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建筑容积率、建筑密度和绿化率?消费者在__时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,他们特别__在商品房销售的__中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑__与规划建设用地__之比附属建筑物也计算在内,但应注明不计算__的附属建筑物除外建筑密度即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底__之和与规划建设用地之比绿化率是指规划建设用地范围内的绿地__与规划建设用地__之比以上所提到的规划建设用地__是指项目用地红线范围内的土地__,一般包括建设区内的道路__、绿地__、建筑物构筑物所占__、运动场地等等房屋的使用率指的是什么?房屋使用率是指房屋的使用__与建筑__的比例,是衡量物业使用效率的重要标准,目前物业市场上出售的房屋大多以建筑__表示,但对客户来说最具有实际使用意义的是使用__二者在数值上差距越大使用率越低但是,使用率并不是越高越好国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的,__者不应盲目追求使用率,当超过合理的限度时,一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的,还是在设计上有所突破一般认为,使用率越高,公摊__就越少,相对的单位__就更低;反之,要么是设计有问题,要么是__商在捣鬼,反正__者不划算其实不然房屋的价值除了套内使用__以外,还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联真正高档的物业,是不能省略豪华的大堂、会所,即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理,二要以一定的__和空间作为代价南方许多__的公共部分做得非常好,但如果用使用率指标评定,就很难得到认可北京也有过一些__,为了提升__的居住品质,设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等,但相应的分摊__加大,__使用率降低受到了一些非议其实这些东西也是为了客户使用的一般来说,越是高档的房子,其公摊__越大,使用率越低所以,如果__者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低,是不全面的国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%由此可见,国家并没有把住房使用率的起点定得很高专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的,使用率应该有个合理的限度,并不是越高越好所以,__者不应盲目追求使用率,当超过合理的限度时,一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的,还是在设计上有所突破商品房有哪些公共__需要分摊商品房应分摊的共有建筑__包括
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋
2、套单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙墙体水平投影__的一半不应分摊的共有建筑__包括
1、从属于人防工程的地下室、半地下室
2、供出租或出售的固定车位或专用__
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层共有建筑__分摊原则为产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的,可按建筑__比例进行计算分摊共有建筑__的分摊方法是
1、多层商品__楼,须先求出整幢房屋和共有建筑__分摊系数,再按幢内的各套内建筑__比例分摊
2、多功能综合楼,须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑__分摊系数,再按幢内各功能区内建筑__比例分摊共有建筑__分摊计算的内容如有变化,应以___现行的有关文件规定为准商品房的详细概念商品房原是指房____经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房内销商品房是指房____企业通过实行土地使用权出让形式,经过__计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括__、澳门特别行政区和__)出售的__、商业用房以及其他建筑物外销商品房是指房____企业按__外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报__计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的__,商业用房及其他建筑物为进一步简化交易手续、__住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市__1999年11月发文规定,除花园式__、__住房和按照市__制定的租金标准出租的公有住房(廉__)外,普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工__和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和__开放后赴境外的中国公民2002年9月1日,北京市取消内、外销商品房的区别在市场经济条件下,任何推向市场的,并可___买卖交易的房屋都应该是一种商品商品房只是特指经__有关部门批准,由房____经营公司__的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括__、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的__或其他建筑物不属于商品房范围商品房是指__商__建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定__出售的产权房什么是__、花园式和跃层式____式住房相对于独院独户的西式____而言一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用花园式__也叫西式__或小洋楼,也称花园__带有花园草坪和__的独院式平房或
二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者__跃层式__是近年来__的一种新颖的__建筑形式在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多这类__的特点是__占有上下两层楼南,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接跃层式__的优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住__和辅助__较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小这类__的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院__的设计手法,颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎,在南方城市建设、买卖较多,近年来在北方城市的一些高级__设计中,也开始得到__什么样的房子是________是受跃层式__的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个
1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式__(李氏设计为
3.3米,而一般跃层式为
5.6米),____的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板一层的厨房高2米,上层贮藏让高
1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立____的经济性体现在
1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使__的使用__提高50%--70%
2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,即是墙又是楼板、床、柜,降低了综合造价
3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和__相同的__相比,土地利用率可提高40%因此____同时具备了省地、省工、省料的特点____在设计施工和使用上有一些不足
1、____的面宽大,进深小,如采用内廓式平面组合必然导致一部分__朝向不佳,自然采光较差
2、层高过低,如厨房只有2米高度,__使用易产生局促弊气的不适感,贮藏间较大,但层高只有
1.2米,很难充分利用
3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材成本较高,且隔音、防火功能差,__的私密性、安全性较差尽管____有些缺点,但近年来建筑师通过不断改进、完善,不断探索,结合我国的国情,设计更加合理的结构可以预见,这种精巧的____,由于经济效益十分明显,__相对偏低,必然成为__市场上的热销产品如何区分框架结构和砖混结构__框架结构__是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的__适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按构造配筋外,其它都是通过计算设计的,圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按构造配筋,有许多把圈梁当作承重梁对待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不安全的隐患如何区分框架结构和砖混结构__框架结构__是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的__适合大规模工业化施工,效率较高,工程质量较好框架结构由梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力,这时,现浇楼面也作为梁共同工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等,这些梁的长度、配筋和截面尺寸,除圈梁是按构造配筋外,其它都是通过计算设计的,圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性,提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度,因此圈梁不是承重梁,当圈梁用作过梁时,只在过梁部位按设计配筋,其它部位仍是按构造配筋,有许多把圈梁当作承重梁对待,随意将圈梁下墙体敲掉,则留下了不安全的隐患__楼层划分情况__楼层划分情况分为低层、多层、小高层、高层__低层__指一层至三层的__多层__指四层到六层由两个或两个以上__上下叠加而成的__多层__可以不设置电梯,楼梯往往作为多层__的主要上下楼通道现在房__市场上的叠拼__(也有叫叠加式__的)一般四至六层,由每单元二至三层的____上下叠加而成,如图
5.5,实际上就是采用____的多层__,其中极少数有电梯的特殊一点多层__一般____,每户都能实现南北自然通风,基本能实现每间居室的采光要求,一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风,不值得提倡,现在也不多见了多层__一般采用单元式,共用__很小,这有利于提高__利用率,但是同时也限制了邻里的交往多层__的住户(除了一部分首层住户)由于没有自家花园,对土地的亲近感淡薄了很多在现阶段我国的都市里,多层__多属于中高档__,__者一般是为了追求较高的生活品质,合理的__设计和优美的社区环境是__的焦点高层__指七层和七层以上,以电梯以主要交通方式的__因为《国家__设计规范》规定七层及以上的__必须设置电梯高层__由于其高度,楼层越高景观视野越好,所以一般高层__楼层越高单价越贵而且离地面越远,大气的流动速度越大,自然通风效果越好但是由于高层__离土地更远,住户对土地的亲和力更差,特别是不利于孩子的成长高层__如果设计不妥,容易造成局部小气候的恶化,形成高楼风小高层__指高层__中根据层数把7-11层的房屋,可以只设置一部电梯,12层以上的__要求设置两部电梯高层__根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层__的开间、进深、层高和净高1__的开间__的开间就__的宽度在1987年颁布的《__建筑模数协调标准》中,对__的开间在设计上有严格的规定砖混结构__建筑的开间常采用下列参数
2.1米、
2.4米、
2.7米、
3.0米、
3.3米、
3.6米、
3.9米、
4.2米2__的进深__的进深就是指__的实际长度在1987年实施的《__建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构__建筑的进深常用参数
3.0米、
3.3米、
3.6米、
3.9米、
4.2米、
4.5米、
4.8米、
5.1米、
5.4米、
5.7米、
6.0米为了保证__具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长3__的层高__的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度在1987年发布的《__建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构__建筑层高采用的参数为
2.6米、
2.7米、
2.8米4__的净高__的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高和层高的关系可以用公式来表示净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”商品__的开间、进深和层高即__的宽度、长度和高度,这三大指标是确定____的重要因素如果__的尺寸越大即开间、进深、层高越大,建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高因此,__者在__商品__时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,__的__适宜即可__和塔楼的区别__就是指“东西长、南北短”的楼型,一般__同层住户在2到4户,而塔楼则是指外观像塔的楼型,平面的长度和宽度大致相同,一般塔楼的同层住户在6户以上__优点从传统的居住舒适度而言,__的优势很明显,南北通透,便于采光通风;__方正,平面布局合理;同层住户不多,居家比较清静;管理费用低,__使用率高缺点房价较高,户内格局不可变塔楼优点建筑密度较高,房价较低;空间结构灵活,易于改造;结构强度高,抗震性好;居高望远,视野开阔尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言,采用大框架结构的塔楼,可以通过改装户内分隔墙改变户内格局,居住更为灵活,而且相对低廉的房价,也比较符合现有的收入缺点均好性较差,同一层总有一些__在采光、通风方面比较差,而且__使用率要低于__,很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫,居住品质大打折扣[防忽悠系列]__要看清“证”大多数人都是第一次__,__要注意什么天天问专家,问买过的人,就怕自己被忽悠,总结出__就是要看清“证”__者在__时应要求房____商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》建设工程开工证、《商品房销售预售许可证》“二书”是指《__质量保证书》和《__使用说明书》__置业是百姓的大事一般人都知道,__时应审查发展商所__项目的五证,但是如何审查五证这是非常关键的一般来说,五证中最重要的就是销售许可证和预售许可证即国有土地使用权证按目前的操作规范,有了这两证就可以证明所涉项目的合法性不过,笔者想提醒__者的是,在审查时应注意,国有土地使用权证有两种,一种是临时土地使用权证表明发展商仅交了部分土地出让金,另一种叫有偿出让土地使用权证表明发展商已交纳了全部土地出让金由于发展商只交纳了部分出让金,所以其销售范围受到了一定限制,主要体现在预售/销售许可证上销售范围的具体规定,__者应注意购__屋是否在销售范围之内但是,仅仅了解五证是远远不够的,如何签订一份比较严谨的__合同是非常重要的许多__者由于缺乏经验,在签__协议时不严谨,以至于在与发展商发生纠纷时由于没有相应的合同规定而吃亏,这样的案例在报纸上经常可以见到所以聘请一位房__专业律师来协助__,应该是个好主意另外,在这里,笔者想着重提醒__者的是一定要考察发展商的实力根据笔者多年的实践经验,发展商的实力往往决定项目的成败发展商的实力包括发展商的经济实力和项目运营能力发展商的经济实力主要体现在注册资本、股东构成、企业资质等项目运营能力主要体现在管理人员的素质,与__管理部门的沟通能力,__策划、销售策划能力等,在发展商的实力中管理人员的个人素质有时起着非常重要的作用总之,五证固然重要,但是隐藏在五证之后的相关问题恐怕更难发现,更容易产生不利后果,笔者在此提醒__者要注意上述几点__定金与订金的区别商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别的定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种__形式商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金我国《__法》还规定定金应以书面形式约定,不得超过主合同标准额的20%当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果另一方面,定金作为合同履行的一种__,《__法》中规定__合同即定金条款是主合同的从合同,若主合同无效,定金条款无效另有约定的,按约定换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方应返还定金如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备__性质商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关__书或称意向书并不是房屋买卖契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同若__书中有定金条款,则若__者在签订__书后反悔,发展商有权没收__者的定金;若发展商违约,不与__者签订正式的预售合同,则__者有权要求发展商双倍返还定金如果__书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订__合同时,__者应对此有充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事什么是商业贷款和住房公积金贷款商业房贷是指在__普通商品住房时,您可以您所购住房抵押,或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物质物,或者由第三人为贷款提供连带保证责任,向银行申请个人住房贷款住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部,运用住房公积金,委托银行向__、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款,并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的__居民__除了动用历年的积蓄,__资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款,仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决,目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的组合贷款已是__最普遍的贷款方式因为它比较符合现实又较为合理,毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多,若全部向银行贷款又会在利息上负担太重个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款,具有一定的政策补贴性质,只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款,它最大的优点是利率低,1年至5年档,年利率只有
4.14%,6年至30年档,年利率也不过
4.59%,不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右),而且要低于现行同期的银行存款利率也就是说,在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较十万元存五年定期,五年后,客户可得利息14400元;申请公积金贷款十万元,在贷款利率水平不变的情况下,五年后,客户需支付利息10880元,存贷之间的利差为3520元而且,贷款金额越大、期限越长,利差就越可观什么是契税和房产税?契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民___契税暂行条例》于1997年10月1日起施行在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业,应当依法缴纳契税上述取得土地、房屋权属包括下列方式国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换以下列方式转移土地房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税以土地、房屋权属作价投资、入股,以土地、房屋权属抵偿债务,以获奖的方式承受土地、房屋权属,以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属契税实行3%-5%的幅度比例税率房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986年9月15日,___正式发布了《中华人民___房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施房产税的特点
1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;
2、征收范围限于城镇的经营性房屋;
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于只用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税什么是经适房适用房和廉__经济适用房/经适房,就是有资格买的比如一家年收入不超过6万住房__每人不超过15__经济适用住房,常简称为经济适用房,在中国是指由__出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房所谓经济性,是指住房的__相对同期市场__来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力所谓适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排廉__是指__以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房以廉__政策__较好的__为例,2003年4月,廉租住房的认定标准由人均居住__在5平方米以下提高到人均6平方米以下2003年12月,认定标准再一次上调到7平方米以下,同时把人均居住__低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围当今世界,住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓即使在发达国家,“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的但在这些国家,__对这个重要的民生环节,已经总结出了丰富的经验及政策中国___明确要求,全国所有市县在2007年年底前必须建立“廉__”制度。