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薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈膇膅蒁羈袇莁莇薄罿膃芃薃肂荿薁薂袁膂薇薁羄蒇蒃薁肆芀荿薀膈肃蚈蕿袈芈薄薈羀肁蒀蚇肂芇莆蚆螂聿节蚆羄芅蚀蚅肇膈薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈蚂羁莁芄螁肃膄薃螀螃莀葿螀袅膃莅蝿肈莈莁螈膀芁虿螇袀肄薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螄芇芃袄袆肀薂袃羈芆蒈袂膁聿蒄袁袀莄莀袀羃膇虿衿肅莂薅袈房____项目全程策划工作模块房____项目全程策划工作模块 工作阶段及内容工作深度主要负责部门 第一阶段1.地块环境调研报告对项目
1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示策划一部2.市场调研报告 对目前的经济环境、项目当地房__市场供求状况、项目所在区域同类__现状及客户__行为进行调研分析策划一部3.土地SWOT分析及项目市场定位报告对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析,并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位策划一部 第二阶段4.项目名称及VIS设计项目中英文名、项目视觉识别系统设计、营销中心及工地现场包装设计部5.项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计策划二部6.项目价值判断通过对项目价值实现各要素的对比,分析项目的可实现价值策划一部7.项目投入产出模拟进行静态的投入产出模拟及敏感性分析和风险评价策划一部8.项目定价模拟对项目的__和不同的__单位__进行模拟策划一部 第三阶段9. 入市前营销策划报告对入市前的各种营销工作进行策划和安排策划三部、媒介部10.项目销售进度模拟销售节奏的策略性提示策划三部11.销售文件列示各种须准备的销售及法律文件列示策划三部12.物业管理概念指引与项目定位相适应的物业管理概念提示策划三部13.销售人员培训纲要卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲要策划三部第四阶段14.年度创意主题阶段性的__创意及表现主题创意部、设计部15.系列活动策划及__表现营销活动的实施及__实施策划三部、创意部、设计部、客户部 Ⅰ.商品__项目市场调研提纲 【说明】 在项目合同签订后,即需要开展第一阶段工作,即项目环境考察和市场调研分析以下为商品__项目环境调研和市场分析提纲,通过这些调研所得到的资料数据,完成 A.《地块环境调研报告》 对项目
1.5公里内的环境景观进行详细 的调查和列示 B.《市场调研报告》 对目前的经济环境、项目当地房__市场供求状况、项目所在 区域同类__现状及客户__行为进行调研分析 C.《土地SWOT分析及市场定位报告》 对项目地块的优势、劣势、机会和威胁进行分析,并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位 【第一部分 项目土地性质调查】 1. 目的通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通__状况的调研,掌握地块的基本现状2. 调查方式发展商及土地勘测部门相关资料;结合实地调查;实地调查拍摄地块现状__ 3. 调查主要内容包括 3-1.地理位置(现场察看)3-2.地质地貌状况(发展商提供土地勘测报告,最好有地块风水评估,判断地 块是否适宜__建筑)3-3.土地__及其红线图(发展商提供)3-4.七通__现状(发展商提供) 【第二部分地块周边环境调查】 1. 目的对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查 2. 调研方式争取发展商之配合,实地察看 3.主要内容 3-1.地块八个方向的环境(建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况)3-2.地块2公里半径内的历史人文景观列示(标明距离项目地块的车距) 【第三部分地块交通条件调查】 1. 目的调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度 2. 调研方式结合市政交通地图,实地察看 3. 主要内容 3-1.项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划3-2.项目对外水、陆、空交通状况3-2.地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状 【第四部分周边市政配套设施调查】1. 目的调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度 2. 方式实地调研 3. 主要内容调查地块周边
1.5公里半径内的市政配套设施,包括 3-1.购物(购物中心、商场、__、肉菜市场等)3-2.文化教育(幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量)3-3.医疗卫生(各级医院、药店及其质量)3-4.金融(各种银行)3-5.邮政3-6.娱乐餐饮(体育健身、歌舞餐饮) 【第五部分周边社区现状调查】 1. 目的调查地块周边社区__的总体规划状况,判断周边社区的档次和居民成分 2. 方式实地调研 3.主要内容 3-1.周边主要__及小区列示3-2.各__及小区的居民阶层3-3.各小区的总体规划、__等 【第六部分 项目所在地房__市场现状调研】 1. 目的调查项目所在地宏观经济状况及房__市场整体状况 2. 调查方式请发展商提供基础数据,国企在此基础上进行分析 3. 主要内容 3-1.宏观经济运行状况 指 标数量与上年同比增长全国项目所在地全国项目所在地A.国内生产总值 其中 第一产业 第二产业 第三产业 房__ B.固定资产投资 其中房____ C.社会消费品零售总额 D.商品零售__指数 居民消费__指数 商品____指数 3-2.项目所在地房__市场概况及__相关的政策法规 A.项目所在地的居民__包括哪几种形态及其比重构成公房、微利房、福利房、商品房等B.__对各类__的__和流通方面的政策法规C.__关于商品__在金融、市政规划等方面的政策和法规D.短中期__在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划 3-3.项目所在地房__市场总体供求现状 项 目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同 其中商品房用地 房____总额 其中商品房建设 其中__投资占比重 商品房施工__ 其中__ __施工__中今年新开工者所占比例 商品房竣工__ 其中__竣工__ 销售预售商品房__ 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 __ 空置__ 其中__ 办公楼 ___ 二手楼买卖 3-4.项目所在地商品__市场板块的划分极其差异 板块差异板块1 区板块二 区板块三 区板块四 区地理范围 划分依据建筑及商业、人文特征描述 __市政规划的引导 商品__平__格多层 小高层 高层 __ 商品__供求状况多层 小高层 高层 __ 3-5.项目所在地及所在板块商品__平__格走势 区域98年平__格97年平__格96年平__格多层高层多层高层多层高层全市 项目所在板块 3-6.商品__客户构成及__行为分析 A.各类档次商品__客户分析 指 标比 例家庭结构3口之家3代同堂二人世界单身职业特征经商老板三资高级白领三资普通白领国企高级干部国企普通干部文艺界__及事业单位其他外销买主年龄结构20-3030-4545-5555以上客户家庭月收入状况2000元以下2000-4000元4000-6000元6000-8000元8000-_____元_____元以上客户地理半径集中率1公里半径2公里半径3公里半径4公里半径4公里以上半径 B.各类档次商品__客户__行为分析 B-1 __目的及__偏好 指 标比例__目的A首次置业满足基本居住需求 B二次置业改善居住条件 C投资保值和增值 D办公 E为父母或子女__ F度假 G其他 __偏好A50__以下 B50-70__ C70-80__ D80-100__ E100-120__ F120-140__ G140__以上 B-2 层数、__偏好及____承受能力 指 标比 例 层数偏好A 多层(8层以下)不带电梯 B 多层(8层以下)带电梯 C 小高层(9-18层) D 高层(18层以上) 朝向偏好A 东、东南 B 南、西南 C西、西北 D 北、东北 __偏好1A 平层 B __和跃式 __偏好2A1房1厅 B2×1 C2×2 D3×2 E4×2 F4×3 G5×2/3/4 H6房及以上 __偏好A根据当地__板块划分 B C 付款方式偏好A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力A2000元以下 B2000-3000元 C3000-4000元 D4000-5000元 E5000-6000元 F6000元以上 B-3 __决策的最主要的影响因素 指 标5个最主要因素 影响__决策的最主要的5个因素因素A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周边生活配套完备程度(包括子女教育) D 距离上班地点的远近 E __ F 建筑风格及外立面 G __设计及实用率 H 社区内绿化及环艺规划 I 物业管理及社区文化活动 J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度 K 产权等法律手续的齐全 L 建筑质量的保证 M 发展商品牌和实力 【第七部分 类比竞争__调研】 1. 目的调查项目周边3公里半径内类比竞争__的规划素质和市场状况 2. 调查方式先请发展商作前期调查,收集基础资料国企在此基础上进行有目的的实地调查3. 主要内容 3-1. 基本资料 __名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设计商 环境设计商 销售代理商 3-2. 项目__结构详析 __(a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园)__跨度套数/百分比 标准层 __/跃式 3-3.项目规划设计及销售资料 总占地__ 总建筑__(容积率) 建筑层数、栋数 建筑布局及__节奏 __结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价(按揭折后价)最高价最低价__ 付款方式一次性分期按揭销售进度销售率已销售单位__比例 客户初步分析现居住区职业特征集团客户 3-4.综合评判 评判项目评价 A.地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B.__素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3 小区内环艺规划 B-4 __设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C.物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 综合评价 【Ⅱ.项目价值分析】【说明】 在对项目土地进行考察分析及进行市场定位后,运用国企的“类比可实现价值分析法”,通过对项目同其周边类比__价值实现各要素的对比,综合分析判断项目的可实现价值 一.国企关于商品__项目价值分析的基本方法和概念 1.商品__价值分析法-类比可实现价值分析法 该价值分析法是选择若干与本项目在物业类型和档次上相类似的__,通过对它们和本项目之间各价值实现要素的对比分析,判断本项目在当前市场形势下可实现之价值主要步骤如下A.选择可类比项目;B.确定该类__价值实现的各要素及其在价值实现中的权重;C.分析可类比项目价值实现的各要素之特征;D.对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值;E.根据价值要素对比值判断本项目可实现的__ 2.类比可实现价值的概念及其决定因素 类比可实现价值是指在当前的市场条件下,某项目与周边同一地价圈内同类项目相比,所具备的比较价值在具体的数量计算中,需全面考察比较各类比__的诸价值要素 决定一个成熟市场(合理的买方市场)的成熟商品__项目的价值要素包括以下三类 A.类比土地价值--地段资源的差异 地段从来就是决定房__价值的最基本和重要的因素之一作为一个“资源”的概念,不同地段具有不同的房__资源优势,即具备不同的__因子这些__因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等,在某个时期内是难以改变的在同一地价圈内的不同项目,其类比土地价值的差异主要决定于以下要素 市政交通及直入交通的便利性的差异; 项目周边环境的差异,包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异; 周边市政配套便利性的差异B.项目可提升价值判断 如果说项目的地段资源所决定的类比土地价值是客观不能为发展商所改变的话(当然会因为__市政规划的发展而变化),那么,发展商所能做的最大限度地使项目价值提升的就是对项目的精心规划、包装和管理 以下是决定中高档__可提升值的主要要素 建筑风格和立面的设计、材质; 单体__设计; 建筑空间布局和环艺设计; 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力 C.价值实现的经济因素-经济、政策因素 房__业和宏观经济之间是相互影响、相互制约的关系房__市场的发展是宏观经济走强的结果,而房__业的发展,对国民经济增长的贡献又具有支柱性的作用一般来说,房__的市场周期是同宏观经济周期基本同步的 在政策方面,利息率的变化、金融按揭政策、房该政策等等都对商品__项目的价值实现有着显著的影响 二.项目可实现价值分析
(一)类比__分析 分析项目2公里半径内的可类比项目并对各__的价值要素进行评价以下为类比__价值评价表 评判项目评价 A.地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B.__素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3 小区内环艺规划 B-4 __设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C.物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 D.项目期间的经济、政策特征 综合评价
(二).项目价值类比分析 在以上对项目周边同类商品__之价值评价分析的基础上将本项目同其可类比__进行价值要素的对比分析,判断本项目在目前市场形势下的可实现的类比市场价值 1. 价值提升和实现要素对比分析 价值提升和实现要素价值权重价值实现程度本项目类比项目1类比项目2类比项目3A、类比土地价值-地段资源35% A-1 市政交通及直入交通 10% A-2 周边环境(景观、污染)15% A-3 市政配套10% B、可提升价值比较60% B-1 建筑风格及立面13% B-2 __8% B-3 建筑布局和环艺13% B-
4、小区内配套和物业管理10% B-
5、形象包装和营销策划8% B-
6、发展商品牌和实力8% c、价值实现约制因素-经济、政策因素5% 总计100% 加权类比值 〖说明〗以上权重为参考值,实际权重须结合项目当地现实状况确定 2-3项目类比价值计算 __A.权值B.已实现之价值C.本项目可能实现之价值=A×BD.本项目类比价值算术平均值=(C1+C2+C3+C4)/4项目所在板块近期同类____ C1= 类比项目1 C2=类比项目2 C3=类比项目3 C4= 以上算术平均值D×(1±5%)即为本项目的类比可实现价值 【Ⅲ.项目定价模拟】 【说明】 在对项目的价值判断基础上 A.首先确定项目__运用“类比价值算术平均法”和”有效需求成本加价法“,确定项目的__ B.在__确定的基础上,运用“差异性系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行__模拟 第一部分__的确定 一. __项目__确定的主要方法 1. 类比价值算术平均法 根据项目类比可实现价值判断的结果,确定项目的__一般地,《项目价值分析》中的“类比价值算术平均值”就是该项目的__ 2.有效需求成本加价法 该分析法适用于缺乏可类比__的项目即在分析有效需求-市场可承受的__的基础上,运用成本加价的方式,确定本项目的__步骤如下A. 分析本市场中各类档次商品__的有效市场__范围,确定本项目所属的有效市场__范围B. 在本项目成本核算的基础上进行加价,在确保合理利润率的同时,保持__在以上有效市场__范围之内 在成熟的买方市场,商品__的__确定应在获取类比__资料的基础上,选择“类比价值算术平均法”对于可类比__较少的项目,不能单独采用“类比价值算术平均法”,而应该在进行成本分析的基础上,运用以上两种方法综合分析,确定项目的__ 第二部分项目中具体单位的定价模拟 一. 商品__定价法-差异性__系数定价法(带电梯__) 在同一个项目中,不同的单位由于其__、楼层、朝向等因素的差异,在价值实现上有所不同在实际定价的过程中,需要具体考察每一个单位的各价值差异因素,根据市场的需求弹性制定相应的__ 国企的差异性__系数定价法,是从对市场需求弹性的分析出发,在__基础上,根据不同单位的日照采光(B:Brightness)系数、景观朝向D:Direction系数、楼层F:Floor系数、__S:Style系数和随机(U)系数进行差异性定价,确定不同朝向、__、楼层、位置之单位的__ A根据日照采光系数(B系数)确定不同自然朝向单位的__Pb,即 Pb=Pa×(1±B ),其中Pa为基础__; B然后根据景观朝向系数(D系数)确定不同景观朝向单位的__Pd,即Pd=Pb×(1±D); C当存在__单位或者遗憾型单位时,应在Pd的基础上根据__系数(S系数)确定不同__单位的__Ps,即Ps=Pd×(1±S); D在Ps的基础上,根据楼层系数(F系数)确定不同朝向、不同景观、不同__单位在不同楼层的__Pn,即 Pn=Ps×(1±F)n=Pd×(1±S)×(1±F) =Pb×(1±D)×(1±S)×(1±F)n=Pa×(1±B)×(1±D)×(1±S)×(1±F)nn=具体单位楼层与__层的层数差 E考虑到其它随机因素的存在(如单位附近有机房干扰等),在具体单位__的制定时,还应根据具体单位的随机系数(U系数)确定最终的定价Pu,即 Pu=Pn×U,其中U为不确定值,根据具体单位的具体情况随机确定 二. 各种差异性__系数的确定 各种差异性__系数的具体值应在经验值的基础上,根据不同地区、不同地段、不同的__档次、不同层次的消费者的不同需求弹性确定 A、 确定基础__Pa通常取中间楼层__作均;B、 确定B系数其中,东、南朝向单位采用1+B;西、北朝向单位采用1-B;C、 D系数根据不同单位景观视野实现程度确定优美的景观(包括自然景观和小区内绿化景观)可以增加价值实现,D系数取正值;杂乱的、污染的景观会减低价值实现,D系数取负值;D、 S系数通常为5%-15%,只适用于__单位和遗憾单位的定价其中__单位取正值,遗憾单位取负值;E、 确定F系数其中,__层以上单位采用1+F,__层以下单位采用1-FF、 U系数根据不同单位的具体情况确定常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等 3.具体单位定价模拟4.以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟,作为其他单位定价过程的参考【Ⅳ.项目投入产出分析】 【说明】 通过对项目进行完全成本预算的基础上,进行 A. 静态的投入产出模拟,对项目的投资回报进行估算;B. 敏感性分析,主要分析可比成本的变动和销售__的变动对利润率的影响程度;C. 风险性评价,分析本项目投资和运作中的主要风险和风险规避措施 一.项目经济技术指标模拟1. 项目总体经济技术指标 项 目指标万__备 注A总占地__ 其中A-1__占地__ A-2 教育设施 A-3城市绿化带 A-4 市政道路 B 总建筑__ 包括 B-1纯__建筑__ B-2 教育设施建筑__ B-3其他公建配套建筑__ 不包括__及设备用房C 总户数 D 车位数 E 地下、半地下__建筑__ F 总容积率 G 净容积率 剔除教育设施绿化带及市政道路部分后的容积率 2. 首期经济技术指标 项 目指标万__备 注A首期占地__ B 首期建筑__ 包括 B-1纯__建筑__ B-2首期会所建筑__ C 总户数 D 车位数 E 地下、半地下__建筑__ F 首期容积率 二.项目首期成本模拟 1. 首期总成本模拟说明 A. 以下成本模拟以以上建筑规划之经济技术指标为前提;B. 以下成本模拟细项是从投资角度出发进行的完全成本模拟,不可用于财务核算依据;C. 公建配套费用仅计算首期的配套,不对整个小区配套进行成本分摊;其他需分摊的细项亦作此处理1-1. 成本模拟表一 项目总金额(万元)单位建筑__成本(元/__)备注1·地价 2·基础设施费 3·前期费用 其中3-
1.勘探、设计 3-
2.调研策划 3-
4.建设监理 3-
4.安全监理 3-
4.质量检验 小计一 占总成本 % 以上细项均为前期固定不可变支出,是为固定成本 1-2.成本模拟表二 项目总金额(万元)单位建筑__成本(元/__)备注4.建筑__工程 其中4-
1.土建 4-2.桩基础 4-3.水电__ 4-4.消防 4-5.通讯 4-6.煤气 4-7.窗户 4-8.外装修 4-9.内装修 4-10.电梯 小计一 占总成本 % 该部分之
7、
8、9项弹性较大,其中第
7、8两项随物业的档次的提高而相应增加 1-3.成本模拟表三 项目总金额(万元)单位建筑__成本(元/__)备注5.公建配套费用 5-1.__ 5-2.围墙及大门 5-3.保安系统 5-4.环艺及道路景观 5-5.营销中心及___装修 5-6.商业、娱乐配套装修 6.期间费用 6-1.财务费用 6-2.管理费用 6-3.销售__费用 小计二 占总成本 %总成本 该部分成本是各成本构成中最富弹性的部分其中的公建配套费用随着物业档次的提升而提高;销售__费用的提高在一定程度上可以节省财务费用和管理费用 三.项目收益部分模拟
(一) 、销售收入模拟 1. 销售__假设 根据项目《__模拟》中确定的__进行销售收入的模拟 2. 销售收入模拟表 项目总销售建筑__:__销售__:元/__销售收入:万元__ 车位 其他可售物业 总计
(二)利润模拟 1. 说明 利润模拟按期末静态总收入和成本进行,不考虑动态资金流量过程税收按标准税率计算,未计入土地增值税 2. 利润模拟表 项目总金额万元备注A 总销售收入 减B-1销售营业税金 税率5%B-2城市建设维护税 税率
0.05%B-3印花税 税率
0.05%C 总成本 包括期间费用D 毛利润 D-1 毛利润率 减B-4 所得税 税率15%B-5土地增值税 E 净利润 E-1 净利润率 以上税率为参考值,实际计算以项目实际需要发生的税率进行四.敏感性分析 敏感性分析主要考察可变成本的变动和__变动对利润的影响程度
1、 可变成本变动对利润的影响 项目基本值总成本降低10%总成本增加10%敏感性评价A 总销售收入 在其他条件不变的前提下,总成本每增加(降低)1,净利润将减少(增加)XC 总成本 D 毛利润 D-1 毛利润率 E 净利润 E-1 净利润率 在以上利润对可变成本变动的敏感性分析中 A. 分析的前提是假定了成本的变化不会对售价产生影响的B. 成本的变化,主要是可变成本的变化本项目的可变成本包括前期费用中的调研策划费、建安成本中的内外装修费、公建配套中的各项费用以及期间的财务费、管理费和销售__费用C. 在以上可变成本中,调研策划费、建安成本中的内外装修费、公建配套中的各项费用和销售__费用的合理提高,可以提高倍数的物业价值或有利于价值的实现,而期间的财务费用、管理费用以及其他费用的提高,则是对项目利润的净消耗
2、 销售__变动对利润的影响项目基本值销售__降低10%敏感性评价A 总销售收入 在其他条件不变的前提下,销售__每降低1,净利润将减少YC 总成本 D 毛利润 D-1 毛利润率 E 净利润 E-1 净利润率 五.项目风险性评价 一个__项目的主要风险在于 1. 价值提升及其实现的风险性 A. 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值它包括建筑立面的处理、建筑空间比布局、环艺和小品的规划以及__及其比例的设计和实现程度合理在这些方面增加成本投入,是规避该风险的保证B. 项目形象包装和营销__是否成功即使是最理性的消费者,其__决策的一刹那,其实也是一个感性的过程项目的形象包装和营销__就在于增强消费者对项目的感性认同,促使在理性的判断中选择本项目 2. 资金运用的风险性 减少资金占用比例、加速____速度、降低财务成本,是降低本项目的风险一个重要手段只有对销售节奏和项目__节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼,才能有效地降低资金成本增加的风险3. 经济政策风险 包括国内国际宏观经济形势的变化、深圳市相关__政策的__以及相关市政配套实施的建设等 【Ⅳ.项目VIS设计及营销中心、工地现场包装】【Ⅴ.项目概念设计】【Ⅵ.项目入市前营销策划报告】【Ⅶ.销售法律文件】【Ⅷ.物业管理概念指引】【Ⅸ.项目销售进度模拟】【Ⅹ.销售人员培训纲要】【Ⅺ.年度创意主题】【Ⅻ.系列活动策划及__表现】袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇膆蒇薂袀肂蒆蚅肅羈蒅袇袈莇蒄薇螁芃蒃虿羆腿蒂螁蝿肅蒂蒁羅羁薁薃螇艿薀蚆羃膅蕿螈螆肁薈薈羁肇薇蚀袄莆薆螂聿节薆袅袂膈薅薄肈肄膁蚆袁羀芀蝿肆芈芀蒈衿膄艿蚁肄膀芈螃羇肆芇袅螀莅芆薅羅芁芅蚇螈膇莄螀羄肃莄葿螇罿莃薂羂莈莂螄螅芄莁袆肀腿莀薆袃肅荿蚈聿羁莈螁袁芀蒈蒀肇。