王轶教授团队逐条深入解读民法典合同编第24章物业服务合同【第937-950条】

王轶教授逐条深入解读民法典合同编第24章物业服务合同【第937-950条】提示与声明

1、本文档内容节录自《中国民法典释评合同编•典型合同（下卷）》【王轶教授主编中国人民大学出版社2020年版】一书的主体内容；

2、本文档仅供个人学习研究使用第二十四章物业服务合同2第九百三十七条【物业服务合同定义】2第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】5第九百三十九条【物业服务合同的效力】9第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】14第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】16第九百四十二条【物业服务人的一般义务】18第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】25第九百四十四条【业主支付物业费义务】29第九百四十五条【业主告知、协助义务】36第九百四十六条【业主合同任意解除权】39第九百四十七条【物业服务合同的续订】42第九百四十八条【不定期物业服务合同】43第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】44第九百五十条【物业服务人的后合同义务】46中华人民共和国民法典第三编合同第二分编典型合同第二十四章物业服务合同第九百三十七条【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人本条主旨本条是关于物业服务合同的概念和主体的规定相关条文《民法典》第284条第1款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理第285条第1款物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问《物业管理条例》第2条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动第32条第1款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格《物业服务纠纷解释》第11条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人理解与适用

一、物业服务合同的概况―历史发展物业服务合同是随着我国房地产行业的发展而产生的目前在我国，尤其在城市中，土地资源日益稀缺，故房屋的所有权多采用建筑物区分所有权的方式此时业主人数众多，容易产生集体行动难题，进而效率低下、管理成本增加社会分工的发展，催生了物业服务企业，以提升物业服务的专业化能力《民法典》第284条第1款据此规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理第285条第1款进一步规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”这表明，业主具有共同管理的权利，共同管理的形式可以是自己管理，也可是委托他人管理如果业主不是自行管理，而是委托物业服务企业或其他管理人管理，就会产生物业服务合同后者逐渐成为业主共同管理的主要方式关于物业服务，由于我国之前的行政管理的色彩，物业服务一直被称为“物业管理”，修改前的《物业管理条例》就采取方式但是，为了体现物业服务的服务性而非管理性，自2007年《物权法》之后，改称为〃物业服务”，修改后的《物业管理条例》也采取了这一称呼01但称呼的改变并伴随着观念的改变近年来，物业服务行业发展滞后，物业服务企业鱼龙混杂，物业服务质量参差不齐，物业服务纠纷持续增多1999年《合同法》中并无物业服务合同的类型《民法典》的物权编仅针对建筑物区分所有权作出规定，规范重心在于业主的专有权、共有权和共同管理权其中虽然涉及物业服务合同，但并非其规范的重心仅仅将物业服务作为共同管理权行使的一种方式实践中，涉及物业服务合同的主要是《物业管理条例》，但该条例侧重于对物业服务行业的行政管理，对物业服务合同双方当事人之权利、义务的规定并不完备此外，2009年最高人民法院通过的《物业服务纠纷解释》对物业服务合同作了更为详细的规定，但其仅仅是司法解释，无法对争议较大的问题进行统一的规定另外，各个省（市、自治区）的物业管理办法或者条例也都涉及物业服务合同，但在很多问题上规定并不完全一致基于物业服务合同在现实生活中的普遍性及重要性，为了规范物业服务行业的健康发展统一物业服务的司法实践，《民法典》新增加物业服务合同，作为典型合同的一种专门予以规定，对物业服务合同双方当事人的权利、义务予以整体的明确规定这与《民法典》物权编关于建筑物区分所有权的规定的规范重心不同，但又相互配合⑵

（二）物业服务合同的规范适用和性质在《民法典》对物业服务合同作了专门规定的前提下，物业服务合同已经成为典型合同的一种，因此也是合同的一种关于物业服务合同当事人之间的权利、义务，按照《民法典》第509条，自然首先应当适用当事人的约定；如果当事人没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第510条的规定，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款予以体系解释，并考虑交易习惯；仍无法确定的，可以适用《民法典》第511条和本章中的规范予以确定但是，问题在于，如果当事人没有约定，而且法律对一些问题也没有明确规定，则即使适用《民法典》第509条，在没有交易习惯，进行体系解释又无法得到确定回答的情况下，就会涉及最相类似合同的规范适用问题此时，就会产生关于物业服务合同之性质的争论第一种观点认为，物业服务合同属于有偿委托合同，都是提供劳务性的服务，即使存在多种服务，也是一种综合性的委托合同也但是，如果认为物业服务合同是委托合同，就会涉及委托合同规则的具体适用，这会导致很大的问题例如，物业服务人处理事务的费用依据《民法典》第921条是否由业主承担？物业服务人是否必须依据《民法典》第922条服从业主指示，物业服务人依据《民法典》第923条是否必须亲自处理且只要经过同意就可以全部转委托，物业服务人依据《民法典》第930条是否有权就因不可归责于自己的事由的损失请求业主赔偿？物业服务人依据《民法典》第933条是否有任意解除权？可能对此的回答都是否定的国虽然《民法典》第285条第1款规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，但并不能因此而当然地认为物业服务合同直接适用委托合同的规则第二种观点认为，物业服务合同是劳动合同或者雇佣合同的一种，但物业服务人具有更强的自主性第三种观点认为，物业服务合同是服务合同这当然正确，但《民法典》并无服务合同的一般规定，故对于物业服务合同的规范适用并无意义第四种观点认为，物业服务合同是混合合同，包含了委托、承揽、劳务等多种因素，是复合性的合同，因此，物业服务合同是一•种独立的合同国但这并未彻底解除上述法律适用的问题物业服务合同确实是复合性的，涉及委托、承揽、劳务等多种因素，但其并非这些合同类型的简单组合，虽然其本质上是事务处理类的合同，但同时兼具委托、承揽、劳务等诸多合同类型中部分给付的性质；同时，会涉及业主之间，业主大会、业主委员会以及物业服务人之间的关系，会涉及单个的成员在合同中的定位问题因此，物业服务合同之所以被作为典型合同在《民法典》中规定，不仅仅是因为其在现实生活中的普遍性和重要性，而且因为其也具有典型合同的典型性即使将其作为典型合同，在没有当事人约定和法律规定的情况下，还是要根据具体的事项寻找最相类似的合同例如承揽合同和委托合同的具体规范，不能简单地进行定性，而应根据事项不同更为灵活地处理，否则会导致具体事项处理结论的不合理16]

二、物业服务合同的特点

（一）服务合同根据本条第1款的规定，物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务因此，物业服务合同是以提供一定的服务和劳务为内容的服务合同的一种同时，物业服务合同不与特定结果目标联系在一起，因此，其与承揽类的服务合同不同因此，《民法典》将物业服务合同放到委托合同之后，体现了物业服务合同虽然并非委托合同，并不能当然适用委托合同中的很多规则，但却属于委托类的服务合同同时，物业服务人提供的服务更具有综合性或者复合性，既涉及建筑物及其附属设施的维修养护，也涉及环境卫生和相关秩序的管理维护；既涉及对物的管理也涉及对人的管理因此，物业服务合同涉及委托、承揽、劳务等多种因素，但并非这些合同类型的简单组合兼具委托、承揽、劳务等诸多合同类型中的部分给付的性质⑵

（二）长期的继续性合同《民法典》第563条第2款己经提出了继续性合同的概念，即以持续履行的债务为内容的合同当然，关于继续性合同的术语表达、界定标准和具体范围都存在争议，这取决于其背后所涉及的不同问题四在物业服务合同中，物业服务并不是一次性完成的，而是需要持续一定的时间，物业服务人应当在服务期间内不间断地提供物业服务物业服务人给付的范围单纯由时间决定，故物业服务合同属于固有的继续性合同此种所界定所涉及的问题主要有无效或者被撤销的溯及力、履行抗辩权、解除事由和溯及力等问题例如，继续性合同在终止时没有溯及既往的效力，在物业服务合同终止时，其效力向将来发生，对于物业服务人己经提供的服务，业主仍应当按照合同约定支付相应的报酬物业服务合同也是一种长期合同长期合同包括长期的继续性合同和长期的非继续性合同（例如，长期的承揽合同）长期合同的重点是长期性所产生的合同社会关系性和不完全性，因此，其法律适用的重心体现在诚信谈判、开放性或者待定条款、情势变更、弹性调整的实体和程序条款、后合同义务等方面田例如，在长期合同终止后，就会发生交接等后合同义务问题，《民法典》第949条对此予以专门规定

（三）集体合同按照《民法典》第939条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主都具有法律约束力此时，就出现了合同的订立主体和合同的约束主体有可能不同的问题其主要的原因在于，此时还没有业主或者全体业主人数众多，难以由业主或者全体业主直接参与合同订立过程，因此，法定的主体依据法定的程序和要求订立的物业服务合同，对全体业主都具有法律约束力这充分体现了物业服务合同的集体合同特点四既然物业服务合同是集体合同，那么，业主作为业主团体的一员，享有接受物业服务人提供的物业服务的权利，但是，单个业主的权利也要因此受到一定的限制，例如，《民法典》第944条第1款中规定，物业服务人己经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；第946条第1款中规定，解除物业服务合同的，业主必须依照法定程序共同决定解聘物业服务人，单个业主无权解除合同

（四）双务、有偿、诺成合同根据本条规定，物业服务人提供物业服务，业主也要支付物业费，因此，物业服务合同是双务合同业主支付物业费，这同时意味着物业服务合同是有偿合同当然，这允许当事人另作约定只要双方当事人意思表示达成一致，物业服务合同即告成立，无须标的物之交付，故物业服务合同为诺成合同

三、物业服务人在物业服务合同中，物业服务提供人是物业服务人依据《民法典》第284条第1款的规定，业主享有共同管理权，可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理本条第2款进一步明确，物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人因此，物业服务人除了物业服务企业，还包括其他物业管理人首先，物业服务企业根据《物业管理条例》第32条第1款，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格依据其目的，该规范应当为管理性强制性规范，违反该规范不应当导致物业服务合同无效IW国家有关行政主管部门还制定了一系列的规章制度，规范物业服务企业的行为，如《物业管理企业财务管理规定》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等2015年的《物业服务企业资质管理办法》进一步将物业服务企业的资质等级分为

一、

二、三级，但2018年该管理办法被废止了这进一步体现了业主自我管理与社会化服务相结合的原则，从资质的事前监管转换到事中事后监管，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制这意味着，原核定的物业服务企业资质不再作为订立物业服务合同的条件不再影响物业服务合同的效力但是，如果物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同，依据《民法典》第148条，物业服务合同是可撤销的合同物业服务合同被确认无效或者被撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业服务费的，可以结合物业服务合同的约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定四其次，物业服务企业之外的其他物业管理人业主有权与物业服务企业之外的其他物业管理人订立物业服务合同业主在不愿自行管理小区共有部分的情况下，完全可以委托普通的自然人来进行例如，在规模不大的小区，业主完全可以决定聘用一些下岗职工、退休在家的老人负责来客登记、车辆看管、小区保洁等服务，而无须选聘专门的物业服务企业实践中，还存在业主与一些专业单位订立物业服务合同的情形此时，仍然适用本章关于物业服务合同的规定但是，在许多城市的城乡结合部，存在利用集体土地建造住宅小区即所谓“小产权房”的现象，往往由当地村委会等提供物业服务、收取费用；此外，还存在自行管理公房的单位提供物业服务的现象这些并非真正意义上的物业服务行为回，不宜直接适用本章规定，但可以在具体事项上参照适用本章规定第九百三十八条【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分物业服务合同应当采用书面形式本条主旨本条是关于物业服务合同的内容和形式的规定相关条文《物业管理条例》第34条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定《物业服务纠纷解释》第3条第2款物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分理解与适用

一、物业服务合同的内容根据本条第1款的规定，物业服务合同的内容-•般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款该款中的“一般”表明该款为宣示性规范，物业服务合同的内容不限于本款的列举内容，例如，利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动的情况下，相关收益的核算和分配办法，也可以在物业服务合同中明确约定；欠缺本款列举的内容也不必然影响物业服务合同的成立物业服务合同通常包括以下主要条款

1.服务事项物业服务事项是指物业服务人按照约定应当提供的具体服务类型依据《民法典》第937条的规定，物业服务人的服务事项主要是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等《民法典》第942条对物业服务人的服务事项又进一步予以规定这些条文列举了一些主要的、基本的物业服务事项，具体的物业服务事项由当事人在物业服务合同中约定，可以不限于上述事项此外，《物业管理条例》第43条规定物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定这主要是指，对于一些本不属于物业服务内容的服务项目，物业服务人可以和业主另行约定有偿提供这里可以适用委托合同的规则

2.服务质量物业服务合同中可以明确约定物业服务的质量，以避免服务瑕疵认定的难题在住宅物业服务领域，2004年中国物业服务管理协会颁布了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，将服务等级区分为三级，各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成这对于保障物业服务质量具有重要意义各地也陆续出台了一•系列地方性标准，例如北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局联合于2010年颁布北京市《住宅物业服务标准》物业服务合同的约定可以参考、借鉴上述标准，考虑建设标准、配套设施设备、服务功能及业主的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级

3.服务费用的标准和收取办法服务费用，是指物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务向业主所收取的费用关于服务费用的标准，《物业服务收费管理办法》第

5、6条规定，物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价第7条规定“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”物业服务收费实行政府指导价，纳入地方定价目录，但这不利于提升物业服务质量，尤其考虑到全民社保政策对物业服务企业的影响因此，在2014年之后，物业服务费用放开，主要实行市场调节价；政府指导价更多针对前期物业服务，防止建设单位与自己设立的物业服务企业设定高价格，或者针对经济上处于弱势地位的经济适用住房小区、危改回迁小区等物业的业主凹当然，即便是实行市场调节价，在实践中，物业服务费用的制定一般先由物业服务评估监理公司评估各项成木，在此基础上再由双方当事人协商确定服务费用的计费方式，可以约定采取包干制或者酬金制包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式其构成包括物业服务支出和物业服务人的酬金实行酬金制的，预收的物业服务支出由物业服务人代管，为交纳费用的业主所有，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出双方可以约定建立物业服务费用和共用部分经营收益的共管账户四采取包干制的，不区分费用和报酬在实践中，物业服务合同往往期限较长，物业服务人在合同签订之初采包干制往往能够享受较高的利润但随着物价的上涨、劳动力价格等各项成本的上升，包干制中的物业服务费甚至无法涵盖完成物业服务所支付的必要费用物业服务人的涨价请求通常无法得到业主的赞成只能以削减开支、降低物业服务质量来应对这又导致对物业服务质量不满的业主拒绝交费，从而导致物业服务质量进一步下滑酬金制有助于提高物业服务质量，但酬金制以业主的自治能力较强为前提，对业主委员会的要求更高不存在物业服务合同，或者虽存在物业服务合同，但合同对物业费没有约定或者约定不明确的，依据《民法典》第510条，在诉讼中，法院可以释明当事人依法通过召开业主大会形成决议等法定程序予以解决；仍无法确定的，可以依据《民法典》第511条第2项，按照订立合同时履行地的市场价格确定，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定执行此时可结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定应交纳的物业费；双方也可以委托第三方评估监理企业评估网维修资金的使用维修资金，是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金根据《物业管理条例》第40条和2008年的《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有维修资金并非由物业服务人管理，而是应当存入相关主管部门或者业主大会委托的住宅专项维修资金专户管理银行的住宅专项维修资金专户关于该资金的使用，由物业服务人或者相关业主提出使用建议或者使用方案，并组织实施使用方案为了保证维修基金依法依规进行，物业服务合同中可以就相关事项加以明确约定服务用房的管理和使用物业服务用房是满足物业服务人的物业服务设施设备、办公及值班等需求所使用的房屋依据《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当按照规定在物业服务区域内配置必要的物业服务用房依据《民法典》第274条和《物业管理条例》第37条，物业服务用房的所有权依法属于全体业主物业服务用房的用途是特定的，只能用于物业服务，未经业主大会同意，物业服务人不得改变服务用房的用途物业服务合同中可以对服务用房的具体管理和使用事项作出更为细化的约定服务期限服务期限，是指物业服务合同双方当事人约定的合同存续期限物业服务合同中应尽可能明确约定服务期限，这样，一方面，可使物业服务人及时制定经营安排，另一方面便于业主适时续聘或另聘物业服务人，减少纠纷和摩擦在物业服务合同中，也可能涉及对具体服务时间的约定，例如，双方当事人在合同中约定，物业服务人提供24小时的保安服务，但这不同于合同存续期限实践中，绝大多数物业服务合同均有明确的期限约定未明确约定服务期限，又无法确定的，则构成了不定期的物业服务合同，依据《民法典》第948条第2款，当事人双方享有任意解除权服务交接物业服务合同涉及的服务事项较多，一般服务期限较长，物业服务人不仅长期占有物业服务用房，而且还掌握了小区内相关设施、物业服务的很多相关资料依据《民法典》第949条第1款，这些物业服务用房及相关资料等应当交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，物业服务人还应当配合新物业服务人做好交接工作，如实告知物业的使用和管理情况至于具体如何进行交接，双方当事人可以在物业服务合同中进行约定

二、物业服务人公开的服务承诺根据本条第2款的规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分其规范目的在于，物业服务人公开作出的服务承诺，已经成为业主选聘物业服务人的重要依据，也是业主维护其权益的根据，有助于合理扩充物业服务人应承担义务的范围，维护业主的合理信赖，同时未不合理地额外增加物业服务人的义务堕1该款的构成要件，具体如下第一，物业服务人作出服务承诺服务承诺是物业服务人单方作出的对所提供物业服务的承诺其中，物业服务人单方制订的服务细则，即对物业服务内容的具体实施细则，也可以被理解为服务承诺的一种作出承诺的主体必须是物业服务人，而不是建设单位实践中，很多房地产项目以送阁楼、地下室或减免物业费等方式促销，这并非物业服务人作出的服务承诺第二，服务承诺是物业服务人的真实意思表示，并且无影响效力的其他事由第三，服务承诺是物业服务人公开作出的，例如，在小区内进行了公示这里无须考虑公开时间是物业服务合同签订前还是履行过程中当然，只要物业服务人公开作出，其是否在小区内公示无关紧要第四，服务承诺的内容具体、确定第五，服务承诺的内容有利于业主服务承诺的内容五花八门，许多可能只是物业服务人内部的操作规程或工作标准，如果泥沙俱下，一律被认为物业服务合同的组成部分，则会使业主被动接受物业服务人自定的不利标准，不利于对业主权益的维护，也违背了意思自治所要求的不利益必须明确同意的基本原则该款的法律效果是，符合上述要件的服务承诺为物业服务合同的组成部分可以考虑类推适用《民法典》第473条第2款此类服务承诺符合要约规定，同时对物业服务合同的订立、延续和物业服务费的价格有影响，因此可认为物业服务人有经受要约人承诺即受约束的意思，根据交易习惯和利益衡量，业主此时通过行为或者沉默的方式表明了承诺因此这些服务承诺为物业服务合同的组成部分这意味着，判断物业服务人提供的服务是否符合约定时，也要考虑这些服务承诺

三、物业服务合同应当采用书面形式本条第3款规定，物业服务合同应当采用书面形式这表明物业服务合同是要式合同之所以如此规定，是因为物业服务合同涉及众多业主的切身利益，合同当事人人数众多，利益关系复杂，一旦纠纷处理不当，极易引发激烈的矛盾与冲突，甚至成为群体性事件的导火索物业服务合同采书面要式之目的在于明确物业服务人与业主的权利义务关系，保障双方当事人的合法权益，便于举证，减少矛盾与冲突，促进物业服务行业健康发展，维护社会秩序稳定一些规范还要求对物业服务合同进行备案，但这属于行政管理范畴，这些规范属于管理性强制性规范，即使未备案，依据《民法典》第153条第1款的规定，也不影响物业服务合同的效力如果未采用书面形式，《民法典》第490条第2款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方己经履行主要义务，对方接受时，该合同成立因此，即使物业服务合同未采用书面形式，但物业服务人已经提供了物业服务且业主未提出异议的，物业服务合同仍然成立为平衡双方当事人的利益，可以考虑参照适用《民法典》第707条关于租赁合同的规定应当采用书面形式而未采用书面形式，无法确定合同期限的，视为不定期同时，依据《民法典》第948条第2款的规定，当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知此时，物业服务人可以要求业主交纳相应的物业费物业服务人在合同期满后继续提供服务，双方未对物业费标准重新作出约定的，按照原有收费标准予以确定U31同时，物业服务合同的成立不能严重违背当事人的意思表示例如，业主通过业主大会选聘新的物业服务人并重新订立合同，原物业服务人拒绝交接并继续提供物业服务的，不能认为物业服务合同成立《民法典》第949条第2款即规定，此时原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力本条主旨本条是关于物业服务合同对业主具有约束力的规定相关条文《民法典》第278条下列事项由业主共同决定……

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意《物业管理条例》第21条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同第25条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容第34条第1款业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同第47条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任《建筑物区分所有权纠纷解释》第1条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主《物业服务纠纷解释》第1条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持第2条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持……

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同第12条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理理解与适用

一、物业服务合同的类型根据本条规定，物业服务合同可以分为两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同前期物业服务合同，是指由建设单位与其委托的物业服务人依法签订的物业服务合同四普通物业服务合同，是指由业主委员会等依法与物业服务人签订的物业服务合同这两类合同都是物业服务合同，都适用本章规定两者的区别在于第一，订立主体不同依据《物业管理条例》第21条和第34条第1款，前者的订立主体是建设单位，后者的订立主体是业主委员会等第二，订立合同的时间不同前者订立于前期阶段，此时尚未成立业主大会及业主委员会；后者产生于业主入住达到一定比例并通过法定程序召开业主大会选举业主委员会，并选聘物业服务人之后第三合同的履行期限不同依据《民法典》第940条的规定，前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；普通物业服务合同的期限一•般由当事人协商并在签订合同时予以确定第四，合同的内容不同前期物业服务合同侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来即将入住的业主提供服务等;普通物业服务合同侧重于对建筑规划内建筑物的维护、对环境及居住条件的保障等，目的系为业主正常的日常起居生活提供服务

四二、物业服务合同的服务受领方（-）业主作为物业服务合同的当事人物业服务合同中的提供服务方是物业服务人，这并无疑问，有疑问的是物业服务合同的服务受领方如果是业主自己与物业服务人订立物业服务合同，则业主当然是物业服务合同当事人而受到合同约束但问题是，实践中，如果业主自己没有和物业服务人订立物业服务合同，而是由建设单位或者业主委员会订立物业服务合同，那么此时物业服务合同的当事人是否可以确定为单个业主，或者说，单个业主是否受到物业服务合同的约束而享有权利和承担义务理想的模式是，物业服务合同的服务受领方应当是业主团体，物业服务合同由业主团体与物业服务人之间签订，并且业主团体受到合同约束，负有支付物业费的义务，业主仅仅承担向业主团体支付费用（包括物业费、分摊的业主自治费用等）的义务此时，物业服务合同的签订主体和当事人是一致的但是，这种模式以业主团体健全并能够充分发挥作用为前提，我国目前尚未具备此种前提因此，本条参考了《物业服务纠纷解释》第1条的规定，即使业主并未参与订立物业服务合同，业主仍然是物业服务合同当事人，受到物业服务合同的约束此时，就会出现物业服务合同订立主体和约束主体的分离此时，物业服务合同对业主产生约束力的法律基础是不同的在前期物业服务合同中，建设单位与物业服务人订立了物业服务合同对此《物业管理条例》第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”同时，《物业服务收费管理办法》第10条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”物业买受人此时仍签订了买卖合同成为业主的，可以认为，建设单位是经过业主同意将自己在物业服务合同中的权利和义务一并转让给业主，构成《民法典》第555条所规定的合同地位的概括转移因此，业主之所以受到物业服务合同约束，是基于物业服务合同中服务受领人地位的概括转移四按照此种解释路径，概括转移同样需要物业服务人的同意，可以认为物业服务人对此概括转移在与建设单位订立前期物业服务合同时已经默示同意同时，也可依据委托理论对此予以解释商品房买卖合同中包含有关前期物业服务之约定，业主与建设单位签约，即意味着业主对该前期物业服务合同进行了事后追认，即业主己将选任物业服务人之事项委托于建设单位，由其代为选任此种委托可被认定为事后委托，通过事后对授权之追认使前期物业服务合同对业主具有拘束力四，并且可以适用《民法典》第925条的规定，直接使物业服务合同约束物业服务人和业主普通的物业服务合同中，业主委员会根据业主大会决定与物业服务人订立的物业服务合同对业主应当具有法律约束力，是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机构和执行机构的法律地位决定的，是业主行使自治权的结果倒业主在建筑物管理与维护上享有无法分割的共同利益，形成紧密相连的利益共同体为了解决集体行动的难题，单个业主的意思必须服从民主的共同决定，不得以单个业主的意思随意否定民主共同决定的结论这也是《民法典》第134条第2款所规定的决议行为的特殊性据此，《民法典》第280条第1款明确规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力因此，即使规范基础有所不同，物业服务合同对业主具有法律约束力，最终仍然源于业主通过购买体现出的意思表示或者通过业主共同管理体现出的意思表示，因此仍植根于业主的意思表示实践中，在成立业主委员会之前还存在由居民委员会与物业服务人订立的物业服务合同基于同样的原理该物业服务合同也对业主具有约束力物业服务合同对业主具有法律约束力，这意味着业主享有物业服务合同中的权利、承担物业服务合同中的义务，业主无权以其并非合同当事人或者未参与订立合同为由提出抗辩124J

（二）受合同约束的业主的范围受到物业服务合同约束的业主，主要包括以下几类第一，依法登记取得建筑物专有部分所有权者无论是依据法律行为还是非法律行为只要登记取得，就是业主，受到物业服务合同约束第二，即使未登记，但依据《民法典》第229〜231条取得建筑物专有部分所有权者依据《民法典》第229条至第231条，非依法律行为在登记前就有可能取得建筑物专有部分的所有权者，就已经成为业主，受到物业服务合同约束建设单位也可能基于合法建造行为取得建筑物专有部分所有权，包括建设单位尚未销售或者虽己签订房屋买卖合同但尚未移转占有的专有部分，以及建设单位保留自用的专有部分如果尚未登记，建设单位就可基于合法建造行为取得专有部分所有权125J《物业管理条例》第41条第2款据此规定“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”网但是即使此时建设单位受到物业服务合同约束，其业主权利也受到一定限制，例如《建筑物区分所有权纠纷解释》第9条第1项中规定，计算表决权业主人数时，〃建设单位尚未出售和虽己出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”第三基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，虽然并非专有部分的所有权人，但可以被认定为业主这是《建筑物区分所有权纠纷解释》第1条第2款的规定，此时这些人对物业服务的要求更为强烈此一条件有两层含义:首先买受人与建设单位之间存在商品房买卖民事法律行为，也即是一手房买卖，而非二手房买卖在二手房买卖中，买受人购买专有部分后尚未办理登记即转让该专有部分并向相对人交付的，可以认为对专有部分合法占有者为业主买受人购买专有部分并办理登记后转让并向相对人交付的，相对人为业主买受人购买专有部分并办理登记后一房多卖的，可以认为完成移转登记的买受人为业主其次，虽然尚未办理所有权登记，但己经合法占有建筑物专有部分此时，也无须考虑房屋买卖合同是否经过房屋管理部门备案登记园为了保障买受人的利益，在建设单位将专有部分交付给买受人之前，建设单位仍然应当缴纳物业服务费，除非当事人另有约定网除了业主，还存在大量的物业使用人这些物业使用人可能是基于租赁合同的承租人、基于借用合同的借用人，也可能是其他物业使用人，例如尚未出售的公有住房的使用人四这些物业使用人并非业主，不享有业主的权利和承担业主的义务，也并非物业服务合同的当事人《物业管理条例》第47条第1款规定“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定”但是，即使不存在约定，物业使用人也是现代物业区域的重要成员，这些物业使用人应当如同业主一样遵守法律、法规或者管理规约也1因此，《物业服务纠纷解释》第12条规定“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理据此，物业使用人在一定范围内可以参照《民法典》关于业主的规定例如第945条第1款，物业使用人装饰装修房屋的，即使经过了业主的同意，也应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查物业使用人和业主约定由物业使用人交纳物业费时，也可以参照适用《民法典》第944条规定同时，《物业管理条例》第47条第2款规定“物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任”物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人

（1）物业使用人与物业服务人直接签订物业服务合同；

（2）物业使用人接受物业服务，己经与物业服务人形成事实上的物业服务关系；

（3）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用但物业使用人拖欠物业费；

（4）物业使用人违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的规定在上述情形

（3）

（4）中，业主可以被列为共同被告四

（三）业主与业主委员会之间的关系虽然法律并未对业主委员会的民事主体地位和诉讼主体资格作出明确规定，但业主委员会具有作为业主大会执行机构的法律地位同时，业主委员会的诉讼主体资格主要体现在以下方面，同时由主要负责人作为代表人第一，依据《民法典》第286条第2款，业主委员会对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失业主委员会可以成为上述案件的适格原告第二，依据《民法典》第280条第2款，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销业主委员会可以成为上述案件的适格被告第三，《物业服务纠纷解释》规定以下情形中业主委员会可以作为原告

（1）第2条第1款规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持

①物业服务人将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

②物业服务合同中免除物业服务人责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款

（2）第8条第1款规定，业主大会按照法定程序作出解聘物业服务人的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持

（3）第10条第1款规定，物业服务合同的权利、义务终止后，业主委员会请求物业服务人退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持上述规定肯定了业主委员会的原告主体资格业主委员会得以原告身份提起的诉讼，都与物业服务密切相关，且都涉及业主的共同利益业主委员会提起诉讼是为了业主的共同利益，因此，诉讼的法律后果应由全体业主共同承担据此，还可认为，物业管理人违反合同约定损害业主共同利益的其他情形例如，物业管理人违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主共同利益的情形，或者涉及业主共同利益的信息资料，业主委员会主张要求公开、查阅的，业主委员会都可以作为原告提起诉讼倒在上述业委会作为原告的情形中，由于涉及业主的共同利益，业主委员会己经作为原告提起诉讼的，单个业主的权利此时受到限制，业主此时不能作为共同原告参加诉讼业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理曲这有助于避免业主委员会与业主重复起诉电1经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉但是，如果未依法成立业主委员会或者业主委员会怠于提起诉讼的，可以考虑参照适用《公司法》中的股东派生诉讼规定，由一定比例的业主以自己的名义提起诉讼，或者由经过业主大会授权的业主以自己的名义提起诉讼网同时，如果物业服务人侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，此时因为不涉及业主的共同利益，所以业主委员会无权提起诉讼，依据《民法典》第287条，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼U6J同样，按照法律规定，业主委员会成为被告的情形较少物业服务人一般不能起诉业主委员会物业服务人因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不应当准许但是，物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理；业主委员会怠于应诉的，依法承担相应的法律后果也1业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼费用、诉讼风险和后果由全体业主共同承担网人民法院的裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益支付；不足部分，由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担倒

三、建设单位或者业主委员会依法订立物业服务合同根据本条规定，物业服务合同对业主具有法律约束力的前提是，建设单位或者业主委员会依法订立物业服务合同这里的依法包括程序和权限条件以及实体条件

（一）程序和权限条件针对前期物业服务合同，《物业管理条例》第24条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”〃住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”据此《前期物业管理招标投标管理暂行办法》出台了建设单位选聘物业服务人，尤其是住宅物业的建设单位选聘的，应当符合法律规定的程序要件，本条中的“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同”就包含了这些法律要求如果对于住宅物业，建设单位依法应当招投标选聘物业服务人，而未进行招投标或者中标无效的，此时可以认为前期物业服务合同无效网对于少于3个或者住宅规模较小的住宅物业，建设单位以协议方式直接选聘物业服务人，但未能提供政府主管部门批准文件的，物业服务合同是否有效存在争议对此可以认为，上述规定并非效力性强制性规范，依据《民法典》第153条第1款的规定，前期物业服务合同的效力不受影响；业主可依据《物业管理条例》第57条的规定就建设单位的违法行为向相关部门反映，由相关部门作出行政处理同时，《物业管理条例》第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”据此，房屋销售并交付后，建设单位再次选聘物业服务人，不存在“买卖合同……包含前期物业服务合同约定的内容”，业主与建设单位之间不存在关于受前期物业服务合同约束的合意，建设单位与物业服务人签订的物业服务合同对业主并不具有当然的约束力如果物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务，业主也接受了物业服务，则可认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系针对普通的物业服务合同，本条要求“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同据此，业主大会要依法选聘物业服务人所谓的“业主大会依法选聘”，即符合《民法典》第278条所要求的条件回如果有充分证据证明物业服务人的选聘、物业服务合同的签订并非业主大会依据法定程序决议通过，是业主委员会擅自订立的，则业主有权依据《民法典》第280条第2款以业主委员会作出的决定侵害业主合法权益为由，请求法院予以撤销倒但是，业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，故可以类推适用《民法典》第504条关于越权代表的规则除相对人知道或者应当知道其超越权限外，物业服务合同对全体业主发生效力倒同时，在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的，物业服务合同当然对全体业主发生效力如果业主大会作出选聘物业服务人的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；即使业主大会的上述决定被撤销，该撤销并不能对抗善意的物业服务人另外，如果竞聘的物业服务人均无法达到法定的表决要求，业主委员会根据业主大会的决定与得票最多的竞聘物业服务人订立的临时物业服务合同应当能够对业主产生法律约束力问

（二）实体条件在一些情况下，物业服务合同是由物业服务人提供的格式合同，一些条款的内容可能对业主不利前期物业服务合同由建设单位与物业服务人订立，往往业主无法参与合同的起草、制订的过程，只有在购买物业时，业主才会了解到前期物业服务合同的内容，且对于业主而言，前期物业服务合同往往作为房屋买卖合同的附件一并由业主签署，因此前期物业服务合同是无法更改、只能被动接受的合同文本因此，前期物业服务合同也可能被认为是格式合同尤其是，目前很多建设单位都己设立自己品牌的物业服务人管理自己开发的房地产项目，此时建设单位与自己设立的物业服务人签订的前期物业服务合同更难考虑业主的利益《民法典》第497条规定“有下列情形之一的，该格式条款无效

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”在物业服务合同构成格式条款的前提下，如果存在包含上述情形的格式条款，该格式条款也据此无效《物业服务纠纷解释》第2条对此作出了明确规定

（三）法律后果如果物业服务合同无效、被撤销，或者不能对业主具有法律约束力的，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应物业费的，可以结合物业服务合同的约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准等因素合理确定第九百四十条【前期物业服务合同法定终止条件】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止本条主旨本条是关于前期物业服务合同因物业服务合同生效而终止的规定相关条文《民法典》第284条第2款对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换《物业管理条例》第26条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止理解与适用

一、前期物业服务合同的特殊终止事由《物业管理条例》第26条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”据此，前期物业服务合同的期限由合同约定由于前期物业服务合同的临时性和过渡性之特征，当事人所约定的合同存续期限通常不能太长倒前期物业服务合同和普通物业服务合同之间的衔接与协调问题十分重要实践中常常会出现以下儿种典型情形

（1）前期物业服务合同期限届满，但业主大会仍未召开，未成立业主委员会，没有选聘新的物业服务人

（2）前期物业服务合同期限未届满，业主大会己经召开，己经通过业主委员会选聘新的物业服务人并订立新的物业服务合同此时，新、旧物业服务人之间易产生冲突和纠纷

（3）前期物业服务合同期限届满时，新的物业服务合同生效，新、旧物业服务人实现良好衔接堕1本条规定吸收了《物业管理条例》的上述规定，目的是避免上述第二种情形下的冲突，据此，即使前期物业合同约定的期限尚未届满，只要业主委员会与新选聘的物业服务人订立了物业服务合同，前期物业服务合同必须自动终止本条适用的前提如下第一，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前如果前期物业服务合同约定的服务期限已经届满，则前期物业服务合同自然终止，无须适用本条如果前期物业服务合同未约定服务期限，或者约定的服务期限届满后原物业服务人继续提供物业服务，则也可扩张适用本条第二，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效这里包括两种情形第一种情形是，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效第二种情形是，《物业管理条例》第10条中规定，“……只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责”，此时，业主直接与新物业服务人订立了物业服务合同，并且物业服务合同生效本条的法律后果是，前期物业服务合同终止这时，同样适用《民法典》第949条“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失”同时，也适用《民法典》第950条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”

二、前期物业服务合同的其他问题针对上述第一种冲突情形，叩前期物业服务合同期限届满，但业主大会仍未召开，未成立业主委员会，没有选聘新的物业服务人，应当适用《民法典》第948条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”第九百四十一条【物业服务转委托的条件和限制性条款】物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人本条主旨本条是关于物业服务转委托的规定相关条文《物业管理条例》第39条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人《物业服务纠纷解释》第2条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同理解与适用—、合法转委托所谓物业服务的转委托，是指作为物业服务合同主体的物业服务人，将根据物业服务合同应当由其提供的物业服务，部分或者全部委托给他人进行的行为物业服务涉及卫生、环保、消防、特种设备维修、道路养护等诸多方面，其中许多方面具有一定的专业性随着社会分工的进一步发展，应当允许物业服务人结合自己的人员配备情况，将部分服务事项转委托给更为专业的机构或者人员来完成例如，物业服务人另外寻找保安公司、保洁公司等将其所承担的小区保安、保洁、电梯服务等工作分别进行转委托这样，既能够保证物业服务质量，同时也有利于降低物业管理成本、提高资源配置效率倒根据本条第1款的规定，物业服务人有权将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但是应当就该部分专项服务事项向业主负责这也与《物业管理条例》第39条、《物业服务纠纷解释》第2条第1项的规定一致本条第1款的适用前提具体如下第一，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项转委托给他人物业服务人仅仅有权将部分专项服务事项转委托给他人，而不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人据此第1款的适用范围与第2款的适用范围相区分第二，转委托给专业性服务组织或者其他第三人《物业管理条例》第39条仅规定了可以转委托给专业性服务企业但是，在物业服务人可以是物业服务企业之外的其他管理人时，在转委托情况下，次受托人无须以物业服务企业为限；同时，本条第1款己经规定了，物业服务人应当就该部分专项服务事项向业主负责，因此更没有必要通过对次受托人的限制来达到保护业主的目的因此，本条第1款规定，除了可以转委托给专业服务组织，也可以转委托给其他第三人但是，转委托内容不得超过物业服务合同约定的服务事项第三，无须经过业主同意之前，关于部分转委托是否需要业主同意，在实践中有着不同的观点认为需要经过业主同意的理由主要是

（1）涉及次受托人的相应资质；

（2）依据委托合同的规则，转委托应当经过委托人的同意㈣但是，物业服务人的相应资质在2017年之后就已经放开，并且，物业服务人应当就该部分专项服务事项向业主负责，因此不会损害业主的利益；同时，与委托合同不同的是，在物业服务合同中，业主无权直接指示次受托人，这意味着对次受托人有干预可能性的是物业服务人而非业主，进而也不区分是否经过委托人同意时受托人对次受托人之行为的不同责任因此，此处的物业服务的转委托与《民法典》第923条规定的委托合同中的转委托根本不同本条第1款的法律后果具体如下第一，业主无权解除物业服务合同既然物业服务人有权将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，那么业主自然无权以此为由解除物业服务合同第二，转委托合同与物业服务合同在效力上相互独立物业服务合同的当事人是业主和物业服务人，转委托合同的当事人是物业服务人和次受托人，因此，此并非合同权利、义务的概括转移转委托合同的效力与物业服务合同无关，物业服务合同无效或者被解除，不影响转委托合同的效力，仅仅是产生了法定的解除转委托合同的权利第三，物业服务人应当就该部分专项服务事项向业主负责当该部分专业服务事项不符合约定时，业主有权依法请求物业服务人承担违约责任，而无权请求次受托人承担违约责任如果次受托人在提供该部分专项服务事项时造成业主的人身和财产损失，因而构成侵权责任的，业主也有权请求次受托人依法承担侵权责任此时，物业服务人和次受托人在相应范围内构成了连带债务关系，于此适用《民法典》第

519、520条关于连带债务的一般性规定业主请求物业服务人承担违约责任的，物业服务人承担责任后，有权依据其与次受托人之间的合同请求次受托人承担违约责任

二、违法转委托在物业服务合同中，之所以选聘某一物业服务人而非其他物业服务人，大多是出于对物业服务人之实力与服务质量的信任一旦允许物业服务人将全部物业服务一并委托给他人，将使业主大会所享有的选聘物业服务人的权利形同虚设，业主的合法权益难以得到保障；另外，在实践中物业服务人之所以将全部物业服务移转给他人，大多是出于通过全部转委托赚取差额利润的动机，而次受托人因为支出了较高的成本，自然会基于谋取利益的需要而使提供服务的质量有所降低，最终损害业主的合法权益网因此，本条第2款禁止物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人这也类似于《民法典》第791条第2款禁止将建设工程全部转包或者全部支解后分别转包所谓的物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，指的是一并转委托，将全部物业服务转委托给同一个第三人所谓的将全部物业服务支解后分别转委托给第三人指的是将全部物业服务支解成各个服务事项，而分别转委托给不同的第三人这实质上也是将全部物业服务转委托对这里的“全部”不能理解为“主要或者实质内容”，主要原因是，物业服务的各项内容中很难区分出哪些是主要或者实质性的，一旦如此理解，就会难以区分合法转委托与违法转委托U11在实践中，对于业务明显关联的母公司与子公司、总公司与分公司之间一方将工作交由另一方实际处理的，可以不认为另一方构成“第三人”但是，本条第2款并未明确规定违法转委托合同的法律后果，对其法律后果可以具体分析如下第一，违法转委托合同无效本条第2款关于违法转委托的规范在性质上应当为效力性强制性规范，违反该规范应当导致违法转委托合同无效《物业服务纠纷解释》第2条第1款第1项对此已经明确规定这也与《建设工程施工合同纠纷解释》第4条关于非法转包和分包的合同无效的规则是一致的有权请求法院确认转委托合同无效的业主委员会和业主的权利参见对上条的释评同时，法院也有权依职权确认违法转委托合同无效第二，业主有权依法共同决定解除物业服务合同物业服务人的违法转委托己经构成了根本违约，因此，业主有权依法共同决定解除物业服务合同但是，并无充分根据认为物业服务合同必然因此无效U21第三，就违法转委托中的次受托人所提供的物业服务，物业服务人仍应当向业主负责第九百四十二条【物业服务人的一般义务】物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理本条主旨本条是关于物业服务人提供物业服务的义务的规定相关条文《民法典》第285条第1款物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问《物业管理条例》第33条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理第35条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任《物业服务纠纷解释》第3条第1款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持第4条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持理解与适用

一、物业服务人提供服务的区域范围物业服务人提供服务的区域是物业服务区域《民法典》关于建筑物区分所有权的规定中，对共有部分、专有部分等的界定，都是以建筑区划为基础从各地方的实践来看，在进行建筑区划的划分时，是以宗地红线内规划行政主管部门批准的建设工程规划总平面图为基础，在充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素上划分的但是，《物业管理条例》使用了“物业管理区域”这个概念，于第33条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”其第9条第2款进一步规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体办法由省、自治区、直辖市制定”在《民法典》关于物业服务合同的规定中，考虑到物业服务合同与建筑物区分所有权规范的重心不同，本条沿袭了上述规定中的术语，但将“物业管理区域”修改为“物业服务区域”目前在实践中，物业服务区域一般与建筑区划一致此外，不少地方规定，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设行政主管部门一般应当就物业管理区域的划分提出意见和建议，经商规划和自然资源行政主管部门，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布；建设单位也应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域这使物业服务区域与建筑区划一致化程度越来越高

二、物业服务人提供服务的内容

（一）业主共有部分的维修养护首先，应当注意的是，物业服务人此项服务的对象是业主共有部分而非专有部分《民法典》关于建筑物区分所有权的规定区分了业主的专有部分和共有部分物业服务人提供的此项服务仅针对业主共有部分而非专有部分当然，物业服务人可以根据业主的委托提供对专有部分的服务，但这不属于物业服务合同的范围，而需要由双方另行约定，因此，《物业管理条例》第43条规定“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”关于共有部分，具体参见《民法典》关于建筑物区分所有权的规定其次，业主共有部分也不等于共用部分“共有”着眼于所有权的归属，而“共用”着眼于使用共用部分可能是专有部分，也可能是共有部分；同样，共有部分也可能成为专用部分《物业管理条例》采取了共用部分来界定物业服务的对象，其目的在于避免因相关部分的所有权归属不明给物业服务的正常提供带来不必要的干扰但是，目前随着登记制度的完善共有部分越来越清晰，但共用部分可能存在很大的不确定例如，建设单位保留了车位、车库的所有权，但可能开放由全体业主共用因此，本条规定，物业服务人此项服务的对象是业主共有部分而非共用部分如果是专有但共用，往往以所有权人与业主之间存在其他合同关系为前提，非共有但共用的部分的服务责任和费用应当由所有权人承担，而不能以共用为由要求并非所有权人的业主为此承担物业服务费用；但是，这仍然不妨碍所有权人另行委托物业服务人对此提供服务，但这同样并非物业服务合同的内容如果是共有但专用，则由于专用的收益属于业主共有，故应当纳入物业服务的范围，由所有业主承担物业服务费再次，供水、供电、供气、供热等的相关管线和专业设施设备，也不属于物业服务的范围《物业管理条例》第51条第1款规定〃供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”倒但在此时，专业设施设备发生故障、不能正常使用的，物业管理人应当立即报告相关专业运营单位，并且应当提供必要的协助和便利，不得以任何方式干扰、阻挠、妨碍其正常作业最后，所谓的维修养护的内容包括

（1）日常养护和出现故障情形下的维修；

（2）静态的维修养护（例如，建筑物共有部分）和运行、使用的维修养护（例如，共有设备和设施）维修养护的对象包括建筑物，共有的设施、设备，以及道路、广场、构筑物等维修养护的具体措施，例如，对房屋共有部分和共有的设施、设备日常巡查和定期养护，运行、检修、保养等记录齐全，建立共有设施、设备档案（设备台账）；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，对电梯、消防、技防、配电等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施、设备的维修和养护，组织由专业机构实施；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；等等-业主共有部分的清洁绿化这主要是指对共有部分环境卫生的管理维护首先是清洁，物业服务人应当自行或委托专业性服务企业提供保洁服务，维护物业服务区域内良好的卫生环境例如，设置垃圾收集点，及时清运；清扫公共场所；按照规定清洗二次供水水箱；对水系的清理；在实施生活垃圾分类的地区，物业服务人应当指导、监督业主和其他物业使用人进行生活垃圾分类；等等其次是绿化在开发建设过程中，规划条件对于小区绿地的面积、比例等都有明确要求，建设单位在房地产开发过程中应当按照相关规定，足额配置绿化在物业交接之后，业主也可以委托物业服务人保持、改善绿化环境，物业服务人应当按照合同的约定，加强对小区绿化的日常维护管理，例如，定期修剪、养护绿植；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害等关于提供服务的费用，区分不同的情形1如果费用属于维修资金的范围，应当以维修资金支付维修、更新或者改造费用此时，物业服务人可以对维修资金的使用提出使用建议或者使用方案，并组织实施使用方案2其他费用，如果采取包干制，则相关费用成为物业服务费确定之基础，由物业服务人负担；如果采取酬金制，则相关费用应由业主负担，并预先支付㈣3物业的维修养护存在责任人时，《物业管理条例》第55条规定“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合”“责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担”业主共有部分的经营管理《民法典》第278条第1款第8项规定，利用共有部分从事经营活动应当由业主依法共同决定；同时，第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有《物业管理条例》第54条也规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”既然收入由业主共有，那么有理由将共有部分的经营管理纳入物业服务的范围，由所有业主承担物业服务费实践中，对共有部分的具体经营管理事项，通常是由业主通过物业服务合同委托物业服务人代为经营管理经营的方式较为多样，可能是承包，也可能是委托，需要在物业服务合同中加以约定；而在经营过程中，也需要从经营收益中支付给物业服务人一定的费用和报酬，其支付标准也需要在物业服务合同中加以约定如果物业服务人未依法取得同意即对共有部分进行经营管理，扣除合理成本后的收益仍然由业主共有，物业服务人应当将该部分返还并相应赔偿资金占有损失，并且对成本支出及其合理性承担举证责任㈣维护物业服务区域内的基本秩序根据政府的公共管理职能和物业服务人的物业服务职能的不同，可将这里的基本秩序区分为公共秩序和业主生活秩序物业服务人仅负有维护业主基本生活秩序的义务，例如对出入人员和车辆的管理、制止影响业主和物业使用人安宁生活的行为等，而不负有维护公共秩序的义务公共秩序应当由政府维护，相关开支应当以公共财政支付，而不应当由业主承担并支付相关成本但关于对公共秩序的维护，物业服务人负有协助义务这属于本条第2款的规范对象维护基本秩序的行为有小区24小时值勤；对重点区域、重点部位的巡查；车辆的停放有序等物业服务人对于按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续未经业主大会同意，物业服务人不得改变物业管理用房的用途物业服务人不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业服务人应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主物业服务人应当及时向业主、其他物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项顾

（五）采取合理措施保护业主的人身、财产安全《物业管理条例》第35条第2款规定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任据此，物业服务人并非负有一种结果的保障义务，并非只要业主的人身、财产安全受到损害，物业服务人就承担责任如果物业服务人完全遵守了法律法规的规定，遵守了物业服务合同的约定，尽到了安全保障义务，那么，即使业主的人身、财产安全在物业服务区域内受到损害，物业服务人也不因此承担责任因此，本条规定了物业服务人负有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，该义务属于物业服务人依据物业服务合同所应当承担的附随义务该义务与本条中的其他义务可能存在一定的重合，但规范重心仍然有所不同该义务更多涉及业主的个人利益，而其他义务更多涉及业主的共同利益这会导致起诉主体是业主委员会还是单个业主的不同判断是否采取了合理措施时，应当考虑多种因素，包括物业服务合同的约定、法律法规的规定、物业收费标准等，在个案中予以具体判断朝具体而言

（1）有约定，从约定若物业服务合同及相关管理规约等对物业服务人的安全保障义务有明确约定，可以根据相关条款认定物业服务人是否有按约定履行相关义务，如物业服务人是否具备了合同约定的或者与其等级和收费标准相适应的保安措施，否则物业服务人应当承担违约责任

（2）在物业服务合同尚未明确约定具体的安全保障义务的情况下，可以从物业服务人的保安人员和监控措施是否符合法律法规、规章或相关文件的强制性规定；安保制度是否完备、合理，是否符合法律法规、规章或相关文件的要求；物业服务人是否督促所雇用的保安人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常、有效运作倒；物业服务人在发现有安全风险隐患时是否及时设置安全警示标志，采取措施排除隐患曲；当发现犯罪或违法行为时，物业服务人是否及时采取相应的合理措施（报告、协助、通知等）；当业主对安全提出合理怀疑或指出不足时，物业服务人是否引起重视并积极改进等等方面予以审查实践中，常见的情形如下Ml

（1）物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业服务人在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业服务人承担与其过错相适应的赔偿责任；第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业服务人赔偿损失的，可根据物业服务人是否履行安保职责或履行安保职责是否存在过错来确定物业服务人应否承担相应的赔偿责任回实践中比较典型的情形是，业主在家中被盗或人身受到损害后，业主请求物业服务人承担赔偿责任物业管理人并非国家机关，不具有相应的权力和强制力，物业服务人如果已经妥当履行了安保职责，在保安人员和设施的配备、安保制度的建立、保安制度的落实方面不存在过错，则无须承担损害赔偿责任辰但是，物业服务人如果未按照物业服务合同的约定妥当履行安保职责，应当承担相应的赔偿责任阐

（2）物业服务人在其物业服务区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用的，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任；没有签订停车管理服务协议，物业服务人有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业服务人应当承担的赔偿责任如果物业服务合同中双方没有对此作具体约定，则双方仅形成单纯的物业服务关系，物业服务人仅需承担一般管理责任，如提供场所、分配车位和对配套设施的维修、养护等，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库中或停放在物业服务人指定停放的区域内时，有损坏或者被窃，且物业服务人未尽安全保障义务的，物业服务人应承担相应的赔偿责任但是，如果业主与物业服务人约定物业服务人负有对车辆的保管义务，则此时双方形成保管合同，一旦车辆被损坏或者被盗，在物业服务人保管不善的情形物业服务人应当依据《民法典》第897条关于保管合同的规定承担赔偿责任

（3）物业服务人或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任

（4）物业服务人疏于管理，致使物业服务区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任

（5）物业服务区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任

（6）物业服务人怠于管理，致使物业服务区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，受害人可以要求物业服务人承担相应的赔偿责任

（7）发生安全事故时，物业服务人应采取应急措施，防止事故扩大化最主要的就是报告责任出现安全隐患或问题时，物业公司报告相关行政管理部门，并协助做好救助工作国

（六）对违法行为采取合理措施制止，并且报告和协助处理本条第2款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理作为物业服务区域的管理者，物业服务人常常最先知悉其中发生的违法行为《物业管理条例》第45条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理本条吸收了上述规定，使物业服务人对禁止性行为负有采取合理措施制止并且报告和协助处理的义务这有助于及时遏制禁止性行为蔓延，使有关行政主管部门尽早了解相关情况，采取有力措施，保持物业服务区域的安宁与秩序，最终促进社会整体利益的实现本条第2款要求

（1）有违反有关治安、环保等法律法规的行为，例如，违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等违法行为违法行为是业主还是第三人实施的，无关紧要

（2）违法行为必须发生在物业服务区域内物业服务人所负有的义务包括

（1）采取合理措施制止的义务物业服务人并非国家机关，不享有相应的权力，无权采取行政处罚与行政强制措施，因此，其仅仅在合理限度内承担违法制止义务，例如劝阻等

（2）向有关行政主管部门报告并协助处理的义务物业服务人如果怠于履行上述义务，造成业主人身、财产等受损害的，就可能涉及物业服务人的上述安全保障义务

（七）其他义务除了本条规定的物业服务人的义务，《民法典》第943条还规定了服务信息公开的义务《物业管理条例》和其他相关规范也规定了其他的一些义务，例如承接物业时的验收物业承接是物业服务合同履行的开始，标志着物业服务人正式接手特定管理区域，是物业管理的基础工作和前提条件网物业承接便于工作开展、服务提供，有助于物业服务人了解共有部分实际状况，简化举证流程，明确责任归属《物业管理条例》第28条规定:“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验第36条规定第1款规定“物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续”据此，物业服务人在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理验收手续《物业承接查验办法》对此予以细致规定，一般而言，具体包括以下程序确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验中发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续物业服务档案资料和账务的管理《物业管理条例》第29条第1款规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料”第36条第2款规定“业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第-•款规定的资料”据此，物业服务人对上述这些物业服务的档案资料负有保管和管理的义务结合上述规定和其他一些规定，这些档案资料包括业主共有部分经营管理档案；监控系统、电梯、水泵、有限空间等物业共有、共用部位和设施设备档案以及其管理、运行、维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修管理资料；业主名册；签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料物业服务人在对物业进行维护、更新、改造过程中必定会产生相应的花费，同时，物业管理人利用物业共用部分从事经营活动的，也会产生业主共有的收益在实践中，物业服务人为谋取一己之私利，利用直接掌管相关资料的便利条件，故意篡改、毁损证据，“糊涂账”的情况屡屡发生，业主维权无门、胜诉无望，如果处理不当，极易酿成群体性事件为了充分保障业主的合法权益，最大限度减少欺诈行为，物业服务人应当妥善管理相关财务事宜健全会计制度，合理保存相应财务凭证，并按照《民法典》第943条的规定予以公开配合做好社区管理相关工作《民法典》第285条第2款规定“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”物业服务和社区管理在实施主体、性质、内容和资金来源等方面都是不同的，但两者存在密切关系，可以概括为〃地域重合、硬件共享，宗旨相同、目标相近”实践中，在普遍推行委托管理的情形下，物业服务被赋予某些社区管理功能，街道办事处、居（村）民委员会仅保留或强化其社区管理的公共行政职能（如计生、民调、民政等福利性服务），原来的社区服务（如安全、卫生、绿化、公共设施等）职能被完全或部分转到物业服务范围物业服务虽然是业主基于对共有物的管理需要而进行的物之管理，但事实上超越了物之管理的功能，导致现实中物业服务承担许多社区管理的职责这不仅增加了业主的负担，而且导致政府行为与社会行为相互交织，难以明晰；并且，导致物业服务超负荷运转，以至于物业服务难以满足业主的需要，业主与物业服务人之间的矛盾和纠纷不断因此，政府推行社会自治，并不等于免除政府的社会管理义务，居住小区推行物业服务也并不等于居住小区的所有土地、场所、设备均应为业主共有而由其负担建造和维护的义务所以，必须正确区分政府与物业服务人在社区建设、管理服务方面的职责和义务在社会转型过程中，强调社会自治，而物业服务恰恰是建立在特定小区业主自治的基础之上，应避免二次收费，同时强调在一定范围内物业服务人配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作的义务

三、物业服务人履行提供服务义务的标准和举证责任

（一）物业服务人履行提供服务义务的标准根据本条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质妥善提供物业服务这意味着，确定物业服务人履行提供物业服务的义务标准要根据物业服务合同的约定和物业的使用性质予以确定物业服务合同的约定基于意思自治的原则，物业服务合同中当然可以明确约定具体的提供物业服务的标准如果物业服务合同中对此没有约定或者约定不明确的，可以协议补充同时，按照《民法典》第938条第2款，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分按照《民法典》第510条的规定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款和交易习惯确定《物业管理条例》对物业服务人的义务标准也有一些规定，而且很多地方性法规作了进一步的细化规定在确定物业服务人的义务标准时，也应当按照这些规定确定同时，也要考虑交易习惯，其中比较重要的是相关行业规范确定的服务标准，例如，2004年中国物业服务管理协会颁布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》《物业服务纠纷解释》第3条第1款中规定了，确定物业服务人的义务标准要根据物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范因此，对此处的“物业服务合同的约定”应当采取广义理解，同时应当考虑物业服务收费的标准和相应服务等级物业的使用性质物业包括住宅物业和非住宅物业，后者又包括商贸、办公、医院、学校、工厂和仓储等物业的不同使用性质，会导致所提供的物业服务范围不同例如，产业园区的物业服务和住宅的物业服务就存在很大不同，在产业园区中，既存在相对封闭的建筑物，也存在很多公共设施皿1同一物业服务区域中，也要考虑同一物业服务区域内相对独立的区域与其他区域的不同回

（二）物业服务质量的举证责任在审判实践中，一般由负有履行义务的当事人（也即物业服务人）承担举证责任物业服务人起诉业主追索物业费，而业主以物业服务人未履行或未完全履行服务义务进行抗辩时物业服务人就承担其依据物业服务合同履行了服务义务的举证责任，要证明的确提供了物业服务但是，物业服务人是否妥善提供了物业服务，存在诸多难点物业服务涉及的内容广泛、具体，导致众口难调；无法固化服务成果，就质量标准无法精细约定和量化，欠缺权威的评判标准；物业服务合同订立时业主的利益表达不充分，业主对物业服务合同的公平性容易产生质疑；同时，业主共有部分的自然磨损和管理不善的损坏很难分清，日常维修和维修资金的使用也可能会出现界限不清的问题幽服务最后的效果如何取决于业主的主观感受，所以物业服务人实际上很难单独承担此种举证责任据此，可以考虑根据情况区别对待如果业主提出物业服务人的某一项或某儿项服务义务未履行，则根据证据规则的一般规定，物业服务人应承担其已依约履行的举证责任如果业主承认物业服务人履行了服务义务，但提出物业服务人在履行义务时存在瑕疵，则可考虑由业主承担物业服务人履行义务存在瑕疵的举证责任当然，法院在审理此类案件时应综合个案具体情况依法确定举证责任的分配，以平等保护双方当事人的合法权益例如，若大多数业主提出了某项服务义务履行不达标，则--般可以认定；如果仅仅是个别业主主张，则应当更为慎重地认定如果业主出具了小区业主对物业服务的满意度测评等相对客观的证据，则可以据此评判大多数业主对小区服务质量的意见，法院也可据此认定物业服务人的服务义务履行的瑕疵程度倒同时，必要时可以引入第三方质量评估监理目前，部分地区己经制定了物业服务第三方评估监理的相关规范例如，北京市制定了《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，规定业主、业主大会或其他相关部门可以委托物业服务评估监理机构，根据相关法律、法规、规章、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等，对物业服务质量进行评估

四、物业服务人违反义务的责任物业服务人违反合同义务的，应当按照《民法典》第577条及以下条文承担违约责任，违约责任的形式包括继续履行、采取补救措施和赔偿损失等《物业服务纠纷解释》第3条第1款也对此作出了规定由于这仅仅是违约责任一般规则的具体适用，在此不予详述此外，物业服务人也可能依法承担侵权责任物业服务人对系非业主和其他使用人的第三人可能仅依法承担侵权责任，但在业主和其他使用人遭受损害的情形中也可能会出现物业服务人的侵权责任和违约责任的竞合在违约责任和侵权责任竞合时，依据《民法典》第186条，受损害方有权选择请求对方承担违约责任或者侵权责任但是，也要注意到违约责任和侵权责任可能相互影响，这尤其体现在物业服务人违反安全保障义务导致第三人侵权的情形《民法典》第1198条规定了公共场所的管理者的安全保障义务，这也包括了物业服务人的安全保障义务，因其对物业服务区域内的危险源较之业主具有更强控制力网；第1254条第2款也规定了物业服务人等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物情形的发生，此时可能会出现物业服务人的侵权责任和违约责任的竞合在第三人侵权的情形中尤其要注意到责任形态《民法典》第1198条第2款规定“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿”依据该条，物业服务人违反安全保障义务导致第三人侵权时，物业服务人应当承担相应的补充责任，并在承担责任后有权向第三人追偿即使受损害方选择以违约责任起诉物业服务人物业服务人所承担的责任形态也应当与侵权时的责任形态一致也这体现出违约责任和侵权责任的相互影响这种相互影响同样体现于《民法典》第996条的规定“因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的不影响受损害方请求精神损害赔偿”该条在物业服务人的责任中同样适用另外一个问题就是物业服务人的用人单位责任《民法典》第1191条规定“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿”《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第9条也作了类似规定司法实践中对于物业服务人的工作人员解释得比较宽泛只要接受物业服务人之指示，围绕物业服务人的利益工作即应当认定为其工作人员猝同时，执行工作任务，按照上述司法解释第9条第2款，是指从事用人单位授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动；工作人员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，也应当认定为执行工作任务如果物业服务人的工作人员因执行工作任务造成业主或者其他使用人损害的，由物业服务人承担侵权责任，而工作人员也会被认为是物业服务人履行物业服务合同的履行辅助人这时也会出现物业服务人之侵权责任和违约责任的竞合第九百四十三条【物业服务人信息公开义务】物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告本条主旨本条是关于物业服务人之公开和报告义务的规定相关条文《民法典》第285条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应当处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作《物业管理条例》第6条第2款业主在物业管理活动中，享有下列权利......

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用......《建筑物区分所有权纠纷解释》第13条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料理解与适用

一、物业服务人的公开和报告义务

（一）制度目的在物业服务合同履行过程中，业主和物业服务人对服务信息掌握的程度不同，存在明显的信息不对称因此，结合《民法典》第924条关于受托人报告委托事务义务的规定，本条规定了物业服务人的公开和报告义务这有助于防止物业服务人利用信息优势损害业主的合法权益，有助于保障业主的知情权，便利业主行使监督权，维护自身权益，对物业服务作出正确评判，推进物业服务领域的市场竞争关于物业服务人公开和报告的内容、方式，可以在物业服务合同中明确约定，有约定的，按照约定；没有明确约定的，按照有关的规定予以确定

（二）公开和报告的内容物业服务人公开和报告的内容仅是涉及业主合法权益的有关信息，无须公开和报告与业主的合法权益无关的信息，否则会导致物业服务人的成本过高；同时，物业服务人所公开和报告的是物业服务的情况，而非业主的知情权所需要的所有信息，有些信息并非由物业服务人掌握，而是由业主大会、业主委员会等掌握，这些信息就并非物业服务人公开和报告的内容为了明确物业服务人公开和报告的内容，维护业主的合法权益，降低物业服务人的成本，本条规定了物业服务人的公开和报告义务的内容，具体如下有关物业服务合同的事项这包括了服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况等这些都与物业服务合同相关，而且与业主的利益息息相关例如，负责人员包括项目负责人员的基本情况和联系方式等，履行情况包括上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算等其中比较重要的是物业服务费关于物业服务费的收费项目和收费标准，《物业管理条例》第40条规定，物业服务收费应当遵循的原则之一就是公开原则《物业服务收费管理办法》第8条规定“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”至于物业费的具体使用和支出是否应当公开，应当区分酬金制和包干制而有不同物业费采取酬金制方式的，《物业服务收费管理办法》第12条第

2、3款规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况〃“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复”第13条规定“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计”但是，采取包干制方式的，由于并不区分费用与报酬，故而物业服务人只需报告物业服务情况，而无须报告物业服务费用的使用情况，故《物业服务收费管理办法》并未要求公开物业服务费用的支出维修资金使用情况按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管；业主大会成立前，己售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理；业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会；住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度；业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督据此，物业服务人并不负责维修资金的管理情况，仅能提出使用建议，组织实施使用方案，持有关资料申请列支，由有关行政主管部门或者业主委员会审核同意但是，在物业服务人组织实施的情况下，物业服务人应当将维修资金的使用情况的账目向有关行政主管部门或者业主大会、业主委员会报告、提交之后，按照《住宅专项维修资金管理办法》第

30、31条的规定，“直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况疽；“业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核”；“专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单”；“直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核”；“专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询”业主共有部分的经营与收益情况物业服务人对业主共有部分进行经营管理的，经营收益在扣除合理成本后属于业主共有因此物业服务人应当公布和报告提交经营和收益的情况其他与业主共同利益相关的重要事项这里可能包括物业服务企业的营业执照、物业服务投诉电话；收费方式；收费调价方案的表决结果；电梯、消防、监控、人防等专项设施、设备的日常维修、保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；上一年度公共水电费用分摊情况等；其他公共收益收支情况；业主装饰装修的时间、地点等情况；物业服务合同约定的其他应当公示的信息

（三）公开和报告的方式公开必须采取合理方式，是否为合理方式的判断标准是是否能够使业主有机会便利地知情，是否在物业服务区域内显著位置公开这需要在个案中区分不同的事项、所涉及的业主范围、相关法律法规的规定等作细致判断幽例如，业主装饰装修的时间和地点等情况应当至少在业主所在楼内公开;对收费的调价方案的表决结果的公开时间应当有最低公开时间的限制如；相关账目不能过于笼统四同时，就一些事项，物业服务人在公开之余，应当同时向业主大会、业主委员会采取合理方式报告强调“并”不会过分增加物业服务人的成本公开和报告又可以区分为对常规事项的定期公开和报告，以及对重大事项的及时公开和报告四对于物业服务中的一些常规事项，物业服务人应当按照约定和法律法规的规定，定期向业主公开，向业主大会或者业主委员会进行报告例如，物业费采取酬金制的，《物业服务收费管理办法》第12条第2款规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况”很多地方的物业管理办法规定，物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项日收支情况、本年度物业服务项目收支预算等对重大事项，物业服务人应当及时地公开和报告就举证责任而言，如果业主就这些事项与物业服务人发生争议，物业服务人应当就己对这些事项进行公开和报告承担举证责任

二、业主的知情权本条的规定已经涉及业主的知情权业主的知情权，是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项的权利业主知情权有助于业主共同管理权的行使，有助于监督相关主体的行为进而维护业主的利益因此，业主知情权是业主所享有的固有权利，业主大会、业主委员会、物业服务人不能予以限制或者取消对业主的知情权应当区分不同的事项而确定不同的义务主体例如，针对管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，业主知情权的义务主体是业主大会或者业主委员会；针对建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，针对义务主体是建设单位或者包销人业主行使知情权的方式主要表现为业主的查阅，以及利用摄影、录像或者其他技术手段进行复制，相关义务主体负有协助义务在查阅过程中，业主也可以聘请专业人士予以协助如果相关义务主体不予协助，则业主可以申请强制查阅同时，如果个别查询费时费力，业主也可以请求相关义务主体公开业主行使知情权的方式也可以表现为质询，相关义务主体应当及时答复例如，《民法典》第285条第1款中规定，物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的质询《物业服务收费管理办法》第12条第3款据此规定:业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复但是，业主知情权的行使，也应当受到合理的限制，以避免损害相关义务主体的合法利益、增加相关义务主体的成本基于比例原则，这里可以考虑以下限制的可能性

（1）相关信息的范围业主知情权的范围应当限于与业主的合法权益有关的信息，而不涉及与业主的合法权益无关的信息1781《建筑物区分所有权纠纷解释》第13条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料”

（2）业主行使查阅权的主观目的这里需要区分业主申请查阅的文件或者情况的性质对于某些文件或者情况，例如管理规则或者业主大会议事规则，以及业主大会的会议记录等业主无须证明具有正当目的即可申请查阅对于另外一些性质的文件或者情况，需业主具有正当目的才能查阅或者了解，即业主只有具有正当的查阅目的时才能查阅关于正当目的的判断标准是，只要业主行使查阅权获取信息与保护业主的合法权益具有直接的关系，业主的查阅目的就具有正当性如果业主查阅是为了获取物业服务人的商业秘密而意图提供给相关竞争主体，则该目的不具有正当性同样，如果业主是以扩展营业为目的而向业主散发广告等宣传品，也不具有正当目的㈣

（3）保障业主知情的合理方式相关义务主体只要能够通过合理方式使业主知情即可业主无权请求相关义务主体采取超过保障业主知情范围的方式第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费本条主旨本条是关于业主支付物业费义务的规定相关条文《民法典》第273条第1款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务《物业管理条例》第41条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳第64条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉《物业服务纠纷解释》第5条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持第6条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持第7条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持理解与适用—、业主支付物业费的义务依据《民法典》第939条，物业服务合同对业主具有法律约束力在物业服务合同中，物业服务人提供物业服务，而业主所负有的主给付义务就是向物业服务人支付物业费，因此业主支付物业费就是基于物业服务合同，业主就负有按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费的合同义务关于物业费的标准和收取办法，在对《民法典》第938条的释评中已经说明，本处不赘述以下仅对其他一些特殊问题予以阐述―支付义务主体既然物业服务合同对业主具有法律约束力，那么负有支付物业费义务的主体就是业主翊在对《民法典》第939条的释评中己经说明，业主包括了以下几类1依法登记取得建筑物专有部分所有权者；2即使未登记，但依据《民法典》第229〜231条规定取得建筑物专有部分所有权者；3基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人除此之外，还有以下特殊的支付义务主体建设单位当然，如上文所述，建设单位属于上述第二类业主这里涉及建设单位和业主支付物业费义务的时间节点，故专门论述《物业管理条例》第41条第2款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”《物业服务收费办法》第16条进一步规定“纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳据此，建设单位因为自己原因而未将专有部分交付给买受人的，例如，不符合交付条件而通知交付，导致买受人不受领，建设单位就负有支付物业费的义务网当然，建设单位可与业主在不违反法律强制性规定的前提下，约定物业费于其他合理时点转由业主负担但该约定因涉及义务之转移，应当经物业服务人确认并同意，才对物业服务人产生约束力183J物业承租人、借用人或者其他物业使用人《物业管理条例》第41条第1款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”《物业服务纠纷解释》第7条据此规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持这里所谓的物业使用人，应当是指经过业主同意而有权使用物业的人，不应当包括未经业主同意而使用物业的人；包括承租人、借用人等他主占有人，也包括与业主订立了房屋买合同、已经交付房屋但未取得房屋所有权人的买受人物业服务合同对业主具有约束力，但是，物业使用人并非物业服务合同的当事人，因此，物业使用人并不当然负有支付物业费的义务如果物业使用人与业主关于支付物业费的义务没有约定，或者明确约定由业主支付物业费，那么业主当然是支付物业费的义务主体，物业使用人并非物业费的义务主体如果业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费则业主不再支付物业费若这经过了物业服务人的明确同意，则可以认为《民法典》是第551条所规定的债务转移此时，物业服务人仅能请求物业使用人支付物业费，而无权请求业主支付物业费最为困难也最为常见的情形是，业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费且未经物业服务人同意的情形；或者虽然明确约定由物业使用人支付物业费，但并未约定业主不再支付物业费此时，不能对物业服务人增加不利，业主不能轻易摆脱支付物业费的义务此可以被理解为《民法典》第552条所规定的债务加入其正当性在于，物业使用人支付物业费的义务在于其意思表示，且其实际享受了物业服务，而业主仍然负有支付物业费的连带责任是因为物业服务合同的约定阻1因此，将之理解为债务加入，对物业使用人和业主的利益并无损失，因为他们本来就负有支付的义务，仅仅是支付的对象不同而已，同时对物业服务人更为有利如果将之理解为债务加入，那么业主和物业使用人就支付物业费负有连带债务，但连带债务的范围和金额应当受到物业服务合同和业主与物业使用人之约定的双重限制网即使业主和物业使用人之间约定仅物业使用人支付物业费，这种约定也并不能对抗物业服务人他们对物业服务人仍然应当承担连带债务，仅仅是业主在承担了连带债务后有权按照约定向物业使用人追偿此时应当适用《民法典》第552条及以下条文关于债务加入的规则，同时也要适用《民法典》第518条及以下条文关于连带债务的一般规则例如，物业使用人可以依据《民法典》第553条的规定，主张业主对物业服务人的合法抗辩但是，物业使用人因为业主违反其与自己订立的合同而对业主享有抗辩权的，是否可以向物业服务人主张该抗辩？考虑到物业服务合同的特殊情形，物业服务人仍可以请求业主支付物业费，其利益仍然能够得到保障，故应当允许物业使用人提出此等抗辩，除非物业服务人和物业使用人另有约定座1物业继受人物业继受人对其成为业主后的物业费自然负有支付义务《物业服务收费管理办法》第15条第3款规定“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”但是，原业主拖欠物业服务人物业费时，物业继受人是否负有支付义务？一种观点认为，新业主所继受的是法律或者规约所规定的义务，例如规约所订缴纳物业费的义务，而非积欠的义务，后者属于原业主的个人债务翊另一种观点认为继受人于继受区分所有权之前有义务向物业服务人查询其前手物业费之交纳情况，如若物业服务人不能够向继受人主张，而物业又己经转入继承人名下，则追缴物业费将更难实现，最终会损害其他业主的利益因而应当突破物权和债权的区分，从公平的角度出发，承认继受人需要继受其前手所拖欠的物业费缴纳义务幽此时，可以区分新业主是否知道或者应当知道原业主拖欠物业费，如果新业主知道或者应当知道，则其对原业主拖欠的物业费负有支付义务这可以督促新业主在签订和履行合同时了解相关情况并作出相应安排此时类似于“物上债务”当然，新业主可以依据其与原业主之间的合同请求原业主承担违约责任业主死亡时，应区分不同情况第一，诉争的欠费发生在业主死亡之前的，欠付的物业费属于业主生前债务，由业主之遗产的继承人或者受遗赠人负责清偿，清偿债务以遗产的实际价值为限超过遗产实际价值的部分，继承人自愿偿还的，不在此限第二，诉争的欠费发生在业主死亡之后的，欠付的物业费属于继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人的债务，由继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人负责清偿第三，诉争的欠费部分发生在业主死亡之前、部分发生在业主死亡之后的，以业主死亡的时间为分界点确定欠费的清偿义务人第四，业主的继承人或者受遗赠人在2人以上，且均不放弃继承权或者均表示接受遗赠，但继承人或者受遗赠人之间尚未就遗产如何处理达成一致意见的，鉴于继承人或者受遗赠人各自的继承份额或者受遗赠份额尚未确定，所欠物业费可由所有继承人或者受遗赠人共同负担在继承人或受遗赠人各自的继承份额或者受遗赠份额确定后，如果其中某个人对物业服务人承担的责任超出其应承担的份额的，可以向其他连带责任人追偿（-）未上市“房改房”物业费的支付主体此时，应当审查物业服务人与“房改房”购房人、按“房改”政策出售公有住宅的单位之间对物业费的负担是否有约定有约定的，按照约定处理没有约定的，对于未上市“房改房”在相关政策实施之前的物业费，仍按照之前政策的规定，物业费支付主体不因换房、继承等原因而变更但对于购房人因辞职等原因已不在原单位工作，国有企业因改制等原因已无法继续负担或报销职工的物业费等情况，基于权利、义务相一致的原则及公平原则，物业费应当由个人负担但是，目前，很多省（市、自治区）规定了“房改房”物业费改革的政策，基本遵循了物业服务社会化、商品化、货币化的改革方向，规定单位不再支付而由个人支付物业费以北京市为例根据2006年《北京市建设委员会关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前，按“房改”政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和“房改房”、安居（康居）购房人，仍应按照该办法实施前的物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变根据《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（以下简称

（2014）504号文）的规定，建立住房物业服务、采暖补贴制度，在京中央和国家机关、中央和国家机关各部门所属其他在京事业单位、在京中央企业所属事业单位，不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费2015年《关于北京市机关事业单位物业服务改革有关问题的通知》指出，建立职工住房物业服务补贴制度，自2015年1月1日起，本市机关、事业单位不再承担按“房改”政策出售公有住房的物业服务费，由职工与物业服务企业签订物业服务合同，自行交纳，机关、事业单位同时按月向职工发放物业服务补贴对于国有企业等单位“房改房”物业费的负担问题，2015年4月发布的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》就

（2014）504号文的适用范围指出在京中央企业所属事业单位人员适用

（2014）504号文；在京中央事业单位转企改制后，在编在职职工执行企业相关政策；转企改制前人员经费由财政负担的离退休人员适用

（2014）504号文因此，对于国有企业等单位“房改房”的物业费，应坚持物业服务社会化、商品化、货币化的改革方向，由个人负担

二、业主支付物业费的抗辩事由

（一）未接受或者无须接受相关物业服务不能作为抗辩事由首先，业主不得以未接受相关物业服务为由抗辩在实践中，空置房的业主经常以其未入住小区、未享受物业服务为由拒交物业费；有的业主以其长期出差、出国为由，主张未享受物业服务而拒交物业费；也有业主以其未享受物业服务人提供的某项服务，如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务等为由拒交物业费厘1本条第1款规定，业主不得以未接受相关物业服务为由抗辩其次，业主不得以无须接受或者放弃相关物业服务为由抗辩业主不得以不乘电梯、无须保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无须享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由，拒交物业服务人因管理这些公共设施所支出的费用；同样，也不得以放弃一些权利为由拒绝支付物业费《民法典》第273条第1款就明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务之所如此规定，原因在于第一，物业服务人并未违约；第二，对共有部分的管理和利用由全体建筑物区分所有权人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准各个区分所有权人之间不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助的共同生活关系幽1-物业服务人未按照约定和有关规定提供服务为抗辩事由首先，抗辩所涉事由属于物业服务人所提供物业服务的内容有的业主提出的抗辩事由，如房屋质量存在问题或者供暖温度不达标，属于房屋买卖合同或者供用热力合同法律关系范畴，并非物业服务人所提供物业服务的内容，故这些抗辩事由不构成拒绝交纳或者要求减少交纳物业费的合法抗辩例如，《物业管理条例》第31条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”第51条第1款规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”这些都不属于物业服务人提供物业服务的范围但是，《物业管理条例》第44条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；同时，物业服务人可以接受委托代收如果物业服务人与电、水、气、热等的供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等的供应，给业主造成损失的，业主有权请求供应部门履行义务并赔偿损失，也有权选择要求物业服务人履行合同义务、赔偿损失，并拒绝支付相应的物业费；物业服务人承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿愈同时，《物业管理条例》第43条规定“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定这意味着，物业服务合同约定内容以外的服务项目，需要业主和物业服务人在物业服务合同之外约定，业主不能以该服务项目未按照约定提供为由拒交物业费其次，业主拒交物业费的此种抗辩必须有正当理由小区业主常以物业服务人未全面履行提供物业服务的义务或者提供的物业服务不达标，如小区车辆乱停乱放而无人管理，绿化带被其他业主用来种菜而无人制止，小区垃圾未及时清理，保安擅离岗位或值班时睡觉，共有部分未予及时维修等为由拒交物业费在物业服务合同中，如同在《民法典》第942条中所作论述，认定物业服务人是否按照约定和有关规定提供了物业服务，存在诸多难点业主人数众多，其对物业服务人是否履行了义务常有“以偏概全”的问题回，如果业主任意地以此为由拒交物业费，将会使物业服务人失去收入来源，经营困难，最终导致服务质量降低，妨害物业服务人的正常经营，由此损害小区环境，妨害业主的正常生活问此时应当对业主的此种抗辩予以细致认定基于《民法典》第525条及以下条文所产生的履行抗辩权以义务之间具有对价关系为前提，而对价关系的判定需要在个案中结合诚信原则进行业主以物业服务人未按照约定和有关规定提供服务作为抗辩事由、行使履行抗辩权，应当以双方的义务之间具有符合诚信原则的对价关系为前提据此，《物业服务纠纷解释》第6条规定，业主行使抗辩权必须以具有“正当理由”为前提，这限定在物业服务人不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交物业费具有其他正当的、合理的理由四至于具体的举证责任在对《民法典》第942条的释评中己经阐述如果物业服务人对于基本的物业服务都难以提供，或者物业服务人提供服务的项目和质量与合同约定的标准差距明显，一般可以认定为物业服人履行义务未达标并且构成根本违约此时业主可以拒付或者要求减少交纳物业费四如果物业服务人已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，例如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行，那么，并不构成根本性违约，因而不足以成为业主拒交全部物业费的合法理由，但可以成为判定物业服务人减收相应物业费的依据，也即业主以物业服务人违约为由依据《民法典》第582条请求“减少价款或者报酬”问但是，是否酌减物业费，应当针对当事人诉争的物业服务事项，根据双方举证质证情况，将物业服务人提供服务的实际情况与物业服务合同所约定的服务标准进行对照对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的，不宜直接扣减物业费；对于物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，应当适当酌减物业费如果物业费是分不同项目收取的，则业主仅能就物业服务人未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业费的方式行使抗辩权在物业服务人拒收部分物业费的除外实践中，常见的应予酌减物业费的情形主要有

（1）物业服务人对于小区共用部位、共用设施设备没有尽到日常维护的义务；

（2）小区绿化情况明显达不到合同约定的绿地养护标准；

（3）对于公共区域的秩序未予维护，对公共财产未能尽到必要的注意义务；

（4）对于电梯的养护、运行、维护没有尽到义务等但是，如果物业服务人没有按照规定公开物业费收支情况，侵害了业主的知情权，业主可以要求物业服务人予以公开，但业主以此为由要求减少物业费，一般不会得到支持同时，在酌减物业费时，应当尽量明确酌减比例的参考标准目前已经有相关的地方性法规或标准对于物业服务质量的评价体系作出了规定，审判实践中可以予以参照如《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》将南京市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化口常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务该标准前四项分别被划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准若物业服务人的收费系某级某类标准，则当物业服务人提供某项服务出现重大瑕疵时，可以相应地扣减该类别服务所占比例的费用㈣

（三）物业服务人违规收费为抗辩事由关于物业费的标准，在《民法典》第938条的释评中己经论述，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》己经作出了明确的规定物业服务人的收费依据，包括法律、行政法规、地方性法规以及部门规章，但是，地方政府规章无权对物业费的收取标准作出规定如果物业服务人违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，按照《物业服务纠纷解释》第5条的明确规定，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时，也有权请求物业服务人退还其己收取的违规费用例如，《物业管理条例》第44条第2款规定，“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”同时，《物业服务收费管理办法》第17条中规定，物业服务企业可以向委托单位收取手续费再如，如果公共费用分摊不合理致使部分业主拒绝交费，应按相关规定在合理确定各业主应摊费用的基础上，确定其费用；如业主多支付了应摊费用，物业服务人应予返还四审判实践中，关于个案中能否启动物业费标准的评估并将评估报告作为法院审查认定物业费标准的依据，存在不同的认识有的观点认为第一，审判实践中往往是物业服务人与个别业主之间存在物业费纠纷，在个案中当事人提出评估申请，法院委托进行评估的，该评估结论只对个案的业主和物业服务人具有约束力其他业主未进入诉讼，无法就物业费标准问题陈述意见，故该评估结论对其他业主没有约束力，否则，会剥夺其他业主的程序权利第二，其他业主可能事实上按照其他物业费标准向物业服务人交纳了物业费，与个案评估报告确定的物业费标准不同，可能引发同小区出现新的诉讼社会效果不好但也有观点认为第一，评估报告可以作为认定市场价格的重要依据，审判实践中可以适用第二，物业服务具有公共性，面向的是不特定的多数业主，虽然是在个案中评估物业费标准，但评估的是物业服务人对全体业主而非诉讼中的个别业主所提供物业服务的情况，故除非其他业主有特殊情况，否则个案评估的物业费标准应当对其他业主也具有约束力第三，如果部分业主己经按照不同的物业费标准向物业服务人支付了物业费，那这是部分业主与物业服务人就二者之间私权利的处分，具有相对性，对其他业主没有法律约束力，也不能否定评估报告中关于物业费标准的评估结论考虑到纠纷的解决，可以认为，在个案中可以依法启动物业费标准的评估程序，至于评估结论能否作为该案或者同小区其他案件中认定物业费标准的依据，应注意审查案件中的证据情况如果当事人提出反驳证据或者理由的，法院应当按照证据规则予以审查㈣物业服务人要调整物业费收费标准的，此时应当属于《民法典》第278条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当由业主依据第278条的表决程序共同决定物业费调整经过业主表决的法定程序形成决议后，该决议可以作为法院确定新的物业费标准的依据，法院可据此依法予以确认并支持物业服务人按照调整后的价格收取物业费的诉讼请求但是，不能根据物业服务人通过与符合法定人数的业主分别签订合同确认调价或者符合法定人数的业主按照调价后的标准实际交纳物业费的行为，直接推定调价成立，并据此认定调价对全体业主具有法律约束力

三、业主违反支付物业费义务的违约责任-催告为前置程序在物业服务合同中，业主的主给付义务就是支付物业费当业主无正当理由而不履行该义务或者履行该义务不符合约定时，依据《民法典》第577条的规定，业主应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任根据本条第2款的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人才可以提起诉讼或者申请仲裁这是将物业服务人的催告作为提起诉讼或者申请仲裁的前置程序这是基于现实情况所作出的规定业主之所以不支付物业费，原因多种多样，并不能就此断定业主具有逃避债务的恶意现实中一个常见的原因是，业主并未在物业服务区域居住，或者忘记支付因此，将物业服务人的催告作为前置程序，可以为业主和物业服务人提供沟通机会，给业主一定的宽限期，有助于减少诉讼或者仲裁皿据此，《物业服务纠纷解释》第6条采取了同样的态度《物业管理条例》第64条也规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”该条将催告主体规定为业主委员会，认为支付物业费是业主对业主团体的义务这符合法理但是，实践中业主自治并不充分，且物业服务合同约束物业服务人和业主，物业服务人与物业费的收取具有更为直接密切的关系，因此，同时赋予物业服务人催告权符合实际情况关于催告的形式，《物业服务纠纷解释》第6条限制于书面催告，但本条不限于书面催告采书面形式当然更有利于举证，传真、书面公告、电子邮件等都是书面形式，但是，上门催交、电话催交也未尝不可催交也应当具有合理性，例如，书面公告应当在不能联系到业主时方可使用，并且应当在物业服务区域内显著位置公示皿1催交也应当给予业主合理的期限这同时意味着，物业服务人只能采取催告的方式催交，而不得采取停止供应电、水、气、热力、通讯、有线电视等方式催交本条第3款规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费以供电为例供电合同的双方当事人是供电人和用电人，物业服务人并非供电合同的当事人依据《民法典》第654条第1款，用电人经催告在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电这意味着，中止供电的权利人是供电人而非物业服务人即使供电人委托物业服务人代收电费，也并未改变这一点即使物业服务合同中约定，在业主不支付物业费的情况下，物业服务人有中止供电的权利，这一约定也是无效的因此，物业服务人采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业费，给业主造成损失的，业主可以要求物业服务人承担赔偿责任皿1实践中，也存在物业服务人以停止向业主提供公共服务的方式催交，例如拒绝为业主办理门禁卡、限制业主使用电梯等皿业主对共有部分享有权利，持有门禁卡、使用电梯是业主的共有权利的一部分，物业服务人无权予以剥夺，否则就是侵犯了业主的共有权，业主有权依据《民法典》第287条的规定，请求物业服务人承担停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等民事责任物业服务人采取暴力威胁的方式催交的，更是侵犯了业主的人身权皿1

（二）业主的违约责任违约责任的承担主体是业主，而非业主大会或者业主委员会经过催告，业主在催告确定的合理期限或者其他合理期限内仍不履行支付义务，或者在合理期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行支付义务的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，请求业主继续履行支付义务、赔偿损失在此适用违约责任的一般规定首先，依据《民法典》第579条，业主应当继续履行支付物业费的义务金钱债务并无不能继续履行的情形其次，业主应当赔偿损失如果物业服务合同中约定了迟延违约金，实践中通常称之为“滞纳金”，则物业服务人有权请求业主支付违约金，业主支付违约金后，仍然应当支付欠缴的物业费同时，适用《民法典》第585条第2款规定的违约金调整规则皿1在未约定迟延违约金的情况下，业主也应当就支付逾期付款承担赔偿责任，即承担迟延履行的赔偿责任按照新的司法政策，关于赔偿的标准可以考虑全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）o同时，应当从合理期限届满时而非从不支付时开始计算根据本条规定，物业服务人请求的方式是提起诉讼或者申请仲裁提起诉讼，也包括依据《民事诉讼法》第214条及以下条文所规定的督促程序申请支付令如果业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出异议的，不影响支付令的效力

（三）诉讼时效物业服务人请求业主支付物业费的权利属于普通的请求权，且不属于《民法典》第196条规定的不适用诉讼时效的请求权，故适用3年的诉讼时效期间关于其诉讼时效的起算点，存在不同观点一种观点认为，应当适用《民法典》第189条的规定，即〃当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”岬另一种观点认为，支付物业费并非同一债务的分期履行，诉讼时效应当分别计算，从该笔物业费的支付期限届满之日起计算皿1第189条的规定仅适用于分期给付合同，即给付的范围已事先确定，故是同一债务，仅仅是履行方式是分期分批而已，故而不能当然适用于继续性合同中的持续性给付和重复给付基于物业服务合同中的支付物业费属于继续性合同产生的给付义务给付的范围由时间决定，故不适用《民法典》第189条故应以后一种观点为妥，不应一概从最后一期的履行期限届满之日起计算，而应当分别审查各期物业费的诉讼时效期间的起算点同时，《民法典》第195条规定的诉讼时效中断的规则有助于保护物业服务人的利益例如，物业服务人能够提供一定的证据证明其在诉讼时效期间，以电话、张贴公告、邮寄信件等方式向业主催交物业费，即构成“权利人向义务人提出履行请求”，就可以导致诉讼时效的中断第九百四十五条【业主告知、协助义务】业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项并配合其进行必要的现场检查业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人本条主旨本条是关于业主有告知和协助义务的规定相关条文《物业管理条例》第49条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续第52条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主理解与适用

一、业主装饰装修房屋的告知和协助义务对物业的装饰装修是业主行使专有部分所有权的一种方式，但是，装饰装修对其他业主的利益会产生直接影响不适当的装饰装修会危及建筑物的安全，妨碍物业服务人妥善提供物业服务，危害其他业主的利益，例如，物业装饰装修损害承重结构，产生噪音，导致天花板漏水致其他业主遭受损失等物业服务人对业主的装饰装修活动应当进行适度的管理、指导、监督，防止损害业主团体和其他业主的合法权益这是物业服务人履行物业服务合同，实现对“物”有效管理、维护的必然要求因此，本条第1款对业主的装饰装修行为予以特别规定，吸收《物业管理条例》第52条的规定，使业主负有告知和协助义务首先，业主应当事先告知物业服务人业主进行装饰装修活动的，应当及时将相关情况告知物业服务人，以便物业服务人采取适当措施《物业管理条例》第52条第1款对此作了明确规定业主违反了该告知义务的，物业服务人有权制止业主的装饰装修行为《住宅室内装饰装修管理办法》第15条第2款还进一步规定“装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里”其次，遵守物业服务人提示的合理注意事项的义务《物业管理条例》第52条第2款规定“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”例如，物业服务人应告知业主建筑物的承重墙、管道及电线线路等，防止业主因不知情而实施了损害业主共同利益的行为《住宅室内装饰装修管理办法》第16条第1款进一步规定，装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务人签订住宅室内装饰装修管理服务协议但是业主的遵守义务以物业服务人提供的注意事项是合理的作为前提在实践中，部分物业服务人对业主装修收取过高的管理费、押金，或者设置其他不合理的限制条件这不合理地侵害了业主对专有部分的权利，业主对此并无遵守义务例如，《住宅室内装饰装修管理办法》第19条规定“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料”例如，物业服务人以业主必须与物业服务人指派的装饰装修企业订立合同作为前提条件，就是不合理的，业主可以依据《民法典》第287条请求物业服务人承担民事责任业主对物业服务人提示的合理注意事项应当遵守，避免实施损害业主共同利益和妨碍物业服务人妥善提供物业服务的行为例如，《住宅室内装饰装修管理办法》第5条第1款规定〃住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为”第6条第1款规定“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施”同时，物业服务人往往会对装修期间频繁的人员进出进行管理，对装修材料的质量进行检查，并且对装修行为的合法性进行核实登记，等等此不仅是物业服务人的义务，亦是其权利，业主应当遵守和配合最后，配合物业服务人进行必要的现场检查的义务为了确保建筑物的安全，物业服务人有权对装饰装修活动进行必要的现场监督、检查，以便及时发现和制止不当行为在此过程中，业主应当积极协助、配合物业服务人履行职责，不得横加阻挠这同样以物业服务人的现场检查是必要的为前提

二、业主对其他重要事项的告知义务首先是业主转让、出租物业专有部分以及设立居住权的告知义务业主转让、出租物业专有部分以及设立居住权，均属于业主依据专有权所享有的权利但是，这些行为都涉及物业服务相对人的变化，故业主负有告知物业服务人的义务，以最大限度促使物业服务人了解情况，知悉相关物业的真实使用情况，确定物业服务享有之主体、物业服务人救济权利主张的对象，为物业服务的及时提供与物业服务区域秩序的有效维护创造前提这在很多关于物业管理的地方性法规中都已经得到规定，同时可能会受一定的期限限制，例如15日或者30日此外，业主不仅应告知物业服务人，也要告知业主委员会，明确相关情况的范围包括具体行为、相对人的姓名与联系方式等同时，业主对其相对人也负有其他义务，例如将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知相对人，并且在转让时向买受人出具缴纳物业费的证明等其次是依法改变共有部分用途的告知义务《物业管理条例》第49条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续除告知物业服务人外，业主改变共有部分用途的，还需要业主大会共同决定，并依法办理有关手续等除本条规定的义务之外，业主也依据物业服务合同和法律、法规的规定负有其他义务例如，《物业管理条例》第50条第2款中规定，因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意

三、物业服务人为提供物业服务所享有的权利物业服务人负有妥善提供物业服务的各项义务为妥善履行上述义务，物业服务人也应当相应地享有对物的管理权和对人的管理权，物业服务人据此享有相应的权利《民法典》第285条第1款据此规定“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”因此，对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约的行为，物业服务人有权制止并向相关行政主管部门和业主委员会报告，其制止不构成侵权行为皿但是，物业服务人是否有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等责任，并不明确《民法典》第286条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约……”“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失..・・.・行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理”第287条规定“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”这些规定赋予了业主大会、业主委员会（侵害业主共同利益时）和单个业主（侵害单个业主利益时）请求的权利，而未明确赋予物业服务人上述请求权当然，物业服务合同中可以明确赋予物业服务人行使上述请求权的权利，但是，如果物业服务合同中没有该等明确授权物业服务人是否有权行使上述请求权就存在疑问实践中业主自治尚不完善，在业主大会、业主委员会不存在的情况下，指望其及时主张相关请求权、制止个别业主损害他人合法权益的行为显然是不现实的；单个业主可能因为其个人利益未受到侵害而不愿行使上述请求权此时，就有必要赋予物业服务人行使上述请求权的权利，如此才能够使物业服务人履行妥善提供物业服务的义务，也有助于有效地制止违法和侵害业主共同利益的行为皿《物业服务纠纷解释》第4条也规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持皿由此可以认为，物业服务人有权行使上述请求权，是来源于业主、业主大会或者业主委员会通过物业服务合同的授权据此，在业主、业主大会或者业主委员会已经针对上述行为起诉，行使请求权的情形，物业服务人不得再起诉物业服务人提出上述请求权的前提是，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为《民法典》第286条第2款、《建筑物区分所有权纠纷解释》第15条、《物业管理条例》和地方性的物业管理规范对此进行了一些列举物业服务人所能够提出的请求权主要是停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状物业服务人也能够请求赔偿损失，除物业服务人本身所遭受的损失所获得的赔偿之外的其他赔偿应当属于业主第九百四十六条【业主合同任意解除权】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同决定解聘的应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外依照前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失本条主旨本条是关于业主共同决定解除物业服务合同的规定相关条文《民法典》第278条下列事项由业主共同决定......

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人......业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意《物业服务纠纷解释》第8条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利第9条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理理解与适用

一、业主解除权的共同行使如对《民法典》第937条中的释评所述，物业服务合同是一种集体合同，业主的共同管理权应当由业主大会依照法定程序共同行使业主作为业主团体的一员，享有接受物业服务人提供的物业服务的权利，但是单个业主的权利也要因此受到一定的限制，其中包括单个业主对物业服务合同的解除权如果允许单个业主解除物业服务合同，而其他业主未解除物业服务合同，那么，物业服务人无法抛开单个业主而提供物业服务《民法典》第278条第1款第4项规定，解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定解聘是业主共同管理的内部关系，但在对外关系上就体现为解除物业服务合同，内部关系和外部关系是紧密联系在一起的物业服务人基于业主共同管理权的行使而提供物业服务，业主也只能行使共同管理权而解除物业服务合同皿因此，单个业主无权解除物业服务合同，而必须首先山业主大会依据《民法典》第278条的规定决定解聘物业服务人，之后山业主委员会，或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，解除物业服务合同

二、业主的任意解除权（-）制度目的《民法典》第562条第1款和第2款、第563条第1款规定了合同的协商解除、约定解除权和法定解除权，物业服务合同作为合同的一种，自然应当适用业主可以依据这三款的规定共同行使解除权，这并无疑问如果物业服务合同是不定期的，此时可以适用《民法典》第948条第2款“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方”据此，业主可以共同决定解除，物业服务人也可以解除，只是需要提前60日书面通知对方但是，有争议的问题是，物业服务合同中约定了期限，又不存在基于《民法典》第562条第2款和第563条第1款产生的法定解除权时业主是否享有任意解除权一种观点认为即使业主共同决定，也不能任意解除合同业主大会有权共同决定解聘也仅仅是基于业主共同管理权，并不意味着业主享有任意解除权，否则不利于物业服务人对物业的有效服务，也不利于对共有部分的长期维护与保养，从而不利于物业服务合同基本目的的实现皿另一种观点认为业主共同决定解聘己经隐含了业主享有任意解除权，并且委托合同任意解除权规定的精神在物业服务合同中同样存在mil物业服务合同属于服务合同的一种，《民法典》在第787条（承揽合同中的定作人）、第816条（旅客运输合同中的旅客）、第829条（货物运输合同中的托运人）、第899条第1款（保管合同中的寄存人）、第933条（委托合同中的委托人和受托人）针对这些服务合同规定了任意解除权究其原因，不外乎是这些服务合同的履行需要双方当事人的特别信任和配合，也会出现服务受领人方面的信息不充分或者情况变化，因此，服务受领人对解除合同具有合法利益这些理由在物业服务合同中同样适用同时，《民法典》第278条第1款第4项规定了业主大会共同决定解聘物业服务人的权利，如果不能依据业主大会的解聘决定而解除物业服务合同，则业主大会的解聘决定实际上就无法实现从物业服务人的角度考虑，其利益当然应当受到保护，但其利益基本上就是取得物业费的利益，这种利益并非能够完全用来反对业主的任意解除权，因为这种利益保护可以通过业主享有任意解除权但对其予以赔偿，以及合理期限之前通知的方式予以解决而且，业主大会表决程序本身的困难性使解聘决定的作出本来就很困难，因此，业主大会无理由地损害物业服务人利益的可能性就较小据此，本条采纳了《物业服务纠纷解释》第8条的规定，明确规定了业主的任意解除权当然，依据对《民法典》第933条的释评中对委托合同任意解除权的论述，物业服务合同中可以明确约定排除业主的任意解除权此种约定体现了意思自治，且不存在否定意思自治结果的充分且正当的理由时，也需要承认基于重大事由而解除包括物业服务合同在内的继续性合同的例外在物业服务合同中，物业服务人作为服务的有偿提供人，如对《民法典》第933条的释评中的论述，其享有任意解除权的正当性本来就较弱基于物业服务的特殊性和对业主的重要性这种社会性考量，排除物业服务人的任意解除权就更有理由了，同时，这在实践中也极少发生因此，本条并未规定物业服务人的任意解除权皿

（二）行使条件第一，物业服务合同约定了期限，且期限未届满如果是不定期合同，则适用《民法典》第563条第2款的规定如果物业服务合同约定的期限届满，则不适用本条规定，而是适用《民法典》第948条第二，是普通的物业服务合同如果是前期物业服务合同，依据《民法典》第940条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止此时也不适用本条第三，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人所谓的“法定程序”就是《民法典》第278条第2款所规定的程序，即由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意如果业主委员会未经业主大会同意，擅自解除物业服务合同，业主大会不予追认的，则业主委员会解除合同的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担皿第四，如上文所述，由业主委员会，或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，行使解除权第五，应当提前书面通知如果物业服务合同对通知期限有明确约定，则按照其约定如果没有约定或者约定不明确，则应当提前60日通知，并且应当采取书面形式未提前通知的，只有在期限届满之后，解除才发生效力，而非解除无效这也是基于特殊的政策考量给物业服务人一定的准备期，以此减少业主的赔偿责任，避免业主承担过重的赔偿责任而产生的社会问题和执行难题

（三）行使后果首先是赔偿本条第2款规定，依照前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失在合同是因不可归责于业主的事由而被解除的情况下，业主不承担赔偿责任例如，物业服务人的商业信誉严重受损，导致业主无法相信物业服务人时，即使物业服务人不存在违约行为，此时业主也可以解除合同而无须赔偿；或者物业服务人存在非根本的违约行为，例如物业服务人制作虚假财务报表，致使业主无法相信物业服务人时，也可以被认为属于不可归责于业主的事由在物业服务人根本违约时，业主可共同决定依据《民法典》第563条第1款行使一般的法定解除权，此时无须适用本条，也就不存在本条第2款中的“不可归责于业主的事由”在不存在不可归责于业主的事由时，业主应当赔偿因解除物业服务合同给物业服务人造成的损失参照《民法典》第933条的规定，业主赔偿的范围包括物业服务人的直接损失和可以获得的利益，最为重要的就是物业服务人本可以获得的解除后的物业费但是，基于损益相抵、减损不真正义务、过错相抵的基本原理和规则，应当扣除物业服务人因合同解除而转将其劳动力用于他处而取得或原本能够取得但故意不取得的利益由于己经提前通知了物业服务人，己经给了物业服务人必要的准备时间，所以物业服务人此时负有减损义务加上损益相抵和过错相抵，物业服务人的损失不会太大皿实践中，可以以更为简单的方式确定物业服务人的损失，例如一定期限的物业费其次，由于物业服务合同是继续性合同，依据《民法典》第566条第1款，其解除仅对将来发生效力这意味着，就解除前己经提供的物业服务，物业服务人有权请求业主支付物业费但是，负有支付物业费义务的主体是单个业主，故《物业服务纠纷解释》第8条第2款规定“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”物业服务人请求业主支付物业费，适用《民法典》第944条的规定《物业服务纠纷解释》第9条第1款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”同时，物业服务人依据《民法典》第

949、950条负有物业服务合同终止后的物业交接义务和接管之前的继续处理物业服务事项的义务，就后一义务的履行，物业服务人仍然可以请求业主支付该期间的物业费第九百四十七条【物业服务合同的续订】物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外本条主旨本条是关于物业服务合同续聘的规定相关条文《民法典》第278条下列事项由业主共同决定......

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意理解与适用

一、业主共同决定续聘无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，在物业服务合同期限届满前，依据《民法典》第278条的规定，业主有权共同决定续聘或者解聘物业服务人这要求由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意在业主共同决定后，由业主委员会或者未设立业主委员会的情况下由全体业主，依据业主的共同决定而与物业服务人续膊或者解聘同样，如果业主委员会未经业主大会同意，擅自续聘或者解聘，业主大会不予追认的，则业主委员会的行为对全体业主不具有法律约束力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担如果业主依法共同决定解聘物业服务人的，此时同样应当参照适用《民法典》第946条第1款中的规定，应当提前60日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外但是，这并非业主作出共同决定的时间要求，而仅仅是对通知的时间要求由于物业服务合同因期限届满而终止，故业主无须对物业服务人进行任何赔偿如果业主依法共同决定续聘物业服务人，据此发出要约，并且物业服务人承诺的，根据本条第1款的规定，业主应当与物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同同时，依据《民法典》第938条第3款的规定，新的物业服务合同也应当采用书面形式

二、物业服务人不同意续聘无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，物业服务合同期限届满后，物业服务人不负有订立新物业服务合同的义务无论业主是否共同决定续聘，物业服务人都可以不同意续聘为及早确定后续物业服务事宜，方便业主决定另聘他人，本条第2款规定，物业服务人不同意续聘的，除非合同对通知期限另有约定，物业服务人应当在合同期限届满前90日书面通知业主委员会，未成立业主委员会的情形中，应当书面通知业主应当注意的是，法定的物业服务人提前通知的时间（90日）要更早于业主提前通知的时间

（600）o这是为了体现对业主利益的更强保护，以为业主重新选聘物业服务人留出更为充分的时间物业服务人的书面通知到达之日至合同期限届满之日不足90日的，物业服务人应当自通知到达之日起90日后方可撤出物业服务区域，不得擅自停止物业服务第九百四十八条【不定期物业服务合同】物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方本条主旨本条是关于不定期物业服务合同的规定相关条文《民法典》第563条第2款以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方第734条第1款租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期第976条第

2、3款合伙期限届满，合伙人继续执行合伙事务，其他合伙人没有提出异议的，原合伙合同继续有效，但是合伙期限为不定期合伙人可以随时解除不定期合伙合同，但是应当在合理期限之前通知其他合伙人理解与适用

一、物业服务合同期限届满后的不定期物业服务合同无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，在物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而物业服务人继续提供物业服务的，业主与物业服务人之间形成事实上的物业服务合同关系皿，但是服务期限为不定期这与《民法典》第734条第1款（租赁）、第976条第2款（合伙）的规范目的是一致的但是，由于业主委员会必须遵从业主的共同决定，在业主没有共同决定时，业主委员会的异议不发生效力因此，本条并未如同上述条文那样作出“业主或者业主委员会未提出异议”的要求不定期物业服务合同的内容应当与原物业服务合同的内容相同，据此，本条第1款规定“原物业服务合同继续有效”因此，物业服务人应当依据原物业服务合同的约定提供物业服务，业主也应当按照原物业服务合同的约定支付物业费

二、不定期物业服务合同的任意解除权不定期的物业服务合同主要包括以下三种第一，物业服务合同未明确约定服务期限又无法依据《民法典》第510条确定第二，物业服务合同未采用书面形式，此时参照适用《民法典》第707条关于租赁合同的规定应当采用书面形式而未采用书面形式，无法确定合同期限的，视为不定期第三，本条第1款规定的情形，即物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务本条第2款规定，当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方不定期物业服务合同是以持续履行的债务为内容的不定期合同，这与《民法典》第563条第2款的规定是一致的，仅是明确了提前通知的时间是60日，并且通知的形式是书面据此

（1）当事人双方都有任意解除权，但如上文所述，业主应当依法作出共同决定

（2）提前60日书面通知当然，物业服务合同对通知期限和形式另有约定的除外

（3）不存在赔偿的问题第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失本条主旨本条是关于物业服务人之交接义务的规定相关条文《物业管理条例》第38条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作《物业服务纠纷解释》第9条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还己经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理第10条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持理解与适用

一、规范目的和构成《民法典》第558条规定了债权债务终止后的后合同义务，物业服务人在合同终止的交接义务就是物业服务人最为重要的后合同义务之一实践中，物业服务合同终止，但物业服务人拒绝退出物业服务区域或者拒绝移交物业管理相关资料，阻挠新物业服务人承接物业服务，致使物业服务处于瘫痪状态的现象较为普遍，严重损害了业主的合法权益，甚至造成群体性事件，给社会秩序的稳定带来极大的威胁《物业管理条例》中对物业服务人的交接义务规定得较为原则《物业服务纠纷解释》第9条作了进一步明确的规定，很多省（直辖市、自治区）也规定了物业项目的交接管理办法在这些规定的基础上，本条规定了物业服务人的交接义务，明确了交接义务的具体内容，以妥善处理交接事宜据此，在物业服务合同终止后，无论物业服务合同是基于解除、期限届满还是其他原因而终止，也无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都会产生物业服务人的交接义务物业服务人交接义务的履行期限是物业服务合同约定的期限，在物业服务合同无明确约定时，即为合理期限一些地方性法规明确规定合理期限为物业服务合同终止后60日或者其他明确的期限

二、交接义务的具体内容（-）退出物业服务区域物业服务合同终止后，物业服务人理应退出物业服务区域这无须相对人，属于物业服务人的单方行为

（二）交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等无论是物业服务用房、相关设施，还是物业服务所必需的相关资料，都由业主共有物业服务合同终止后，物业服务人就这些物的占有属于无权占有，应当予以交还如果成立了业主委员会，应当交还给业主委员会；未成立业主委员会的，应当交还给全体业主业主委员会或者全体业主此时可以指定具体人进行交接，例如业主代表或者选聘的新物业服务人也可以委托物业服务评估监理机构进行交接皿1同时，可以在物业服务交接前签订交接协议，内容可以包括物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等皿11物业服务所必需的材料，按照《物业管理条例》第29条第1款、第38条第1款以及其他相关规定，主要包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业服务区域划分相关文件；物业管理必需的其他资料另外，本条并未规定移交维修资金，因为依目前的规定，如上文所述，维修资金并非由物业服务人管理

（三）配合新物业服务人完成交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况新的物业服务人在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理验收手续；在需要原物业服务人配合时，原物业服务人应当配合，并且如实告知全体业主、业主委员会或者新物业服务人等物业的使用和管理情况

三、物业服务人违反交接义务的责任在物业服务合同终止后，物业服务人具有交接义务，不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务物业服务人违反交接义务，拒绝退出物业服务区域，不办理交接，即使其继续提供物业服务，也这严重违背了业主的共同决定，侵犯了业主的权利，不能认为存在事实上的物业服务合同据此，本条第2款首先规定，物业服务人在违反交接义务的情况下，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费《物业服务纠纷解释》第10条第2款同样如此规定同时，物业服务人违反交接义务，构成了对后合同义务的违反，应当依据《民法典》第577条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任如上文对《民法典》第939条的释评中的论述，请求的主体原则上是业主委员会旧，只有在例外情况下，才是业主虽然本条第2款后半句仅规定了赔偿损失，但并不能据此排除继续履行、采取补救措施等责任承担方式，例如物业服务人不履行或者不完全履行交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等的义务，应当继续履行交还义务等同时，物业服务人不履行或者不完全履行交接义务，也可能构成对业主共有权的侵权行为，其也应当承担侵权责任此时，违约责任和侵权责任发生竞合，业主委员会或者业主有权依据《民法典》第186条选择物业服务人承担违约责任或者侵权责任另外，在个案中，应当具体判断物业服务人是否违反了交接义务这在物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等的交还时最为重要此种交还义务的履行需要相对人协助，相对人对此负有受领的义务当物业服务人按照约定和法律规定履行了交还义务但相对人无正当理由拒绝受领的，依据《民法典》第589条的规定，物业服务人不承担迟延履行的责任，并有权请求赔偿因此增加的费用同时，物业服务人对这些的物和资料仅负有无偿保管人的义务，当它们出现毁损、灭失时，依据《民法典》第897条，物业服务人能证明自己没有故意或者重大过失的，不承担赔偿责任同时，在物业服务合同终止后，物业服务人应当结清预收、代收的有关费用据此《物业服务纠纷解释》第9条第1款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还己经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”除了上述物业费，物业服务人预收的其他费用，如装修保证金、垃圾清运费等，也应当依法返还给业主就终止前已经提供的物业服务，物业服务人有权请求未履行支付物业费义务的业主支付物业费并赔偿损失，于此适用《民法典》第944条的规定

四、物业服务人在履行交接义务过程中提供物业服务依据《民法典》第950条的规定，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，物业服务人仍然应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费同时，依据本条第2款前半句的规定，原物业服务人只有在违反交接义务的情况下，才不得请求业主支付物业费据此，如果原物业服务人未违反交接义务，而是按照约定或者法律规定正常履行交接义务，而且在约定期限或者合理期限内，除了履行交接义务，物业服务人依据《民法典》第950条的规定继续处理物业服务事项的，物业服务人自然有权依据第950条请求业主支付该期间的物业费这也是对本条第2款前半句作反对解释得出的结论从价值上而言，这也是正当的虽然物业服务人负有交接义务，但是物业服务人继续处理物业服务事项，己经超出了交接义务的范围，因此，物业服务人有权依据第950条请求业主支付继续处理物业服务事项期间的物业费四第九百五十条【物业服务人的后合同义务】物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费本条主旨本条是关于原物业服务人继续处理物业服务事项的规定理解与适用物业服务合同有其特殊性在物业服务合同终止后，新的物业服务人或决定自行管理的业主接管之前，尤其在原物业服务人与业主或者新物业服务人之间存在矛盾时，如果原物业服务人立即停止提供所有物业服务，物业服务就会陷于停滞，对业主之生活和工作产生极为不利的影响为了实现物业服务的平稳衔接，原物业服务人有必要站好最后一班岗因此本条规定原物业服务人于合同终止后有继续处理物业服务事项的义务，有利于实现物业服务的目的，合理维护业主的利益原物业服务人继续处理物业服务事项的义务开始于物业服务合同终止且业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主未予接管时无论物业服务合同是基于解除、期限届满还是其他原因而终止，无论是哪一方当事人行使解除权导致物业服务合同终止，无论是因为何种原因而产生解除权，也无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都应当适用本条，使原物业服务人负有继续处理物业服务事项的义务如果物业服务合同终止时，新物业服务人或者决定自行管理的业主己经接管，则原物业服务人自然无须继续处理物业服务事项只有在物业服务合同终止，并且没有确定新的物业服务人，或者新的物业服务人或决定自行管理的业主接管前，原物业服务人才负有继续处理物业服务事项的义务该义务消灭的时点，按照本条规定，似乎是业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管时考虑到业主自治尚未完善，为维护业主利益，使原物业服务人负有一定期间内继续处理物业服务事项的义务，是妥当的但是，也应当平衡考虑物业服务人的利益为了实现物业服务的平稳过渡，上述规范已经设置了合理的期限，为业主订立新物业服务合同预留了回旋的余地如果业主因自身原因未能及时订约，所造成的后果不应完全转嫁于物业服务人，否则就会助长业主消极对待物业服务事务的风气同时，新物业服务人或者决定自行管理的业主究竟何时接管物业服务，并非原物业服务人所能控制的，如果新物业服务人迟迟不进场接管，业主就此可以依据其与新物业服务人之间的合同请求其承担违约责任，但原物业服务人因此无限期地继续处理物业服务事项，就会由原物业服务人承担新物业服务人违约造成的不利后果即使原物业服务人可以请求业主支付该期间的物业费，但其仍然无法彻底清结物业服务关系，且原物业服务人事实上在此期间不可能如同之前那样尽职尽责，而这会导致业主利益的受损因此，原物业服务人继续处理物业服务事项的义务，应当被限制在物业服务合同终止后的合理期限内，而不应一概认为，在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管前，原物业服务人都必须继续处理至于合理期限的具体时间，可以在个案中结合物业服务合同终止的原因、新物业服务人或决定自行管理的业主未接管的原因、物业服务的具体事项和情况、有无应急物业服务等因素具体考量此时，就会出现物业服务合同终止后的合理期限届满，而新物业服务人或决定自行管理的业主却未予接管的情形当然，这时有必要保护业主的利益，但不应当通过由原物业服务人负有继续处理物业服务事项的义务来实现，否则就会过分损害物业服务人的利益，即使物业服务人可以请求该期间的物业费事实上，这应当由相关行政主管部门组织提供应急物业服务来实现应急物业服务也是有期限限制的，一些地方性法规规定一般不超过3个月；服务内容一般仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项；提供应急物业服务的费用由全体业主承担，业主委员会协助收取；应急物业服务提供人对共有部分的毁损性法规责任也会受到一定限制事实上，应急物业服务的适用领域不仅包括本条所规范的情形，也包括其他情形，例如，物业服务合同期限内，建设单位或物业服务人因破产、资质被注销等原因致使其在法律上或者事实上不能提供履行提供物业服务义务1124J原物业服务人该项义务的内容是继续处理物业服务事项继续处理物业服务事项，并不等同于“继续提供物业服务，也即该义务内容并不完全等同于原物业服务合同约定的提供物业服务的内容在物业服务合同终止后，要求原物业服务人如合同终止前那样提供完全相同的物业服务，事实上也是不太可能的但是，即使如此，原物业服务人至少应当提供垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项，至于其他服务事项，需要在个案中结合各种因素综合判断为了进一步平衡业主与原物业服务人之间的利益，本条规定，原物业服务人可以请求业主支付继续处理物业服务事项期间的物业费至于该物业费的具体标准，可以参照原物业服务合同约定的物业费标准，结合原物业服务人实际提供的物业服务水平、有关行政主管部门提供的物业服务成本等因素合理确定；当事人双方也可以委托第三方评估监理企业评估。