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(二)第一部分市场分析
一、贵阳宏观市场分析一2000年贵阳房__整体分析2000年贵阳房__面临前所未有的发展良机,与全国许多城市相比,贵阳房__业形势较好,前几年空置房比例在15%左右,近几年空置率一直较低,这与国家支持房__业发展的政策逐步完善有关,也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入,住房信贷投入增加,开放住房二级市场,减免部分税费等有很大关系贵阳市的房__市场__近年来呈稳中有升趋势,尤其是中心区房价,高层多层升幅不同,多层升幅更大,究其原因,由于市区土地供应减少而使市区商品房(尤其多层)供应相对减少,因而市区房价上扬在所难免市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念,目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的__小区转移乌当、白云、小河地区的房____潜力很大,现在交通道路又有了很大改观,老百姓住房投资升值保值的观念加强,会有更多的市民将余钱投向房__,这从2000年贵阳房__商品房成交量高达200万M2可以看出
(二)2000年贵阳高层__市场分析贵阳系贵州省省会,是全省__、经济、文化的中心,是我国西南地区重要的交通枢纽___成立以来,尤其是__开放20年来,贵阳市经济建设取得了巨大成就,人民的物质文化生活水平得到了很大的提高,同时也造就了一大批个体经营者,在物质上率先进入小康他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征在有需求必有供应的客观经济规律条件下,高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象,高层__市场从而产生2000年是贵阳高层__飞速发展时期,其主要特点是以人性化的居住空间为主这一代高层__在以前的基础上得到更深层次的发展,外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善90年代末期高层__楼宇呈雨后春笋般,逐步走向规模化中天花园、中天__以浪漫的欧陆式推出,成为欧陆风潮流行的最好说明欧陆风格高层__逐步走向市场但到了2000年欧陆概念的高层__又有泛滥的势头,同时,市场中又出现了多个质素较好的高层__,如钻石__、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天__、在水一方等它们走精品型的综合素质路线,给高层__赋予了更深一层的定义和内涵,并注入了较高的科技含量,智能化高层__又成为一个新热点,其概念至今不断延续和创新高层__发展到今天,已由地段性,概念性,个性化向综合性智能化素质型高档__过渡和发展,消费者层面也发生了变化,由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族,自然对高层__的要求也越来越高纵观2000年的高层__市场,多数以地段(如中华路)、建筑风格(现代建筑,欧陆式建筑、港式建筑风格)、社区文化等作为高层品牌的支持点,目前高层__竞争到了炽热化程度,大多数会所,园林景观等硬件配套设施档次越来越高,而高层__真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵
(三)2001年贵阳高层市场综合预测分析贵阳市高层市场在99年以后,竞争愈显激烈,且供应量日渐增大,高层市场的销售已明显趋缓众多__商对高层项目的__真是“又爱又恨”,“爱”的是__高层会有高额的利润回报,“恨”的是高层的风险实在太大为此,敝司通过了几个月的时间,对贵阳的高层市场进行了仔细的研究,对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测(仅供参考)高层整体市场走势预测任何一个市场都必须经过萌芽 成长 成熟 衰落 更新贵阳的高层市场目前正处在成长阶段,其未来发展将呈如下势态1.高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展目前的市内高层主要以其地段为主要优势但我们都知道,土地是不可再生的市区内的土地随着__量的增加而逐渐减少,未来的高层想以地段为优势已不可能,只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场目前,“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更受__商青睐2.高层__将向城市副中心地带偏移,市中心新建高层将会逐渐以商务型__为主贵阳市一级地段及其辐射的周边区域,是市区内的主要商业区,人流、车流都非常大并不是居住的最佳选择;而且市区__价高,可供__的土地又少这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域商业较为集中的市中心,必然会形成办公用房的大量需求,住、办两用的商务__会逐渐成为中小公司争购的热点而在城市副中心地带对住家而言,相对中心区就较为理想商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利;且城市副中心地带,环境、景观优势较明显的地块(如南明河沿岸、河滨公园附近、黔灵公司附近)同样具备__高档物业的条件而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以__优势抢占市场3.市场将呈“细分化”发展现在的高层除了嘉信华庭是以纯__以外,其余的大多是商、住两用或商、住、办三用这大大影响了高层居住的生活质量,并且私密性不强,相互干扰性大,当然这也是由于目前__的地段特性所造成的未来的高层将会考虑更为人性化的设计目标客户的划分更为单一,象纯商务__、纯__型、纯顶级__等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场4.高层__的质量会越来越高,物业向精品化发展在同一区域内,如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的__,其最终比的是物业的各项小分,比质量、比服务、比物业等,这就导致了物业向精品化发展,普通型无特色高层__将会越来越没有市场5.“供大于求”使今年下半年的高层市场有可能出现恶性竞争据规划局消息,现在报建的高层已超过100万平方米,“供大于求”是一定存在的事实新项目的__者在对现有物业进行分析的基础上,会发掘许多新的卖点,整体素质肯定会比现有物业高,这些项目大多会在今年上半年推出这必将会造成部份原有物业的滞销而资金紧缺的__商为了使物业尽快变现,减少资金压力,必然会以各种方式变向的降价促销对__较敏感的客户自然会被诱导这必将会导致整个市场__的动荡,形成高层市场的恶性竞争今年,市场郊区化发展已呈较明显趋势,郊区的大__市场将会吸引部分喜爱__环境的高层客户形成高层客户分流,造成高层间更大的恶性竞争
(四)贵阳房__市场利好政策和市场特征分析市场利好政策房改以后,贵阳市的房__政策的落实在全国都是较快较好的,这也是贵阳市__市场空前良好的重要因素目前市内房改政策主要有住房公积金贷款住房公积金的实施存量补贴的发放按揭贷款(可贷至8成30年,利率调低)个人住房贷款这些政策的实施,加大了人们__的积极性,促成了商品房的需求热潮另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率,增加了大量的二次置业者,使得市场需求量快速上升从去年的市场消化量来看,去年的市场消化量超过200万,上升幅度很大,预计今年的市场需求量基本与去年持平或略有下降,除非有特别利好消息,否则超过去年成交量200万M2的可能性几乎没有此外,从今年1月1日起,职工增量补贴标准由工资总额的10%增加到20%,离退休职工按在职职工同样比例计算增量补贴增量补贴的发放,由住房资金管理中心为职工建立个人帐户,逐月兑现给职工个人其中,参加房改__了原公有住房的职工,在未交清土地收益金前,增量补贴将逐月抵扣土地收益金至补清为止,在其交清土地收益金后(包括增量补贴抵扣土地收益金),增量补贴再逐月兑现给职工个人;已有《房屋产权所有证》及《贵阳市房__交易市场准入证》的职工、未购公有住房的职工,由各单位集中报省房改办审核批准后,到开户银行__增量补贴储蓄卡手续职工持增量补贴储蓄卡可到开户银行逐月支取现金;租住公房的职工要逐月交清或扣除租金后才能支取现金五2001年贵阳市房__发展趋势
1.房价将保持平稳或略有下降;
2.延续2000年态势,土地交易活跃,“换手”量增大;
3.花溪等郊区置业者增多;
4.多层__精品__将会增多;
5.高层__将更多采用新技术、新设备;
6.空置积压房会____抛售;
7.中华路__的交易将日渐火爆,竞争也将更加激烈
二、区域市场分析
(一)区域市场地段的特性1.从市场板块角度分析贵阳市的房__市场从价位等不同层次进行分类可分三种不同的区域板块中华路板块、环市路内除中华路板块、环市路__板块中华路板块__3600元/M2左右作为本项目区域所在地中华路板块,是贵阳市的商业中心也是贵阳市房____的重点区域近两来一直是房__的热点市场房__业在本区域得到了飞速发展同时引进了先进、超前的__理念对推动贵阳房__业起了巨大的作用因此本区域的物业较被消费者所接受成为贵阳市民众望所归的置业地带置业区域物业价位不断上升由于__相对过量处于供过于求的状态加上__提高增加了置业的门槛因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态,该板块销售__为3600元/M2左右
(二)区域内高层竞争程度的分析去年的高层市场是有目共睹的,市中心的竞争尤显激烈地块早已被__商瓜分,中华路上可建用地已近没有,令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展主要集中在富水路、北京路和枣山路地段富水路受到中华路的商业辐射,商业氛围会越来越成熟北京路地段由于交通方便,可建地块多,商业价值大,其__的温度也会逐渐升高枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等物业的牵动,地块已相对成熟,再加上邻近黔灵公园的绝好优势,必然会成为客户争购的__居住地今年的贵阳__高层市场的竞争依然激烈,竞争主要缘于以下几方面的原因首先,买家市场空间不大是最主要的原因有限的__力,旧盘还没有彻底消化完,新盘又陆续推出,总供给大于总需求,选房的机会多了,且__个性少,缺少差异化卖点,是__竞争的又一大原因其次,虽然品牌的概念已深入人心,但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素,据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民__意向中所占比重份额只占到第六位,列在前五位的分别是地段、__、小区环境、__和物业景观,这就表明未来的房__营销虽是品牌营销的时代,但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已,这就意味着大家一起来分蛋糕最后,营销手段平平,缺少有创意的销售手法,现在人们__越来越理性,__子至少要看五六家,既然大家都这么平平地卖,除了品牌物业和地段好房子热销外,更多的__就只可能挤到降价的泥潭中去市场经济中,__是受供求关系影响的,需求大于供给__就会上扬,供给大于需求__就会下降,直到一个平衡,这是客观存在的经济规律贵阳市今年的高层报建量超过100万平方米,加上空置积压,可见高层供给已经过量按照经济规律,市场会以__的变动来调节供需关系今年上半年,市场推出的新盘,__会在现有基础上保持平稳到下半年,供给继续增大时,__会随着竞争的加剧而出现波动部分急需资金的__商会想方设法变向降价使物业套现,这种变动会牵动一些正在犹豫的__商把__往下拉,继而形成整个市场的__下滑通过以上的分析和预测,我们知道未来的高层再不可能存在机会市场,高层客户会越来越理性今后将是__商实力与品牌的竞争,是新一代__者与策划人尽显本色的舞台;完善的__理念与精妙的策划思路将会同时得以展现高层的发展与演变将走向更为成熟的一面,__会在残酷的竞争中趋于平衡
(三)区域内营销环境的分析本项目周边__项目较多,但有些物业与本项目不是处于同一时间__和销售,因此针对本项目真正具有竞争性的却较少物业名称位置规模起价__建筑风格目标客户定位天恒城市花园富水北路与延安东路交汇处占地1万平方米3100元/M23208元/M2欧式风格高收入人群鸿基都市花园枣山路和延安西路交汇处总建面3万M2馨苑2488元/M22650元/M2地中海式风情花园中高收入人群新进贵山苑民生路贵山街3幢高层,1幢多层组成2680元/M22910元/M2现代建筑风格高收入人群海恒贵山苑富水路与省府路交界处占地
1.8M2总建面
8.9万M22830元/M23030元/M2欧式风格高收入人群新大陆__中华南路总建面
3.1万M22980元/M23250元/M2现代建筑风格高收入人群龙港国际中心中华南路25层的跃层商住楼,29层的平层组成3570元/M23780元/M2港式风格高收入人群时代名仕楼中华中路总建面
2.4万M2——3270元/M2现代风格高收入人群天恒城市花园、鸿基都市花园__体量较大,龙港国际中心、时代名仕楼由于入市较早,在__和销售上快本项一步,因此在时间上与本项目不具可比性我们的主要竞争对手是同内区的海恒贵山苑、新进贵山苑、新大陆__等和其余路段质素和__相符的同质__。