还剩19页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
北京国际花卉物流港投标工程@投标方案《北京国际花卉物流港投标工程开发理念及经济测算》(暨北京顺义国际花卉物流港准工程建议书)准工程建议书前言中国花卉博览会(简称“花博会”)是我国规模最大、档次最高、影响最广的国家级花事盛会,被称为中国花卉界的“奥林匹克”花博会集中展示我国花卉业丰硕成果,反映中国源远流长的花卉文化,融欣赏性、艺术性、专业性、商业性、趣味性和知识性于一体,内容丰富,影响广泛,对促进交流、扩大合作、引导生产、普及消费等方面起着巨大的推动作用,对我国花卉业的开展有着深远的影响xx年第七届花卉博览会暨第五届花卉交易会落户顺义,是顺义区继xx年奥运会水上工程后的另一盛事花博会将进一步促进以花卉产业为先锋的整条都市农业产业链的迅速开展,拉动顺义区效劳业的进一步优化升级,加快城市建设步伐,促进城市功能完善作为第七届花卉博览会主会场——北京国际花卉物流港必将在花卉博览会后与其他珍贵场馆设施、旅游资源和无形资产一道,成为顺义区的新亮点为了花博会顺利按时召开,xx年4月份展馆务必竣工进入试运营阶段,可见时间紧、任务重但场馆建设和产业经营双重优势,使我们完全有信心迎难而上、高标准完成任务!北京国际花卉物流港工程投标联合体由中国农业产业化的龙头航母企业——北京顺鑫农业股份和房屋建筑工程施工总承包一级资质的大型国有控股建筑企业——北京城建亚泰建设工程联合构成具有丰富花卉及相关产业经验和雄厚资金实力的顺鑫农业与具有丰富施工经验和经济技术实力的北京城建亚泰建设工程的强强联合,使得本投标联合体在以下四个方面具有不可比较的强大优势1无论从自有资金、银行信贷额度、自有资产抵押、资本市场融资还是从两大股东的资金强力支持上看,顺鑫农业和北京城建亚泰建设工程都有着高效、多路径的融资渠道,在工程资金筹措和应急资金保障上面都具有优势顺鑫农业与北京城建亚泰建设工程自身财务状况良好,资金实力雄厚,银行信用等级均为3A级,具有多种途径的融资渠道2顺鑫农业股份,具有丰富的农业产业经营管理优势,对北京国际花卉物流港工程有着在产业层面上面更深层次的理解顺鑫农业股份有着从种猪繁育到肉食品加工,从耕种业到农产品深加工、高新农业工程研发推广等一系列农业产业链;有着采购、仓储管理、运输、装卸搬运、分拣、包装、流通加工、信息处理、配送效劳、电子商务、商品代理、农产品加工与配送等第三方物流业务完善的物流配送产业链;有着能够有效整合会展和旅游资源,保证花博会期间以及花博会结束后的“展”“游”相互促进的旅游产业链3顺鑫农业股份与北京城建亚泰建设工程多年来积累形成的良好形象和顺鑫农业股份农副产品的良好市场认知度,保证了顺鑫亚泰在北京国际花卉物流港工程上具有极强的品牌优势4北京城建亚泰建设工程丰富的施工经验和强大的技术实力为城建亚泰在北京国际花卉物流港工程上提供了工程施工质量和进度保障顺鑫农业股份和北京城建亚泰建设工程将结合顺义区政策、交通、奥运契机、临空经济等良好产业气氛和顺义区花卉产业根底,把握顺义新城建设、后奥运经济以及首都都市型现代农业开展机遇着眼未来,统筹规划,解放思想,与时俱进,勇于创新,倾全力配合顺义区人民政府“绽放”第七届花博会,力争把第七届花博会举办成为历史上规模最大、创意最新、影响最广、效益最正确、效劳最优的一次盛会;把国际花卉物流港建设成为北方乃至全国最大的集花卉拍卖、物流、电子商务与新技术利用于一体的现代化、国际化花卉产业中心,使其成为顺义区农业产业结构调整和旅游效劳产业升级的引擎,以此为契机,带动顺义区产业开展和城市化进程!组本钱次投标联合体的顺鑫集团和城建亚泰公司,在过去的岁月里有幸长期致力于推动顺义经济开展和首都的建设在即将到来的机遇里,我们将加倍努力,再一次尽我们所能共同为新城和首都的开展作出奉献我们衷心预祝第七届花博会胜利召开!预祝北京顺义国际花卉物流港成功启航!第八局部准工程建议书第一章第七届中国花卉博览会主场馆及其配套设施的规划方案第二章工程实施方案投标人自有资金及信用状况良好,并制定了完善的分年度资金流动方案和应急预案,保证工程的正常推进;工程公司通过机构搭建以及专业人员配备,为花博会以及后花博时期的运营提供组织保障;工程建设方案通过工程节点的设置,保证工程保质、保量的如期完工;工程经营方案围绕花卉的交易、拍卖、展示、物流及其相关衍生产业展开,维持后花博时期的运营从投资方案、机构组建、建设、经营方案四个方面展开的完整工程实施方案,请参见第九局部工程实施方案第三章工程投资估算及财务评价(附投资测算表和资金筹措与使用方案表)投资估算经测算,工程初期总开发本钱为
49072.37万元,其中土地本钱
11069.07万元,工程投资本钱为
38003.30万元各项本钱预算见下表序号工程名称计算程式单价元/㎡金额万元)投资比例一土地本钱
1005.
0011069.
0722.56%二建筑安装、装饰工程费
59930.
005446.
9232643.
4266.52%
2.1建筑安装工程费
59930.
003345.77xx
1.
1840.86%
2.2建筑装饰工程费
59930.
001721.
8710319.
1521.03% 建安、装饰工程费小计
30370.
33361.89%
2.3区域工程
2273.
0864.63%三专业费用
1646.
743.36%
3.1勘查设计费
1054.
332.15%
3.2监理费用
592.
411.21%四管理费用
1903.
463.88%五不可预见费
1809.
683.69%六总开发本钱
49072.
37100.00%资金筹措工程投资的资金包括自有资金、银行融资两个局部工程总投资为
49072.37万元,各项资金金额见下表序号工程资金(万元)比例1自有资金
20000.0040%2银行融资
29072.3760%还款安排与财务费用根据自有资金情况,工程自xx年开始贷款,由于xx年方产生经营收入,预计还款期为6年,贷款年利率为
7.83%,此期间预计贷款财务费用为
5403.37万元具体借贷还款安排见下表序号工程xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年1期初贷款本金累计
15643.
4030297.
2532669.
5223169.
5213169.
522169.522本期贷款
15643.
4030297.
2532669.
5223169.
5213169.
522169.523本期应计利息
1224.
882372.
272558.
021814.
171031.
17169.874本期还本付息
12058.
0211814.
1712031.
172339.
394.1还本
9500.
0010000.
0011000.
002169.
524.2付息
2558.
021814.
171031.
17169.875期末贷款余额累计
16868.
2832669.
5223169.
5213169.
522169.
520.006可还款资金
12531.
6713005.
3213722.
8214223.327还贷资金结余
473.
651191.
151691.
6511883.93建设资金年度安排方案建设资金由工程建设费用、其它费用及不可预见费用三局部组成,其中工程建设费用包含主要建筑的建安装饰费用及区域工程建设费用;其它费用包括建设单位管理费、建设工程前期费、工程工程勘察费、工程工程设计费、工程预算编制费、工程招投标代理费、城市根底设施配套费、施工图审查费、工程建设监理费、编制竣工图费、工程保险费;建设资金总额为
38003.3万元序号工程名称xx年xx年xx年一工程建设费用-
20444.
4212199.00二其它费用
553.
692996.52 三不可预见费-
1133.
39676.29工程经营收入测算为充分保障花博会的成功运营及会后的缓冲,工程运营期自xx年开始各年运营收入及本钱预计见下表序号工程合计xx年xx年xx年xx年xx年xx—2048年1经营收入
21498.
1921498.
1921498.
191.1高级花卉展示交易馆
6657.60
1.2绿色家居outlets收入
11096.00
1.3花卉农业会展中心
1379.70
1.4信息交流中心
232.38
1.5生态特色餐饮效劳中心
1040.25
1.6花卉物流基地
693.50
1.7冷库及保鲜库
124.83
1.8周转库
273.93 2经营本钱
5741.
795741.
795741.
792.1物管费35元/平米/月)
2517.
062517.
062517.
062.2其他经营本钱(经营收入15%)
3224.
733224.
733224.733各种税收以及保险费用(营业收入的15%)
3224.
733224.
733224.734经营净收入
12531.
6712531.
6712531.67资金与运用序号工程合计xx年xx年xx年xx年xx年xx—2048年一资金
11069.
0724574.
3313428.
9721498.
1921498.
1921498.191经营活动产生的现金
1.1经营收入
21498.
1921498.
1921498.
191.2其他收入 2筹资活动产生的现金
2.1自有资金
20000.
0011069.
078930.93
2.2银行借款
29072.37
15643.
4013428.97
2.3其他负债 3其它 二资金运用
11069.
0724574.33
12875.
2921024.
5420780.
6920997.691开发本钱投资
49072.
3711069.
0724574.33 2经营本钱
8966.
528966.
528966.523借款本金归还
9500.
0010000.
0011000.004借款利息支付财务费用
5403.37
2558.
021814.
171031.17三盈余资金
13428.
97473.
65717.
50500.50四累计盈余资金
13428.
9713902.
6214620.
1215120.62工程盈亏平衡测算工程盈亏平衡点(临界点),是指工程经营收入扣除销售税费后与总投资相等的状态考虑到工程后期运营主要以花卉物流等商业功能为主,假设用地性质为40年,由静态测算可知在工程开发本钱及租金等其它条件不变的情况,当工程持续经营到第
9.9年,即xx年时,可收回全部投资工程财务内部收益率
18.1%,财务净现值
48770.48万元序号工程合计xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx年xx-2048年1现金流入
838429.40
21498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
191.1经营收入
838429.40
21498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.
1921498.19 2现金流出
542072.
1711622.
7624574.
3312875.
298966.
528966.
528966.
528966.
5211666.
7813101.
9713101.
9713101.
972.1开发本钱投资
49072.
3811622.
7624574.
3312875.29
2.2运营本钱
223929.75
5741.
795741.
795741.
795741.
795741.
795741.
795741.
795741.
792.3经营税金及保险
125764.41
3224.
733224.
733224.
733224.
733224.
733224.
733224.
733224.
732.4所得税
143305.63
2700.
264135.
454135.
454135.45 3净现金流量 -
11622.76-
24574.33-
12875.
2912531.
6712531.
6712531.
6712531.
679831.
418396.
228396.
228396.224累计净现金流量 -
11622.76-
36197.09-
49072.38-
36540.71-
24009.03-
11477.
361054.
3110885.
7219281.
9427678.
1636074.385净现值
48770.48 工程利润测算经测算,工程税后利润总额为
285471.51万元,税后本钱利润率为
581.74%,本工程经济效益较好工程的利润总额、税后利润(净利润)、本钱利润率等指标详见下表序号项目计算公式金额(万元)1经营收入
838429.402开发本钱
49072.383经营本钱
223929.754经营税金及附加
125764.415财务费用
5403.376利润总额
434259.497所得税所得额33%
143305.638净利润6-
7285471.519税前本钱利润率利润/总投资
884.94%10税后本钱利润率净利润/总投资
581.74%工程主要经济技术指标序号项目指标单位1总建筑面积(含地下)59930㎡2工程总投资
49072.37万元3工程经营收入万元4利润总额
434259.49万元5税后利润
285471.51万元6本钱利润率(税前)
884.94%7本钱净利润率(税后)
581.74%8财务净现值(FNPV)
48770.48万元9财务内部收益率(FIRR)
18.1%10动态投资回收期
9.9年11贷款归还期
6.00年第四章工程效益分析第一节产业带动1整合顺义花卉产业资源,促进顺义花卉产业迅速上规模上档次,成为北方花卉产业的领跑者顺义花卉产业已经形成西有高丽营镇的“宿根花卉生产基地”,东有以杨镇为中心的“草花生产基地”,中有以三高科技园区为中心的“中高档盆花生产基地”的花卉产业格局,年产值8800万余元并有占地6000余亩的绿港花卉大观园在建以及1万亩的花卉产业基地在规划中,未来花卉种植规模将到达2万亩本工程的建设将充分整合顺义现有资源,为其搭建现代化的物流平台、畅通的销售网络,迅速提升其产业规模和档次,形成花卉总部经济聚集区,成为华北最大的花卉产业基地,领跑北方花卉产业2带动相关衍生产业的开展,促进顺义现代效劳业升级,为区域经济开展增添活力花卉产业的产业链较长,能带动会展、休闲娱乐、房地产等相关衍生产业的开展,尤其是现代高端效劳业实现
一、三产业联动,弥补顺义产业结构缺乏,促进当地经济总体水平提升与奥运水上运动场馆可以共同组成奥运体验链,带动本区域融入顺义后奥运经济带第二节区域带动1工程之于顺义——将增加政府财政收入,创造就业时机、吸收社会劳动力,弥补城市功能缺失,提升城市形象针对顺义目前第三产业占比小、开展慢,城市以低端传统效劳业为主的现状,通过中央生态体验示范区一二期的共同建设,可以弥补顺义城市高端效劳业功能的缺失,满足人们吃在顺义、住在顺义、乐在顺义的需求此外,作为北京首个生态体验示范区,将迅速提升顺义形象,形成顺义品牌,将其推向国际舞台2工程之于北京——带动北京都市农业开展,成为北京的新名片花卉产业属于现代都市农业,产业关联度高,具有极大的经济价值,本工程的建设,将有利于北京实现“一二三产业互动,城乡经济相融”,推动农村实现跨越式开展,使其成为北京的城乡统筹示范区同时,工程的定位与北京国际大都市的城市属性相匹配,可以提升城市国际形象,如同荷兰的郁金香一样,成为北京的又一张名片第三节环境带动实现以花卉产业为带动的经济可持续开展,提高绿色GDP指标,使区域成为北京乃至全中国的中央生态体验示范区以花卉研发、生产、物流、购物休闲、旅游等功能为主的花卉产业取代制造业,减少了能源消耗、环境污染同时实现了区域的经济价值,提高了绿色GDP指标,也落实了顺义区建设成为“绿色国际港”的目标同时从长远来看,区域必将成为北京乃至全中国的中央生态体验示范区,为新城环境的可持续开展做出奉献第五章工程定位根据工程的自身条件和开展背景,考虑到花博会需求及会后后续利用,对本工程进行相互关联的两阶段定位花博会期间定位整体定位集花卉物流、花卉室内外展示、花卉销售、信息交流、专业会展等功能于一体的第七届花博会主会场,全国乃至世界领先的国际化、现代化的花卉专业流通展示平台该工程将依托航空运输进行进出口贸易的各类高价值花卉的展示为主,表达现代花卉开展的科技特色,通过拍卖、网上交易、现场交易等形式开展花卉贸易活动,与新城建设有机结合,提升城市形象和知名度,促进现代花卉产业健康开展,同时为机场地区逐步建设成为综合型物流贸易平台打下良好根底一期区域将是花博会的主要展览场馆,主要功能为花卉的室内展示、交易活动及对外信息发布的场所后花博会时期定位整体定位集科研、设计、物流、商贸、娱乐、休闲、酒店、居住、旅游等多种功能于一体的中央生态体验示范区(CEED),定期举办中国国际花卉交易博览会一期区域将成为中央生态体验示范区(CEED)的核心——首都绿色之窗,这里将围绕花卉交易、物流和专业会展开展购物、餐饮、休闲娱乐等体验性功能,成为以花卉为代表的都市农业与现代商业、城市生活有机结合的高地,奥运体验路线的重要组成局部二期开展区域位于一期的西部,主要用于物流中心及配套效劳功能,考虑与首都绿色之窗相配合,提供花卉拍卖交易所需的物流场地,并建设针对产业人口、休闲旅游人口的酒店、公寓等一期、二期,甚至周边更广阔的区域共同构建的中央生态体验示范区将是以花卉为主题,集花卉展示、商贸、物流等生产功能以及由花卉产业衍生出来的娱乐、休闲、酒店、居住、旅游等生活功能为一体的,以体验为核心的中央示范区其一期主要以花卉的交易、物流、展示为主并辅以花卉及相关产品的销售,促进区域花卉产业升级,弥补顺义城市功能缺失,打造顺义“绿港花都”的形象;二期延续一期花卉主题,并提供相应配套设施效劳,除了效劳产业的物流中心,还将建设酒店、公寓等,完善中央生态体验区的“体验”功能,一二期联动,推进区域可持续开展花博会结束后,该区域将继续发挥身处首都门户的优势,示范花卉产业、都市型现代农业的开展方向,同时通过开展休闲娱乐、旅游、居住,为大都市提供全面体验花卉世界、体验自然生态的示范区域,借花卉搭建一个更有效的商业平台、缔造一种更时尚的生活方式第六章建设的根本原那么n立足办会、着眼未来所有场馆建设将以高质量办好“七博会”为根本前提,同时必须考虑场馆的后续利用问题,在保证中国花协的技术要求前提下,最大限度的发挥场馆的社会效益、经济效益建设好场馆,展厅的规模和档次充分满足“七博会”需求,设计上充分考虑后续运营方案中的相关功能,实现场馆的可持续利用,如1#展厅,结合未来的物流功能,适当扩大面积规模,10000平米,比其他几个展厅稍大,而且二层配套的周转库和冷库也都尽量集中到1#展厅上层,便于后期的利用n勤俭节约、力戒奢华所有场馆设施建设的规模、位置、数量逐一进行论证,坚持“勤俭节约、力戒奢华”的原那么,在修建场馆时必须考虑到后续利用结合后期运营可能的收益水平,控制投入,减少后期运营风险,也防止成为区域经济开展的败笔和负担因此,本工程一期工程投入控制在
3.3亿元,材料选择上也以性价比的考虑为先,杜绝形象工程n精品为先、力戒粗糙着力做好建筑精品,使其成为“七博会”强大号召力的重要组成局部和顺义乃至北京的标志生态建筑每一建筑均要独具匠心,进行设计并组织实施,力戒赶时拼凑将适当采取先进生态环保建筑技术,实现后期节能目标最重要的是要满足展示、物流、效劳的要求,确保单位工程到达北京市竣工“长城杯”,争创“鲁班奖”现场管理方面争取北京市市级平安文明工地本工程将由具有房屋建筑工程施工总承包一级资质的北京城建亚泰建设工程承建北京城建亚泰建设工程是国家大型一级建筑施工企业,具有房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、建筑装饰装修工程专业承包、园林古建筑工程专业承包、钢结构工程专业承包、起重设备安装工程专业承包等六个壹级资质这为打造精品工程提供了切实保障第九局部工程实施方案第一章工程投资方案第二章工程公司组建方案第一节工程公司组建方案第二节工程公司的机构设置第三节工程公司的人员安排第三章工程的建设方案(城建提供)第四章工程经营方案第一节指导原那么n“以花为媒,有效利用”
1、通过有效的后期经营,实现会场的二次利用,经营花卉产业为主,开展附加值较高的产业链前端,如物流环节,促进顺义区以花卉产业为代表的都市型现代农业开展
2、引导会展、餐饮、购物等花卉业相关衍生产业,推动顺义区产业结构升级,成为现代效劳业开展的引擎
3、相关经营内容切合区域开展现状,以促进空港建设、新城开展、完善顺义新城及首都城市功能为目标,基于区域经济同时促进区域经济第二节展馆经营方案1经营定位根据工程的自身条件和开展背景,考虑到花博会需求及会后后续利用,对本工程进行相互关联的两阶段定位n花博会期间定位集花卉物流、花卉室内外展示、花卉销售、信息交流、专业会展等功能于一体的第七届花博会主会场,全国乃至世界领先的国际化、现代化的花卉专业流通展示平台n后花博会时期定位首都绿色之窗,这里将围绕花卉交易、物流和专业会展开展购物、餐饮、休闲娱乐等体验性功能,成为以花卉为代表的都市农业与现代商业、城市生活有机结合的高地,奥运体验路线的重要组成局部2经营功能内容
2.1圆形中心展馆→“花都”
2.
1.1功能开展背景-xx年北京花博会将为中国花卉产业融入世界搭建广阔的舞台借花博会的影响,可充分利用花博会期间整合、积累的产业资源,继续开展顺义的花卉产业,实现十一五规划的开展目标-工程位于首都门户空港区内,邻近首都机场、国门商务区及新国展中心,具备建设高级花卉展示交易场所的区位条件
2.
1.2功能说明高级花卉展示、交易馆培育以花木展示、交易为中心的高端市场,抬高准入门槛,吸引国内外知名花卉企业入驻,展示最先进最前沿的花卉研发成果,代表行业开展方向规模及功能设置建筑面积
1.2万平米左右分为展示和交易区市场实现主要收入展示和交易席位出租参照北京莱太花市租金水平13-15元/平米天,考虑到档次提升及未来价格上涨,保守预计xx年租金水平在16元/平米天,出租率假定
0.95,这样每年预计实现租金收入约6657万元
2.2展览中心1#展厅→“花港”
2.
2.1功能开展背景-花卉出口需要有完整的冷链保障体系由于我国的鲜花生产从基地到采后处理及包装、仓储、运输的所有环节几乎都程度不同地存在冷链环节中断情况致使鲜花售前保鲜期大大缩短对到达目标市场后的品质造成了极大影响国内冷链运输环节亟待开展-目前以家庭为单位的传统物流模式需要突破,市场秩序和从业人员素质都待改善-位处首都空港城,是开展高端物流的天生优势
2.
2.2功能说明现代化花卉物流基地储运平台,利用空港优势形成的中转场所,兼有配送业务,同时开展冷链运输,弥补国内花卉产业链的缺乏,创新花卉物流模式,提高中国花卉品质全新的现代化物流基地将通过创新商业模式促进中国花卉业开展市场实现主要收入场地租金收入参照相关物业租金水平,预估xx年租金水平为2元/平米天,出租率
0.95,预计年收益约为693万元
2.3展览中心2#、3#展厅→“花厅”
2.
3.1功能开展背景-引导花卉产业向更多的衍生产业开展,如会展业,促进花卉及都市农业开展同时,会展业在就业、信息交流等方面的带动作用显著-花博会将留下大量可供继续利用和挖掘的资源,如人才资源、企业资源、会展经验等-随着顺义新城的开展,顺义区政府需要一定的会展交流空间用于地区开展方面的会议会展,其中花卉、农业也是重要组成局部
2.
3.2功能说明花卉农业会展中心为政府及民间企业提供花卉、农业相关展览会、专业交流场所,控制规模,保证档次和质量,与新国展中心相互补充,完善空港的会展功能花博会后,该会展中心将定期、不定期举办各种花卉、农业类展览、商贸交流会规模10000平米市场实现主要收入为9000平米的展位面积出租收入(另1000平米预留给顺义区政府会展之用),参照目前北京市一般会展场地出租情况,北京展览馆的租金水平为11元/平米天,北京市场馆一般的年使用率超过50%取182天计预计xx年该会展厅租金水平14元/平米天,出租率
0.3,年收益合1379万元左右
2.4展览中心5#、6#展厅→绿色家居OUTLETS
2.
4.1功能开展背景-市场需求强劲目前,一些大型的家装综合超市中的园艺家居开始升温,园艺家居区渐成店中一景,一是新品层出不穷,除大量实木、铸铁、PVC藤、塑料等系列园艺桌椅、秋千、灯饰外,还出现了许多户外烧烤炉具、野营帐篷等等园艺家具的多样化,满足了各种户外休闲及活动的需求;另外,在装修上的田园气氛浓郁,让人在现场能强烈感受到轻松、休闲的气息,这些倒是抓住了不少消费者的心追求生活品质提升,人们越来越注重室内绿化、花卉装饰,以及自家庭院的花木种植,这样产生了对园艺用品的需求,北京已经开始出现这一类型的超市-区域市场存在空缺顺义,尤其是后沙峪区域,距离市区较近,市区过来的较高收入居民多,但目前配套不齐全,缺乏品质较高的大型综合购物中心,配套缺乏已成为新城开展的制约瓶颈,顺义城市功能有待完善开展大型OUTLETS是对顺义城市功能的补充,另外作为北京市首个生态家居购物中心,还将吸引更多的市区人口前来顺义消费
2.
4.2功能说明绿色家居OUTLETS花园式购物环境,提供跟家居、园艺相关的高质量知名品牌商品,采用明折明扣方式,以主动快捷全面的效劳,和谐舒适便利的购物环境,专业家居效劳,打造特色家居市场,促进中国家居行业的健康可持续开展,引领花卉等都市农业产业链延伸开展,让花卉更深入的走近百姓生活规模及功能设置
1.6万平米左右,内设园艺家居卖场及园艺用品超市园艺家居卖场园艺用品超市市场实现出租给相关商家经营,主要收入为租金收入参照居然之家和蓝景丽家,目前租金情况为15元/平米天,为北京比较高的家居租金水平,预估xx年本工程租金水平20元/平米天,出租率
0.95,年收益合11096万元
2.5新闻商务中心→配套设施(生态特色餐饮效劳中心、信息交流中心)
2.
5.1功能开展背景-延续花博会期间的信息交流平台功能,保持在专业信息交流方面的领先地位;-中央生态体验示范区作为一个综合性区域,必然需要一定的配套设施,同时顺义新城的城市配套本身就缺乏,需要完善
2.
5.2功能说明
2.
5.
2.1生态特色餐饮效劳中心处于三个较大规模的花卉产业区的交接地带,效劳于产业区,为中央生态体验示范区的产业人口、参观人群及其他消费者提供餐饮、休闲等配套效劳设施规模及功能设置总建面2500平米,内设生态餐厅和咖啡厅等市场实现收益主要为商铺的租金收入参照相关案例,预估xx年生态餐厅租金为12元/平米天,出租率
0.95,预计年收益为1040万元
2.
5.
2.2信息交流中心为区域内的花卉企业提供小规模专业交流的场所,为会展公司提供办公场所,也是会展中心活动期间新闻机构对外信息发布的平台,其功能集中表达为国际花卉物流港的信息枢纽规模总建面1070平米左右市场实现主要收益为场地出租的租金收入,参照相关案例,预估xx年交流中心租金为7元/平米天,出租率
0.85,预计年收益约为232万元
2.6花卉广场→城市绿地广场区域的开放活动空间,占地约10000多平米,打造成为城市绿地广场,聚集人气,为区域注入活力和动力,而且与生态特色餐饮效劳中心形成室内外沟通、延伸室内休闲娱乐空间3运营阶段重要时间控制点xx年10月工程公司成立后,建设团队致力于工程建设、保证工程质量,同时产业经营团队立即开始进行招商工作,根据未来经营功能,主要针对国内外知名花卉生产企业、第三方物流公司、家居购物中心运营商、餐饮公司等开展招商,确保花博会后工程后续运营方案及时落实招商目标企业例举花卉物流布里恩花卉物流公司北京百富达货物运输花卉展示与贸易绿林园艺公司王棕王生态园艺斗南花卉大震兴景观工程保尔种子公司生态餐饮百大绿洲园生态雨鲜花餐饮百大绿洲青州生态园刘老根餐饮连锁园艺家居琦尚家居诺亚新洲户外园艺芬兰木业千羽鹤友家园艺xx年8月一期花博会展馆正式投入使用后,马上开始后续改建方案设计及报批工作借助花博会的影响推进后期经营工程的招商以及国际花卉物流港工程的推广营销,强势树立工程在商家以及消费者群体中的认知度xx年1月展馆改建工程完成,主要商家入驻,正式进入一期工程的后期运营阶段较高频率的组织大型的促销优惠活动和会议交流活动,延续区域人气,保持区域活力4展馆经营风险
4.1建设风险xx年是北京奥运会举办之年,届时,北京市对建筑工地可能采取一定的管制措施,这将影响该工程的施工建设进度
4.2经营模式的风险借鉴昆明、广东以及国际花卉拍卖中心的经验,对于拍卖、电子交易等现代流通模式需要大量市场需求和高素质技术人才支撑我国目前花卉流通仍以传统模式为主,市场培育尚未成熟,缺乏广泛运用的社会根底和市场条件
4.3市场风险我国现有的大型展馆主要用于展览展会,运营方式单一,利用率低,尚未有成功的综合开发利用经验,展馆后期运营压力普遍较大;由于本工程采取招租的形式进行经营,这就意味着在工程经营初期会面临由于招商不利而造成的局部空置的风险,从而影响工程收益;此外,固定资产投入高、建筑面积大导致的展馆年折旧与维护费用居高不下,进一步加大了工程的运营压力
4.4二期开发的风险二期开发需要与一期建设紧密衔接,如果二者出现空档期将带来较大的资金压力,影响工程的收益5工程运营保障
5.1市场推广保障借力花博会——抓住花博会召开的时机,借花博会的影响力宣传后期运营理念,争取在花博会期间即完成初步招商工作,并聚集人气组建筹划团队——工程公司组建有专门的市场企划部门,倚赖优秀团队对国际花卉物流港进行整体宣传,打造统一形象,使中央生态体验示范区形象深入人心媒体推广——采用媒体宣传、户外推广和网络传播三种模式对工程进行宣传请国内知名导演拍摄广告片,在中央电视台优秀企业展播中播出;在机场、北京地铁以及主要公交站点设置报广;将广告片在网络公布,并在sina、sohu等公众网站以及中国花卉网等专业网站刊登广告;在北京、上海、广州、昆明等城市举办宣传周活动即招商会制造声势利用企业自身资源优势——借用企业内部资源,如顺鑫农业股份的网站、度假村等对工程进行宣传并将工程作为“顺风、顺水、顺鑫游”的一站,加速工程市场推广
5.2市场实现保障水准为本——通过花博会与参展企业建立长远的合作关系,吸引参展企业在花博会后入驻园区,使得园区在花博会后仍能保持较高的水准,这是园区后期运营能够维持一个较高站位的保证规模为先——对于花卉产业,迅速形成规模、实现海量交易,是维持交易、拍卖、物流等相关功能运营、降低本钱的前提条件形象为脉——通过强有力的市场推广,树立形象,吸引企业入驻,促进招商,并吸引人气需求为纲——北京是政治、文化和国际交往中心,人口密集、文化气氛浓厚,政治活动和国际交往频繁;在京的外国使领馆、外国公司驻华办事机构等达6000多家,星级宾馆饭店数量居全国第一,同时随着人们生活水平的提高,人们的消费由过去的“吃、穿、用”为主向“住、行、娱”升级北京已成为重要的花卉消费城市面对如此大的需求,将需求引向本工程,使其成为工程市场的支撑,是工程市场实现的重要保障招商先行,改建之前就与商家充分交流,切实指导展馆改建设计,保证硬件方面契合市场需求,为成功运营奠定根底运营为赢——借助外脑,聘请花卉产业相关专家及大规模城市地产运营专业团队,跟进工程的后期运营,根据产业开展特点及区域现状确定具体可行的方案调整建议,对可能的风险给出切实的躲避手段运营方式要灵活,跟入驻商家的合作模式、收益分配模式多样化,在市场培育期共同承当风险,实现“招进来,留得住”5工程运营价值提升方案
5.1产业价值提升
6.
1.1突破传统,引领花卉产业开展-通过高端花卉展示交易,提升花卉产业的档次;-开展现代化物流模式,寻求冷链运输技术突破,突破中国花卉产业开展瓶颈;-集中的专业会展及信息交流功能,为花卉产业更快更好的开展提供空间和途径;-通过生态餐饮、园艺家居购物等来实现体验功能的强化,加强花卉产业在消费者群体中的影响力,让消费者对花卉产业有更深入的理解,从而为花卉产业的开展开拓更加广阔和美好的前景;-后期还可考虑引入相对高端的花卉研发、设计和花卉衍生品研发等功能,延伸花卉产业链,提高产业附加值
6.
1.2不局限于狭义花卉产业,大力开展衍生产业,推动现代效劳业开展,实现一三产业联动,实现顺义整体产业结构优化升级xx年顺义GDP到达318亿元,第
一、第
二、第三产业之比为
5.7:
62.3:32,第二产业占绝对主导地位第三产业增长速度明显低于第二产业,xx年以来三产所占比重不升反降顺义第三产业以传统低端效劳业为主根据顺义十一五规划,未来第三产业主要开展物流、会展、金融、房地产、文化创意、信息效劳、商贸餐饮、旅游等,强化现代效劳业的高端环节而国际花卉物流港工程就将带动购物、餐饮、酒店、公寓、旅游等一系列第三产业的开展,花卉产业从简单的农业生产提升到了现代效劳行业,从低端的三产升级到了附加值更好、辐射范围更广的现代效劳行业,产值全面提高,带动的就业人口大大增加,花卉产业的价值得到提升
5.2区域价值提升
6.
2.1以花为媒,经营花卉产业,在示范花卉产业开展方向的同时,成为中国花卉产业与国际接轨的先锋地,在这里,可以看到最前沿的花卉研发成果;在这里,可以领略到最领先的花卉物流方式;在这里,可以欣赏到最高等级的花卉展览;在这里,可以了解到最新的行业动态;在这里,可以最真切的体会到花卉与生活的亲密接触……
6.
2.2顺义新城商业及娱乐功能缺乏,“城弱”,大量消费需求外溢本工程通过综合开展物流、会展、休闲娱乐、购物等多种城市功能,提升后沙峪区域的价值,建设功能相对完善、可持续开展的城市新区,扭转顺义新城“业强城弱”的现状
6.
2.2借助后续功能的经营、工程规模的不断扩展,以及持续的市场推广活动,完善和凸显“中央生态体验示范区”形象,吸引更多商家前来顺义投资经营、吸引本区域及北京市区居民前来休闲、消费,整体提升顺义新城在北京市的地位和影响力模板内容仅供参考 。