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文本内容:
业商城可行性实施报告 ......第一章市场分析
1.1关于宏观经济背景
1.
1.1孝感城市根本概况
1、概况 孝感市地处江汉平原腹地,位于鄂东北部,长江以北,汉水之东,东邻黄冈,南接武汉,西与随州、荆门、天门、仙桃相连,北望河南现辖孝南区和云梦、孝昌、大悟3县,代管应城、安陆、汉川3个县级市,共有115个乡镇场、街道办事处,总人口
506.01万人孝感市是一个农业大市,素有“鱼米之乡”的美称;也是楚文化的发挥地之一,孝文化源远流长全市国土总面积8910平方公里,占湖北省总面积的
4.8%,却生产出占全省
9.72%以上的粮食,在湖北省农业开展中占有十分重要的地位
2、自然状况孝感市地处中纬度地带,属亚热带季风气候孝感市多年平均水资源总量
38.14亿立方米,其中地表水资源量
36.73亿立方米,地下水资源量
6.59亿立方米,地表水与地下水的不重复计算量
1.41亿立方米含有丰富的矿产资源
3、人口状况 据最新统计资料,目前孝感总人口为
506.01万人,其中常住人口为
470.3万人(常住半年以上)居住在城镇的人口
173.1万人,占总人口的
34.2%,居住在乡村的人口
332.9万人,占总人口的
65.8%总人口中,男性为
361.1万人,占
52.2%,女性为
241.9万人,占
47.8%,全市共有家庭户
126.2万户,家庭户人口
499.9万人,平均每个家庭户人口为
3.96人,集体户口
6.1万人,城镇平均每个家庭户人口为
3.84人,农村为
4.01人人口出生率为
7.7‰,全年出生人口
3.92万人,人口死亡率为
4.1‰,死亡
2.09万人人口自然增长率为
3.6‰
4、交通状况孝感地处鄂东北,北出中原,南临武汉,扼南北交通咽喉,交通区位优越京珠和正在建设中的汉十高速公路,以及
107、316两条国道纵横穿境而过,13条省道、38条县道以及乡村公路织成网络全市公路总里程为4495公里,公路密度为每百平方公里
50.5公里;等级公路4390公里,等级公路比重
97.7%;其中,高速公路122公里,一级公路
28.5公里,二级公路695公里全市通航河流13条,航道里程584公里;全市现有汽车客运站31个,其中孝感中心客运站为一级站,二级站7个,
三、四级站23个 全市拥有营运车辆8389辆,其中营运客车1993辆,营运货车5884辆,营运农用车512辆;拥有出租车1500辆;拥有船舶335艘,
4.2万载重吨公路运输上,全市已开辟客运线路649条,其跨省线路17条,跨市线路302条,县际、县内线路330条全市公路客运量到达5900万人,旅客周转量23亿人公里;货运量到达2800万吨,货运周转量20亿吨公里
5、文化教育 孝感全市现有职业院校23所,其中高等职业院校1所,在校生l5万人中等职业学校22所部在中等职业学校中,有普通中专6所部,职业中专7所,民办职业中专8所,技工学校1所在校生6.1万人其中到达国家级重点职业学校的5所,省部级的6所
1.
1.2经济开展分析
1、经济总量增长较快,人均GDP增速较高 从xx年到xx年,全市生产总值由
236.8亿元增加到
404.2亿元,年均增长
10.4%,城镇居民人均可支配收入由5126元增加到7839元,年均增长
8.9%;农民人均纯收入由2316元增加到3028元,年均增长
5.5%;全社会固定资产投资累计完成530亿元,年均增长
11.9%;社会消费品零售总额到达
161.4亿元,年均增长11%
2、财政收支状况良好,经济开展健康有序 初步核算,“十五”期间全市财政收入由
13.78亿元增加到
21.38亿元,年均可比增长
12.1%;地方一般预算收入由
8.9亿元增加到
12.7亿元,年均增长
9.3%,可比增长
17.8%;全社会固定资产投资由
81.4亿元增加到
144.5亿元,年均增长
14.5%
3、人民生活水平稳步提高,但人均可支配收入仍低于全国平均水平平 xx年到xx年,孝感市区城镇居民人均可支配收入由6207元增加到8635元,年均增长
8.6%农民人均纯收入由2444元增加到3336元,年均增长
8.1%孝感城区启动廉租住房制度,市直行政事业单位开始实施住房分配货币化政策就业再就业优惠政策落实力度加大,新增城镇就业
15.7万人,下岗职工再就业
11.7万人
4、三大产业结构调整,第三产业大幅度增长 三次产业结构由
32.
134.
633.3调整为
24.
638.
337.1;第三产业增加值由
78.9亿元增加到150亿元,年均增长
10.7% 所占比例(%)4138353229262320调整前调整后
5、城市城镇化程度提高,城市功能不断完善 孝感市城镇化率由
29.7%提高到
35.7%孝感城区向东拓展,东城起步区路网建设骨架拉开,槐荫公园一期工程建成;市开发区和孝南经济开发区建设规模扩大,城区总面积由24平方公里扩大到31平方公里,人口由28万人增加到33万人城市功能不断完善,累计实施老城区改造工程100多项,直接完成投资5亿多元,城区污水综合治理工程进展顺利,天然气工程如期建成,完成一批小区开发和路网、供排水管网、市场设施等改造工程,改善了居民的生产生活条件
6、改革开放深入推进孝感各县市区国有、集体企业根本完成改制任务,全市形成了以民营经济为主体的开展格局对外开放不断扩大,累计吸收外商投资
3.2亿美元,年均增长
13.3%;累计外贸出口
3.4亿美元,年均增长34%着力推进融入武汉城市圈建设,汉孝合作与交流不断深入 第一产业第二产业第三产业 第二章城市房地产市场概述
2.
1.房地产开发企业截至xx年12月底,孝感市共有房地产开发企业210多家,注册资本总额
21.03亿元,孝感市共有106家具有开发资质的房地产开发企业,注册资本总额
15.12亿元,其中具有二级资质的7家,具有三级资质的7家,具有四级资质的15家,具有暂定资质的27家汉川市拥有10家具有开发资质的房地产开发企业,颍城市9家,云梦县6家,安陆市11家,大武县8家,小昌县4家家
2.
2、房地产开发投资情况xx年,全市共有房地产开发工程包括已竣工但未售出的工程104,房地产开发总投资
15.53亿元房地产开发占全市固定资产投资的比例为
10.75%孝感市房地产开发工程48个,其中在建工程38个,竣工工程10个;今年开工18个新工程,去年结转30个工程,房地产开发总投资
6.57亿元孝感市房地产开发占固定资产投资的比例为
39.34%各县市完成的房地产开发投资如下:汉川市9485万元,应城33365万元,云梦县
1.747亿元,安陆市
1.2706亿元元,大武县8036万元,孝昌县8500万元
2.
3、销售情况xx年全市商品房销售预售面积
120.09万平方米,其中住宅销售预售面积
102.29万平方米;本市商品房销售预售金额为
15.15亿元,其中住宅销售预售金额
11.51亿元孝感城市商品房 销售预售面积
45.72万平方米,其中住宅销售预售面积
43.94万平方米;孝感市商品房销售预售额
7.72亿元,其中住宅销售预售金额
6.25亿元
2.鸿业商城功能布局:地下室为停车场,一至三层为商场,四层首层为结构转换层,五至十九层为小高层住宅,有四栋独立的小高层建筑,分别为两梯四套;两梯五户,面积80-140平米,以90平米为主,每层23套,共计345套
3.还有一栋楼30户,每户120平米,共3600平米,七层砖混结构,位置是宗图西侧预留地块
4.公共工程用电扩容,住宅用电980千瓦,商业用电2455千瓦,带变压器 四个设备,两个800kVA,两个1000kVA
5.供水设备能力每天增加600吨,增加250条供水干管,并设置地下室消防水池及设备
6.节能环保,室内外装修符合国家节能环保要求 7.园林景点规划以地上为主,三层屋顶花园补充,到达绿化要求,绿地面积为7903平方米,绿地率为
30.2%绿化面积为13085平方米绿化率为50% 3.2固定资产投资估算的范围本报告固定资产投资估算的范围是百佳宏业商城及还建楼的开发整体工程中的一般土建工程,围墙、道路、绿化等室外工程,供电、给、排水、弱电系统等待其他工程费用;包括国有土地使用权出让金、人防易地建设费在内的国家和地方规定的建筑工程前期有关费用以及土地购置费、水、电增容费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、不可预见费、建设期贷款利息等
10.
1.2固定资产投资估算
1、建筑工程费用按孝感市近期建设工程概算定额、材料价格、税金等有关规定,并参照近期完工的同类建筑物百佳小高层E3的单位面积综合造价估算
2、在建筑工程费用中不含照明设施及二次装修费用
3、室外工程、供电、给、排水及消防管道、弱电系统等工程费用参照孝感市近期完工的规模相近的住宅小区投资,按面积造价指标估算
4、土地购置费按锦泰置业公司竞得孝感市G(xx)2号地块的拆牌价、土地出让税金估算;城市根底设施配套费、人防、墙改、消防绿化、白蚁防治、招标费用等按有关部门的规定收费标准计算
5、后湖冲沟综合治理建设工程总体规划需电力容量10000KVA,水容量按1200t/日、3123T/A电力增容费,水增容费分别按225元/
6、建设单位管理费按投资额5%计,设计勘察、监理费20元/㎡
7、建设期贷款利息按民银行公布的一至三年年利息按总投资额的半年计算
3.3资金筹措方案1.本工程固定资产投资
2.5亿元,采用滚动开发为xx年10月至xx年9月投资为25000万元,前期购地费用为3千万
3、方案向银行申请借款2500万元 第四章财务评价及其效益分析根据国家计委、建设部颁发的《建设工程经济评价方法与参数》和国家现行的财税制度,对本工程的财务效益进行评价
4.1工程计算期根据房地产行业的特殊性,本工程工程计算期拟订为三年,其中建设期2年,销售经营期
2.5年
4.2销售方案本工程从开始施工后即建设期为三年,按滚动开发销售,主体结构封顶后开始销售即xx年12月开始按每半年为经营期,一层商场分临街面60%、30%、10%,一年半售完一层中间局部及背街步行街按30%、50%、10%、10%,两年售完
二、三层在xx年元月开始按 商场价格有升值可能
4.2付款方式采用一次性付款、屡次付款和按揭付款的方式对一次性付清房款优惠5%,主要为多层住宅第一年建成的个类房按40%、40%、20%的比例三年付清,主要为高层住宅及商业门面大局部房屋均采用按揭付款的方式对第三年建成的房,在第四年当年付清测算
4.3销售收入预计本工程方案期内的销售收入共计51800万元
4.4销售税金及附加本工程按国家规定应纳营业税,税率为5%;城市建设维护税、教育附加、堤防费分别为应纳增值税的7%、3%、2%;平抑物价基金、教育开展基金分别为销售收入的1‰加上企业所得税共计税率为12%,预计本工程计算期内应纳营业税及所得税为6216万元
11.3利润测算及利润分配利润测算,工程计算期内的利润总数为25764万元 第五章结论及建议·
5.1结论·
5.
1.1住宅建设业随着国民经济的快速增长,已成为国民经济新的经济增长点随着城市人口的增加和市民生存环境质量的需要,住宅建设近年连续以20%的速度增长市民购置商品住宅的消费实力也不断增强孝感市预计未来商品房销售面积可持续增长,未来两至三年将出现供不应求房价上涨空间,孝感市为武汉经济圈,有得天独厚的经济区位优势,兴旺的商品流通将为房地产建设提供持续稳定的经济支持和市场需求,本次的建设可以满足市民追求商品房的需要,并促进地方经济的快速增长目前房地产价格处于调整期,一年后一些观望价格购房者急待购房,宏业商城错开了时间差,因此,本次的工程建设是必要的
5.2建议
5.
2.1本工程在地理位置和周边环境上处于一定的优势,建议在售楼工作中加大宣传力度,争取降低空置率
5.
2.2工程的建设资金能否顺利到位,是本工程建设顺利实施的关键,建议工程建设单位合理调度资金,以确保本工程顺利实施 结论在满足本分析所要求的条件(包括政策、规划、实施方案、投资方案等)下,该工程可行 湖北宏业房地产开发模板内容仅供参考 。