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钻石工程筹划书范文
一、工程分析本工程位于上海浦东新区金桥出口加工区内,基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块本工程共为3栋楼,其中A楼为28层,B
1、B2为19层,A、B均有2层裙楼工程于1994年开工,后因为种种原因中断,最近重新启动,并根据市场环境变更功能要求为以产权式商务酒店为主,配以适量公寓式办公楼的功能要求本工程现已经主体封顶,预计年底可以交付使用总建筑面积为
84013.16平方米,设计停车位为258个,开展商将预留A楼26-28F,楼层A楼B1楼B2楼合计地下一层1901629781981F1812158576986522F19012585标准层11483-21F12743-16F7213-16F63100110022-28F120517-19F68117-19F屋顶设备层26219072524总套数5232762041003共三层,总计3300平方米,因此可以销售943套,面积59800平方米本工程首推优势在于其位置,位于浦东金桥开发区中心地带,属于上海的经济密集区域,周边中外企业云集,大公司与品牌企业比比皆是,诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等,区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员,此类群体消费能力强、消费欲望高其次本工程周边没有类似的工程在运作,直到碧云社区内才有产权式商务酒店,因此是一个市场空白点第三是交通便捷环顾本案周边,交通网络健全,地块三面临路,南边更是直面快速干道新金桥路,距杨浦大桥只有3公里,与陆家嘴金融贸易区约为9公里,到外高桥保税区约10公里到浦东机场与虹桥机场均很方便虽然没有轨道交通,但是具有一定的辐射能力第四,本工程销售面积属于中等楼盘,一千户左右的楼盘根本上可以形成一个小型社区,在销售中营销费用也相对宽松本工程的劣势同样在于其地理位置,因为处于一个经济开发区内,所以其配套设施不是很健全在周边根本上没有类似大型超市、商尝休闲娱乐场所的生活配套设施其次由于是中断过的房产工程即为烂尾楼,中断过的工程对消费者所产生的不良印象始终影响到本工程的销售再那么本工程为商业用地,由于中断了将近十年,其产权使用期限仅余40年,这个问题对销售将有巨大的杀伤力从规划的角度来说,B
1、B2楼与A楼的楼间距过小,因此直接影响到B
1、B2的采光问题尤其是B2楼的采光问题严重其次B1楼户型有问题,按照工程介绍中描述,B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米,大面积户型,其套数占整个工程套数为
7.9%但是平面层没有表达出,这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认,至今开发商仍在和规划设计单位联系确认关于这个问题如果确认存在,必须考虑不均衡户型将导致产品定位与目标消费者定位的错乱,导致销售推广的复杂而引发销售本钱提高,而该物业的性质为商业用地,因此在销售中首付款必须在40%以上,以本工程平均面积为63平方米,如果均价为8000元,首付款根本上在20万以上20万对于投资客相对来说比拟容易处理,但是对于自用客来说,将产生较大的抗性威胁首先来于其工程东侧的科德电子信息楼,其次是碧云社区一个改善与享受型的社区内销售房产科德电子信息楼是一个定位杂乱的工程,其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合的综合楼但是根据市场调研,其销售价格可能在7500元/平方米的层面上,对于碧云中惠工程销售价格的提升将造成一定束缚碧云社区中的房产根本上是改善型与享受型的工程虽然本工程与之定位错位,但是作为成熟的大型社区,与金桥开发区不远,并且金桥工程潜在的购置使用群体——青年白领与企业管理层人员对于生活品质要求相比照拟高,因此对于本工程具有一定威胁对于本工程来说,最大的时机是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员,无论是考虑到投资还是自用,此类群体都是本工程的要把握好的群体对于投资客来说,此类群体根本上是房产的使用者,直接影响投资本工程的收益率而对于自用客来说,根本上围绕在金桥工作的青年白领与企业管理层人员范围内所以本工程的最大时机是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员其次应该把握与金桥开发区做配套的厂家,该类厂家往往都会在上海设立办事处,如果将其挖掘过来,由于该类消费者往往都是办公加居住的使用者,购置或使用面积均比拟大,虽然数量少,但是总量大缺乏生活配套设施对策对于本工程缺乏类如大型卖尝休闲娱乐等生活配套设施,如果由开发公司通过引入方式解决,根本上是不可能的,本工程体量不是大盘,不可能全部解决,可以借鉴的方式是引入接送巴士,通过接送巴士与陆家嘴相连接,利用陆家嘴的生活配套来解决该问题其次通过工程内的裙楼引入一些休闲娱乐措施,增加该房产使用者在物业的逗留时间而这些措施的引入应该更多的从方便、实用角度出发烂尾楼的不良影响对策对于烂尾楼所造成的不良影响,首先要更改工程名称与开发公司名称;其次在工程销售中,要以高投放与高品质广告使潜在消费者有工程开发商具有强大的资本背景,来扭转消费者心目中的不良印象,同时该工程主体已经封顶,在开盘阶段预计可以进入装修阶段,可以有效消除该影响40年使用权限对策在工程推广中,利用收益率的计算使购置者认识到40年的投资整体回报率相对于银行储蓄利益率已经处于一个比拟高的水平规划与户型复杂对策规划的问题,在销售控制中建议首推B1,其次再推B2与A利用B1吸引人气,再推B2与A大户型存在而导致户型复杂问题,首先继续与开发公司接触确认,其次如果确实存在,考虑使用商务套间来消化科德电子信息楼影响对策该工程是三种业态所混合,定位纷乱,所以本工程利用装修档次和配套设施与包租确保收益率的方式拉开两个工程的档次,采用错位方式解决碧云社区影响对策坚决用错位策略翻开局面,同时利用良好的配套与效劳来解决该问题首付款高对策开发公司给业主办理的六成十年的按揭贷款不过在首付二成后,开发商三年免息垫付另二成,业主在三年内把垫付二成还给开发商本工程未来将引入酒店管理公司,将有一定稳定收益因此也可以演绎为“带租约销售”,开发商承诺3年8%投资回报,通过这种方式等于用前三年的消费者投资回报作为开发公司垫付局部但是在预售中不可以提出“带租约销售”,也不能说是售后包租,因为违反法律规定这种模式并不能等同于“九成按揭”和“售后包租”,可以说开发商打了一个擦边球
二、营销筹划
1、切入点分析利用中国目前实际负利率与投资渠道不健全是碧云中惠工程营销筹划的切入途径,目的在于扩大消费群体,将传统的房产投资群体扩大为追求稳定收益投资群体实际负利率的出现目前我国的物价指数从xx年1月开始由负转正,并在年末上升至
3.2%,今年1月份继续保持在这一水平如果以此来对照当前的存款利率,按一年期存款利率
1.98%计算,考虑20%利息所得税的因素,实际利率为-
1.616%即
1.98%×
0.8-
3.2%它意味着你将100000元存进银行,1年后它的实际价值变成了98384元,1616元就白白地“蒸发”了即使以目前最长期限五年期存款利率
2.79%计算,实际利率仍为-
0.968%,这意味着自1996年以来,中国首次出现所有存款实际负利率的状况当前的经济社会正在从低利率时代走向负利率时代面对通胀压力增大的预期,将钱放在银行里已不合时宜对于普通居民来说,需要拓宽理财思路,选择最适合自己的理财方案,让“钱生钱”目前投资渠道仍然不健全近10年来,我国金融业发生了前所未有的变化,特别是证券市场和保险市场开展尤为迅速但是相对于百姓储蓄的增长来说,适销对路、性、流动性和盈利性匹配较好的投资产品明显缺乏在美国,只要有投资需求,就有与之相对应的金融产品,个人还可以用税前收入投资一些开放式基金除股票外,还有政府债、货币市场基金、共同基金、银行大额存单和各种企业债券、期权、期货等等中国老百姓对于投资渠道有着太多的等待近几年来,国家每次公开向社会出售国债,都会看到老百姓排长队争购的情景抢购国债一方面说明百姓对国家的前途充满信心,另一方面也说明我们现在的投资渠道确实太窄了但是长期沉淀在银行里“大象屁股推不动”的居民储蓄,今年开始,自己慢慢往外“跑”了——老百姓已开始懂得在不同市场财富机遇尝试新的投资渠道,银行存款摇身一变成为国债、基金、信托等储蓄替代品中国有10万亿的储蓄,但是没有相应的投资渠道如果能够抓住不满意银行实际负利率的储蓄者,使他们变成追求稳定收益的投资客,对碧云中惠工程进行投资利用中国目前实际负利率与投资渠道不健全是碧云中惠工程营销筹划的切入途径推广切入点本工程推广切入点是利用5星级酒店装修、配套、包租,本案位置,直指金桥开发区内大量世界500强跨国企业为本案房产带来巨大的商机,是本工程绵绵不断的收益强化购房者信心,用平安而高额的投资回报刺激本案消费群体目前上海小户型楼盘销售的推广主题,往往围绕三个方面首先是位置;其次是装修档次,再那么是投资回报率上海小户型的购置者与使用者相别离,相信已经成为房产经营者共识按照这条线索,剖析这三种营销主题,会发现三种营销主题全部是围绕一个概念来操作,就是给消费者信心,投资本工程必定有高额回报以位置作为推广主题,无非表达这样的意思这么好的位置,你以后租赁收租也可以,等着房子价格往上涨再卖也可以,怎么样都让你有好的回报以装修作为推广主题,表达的意思很类似这么好的装修,今后你想租出去还不容易,租个好的价格太简单了总之也是给消费者一个信心,就是能够得到良好的回报而投资回报率作为推广主题就是最原始的保底的方式来确保投资客的收益作为本工程的推广主题应该如何制作,思路同样是围绕如何给购房的消费者强大的投资信心本工程位于金桥开发区,在大型跨国企业包围中,这些公司员工有着极强的消费能力,有能力租赁高档物业这些公司牵涉到众多与之有商务往来公司,他们需要在金桥开发区注需要在金桥开发区办公,需要高档次酒店、但也需要节约本钱本案就提供这样的地方,本案就利用这些来获取利润,本案就通过这些给购房者良好的投资回报率本工程推广切入点是利用5星级酒店装修、配套、包租,本案位置,直指金桥开发区内大量世界500强跨国企业为本案房产带来巨大的商机,是本工程绵绵不断的收益强化购房者信心,用平安而高额的投资回报刺激本案消费群体模板内容仅供参考 。