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加强物业管理改善人居环境人居环境改善实施方案随着我市房地产业的迅速开展和人民居住消费水平的日益提高,物业管理已成为现代城市管理中不可缺少的重要力量,在美化城市环境,维护居住平安,提高城市品位,树立城市形象,促进城市开展等方面都起到了重要作用,但是目前物业管理行业开展遇到很多难题,急需社会各界出谋划策,共图开展
一、物业管理工作根本情况我市物业管理工作经历了从无到有,不断开展壮大的过程1994年12月,我市成立首家物业公司到xx年12月,全市物业公司已开展到25家(不含外地在我市设立的9家分公司),其中一级资质企业1家,二级资质企业1家,从业人员达1982人新建住宅小区的物业管理覆盖率到达了98%以上市区有1/3人口近8万人居住在有物业管理的小区近几年来共荣获全国物业管理优秀小区1个,省级优秀小区2个,温州市示范小区5个,温州市优秀小区12个为了加强对我市物业管理行业的管理,根据国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》,我市于xx年修改制订了《瑞安市物业管理实施细那么》,其中明确了首次业主大会的筹建工作由乡镇、办事处和社区居委会牵头组织,物业主管部门负责业务指导,建立首届业委会筹备资金统一筹集制度明确了首次业主大会筹备经费的详细标准及建立物业管理企业信誉档案编写了《瑞安市住宅小区(大厦)业主大会(业主委员会)筹建和换届指导手册》和《物业管理常识》,健全和完善了我市物业管理有关制度标准物业管理行业监管机制物业工程一律实行公开招投标,建立了物业效劳企业评优劣汰考核制度,加强物业维修资金收缴力度,物业维修资金使用实行“审核、拨付、结算”三公示,严格实行物业招投标,有力促进了企业的市场化竞争经过十多年的开展,市民对物业管理的重要性已根本认同许多居民购置房子时将物业管理作为住房很重要的组成局部,无物业管理或物业管理不良的小区其房价明显低于有较好物业管理的小区,物业管理的价值已经得到表达
二、物业管理工作存在的问题物业管理作为一个新兴的行业,各种制度法规还不健全,由于其涉及面广事杂,在实际运作中遇到许多阻碍,成为政府社会群众关注的热点话题之一
(一)对物业管理的错误认识一是把物业区域管理等同于物业管理,这是当前最大的认识误区,混淆了物业区域管理和物业管理的内涵,抹杀了物业区域管理的社会管理性大问题二是把物业管理看成是政府部门直接收费,参与管理这种认识是基于方案经济时期政府统揽一切的传统观念同时,一些业主以及舆论的错误宣传,加深了对物业管理工作的错误认识
(二)业主消费观念不成熟业主消费观念不成熟,出现少(拒)付费多得效劳的现象,这一现象直接损害住宅区整体利益,在一定程度上导致了业主和物业效劳企业之间的矛盾,导致住宅区管理出现恶性循环“业主少(拒)付费→企业降低效劳质量→业主不满意→业主少(拒)付费”,这不管对业主还是物业效劳企业都得不到赢利
(三)业主物业管理参与度低业主参加住宅区公共事务管理参与度低的主要原因有一是业主思想觉悟不高,依赖性强,不愿意承当住宅区公共事务管理的责任二是业主不了解物业管理的相关法律、法规和政策,不懂得如何参加住宅区公共事务管理和监督物业效劳三是业主委员会成员无报酬的制度设置,不符合市场经济开展规律,影响业主参加住宅区公共事务管理的积极性业主参加住宅区公共事务管理参与度低,对物业效劳的监督和业主大会的成立及相关职责的履行都出现了问题,造成了物业管理自治不力的局面
(四)物业企业常做“替罪羊”物业区域内发生的事项具有多样性和复杂性,有的已超出物业管理活动调整的范畴,必须由政府相关职能部门负责处理由于物业企业的效劳内容和政府相关职能部门执法的内容存在重叠,业主一时又难以把握标准,区分不同性质,就一概地认为是物业管理的问题,这扰乱了正常的物业管理工作秩序当前出现较普遍的现象有一是建设单位的房屋质量和公共设施设备不到位等遗留问题业主入住,发现了问题后,直接找的是物业效劳企业,物业效劳企业成了冲突的焦点,特别是个别物业效劳企业是建设单位的子公司,理所当然成了问题的“替罪羊”,这种业主和建设单位之间的矛盾,根本不在物业管理活动调整范畴之内二是地下停车位的权属争议,是社会关心的热点问题,也成了影响物业管理的一个重要因素由于以前法律对地下停车位权属没有明确规定,业主与建设单位争议较大,形成矛盾冲突,涉及物业效劳企业如我市某大厦,由于建设单位和业主对地下停车位的权属存在争议,建设单位自己派保安人员对大厦地下停车库进行管理,业主没有购置车位的不能进入,本来该大厦地上停车位就很少,加上业主拥有车的数量较多,停车困难,随之双方矛盾激化,使大厦整个管理出现,造成业主和建设单位发生冲突事件,影响恶劣,这种业主和建设单位之间权属争议问题,也不在物业管理活动调整范畴之内,然而对物业管理的不良影响却不可忽略三是规划建设遗留的历史问题,扰乱了物业管理的正常秩序,特别是我市一些较早开发的住宅小区尤为突出如某住宅小区开发公司在建设时小区只安装一只总表,住户均为分表,自来水公司收费时按总表计量,从总表到住户之间消耗的水的费用全部落在了业主身上,这样业主承当的单位水费比市场价高的多,认为物业公司在高价收费,这直接影响到了物业企业形象
(五)物业企业轻效劳重收益从物业效劳市场分析,企业确实存在轻效劳,重收益的现象,没有从企业的长远开展考虑,品牌意识差,只顾眼前效益,在人力、物力的投入上缺乏企业刚进驻一个物业工程时,在人员配置、内部管理监督、效劳承诺等可以说还是标准的,但到了一定时间后,由于经营者在管理观念上的偏差,物业效劳质量就呈下降态势,出现人员不到位、效劳内容任意删减和更改现象,加上业主难以形成及时有效的监督,出现企业效劳的随意性,无视对合同约定的承诺,破坏了物业管理工作秩序,直接损害了物业行业形象
(六)物业企业整体素质不高从业人员的素质问题,成为行业健康良性开展的瓶颈目前在我市从事物业效劳的30余家企业在人员选用的培养上存在很大的问题按规定物业企业必须有5位中级以上技术职称人员,但真正到位的不到40%,从业人员的管理知识和效劳技巧的缺乏,直接影响了效劳质量和企业形象,对物业效劳中出现的一些本可以很好解决的问题,由于方法简单,态度粗暴,不懂技术和政策,导致问题复杂化,矛盾扩大化,出现企业被业主解聘,住宅区不稳定的现象物业企业的人才意识薄弱,技术含量低下,与当前业主的需求,社会开展的需要已极不相符
(七)职能部门没有形成监管合力物业行业是一个弱势行业,效劳性质强,涉及面广,效劳对象多层次,住宅区内的管理涉及环保、治安、供水、供电、文明等等,物业效劳和政府职能部门在管理内容上有所重叠虽然物业管理的法律、法规和政策,对这方面管理进行了标准,但政府对这一领域还没有形成强势领导,还是由行业主管部门凭有限的力量和法律赋予的有限权力在唱“独角戏”物业效劳企业没有执法力,当物业区域出现违法装修、违法搭建、违反环保规定、出现治安案件等问题时,只能在业主管理规约的规定下,做好份内工作,对相关违法、违规者劝阻,在劝阻无效的情况下,报相关部门如果相关部门没有及时到位执法,因时间拖延导致问题复杂化,业主就会把所有责任推到物业效劳企业头上,把责任推到物业管理主管部门身上,主管部门也同样没有相关执法权力,这给物业管理工作带来了难度物业管理法律、法规中,对物业区域内有关社会管理的问题,规定由政府相关职能部门直接行使管理职能,《物权法》和《物业管理条例》都已明确街道办事处、乡镇人民政府和相关职能部门为物业管理的指导和监督部门,当前在这方面还没有形成管理合力政府在统一领导上的薄弱,导致相关部门没能形成协调机制,而把物业区域内的事或带“物业”二字的事项都归到物业主管部门另外,政府在宣传物业管理相关政策上没有形成一种气氛,当前只有主管部门依靠有限的宣传资源“房管报、房管网”进行有关宣传,政府对物业管理宣传上可以说是“既不出钱,也不出力”,这给整个物业管理工作造成了被动局面
(八)相关法律、法规不完善物业行业开展至今,国家出台了相关法律、法规和政策,完善了物业管理的法律体系,标准了行业运作但实际运作中,也出现了一些法律、法规不完善的地方,如
1、物业效劳企业对接管工程的监督制度不完善;
2、物业效劳企业交接时限、内容、程序等,相关法律还是没有详细规定;
3、业主大会表决程序设置实际操作难度大
三、物业管理工作的对策与建议
(一)统一思想,建立齐抓共管机制鉴于当前物业管理在社会中涉及面广,与政府诸多职能部门在管理内容上有所重叠,效劳业主数量极大,群众影响较大,牵涉民生建设问题,关系城市环境、治安、文明、和谐稳定城市建设整体,所以政府各相关职能部门必须统一思想,加强对物业管理工作的领导,建立齐抓共管机制,调动各方力量和积极性,参与单位应包括房产管理局、街道办事处(乡镇人民政府)、物价部门、公安部门、消防部门、质量技术监督部门、规划建设部门、环保部门、工商部门、税务部门、市政园林部门、自来水公司、电力公司等,各方加强协调,理顺职能关系,加强对物业管理区域的依法监督管理,对物业管理区域内发现的相关问题进行分类,及时反应到各部门,发挥管理职能,共同促进城市建设,构建和谐物业区域
(二)加大宣传,形成强势舆论气氛舆论宣传工作,对促进物业管理良性开展非常重要,市政府应从树立政府形象,关注民生为出发点,加强这项工作,在财政上予以支持,保证宣传工作的有力进行,利用电视、播送、报刊、网络、编写资料等方式,多渠道、多方式就物业管理的法律、法规、政策,物业管理的内容、作用等进行广泛宣传,形成强势舆论态势,从下面进行引导,解决意识和思想上的状态,形成广阔业主关心物业管理、了解物业管理、支持物业管理、尊重物业管理良好舆论气氛
(三)加强监督,严把人员入口关卡从当前物业从业人员队伍评估,从业人员整体素质不高,技术水平较低资质审核部门在资质审核、年检时务必要严把关口,对弄虚作假者坚决不予审批在后续管理中,加强对企业从事物业管理的相关人员进行从业资格审查,对无证从业等不符合要求的情况要坚决处理同时,制订对物业从业人员定期专业考试考核制度,对考试考核不及格的,要求重新培训,合格后,再上岗;同时,加大对从业人员违法、违规行为的惩办,建立物业从业人员奖惩的有效制度
(四)加强培训,提高人员整体素质对全国当前流于形式的上岗培训机制,采取完善措施,制订物业从业人员上岗培训机制,让受训人员真正起到学以致用的效果除了常规性的教育培训外,尤其要注重岗前培训,了解应知应会知识,建立一支具有良好敬业精神,恪守职业道德,具备熟练专业技能的员工队伍,以适应行业、企业的需要,从整体上提高物业从业人员的素质
(五)畅通出口,建立物业清出制度从完善联评考核的详细评分细那么入手,严格考核评分,进一步进行完善和严格劣汰制度,对不达标的物业效劳企业要坚决清退出行业同时加强检查力度,对违反法律规定,将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的和挂靠行为的企业进行坚决查处另外,从法律上增加和完善物业效劳内容的规定动作,从不确定到确定,物业效劳企业必须将承诺的效劳内容、效劳标准、收费标准、管理人员在物业区域内公告,让业主明明白白接受效劳
(六)诚信效劳,严格按照合同履约诚信机制是行业开展的重要内容,没有诚信,万事无序一是健全完善物业从业人员和物业企业诚信管理机制,对物业从业人员和企业的违法、违规等不良行为要记录档案,并向社会公布,对相关人员、负责人和企业在资金贷款等方面予以约束二是健全业主诚信管理机制,建立业主个人诚信档案,对拒不承当住宅区公共事务管理责任、违反业主管理规约等不良行为的,要在一定范围内进行公开,接受全体业主的共同监督以此促进企业按合同履约,促进业主按法律履行义务加快旧村改造建设步伐实现城乡一体化进程——关于瑞安市旧村改造的调研报告(陈圣芹)旧村改造是改善人居环境,提高城镇品味,实现城乡一体化进程的重要手段和必然途径浙江省人民政府2000年下发了《关于加强推进浙江城市化假设干政策的通知》、省人民政府办公厅《关于实施“千村示范、万村整治”工程的通知》,文件提出要各地开展旧村改造工作最近本人就旧村改造这一课题,前往塘下镇进行调研,在场桥五方村当地村民在家门口写了一副对联,左联早拆迟拆迟早会拆,右联早改迟改迟早会改,上联早拆早改,这足以说明人民群众对旧村改造这事十分迫切,在这次调研中,从中得到很大启发与教育,对旧村改造还有了深层次认识,现将本人调研、对旧村改造现状、存在问题、下步思路及对策,提出浅薄意见现供参考
一、旧村改造背景和现状
(一)房屋建筑年份久远,建设无规划性目前要提出旧村改造的地块上的房屋大多低矮破旧,很多都是砖木结构的19世纪六七十年代之前的房屋,因为土地利用效率低下,房屋建筑密度过大,再加上违法用地、违章建筑棚屋比拟普遍,房屋消除平安隐患巨大,特别是这几年外来务工人员居住在这些廉租房屋里的人数居增,造成严重的平安社会治安问题同时这些房屋的建筑极不标准,村内的公共设施(如学校、幼儿园、文化设施、商店、农贸市场等)、根底设施配套极不完善,给村民的生产、生活带来很大不便,大局部村庄存在脏、乱、差现象,严重影响城镇景观
(二)农村宅基地指标少,而危房审批原拆原建满足不了村民要求随着家庭人口增长,子女婚娶急需解决住房和改善住房条件,但因土地宏观调控,农村宅基地一直得不到落实和审批,有些家庭为解决房屋问题,把自己分配到的老人公寓当做儿女的新房来使用根据有关政策要求,村民只能通过危房审批,以原拆原建的方式改造房屋,但在建造过程中往往因为把面积建在更大甚至扩建或由原来的落地式房屋改为商品房抬高层数,从而不能按照审批标准要求建造,无法验收,最后导致无法办理土地使用权证和房屋所有权证这无形中增加了执法的压力,也加大了下步旧村改造工作的难度
二、旧村改造目前存在的问题
(一)实施主体不适宜旧村改造涉及面广,政策性强,单独由村集体负责组织实施又一定难度,村集体因受到自身素质、技术力量、任期期限、资金筹措等问题约束,成功将旧村改造搞好的村寥寥无几
(二)无外迁指标,局部已被拆迁的房屋无法安置据悉,塘下镇海安办事处城南村4号地块已封顶,但因为总体规划限制,此地块的房屋高度不能超过15米,容积率不得高于
1.5,使得建好的房屋套数不少于被拆的房屋,从而令村两委陷入进限两难境地,没有外迁指标就无法落实这些拆迁户
(三)拆迁政策不一致,容易造成混论有关村没有严格执行落实《瑞安市人民政府瑞安市旧村改造管理试行方法的通知》之规定,存在“一村一策”,改造旧村的拆迁补偿安置政策宽严度各异,后改造的村为了顺利实施改造工程,可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽,甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿,造成政策弹性一发不可收拾这不仅会对旧村改造政策带来冲击,影响旧村改造进程,而且会间接地刺激违法用地的大量发生,给土地和规划管理工作增加难度
(四)旧村改造的房屋拆迁之前未先办理房屋所有权证和土地使用权证,使得建好后的房屋无法办理权证很多村旧村改造过程中因为时间关系,往往局部房屋未办理房屋所有权证和土地使用权证就已经被拆掉,再加上土地指标紧缺,这些房屋建好之后就容易成为违法建筑,无法办理房屋所有权证和土地使用权证,村民在有了搬新家的喜悦同时也有了无权证的烦恼,从而带来新的问题同时旧村改造建设的建筑质量监督缺位,技术上没有把关,改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题,留下平安隐患
(五)旧村改造的审批程序繁琐,手续办理的过程过长目前普遍反映,旧村改造从立面、审批、工程启动至少得花一年时间,有的手续好几年也办不了在这期间,还要做好大量的前期准备工作,包括房屋的大量调查登记、确定安置、补偿政策、完成土地征用报批,编制规划设计方案等在报批条件都符合的前提下,因为部门收费工程较多,用地指标紧缺,资金筹集难度大等因素,在一定程度上挫伤村干部和群众对旧村改造的积极性
(六)旧村改造品位定位太低目前,局部村改造方案事先未经规划部门审定,改造后的房屋建筑密度高,绿化面积少,配套设施不齐全,物业管理或无物业管理,旧村改造品味定位太低,与城市建设的要求不符,下一轮城市建设时又要拆迁重建,造成重大浪费
(七)选择开发单位不公开、不透明,缺乏监督旧村改造虽然有进行招标,但都流于形式,往往由村委会以“一对一”方式选择开发商或自行组织实施,此举容易造成村干部腐败现象,引发村民上访,增加社会不稳定因素
三、对旧村改造的建议
(一)充分发挥政府引导作用在《瑞安市中心城区旧村改造管理方法》中已经明确成立旧村改造管理办公室,建议有较多村提出旧村改造的乡镇再专门成立旧村改造办公室,协助、指导各村制定旧村改造具体实施方案,做好政策引导作用
(二)根据实际情况,适当调整总体规划像塘下海安城东村的总体规划,原先考虑到古城因素,不能建成超过15米高的建筑物如果可以的话,规划部门对此村的总体规划稍作调整,稍微提高容积率,就能解决外迁指标问题
(三)针对旧村改造工程,专门制定较切合实际的、合理的拆迁管理配套政策旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁,关系到各住户的切身利益,拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键按照我市目前的房地产市场开展形势,通过旧村改造,居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后,房地产价值一般都会有不小幅度上扬,广阔村民能直接受益,所以对违章建筑的补偿问题、钉子户的拆迁协议等等要有一个统一的政策
(四)协调房管、土地、规划部门,做好拆迁前的房屋权属确认问题在旧村改造前一定要调查摸底、权属核查等工作,这是旧村改造成功的前提条件,对可以办理权证为去办理的房屋要视同违章建筑签订拆迁协议,这是今后旧村改造顺利进行的前提保障建议房管、土地、规划尽量为旧村改造房屋的权属办理开通绿色通道,及时予以办证,加快旧村改造的进程
(五)建议专门成立机构负责审批手续,并对审批过程中的局部规费予以减免在《瑞安市中心城区旧村改造管理方法》中,有一章节专门针对旧村改造的有关规费减免做出要求,如城市根底设施配套费和人防工程异地建设费、白蚁防治费和物业维修管理基金等等都予以减免,建议各单位严格执行同时建议成立专门机构协助各村做好以下工作
1、对改造地块内的房屋进行丈量,调查登记拆迁量,核对房屋权属和用途并报规划、土地、房管部门审核认定;
2、对调查丈量结果在村内进行公示,是否有错误或漏登,接受群众监督;
3、协助房屋拆迁管理部门确定被拆迁房屋的货币补偿基准价格、搬家补助费和安置补助费;
4、协助国土资源部门完成改造地块的土地征用报批工作;
5、根据规划部门确定的规划设施条件,委托编制改造地块规划设计方案,并通过公示广泛征求村民意见后报批等
(六)加大宣传力度,提高旧村改造定位层次在瑞安,像欧瑞豪庭、风荷小区三期、信达花园等小区品位高的房屋价格已经接近2万元每平方米,远远高于附近的返回地联建房,原因在于这些小区的绿化面积、容积率、物业管理、配套设施等定位能尽量接近这些小区,就能让村民真直切切感受到旧村改造所带来物质上和精神上的收益,从而进一步推动了旧村改造的步伐和拆迁工作的顺利实施故建议政府部门、各相关单位要加大宣传力度,提高旧村改造品位,防止资源的浪费
(七)招标流程要更加公开、公平、公正为使旧村改造工程更加公开、透明,建议旧村改造工程施工单位招标强制在瑞安市公共资源管理中心进行招投标,有一定的村民代表参与,同时标底要切合实际,不能流于形式;同时加强监理施工,防止房屋质量、配套设施等跟不上,从而导致房屋平安性能得不到保障国有土地上旧村改造及返回地建设房屋抵押权登记探讨(周丰)随着社会的不断开展和人民生活水平的不断提高,以及我市城市化进程的不断深入和旧城改造步伐的加快,广阔农民对旧村改造及返回地建设的热情日益高涨通过旧村改造及返回地建设,对提高土地利用率,解决城镇建设用地紧张,改善人居环境,加快城市化水平,具有积极推动作用
一、我市旧村改造及返回地建设现状根据市域总体规划,我市的城市规划建成区范围包括塘下、汀田、莘塍、飞云、安阳、玉海、锦湖、上望、东山等四个乡镇五个街道规划面积为103平方公里,现状建设用地60平方公里,其中行政村240个,人口约60万,用地面积24平方公里,占总建设用地的40%,民房
15.2万间由此可见我市的城市建设空间非常有限,大量的工作就在于旧村改造而且目前村庄普遍存在环境卫生条件差、根底设施滞后、建筑布局凌乱、危旧房平安隐患严重等问题,严重影响了城市品位,不利于城市化水平的提高为了改善人居环境,提高城市品位,促进城乡一体化开展市委、市政府非常重视旧村改造及农村返回地建设工作,于xx、xx、xx年陆续出台了《瑞安市中心城区旧村改造房屋拆迁安置暂行规定》(瑞政发[xx]207号文件)、《瑞安市旧村改造管理施行方法》(瑞政发[xx]168号文件)、《塘下镇实施小规模团块改造管理方法》(瑞政发[xx]51号文件),对我市的旧村改造工作起到了一定的指导作用目前,已经完成旧村改造及返回地建设的有杨家桥(云海二期)、红光(望湖家园、阳光小区)、牛伏岭(虹北花苑)、三圣门(元隆山庄)等7个村,完成局部地块及正在改造中的有岭下、第一桥、周岙、陈岙等11个村,约占全市城中村的8%
二、建设过程碰到的问题我市曾出台的旧村改造政策,使旧村改造工作开始有章可循,但也存在许多缺乏之处,在建设过程中暴露出一些问题
(一)审批手续不完善如牛伏岭村(虹北花苑),土地、规划手续审批到村集体经济合作社,由村集体经济合作社统一建设,改造品位高,但是对土地使用权、房屋所有权登记带来了问题(最后由市政府组织有关部门屡次协调,后发文件得以解决)
(二)改造方式不标准如红光村(阳光小区),土地、规划手续审批到户,由村民自行建设,形式上与集体土地联建房一样,缺乏配套设施的建设,改造品位不高
(三)改造资金缺乏如杨家桥村(云海二期),由于村集体资金有限难以开展前期工作,土地以挂牌方式出让给房开公司,房开公司与村集体经济合作社签订安置协议,由房开公司实施开发建设因此,审批手续不完善,实施主体不明确,改造方式不标准以及村集体资金的缺乏等等,直接影响了旧村改造的步伐和品位即将出台的《瑞安市中心城区旧村改造管理方法》(讨论稿),提出了改造的条件、全村统一安置、提高安置标准、统筹建设规模、明确管理机构、完善改造优惠政策等内容,将使旧村改造及返回地建设有了统一的标准,可有效解决当前旧村改造中的一些问题但是对于集体资金困难,以及工程建设资金的渠道等问题,还没有找到有效的解决途径
三、解决途径针对旧村改造及返回地建设资金困难问题,目前最可行的解决方式是开展在建工程抵押权登记,也是土地使用权人融资的主要途径目前,我局已成功开展了商品房在建工程和企事业单位房在建工程的抵押权登记,这两类在建工程从土地使用权的取得、规划审批、施工许可等手续都相对较完整,因而抵押权登记操作也相对也容易但是旧村改造及返回地建设工程,土地使用权审批、规划审批等手续不标准,导致审批手续与实际出资建房人不一致,造成抵押权登记操作复杂,难以顺利开展此项业务《瑞安市中心城区旧村改造管理方法》(讨论稿)的出台,解决了旧村改造及返回地建设工程办理在建工程抵押权登记的主要难题因此,现在开展在建工程抵押权登记十分必要
(一)在建工程抵押的法律依据《城市房地产抵押管理方法》明确规定在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为归还贷款履行担保的行为《物权法》180条债务人或者第三人有权处分的正在建筑的建筑物可以抵押《房屋登记方法》明确将在建工程抵押权登记列入一般抵押权登记范畴
(二)在建工程抵押的主要特点
1、在建工程抵押的目的是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,该贷款的用途是继续建造工程;
2、在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构(一般是商业银行),也就是借款合同的贷款人;而抵押人是借款合同的债务人,同时应当是在建工程所占土地的使用权人;
3、在建工程抵押的抵押物是债务人合法方式取得的土地使用权连同正在建造中的房屋或者其他建筑物
(三)办理在建工程抵押的措施
1、在办理登记时,申请人应提交国有土地使用权证原件和土地使用权未设定抵押权登记的证明假设该在建工程已设定土地使用权抵押的,在办理在建工程抵押登记前应注销土地使用权抵押登记如土地使用权已抵押,抵押权人同意其再办理在建工程抵押的,前后抵押权人必须为同一家银行,抵押权人与抵押人都作出承诺,自行承当责任,并承诺在建工程抵押贷款用来归还土地使用权抵押贷款,还款后及时注销土地使用权抵押登记
2、办理登记必须使用具有房地产估价机构资质的单位出具的抵押物估价报告,要求在建工程抵押率应控制在抵押物价值的50%以内
3、完善现场查勘程序《房屋登记方法》规定办理在建工程抵押权设立登记应进行现场查勘,现场查勘主要是核实已完工的局部是否与提交的书面材料记载的一致性
4、加强信息化管理在建工程的抵押权登记前,必须建立楼盘表;对楼盘表内容与在建工程有关材料证明的事实不符的,不予办理;在办理在建工程竣工后的初始登记时,同时办理在建工程的抵押权登记转房屋抵押权登记
5、加强资金管理设立专用账户,按照工程建设的进度提出拨款意见,经旧村办审批同意后拨款,并监督款项的使用
(四)在建工程抵押权登记的风险
1、重复抵押登记的风险很多工程在申请在建工程抵押贷款前,土地使用权已设定抵押登记,土地使用权抵押是国土部门办理的,而在建工程抵押登记在我局办理,把关不严,容易出现重复抵押登记
2、在建工程抵押价值产生的风险这种风险主要源于优先受偿权的矛盾根据合同法的规定,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,这种优先权是先于在建工程抵押权受偿的银行受偿顺序后置,债权的担保效应将降低
(五)办理在建工程抵押权登记应提交的资料
1、登记申请书;
2、符合业务标准规定的身份(资格)证明;
3、抵押合同;
4、主债权合同;
5、建设用地使用权证书(土地使用权已抵押的,抵押权人应为同一家银行);
6、建设工程规划许可证;
7、施工监理单位出具施工进度、已完成的工程量说明及竣工日期确定书;
8、具有房地产估价机构资质的单位出具的房地产抵押估价报告;
9、在建工程建筑面积预测书(应补充说明各幢建筑物完成进度);
10、现场踏勘记录(附相照顾片);
11、其他必要材料综上所述,对国有土地上旧村改造及返回地建设实行在建工程抵押权登记已经非常成熟,这不仅为土地使用权人融得建设资金,提高整个旧村改造品位,而且为金融机构发放贷款提供保障,甚至是我市城市化水平提高的催化剂以科学开展观为指导结合实际探讨如何做好农村困难群众住房救助工作(郑向阳)开展农村困难群众住房救助工作,切实改善农村困难群众的居住条件,是一项重要的民生工程,是事关建设社会主义新农村,实现城乡统筹开展的重要举措,是我市深入贯彻落实科学开展观在农村的重大实践我市从xx年开始推出农村困难群众安居“双百工程”,至今已有1250户农村困难群众受益自xx年起,该项工作由市房管局负责牵头
一、xx年农村困难群众住房救助根本情况xx年,市房管局认真按照上级农村困难群众住房救助的有关要求,根据《瑞安市xx年度农村困难群众住房救助工作实施方案》,认真开展工作,重点对陶山、湖岭、马屿、高楼等四个片区进行救助通过一年来的努力,xx年共完成救助250户,其中拆改建110户,新建的32户,购置和修理108户,合计拨放救助款
186.3万元,圆满完成了年度下达的方案和目标十七大提出“住有所居”的目标,我市瑞委[xx]5号《关于实施低收入农户奔小康跨越行动的意见》提出“到xx年住房救助要全面覆盖低收入农户中的住房困难群众”,而根据xx年底结束的我市农村危旧房现状调查结果显示,我市低保2倍以下农村住房困难户达3392户农村住房困难户数量大,救助任务艰巨,如何进一步做好农村困难群众住房救助工作,帮助更多地困难群众解决住房问题值得思考与探讨
二、农村困难群众住房救助工作中存在的问题
(一)要求严格,程序繁杂政府实施困难救助本身是一件大好事,却因要求严格、程序繁杂,使得政策与现实间存在较大差距,大大降低了救助工作效率,影响了工作人员的主动性与积极性,引起了救助对象的反感例如,作为一个偏远山村几代人常居的旧房,现按照政府救助政策要求,需要办理繁杂的手续,包括申请、评议、公示、复核、公示、批复、土地勘察、规划许可、质量监督、中间验查、竣工验收等等笔者认为,这样的要求,给基层救助工作造成较大压力,致使不能有效完成工作任务,同时救助对象多是文化水平低下的半文盲,这么繁杂的手续也使救助对象难以接受,结果可能直接影响了工作质量,内容的真实性降低
(二)救资偏低,负担过重一般来说,农村困难群众救助对象,是弱势群体中的弱者,自救能力几乎没有,按照xx年救助额度,新建、改建10000元/户,修理3000元/户,但这样的救助金额,确实难以起到救助的效果,无法改善弱势群众住房据调查,山区建筑材料比城市贵,如果救助对象的亲属朋友不去帮助,当地村委、乡镇不予支持,救助工作就难以到达最正确目的与效果,有可能出现救助户无法启动改造居住工程,导致救助资金被救助对象挪用的现象
(三)偏远贫民,政策不明农村困难群众住房救助工作是一项新的政策,事关农村民生工程,各级政府虽然很重视,但由于该项工作是面向偏远山区贫民,相关政策宣传力度不够信息闭塞同时,偏远贫民知识水平和能力较低,对救助的一些具体政策要求、需要提供的资料及办理程序理解不清,使救助对象多费时间、多跑冤枉路,无形中给救助工作造成不良反响
三、下步农村困难群众住房救助工作几点对策和建议加强住房保障,加快解决低收入家庭的住房困难,是我们的本职工作,是我们肩负的历史使命,是我们义不容辞的责任我们务必要把做好住房保障工作作为贯彻落实十七大精神的重要举措,切实增强工作的责任感和紧迫感,全力以赴抓好各项保障工作任务的落实三点对策
1、简化手续、特事特办农村困难群众住房救助是一项特殊的工作,救助对象是一群特殊群体,一般包括老、残、病、困等,政策理解能力差,缺乏文化知识对于他们而言,按正常的申报程序申报资料,难度可想而知或根本没法办理完整完毕再者,该项工作根据上级要求可以由所在村或乡镇民政部门予以全权代办也是不现实的因为该项工作涉及到土地、规划建设、房管、民政、残联等多部门间的政策往来此外,有的前置条件就根据无法满足现有救助政策要求例如,土地指标应优先考虑该些弱势救助群体,现实中土地指标的落实没有与救助对象直接挂钩因此建议审批救助对象建设(改造)工程,要求土地、规划建设、房管等部门联合踏勘,集中审批;要尽量简化审批手续,缩短审批时限,免收各类行政事业收费,切实做到方便群众,为救助对象特事特办,表达党政府对特殊群众的亲切照顾
2、增加额度,加强监督按照上级救助政策规定,符合救助条件的农村困难群众可一次性享受政策住房补助新建、改建,每户10000元,修理3000元,根据基层干部、广阔救助户的反映,救助额度偏低,负担过重,一些无力集资的低保户仍然无法解决住房因此建议,要加大政策投入救助资金的力度,增加资金渠道,提升农村救助对象额度,扩大救助范围,从而根本解决农村困难群众住有所居的民生问题,推进城乡一体化建设的步伐,表达党与政府对农村工作的重视在加大政府救助资金力度的同时,也要加大救助专项资金的监管力度财政、审计等部门要加强跟踪、有效监督,防止救助资金挪用、截留,确保救助资金专款专用,发挥应有作用
3、大力宣传,明确政策相对农村特别是偏远山区,各类信息闭塞,政策贯彻、宣传难以到位,特别是寡老病残的弱体群众,更不大了解党,政府不断出现的新政策为此,笔者认为,针对特殊群众要特殊宣传,要做到责任到人,宣传到户,要充分利用村两委成员力量,对特殊人员要做到一托一,真正将党的政策贯彻到基层,宣传到特殊家庭中,使他们较明确、较清楚党的农村困难群众住房救助政策,深刻感受到党与政策对弱势群众的温暖与关心三点建议
1、领导重视,责任到位各部门、各乡镇要高度重视农村困难群众住房救助工作,将该项工作作为密切党和政府与人民群众的民心工程,列入市政府年度为民办实事工程之一要形成各乡镇主要领导挂帅,分管领导负责,业务处具体抓的工作格局,同时将农村困难群众住房救助工作列入市政府对乡镇重要工作目标考核,从而有效激发乡镇、村的工作热情;各部门要相互配合,通力合作,发挥出合力作用,从而确保救助工作保质保量圆满完成
2、因地制宜,狠抓落实农村困难群众住房救助工作是一项点多面广,政策性强,工作程序繁杂的工作各责任单位要结合科学开展观精神实质,深入当地实际,充分了解和倾听农村干部群众的建议意见,以一切为方便群众,切实解决农村困难群众居住问题为出发点,做到原那么把关,灵活掌握,实事求是地开展工作,确保救助工作收到实效建议老残病的救助对象,失去自救能力的特困户,可以采用以村、乡为救助点,以村牵头乡镇政府补助,建后产权归村或镇所有、目前使用权归救助对象的形式,具体由村或镇与救助户以协议形式确定
3、扩大范围,加强投入目前我市农村困难群众救助工作,重点考虑在湖岭、陶山、高楼、马屿等四个片区,其他乡镇根本没有落实笔者建议将范围扩大到各乡镇根据党的十七大报告精神,加快推进以改善民生为重点的社会建设,做到住有所居,要彻底解决农村困难群众住房问题,各级政府要高度重视,全面调查核定救助对象的数量,制订详细的救助方案,逐步追加投入额度,与城市居民一样做到应保尽保,将该项工作作为建设社会主义新农村的重要组成局部,只有这样国家提出的城乡一体化建设才见成效对瑞安市高层建筑消防平安隐患的调查与思考(胡俊荣)摘要“住有所居,居有所安”,是很多老百姓一生的追求,也是我们房管人的努力和心愿随着科学开展观的深入实践,以人为本理念的深入人心,安居工程倍受关注作为房管局分管房屋平安的副局长,对瑞安市高层建筑存在严重的消防平安隐患,感到责任和压力,也感到担忧和无奈通过这次对高层建筑消防平安隐患的调研,希望能引起大家的共鸣,让我们共同来关注和探索居住平安问题,减少和消除事故隐患,真正实现“安居乐业”随着城市化进程的推进,旧城和旧村改造步伐的加快,一幢幢彰显着瑞安城市个性和魅力的高楼大厦拔地而起房新了,楼高了,然而平安系数却没有随之更新,随之增高为了吸取“温富大厦”的血的教训,彻底排查瑞安高层建筑存在的平安隐患,去年初开始,瑞安市房管局牵头,联合市消防大队、规划建设局、工商局、市政园林局等单位,对全市所有高层建筑进行名为“两查两保”和“高层建筑消防平安专项整治”两次大规模地毯式排查整治,摸清了底数,催促了整改,平安现状有了较大改观
一、我市高层建筑的根本现状我市高层建筑是专指10层(含)以上居住建筑和高度超过24米(约8层)的公共建筑目前已建好并投入使用的有328幢,分布在玉海、安阳、上望、锦湖四个办事处和莘塍、塘下两个镇其中有物业管理的高层建筑247幢、单位自行管理的高层建筑36幢、违章的高层建筑45幢去年二月份第一次专门对物管高层的消防设施设备进行排查时,一次合格通过的不到50%,加上复查通过的也不到90%如果按温州“高消办”5个100%(即消防平安通道通畅率达100%、自动喷水灭火系统完好率达100%、消火栓给水系统完好率达100%、新投入使用的消防设施设备合格率达100%、消防平安管理建章立制率达100%)的要求,相距甚远通过去年八月份第二次全面排查和整改后,略有改观,但整治任务依然任重道远,越是隐患严重的高层建筑越难整改到位
二、高层建筑火灾的主要特点一是火势蔓延快高层建筑内专业竖井多,发生火灾时,这些竖井就像高耸的烟囱,构成火势迅速蔓延的主要途径试验证明,烟气竖向扩散速度为3-4米/秒,100米的高层建筑在25~35米/秒左右,烟气即顺垂直通道从底层扩散到顶层,与此同时,火势也将蔓延扩大二是人员疏散困难高层建筑层数多,人员集中,垂直疏散距离远,发生火灾时,要使人员迅速疏散到地面或建筑物内避难层及不受火灾威胁的平安部位,是十分艰难的数百人、甚至数千人假设从整幢大楼疏散到地面,少那么十几分钟,多那么近小时三是火灾扑救难度大高层建筑火灾的扑救由于受到消防设施条件的限制,给灭火工作带来很大难度如果超过消防登高车辆的高度那么无法从室外扑救,只能依靠自救,即依靠室内的消防疏散设施何况局部消防车通道被占用、登高车辆无法进入等,增加了扑救难度
三、我市高层建筑存在的主要问题
(一)违章高层建筑火灾隐患严重瑞安有45幢违章高层建筑,全部集中于塘下镇有批3层建10层的海安办事处凤山村办公楼,也有批6层建16层的环城大厦,更多的是未批先建的老人公寓(如鲍三村6幢、陈宅村4幢、塘西村2幢、凤川6幢)这些建筑内大都未按规定设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统等设施,也没有消防控制室,水池、水箱和管网内没有水或水压缺乏消防通道不够、消防车通道太窄(如鲍三村老人公寓的高层间距最小才
4.5米,与最小防火间距13米的规定相差很多)还有民宅内用大量可燃材料装修、未按规定配置管道燃气系统,还有局部“三合一”企业和经营娱乐场所等等,存在严重消防平安隐患
(二)局部高层建筑内设施设备破坏严重主要是一些投入时间较长的高层建筑如瑞安科技大楼,消防设施瘫痪(室内消火栓无水、火灾自动报警系统不能完整好用);多数楼层只有一条疏散楼梯(另一条疏散楼梯被单位占用、封堵);楼梯间未形成封闭楼梯间(局部楼层通外楼梯间的平安出口未设置乙级防火门);室外楼梯被封堵;一楼大厅局部防火门损坏,局部平安出口门开启方向错误;室内装修采用木龙骨吊顶以及其他可燃装修材料,电线未用阻燃套管等等就在这样的场所,今年春季还预招520多名小学生学习培训,后果不堪设想还有南方大厦,火灾自动报警系统处于故障状态,不能恢复正常运行;自动消防设施不能正常联动控制;建筑内的封闭楼梯间、防烟楼梯间门的损坏率超过50%;疏散指示标志、应急照明损坏率超过50%疏散走道设置卷帘门,
4、
5、6层办公楼的疏散距离超过规定距离的25%,6层设置儿童用房等还有交通大厦,电线线路老化,消防设施设备也被严重破坏这几幢高层都有多家单位共同办公,有些已被列为市级挂牌整治单位
(三)违章搭建和侵占通道导致影响消防平安相当程度存在由于业主意识不到位、原先建筑设计不合理、违章本钱较低等诸多因素,目前,在绝大多数物管小区的高层建筑内,违章搭建和侵占、堵塞平安疏散通道等影响消防平安的情况还相当程度存在,对天天家园、万好大厦等4个小区的高层建筑进行抽样检查,如下表小区名称(抽检数)影响消防平安类型天天家园(57户)万好大厦(24户)东方商务广场(180户)长春花园(4户)合计(265户)占用公用通道18处3处21防火门改装38处10处86处2处136处防火门上锁32处1处93处2处128处电梯出口做门4处4处消防栓封闭3处3处楼顶违章搭建2处2处1处5处上述数据仅反映我市极少局部高层建筑中存在的情况,但是笔者相信,假设对全市高层建筑的此类情况进行排摸,会得到一个比拟触目惊心的数据
(四)业主单位管理问题多按要求每个消防控制室至少配两名以上有上岗证的消防操作员,保证至少一名人员随时在位但现在大多数单位做不到,个别有证上岗者都是在多家小区来回串岗,有些单位连一个上岗证也没有,操作人员对消控设备不会操作或操作很不熟练,直接导致设备破损严重同时,巡查制度不落实、检查不仔细、宣传不到位、资金不舍得投入等问题普遍存在
四、原因分析
(一)业主意识淡薄,个人利益思想浓厚首先表现为法律意识淡薄瑞安会出现那么多违章建筑或违反设计要求的建筑,主要是“利”的诱惑很多业主法律意识不强,可胆子很大,只怕想不到,不怕做不到而更多的业主那么是仿效心理,不正常攀比,你能建我也能建,一种法不责众的心理其次是平安意识淡薄思想麻木,对平安抱有侥幸心理选择装修器材只选好看,不管是否阻燃;私自占用公共通道,只图自己方便,不管别人逃生;不少居民为了通风及采光将楼梯间的防火门敞开,将疏散楼梯变成烟道;有些居民甚至将消防栓移走,变成私人的鞋柜或储物间,也给自己的平安埋下一颗定时炸弹;还有把消防车通道和消防登高操作面改为绿地或室外停车场,影响火灾救援等等
(二)违法本钱较低,执法力度不够到位在瑞安,规划批6层而建了7层,可以通过罚款而变成合法;土地没审批也可以先建房,反正建的速度远远超过拆的速度,等高楼建完就大功告成(比方大局部老人公寓)这些执法不严、以罚代管的行为,让老百姓尝到了违法本钱低的甜头,助长了老百姓大胆冒险的歪风,导致了恶性循环更有甚者,少局部人执法犯法,还暗中保护违法者,严重破坏了社会的公平正义,也损坏了政府形象针对这种情况,政府这几年来也想了很多方法,却是心动有余而行动缺乏,制止不利某种程度讲,也是政府部门不够求真务实、不够较真碰硬,瞻前顾后,被动求稳所导致的结果,这不符合科学开展观的要求再不果断出手,恐怕还会蔓延
(三)监管职责交叉,督办职责不够明确高层建筑消防平安管理涉及部门多,职能交叉多,监管难度大市高消办没有权力对各部门和乡镇明确职责对各部门检查发现需要联合执法的重点隐患,如果涉及集体利益,有单位负责的还好解决,而涉及个人的违章搭建、私占公共通道等,就很难处理,导致出现“业主生病、物业吃药”的现象
五、对加强我市高层建筑管理的几点建议
(一)严把消防管理关一是加大消防人员的培训力度对每一位物业公司的员工要进行消防平安培训,组织演练,强化员工的消防平安意识,提高员工消防器材使用、应急措施落实和火灾现场自救互救的能力二是加大消防宣传力度增强市民消防平安意识,普及高层建筑火灾中的自救、逃生知识,使一般家庭都能自觉准备灭火器和逃生绳等消防器材三是落实消防平安检查制度按值班员每日检查、物业管理处每周检查、物业公司每月重点抽查等方法,全面排查,不留死角,做好巡查记录,有隐患及时排除四是加强消防设施设备的管理力度按正确要领操作,定期保养维护,发现故障及时排除,确保设施设备的使用寿命五是引进一些先进的消防设备设施,以提高城市防御火灾的能力
(二)严把执法处分关针对违法建筑,根据我国现行的土地和规划法律法规是可以做到有法可依的但是在“有法必依、执法必严、违法必究”的诸多环节中却存在很大弹性要从源头上消除高层建筑平安隐患,就必须加大对违章行为的处分力度一要坚决树立规划的权威性规划一经确定就不能轻易变动,对违反规划的行为一定要严肃查处如成都市规划局局长李家松所讲要炸掉违反规划的楼盘,要炸出违章审批者,要炸出规划的权威性我们瑞安也不仿试试二要坚决树立政府的权威性机关部门对违章建筑的处分一定要公开透明、一视同仁、严格程序,还要敢于较真碰硬,一查到底,维护机关的权威,决不能随心所欲、推诿扯皮、暗箱操作三要多部门协作,合力执法对于违章建筑或违反设计要求,市政府各职能部门都应根据自己职责给予严厉处分,形成强大合力,坚决予以打击,把隐患消除的萌芽状态哪个部门都没有理由给予迁就照顾、网开一面不能再出现在违法建筑内有合法的工商营业执照、消防合格证明书和其它合法的营业场所标志
(三)严把消防设计关这也是从源头上对消防把关一是使用新型耐火材料,提高耐火性能技术,保证房屋主体结构和建筑构件有足够的耐火稳定性二是按《高规》标准设置疏散通道、防火间距等规定性指标三是做好并强化自救措施如完善火灾探测报警系统、喷水灭火系统、烟气控制系统等,可以直接限制火灾的发生和开展,这些完善的自救措施比大量消防队员更能应付突发火灾四是做好防火分隔要求设计人员针对所设计建筑物的具体条件,增加灭火手段,加强防排烟措施等,到达防火隔断目的五是室内装修应选用阻燃材料在建筑中消除火源是不可能的,但是采用阻燃装饰是可能的,这是防止和减少火灾伤亡以及财产损失的重要措施关于我市低收入家庭住房保障工作调研(李萍)住房是重要的民生问题加强城市住房保障体系建设,特别是着力解决城市低收入家庭住房困难问题,对于全面建设小康社会具有十分重要意义xx年8月,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见》(国发[xx]24号)公布,紧接着《浙江省人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(浙政发[xx]57号)和《温州市人民政府关于解决温州市低收入家庭住房困难和假设干意见》(温政发[xx]66号)文件相继下发为认真贯彻落实上述文件精神,市委、市政府高度重视按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的要求,以解决城市低收入家庭住房困难为工作重点,将有力地推进我市的城市住房保障工作
一、我市城市低收入家庭住房保障工作根本情况近年来,我市逐步加大住房保障力度,于1993年开工建设第一批经济适用房,1995年建立住房公积金制度,xx年建立廉租住房制度,在一定程度上促进了城镇居民住房水平的提高,到xx年底城镇居民人均住房面积已达
35.17m2水平为了迅速落实我市低收入家庭住房保障工作一是完善工作机制建立了住房保障联席会议制度,由市长担任主任,分管副市长担任副主任,相关部门一把手为成员,统一研究低收入家庭住房保障的有关政策,协调解决工作实施中的重大问题二是形成了城镇住房保障政策体系根据中央、省和温州市出台解决城市低收入家庭住房困难实施意见的有关精神,去年底市里召开了住房保障工作会议进行了发动部署,出台了《瑞安市人民政府关于加快解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《农村困难群众住房救助实施细那么》、《瑞安市经济适用房管理方法(市政府常委会通过实施)》、《瑞安市廉租住房保障管理方法(试行)》,编制了xx年-xx年瑞安市住房保障规划和年度住房保障实施方案等一系列政策,提出我市的住房保障工作以满足城市低收入家庭根本居住需求为目标,加快形成以经济适用房制度为重点,廉租住房和其他公居住住房条件改善等多渠道并举,多形式解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,到xx年底,根本解决城市低收入家庭住房困难问题三是资金落实和明确任务目标目前我市已从住房公积金增值收益中落实廉租保障资金1700万元,设立了专户,今后将每年从住房公积金增值收益和土地出让净收益中按比例提取,缺乏局部由市财政预算专项安排农村困难群众住房救助资金按照省政府下拨资金的1:1以上比例,由市财政专项安排,专户管理,专款专用,08年止已拨付市财政配套资金大约124万元同时,在城市国有土地储藏资金十分有限,用地指标十分紧张的情况下,市政府在位于城市中部组团的瑞祥新区落实61亩土地用于建设经济适用房和廉租房实行国有划拨方式供给,在用地年度方案中单独列出建设1136套经济适用房和288套廉租住房,总建筑面积约10万平方米,将于5月份启动开发建设,xx年之前建成
二、城市住房工作存在问题及建议住房保障工作刚刚起步,保障制度还有待于进一步完善在我市前期的住房保障工作中,我们能够充分认识住房保障工作重要性,具体操作中能够结合本地实情,积极探索住房保障的新思路、新模式、科学决策,周密安排,尽量让住房保障惠民政策及到最需要的困难群体但我们工作中也存在一些困难和问题一是公共财政支出调整完善城市住房保障体系,健全以廉租住房保障包括实物配租和租金补贴为重点、经济适用房或经济租赁住房为辅助多层次城市住房保障体系是住房保障工作今后开展方向,这就需要政府投入大量资金二是城镇住房保障配套政策和运行机制我市的住房保障体系建设尚处于起步阶段,相应政策措施和运行机制还需要完善住房保障工作是一项系统工程,需要各部门统一思想、统一领导,各有关部门密切配合由于一些部门之间协调配合机制不完善,现住房保障部门的机构、人员、工作抓手等等,导致在程序上之间无法形成合力对低收入家庭住房状况和收入核准职能归属不明确,这是住房保障工作中对低收入家庭住房实施分配的重要前提党的十七大报告中提出了“住有所居”的根本奋斗目标,并且把住房的根本社会保障确定为“健全廉租房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”,这充分表达了党中央对民生的关注和对民意的尊重所以进一步做好低收入家庭住房保障工作,是贯彻落实党的十七大精神的重要举措,是全面建设小康社会的客观要求,是促进房地产市场健康开展的重要途径,是政府履行公共效劳职能的必然要求我们今后的住房保障工作要有更高的新要求一是要强化相关部门职能,形成齐抓共管合力,保证我市住房保障工作顺利开展二是鼓励开发商增加保障性住房建设,对开发建设中配套建设占一定比例给予住房保障性住房,妥善解决城市低收入居民住房问题如何理顺当前物业管理中的几个关系——学习实践科学开展观工作调研(张定波)改革开放30年来,随着我市经济的开展和人民生活水平的提高,广阔群众对环境卫生、生态质量、效劳水准、社会治安等都提出了较高的要求瑞安市作为温州市第一个浙江省级文明城市,要进一步加大创立力度,力求到达社会秩序良好、基层社区文明、人居环境和谐优美的目标当前,我市城市化建设步伐加快,高楼大厦拔地而起,新建小区、旧城改建区迅速增加,物业管理在保障城市环境、确保居住平安和提高城市品位形象等方面也日益突现其重要作用,显示出前所未有的地位如何以科学开展的思维,推进物业管理行业健康有序地开展,具有十分重要的现实意义但是,这一新兴的效劳行业兴起,必然与传统的管理运作模式产生碰撞,这已经成为阻碍其健康开展的一大掣肘要推进物业管理行业的科学开展,就是要打破这种现状,根据我市现状,首先要做的,就是理顺新运行模式中的社区党组织、社区居委会、业委会、物业公司之间的关系,打造小区“四位一体”的管理模式,创立文明和谐的社区
一、瑞安市物业管理的根本情况社区发挥社会干预功能是社会进步的重要表现,是精神文明建设的必然趋势,在现代生活节奏加快的情况下,物业管理已经越来越重要,物业公司也如雨后春笋般地涌现出来瑞安市现有34家物业公司,对全市的131各住宅小区(大厦)实施物业管理,其中83个住宅小区(大厦)建立了业主委员会业主委员会根据业主大会的决议,制定小区《业主大会议事规那么》、《管理规那么》,与物业管理企业签订物业管理委托合同,对小区业主共有资产(物业管理用房、停车房)、设备、设备进行登记造册,建立台台帐,有效地维护了小区全体业主的合法权益物业管理作为一项新兴的效劳行业,近年来在不断探索中开展,没有前例可循,更没有现成的管理经验可借鉴目前,我市相当局部的小区(大厦)在规模上没有自成一体,与没有实行物业管理的旧城居民区或农村村民联建房错综混杂,特别在旧城区里,一个社区范围内有多个实行物业管理的改建区,或实施物业管理的改建区内涉及多个社区等等,就产生了社区居委会、业委会、物业公司三家鼎立的局面,也引发了管理中的一些新情况、新问题
二、当前社区管理中存在的问题社区工作面对千家万户,做的是居民群众工作,效劳的是平民百姓随着城市管理体制的调整,社区的行政职能已逐渐消失城市工作重心的下移,社区可以更多地对下负责社区行政工作任务的减少使社区自主开展空间增大这一系列变化,决定了社区工作方式由原来的行政指导向效劳居民转变,也产生了管理中出现的一些问题一是社区居委会与业委会的关系不顺在小区管理中,社区居委会是居民自我管理,自我教育,自我效劳的基层群众自治性组织,在日常事务管理中,由党支部决策,比拟重大的事务由办事处决定,主要任务是做街道办事处等其它政府部门交办的事务,在工作方式上是按照政府的指导行事而业委会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织,在日常事务中,按照《物权法》和国务院《物业管理条例》规定和业主授权行事,是一种社会的运行方式在管理过程中,形成了社区居委会与业委会格格不入、互不买帐的被动局面二是社区居委会占用小区业主的配套用房至今为止,我市小区建设根本上没有配置社区居委会办公用房,只是配置7‰的物业管理用房,局部社区居委会组建后,由于无办公场所,只好占用物业管理用房或小区停车房作办公用房使用,由于小区的这些配套用房属小区全体业主所有,业主意见纷纷要求业委会出面维护全体业主的权益,致使产生了业主与社区居委会之间的矛盾三是社区居委会与物业公司之间在认识上错位政府在年度考核社区居委会的政绩时,将小区治安管理和环境卫生管理列入社区居委会考核目标,社区居委会认为小区由物业公司负责管理,政府应直接去考核物业公司,而物业公司认为自己是企业,主要任务是履行与业主签订的物业管理约定合同的内容及标准,不是履行政府所要求的工作内容,因而产生了两者之间的职责分工不明确,出现了经济利益、工作职责、效劳标准方面的争议,导致了关系不够协调
三、对如何理顺关系的几点建议创立和谐、文明的社区没有捷径可走,关键在于心系群众、效劳群众、满意群众的要求按照“以人为本、资源共享、文明共创、改革创新、因地制宜”的原那么,我们要以科学开展观为统领,努力理顺关系,积极推进社区建设,用良好的效劳工作暖民心、聚民心、舒民心,走精品化创立之路一是统一思想,依法理顺相互之间的关系社区居委会、业委会、物业公司都应按照国家公布的《居民委员会组织法》和国务院《物业管理条例》的规定,寻找管理的聚集点小区中、居委会侧重于管理“人”,要表达出政治民主自治(政府基层组织),主要任务有宣传宪法、法律、法规和国家的政策,维护居民的合法权益,教育居民履行应尽的义务,保护公共财产;开展各种形式的社会主义精神文明建设活动,办理本居住区居民的公共事务和公益事业,调解民间纠纷,协助维护社会治安,协助人民政府或者其它的派出机关做好居民利益攸关的公共卫生、方案生育、优扶救济、青少年教育等工作业委会侧重于管理“物”,要表达出财产民主自治组织的角色,主要任务有召集业主大会,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业效劳企业履行物业效劳合同,监督《管理规约》的实施物业公司那么是“效劳”,要充当好合同约定内容的“大管家”角色,做好小区公用部位、道路、绿地等公共场所的卫生保洁、绿地、花木的养护与管理;房屋共用部位、共用设备、公用设施的维修、养护和更新;协助公安部门做好小区的平安防范和车辆的有序停放工作和其他约定的效劳工作社区居委会、业委会、物业公司在各负其责的根底上,要共同做好“和谐、文明”社区的创立工作,自觉接受社区党组织的统一领导社区党组织要建立社区党组织与社区居委会、业委会、物业公司联席会议制度,定期交流、通报、研讨社区建设和管理中的重大活动的重要工作,及时调动和整合社区内各种资源,共同为社区建设出谋划策二要增进理解,维护权益根据《物权法》和国务院《物业管理条例》规定,小区配置的物业管理用房,公用设施、设备属小区全体业主所有,业委会要责无旁贷地将其进行登记、造册和妥善保管社区居委会在目前尚无办公场所的情况下,小区业主应无偿地予以借用,同时签订借用合同,以确保小区业主资产的明朗化,社区居委会也应支持和协助业委会做好该项工作社区居委会作为政府最基层的一级组织,对小区民情有着深入的了解,在组建小区首届业委会时,应直接参与指导工作,入住在该小区的居民干部要进入业委会班子业委会的各项活动要主动告知社区居委会,增进相互之间的理解和支持三要加强沟通,标准运作社区居委会和物业公司是城市建设和管理的最基层单位,它既是小区居民日常生活的迫切需要和不可离开的效劳部门,又是政府联系群众的桥梁和纽带,理顺两者关系至关重要作为效劳行业的物业公司对小区实施物业管理,已经有自己的管理目标和管理规划,确定在什么时限内到达何级水准,而实施此目标,企业必须建立一整套标准的运作机制,加强从业人员的专业知识培训,培养从业人员养成良好的职业道德、坚决的职业理想、正确的职业态度、多层次的优质高效的效劳同时物业公司要主动征求社区居委会的意见,实施小区信息资源共享,在社区党组织的指导下,配合社区居委会,共同做好小区的公共事务、公益事业的管理工作随着社区居委会、业委会、物业公司三者关系的逐步理顺,住宅小区的整体管理工作必将跃上一个新台阶,走出一片新天地模板内容仅供参考 。