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2013年注册资产评估师考试辅导资产评估》模拟试题
(一)
一、单项选择题
1、不可确指资产是指()A、不能独立于企业而存在的资产B、除有形资产以外的所有资产C、具有综合获利能力的资产综合体D、没有物质实体的某种特殊权利
2、资产评估是一种专业人员活动,资产评估结果应该是一种专家意见,从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成,这体现了资产评估()的特点A、市场性B、公正性C、专业性D、咨询性
3、资产评估的特定目的是()A、引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求B、资产评估的公允价值C、鉴证和咨询D、核算和监督
4、某评估机构以2011年1月1日为基准日对A企业进行整体评估,已知该企业2010年实现纯利润100万元,经调查分析,统计改为预计该企业自评估基准日起第一二三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%,自第四年起将稳定在第三年的水平上,若折现率为10%,无限期经营,则该企业评估价值最接近于()万元A、1103B、1114C、1147D、
13105、被评估非专利技术自评估基准日起剩余使用年限为8年,经专业评估人员分析,评估基准日后第一年的预期收益为50万元,其后各年的收益将以2%的比例递减,若折现率为10%,该非专利技术的评估值最接近于()万元A、189B、251C、377D、
4046、资产评估的信息初步处理中二级信息是()的信息A、未经处理B、变动过C、没有经过变动D、无关
7、某被估生产线的设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构发生变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台左右,假定规模经济效益指数为
0.
6.根据上述条件,确定该生产线的经济性贬值率为()A、30%B、10%C、19%D、8%
8、当资产利用率大于1时,表示资产(),资产实际已使用年限比名义已使用年限长A、满负荷运转B、超负荷运转C、开工不足D、没有开工
9、重置成本的计算中,关税的计费基数为()A、FOB价B、CIF价C、FOB价+海运费D、CIF价+海运费
10、某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系,市场上年加工1600件产品的该类全新设备的价值为10万元,现为八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为(规模效益指数为
0.5)()A、
5.6万元B、
7.5万元C、6万元D、
4.5万元
11、某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000万元,评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之和为180万元,则该企业被评估设备的重置成本最接近于()A、1200万元B、1800万元C、1300万元D、1500万元
12、被评估对象为一台注塑机,年生产能力为15万件评估人员经市场查询得知,该设备的生产厂家已停止这种设备的生产,评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元,如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%,被评估设备的成新率为40%,该类设备的规模指数为
0.7,不考虑其他因素,该设备的评估值最接近于万元A、
2.4B、
2.52C、
2.75D、
6.
313、()客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途A、土地利用的多方向性B、土地效益的级差性C、土地资源的不可再生性D、土地效用的永续性
14、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的,应当最迟于届满前()申请续期A、1年B、2年C、3年D、4年
15、某宗土地2000平方米,土地上建一栋10层的宾馆,宾馆首层面积1200平方米,第2-10层每层建筑面积1000平方米,则由此计算出的建筑容积率为()A、
0.6B、
5.1C、2D、
616、根据我国土地管理法的有关规定,国家征用耕地需支付费用一般包括()A、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B、土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
17、在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是()A、单独深度百分率B、累计深度百分率C、平均深度百分率D、标准深度百分率
18、对于已经完工或接近完工,只是尚未交付使用的在建工程可按()评估A、成本法B、形象进度法C、假设开发法D、工作量法
19、在矿产资源评估中由于地质勘探技术的原因,导致探矿权所依托的勘探成果质量出现问题,或者由于其他技术原因引起的已探明矿产储量的损失,从而影响探矿权持续使用,降低其活力能力,这种贬值成为()A、经济性贬值B、实体性贬值C、功能性贬值D、技术性贬值
20、已知某林木资产蓄积量为3000立方米,现时营林生产成本为15000元,参照物单位蓄积的成交价格为600元/立方米经测定,物价指数调整系数为
1.25,林分质量调整系数为
0.85,则该林木资产的评估值最接近于()元A、1897500B、1912500C、1921500D、
178950021、法律或合同、企业申请书中分别规定有法定有效期限和受益年限的,按()确定无形资产有效期限A、法定有效期限B、受益年限C、预计受益年限D、法定有效期限与受益年限孰短
22、根据我国著作权法有关规定,()不受著作权法的保护A、口述作品B、建筑作品C、示意图D、时事新闻
23、评估对象为一计算机软件,经评估人员调查,为开发该软件投入成本共计116万元,其中,房屋租赁费20万元,设备折旧5万元,水电费3万元,差旅费35万元,办公用品消耗8万元,人员工资45万元若软件开发平均风险系数为
0.4,软件开发投资报酬率为100%,软件开发创造性劳动倍加系数为3适用折现率为20%,不考虑其他因素,该软件的评估值最接近于万元A、418B、687C、1030D、
116024、被估企业拥有某钢铁厂发行的3年期的一次性还本付息债券1000张,每张面值100元,年利率12%,按复利计算利息评估时债券的购入时间已满2年,当时的国库券利率为10%评估人员通过对该钢铁厂的了解,认为该债券风险不大,并已接近到期日,故按1%作为风险报酬率,并以国债利率为无风险报酬率该钢铁厂债券评估价值为()A、126450元B、140500元C、114032元D、102732元
25、股票的内在价值是一种()A、理论价值B、发行价值C、账面价值D、市场价值
26、A企业在产品评估基准日的账面总成本为300万元,经评估人员核查,发现其中有100件产品为超过正常范围的废品,其账面成本为1万元,估计可回收的废料价值为
0.2万元,另外,还将前期漏转的费用5万元,计入了本期成本,该企业在产品的评估值接近()A、
294.2万元B、197万元C、295万元D、
299.2万元
27、β系数法中的系数α反映的是()A、所在行业风险系数B、企业在行业中的地位系数C、社会平均风险系数D、行业平均风险系数
28、广义的资产评估报告是()A、一种工作制度B、资产评估报告书C、咨询性意见书D、公正性报告
29、《国际评估准则》认为,资产评估中的“折旧”应当是一个与()有关的概念A、市场B、资产类型C、会计原则D、税收政策
30、可收回金额应当根据资产()的两者之间的较高者确定A、公允价值减去处置费用后的净额和资产的预计未来现金流量现值B、公允价值与重置成本C、公允价值减去处置费用后的净额与公允价值D、重置成本净额与资产的预计未来现金流量的现值
二、多项选择题
1、下列关于资产评估的目的表述正确的有()A、资产评估的目的分为一般目的和特定目的一般目的包含特定目的,而特定目的则是一般目的的具体化B、资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定C、资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公开市场价值D、资产评估特定目决定资产评估的价值类型,是界定评估对象的基础E、资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的,它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响
2、资产评估中,收益法中的收益额是指()A、资产的历史收益B、资产的未来收益C、资产的客观收益D、资产的现实实际收益E、收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主题的所得额
3、下列关于功能性贬值的各种说法中,正确的有()A、如果可以直接确定设备的更新重置成本,超额投资成本引起的功能性贬值则不需要单独计算B、超额投资成本是由于技术进步,新技术、新材料、新工艺不断出现,使得相同功能新设备的制造成本低于评估对象而造成评估对象的贬值C、超额运营成本带来的贬值一般表现为被评估设备与参照设备相比,生产效率低、材料消耗大、操作人数增加等D、超额投资成本等于更新重置成本减去复原重置成本E、机器设备的功能性贬值是由于设备的使用而引起的资产价值的损失
4、对资产评估的基本事项做以下()因素的分析,以确定是否承接资产评估的项目A、评估项目风险B、专业胜任能力C、独立性分析D、评估基准日分析E、评估对象分析
5、下列以CIF价作为计费基数的是()A、国外海运费B、关税C、国内运杂费D、国外运输保险费E、银行手续费
6、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有()A、路线价法B、收益法C、基准地价修正法D、市场法E、成本法
7、关于资源资产的特性说法正确的有()A、资源资产的特性自然属性、经济属性和法律属性B、资源资产的自然属性包括天然性、有限性和稀缺性、生态性、区域性C、资源资产的法律属性包含资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制;资源资产的使用权可以依法交易D、资源资产具有一般资产具有的特征E、资源资产和自然资源的特征完全一样
8、无形资产成本特性主要是()A、不完整性B、弱对应性C、虚拟性D、累积性E、实用性
9、关于商标和商誉的说法正确的有()A、商标是产品的标志,而商誉是企业整体声誉的体现B、商标价值来自于产品所具有的超额获利能力,商誉的价值来源于企业所具有的超额获利能力C、商誉属于不可确指的无形资产,商标是可确指的无形资产D、商标可以转让所有权和使用权,商誉只能转让所有权E、商誉和商标明显区别,在评估值两者要独立考虑
10、下列关于非控股型股权投资评估的描述正确的有()A、对于非控股型股权投资评估,不可以采用收益法B、对于明显没有经济利益,也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算C、在未来收益难以确定时,可以采用重置价值法进行评估,即通过对被投资企业进行评估,确定净资产数额,再根据投资方所占的份额确定评估值D、如果进行该项投资的期限较短,价值变化不大,被投资企业资产账实相符.可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额,再根据投资方所占的份额确定评估值E、不论采用什么方法评估非控股型股权投资,都应考虑少数股权因素可能会对评估值产生的影响
三、综合题
1、被评估设备购建于2005年12月,账面原值120万元,其中,购买价为100万元,基础及安装费15万元,运杂费5万元2008年12月对该设备进行技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为15万元,2009年12月对该设备进行评估,并得到以下数据1.该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同,2005年至2009年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;2.经了解,该设备在评估前使用期间因技术改造等因素,其实际利用率仅为正常利用率的60%,经评估人员鉴定分析,合理的预计以后设备将有75%的利用率,在此利用率下被评估设备尚可使用8年,评估基准日后,其实际利用率可以达到设计要求的80%3.与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费用为2万元/人所得税税率为25%,折现率为12%4.由于环保、能源的要求,国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废要求根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值(评估基准日为2009年12月30日)(要求写出具体步骤,以万元为单位,小数点后保留两位)
2、某企业进行股份制改组,根据企业过去经营状况和未来市场形势,预测其未来5年的收益额分别为10万元、12万元、11万元、14万元和15万元第5年以后每年的收益为16万元根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%要求试采用分段法确定该企业的重估价值(计算过程中数字保留4位小数,计算结果保留3位小数)
3、甲评估机构对进口成套设备M进行评估,评估基准日为2011年12月31日M设备由美国生产,于1997年进口,并于当年12月31日正式投入使用M设备账面原值为8500万元人民币,其中64%以外汇支付,36%以人民币支付支付的外汇部分由设备离岸价、国外运费、国外运输保险费构成,其中国外运费(按体积及重量标准计算)为30万美元、国外运输保险费为25万美元支付的人民币部分由关税、增值税、外贸及银行手续费、国内运输费、国内保险费、设备安装调试费等组成,其中运输费为165万元,保险费为10万元,设备安装调试费用289万元在运输费用中由于企业人员失误,错填运输单致运输费用比正常运输费用多支出50万元,进口设备时美元对人民币的汇率为1:8(增值税不可以抵扣)经评估人员调查,在评估基准日时,美国已停止生产M设备,但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10%,国外运费仍为30万美元,国外运输保险费为
27.5万美元,关税税率为18%,增值税税率为17%,外贸及银行手续费为设备到岸价的2%,国内运输费用价格指数上升了2%,国内保险费上升了1%,同类设备安装调试费用价格上涨了5%,美元对人民币的汇率1:
6.8评估人员进一步调查得知,M设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转由于M设备生产的产品受市场替代产品的影响,要保证在价格不变的前提下不造成产品积压,自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80%的水平上,并一直保持下去经现场鉴定,M设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年假设设备的价格与生产能力成线性关系,设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算要求评估进口成套设备M的价值
4、有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地
1.130A
6902001.
8.10+2%
1.038-1%B
7002000.
8.1+7%
01.130-2%C
7302002.
8.10-3%
1.438-1%D
7302003.
8.1-5%+3%
1.035+8%上表中成交价的单位为元/平方米,该城市地价指数如下表时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为当容积率在1-
1.5之间时,容积率每增加
0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过
1.5时,超出部分的容积率每增长
0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%该类土地的折现率为8%表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度试根据以上条件,回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)容积率
1.
01.
11.
21.
31.
41.
51.6地价125=100+100×5%×128=125+100×3%×100105110115120指数[(
1.5-1)/
0.1][(
1.6-
1.5)/
0.1]成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素评估值115100100105100A.690×××××
0.9517×=
713.8611010010210099115100100105100B.700×××××1×=
717.4710710710010598115100100105100C.730×××××
0.9517×=
674.071081009712099115100100105100D.730×××××
0.9660×=
713.0611395103100108答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402441】
2、【正确答案】C【答案解析】【答疑编号10402442】
3、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402444】
4、【正确答案】B【答案解析】……【答疑编号10402461】
5、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402470】
6、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402473】
7、【正确答案】C【答案解析】经济性贬值率={1-[(20000-6000)/20000]^
0.6}×100%=19%【答疑编号10402474】
8、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402476】
9、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402478】
10、【正确答案】C【答案解析】10×(900/1600)
0.5×
0.8=6【答疑编号10402482】
11、【正确答案】A【答案解析】1000×(180/150)=1200【答疑编号10402486】
12、【正确答案】C【答案解析】设备本体重置成本=8×(15/20)^
0.7=
6.54(万元)安装费=
6.54×5%=
0.327(万元)设备整体重置成本=
6.54+
0.327=
6.867(万元)设备评估值=
6.867×40%=
2.7468(万元)【答疑编号10402488】
13、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402490】
14、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402493】
15、【正确答案】B【答案解析】建筑总面积=1200+1000*9=10200平方米容积率=建筑总面积/宗地面积=10200/2000=
5.1【答疑编号10402495】
16、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402496】
17、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402499】
18、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402501】
19、【正确答案】D【答案解析】【答疑编号10402502】
20、【正确答案】B【答案解析】P=600×
1.25×
0.85×3000=1912500元【答疑编号10402506】
21、【正确答案】D【答案解析】【答疑编号10402508】
22、【正确答案】D【答案解析】【答疑编号10402510】
23、【正确答案】B【答案解析】本题采用倍加系数法公式,参考教材249页,同时注意收益率应该是采用无形资产的投资报酬率无形资产重置成本=={[116-45+45×3]/1-
0.4}×1+100%=687万元【答疑编号10402513】
24、【正确答案】A【答案解析】到期价值=l000×100×1+12%3=100000×
1.405=140500元债券评估价值=140500×1+11%-1=140500×
0.9=126450元【答疑编号10402515】
25、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402516】
26、【正确答案】A【答案解析】300-1-5+
0.2=
294.2万元【答疑编号10402519】
27、【正确答案】B【答案解析】【答疑编号10402521】
28、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402522】
29、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402525】
30、【正确答案】A【答案解析】【答疑编号10402527】
二、多项选择题
1、【正确答案】ABE【答案解析】【答疑编号10402529】
2、【正确答案】BCE【答案解析】资产收益额应该是未来客观收益,而不是历史实际收益【答疑编号10402532】
3、【正确答案】ABC【答案解析】【答疑编号10402534】
4、【正确答案】ABC【答案解析】【答疑编号10402539】
5、【正确答案】BC【答案解析】【答疑编号10402541】
6、【正确答案】ACD【答案解析】市场法的基本原理就是替代原理,路线价法和基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理【答疑编号10402543】
7、【正确答案】ABCD【答案解析】【答疑编号10402545】
8、【正确答案】ABC【答案解析】【答疑编号10402547】
9、【正确答案】ABC【答案解析】商誉是随着企业的经济行为实现其转移或转让,本身并没有所有权或使用权之分商誉和商标也存在着密切联系,两者可能存在相互包含的因素,评估中要加以考虑【答疑编号10402549】
10、【正确答案】BCDE【答案解析】【答疑编号10402552】
三、综合题
1、【正确答案】
1.被估设备重置成本120×(120%÷105%)+15×(120%÷115%)=
152.80(万元)
2.计算被评估设备实体性贬值率2005年12月购入部分的实体性贬值率4×60%/4×60%+8×75%=
28.57%2008年12月购入部分的实体性贬值率1×60%/1×60%+8×75%=
9.09%2005年12月购入部分的重置成本120×(120%÷105%)=
137.14(万元)2008年12月购入部分的重置成本15×(120%÷115%)=
15.65(万元)被评估设备实体性贬值率=
137.14/
152.79×
28.57%+
15.65/
152.79×
9.09%=
26.57%【注题干中75%的利用率表示的是设备的实际负荷,后者80%指的是设备在实际使用过程中能够用上的功能占设计的总功能的比率,二者含义不同,不要混淆】
3.计算被评估设备的功能性贬值=(5-3)×2×(1-25%)×{[1-1+12%^-5]/12%}=3×
3.6048=
10.81(万元)因为5年后国家强制报废,所以剩余年限应该使用5年来计算
4.计算经济性贬值由于国家的政策规定要在未来5年内报废,所以2005年12月购入部分的贬值率4×60%/4×60%+5×75%=
39.02%2008年12月购入部分的贬值率1×60%/1×60%+5×75%=
13.79%贬值率=
137.14/
152.79×
39.02%+
15.65/
152.79×
13.79%=
36.44%由此引起的经济性贬值率为
36.44%-
26.57%=
9.87%经济性贬值为
152.80×
9.87%=
15.08(万元)
5.计算评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=
152.80×(1-
26.57%)—
10.81—
15.08=
86.31(万元)【答案解析】【答疑编号10402555】
2、【正确答案】
(1)首先将未来5年的收益额折现求和P=10/(1+10%)+12/(1+10%)^2+11/(1+10%)^3+14/(1+10%)^4+15/(1+10%)^5=10×
0.9091+12×
0.8264+11×
0.7513+14×
0.6830+15×
0.6209=
9.091+
9.9168+
8.2643+
9.562+
9.3135=
46.1467(万元)
(2)求第六年以后的收益额的现值P2=(16/11%)/(1+10%)^5=
90.3158(万元)
(3)确定该企业评估值评估值=
46.1467+
90.3158=
136.4625(万元)因此,该企业的评估值为
136.4625万元【答案解析】【答疑编号10402557】
3、【正确答案】
1.账面支付外汇部分8500×64%/8=680(万美元)
2.原设备的离岸价(F0B)=680-30-25=625(万美元)
3.基准日离岸价(F0B)=625×(1+10%)=
687.5(万美元)
4.到岸价(CIF)=(
687.5+30+
27.5)=745(万美元)
5.合人民币745×
6.8=5066(万元)
6.关税=5066×18%=
911.88(万元人民币)
7.增值税=(5066+
911.88)×17%=
1016.24(万元人民币)
8.外贸及银行手续费=5066×2%=
101.32(万元人民币)
9.国内运输费用=115×(1+2%)=
117.3(万元人民币)
10.国内保险费=10×(1+1%)=
10.1(万元人民币)
11.安装调试费=289×(1+5%)=
303.45(万元人民币)
12.重置全价=5066+
911.88+
1016.24+
101.32+
117.3+
10.1+
303.45=
7526.29(万元人民币)
13.经济性贬值率=1-80%=20%
14.扣除经济性贬值后的价值=
8542.53×(1-20%)=
6834.
0215.成新率=8/(8+14)=
36.36%
16.评估值=
6834.02×
36.36%=
2189.25(万元)【答案解析】【答疑编号10402561】
4、【正确答案】
1、(5分)房地产的自然和经济特性,决定了房地产市场不能成为完全竞争市场,而是一个不完全竞争市场在房地产市场上,房地产价格的形成往往具有个别性,因此运用市场法进行房地产评估,需要对选取的交易实例进行交易情况修正,将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除,使其成为正常价格房地产交易中的特殊情况较为复杂,主要有以下几种
(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易,如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间,通常都会以低于市价的价格进行交易;
(2)交易时有特别的动机,这以急于脱售或急于购买最为典型如有人为了扩大经营面积,收买邻近的建筑用地,往往会使交易价格抬高〈3〉买方或卖方不了解市场行情,往往使房地产交易价格偏高或偏低
(4)其他特殊交易的情形如契税本应由买方负担,却转嫁给了卖方
(5)特殊的交易方式如拍卖、招标等分析了交易情况的特殊性,就要将特殊情况的交易修正到正常交易通过交易情况修正,即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格
2、在上述可比案例中,B是收购邻近房地产,因为交易情况需要修正7%,说明其交易价格较正常交易价格高,D是急于出售房地产,因为交易情况需要修正-5%,说明其交易价格较正常交易价格低(2分)
3、容积率修正,建立容积率地价指数表(3分)容积率
1.
01.
11.
21.
31.
41.
51.6地价125=100+100×5%×128=125+100×3%×100105110115120指数[(
1.5-1)/
0.1][(
1.6-
1.5)/
0.1]
4、土地使用权年限因素修正(2分)除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下交易实例A及C使用年限修正系数〔1-1+8%^-30〕/〔1-1+8%^-38〕=
0.9517D使用年限修正系数〔1-1+8%^-30〕/〔1-1+8%^-35〕=
0.
96605、案例修正计算(4分)成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素评估值115100100105100A.690×××××
0.9517×=
713.8611010010210099115100100105100B.700×××××1×=
717.4710710710010598115100100105100C.730×××××
0.9517×=
674.071081009712099115100100105100D.730×××××
0.9660×=
713.
06113951031001086、评估结果(2分)案例C的值为异常值,应予剔除其他结果较为接近,取其平均值作为评估结果因此,待估宗地的评估值为=
713.86+
717.47+
713.06÷3=
714.80(元/平方米)【答案解析】【答疑编号10402566】。