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展望非公企业党建《中国___章程》第五章“党的基层组织”第__九条规定“企业、农村、机关、学校、科研院所、街道社区、社会组织、人民___连队和其他基层单位,凡是有正式党员三人以上的,都应当成立党的基层组织”这一规定突出表明,中国充满活力的私营经济部门,与______之间的利益在日益靠拢新时期非公企业党的建设必不可少当然,作为阜阳市屈指而数的阜阳市易景置业这个大型非公企业单位里,也少不了党组织的存在易景置业于2012年6月建立党组织,目前,已有正式___员12人,他们在各自的工作岗位上做出了积极的贡献,为易景企业的发展发挥了重要作用早前,大部分人认为党建工作在私企中无生存能力,党建工作困难也是老生常谈的问题,特别在私企年轻人不愿意入党,他们认为入党只是在国企和学校里赖以生存的一种手段所以80后、90后在学校时没有入党,参__作时也就没有了积极性但是,他们不知道私企现在越来越重视企业文化的宣传不管是追潮流还是赶时兴,企业文化建设确实一直在进行着企业文化的本职核心就是“外树形象,内拢人心”而党支部的作用也和企业文化的核心相似这样,有效的把企业文化建设和党支部建设合二为一,就很好的解决了党支部建立和党性宣传难的问题在易景,通过党支部参与__的多次大型活动,吸引了很多年轻人参加,把他们的工作积极性调动起来,从思想上、活动中提高对党认识,加入___不是在学校里想像的那么简单不管是作为一名党员还是预备党员或者是积极分子,都能在工作中起到带头作用加入中国___首先要做到认真负责,作风严谨,能用党的章程,严格要求自己在学习活动中,积极参加党的组织和__生活会,认真查找自身存在的问题和不足,深刻剖析思想根源,写好思想汇报材料,做到认真开展批评和自我批评在企业建设和发展中发挥___员的先锋模范带头作用如今,在企业中,能够加入___已经是一件无限光荣的事情年轻人都争先恐后的想加入中国___,成为___的一员;他们积极上进,把热情全身心的投入工作中去2012年4月1日星期日物业纠纷典型案例解析加入时间2009-11-523:46:29 物业纠纷典型案例解析(转)
1、物业收费纠纷解析相关法律法规《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任《中华人民___民法通则》第一百零六条公民法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务物业收费纠纷中不得不注意的三个常识常识一物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目,如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面,如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时,根据有关规定,业主可以要求减收物业服务费,但不能拒交,因为物业管理企业客观上提供了一定的服务,业主拒交物业费的主张是不合理的 常识二业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业,业主仍无权拒交物业管理费 按照《物业管理条例》的规定,未经业主大会决议,无论是物业管理委员会还是业主委员会,均不得擅自选聘或解聘物业管理企业但即使这种情况发生了,单个业主也不能以物业公司进入不合法为由,拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同,本身就违法了在《合同法》上,这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态,假设之后召开的业主大会决定承认这份合同,则该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力,业主也应根据物业公司已提供的事实服务,交纳相应的物业费如果业主对物业公司的服务存有异议,应通过建议召开业主大会的渠道解决,采取拒交物业费的方式不当 常识三与物业管理公司未签订过物业服务合同,业主仍需交物业费 根据《物业管理条例》规定,选聘物业管理企业是业主大会的职责之一,作为业主大会执行机构的业主委员会,可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同这份合同对小区内的全体业主均具有约束力,因此,物业管理企业进入小区提供物业管理服务,只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可,无需再与每位业主单独订立合同 另外,即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同,但物业管理企业提供了事实的物业服务,业主事实上接受了服务的,物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用1因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的典型案例证明服务不周拒交物业费,__判决仍须补交70% 冯女士因拖欠41个月物业费,被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭在庭审中,冯女士拿出了有利证据,证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵,如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等__根据权利义务对等原则,对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减,扣减比例根据实际违约情况确定为30%,冯女士须交41个月物业费的70%案例解析《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务,因此,业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务,即使物业公司提供的服务有瑕疵,业主也不得依次为由拒交物业费,但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费
(2)非因物业公司的过错产生的物业纠纷
①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的典型案例业主不满物业服务拒交物业费败诉7月20日,北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判北京市海淀区人民__复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费
2.9万元、供暖费
6076.2元、车位管理费1500元原告世纪城物业管理有限公司诉称,业主曹女士于2000年前后__了世纪城的房子,至起诉前拖欠物业公司物业费
2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元,请求__判令业主交纳欠费被告曹女士辩称,被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题__得不到解决、物业服务不能令人满意,以及电梯使用费计算不合理被告曹女士的律师则认为,《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民__起诉”也就是说,对于欠费业主应先由业委会督促交费,这是一个强制性条款,在没有业委会督促交费的前置程序下,物业公司无权直接起诉欠费业主__经审理认为,北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》,在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定,同时,也约定了如何追究违约责任双方所签订的上述《物业管理公约》,应视为是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,故上述合同对于双方当事人均有约束力双方当事人均应按照合同约定履行《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民__起诉”曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下,无权向人民__提起诉讼而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间,在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解,也可以向人民__起诉双方的上述约定并不违反法律规定,在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行现世纪城物业公司依法向人民__提起诉讼,符合双方约定,亦符合法律规定,故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由,__不予采信曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理,并具体指出电梯的相关收费不合理如上所述,双方约定了物业管理费的标准,但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题,不是人民__所能依法确定的曹女士对收费标准如有异议,可向相关的主管机关提出投诉,由有权机关对此予以审查决定在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前,曹女士的上述主张没有事实及法律依据案例解析《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务,此外,《中华人民___民法通则》第一百零六条规定公民法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任,因此,物业公司依约提供了物业服务后,业主负有按约缴纳物业管理费的义务至于收费标准,业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准,根据自治原则,被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用,否则就要承担相应的违约责任
②以无人居住为由拒不交纳物业费的典型案例柳先生及其__居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚__家住了半年最近回到自己家.物业___上门收取物业管理费黄先生讲:我们半年都不在家不应该交物业管理费,于是跟物业公司产生了纠纷,为了收取物业费,物业公司将柳先生告上____判决柳先生应交物业费案例解析第一,所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行使用之中而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养如果物业管理费用缺乏来源或者减少就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养得到维持和保证.第二当部分业主将物业建筑物空置后并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行使用维修和保养的工作量电梯高低压配电设备共用照明水泵消防设施等共用设备设施仍然要投入正常运行仍然需要维修和保养;保安的值勤巡逻安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.第三造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用因此空置房的责任不在于物业管理公司.第四减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的__服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.典型案例某女士__了一套期房,在__入住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到入住条件,但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己___,并收了房门钥匙半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题及未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费___该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费案例解析该女士应交物业管理费房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准,因为根据有关规定,只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证但是在实际操作中,由于__商销售的房屋绝大多数都是期房,而房屋在验收交接后到产权证__下来,往往有一个较长的周期,这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步因此,入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节,买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中,均对房屋交接的程序做了约定的规范,如要求__商在交付房屋时,向__人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);__商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,__人有权拒绝接收,由此产生的延期交房责任由__商承担具体到该女士,虽然她对__商的交付提出了自已___,但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等),同时又收下了房门钥匙,则说明该女士对房屋的交付已表示认可,她可以就房屋存在的细部问题继续要求__商进行修补,但不能据此认为房屋不符合交付条件因此,对于其后的物管费应及时交付
③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷典型案例2005年4月,黄女士__了某花苑内商品房一套该小区的业主委员会成立于2005年10月,同年11月,业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取从2006年6月份起,黄女士将该套商品房出租给万某一家使用从2006年10月份开始,黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付,并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务案例解析本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费用向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定,根据《合同法》第六十一条第一款的规定,当事人应当按照约定正确,全面,诚实的履行合同设立的义务,本案业主应当按时交纳物业服务费当然,如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务,则业主享有,履约抗辩权本案不存在抗辩理由,因此,黄女士应当按时交纳物业服务费物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的,承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务,而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务,而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务这两种义务并非基于同以个合同而产生的,不能混淆这两种义务根据《物业管理条例》第四十二条规定,业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时,物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费,业主在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利具体到本案,出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用
④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的典型案例艾明辉经营的智能人网吧位于___公务员小区内,2003年7月1日,___公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《___公务员小区物业管理委托合同》,规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人此后,政兴公司按约定进行物业服务,但艾明辉却未交纳物业管理费2003年11月7日,政兴物业公司诉至__,要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费
3611.6元,并承担诉讼费艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同,物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费__判决市__审理认为,业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责艾明辉作为业主之一,该合同对其具有约束力,其负有交纳物业管理费的义务故判决艾明辉给付物业管理费
3611.6元案例解析根据《物业管理条例》有关规定,业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的,业主应受其约束,负有交纳物业费的义务如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,业主则应按照实际发生的服务__向物业公司交纳相应费用还有一种情况,即物业公司无物业收费许可,业主要求确认合同无效,而拒交物业费问题按照《合同法》的有关规定,只要合同未违反法律禁止性规定,应视其为有效合同至于物业公司是否取得物业收费许可证,属于行政管理方面的问题,应由行政管理机关进行处理,不能据此认定物业合同无效只要物业公司实际提供了物业管理服务,业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费风险防范物业公司接受了业主的委托,就要想方设法为业主服好务,履行好合同约定的职责如果自己尽职尽责了,还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用,为了维护自己的权益,为了其他已缴费业主的权益,就要走法律途径来解决问题
2、小区发生盗窃引发的纠纷相关法律法规《中华人民___民法通则》第一百零六条公民法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任
(1)车辆被盗引发的物业纠纷典型案例王女士的汽车停放在小区内,物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费前年12月22日晚车辆丢失市中院经审理后认为,公安部门对车辆被盗案一直未有结论,据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定,王女士缴纳的露天停车泊位费,仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费,双方之间并不形成车辆保管合同,且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错,判决物业无责案例解析在此类纠纷中,物业公司是否承担责任,关键是看,物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错
1、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理,即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务,那么发生车辆丢失的,业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任;
2、如果没有约定,但有证据证明物业管理公司疏于管理,未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有过错过失的,物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任当然,如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务,没有过错的,物业管理公司可不承担赔偿责任,因为物业管理公司不是侵权行为人,业主的车辆被窃,是由于____的违法犯罪行为造成的,____是直接的侵害行为人业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系,对业主的车辆没有保管义务
3、如果物业管理公司设有专门的停车场,并对停放的车辆收取场地使用费,则应根据其收费的数额和车辆的价值比率,确定物业管理公司应承担的赔偿责任在无法查清该车是否丢失,是否在本小区内丢失时,应按照最高人民__《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准,即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下,如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性,人民__即可以对该事实予以确认的规定,并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任
(2)业主家中财务被盗引发的物业纠纷典型案例业主王某家中被盗财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容因此其家中被盗物业公司应承担赔偿责任.风险防范为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷,物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务,严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定,只要尽到了必要的安全保障义务,物业公司是无责任的在此类纠纷中
3、因物业维修问题而引发的物业纠纷相关法律法规:《物业管理条例》第三十六物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任《物业管理条例》|第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定《物权法》第七十条业主对建筑物内的__、经营性用房等专有部__有所有权,对专有部分以外的共有部__有共有和共同管理的权利 《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部__有占有、使用、收益和处分的权利业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益 《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的__、经营性用房,其对共有部__有的共有和共同管理的权利一并转让1因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任。