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博远商务酒店投资可行性分析报告博远商务酒店投资可行性分析报告
一、工程根本建设情况博远商务酒店位于三门峡市宏远市场西侧,建设路宏远市场红场南侧,距离建设路约30m主体建筑高7层(含地下一层),建筑面积约6223㎡一至三层每层938㎡,四至六层每层803㎡,地下室1000㎡,外围北侧停车场约500㎡,南侧停车场长45m*宽6m=270㎡地下室拟做停车场;一层、二层拟做餐饮使用;三层至六层共有房间72间,每间面积约32㎡(含卫生间)现土建施工已根本结束另外,酒店东侧与路相邻有一幢三层楼的第三层准备同时出租,面积为630㎡,可做为写字间出租,也可为酒店配套使用
二、配套工程实施情况
1、水、电、排污市政配套,已施工到位,待入户施工
2、地温空调水井正在施工,合同价为109万,费用拟由承租方承当
3、消防设施合同已签,合同价包验收合格为59万,费用拟由承租方承当
4、装修设计已初步完成,设计费21万,费用由出租方承当(已付19万)承租方可无偿使用
5、电梯预计20万费用拟由承租方承当
6、暖气接口费每平方50元×6223㎡=
31.1150万元费用拟由承租方承当
7、天然气接口费2万元费用拟由承租方承当
三、周边市场调查该工程地处三门峡市宏远小商品批发市场中,靠近建设路东段,毗邻家电市场;周边行政单位多为陕县政府的二级或三级机构,有陕县公路局、供销社、陕高、陕县医院等单位市级单位有市供销社、三中、物资公司等单位效益好的企事业单位很少,整体消费水平较低周边较好的酒店有国风会馆(客房98间,现出租率60%,平均房价140元左右),美华商务酒店(客房77间,现出租率70%,平均房价130元左右)周边商铺出租情况,建设路临街红场一层35元∕㎡,工程地东侧三层楼一层35元∕㎡
四、投资可行性分析博远酒店建筑主体出租价为12元∕㎡(含地下室),东侧商铺楼三层出租价拟定为20元∕㎡(有希望谈到12元∕㎡)出租年限为10年,有希望谈到12年
1、工程投资明细及预计费用⑴地温空调109万(含空气源热泵系统);⑵消防系统59万;⑶电梯20万;⑷三楼至六楼客房装修72间×32㎡∕间×500元∕间=
115.2万元;⑸公共局部装修1043㎡×250元∕㎡=
26.075万元;⑹物品配置16800元∕间×72间=
120.96万元;⑺燃气接入开口费2万元及内部管路⑻暖气接入开口费
31.1150万元及内部管路⑼以上费用合计为
450.235万元(不含暖气和燃气)⑽
2、投资回报分析⑴假设以
450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为35%,做以下分析预计年经营收入为
450.235万元÷3年=
150.0783万元÷35%=
428.7951万元预计100%出租率、平均房价
428.7951万元÷12个月=
35.7329万元÷(72间×30天)=
165.43元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取⑵假设以
450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为40%,做以下分析预计年经营收入为
450.235万元÷3年=
150.0783万元÷40%=
375.1957万元预计100%出租率、平均房价
375.1957万元÷12个月=
31.2663万元÷(72间×30天)=
144.75元此房价与周边市场结合,房价过高,不可取⑶假设以
450.235做为总投资,预计三年回本,预计经营利润为45%,做以下分析预计年经营收入为
450.235万元÷3年=
150.0783万元÷45%=
333.5073万元预计100%出租率、平均房价
333.5073万元÷12个月=
27.7923万元÷(72间×30天)=
128.67元预计95%-75%出租率、平均房价
27.7923万元÷(72间×30天×95%)=
135.44元90%)=
137.86元85%)=
145.97元80%)=
160.23元135元-138元左右的平均房价市场较容易接受,但90%-95%的年平均出租率经营压力较大⑷假设以
450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为35%,做以下分析预计年经营收入为
450.235万元÷4年=
112.5588万元÷35%=
321.5964万元预计100%出租率、平均房价
321.5964万元÷12个月=
26.7997万元÷(72间×30天)=124元预计95%-75%出租率、平均房价
26.7997万元÷(72间×30天×95%)=
130.6元90%)=
137.86元85%)=
145.97元80%)=
155.09元135元左右的平均房价市场较容易接受,但90%-95%的年平均出租率经营压力较大⑸假设以
450.235做为总投资,预计四年回本,预计经营利润为40%,做以下分析预计年经营收入为
450.235万元÷4年=
112.5588万元÷40%=
281.397万元预计100%出租率、平均房价
281.397万元÷12个月=
23.4497万元÷(72间×30天)=
108.56元预计95%-80%出租率、平均房价23.4497万元÷(72间×30天×95%)=
114.28元90%)=
120.62元85%)=
127.72元80%)=
135.70元135元左右的平均房价,市场接受困难不大;80%的年平均出租率通过经营应该可以到达
3、经营本钱、费用分析从经营角度,在保证效劳品质的前提下,核算固定本钱费用,核算经营盈亏平衡点,再结合市场接受的平均房价,核算投资回报怡居酒店管理公司xx年7月29日模板内容仅供参考 。