和__现代化等方面,为建设监理带来新的活力我国建设监理制始自1988年,理论与实践的发育发展较快,初步形成新的工程项目管理的格局框架……关键字建设监理国际接轨 美国、英国、德国、__以及港澳地区等,在建筑立法化、工作程序化、技术规范化、管理科学化和__现代化等方面,为建设监理带来新的活力我国建设监理制始自1988年,理论与实践的发育发展较快,初步形成新的工程项目管理的格局框架,促进了工程建设项目管理体制__和管理水准的提高,随之兴起的我国监理业在队伍建设、建章立制和业务实践等方面均创佳绩实践证明,力推建设监理制,有利于工程质量、工期与成本控制;能实现建设速度与效益并举;有利于提高教量与质量的结合,是一条多快好省进行基本建设的途径积极探索建设监理与国际接轨,完善具有____的建设监理制度,是当前重要课题本文结合国内外工程承包的实践和所见所闻略论以下数点,供同行们参研
一、建设监理与国际接轨是大势所趋 我国的__开放的国策为世人瞩目并吸引着国际上广大的投资者、合作伙伴和34国际金融机构,其工程承包市场当然亦成为国际大市场的重要组成部分,是国际大循环的重要力量我国建设监理与国际接轨是大势所趋必行之作,其理由如下
(1)发展之需众所周知,近年来,外商外资合资特别是港台投资等工程项目势头仍好,据报载1996年外资在房____、基础设施、开办企业等投资约达400亿美元,业主要求按国际标准进行监理世界银行、亚洲__银行、___有关机构等国际__的贷款项目,涨幅较大,实施上述项目均把监理制作为贷款项目基本条件之一,一定要按照FIDIC编撰的合同条款、项目管理协议和__协议等文件执行
(2)竞争所需国际同行__我们,我们需要同国际接轨,我国有650余家注册对外经营权的国际工程或__公司
(3)__之需监理制确实是一项先进的、科学的、成功的、通行的国际惯例,已被世界上大多数发达国家、发展中国家所承认接受实施,值得学习和借鉴大力推行,并应在我们实施前8年的基础上,总结--完善--修订--实践,使国际惯例同中国国情密切结合更具特色
(4)体制所需无论是从建筑业性质、功能效果认识,还是从管理规律、监理效益讲,还是从国际化、专业化的高度看,都充分说明,__一支强大的高素质的专业化、社会化的监理班子,全面实施、大力推行监理制的必要性
二、国外监理公司机构的主要特点纵观发达国家监理公司在国际工程承包市场的运作有以下几个主要特点
(1)人才高素质化他们拥有在工程实践中积累的丰富管理经验,有的监理公司,高技术职称人员所占的比例高达30%~40%以上,能熟练运用FIDIC制订的权威性国际通用的范本和国际惯例,他们知法律、会管理、懂技术、通经济欧美国家的监理工程师,都是按严格的程序认定的,一般经过学习(3~5年)--实习(3年以上)--考试或面试答辩--工程实践--颁发证书等五个阶段 英国皇家特许测量师学会发RICS证,法国对其资质要求似乎更高,如除上述程序还要求申请人必须是高等土木工程学院毕业生,具有10年以上工程经历,要通过法国___技术监理审查委员会资审面试确认方可经上述严格的认证过程,其监理工程师素质均达精通法律,主要是经济合同法和FID1C编制的条款,善于管理,主要是熟练掌握现代化管理方法和手段、有技术专长,具备施工__各种专业知识,能进行技术经济分析比较的经历丰富,智力高超,能力强胜的管理者美国工程管理专家约翰逊认定工程项目经管失败重要原因之一的首要就是监理工程师阅历浅薄经验不足所为
(2)业务宽深化英美__监理业的历史长达百余年,业务发展均达宽阔深长的高水准程度,真正担当起全方位的监理(__)任务,覆盖了整个建设的全过程无论是英国实施的Q.S制即测量师(QuantiySurveying),还是美国开展的CM方式(Fast--Track--Constructinn--__nagement),还是60年代以来在美国、德国、法国、__等广泛采用Projtct__nagement即项目管理法(PM制),其核心都是对监理工程师的地位、资格、职责、义务、工作方式以及同业主、承建单位等关系在法律经济上的定格,他们具体服务的业务范围已逐步扩展到为业主提供投资规划、投资估算、价值分析,向设计单位,施工单位提供费用控制,项目实施中进行合同管理、进度、质量、成本控制、付款审定 工程索赔、信息管理、__协调、决算审核等在目前仍通用的IGA--80PM的导言和附录A中,都提到了监理范围,其深度及广度都反映了国际监理业的高水平操作,监理工作的前期化和延伸化,使监理具体业务内容纷繁责任重大,自项目的可行性研究、财务计划、项目工程技术设计、采购与发包、施工管理、试运转等大项到工程监理的38个子项,囊括了工程项目的前期论证及其配套工作,资金筹措、项目目标总控制、项目实施管理与验收,投入运营以及项目的后评估等一整套系统监理自80年代以来,中东、北非的某些目家的工程项目,尤其是私人工程,采用此法即业主全权委托工程顾问公司做为代理人进行全方位监理,年终或工程终交后结算财务交回利润,如沙特等国就早已开展了这一方式
(3)监理__模式化,欧美和经济发达国家和地区的监理__及现场监理机构已形成模式化,大体为线性式监理结构、职能式监理结构和矩阵式监理结构等三种模式当前国际上流行的以矩阵式居多,下面提供的欧美、__、__等地的监理__模式,基本思路以矩阵式为主导,该模式融线性式和职能式为一体使其优化组合,扬其所长避其所短,更具特点
①从图1中可看出矩阵式监理__命令源较少,易于管理,提高工效;
②作用兼顾,既有利专家及工程技本人员的特长发挥,又可施展职能部门的作用;
③适用性大,该模式完全胜任对于项目的监理,又通用于对多合同大中型工程的监理;
④体现了高智高效高能的工程__、工程顾问、建筑师事务等性质特性图2列出了驻地监理机构,在现场设立的驻地监理班子,一般情况下,在现场总监(驻地工程师)的直接__下,设行政、技术和合同等管理部门,实施现场监理任务 如约旦哈西姆皇宫工程的监理就是由业主委托__丹下设计__公司,对工程合同的实施全权监督、检查、控制与管理的该工程总建筑__约2万㎡,合同总造价3400万美元,合同总工期900天,由__中建工程公司承建,设计由__丹下健三设计事务所承担,该公司根据合同规定在现场派驻监理工程师代表执行监理职能,下设三个室办公室2人,负责文秘、信函、档案;(监理)工程师室8人,包括建筑、结构、机械、电器等专业,负责现场监理技术工作;估价师室2--3人,主要进行合同与预算管理美英流行PM型施工监理,如其通常的__形式为(图3)一些大型发展集团,如__新鸿基,北恒基、长江实业等内部都拥有自己的PM队伍协调平衡公司的发展 国际监理公司其规模大致是大中型(__)监理公司一般为25人~130人,小型(__〕监理公司一般为5人~25人左右在美国小型监理公司约占75%;大中型者约占25%国外监理公司的监理设施较完备,除现场根据需要由业主或承包商免费提供必要的设施外,还有自己的固定设备资产包括办公设备、实验室、勘测设备、运输工具、通信器材等 按FIDIC文件精神,现场监理工程师要做好以下8个方面的具体工作
①在总包分包管理上,有权对其工程管理人员、检验人员和操作工人,进行监督,对其不称职的任何人包括项目经理提出解雇要求,如FIDIC中第
1.1(A)iv、
16.2款等;
②在工程现场协调上,有权调理审批总承包商、甲方与总承包商指定分包商与总承包商等协同施工如第
15.
1、
4.1和2条款等;
③在工程技术上,负责图纸和技术资料的管理、批准和认可图纸变更等,如FIDIC中第
6.
4、
7.1条款;
④在有关法律处理上,担任第一位调解人角色,对业主与承包商的争议事项,以合同为依据,中立、公正、合理地处理纠纷,如FIDIC中第
67.
1、
67.
2、和
67.3条款等;
⑤在合同中的地位与作用上,是业主的代理人,根据业主的授权范围进行诸如索赔管理,财务支付、各种签证等现场实际工作如FIDIC中第
51、
52、
53、60和69条款等等;
⑥在工程进度上,有权行使工程全过程的控管批审施工总进度计划,下达开工令、要求承包商报施工作业计划,跟踪检查施工进度,签发部分工程交工、基本交工和竣工终交证明书如FIDIC中第
14、
40、
46、48条款等;
⑦在工程质量督查上,有权对材料质量、操作工艺、隐蔽工程进行检查;当发现工程质量达不到验收标准时有权勒令返工;在阶段验收和竣工验收时,有权提出修补内容和要求等,一直到保修期结束发合格证为止,如FIDIC中第36,38和49条等;
⑧在工程造价控制上,有权要求承包商提供工程合同的现金流量计划,负责签署工程款付款凭证,签认工程变更确定以外风险等,有权调整单价,必要时进行工程估价,如FIDIC中第
14.
3、
51、
52、70条款等等
(4)酬金优厚化国际上监理费用的额度和价位比较高,通常情况下约占工程总造价的1%~4%间,由于建设项目的种类、特点、服务内容深度的差异,各国略有不同,如以工程总价为基数,美国收取3%~4%,德国收5%(含工程设计方案费),__收
2.3%~
4.5%(叫设计监理费),东南亚大多数国家收1%~3%,__省收
2.3%左右,收费标准中还因监理资质等级不同而有所浮动其监理费用构成包括:
①直接成本3项A现场监理人员的工资与津贴费;B用于项目上的专项费(如交通差旅费、通讯住宿费、人员培训费、仪器设备租赁使用费等);C该项目所需用的外部服务活动费;
②间接成本两项D监理单位管理费、各种税金;E利润国际上最为流行的监理费用基本计算方法以下面两种方式居多,一是按工程总造价的比例取费,二是按监理费用成本加一定比例或数额酬金据国外资料介绍和实际情况看,监理工程师的月收入在2000~5000美元以上,总监的月收入还要高,如丹麦金硕国际__公司只派了5名工程技术人员参加京津塘高速公路的监理,两年多的监理__费高达135万美元,大项目因实施周期长,现场还要提供更优厚的生活办公条件以保证工程顺畅
(5)职业道德准则化发达国家的监理行业(__业)都对监理人员的职业行为制定了道德规范和准则,如美国土木工程学会规定了__工程师(监理工程师)的道德准则,其核心内容强调了正直、公平、诚信、服务,____工程师协会制定了__工程师(监理工程师)《职业行为规范》,其基本原则是坚持监理工作的科学性、公正性、中立性、服务性监理工程师正直、公平、诚信、服务等的工作态度和敬业精神,充分体现了FIDIC对监理工程师要求的精髓,所谓科学性是指监理单位要以合同文件为准绳,以国家法律规范和技术标准为依据,__地按法监理;所谓公正性,是指监理单位在合同、规范、标准、法律等项下,既要维护项目法人的合法权益,又要维护承建商的合法权益;所谓中立性,是指监理单位不得以权谋私,应努力用正当的手段,以自己的实力为客户谋求最大的效益;所谓服务性,是指监理单位不但要坚持合同严格监管,还要预防为主热忱帮导为此,有些国家与地区强制性规定,监理者与被监理者的行为,必须遵照行业行政法规和国家法律,建设监理活动必须遵守工程所在国与地区的经济法、行政法、民法等各种法律法规,以使监理工作纳入正常轨道上运作
三、我国建设监理的主要差距 从上所述不难看出我国建设监理较国外监理工作的明显差距,主要是
1.人员素质总体水平偏低表现在不熟悉国际惯例,缺乏语言交流沟通能力,欲走出国门难度较大此外监理工程师必须具备的一套现代管理方法与手段目前尚未掌握自如,特别是项目总监层次的人才更是十分匮乏,由于总监对工程项目甚至对于一个监理公司能起关键性的形象作用和效应,因而要求他具有较高的监理艺术、业务水平、协阔能力以及个人品质、____等人员素质的差距在很大程度上是制约我们监理业实现产业化、国际化的重大障碍 2.尚未形成自上而下的完善配套的监理行业体系,包括国家监理法规管理制度、____、工作程序等,即在监理行业的系统化、法制化、规范化、标准化和程序化等几个重要方面与国外监理相差甚远如监理市场,缺乏公开、公平、公正、平等竞争的愉悦环境,存在地区保护、违犯交易、行政于预等不良因素,有的行为与推行监理制的宗旨大相径庭,已到严重干扰监理业正常运转的不可容忍的地步 3.监理深度远未到位且不说国际上权威性合同文本上提到的几十项监理业务仍是我们的理想目标,即便是我们自己规定的三控(造价控制、进度控制、质量控制),两管(合同管理、信息管理〕,一协调(协调处理好业主、施工、设计等单位间的关系)的监理任务亦尚未达到目的这当然与机制、认识和内外部条件梗塞有关,当前现场监理普遍处在以质量控制为中心这一低水平阶段徘徊着,不早日突破这一步,我们的监理业就很难与国际接轨 4.监理费率偏低国际(__)监理业的高值化已运行数年,对__监理人员的待遇和条件日趋增势,如美、英等国的月酬全高达1万~
2.46万美元;__、印度、韩国等国的月酬金也为2000美元~
1.0万美元,我国监理费率低造成监理人员酬金低下的状态引发监遵人员的一系列问题目前实行的监理费取值还是5年前由___和国家物价局联合发布的指导性__,我国的监理工__在这种低费率、低酬金情况下任劳任怨辛勤工作奉献多年,是到了__监理费取值偏低适当提高监理人员酬金的时候了
四、加快同国际接轨的步伐 我国建设监理加快同国际接轨的步伐,应该在以下各方面加紧工作,缩短我们同国际间的差距
(1)当务之急是多渠道并举全面提高监理工程师的素质,以缓解到__解决监理人才的年龄与知识老化的问题其解决办法是
①下大力继续推行培训工作,开展不同层次的监理人员的培训和对国际工程监理等专题研讨,如监理公司总经理培训、总监培训、某工程项目培训等;
②组团到国外考察学习会谈,邀请有真才实学的国外专家讲学,了解和把握国际工程建设监理运行规则;
③开展国际同行间业务交流、互访活动、取长补短,知己知彼,搞清国际轨道,便于接轨
④选择有关学校设立监理专业,培养建设监理的专门人才象今年5月中国工程__协会请FIDIC__路易斯和FIDIC亚太地区主席黄汉腾先生来华讲授国际工程__监理业务,就是培训__监理高级人才的一项很好的举措
(2)完善监理工作系统和体系监理工作系统和体系包括监理机构、监理法规、监理单位、监理依据、监理模式以及监理合同等等如美国建设监理由国家___主管,监理的行政法规是《全美统一管理法》,技术规范是《建筑法规》和各专业法规,美国建筑师协会制订的《业主和建筑师协议标准格式》简称AIA合同文件B141为常用__服务合同,法国建设监理是由法国国民议会立法,法国_____核定为数甚少的质检公司进行,监理依据是法国规范DTU和法国标准NF等我们可参照国际惯例和欧美发达国家和地区的运作经验结合我国特色研制出适宜于我国国情特点的监理工作系统和体系,如FIDIC通用条款外我们可以制订中国式的FIDIC专用条款,以适应国际承包工程和国际借贷机构贷款项目的需要此外还应推行如国际标准ISO9000质保体系认证、___167号国际安全条约,制订与建设监理相关的法律、技术、经济三者密切结合的技术、施工程序、合同管理等方面的操作规范,同时参照这些国际文件,研制我国的建设监理服务范围和质量管理办法,对监理单位应有明确的质量目标和考核细则,保证业主、承建商、监理单位的共同利益,发挥他们的作用
(3)积极主动开拓国际市场这是建设监理同国际接轨的最佳和高效率的办法不断开放的世界格局,特别是亚太地区更具前所未有的极好发展与合作的机遇,全球工程__(监理)网络的建立,这为监理(__)公司进入国际市场提供了良好条件为此,
①要建立自己的___,包括国内外__商、专利商、中间商、外事窗口、有国外关系的个人等,这样就可以__的得到客户需求、社会要求、市场动态、项目信息、国际汇价、竞争对于等信息,排除信息不足坐失良机的烦恼;
②亚太地区发展中国家有巨大市场需求量,普遍大搞基础设施,能源设施和基础工业等,估计中国在2000年前,固定资产投资额超过1万多亿美元,中国许多周边国家象仰光卫星城的建设,越南、老挝大规模的基建亦缺乏大量__监理,技术人才,这给__监理(__)业的合作提供了广阔前景;
③通过中国工程__协会、中国建设监理协会、中国国际工程协会等__,和国际__机构沟通,取得项目__(监理)权,是一个重要而不可忽视的渠道,同时要采取联合、交流集约的方式扩展国际工程监理(__)业成果房____项目管理难点分析简介结合笔者在房____企业从事项目管理的经历,根据国内外已有的项目管理的研究成果,本文通过对实际工作经历的总结,从当前房____商整体运作的操作层面分析了影响工程建设项目进展的主要因素,对__商项目管理的实际关键难点进行了探讨针对房____项目管理的难点,与房____的流程及__管理理论相结合,提出了改进和提高__商工程建设项目管理质量和效率,减少项目管理难度的方法和建议关键字房____商项目管理结合笔者在房____项目管理方面的工作经历,尤其是近三年来经过约70万平方米高层建筑的房__项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践,通过对__商项目建设管理的考察和调研,发现有一定__规模、多个项目同时实施的__商,其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,工程建设项目管理目标总不能自如实现笔者根据项目管理实际操作的__,站在__商工程管理人员角度就__商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从__商的房__项目__流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析
1.
1. 项目决策阶段__商的项目市场定位及决策机制不完善,即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本前期对市场研究不充分,决策缓慢由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低有些__商高层__以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究因市场和产品研究不详细,导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间决策高层“犹豫”了一段时间后,一定会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面,也不完全可行决策机制不完善决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的项目建设、销售、交付及使用过程中反映出来,可以说由此造成的项目管理难度是“胎”里带的例如在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更,“伤筋动骨”当工程“不得不”匆忙上马或工程待定内容久拖不决时,因市场定位的前期基础资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等,所谓决策就成了几个__的“拍脑袋”,决策成了经常性的、临时仓促“救火”的具体工作公司高层__成了具体工作的操__和矛盾的焦点,也成了工程建设__、等待和推脱责任的“注目点”,前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题等,许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层__处项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难例如某项目的阳台栏杆形式确认达半年之久;某项目在销售阶段才意识到__单
一、__偏大及市场定位偏差问题;某在建项目使用市场定位由__改为商务__功能的“正确”修改;某项目重新进行产品定位和重新设计;公司__层经常为建设过程中不时出现的__修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火”;某项目已拿地近3年,产品定位不明,概念设计已经进行一年有余,至今仍犹豫不决等等工程现场经常处于等图状态,要么没有图纸、要么改图,甚至工程交付标准都不明确,工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造,有工期目标时只有“着急”,无工期目标时“干耗”(无工程建设目标的本身就____!),项目管理目标往往落空,无论是__商内部的工程管理和销售部门等,还是参与项目的设计、监理、施工单位及__规划、建设、房__管理部门和__客户等各个方面都不满意决策阶段工作效率低下,导致项目实施丧失机遇,效益损失时间就是金钱,效率就是效益,要算大帐,提高工作效率如果某__商年度完成__工程量近10亿元,仅利息一项每延误一天平均大约要直接损失10余万元
1.
2. 施工图设计文件供应迟慢,变更多因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了__商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多许多__商的项目规划和建筑方案是__商高层__包办“设计”的,使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从,项目无详细、完整的规划和建筑设计,整体设计不系统、不配套、不协调,设计师成了__商高层__手中的一支“笔”,设计师无创意,也不愿动脑筋,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了__商意图,但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由__商承担__商的高层__往往认为在设计阶段一定要严格“把关”,然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准,所以__商的某几个高层__的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据,由此造成了工程建设内容经常变化,如某小区的变配电房是后加上去的;分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足,新增建地下__;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题大量的工程变更严重影响了工程建设的开展,设计师成了“改图师”,设计变更多,工程签证多,故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现项目设计资源整合不足会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作,从而影响项目管理在当今小区的__建设中,景观园林工程已成了一项不可或缺的内容__商的小区__建设中,景观设计资源整合不足,景观设计工作滞后,景观与整个小区不协调,而且景观工程实施滞后,失去了景观美化的意义,经常改动,制约了项目的建设,也没有起到促销的作用;建筑细部设计及装修设计滞后现在的__项目中从___到公共部分均需__,甚至要向__交房过渡因交付标准不明,建筑细部设计不到位、装修设计滞后,往往后期装修仓促上阵;许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等
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3. 工程施工承包合同不严密,项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及接口界定不清,没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项目管理难目前的工程管理中,尤其在高层建筑及大型小区的__建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上,矛盾越来越突出,成为房____项目管理的难点之一因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多,进场、退场的时间也各不相同,甲方除了与单位工程的土木建筑及__施工企业(即工程总承包施工单位)签订所谓总承包工程施工合同之外,其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作,工作单一,项目管理工作简单,容易进行;施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理,对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包,监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做,难的就是与甲方__签订工程施工合同且合同中又无工程配合、接口内容等要求的工程配合问题因工程招标时要求不完善,签订的工程施工合同不严密,尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细,合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”,使工程项目管理困难重重,总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清,也是造成工期拖延的重要因素总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方,监理方在这方面也__为力,监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位,甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”,难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮,向甲方推诿责任,责任不好界定,如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕,__商与__客户签订售房合同约定的交付日期日益临近,出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方,再去“请”另一个乙方,还要准备__进行工程项目整体验收和交付等工作,焦头烂额在项目收尾阶段,甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知__商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、__公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构,仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗,导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗,使得工程项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题
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4. 供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理__商是社会资源的__者、整合者和调动者对于房__工程项目管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的,工程实物是由若干施工单位建设出来的,而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施,工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供,在工程建设实施阶段__商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系,即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系,故供方资源的整合和__以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在,也是房__项目管理“预控”和事先管理的主要内容因__商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作__不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大有的__商片面地认为自己既然是买方,就要高人一等,想什么时候需要,就会有合适的甚至优秀的承包方就会蜂拥而至,对待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求,过度挤压承包方的赢利空间,过度使用“主动权”;有的__商对待承包商有意“找茬”,拖延支付工程款或材料供应,不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力,或经协商后又不讲诚信及时履行乙方让步后的甲方义务,“主动”违约,忽略了供方的价值和伙伴作用,合适的供方资源不能及时整合到位,影响项目的正常进展其实,__商要把承包方看成是通过项目实施实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴,平时就要注意收集、整合各种与房__工程项目建设相关的各种社会资源,建立、充实不同内容的供方资源库,以便在工程项目建设需要时有备无患例如有的__商因整合的工程承包商(尤其是装饰、景观等分包工程的承包商)、监理方等社会资源较少,使得工程经常为选择最佳合作方卡壳、犹豫、等待,对个别工程内容只知道是公司__“推荐”的某个施工单位,在工程项目管理人员的眼中成了难以合作、管理的“__指定”的施工单位房__项目__的工程建设的主导者是甲方,在项目建设阶段__商是工程质量的第一责任人许多__商在工程建设过程中,尚未真正发挥其主导性、主动性作用有些该由__商做的工作,自身并没有做好,而有些本该由供方进行的工作,__商反而常常“越位”,也会影响工程项目的规范化管理,甚至会出现“违规”、“违法”行为,后果严重
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5. 甲方供料不当影响项目管理__商为了集中整合、利用社会资源,集中采购便于节约成本、节约投资,也为了保证工程项目所用主要材料、设备质量和进场时间,经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容甲方供料一般主要是指由__商供应钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材、__工程的未计价材,以及电梯、水泵、变配电、空调等主要设备等而有的__商甲方供料内容越来越多、越来越细,还存在者甲方供料的交接、验收、保存、__等方面的环节,加大了__商的工作量,造成承包方的依赖性,而且承包方很容易将工程质量、工期责任归结于甲方;甲方供料的质量问题及供应滞后,给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由,而且会产生承包商索赔,加大工程项目管理和项目成本故甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当也会加大__商工程项目管理的难度从以上分析影响工程建设进展的主要因素归纳来看,__商进行工程项目管理的主要难点有首先,__商前期投资决策阶段的市场详细可行性研究不到位,导致施工图设计文件供应慢且变更多;其次,事先整合的工程项目建设供方资源少,甲方发包工程内容及接口界定不清,不重视工程收尾阶段,导致工程收尾阶段项目管理困难;最后,甲方供料不当以上因素是造成影响房__项目工程建设进展的主要原因,也是__商工程项目管理的难点针对上述影响因素和房____项目管理的难点,为改进和提高__商工程建设项目管理质量和效率,减少项目管理难度,对__商提出以下建议和方法
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1. 要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作前期的项目可行性研究是项目的灵魂,而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头,只有龙头中有“魂”,才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循龙头抬不起来,“龙身”无法行动没有图纸,无法建设;有图常变,目标落空要重视项目的前期可研工作,就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构,收集、整合决策支持性资源,必要时要“借脑”;完善决策程序,提高决策水平和效率,使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化
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2. 要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源,要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计,并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件要严格控制工程变更,凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更,一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行
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3. 要从__商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作在项目收尾阶段可建立一个由__商主管工程__牵头、整合工程管理、销售、技术、__、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构,与工程项目管理现场人员分工协作,共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作
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4. 要重视供方的资源整合和管理,真正成为项目建设资源的__者、整合者、使用者;讲诚信,把供方视作双赢的伙伴;建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库,然后再通过规范的工程、材料设备招投标工作,选择中意的供方,与供方建立责权利分明的合作联盟
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5. 要尽量减少甲方的分包项目,对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件,全面、系统化进行建设合同管理在工程招投标文件及工程建设承包合同中明能由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位__施工__商可同意由总包单位分包,由总包单位选择几家专业分包施工单位,__商主持分包工程的招投标工作并确认分包施工单位,在__商同意的前提下分包施工单位与工程总承包单位签订工程分包合同这样,有利于甲方及监理的管理、协调,规避如质量、工期、安全、保修责任等风险同时,针对不能或无法由总承包单位__分包的工程内容,即必须由__商发包的工程内容,要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件,更重要应事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件,就甲方发包(含总承包)的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求,在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确,减少甲方现场代表的协调工作量,使得工程合同更具操作性,更多体现业主的主导性和主动性
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6. 甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定,计入工程招投标合同条件,并严格按合同履约对于工程用通用地方建材,可由承包方自行采购;对于工程主材可采用甲方指定若干厂家并确认__和提货、支付方式,由施工单位自行进货;对于工程未计价材和工程主要设备可由甲方__招投标,由甲方与材料设备供应商签订供货合同,也可增加部分采购管理费交由施工方与材料设备供应商签订供货合同总之,__商只要按照成熟的房____工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的__和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,注意预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率中国工程项目管理的特点和科学化方向简介作为现代管理科学的一重要分支学科“工程项目管理”,1982年引进到我国,1988年在全国进行应用试点,1993年正式__,至今已经10多年了在各级__、建设主管部门的大力推动和全国工程界的努力实践下,形成了我国工程项目管理的四大特点关键字项目管理
一、我国工程项目管理发展的特点 作为现代管理科学的一重要分支学科“工程项目管理”,1982年引进到我国,1988年在全国进行应用试点,1993年正式__,至今已经10多年了在各级__、建设主管部门的大力推动和全国工程界的努力实践下,形成了我国工程项目管理的四大特点 1、工程项目管理与工程建设管理方式__相结合工程项目管理是一种新的工程建设管理方式,这种管理方式与工程建设的目的相一致,是以工程项目为出发点、为中心、为归宿的管理方式,它改变了传统的以__集中管理为中心的计划管理方式这一__极大地解放和提高了我国工程建设的生产力 2、工程项目管理与我国建筑市场的建设与发展相结合我国建筑市场的建设与发展首先是围绕建立合格的市场主体展开的,即形成合格的项目法人(买方),承包单位(卖方)和监理单位(中介方)这三者是围绕工程项目管理这个中心__在一起的,并由此形成了我国工程建设管理体制的四大主要内容项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制,这四项制度是围绕工程项目管理实施的 3、已经初步形成了我国的工程项目管理“三个一”,即一门工程项目管理学科理论体系、一个工程项目管理方法体系、一大批典型的工程项目管理成功案例这“三个一”是我国继续发展工程项目管理的坚实基础 4、我国工程项目管理学术活动活跃在大学里已经将“建筑管理工程专业”更名为“工程管理专业”,说明这个专业的培养目标就是造就项目管理人才在继续教育方面,工程项目管理的教材有全国施工企业项目经理培训教材、全国工程建设监理工程师培训教材、全国工商管理建筑业培训《工程项目管理》教材等等已进行工程项目管理知识学习的达一百多万人(含学习工程建设监理知识者)全国从事项目管理研究的学术团体有“中国优选法、统筹法与经济数学研究会项目管理学会”、“中国建筑业协会工程项目管理委员会”、“中国建筑学会建筑统筹管理分会”等从事工程项目管理学术研究的专家、教授是一支很大的队伍每年发表的工程项目管理研究学术论文、科研成果都很多另外,我国与__、__和国外工程界关于工程项目管理的学术交流活动也很频繁与国际惯例接轨的、以工程项目管理为主要业务内容的“注册建造师”制度,正在酝酿建立
二、我国工程项目管理科学化的方向 为了发展我国的工程项目管理,迎接21世纪我国工程建设新的__,适应“入世”后国际国内建筑市场更加激烈的竞争环境,把我国的建筑市场培育发展得更加完善,使市场机制能够有效发挥它应有的作用,我国的工程项目管理必须科学化我国工程项目管理科学化的方向应有以下六个方面 1、工程项目管理规范化规范化的目的是在总结成功经验的基础上做到统一方向,促进发展规范化以后,可以形成合力,实施料学管理,强化管理绩效中国建筑业协会工程项目管理委员会已经受___委托,立项制定《施工项目管理规程》从2000年2月1日起开始实施的新的《工程网络计划技术规程》也是服务于工程项目管理的《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及《建设工程施工会同(示范文本)》等,都是工程项目管理规范性的文件我们开展工程项目管理,必须严格按法规、规程、规范和标准办事 2、在思想上要有创新观念创新观念就是敢于创造、敢于__、敢于做外国人没有做到的事我国对“施工项目管理”的研究和发展是超过外___;我国制定的《胆程网络计划技术规程》是外国没有的;只有具备创新观念,才能把我国的工程项目管理发展为国际领先水平,而不是总跟在发达国家的后面跑 3、坚持使用科学的工程项目管理方法最主要的方法应该是“目标管理方法”,即“MBO”方法它的精髓是“以目标指导行动”,即工程项目管理以实现目标为宗旨而开展科学化、程序化、制度化、责任明确化的活动目标管理方法要求进行“目标控制”,即控制投资(成本)、进度和质量三大目标控制投资(成本)目标的最有效的方法就是核算方法各建设行为主体都应有自己的投资控制目标,建设项目总投资控制总目标由项目法人以已被批准的可行性研究报告投资估算为最高限额进行控制控制进度目标的最有效方法是“工程网络计划”方法控制质量目标的最有效方法就是“全面质量管理(TQC)方法”,它的本质是“三全”、“一多帐”,即“全员、全企业和全过程的管理”、“管理方法多样化”ISO质量体系标准是全面质量管理的基础工作之一,不是控制方法投资(成本)、质量、进度三大目标的关系是矛盾的,也是统一的,每个工程项目的三大目标之间都有最佳结合点,不可能三者都优,更不能偏废某个目标而片面强调另一个目标,应做到综合优化,以满意为原则 4.工程项目管理手段必须实现计算机化,或信息化这是因为,现代化的工程项目管理是一个大的系统,各系统之间具有强关联性,管理业务又十分复杂,有大量的数据计算,有各种复杂关系的处理,需要使用和存储大量信息,没有先进的信息处理手段是难以实现科学、高效管理的工程项目管理使用TQC方法、网络计划方法和核算方法,要运用计算机就要进行两项建设一是计算机硬件和软件的建设(以软件建设为重);二是人的文化素质建设两者缺一不可必须集中力量,大力__工程项目管理系统软件,作到资源共享、操作简便、速度快、可优化、效果好现在两项建设的差距都很大,远不能适应知识经济时代工程项目管理科学化的要求真正用好网络计划,必须实现网络计划应用的全过程计算机化,且有待于企业整体管理素质的知识化工程项目管理是高科技应用的广泛领域 5、施工企业项目管理要抓两个重点项目经理责任制和项目成本核算制项目经理责任制的核心是摆正项目经理与企业的关系项目经理是企业法定代表人派到项目中的代表人,两者是上下级关系,不能是合同关系,也不宜搞承包项目经理应是一次性的,不搞永久性的项目经理部是企业派出的管理班子把项目经理部作为成本管理的中心,而不要搞成营利中心 6、工程项目管理科学化,必须与建筑市场运行的正常化相结合建筑市场运行的正常化为工程项目管理提供外部环境,其所涉及的因素是多方面的,但受重要的还是做到法制完善、管理得力和主体健全在主体之中,要使业主集正成为项目法人,依法办事,按建设程序办事,按规范化要求进行工程项目管理在全国工程建设市场执法监察中,查出了大量问题现在某些业主把“压价承包”、“带资承包”、“拖欠工程款”和“索要回扣”四把“尖刀”插在施工单位头上,施工单位是不能够正常经营的工程项目管理的主体--建设单位和施工单位的行为不正常,工程项目管理必然走向歪路所以我们期望项目管理科学化为运转正常的建筑市场环境作保证,大力培育、发展和完善我国的建筑市场,把工程项目管理和建筑市场结合起来,用这两个车轮把工程建设推向知识经济新时代中国与美国项目管理的比较简介
五、____是美国与西方国家建筑工业发展的黄金时期由于新的科学计划方法与大型建筑机械的使用,美国建筑工业生产率在1944年至1965年期间经历了每年3.4%的增长随着工程建设规模的日益扩大,技术和环境复杂性日益增加,建筑工人工资成本增长过快,到了____后期、七十年代,美国建筑工业生产率出现了严重衰退,……由于中国__实行计划经济体制,与一直是市场经济体制的美国,在项目管理实践上存在着很多区别,主要表现在……关键字项目管理比较
一、美国项目管理发展状况
五、____是美国与西方国家建筑工业发展的黄金时期由于新的科学计划方法与大型建筑机械的使用,美国建筑工业生产率在1944年至1965年期间经历了每年3.4%的增长随着工程建设规模的日益扩大,技术和环境复杂性日益增加,建筑工人工资成本增长过快,到了____后期、七十年代,美国建筑工业生产率出现了严重衰退,平均每年以-1.8%速度下滑从1971到1985年,美国建筑工业几乎失去了它国际建筑市场占有率的一半由于建设投资成本的提高,美国经济各部门的竞争力受到很大程度的损害在1978年由美国最大的200家公司董事长组成的美国商会圆桌会议讨论了美国建筑工业的状况,一致决定要开始建筑工程管理领域的研究,发起了建筑工业成本效率研究项目经过5年的调查研究,200多项改善建筑工业面貌的建议被提出其中之一就是要建立美国建筑工业院(Construtionlndustrylnstitute,CⅡ),进行__的,有关美国建筑工业重大课题的研究并由理查德·塔克(RicharclTucker)__担任院长近__年来,CⅡ在塔克____下,进行了数百项项目管理技术的研究,从根本上扭转了美国建筑工业的面貌 到目前为止,项目管理经历了三个阶段,即
五、____的初创期,
七、八十年代基本知识体系的形成期,和八十年代中期到现在先进管理技术研究的成熟期在项目管理初创期,只有较大,复杂的工程建设和国防____项目采用CPM或PERT来进行项目主要活动进度计划,并根据项目实际进展来进行,进度成本控制,到了七十年代,一些研究学者开始将生产和其他领域的管理理论和技术运用于项目管理上,到七十年代末,劳动生产率改善技术,价值工程,质量保证和风险管理技术被结合进项目管理并形成了项目管理基本知识体系CPM和PERT被许多公司和项目采用来控制成本工期到了八十年代,以CPM为基础的成本工期计划控制软件被__并得到广泛采用,特别是自CⅡ于1983年成立以来,大量的项目管理研究被开展,新的管理理论和技术被创造,项目管理进入它的成熟期大量的现代管理理论技术被运用到高科技产品和系统的__上 美国建筑工业院(CⅡ)是由美国__各部委,美国最大的近五十家公司,最大的50家建筑承包商和近40所美国著名大学组成的行业协会其宗旨是发展__先进的项目管理技术来增强资本投资效率,从而提高美国公司和产品的国际竞争力自其1983年成立来,CⅡ已进行了数百个专题,跨行业,密切结合实践的研究__工作它主要的研究结果包括项目前期评估PDRI(BojectDefinitionandRatinglndex)工程返工系统,索赔潜力预测DPI(DisputesPoteutiallndex)指数等,指数(FieldReucrklndex)等,CⅡ工业最佳实践和项目执行评价系统(Matrix)以及包括1000多个项目共550亿美元的项目后期评价资料库 PDRI是一个包括70多项指标组成的工程前期定量评价系统(含软件)它详细定义了各项指标及评价办法然后根据每项的输入指数和内在权重,计算出一个综合评价指数在一个总分为1000的PRDI系统中,如果计算出的PDRI指数小于200分,将表明该项目有极大的可能达到项目建设目标PDRI系统为业主和承包商进行施工前自我评价并执行改善提供了非常有价值的工具 DPI系统是在159个项目数据资料上总结出来的,它共包括21个项目参数,合并成8个输入参数,包括业主的管理人员及__结构,承包商的管理人员及__结构,项目复杂性,项目大小,资金计划,项目范围定义,风险分担,和合同义务DPI系统的输出结果直接表明项目将来索赔可能性当发现DPI指数较高时,合同双方可以采取措施降低DPI即将来索赔争端的可能性 CⅡ每年都搜集大量项目执行结果数据,通过分析研究,总结出工程管理最佳实践和执行方法并帮助成员公司学习运用这些技术到实践工程项目中去CⅡ推荐的工程管理最佳实践包括 1)项目前期计划技术 2)设计阶段可建性评估技术 3)设计有效性评价技术 4)项目范围定义与控制技术 5)合同计划与__技术 6)项目成功的__技术 7)项目目标建立技术 8)项目工程控制技术 9)劳动生产率测量技术 10)全面质量管理技术 11)质量执行管理技术 12)项目变更管理技术 13)工程压缩技术 14)团队建设技术 15)零工伤技术 16)伙伴关系与战略联盟技术 17)模块预制组装技术 18)项目控制工作包技术 19)建筑材料管理技术 20)试运行施工计划技术 21)电子资料交换技术 22)条码编码技术 23)3DCAD技术 24)改变的争端解决技术 由于CⅡ__不懈的努力,大大提高了美国建筑工程项目管理水平,美国建筑工业劳动生产率由衰退转向增长,也使美国建筑工程公司形成了较强的市场竞争力目前美国前几大建筑工程公司的国际工程业务收入超过了在美国国内的项目收入CⅡ也确立了它在国际工程项目管理领域的领先地位它帮助欧洲和澳洲成立了相应的项目管理研究机构(EuropeCⅡ和AustraliaCⅡ)
二、中美项目管理实践比较 由于中国__实行计划经济体制,与一直是市场经济体制的美国,在项目管理实践上存在着很多区别,主要表现在 1.业主方面在中国,大型工程建设主要由各级__和国营企业进行,当前流行着假业主现象在美国,大型工程建设项目一样由联邦和地方__及上市公司开展从本质上说,都是靠代理人(Agent)来进行工程管理,区别在于,在美国有名符其实的董事会或建设委员会来监督这些代理人并且有一套较透明,客观,完善的项目目标测量,评估,和监测系统而中国的假业主是被授予权利而缺乏相应的责任具体来讲就是缺乏一个有效的监督机制和一套客观、透明、科学的业绩测量评价系统 另一方面是,很多工程业主没有项目管理知识和经验,又不愿意聘请项目管理专家做顾问或者采用像项目管理、设计施工这样的合同形式,害怕大权旁落,这种盲人骑瞎马的方式很难指望能有一个好的项目管理结果 2.承包商方面在美国,总承包商主要是一些大的上市公司或私营公司,它们主要起着项目管理的责任,而具体工作大部分(80%)由分工明确的分承包商(Sub--Contractor)来做美国建筑市场,竞争非常激烈,平均纯利润只在2%左右,不良的项目管理的公司很快被市场淘汰在中国,大多数承包商都是国营企业,各种形式的补贴依然存在,这些补贴减弱了追求效率的动力,保护了弱者 其次是国内承包商都无所不包,无所不能,缺乏专业分工或者受行业保护,没有形成核心竞争力,没有明确的企业发展方向 3.设计院在西方,设计师事务所与承包商一样大多数是私营的,都是通过招标获得设计项目由于激烈竞争,技术管理优势和市场声望是它们生存发展的基础,只有不断学习,根据市场的要求,满足业主的希望,很好完成承接的设计工作才能在市场上立足 在中国,设计院大多由国家所有,大的设计院通常在某一领域某一地区拥有垄断优势这种缺乏竞争的环境,只会使它们按部就班,因循守旧,很难有出色的成绩 在美国,很多大的工程承包商拥有自己的设计力量,而__的设计师事务所通过人才流动与施工结合紧密,而在中国,设计院与施工单位通常是相互分离的,而人才也很少流动,设计院在设计过程中缺乏施工经验,而又得不到承包商___建议,往往在设计中包含大量的错误,疏忽和模糊加上国内大型工程非常长的设计周期,设计负责人往往没有机会积累足够的经验来进行高质量高水平的设计 4.建筑市场在美国,尽管有专业领域区别,但总体建筑市场是相当开放的很少出现条块分割的地方保护主义而在中国国家拥有业主单位,直属承包商和直属设计院的体制,导致了建筑市场的条块分割,行业,地方保护主义这种人造的市场权利(MarketPowev)是绝对不利于市场竞争,不利于项目管理的发展 5.合同形式在美国,业主在建筑市场占据主导地位,根据业主希望要求的变化,美国发展了许多不同的合同形式,如固定__合同,成本补偿合同,设计施工合同,项目管理合同,保证最高__合同等等,业主可以根据对工程项目的需要和自己项目管理的实力选择最合格的合同形式来保证自己项目建设的目的和希望及降低风险但在中国,绝大多数工程都采用单一的固定__合同,而不是根据项目特点及自身的要求来发展项目招投标策略这种僵硬不变的作用,会影响项目目标的达成和业主不必要风险的增加 6.合同文件在美国,业主都根据自己的需要采用和发展自己的合同文件,并根据具体项目,对合同条款进行修改以明确表述项目建设的目的和要求,对有争议的条款双方讨论协商来达成一致,对工程项目内在的风险加以公平合理分配,对可能的工程索赔加以预防或采用适当的索赔解决机制加以管理在中国,工程招投标要么采用非常简单的建筑合同文件,要么照搬西方标准的合同文本而不探究所包含合同条款的含义由于缺乏对具体合同条款的理解和掌握,再加上经验不足,很多合同签订时就是一个不平等条约 7.招投标过程在美国,招投标过程已经非常规范,并对招指标过程中可能遇到的问题如Bidshop和BidCollusion进行了仔细的研究例如在美国公共工程竞争性招标中,设计师根据平均物价指数(Means)公布的招标文件中,这样便杜绝了只要知道标的就可以中标的情况,评价过程也事先说明即看总标价又比较分项标价增强了评标客观性,同时对一些过低的标予以淘汰以避免低价中标,高价索赔的情况螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿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芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆芁蒆薅袅羁芈蒁袅肃蒄蝿袄芆芇螅袃莈薂蚁袂肈莅薇袁膀薀蒃袀节莃螂罿羂蕿蚈罿肄莂薄羈膇薇蒀羇荿莀衿羆聿芃螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂肃肅艿螁肂膇蒅蚇肁芀芈薃肀聿蒃蕿聿膂莆袈肈芄薁螄肇莆莄蚀肇肆薀薆蚃膈莂蒂螂芁薈螀螁羀莁蚆螁膃薆蚂螀芅葿薈蝿莇节袇螈肇蒇螃螇腿芀虿螆衿肃膂蒃薈袆肈蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅蒈螇膈肁蒈袀羁荿蒇蕿膆芅薆蚂罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆螀莂薂螈肅芈薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀膆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蚀膃芀莇袂肆膅莆羅衿蒄莅蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肃膂蒃薈袆肈蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅蒈螇膈肁蒈袀羁荿蒇蕿膆芅薆蚂罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆螀莂薂螈肅芈薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀膆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蚀膃芀莇袂肆膅莆羅衿蒄莅蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肃膂蒃薈袆肈蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅蒈螇膈肁蒈袀羁荿蒇蕿膆芅薆蚂罿膁薅螄膄肇薄袆羇蒆薃蚆螀莂薂螈肅芈薂袁袈膄薁薀肄肀薀蚃袇莈虿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀膆蚆蝿袃蒅蚆袁腿莁蚅羄羁芇蚄蚃膇膃芀螆羀聿莀袈膅莈荿薈羈芄莈蚀膃芀莇袂肆膅莆羅衿蒄莅蚄肅莀莄螇袇芆莄衿肃膂蒃薈袆肈蒂蚁肁莇蒁螃袄莃蒀羅腿艿葿蚅羂膅蒈螇膈肁蒈袀羁荿蒇蕿膆芅薆蚂罿膁薅螄膄。