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文本内容:
北京路·186项目招商销售营销策划案
一、项目概况
1、__概况项目所在__概况北京路__是广州市第一核心零售____日均人流量平日人流量达到70万人次,节假日更是高达100万人次北京路__各业态比例以经营服装、百货、鞋、皮具类、餐饮、珠宝为主业态名称所占比例服装类的专卖店34%百货类17%鞋、皮具类15%餐饮类14%珠宝类11%文化用品类5%医药保健类3%服务类1%
2、项目概述项目位于北京路、文明路、大南路、惠福路交界处的永汉电影院,是北京路步行街南段入口,交通便捷,人流集中北京路门牌号为186号,文明路门牌号为9号项目首、二层为商城,三层为永汉电影城事项内容项目总建筑__
2169.36平方米首层建筑__
661.39平方米二层建筑__
833.19平方米三层建筑__
674.78平方米
二、项目定位
1、项目定位北京路唯一集影视消费+个性购物的客流垂直一体化的时尚空间
2、项目名称定位一北京路·186名称释义“北京路·186”直接借助项目位于北京路的门牌号;引用广州的商业地标“北京路”,提高项目知名度;选用门牌号码“186”,又“发”又“顺”,简单易记项目名称定位二永汉前线名称释义“永汉”是直接借用“永汉电影院”的品牌效应,强化“永汉电影院“的地理归属性,迅速获得项目位置的高度认知;“前线”则让人联想到中华____“流行前线”的成功案例,喻意项目将会成为成功的典范,并超越于“流行前线”
3、项目客户群定位消费群体定位项目的主要目标消费群为年龄段在22-35岁的群体,包括外地和外国的观光旅游消费群体__客户群体定位招商目标客户群北京路__内经营户,如银座__、金域__、太白商场、金宫商场、潮楼、动漫星城等商场的经营户;广州其他__经营户,如流行前线、天河南一路、上下九步行街、康王商业城、江南新地等商场的经营户;少部分广州市以外的外地经营户销售(经营权)目标客户群零售行业的专业投资客户;零售行业外的纯投资客户;部分自营经营户
4、项目业态定位为了项目招商的顺利进行和开业后的旺场经营,应充分利用北京路__现有的同类型业态,以成熟的业态作为参照来确定本项目的经营业态项目主业态定位服装、服饰、精品
5、项目主题词20克拉巨钻北京路186号(20克拉钻铺北京路186号)名称释义20克拉寓意为20年经营权的巨额回报,并制造出一种财富悬念;巨钻寓意为北京路绝版地段价值,不可替代
3、营销策略
1、__策略项目招商的目标客户群体中,大部分自营的商家因资金问题,无法一次性拿出大笔的资金来__20年的使用权;而__使用权的投资客却绝大部分不进行自主经营为解决这个问题,我司提出“先快速招商,后即带租约出售”的策略,先通过招商确保满场开业、旺场经营,并通过高回报的租约、高素质的租客,带动经营权的销售而为了能最快、最高的回笼资金,建议“即租即售”,争取在开业前完成全部经营权的销售工作
2、招商策略策略一为保证项目快速招商,制造火爆的招商氛围,我司建议采取“划分客户划分阶段”的运作方式在招商开始前两周内,北京路的经营户(仅限于北京路步行街)可优先交纳意向订金,进行意向选铺这样可以将项目快速传播出去,同时通过意向选铺的北京路经营户,抬高进入项目的门槛,让北京路以外的经营户有紧迫感,带动招商的进程,推高项目的租价,从而让经营权的销售能卖到更高的__策略二为保证项目旺场经营,选择有经验有实力的经营户,同时有助于__经营权的销售,我司建议采取“招标式招商”的运作方式“招标式招商”的运作方式分为两种第一种是“拍卖式招标”,当同一个__有2个或以上的经营户同时选中并下意向订金,则通过拍卖的形式让经营户竞拍,价高者得;第二种是“直接式招标”,当同一个__只有一个经营户选中,则免去竞拍的环节,甲方根据经营户的实力,对经营户做综合评估后,直接把__租赁给实力经营户以上两种方式,在招商过程中,可结合实际情况灵活运用,建议做好落拍经营户的分流招商工作
3、经营权销售策略为增强投资客户对项目经营必旺的投资信心,达到最快、最高的销售目的,我司提出“以租带售,__并行”的销售策略通过火爆的招商确保项目开业后的旺场经营,并以稳定、高回报的租约,增加投资客户__的信心,从而带动经营权的销售在实施过程中,招商销售并行,就能最快的把经营权销售出去,快速回笼资金
4、项目__定位策略租赁期限建议为更好的留住有实力的经营户,保障开业后的旺场经营,建议租赁期限为三~五年,限定经营户没有转租权,从而增加__投资客户的信心租赁__建议一楼____约1600元/㎡/月起一楼场内铺__约700~900元/㎡/月二楼____约500~700元/㎡/月租赁政策建议租金递增租期前三年免递增,从第四年开始逐年环比递增6%租金收取方式租金按月或季度收取押金每个__收取三个月的租金作为押金经营权__建议销售__20年的经营权,销售__按照每年回报率8%为参照标准计算一楼____约24万元/㎡起一楼场内铺__约
10.5~
13.5万元/㎡二楼____约
7.5~
10.5万元/㎡
5、项目__年收益预估项目__年收益预估表类别年租赁总收益(均值)经营权销售总收益(均值)金额约1372万元约17150万元
4、项目营销节点时间表招商开展后2周内,针对北京路经营户发布项目信息,意向客户登记,交纳意向订金,北京路以外的经营户仅登记资料北京路经营户可优先进行意向选铺北京路以外的经营户可登记交纳意向订金,进行意向选铺,但不签约划分客户划分阶段招商流程核实已交意向订金的北京路经营户身份继续拓展广州市以外的外地经营户用一个月时间累积意向订金客户,邀请意向客户进行竞拍,价高者得,现场签约招商开展2周后,选择一天邀请北京路意向经营户进行竞投,实力者得,现场签约招标式招商运作方式流程针对招商目标客户群发布项目信息意向客户登记,交意向订金,进行意向选铺,但不签约用一个月时间累积交意向订金的意向客户选择一天招商__,邀请已交意向订金的意向客户到场,对多人同时选中的__进行竞拍,价高者得,现场签约商场统一交铺统一经营户装修时间(不知亚运会期间是否对装修产生影响)统一完成装修统一检验__货品上架情况,统一按要求达到开业标准2011年元旦统一开业全面装修阶段(2010年9月)__部选址代理公司人员入场项目信息发布内部装修阶段(2010年10月中旬)客户下意向订金客户进行意向选铺累积已下意向订金客户意向客户竞投__现场签约设备__阶段(2010年11月上旬)招商持续期及经营权持续销售期完成项目招商销售工作全面验收、交铺阶段(2010年11月中旬)商户统一入场装修商户统一完成装修商场检验装修情况开业前准备阶段(2010年12月下旬)统一检验__货品上架情况,统一按要求达到开业标准项目开业阶段(2011年1月1日)项目统一开业,抢占春节市场项目工程节点营销工作节点。