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房地产投资筹划透析房地产投资筹划透析房地产投资筹划投资筹划指的是由开发商或由开发商委托筹划参谋公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成工程开发的初步设想(工程选址、资金筹措、配套设施等)然后根据这一初步设想进一步进行筹划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该工程设想具体化和目标化投资筹划的根本内容是工程在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题那么是投资筹划的实现步骤究竟能拿什么样的地块并不能完全由开展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来筹划建什么,卖给谁,卖多少钱,就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥出地块的最大价值
1、工程定位究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,开展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位在广州,一直不乏这样的类似例子某开展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原方案是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截这反映了开展商当初所做的市场调研不够超前,也因为开展商对各类物业包括写字楼的市场开展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟开展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西做好投资筹划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来
2、市场需求投资筹划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供给量或需求量状况要把握供给不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以根本得出结论但是,这里却要特别注意开发工程幕后的事情今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等如果自己的工程是住宅小区,是一个长期工程就应该兼顾到近几年的供给量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供给量即可了解需求可以采用估算法但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购置能力,而且也要考虑到过去已有多少购置数量,现在还有多少人打算购置,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对工程预定价格的认同程度以及对物业的价格预期这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有局部专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果
3、资金运作判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有本钱优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成但是“究竟工程有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于开展商对开发本钱的控制和工程操作因此
(1)节约自有资金是最平安的;
(2)如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;
(3)资金什么时候使用,应有用款方案;
(4)对预售楼花的回款速度要有保守的估计有的工程开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个工程的高度去承当筹划的功能目前各个工程的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的筹划人参与指导模板内容仅供参考 。