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文本内容:
土地一级__整理方案
一、__的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能,优化土地资源配置,盘活存量土地,充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用通过实施的土地收储和保障作用,增强__对土地市场的调控能力,实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标
二、__具备的条件
1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划根据**市城市的总体规划及土地市场需求,确定出需__土地的规划条件、指标及市政配套要求主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件
2、纳入年度土地储备__计划确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后,改变拟__土地的权属性质,使有所__土地的完整土地所有权,从而具备土地一级__的权属基础
3、土地预审审核通过新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准,对项目的选址定点、用地规模等,召开联审会进行初步审查,提出预审意见,通过后出具用地审查意见,**__出具用地批复文件
4、实施方案经__有关部门审核通过根据**市__出具的用地批复文件,实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、___、环保局、___等审核通过,获得批准后相关__征地、拆迁的有关手续
三、__合作模式本项目一级土地__采取完全市场运作模式新区__首先将待进行一级__的土地一次性(或按地块)以基准地价委托我公司进行__,通过土地使用权出让协议进行约定我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设,使__的区域内的土地达到“七通__”或需求者要求的建设条件,再由新区__以找挂牌形式面向市场转让土地使用权这种模式中,新区__以协议形式保证我公司一级__利益向我公司出让城市国有土地简称毛地或农村__土地简称生地,我公司完成一级__后核算__成本及酬金,待土地转让取得土地价款后扣除__成本、酬金和利润分成,剩余土地转让款(利润分成)归__所有
四、__内容按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级__计划,对城市国有土地简称毛地或农村__土地简称生地进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通__”、“五通__”或“七通__”即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整的建设条件简称熟地
五、__投资费用构成
1、土地取得费本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费
2、地价款参照**市基准地价标准
3、前期工程费前期工程费包括项目前期的规划、设计、可行性研究等费用
4、市政基础设施建设费市政基础设施建设费包括场地平整、市政道路与桥梁建设以及自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气等建设费用
5、企业管理费管理费按土地取得费和__费之合的一定比例提取
6、财务费用财务费用为我公司为筹集资金而发生的各项费用,包括__利息等
7、其他费用不可预见费,项目招商__费等其他费用按投资额的一定比例提取
8、利润利润指投资收益
六、利益分成在本项目中,新区__与我公司的盈利模式采用“__土地增值收益”模式该模式是指我公司除获得土地一级__成本补偿部分外,还与新区__商定按一定比例__土地出让金增值收益具体来讲,当我公司完成一级__之后,由新区__进行招拍挂出让,出让所得减去__成本(项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成)以及__提取的各项费用(土地收益基金、____保障金等)后,在新区__和我公司之间按照约定的比例进行分成,获得属于自己的那部分土地出让增值收益
七、我公司参与土地二次找挂牌我公司参与整体后的土地二次__招挂牌,若由我公司中标,我公司将对地块进行统一规划、统一设计、统一建设的系统化、标准化、生态化、规模化,__集办公、科研、中试、产业于一体的企业商务办公中心
八、项目的社会效益本项目用地地处***大街,项目的建设不仅不会破坏该地区的总体环境,反而会促进当地的环境建设,使这里的交通条件,居住环境迈上一个新的台价如果项目的__建设严格按照总体规划的要求,合理利用国有土地资源,积极而有效的筹集和分配建设资金,那么项目的建设不仅能推动当地的房__业的发展,而且会促进地区总体经济的协调与发展
九、风险分析
1、投资风险土地一级__具有征地拆迁工作繁杂、投资大、建设周期长等特点,存在着投资风险如果拆迁的时间延长,即会影响后期建设工作的开展,又会增加了土地的拆迁成本,直接导致内部收益率降低
2、__风险在项目建设过程中,作为债务资金,存在利率风险问题当贷款利率提高时,会使贷款利息增加,资金成本相应增高其次如果贷款资金不能按时到位,会影响现金流,现金链断裂将导致项目实施出现困难
3、产业波动风险产业包括金融波动直接影响到土地成交__,土地一级__极有可能出现不赢利的现象。