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工程方案书范本范文 济南房产市场日趋标准,整体处于上升态势,在市场开展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下 一九九年之前,被动销售的暴利阶段 客源特征以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选择范围小,客户购置存在一定盲目性 开发商特征政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场开展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥 工程特征产品形式单一多层为主,缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征集中在千佛山周边 销售特征无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立 二XX年以后,振荡中走向标准的过渡阶段 客源特征客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力 开发商特征迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营销筹划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向以产定销的路线靠拢 品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好开展前景,进而纷纷抢占济南市场 同时由于政府对土地资源进行统一管理,地价开始上升,而促使开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一局部资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验 工程特色产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐步为市场认可,高层也占领一定市场份额地域限制日渐被打破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升 销售特色价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传手段不断翻新 在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化
1、客户需求的变化 能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、平安性、私密性方向转变 对于能承受2500-4000元/m2价格的客户,在追求上述要求的根本根底上,更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力,对小区的整体规划要求较严格 能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有了质的提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和内涵,同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重
2、市场环境的变化 地理环境逐步打破了地域限制,市场全方位开展,从传统的利用地段创品牌,到创品牌而创地段 产品环境产品多元化,多层仍为主力,小高层开展较快,并逐渐为市场所接受 其中 小高层开展分三个阶段 1以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志,小高层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模式并进行包装筹划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售到达良好的效果 2以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志,小高层市场进入剧烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现昙花一现的势态 3市场以客源的选择为导向,再次转向社区化的板式小高层方向开展,并且日益呈现出规模化、品牌化的特征,此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园
3、开发商的变化趋势 开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变,并逐步建立了品牌观念,具备了较强的竞争意识 营销方面竞争的剧烈带动了销售手段的不断翻新,由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式,到今天的炒理念、规模、品牌,并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为,必须注重前期准备工作,要熟悉当地情况并与之结合,了解客户心态
1、根本情况 本案位于济南市解放路东首,西临济南市的cid科技商务中心区山大路,这是市政府的重点工程,它的兴起必定会辐射到周边,从而拉动区域经济的繁荣东临高新技术产业开发区,众多知名国际国内大公司投资于此,本案正处于这两个开展区域的中间位置,交通方便,地段的升值潜力巨大
2、区域消费能力分析 经济水平 整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主 随着周边生活设施的不断完善和齐全,该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地这也将打破原有的区域内消费群体和范围,成为跨区域消费的一块热土
3、客源定位 由于本案属中高档楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析 一本地客源 此类客源为本案客源之根底,且为先期客源之主力,我司认为主要有以下类型 私营业主有较为雄厚的经济根底,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强的接受度,但有着冷静的思考与判断,大多为二次置业对地段及相应升值潜力较为注重 政府官员此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入,大多已有单位分配的住宅,但希望一个更为私密、高档的生活空间此类人群对档次、平安、私密及小区规划、配套有较高要求 高级白领此类客户具有高学历、高收入的特点,追求高品味的生活气氛,以突显自己的价值这局部客源对社区档次、配套、知名度等较为关心 年青成功人士此局部人有着灵活的思考、较高的收入,社会地位起点高,追求现代的上流生活这类客源主要选择小户型,但比例有限 小结本地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为主要需求 二外地客源 此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需,可分为以下类型 外地驻济企业高层管理人员此类人群大多为外派人员,收入高、单身,注重生活的品味与个性的张扬,同时希望有一个温馨、私密的生活环境,对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重 外资企业驻济高层管理人士参加wto后,外商投资将大大增加,外来管理人员增多,此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重,将成为本案后期客源开发的重点 本案位于济南市的,生活设施及市政配套完善,有良好的自然及人文环境,相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比较的优势,因此我司建议将本案定位于会养人的房子——滋养城市贵族 综上所述,在本案目标客源中,主要需求点有以下几方面
1、地理位置优越
2、交通动线充足
3、市政与小区配套皆较为齐全
4、社区规划合理
5、智能化水平高
6、有强大的升值潜力
7、户型实用、舒适 由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”,依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次,具体建议如下 一社区配套设施
1、采暖采用韩式地面供暖系统 理由a无暖气片及其支管,增加使用面积,并且宜摆放家具 b室温均衡、稳定,各房间温度可独立调节控制,具有 健身功能 c辐射供暖,无空气对流,卫生、洁净 d便于设落地窗
2、门、窗分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落 地窗,其它房间配双层中空塑钢窗
3、保安系统全方位的防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电 梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情
4、信息系统 有线市区标准有线电视信号及卫星电视系统 通讯设施预留两部idd插口 网络宽带网入户,并预留管线
5、厨房、浴室墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,配备整 套高级厨具,纯洁水入户
6、卫生间墙面镶砌普通瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,设三盆 二本案多层商业楼为沿街场所,建议楼顶建造能代表本案风格的造型,而非平顶 三外立面材料及颜色 建议采用高级涂料,颜色采用三段式,底部局部用深棕色或赭石色,中部为米黄或中黄色,上部为淡黄或白色 理由a涂料易清洗,重新粉刷即可焕然一新,如发生墙体渗水易 查出,而用面砖那么不易查出 b棕色和赭石色最能表达本案的层次感与时代感,整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉 四绿化布置根据小区内的容积系数,此建议原那么上小区整体走小而精的路线,通过精致的小景,衬托社区气氛在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地、灌木、植株相互搭配,互相组合以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象 五规划布局要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可 六户型设计户型设计应考虑消费者的实际购置能力和生活习惯,面积应在100——180平方米之间,适当保存200——250平方的大户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力根底上 七户型风格落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉 一售楼处选址 我司建议售楼处向主干道附近迁移,在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处 理由 1该地段为济南主干道,人员层次较高,有较大的客源潜力 2人员流动量大,易扩大知名度 3交通动线兴旺,方便客户咨询 缺点投入费用高 二推案操作阶段及操作目的 本案操作由期房开始,我司建议将本案操作分为三个阶段 第一阶段建立市场人气,引起市场冲击,营造楼盘品牌,回笼资金 理由 1本案为同期开发,需要较大的资金,前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大 1中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气,由此而 形成的良性循环,因此,本案能否尽快去化,关键在于前期能否建 立市场人气,引起市场轰动 在此阶段应注意前期的价格制定要求与整体结合,为中、后期的操作做好铺垫 理由 价格是整个营销策略中极期重要的一局部,如整个阶段的价格衔接不好,将导致整个工程的失败如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫 第二阶段建立品牌,在立足于本地客源的根底上,拓展客源面,创造相 对较高的利润 理由 1第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑 2在第二阶段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更广的泛围内拓展客源,那么将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件 第三阶段获取最高利润,通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次 三价格策略 目前市场竞争剧烈,操作周期不宜过长,不适宜作大范围的价风格整,因此,我司建议先期以较低价格入市,引起市场关注,建立人气,随工期进展进行微调,在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升,以拉动市场 整体操作结束后,将均价控制在3500元/平方米,具体推案策略及各阶段的价格制定,待双方确定合作关系后报与贵司参考 一主诉求点 突出社区无以伦比的内部优势,以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点 理由本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比较,本案由期房开始销 售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势 及小高层的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,那么引起市场冲击相对容易 二各销售期诉求
1、引导期可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等
2、开盘期主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,建立人气
3、正常销售期进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质,使之成为一广告系列 理由 1可令社区整体优势全面展现 2可保持每期推出广告的独立性,即宣传主题鲜明可不断保持市场新鲜度,冲击力持久 三广告媒体选择
1、电视——以形象广告为主,结合综艺性广告
2、报纸——软广告与硬广告结合前期通过软广告进行引导,正式销售期通过硬广告进行冲击
3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车
4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台,如交通音乐之声
5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度 我司以多年的筹划代理经验,出一套严谨的工程操作流程完全建立在市场根底上的全程工作安排通过我司专业人士的运作,足以保证任何一个优秀的筹划创意充分演绎 一前期市调阶段第一阶段 第一阶段人员安排
1、市场研究分析 环境研究分析工程地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员,筹划员1名市调员1员,筹划员1名市调员2员,筹划员1名市调员2员,筹划员2名
2、市场调研成果总结专案组动脑会议后,市调负责人与专案主管共同编写市场总结
3、物业规划研判专案组动脑会议
4、营销方向与设想开盘时间建议,售楼处及样板房搭建、布置建议
5、筹划报告纲要专案筹划员执笔 此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研,并编写市调报告在对本案的规划情况熟知后,结合前期的市场调研成果,召开动脑会议,初步确认本案的营销筹划方向,并编写初步筹划草案在与开展商共 同就筹划内容协商修正并确定之后,将进行第二阶段的工作内容 二销售准备阶段第二阶段 第二阶段人员安排
1、营销筹划报告的正式交稿主要内容的决定目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等现场pop布置建议sp活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案筹划员执笔,广告筹划辅助,完成报告
2、我司与开展商会议确定广告、市场推广费用及媒体方案、sp活动方案等内容-----
3、广告方案及文案设计审核专案组动脑会议广告企划、电脑设计人员、筹划员、专案经理主控,开展商进行确认与把握
4、印刷品样稿的审核与修正
5、现场pop布置具体内容现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与开展商共同制作、监督
6、市区内长效媒体安排
7、销售文件的准备专案筹划
8、售讲资料编写
9、营业员培训与考核专案经理、专案筹划员、广告企划等
10、楼盘报章广告审核与安排广告筹划人员、专案主管
11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成 此阶段根本为筹划报告内容的实施,我司将在此阶段,协助开展商进 行与广告公司的接洽、联络与监督,并及时与开展商沟通,协助开展商进行现场布置;进行业务员培训,及一切销售资料的准备与落实
三、销售阶段第三阶段 第三阶段负责人员
1、实施广告方案在取得开展商确实认条件下,我司具体实施
2、现场销售情况统计与监控专案经理、筹划员
3、量、客户量、成交量统计与通报
4、价格反响与检讨
5、广告效果统计广告筹划人员、筹划员、专案经理
6、广告效果检讨
7、销售策略调整专案组动脑会议,并由筹划员与广告筹划人员实施
8、广告策略调整
9、销售形势分析与预测专案组会议
10、会议安排 每周例会专案经理通报销售情况,了解工程进度与开展商,业务员反响情况调查 月会专案经理、筹划专案与开展商进行销售工作总结,月度销售方案拟定,广告方案拟定 阶段销售会议专案经理、筹划员、广告筹划人员与开展商进行销售阶段总结,销售形势分析预测,下阶段总体方案与安排 工程方案书范本二 工程摘要
1、公司根本情况公司名称、成立时间、地区、资本,主要股东、股份比例,主营业务,过去三年的销售收入、毛利润、纯利润,公司地点、、、联系人
2、主要管理者情况姓名、性别、年龄、籍贯,学历/学位、毕业院校,政治面貌,行业从业年限,主要经历和经营业绩
3、产品/效劳描述产品/效劳介绍,产品技术水平,产品的新颖性、先进性和独特性,产品的竞争优势
4、研究与开发已有的技术成果及技术水平,研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况,已经投入的研发经费及今后投入方案,对研发人员的鼓励机制
5、行业及市场行业历史与前景,市场规模及增长趋势,行业竞争对手及本公司竞争优势,未来3年市场销售预测
6、营销策略在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的策略及其可操作性和有效性,对销售人员的鼓励机制
7、产品制造生产方式,生产设备,质量保证,本钱控制
8、管理机构设置,员工持股,劳动合同,知识产权管理,人事方案
9、融资说明资金需求量、用途、使用方案,拟出让股份,投资者权利,退出方式
10、财务预测未来3年或5年的销售收入、利润、资产回报率等
11、风险控制工程实施可能出现的风险及拟采取的控制措施 第一章公司根本情况
一、工程公司与关联公司
二、公司组织结构
三、公司管理层构成
四、历史财务经营状况
五、历史管理与营销根底
六、公司地理位置
七、公司开展战略
八、公司内部控制管理 第二章工程产品介绍
一、产品/效劳描述分类、名称、规格、型号、产量、价格等
二、产品特性
三、产品商标情况
四、产品更新换代周期
五、产品标准
六、产品生产原料
七、产品加工工艺
八、生产线主要设备
九、核心生产设备
十、研究与开发
1.正在开发/待开发产品简介
2.公司已往的研究与开发成果及其技术先进性
3.研发方案及时间表
4.知识产权策略
5.公司现有技术开发资源以及技术储藏情况
6.无形资产商标知识产权专利等
十一、产品的售后效劳网络和用户技术支持
十二、工程地理位置与背景
十三、工程建设根本方案 第三章工程行业及产品市场分析
一、行业情况行业开展历史及趋势,哪些行业的变化对产品利润、利润率影响较大,进入该行业的技术 壁垒、贸易壁垒政策限制等,行业市场前景分析与预测
二、产品原料市场分析
三、目标区域产品供需现状与预测目标市场分析
四、产品市场供给状况分析
五、产品市场需求状况分析
六、产品市场平衡性分析
七、产品销售渠道分析
八、竞争对手情况与分析
1.竞争对手情况
2.本公司与行业内五个主要竞争对手的比较
九、行业准入与政策环境分析
十、产品市场预测 第四章工程产品生产开展战略与营销实施方案
一、工程执行战略
二、工程合作方案
三、公司开展战略
四、市场快速反响系统IIS建设
五、企业平安管理系统SHE建设
六、产品销售本钱的构成及销售价格制订的依据
七、产品市场营销策略
1.在建立销售网络、销售渠道、设立代理商、分销商方面的策略与实施
2.在广告促销方面的策略与实施
3.在产品销售价格方面的策略与实施
4.在建立良好销售队伍方面的策略与实施
七、产品销售代理系统
八、产品销售方案
九、产品售后效劳方面的策略与实施 第五章工程产品生产及SWOT综合分析
一、工程产品制造情况
1.产品生产厂房情况
2.现有生产设备情况
3.产品的生产制造过程、工艺流程
4.主要原材料供给商情况
二、工程优势分析
三、工程弱势分析
四、工程时机分析
五、工程威胁分析
六、SWOT综合分析 第六章工程管理与人员方案
一、组织结构
二、管理团队介绍
三、管理团队建设与完善
1.公司对管理层及关键人员将采取怎样的鼓励机制
2.是否考虑管理层持股问题
四、人员招聘与培训方案
五、人员管理与鼓励机制
六、本钱控制管理
七、工程实施进度方案 第七章工程风险分析与躲避对策
一、经营管理风险及其躲避
二、技术人才风险及其躲避
三、平安、污染风险及控制
四、产品市场开拓风险及其躲避
五、政策风险及其躲避
六、中小企业融资风险与对策
七、对公司关键人员依赖的风险 第八章工程投入估算与融资说明
一、工程中小企业融资需求与贷款方式
二、工程资金使用方案
三、中小企业融资资金使用方案
四、贷款方式及还款保证
五、投资方可享有哪些监督和管理权力
六、投资方以何种方式收回投资,具体方式和执行时间 第九章工程财务预算及财务方案 每一项财务数据要有依据,要进行财务数据说明
一、财务分析说明
二、财务资料预测未来3-5年
1、销售收入明细表
2、本钱费用明细表
3、薪金水平明细表
4、固定资产明细表
5、资产负债表
6、利润及利润分配明细表
7、现金流量表
8、财务收益能力分析 1财务盈利能力分析 2工程清偿能力分析 第十章公司无形资产价值分析
一、分析方法的选择
二、收益年限确实定
三、根本数据
四、无形资产价值确实定 附件 附件I 工程实施进度 附件II其它补充内容模板内容仅供参考 。