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商业运营方案书范文 商业物业是物业管理的一种形式之一受房地产开发热的影响近年来我国商业物业在开发与管理上存在较大的盲目性本文仅就目前商业物业开展存在的客流不旺、租户难求、管理乏力问题分析其原因并提出相应的解决措施接下来,为你带来商业运营方案书,希望对你有帮助 商业物业里常有上百个所有权独立的零售商通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银是否接受统一营业时间是否接受进行统一的促销活动等由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的都会使商业物业形象受损导致顾客失去光临的兴趣进而影响商业物业的开展 在商业地产迅速开展的同时商业物业的空置率也倍受人们的关注广州市做为零售商业较为兴旺的城市具有一定代表性xx年广州市滞销商品房中住宅、办公楼、商业用房空置率分别为
9.5%
22.9%
43.1%其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线商业物业空置率最高居高的空置率一方面折射出我国商业地产开展的盲目性另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象原因在于商业地产丰厚的回报吸引了大批投资商进入但在投资和建设中由于缺乏统一规划不可防止地带来了重复建设和空置率高的问题 目前大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者再由投资者直接或间接出租给零售商的做法实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制开发商重视的是商场有多少面积出售了并没考虑出售后整个商业物业的运营状况从运营稳健的国内外商业工程看我们不难发现他们几乎无一例外地采用出租的方式也见不到分割成独立商铺出售的现象目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合地产商找不到适宜的商业主体而商业主体找不到好的商业物业工程 目前大量的商业工程存在为招商而招商的倾向商户组合缺乏竞争力和协调性开发商为了招商指标不能全面考虑商户的组合为未来的经营管理埋下了隐患在经营中业主和使用人缺乏经营理念盲目建设目标经营市场不明确缺乏商业的准确定位多数商场经营没有特色给人“千店一面”的感觉缺乏对顾客的吸引力诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆开业时冷清”的现象商场给人以萧条冷清的感觉顾客像看画展一样浏览各个店铺光临的人不多买东西的就更少了客流量不旺致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换使顾客难以产生信任感更谈不上培养忠诚性顾客了如此恶性循环商业物业的营运就可想而知了 主观原因:缺乏对商业物业开展规律的认识房地产将其作为物业来做商业把它当作商场来做实际上它是一个综合体其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理效劳的物业管理公司除了要有对房地产的丰富知识和管理之外还需要有很强的商业运作和管理的经验既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的效劳又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用维护和扩大市场的影响力吸引消费者的驻足因此商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性在管理过程中出现一些问题是必不可免的 行业原因:爆发式的零售革命西方兴旺国家在近l5O年时间内依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等屡次零售革命产生了20多种零售业态而我国在九十年代中期
三、五年时间内几乎所有零售业态都出现了这一方面会给商业物业的开展带来难得机遇另一方面也使商业物业开展出现了的盲目仿效的现象许多工程不看地点靠追风来指导建设如此的商业物业效益不仅不会好还会造成国家财产的浪费更有一些投资者因资金缺乏把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉而在墙面、地面等装潢上大量花钱给后人留下“弃之可惜改之不能”的遗憾 环境方面:商业物业条件不成熟商业物业开展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店城市居民向郊区延伸消费观念转向生理和心理需求的双重满足人均国民收入2000美元以上居民小汽车普及率超过50%我国目前城镇人均居民收入1000美元左右卫星城、小区建设刚刚起步一些郊区的人主要在城区购物小汽车普及率还不高因此形成了商业物业郊外无客流建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地 经营性商业工程的主要收入于商户的租金租金的支付者是创造营业收入的主要组成力量商业工程的功能就是要帮助商户去创造收入简而言之就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力这就是商业工程经营管理的价值所在也是商业地产成功运作的关键所在物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍建立一套超前的经营管理模式和理念通过提供商业工程从定位、规划、招商到管理的全程效劳从而确保未来有效而持续的经营管理 物业管理是运用现代经营的技术手段按合同对物业进行多功能、全方位管理和效劳为物业产权人和使用人提供高效、周到效劳以提高物业的经济和使用价值创造一个良好的物业环境这样的一个过程要完成这一过程一支高素质的专业队伍是必备的条件商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外还应注意吸收以下人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才不少商业楼宇的智能化程度相当高特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理当然在引进专业人才的同时对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的只有把引进人才和自我培养有机结合起来物业管理队伍的专业素质才会不断提高 任何企业都存在两方面的制度:一是企业的根本制度它们标准企业的根本经济关系构成企业的经济形体是企业经营机制的决定因素有什么样的企业根本制度和经济形体就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度它标准企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系构成企业管理的组织形态对企业的经营管理水平具有重大影响现代企业制度指的是企业的根本制度建立现代企业制度的原那么是:产权清晰、权责清楚、政企分开、管理科学随着进场租户租赁或合作时间的延续合同及其补充文件和附件将不断增多契约越多管理上就越复杂所以对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务用完善的制度来标准市场秩序 商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求再进行建筑规划设计以最大限度地减少日后改造费用的本钱从而降低商业地产的风险大连万达提出的订单式商业地产模式即预先与世界500强企业签订联合开展协议得到其租赁工程的承诺后才进入实质开发这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言与这种外资零售业巨头结伴而行可以加大投资开发购物广场的知名度;另外商业地产做到了强强联手通过各种品牌组合产生经营优势有效地控制了经营风险增强了业主的投资信心此外在开发商业物业时重视物业管理的前期介入对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议 地产商借助商家的品牌效应能有效提升商业物业的销售因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是工程的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力在现代化商业模式中商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润而是通过持续的经营管理提升商业空间的价值因此商业与地产的合理对接才使双方互利使商业物业得到较大的开展空间 由于商业地产与市场需求关系紧密地产商开发地产时定位是非常关键的同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费比方社区底商的定位其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式底商首先必须考虑消费市场只有准确、恰当的商业经营定位才能在剧烈的市场竞争中生存和开展要做到准确定位一方面必须适应市场的需求另一方面也要从自身的具体情况出发走适合自己的路线市场细分是商业物业定位的前提尤其是针对商业密集区要让商业物业成功盈利就必须把市场细分、再细分 主题式商场可以按人群、功能进行划分小型商业物业尤其要做好定位工作要防止与大型商业物业正面交锋切忌盲目地比“大”、比“全”而要做“专”、做“精”以自身特色来吸引消费者从而在剧烈的市场竞争中求得生存站稳脚跟以获更大的开展空间 商业物业不同于其他物业其工程的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体需要我们理性的思考全盘规划逐渐让商业物业的管理与营运走上正规开展渠道使商业物业走向成熟 参考文献:
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