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xx关于房屋买卖合同考前须知 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证! 严格来说,小产权房包括已购公房,乡产房和使用权房根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待“已购公房”,购房人只要补齐土地出让金,也就是购置房款的1%,就可以等同为商品房上市出售“乡产权”,归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否那么将会动摇国家的土地而对于“使用权”房来说,上市出售那么会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力 第一,根据北京市建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续 第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持 第三,购置乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险 笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效,应分情况认定 目前该种情况,在实践中普遍的认定为合同无效而在理论上,国内较多的学者对合同的效力持肯定态度笔者持合同无效论,主要基于以下几个理由 《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”根据这一规定得知,转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上,其存在注定不能取得完整产权,根本无法进行登记领取权属证书 我国《物权法》第146条规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分该条规定的主要是指国有建设用地流转原那么,它说明房地产所有权转让之时,房产之上的土地所有权也随房一起转让,该原那么的实行,防止了我国房产交易市场出现局面,维护了房产市场的稳定对于这一原那么对集体土地上的房屋买卖同样适用而小产权房恰恰违反了这一原那么,根据我国土地管理法的相关规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权,使得房地别离,较易产生纠纷 针对这一情形,实践中多数判定为合同无效,但笔者认为合同应认定为有效,主要基于以下理由 国家将一局部土地划分归为集体所有,是为了保障农民最根本的生存及生活居住权,表达了国家对弱势群体的保护倾向但与此同时,这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利,“农民与城镇居民”,对称谓及身份的区别本身就是违反公平的表达,为了农民的身份,他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益,他们与国家一样拥有土地,但无法同国家一样买卖土地,获取收益,从另一层面上讲他们不是被保护着,而是被禁锢在了这片土地上 基于我国现有规定及我国国情,允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的,引发各方利益矛盾冲突但完全限制小产权房的流转那么是对公平原那么的违反,农民对土地可以占有、使用,因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益,在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场,但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场,允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转,使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益 由于小产权房的交易不在少数,其中涉及多方之间的利益,易引发多种矛盾因此,在解决小产权房的问题中,平衡好各方之间的利益那么显得尤为重要 实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效,小产权房交易之时必然是双方合意的结果,但卖方因利益驱使,违反当初协议,这是对老实信用原那么的违背,但是否能因卖方对老实信用的违背而判定卖方承当主要责任呢笔者认为这是不妥的小产权房买卖合同签订之时,双方都明知这一行为在我国存在违法情况,即都存在过错,双方过错大小应相同,不能因为房价的大幅增长而让卖方承当更重的过错责任,因此,笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承当相同的过错责任 既然双方是同等责任,合同无效后,首先考虑的应是恢复原状,即房款返还,房屋归还如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等,可以按照添附的原理处理,卖房人取得利益,应补偿买房人因此支付的费用当然,假设买房人在居住期间对房屋造成一定的损害,也应对卖方遭受的损失进行赔偿对于房价的上涨,在房屋合同签订之时是双方都不可预见的,房价是市场经济作用的结果,双方对此均无需承当过错责任因此,合同无效引起的房屋返还,其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有,即卖方所有作为房屋的买方,明知小产权房先天缺乏而选择购置,承当房屋返还的风险应是其可以预见到的,当然,其因买房失去的一局部存款利息笔者认为是可以向卖方主张承当的 出卖人甲方 身份证号码 买受人乙方 身份证号码 甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守
1、甲方应当于年月日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方逾期超过个月时,乙方有权解除本合同解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币元
2、乙方全部或局部不履行本合同规定的付款日期及方式的其逾期局部乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方逾期超过个月时,甲方有权解除合同解约时,乙方已付房价款的作为甲方的损失赔偿金
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承当,并应赔偿乙方的损失
4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方
1、提交仲裁委员会仲裁
2、依法向区人民法院起诉 甲方 乙方 见证人 签订日期 第一,根据北京市建委发出购房风险提示指出,“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续 第二,像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持 第三,购置乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险模板内容仅供参考 。