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房地产营销筹划课程论文[课程论文金色之都房地产营销筹划案]课程论文金色之都房地产营销筹划案李东鑫中文摘要随着我国房地产业的迅速开展,房地产市场竞争越来越剧烈,房地产营销筹划越来越重要,一份好的筹划方案,可以对企业的房地产营销起到较好的指导作用,开放商只有充分了解市场,知己知彼,并且掌握全面的专业素养,才能进行科学合理的营销筹划,从而使房地产工程脱颖而出金色之都工程是位于金山大道的原金山展览城地块,本文首先对金色之都当前的营销环境状况进行详细的分析,紧接着结合SWOT分析法对工程的市场时机与问题进行分析,而后提出该房地产工程所要到达的营销目标以及相应的营销策略,营销策略着重从营销宗旨,产品策略,价格策略,销售渠道,广告宣传五个方面进行筹划,最后,本文对筹划方案各项费用进行预算估计,并且制定了方案调整方案本文结合房地产市场营销的相关理论知识,方法,对金色之都房地产工程进行筹划研究,一方面可从中获取经验,为本工程今后各项房地产营销活动提供指导;另一方面,也希望对其他房地产工程起到借鉴作用关键词房地产,营销筹划,战略
一、筹划目的
1.将金色之都建成类似宝**市广场,万达商业中心的集商住,休闲于一体的面积近9万平方米的大型城市综合体
2.规划形成以金色之都为核心的金山新生活圈,沟通金山与**大学城,成为**新的商业,居住中心
3.效劳于地方经济,形成既富地方特色,同时又具有因其本身独特的规划要求而形成的方案特色使金色之都在促进城市化健康开展与带动地方商业经济迅速开展的过程之中成为行之有效的模式,并且通过塑造独特的商区形象,在城市中产生集聚经济效益,通过成功的房地产开发与经营为建设方树立品牌形象
4.金山正在迅速崛起,目前已有融信第一城,万达,**汇等商业广场,但展览城附近只有融信第一城这一商业综合体,而且融信第一城开展空间较小,商家数目少,没有电影院等娱乐场所,橘园洲一带商业气氛缺乏,居住环境复杂,金色之都就是要打造商住一体,方便居民购物,休闲,娱乐,餐饮,将金山以及金山周边的消费主力军吸引过来
5.值得一提的是,本工程绿化率高达45%,我们以绿色家园,绿色商业为理念,倡导环保,自然,清新,营造商业圈中的氧吧,动静皆宜,是城市上班族放松身心的好去处
二、营销环境状况
1.当前市场状况及市场前景分析
(1)宏观环境分析目前**房地产市场消费者的需求是比拟高的,整个房地产市场房地产开发投资逐步增长,商品房销售面积及销售额大幅度增长,大局部楼盘尽管售价较高,但仍被消费者抢购一空,此外,**各个地块的交易金额记录也是不断被刷新,**房地产市场的现状为本工程的营销筹划提供了良好的行业环境
(2)中观环境分析在五四北、东区、金山这几个新区中,金山商品住宅市场供给与成交放量最大,已成为全市最受关注的一个片区从数据统计来看,金山板块成交量一直以来排在全市第一作为城市生活新区,有20多个在售工程,各工程社区大,房源丰富,是大多数**八县人士及外地人考虑置业的首选区域金山成交量的走势,对全市成交量有40%以上的影响力,是全市成交量的标向可见金山的房地产市场潜力很大,潜在客户较多,金色之都作为新型大型城市综合体投入市场,必定会受到群众的喜爱自2000年金山碧水一期的开发至今,金山区域的开展,已经进入第十三个年头从金山大道沿线开始,再到浦上大道、洪湾路附近,直至建新大道,金山楼盘不断兴起在金山大道上崛起的楼盘就有金山明星,丽景天成,**江春晓等好几个楼盘,很多人认为这一片区片区未来走向是一个纯居住新城中心人气聚集,产品开展逐渐走向高端,但缺乏大型商业规模,这是金山开展到“青春期”的现状金山是一个理想的生活区域,随着老区的成熟与新区的交房入住,人口的数量是在日益的剧增,生活水平的提高消费的需求和场所是越来越不能满足金山片区的人们的需要,政府规划轻轨的建设更是加快了金山入住率的激增从目前的购物环境来说,一般借助于江南水都永辉超市、好日子超市、**广场、公交总站的农贸市场以及周边的独立店面,在这种供不应求的需求下,配套的商业是金山居民的一种理想需求,由于配套商业的缺少使租金的水平很难与市中心的独立店面相持平金色之都的建成,对于这一片区配套设施的完善有极大的帮助,而且可以说给这个过于宁静的片区注入新鲜血液,将使金山成为新的繁荣地带所以,消费者将很快接受金色之都并习惯于到此消费,投资不仅如此,金山展览城附近的居民很多是**大学城的教师,是高收入人群,因此金色之都消费者消费能力和需求都较高,这是其他商圈所没有的优势另外,金山展览城周边交通兴旺,有较多公交车经过,且靠近橘园洲工业区,人流量大
(3)微观环境分析
①周边区域环境分析金色之都地处原金山展览城地块,紧邻橘园洲大桥,橘园洲工业区,靠近大学城,距离**市区也不远,随着**经济开展,该地区逐渐繁华,人流量,车流量不断增大,该地区的地产价值逐渐凸现
②开发商简介A公司是一家二级资质国有全资房地产开发公司,成立于xx年,注册资金2000万元,主要承当政府的大型经济适用房小区建设及商品房建设,金色之都工程是该公司第一个商业开发工程公司目前在建工程约300万平方米,设有行政管理部、财务部、工程前期部、投资管理部、拆迁管理部、销售部、总工办、工程管理部八个部室现有工程技术人员和经济管理人员105名,大都本科毕业,经验丰富
③工程简介金色之都工程是A公司投资开发的第一个商业开发工程,总投资
5.1亿元,工程定位为中高档楼盘,目标客户群以中等收入家庭为主,占地约300亩,建筑面积9万平方米,预计于xx年4月28日开盘销售xx年月竣工入住总体而言,金色之都工程的市场是非常令人看好的,市场前景也是非常好,整体的营销环境也较有利于楼盘销售,是一个可行性特别高的房地产工程
②城市化城市化率超过50%后人口流动以小城市向大城市集中为主大城市房价涨幅超过小城市
③汇率因素汇率升值的预期会刺激国际资本投机人民币,从而导致央行被迫投放大量的根底货币,刺激房价大幅上涨汇率升值的预期使国际资本直接进入国内房地产市场,刺激房价上涨
④财政税收体制如,“形象工程”、“政绩工程”“政绩考核”导致地方政府千方百计地抬高地价,从土地上攫取最大限度的资本
⑤金融危机会影响到消费者的消费心理和消费需求,对房地产造成严重打击
三、市场时机与问题分析目前,在**金山片区浦上大道,布局了红星美凯龙商业广场、**万达广场、特易购**汇购物广场,加上金色之都,就有了4个城市综合体未来**城市综合体可能会陷入“混战”格局,而混战过后,不少城市综合体将不可防止寂静为了增强金色之都的竞争实力,金色之都在招商、经营管理、定位竞争上应该有较高的要求,需要谨慎考虑,长期运营致力于对周边社区的品质的提升,带动整个片区的开展金山目前除**广场外都是以社区独立店面为主,没有整体的规划,招商、经营、管理,也没有进行业态的分布,都是自由组合自由经营,经营的品种更是五花八门,显得不是很专业,更换的频率很快,租金一直很难得到提高从目前的业态来说主要以房产中介占20%、建材占20%、餐饮占10%、电动车电占10%、灯具占5%、便利店5%、服饰占15%、其它15%在金山大道上大型超市少,很多住户都是依托周边的小店来满足自己的生活需要,有车一族都选择了**江以北的大型居中的超市、购物中心随着金山逐渐的成熟,年轻人的比例是也来也多,他们对生活上的要求是越来越高,目前的生活配套完全不能满足现在的需求从时机上来分析,目前整个**房地产市场蓬勃开展,房地产政策,政府规划都有利于本工程,另外我们有专业而强大的营销队伍,雄厚的资金,这些因素对于工程的成功运行是极大的保障和很好的时机本工程也有一些弱势,存在一些难以防止的问题,比方靠近橘园洲大桥,车流量较多,可能较为嘈杂;市场后入者,先机尽失;缺乏本地楼盘操作经验;政府关注力度不大等金色之都应从整体考虑消费者的需求,合理布局各种商业设施和网点,以人为本,同时金色之都要打造一站式购物、娱乐、休闲、餐饮中心,尽可能满足居民的要求
四、营销目标在公众心中建立楼盘的品牌形象,3个月内售出所有住宅,商店,预计毛利3亿元,使开发工程成为福建具有较大影响力的楼盘,使A公司成为知名房地产企业
五、营销战略
1.营销宗旨金色之都主推休闲,健康,繁华主题,闹中取静,动静皆宜,生态环保住宅,一站式体验中心
2.产品策略
①产品整体定位打造金山新商住中心、城市综合体、高端房地产工程
②工程形象定位产品本身的特性未来经济商务核心区、金山最具活力的板块、顶级品质,品牌开发商和效劳团队相对于竞争对手产品的优势空间优势、节能优势、生态空间,高端物业形象产品带给用户的利益和价值舒适的居住空间,繁华的都市商圈,稳定的投资回报
③塑造高质量产品金色之都要保质保量,形成消费者心中的免检产品,高质量,高回报房地产
3.价格策略结合**房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价格、现时政策等等金色之都将推出精品房,特惠房,优惠房,婚房等产品,并不时开展团购活动,积极参加**各种购房节,给予消费者最大的实惠
4.销售渠道主要是在售楼处由置业参谋进行引导销售,除此以外,还会开展一批社会兼职推广销售员,给予一定的回报
5.广告宣传在全市主要商圈,路口,汽车以及媒体投入一定量的广告,扩展市场,扣紧中青年消费群体,高知高收群体广告卖点新型大型城市综合体,靠近大学城,商业配套齐全,生活设施完备,生态,环保,绿色,宜居宜商,舒适,文化,自由广告宣传语我在金色之都有个家媒体**晚报普通版,东南快报封底彩色,**987频道路况冠名,整点播出,全天12次,福建移动频道,户外车体、公交站牌,另外还有楼书、宣传折页等
六、筹划方案各项费用预算活动推广费200万,广告费150万,其他费用200万,合计550万
七、方案调整在方案执行过程中关注市场动态,根据市场反应情况及时调整本方案参考文献
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