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从2016年5月1日起,我国全面施行营改增本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点___》(财税
[2016]36号,以下简称“36号文”)、《房____企业销售自行__的房__项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)等文件,对房__企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析,希望对读者有所裨益
一、房__企业及__产品的界定房__企业销售__项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同房__企业不仅具有商品房__的经营范围,还要具备__经营资质房__企业购入在建工程重新立项__,视同销售__产品计征增值税房__企业将__产品转为自用或出租,并__《房屋所有权证》的,此后再对外出售时,不再作为__产品处理
二、房__企业增值税计税方法房__企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人小规模纳税人适用简易计税方法,一般纳税人适用一般计税方法,其中房__老项目可以选择按简易计税方法房__企业适用简易计税方法的,按照5%的征收率计征增值税,进项税不予抵扣房__老项目一经选择简易计税方法的,36个月内不得变更一般计税方法房__企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位,同一家房__企业有多个房__老项目的,可分别选择计税方法房__老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房__项目;《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目
三、一般纳税人应纳税额的计算及征管办法
(一)预缴税款
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行__的房__项目,无论是一般计税项目还是简易计税项目,均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,并填报《增值税预缴税款表》房__企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税,未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算房__企业的__项目所在地通常与机构所在地一致,跨县(县级市、区)__的,在项目所在地预缴增值税,回机构所在地__纳税申报
2.房__企业为促销、__等目的,在未签订房屋销售合同之前以诚意金、意向金等名义取得的款项,属于“预约登记费”性质,___预收账款处理
3.房__企业收取预售房款(包括__款、全部房款)时,只要求预缴增值税,不具备增值税纳税义务发生时间,不得开具增值税__鉴于业主__按揭贷款需要提供__的传统做法,一些地区的国税机关明确了过渡办法,允许按零税率开具增值税普通__,但并不改变增值税纳税义务发生时间
(二)简易计税方法房__企业的老项目选择简易计税方法的,应于__产品交付给业主的当天开具增值税__,并按下列公式计算增值税各期销售__产品应缴增值税=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
(三)一般计税项目1销项税额房__企业销售__产品增值税纳税义务发生时间为__产品交付给业主的当天,增值税__应于纳税义务发生时间的当月开具房__企业的一般计税项目按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房__项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)当期允许扣除的土地价款是指向__、土地管理部门或受__委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款并取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政__当期允许扣除的土地价款=(当期销售房__项目建筑__÷房__项目可供销售建筑__)×支付的土地价款销项税额=含税销售额÷(1+11%)×11%借预收账款贷主营业务收入 应交税费——应交增值税——销项税额营改增抵减的销项税额=当期允许扣除的土地价款÷(1+11%)×11%借应交税费——应交增值税——营改增抵减的销项税额贷主营业务成本房____企业若收到__款时即开具增值税__的,纳税义务发生时间为__开具的当天允许扣除的土地价款=土地价款×(本套商品方的建筑__÷总可售建筑__)×(__款÷本套房款)2进项税额房__企业外购项目支付的进项税额,凭扣税凭证抵扣销项税额允许抵扣的外购项目主要有建筑服务、设计服务、材料采购、__服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、__费、不动产租赁费、办公用品、审计费、__费等下列项目的进项税不得从销项税额中抵扣
(1)用于简易计税项目、免征增值税项目、__福利或者个人消费的购进货物、__修理修配劳务、服务,以及专用于上述项目的固定资产、无形资产(不含其他权益性无形资产)和不动产
(2)非正常损失的购进货物,以及相关的__修理修配劳务和交通运输服务
(3)非正常损失的不动产(含在建工程),以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务
(4)购进的旅客运输服务、贷款服务及与贷款相关的__利息、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务一般纳税人销售自行__的房__项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房__项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,按下列公式计算不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房__项目建筑__÷房__项目总建设__)一般纳税人既有一般计税项目,又有简易计税和免税房__项目,同时兼营应税服务收入的,应分步计算不得抵扣的进项税房__项目应分摊的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(当期简易计税方法计税房__项目销售额+当期一般计税方法计算的房__项目销售额)÷当期全部销售额当期不得抵扣的进项税=房__项目应分摊的进项税额×(当期简易计税方法计税房__项目建筑__)÷房__项目总建筑__
(四)其他问题
1.房__企业在2016年4月30日之前取得的预售房款缴纳营业税,2016年5月1日之后取得的预收房款缴纳增值税缴纳营业税的预收账款结转收入时,不再计提增值税
2.房__企业购入在建工程已自己名义重新立项__的,对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额,按36号文处理,即“试点纳税人发生应税行为,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的,因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额,截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分,不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减,应当向原主管地税机关申请退还营业税”
3.试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税
4.从2016年5月1日起,单位或个人以土地使用权投资于房__企业或房__企业将__产品对外投资,应按转让土地使用权或销售__产品计算增值税,并可以开具增值税__
5.房__企业在__区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交__的行为,属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为,不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应__的要求而建造的,同样不属于36号文件规定的“无偿赠送”行为,而应视为“为取得土地使用权支付的对价”,按照实际发生的成本计入土地成本房__企业向业主“赠送”的无产权车位是以业主购__屋为前提,不属于税法规定的“无偿赠送”行为,不征增值税
6.房__企业“__送汽车”、“__送空调”等促销活动,其实质是“既__又__”尽管__企业没有汽车、空调的经营范围,但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》(财税
[2016]36号文附件二)关于“试点纳税人销售__服务时,附带赠送用户识别卡、__终端等货物或者__服务的,应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算,按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定,纳税人__送汽车应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算,分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税与之相对应,《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题___》(国税函
[2008]875号)规定,企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入此外,《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题___》(财税
[2011]50号)规定,企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,如通信企业对个人__手机赠话费、入网费,或者购话费赠手机等,不征个人所得税
7.营改增后增值税凭扣税凭证抵扣,36号文件取消了非应税项目进项税不得抵扣的规定,因此,除税法另有规定外,房__老项目在试点后按规定取得的增值税专用__,可以作为扣税凭证抵扣销项税额
8.一般纳税人的房__企业出租2016年4月30日前开工的自建不动产,可以选择按简易计税方法计算增值税纳税人转租2016年4月30日之前承租的不动产可选择按简易计税方法计税,纳税人转租2016年5月1日之后承租的不动产按一般计税方法计税
四、__开具
1.一般纳税人销售自行__的房__项目,自行开具增值税__
2.一般纳税人销售自行__的房__项目,其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税__的,可以开具增值税普通__,不得开具增值税专用__
3.一般纳税人向其他个人销售自行__的房__项目,不得开具增值税专用__
五、案例分析A房__企业于2014年1月从国土局受让土地使用权__两栋__修精品__楼,支付土地出让金3亿元,按照__要求承担拆迁补偿费5000万元,缴纳契税1050万元(契税税率3%)该地块总可售建筑__20万平方米,公共配套设施建筑__5万平方米此项目由于2014年8月__《建筑工程施工许可证》,施工许可证注明的开工日期为2014年10月15日2015年3月开始预售,__1万元/__,预计总售价20亿元2015年3月-2016年4月,已预售14万__,并收回全款14亿元,已申报缴纳营业税A公司与甲施工企业签订的工程承包合同约定,工程总价款3亿元,并施工单位负责垫资,工程款于工程竣工验收时一次性支付工程价款的95%,剩余5%作为质保金,预计工程竣工决算时间在2016年8月,房屋交付日期为2016年12月31日2015年8月如期竣工验收后,取得增值税专用__3亿元A房__企业自行采购全部建材及软装材料并委托乙装饰公司进行装修,A企业共采购材料1亿元,支付乙公司装修费5000万元,均取得增值税专用__假设__项目2016年5月份销售剩余6万__取得预售房款6亿元,2016年12月如期交房A公司2016年期间费用3000万元,其中2016年5月1日之后取得的增值税专用__上注明的进项税额总额300万元该项目__成本(__间接费时用)列支向商业银行贷款支付贷款利息5000万元__成本中除工程服务、装饰服务、装饰材料外,其他允许扣除的前期__费、基础设施费、__间接费用(不含利息)1600万元,均为营业税__或增值税普通__假设除上述已知条件外,未发生其他业务,所有__产品全部于2016年12月交付A公司选择一般计税方法缴纳增值税,甲、乙公司均选择简易计税方法缴纳增值税上述所有货物、服务、不动产价款均为含税金额,清算土地增值税时,管理费用和销售费用按照土地与__成本之和的5%计算扣除城市维护建设税税率7%、教育费附加3%、地方教育附加2%试计算
(1)A公司2016年12月应纳增值税
(2)A公司该项目应纳土地增值税额解析
1.A房__企业2016年12月增值税应纳税额计算如下2016年5月,预缴税款=60000÷(1+11%)×3%=
1621.62万元;2016年12月初留抵税额=30000÷(1+3%)×3%+_____÷(1+17%)×17%+5000÷(1+3%)×3%+300=
2772.41万元;2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款×(本期销售建筑__÷总可售建筑__)=30000×(60000÷200000)=9000万元2016年12月应纳增值税=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%-进项税额-预缴税款=(60000-9000)÷(1+11%)×11%-
2772.41-
1621.62=
660.02万元
2.A公司应纳土地增值税计算如下1收入总额=缴纳营业税的房款收入+不含增值税房款收入=140000+60000÷(1+11%)=140000+
54054.05=
194054.05万元2扣除总额计算过程如下允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000+1050=31050万元允许扣除的__成本=5000+30000÷(1+3%)+_____÷(1+17%)+5000÷(1+3%)+1600=
49127.59万元允许扣除的__费用=(31050+
49127.59)×5%+5000=
9008.88万元允许扣除的营业税金及附加=营业税+(营业税+增值税)×(7%+3%+2%)=140000×5%+(140000×5%+
1621.62+
660.02)×7%+3%+2%=7000+
1113.8=
8113.80万元加计扣除额=(31050+
49127.59)×20%=
16035.52万元扣除总额=31050+
49127.59+
9008.88+
8113.80+
16035.52=
113335.79万元3增值额=收入总额-扣除总额=
194054.05-
113335.79=
80718.26万元4增值率=增值额÷扣除额×100%=
80718.26÷
113335.79×100%=
71.22%5应纳土地增值税额=增值额×税率-扣除额×扣除率=
80718.26×40%-
113335.79×5%=
32287.30-
5666.79=
26620.51万元。