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第八章 建设工程造价的确定第一节 投资估算 【知识点1】投资估算内容
1.建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分
2.固定资产投资分为 动态部分涨价预备费、建设期贷款利息;随时间变化 静态部分设备及工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、基本预备费 【知识点2】投资估算的编制方法
(一)固定资产投资的估算方法
1.静态投资部分
(1)资金周转率法先求已完工的类似工程的资金周转率,再求拟建项目的投资额特点简便,计算速度快但精确度较低
(2)生产能力指数法
(3)比例估算法已知拟建工程的设备清单,根据已建成的同类项目的建筑安装费和工程其他费占设备价值的百分比,推算出整个投资额
(4)指标估算法元/m、元/m
2、元/m
3、元/t等
2.动态部分
(1)涨价预备费其中 PF为涨价预备费的估算额; It----第t年投资计划额(以基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础);n为建设期年份数;f为平均价格预计上涨率
(2)建设期贷款利息
①一次性贷出的复利计算公式
②分年发放时这只是一个估算,并没有按银行计利息的方式精确计算 本年利息=(上年本利和+当年贷款/2)×年利率 第二节 设计概算 【知识点1】设计概算概述 按照国家规定 采用两段设计的----初步设计阶段必须编制设计概算; 采用三段设计的----技术设计阶段必须编制修正概算;
(二)设计概算的内容 分为三级单位工程概算、单项工程概算和建设项目总概算当只有一个单项工程组成建设项目时,单项工程概算等于建设项目总概算 【知识点2】单位工程概算编制方法
(一)单位建筑工程概算编制方法
1.概算定额法
(1)方法适用要求初步设计达到一定深度,建筑结构比较明确
(2)计算步骤
①列分项工程名称,计算工程量;
②套概算定额单价
③计算直接工程费、直接费;
④计算间接费、利润、税金;
⑤造价=直接费+间接费+利润+税金
2.概算指标法
(1)方法适用初步设计深度不够,不能准确地计算工程量,但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况可作为估算建(构)筑物重置成本的参考方法
(2)计算方法
①拟建工程结构特征与概算指标相同时 相同的条件(3个条件)建设地点相同、工程特征和结构特征基本相同、建筑面积相差不大 两种套算方法 A.直接套概算指标×拟建工程建筑面积(体积); 直接工程费=m2(m3)造价×拟建工程建筑面积(体积) B.先调整差价,再套公式 100m2建筑物面积的人工费=指标规定的工日数×本地区工日单价(材料、机械使用费一样) 直接工程费=每m2(m3)造价×拟建工程建筑面积(体积) 这两种方法都是在结构特征与概算指标相同的情况下的计算,不同的是人、材、机、地区的差异
②拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整 A.结构变化修正概算指标(元/m2)=原概算指标+换入-换出(调价) B.结构变化修正概算指标的量=原概算指标量+换入量-换出量(调量)
3.类似工程预算法
(1)方法适用拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似又没有可用的概算指标的情况
(2)计算方法必须进行调整 A.建筑结构差异的调整与前面调价相同,先求新的量×价与旧的量×价的总差价,然后将类似预算的直接工程费总额加入(减出)这部分总差价 B.价差调整两种 其一有人工、材料、机械的用量,乘以拟建工程所在地的人工、材料、机械的单价,汇总 其二只有人工、材料、机械的费用,那么
①求K给了a%、b%、c%等等,就直接求K;没给就求a%、b%、c%,再求K
②求D注意,这一步求出的指标可能是直接工程费;在这一步可能要加上换入的减去换出的;再加上综合费求出拟建工程概算差价
③求造价单位造价×建筑面积
(二)单位设备及安装工程概算编制方法
1.设备购置费概算设备原价(非标准的可按主要标准设备原价的百分比计算)和运杂费(设备原价×运杂费率)
2.设备安装工程概算的编制方法(注意使用条件)
(1)预算单价法当初步设计较深,有清单;
(2)扩大单价法当初步设计深度不够,清单不完备;
(3)设备价值百分比法当初步设计深度不够,常用于价格波动不大的设备产品; 设备安装费=设备原价×安装费率
(4)综合吨位指标法有设备规格和重量时,常用于价格波动较大的设备产品 设备安装费=设备吨重×每吨设备安装费指标 第三节 施工图预算 【知识点1】施工图预算的内容和分类
1.概念根据施工图、……算出工程量、……按照预算定额……造价文件 单位工程预算、单项工程预算、项目总预算
2.单位工程预算分为建筑工程预算和设备安装预算 【知识点2】一般土建工程施工图预算编制程序和方法
(一)单价法
1.单位工程施工图预算直接工程费=∑(工程量×预算定额单价)
2.优缺点计算简单、工作量较小、编制速度快、便于统一管理;未考虑市场波动、偏离实际价格、需调价
(二)实物法
1.单位工程施工图预算直接工程费=∑(工程量×人工预算定额用量×当时当地工日单价)+∑(工程量×材料预算定额用量×当时当地材料预算单价)+∑(工程量×施工机械台班预算定额用量×当时当地机械台班单价)
2.优缺点较好地反映实际价格水平,工程造价的准确性高;计算过程较单价法繁琐
3.与单价法的区别计算人工费、材料费和施工机械用费及汇总三者费用之和的方法不同
(三)综合单价法
(1)分部分项综合单价=直接工程费+间接费+利润+税金 分部分项造价=工程量×分部分项综合单价 工程总价=∑分部分项造价
(2)特点间接费、利润、税金是用一个费率分摊到分项工程单价中 综合单价法实际上是把连同风险在内的所有费用摊到单价中 第四节 工程量清单计价法 【知识点1】工程量清单计价的内容和方法
(一)工程量清单编制 包括分部分项工程清单、措施项目清单、其他项目清单、规费项目清单、税金项目清单
1.分部分项工程清单项目编码、项目名称、计量单位、项目特征、计量单位和工程量计算规则
(1)项目编码共十二位前九位是统一的,最后三位是编制人编制
2.措施项目清单与建筑安装工程费大体相同
3.其他项目清单
(1)暂列金额不可预见、不能确定的因素的价格调整而设立;
(2)暂估价不能确定的或需另行发包的列为暂估——材料暂估价、专业工程暂估价;
(3)计日工零星工作——合同之外、变更、清单额外工作;
(4)总承包服务费
4.规费与建筑安装工程费一致!
5.税金营业税、城市维护建设税、教育费附加
(二)工程量清单计价 包括编制招标标底、投标价、合同价款的约定、办理工程结算等 ▲工程量清单计价采用综合单价计价包括
1.人工、材料、机械、管理、利润、风险,除规费、税金以外的全部费用
2.适用于分部分项工程清单、措施项目清单 ■具体内容
1.招标控制价的编制国有资金投资;超过概算应审核;不得高于控制价;控制价不调整;报工程所在地工程造价备查
2.投标价
(1)分部分项工程费
①风险划分 投标人应完全承担的风险技术风险和管理风险如管理费、利润 投标人应有限度承担的风险市场风险如材料5%,机械费10%以内 投标人应完全不承担的风险法律、法规、规章、政策变化如规费、税金
②人工费不宜纳入风险
(2)措施项目费可以计算工程量的——采用综合单价;不宜的——按“项”计算; 安全文明施工费按规定确定
(3)其他项目费四项费用合计
①暂列金额招标人列项;实际发生后,中标人才能得;余额属于招标人;
②暂估价材料暂估价计入相应清单的综合单价;其他只列项;专业工程暂估价按项列支不包括规费、税金!
③计日工招标人自主确定综合单价;
④总承包服务费
(4)规费
(5)税金
(6)单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金
(7)单项工程报价=∑单位工程报价
(8)工程项目总报价=∑单项工程报价 小结
1.招标人提供的清单工程量是主体项目本身的量挖土就是挖土,不考虑其他因素 【知识点2】工程量清单计价的程序掌握 工程造价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金 规费按直接费、人工费、人工费与机械费的合计为基数计算 第五节 工程结算及竣工决算(略)。