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第十一章 建设用地考题分析 10年11年12年单选题土地有偿使用费中央与地方分成比例征用耕地的补偿费协议出让的最低出让金多选题土地分类（公共管理及公共服务用地）土地管理费的提取标准建设用地取得方式 分数分布 10年11年12年第一节建设用地的特性和分类200第二节建设用地的取得、转让与丧失133第三节建设用地管理的相关规定000第一节 建设用地的特性和分类
一、建设用地的特性（了解）
（一）建设用地的非自然生态利用特性
（二）建设用地的区位利用特性
（三）建设用地逆转的相对困难性 从农业用地变为建设用地较为容易，而从建设用地重新变为农业用地则较为困难
二、建设用地的环境（了解）
（一）自然环境条件 自然环境条件主要包括地貌、地质、水文和气候等方面
（二）经济环境条件
1.一般要求最基本的经济环境条件应包括
（1）城市规划条件
（2）交通运输条件
（3）基础设施条件
2.工业建设用地要求略
三、建设用地分类（略）第二节 建设用地的取得、转让与丧失
一、建设用地的取得（掌握） 《土地管理法》规定，“任何单位或个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”
（一）建设用地取得的基本方式 《房地产管理法》规定，获取国有土地使用权的基本方式有两种一是通过出让方式获取国有土地使用权；二是通过划拨获取国有土地使用权
1.通过出让方式获取国有土地使用权
（1）招标、拍卖、挂牌 工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让
（2）协议出让 协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%低于最低价时国有土地使用权不得出让
2.通过划拨方式获取国有土地使用权 在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为
（1）划拨用地目录符合划拨用地目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权
（2）划拨用地的使用年限国家规定，依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
（3）划拨用地的变更国家规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用
（二）建设用地取得的其他方式
1.通过国有土地租赁获取国有土地使用权 国有土地租赁与国有土地出让有两点区别一是所支付的土地使用费不同，国有土地租赁支付的是租金，而国有土地出让支付的是出让金；二是对于国有土地可使用的期限不同，租赁的期限低于出让且相对灵活
（2）国有土地租赁的地位国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充
（3）国有土地租赁的适用范围对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁 对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁
（4）国有土地租赁的方式国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式
（5）国有土地租赁的分类国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期
2.通过国有土地使用者转让获取转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转移给其他使用者的方式主要有买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式
（三）建设用地使用农村集体所有土地的例外情况 建设用地原则上要使用国有土地，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或建设乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外
二、取得建设用地的相关费用和相关工作 《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征收土地的补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金
（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作 建设征收土地费用由以下几部分构成
（1）土地补偿费
（2）青苗补偿费
（3）地上附着物补偿费
（4）安置补助费
（5）新菜地开发建设基金
（6）耕地占用税
（7）土地管理费
（二）征收房屋及补偿 征收国有土地上单位、个人的房屋 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁 补偿后，被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁禁止建设单位参与搬迁活动 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料
（三）出让金、转让金 土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定 基准地价由市土地管理局会同市物价局、市国有资产管理局、市房地产管理局等部门综合平衡后报市级人民政府审定通过，它以城市土地综合定级为基础，用某一地价或地价幅度表示某一类别用地在某一土地级别范围的地价，以此作为土地使用权出让价格的基础 在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但坚持相关原则
（四）土地有偿使用费
1.新增建设用地土地有偿使用费征收范围 土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；
2.新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准 财政部会同国土资源部，结合各地基准地价水平、耕地总量和人均耕地面积、社会经济发展水平等状况，确定了新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准
3.新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式 新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，仍实行中央与地方30%70%分成体制
三、建设用地的转让及抵押
（一）建设用地的转让（熟悉） 依法取得的国有土地使用权可以依法转让
1.转让的条件
（1）以出让方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
（2）以划拨方式取得国有土地使用权的建设用地的转让条件以划拨方式取得土地使用权的，转让国有土地使用权时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
2.转让的其他规定建设用地转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式 建设用地转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移 以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 以出让方式取得土地使用权的，转让建设用地后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金
（二）建设用地的抵押（了解） 建设用地的使用权可进行抵押，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物等也可以进行抵押，但土地的所有权不能抵押以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿
四、建设用地的丧失
（一）正常收回
（1）为公共利益需要使用土地；
（2）为实施城区规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；
（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；
（6）对非经营性用地改变为经营性用地的
（二）闲置土地的处置
1.闲置土地的认定
（1）超过约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的；
（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的
2.闲置原因的界定略
3.闲置国有建设用地的处置程序略
4.闲置国有建设用地的处置方式
（1）因政府、政府有关部门的行为造成闲置
（2）因非政府、政府有关部门的行为造成闲置
5.依法收回的闲置土地的利用
（一）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；
（二）纳入政府土地储备；
（三）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种第三节 建设用地管理的相关规定
一、《城乡规划法》对房屋建筑和建设用地的限制 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城、镇总体规划的强制性内容
（一）对建设项目立项的要求 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书
（二）对建设项目申请用地的要求 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，向市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证
（三）对基础设施和公共服务设施建设用地的使用规定 城乡规划确定的公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途
（四）对建设工程规划许可的规定 在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位应当向政府申请办理建设工程规划许可证
（五）对乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设用地申请的规定 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请
（六）对城市、镇规划区内临时建设用地申请的规定 在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除
二、《物权法》对建设用地使用权的规定
（一）对建设用地使用权的规定 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外
（二）对建设用地使用权设立的规定 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式
（三）对建设用地使用权变更的规定 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分——房地一致原则 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金
（四）对建设用地使用权其他事项的规定 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用
三、土地利用总体规划对建设用地的限制
（一）土地利用总体规划的法律效力 《土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地土地利用计划制订，建设项目用地预审，农用地转用和建设用地审批，城市和村镇规划建设用地规模审核，土地开发整理，土地执法检查等，都必须依据和符合土地利用总体规划
（二）土地利用总体规划对实施城市规划占用土地的规定
（三）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定 【本章小结】
（1）建设用地的取得方式；取得建设用地的相关费用和相关工作
（2）建设用地的转让和抵押；建设用地的丧失
（3）《城乡规划法》、《物权法》、土地利用总体规划相关规定。
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