还剩5页未读,继续阅读
文本内容:
如何寻求市场的成本管控新模式?(论九阶段成本管理)
1.立项
2.规划
3.招投标
4.施工
5.采购
6.销售
7.决算
8.期间
9.物业
一、立项成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用项目部在项目开发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担
二、规划成本控制要点规划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本所以该环节控制要点和控制内容相当复杂,基木原则是,周密规划,科学讨论,严格审批设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能知识点扩初设计是界「方案和施工图之间的过程,施工图是最终用来施工的图纸扩初设计就是扩大性初步设计,是对初步设计进行细化的一个过程
三、招标成本控制要点招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计结算、销售等多个部门的实际运作,在程序上没有太多变数,但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性这个环节成本控制的难点在于招标文件制订(工艺、品质、品牌、质量、工期要求等),重点在于评标
四、施工成本控制要点施工环节的成本控制主要应注意两大方面一是因各种变更带来的费用;二是材料、工程款的支付由于市场变化与市场把握的原因,施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作
五、采购成本控制要点材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息,通过明确而科学的流程,就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率,达到成本控制的目的
六、销售阶段控制要点销售环节的成本一般是按比例控制,但一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必须严格控制由于销售涉及的部门比较多,所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响,所以这个环节的成本控制也必须有R线考虑
七、决算成本控制要点工程预决算环节的成本控制难点在于有关过程监控信息的及时和准确性这些信息可以来自合作方、第三方和自己的调研,不论哪种方式都应该注意严格按程序办理完结,必须提交书面材料
八、费用成本控制要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成由于地产业务的周期变化,期间费用的灵活性很高,更需要加强对期间费用的计划控制财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外,还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况
九、物业成本控制要点在物业管理方面支出的费用主要是委托管理客尸服务中心担负着这一环节的主要控制工作,控制原则是以明文的法律合同形式界定开发公司与物业公司的权责关系,防止因权贵不清带来的额外成本立项阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点
11、新征土地征地、拆迁安置费用少交或晚交,力争减免,房产明确后项目部控制点2大市政费用自建部分按工程走;交政府部分按有关规定办理工程部、设计部、造价部控制点3规划条件满足公司利益最大化,合理提高容积率,降低土地成本项目部、设计部控制点
42、买断项目买断内容明确买断内容明细项目部控制点5付款总额为公司争取最大利益项目部控制点6付款时间周期长、次数多项目部控制点7三通或七通•平的标准明确验收标准明细工程部、项目部控制点8手续风险与项目付款时间直接挂钩项目部控制点
93、合作开发合作方式明确双方权、责项目部控制点10合作内容明确内容明细项目部控制点11分成比例按公司承受项目部控制点12手续风险理清各方关系项目部规划阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点
131、规划方案可行性规划设计市场信息搜集和分析设计部负责项目部、造价部、销售部配合控制点14市政状况信息分析控制点15规划要点确立控制点16可行性研究设计任务书、可行性设计变更控制点17方案评审组成可行性规划评审委员会,对方案进行评审、确定由项目部、设计、工程、造价、财务、销售等各部门组成评审委员会,总经理负责控制点18未通过的方案进入可行性设计变更环节,再重新评审控制点19设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设计部负责、工程部配合控制点20设备选型方案提前确定控制点21根据提交的设计成果进行投资估算造价部负责,设计部配合控制点
222、报批设计设计方案根据市场分析制订设计任务书设计部负责项目部、销售部协作控制点23方案设计招标、评审造价部控制点24报批注意市政设计、相关法规,完善自身报批规范性,材料完整项目部负责,设计部配合控制点
253、扩初设计设计要求对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核设计部控制点26成本概算根据扩初设计招标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算制订经营指导书造价部、设计部、工程部控制点27设计图扩初设计招标、评审造价部、设计部、工程部控制点28设计调整设计部控制点
294、桩基设计地质勘察搜集权威地质资料、勘察设计部负责工程部协作控制点30设计方案评审桩基设计,请专家进行桩基形和结构评审控制点31桩基施工图设计调整控制点
325、施工图设计设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及眠套设施等因素,在扩初图基础上确立施工图设计要求设计部、工程部负责其他部门协助控制点33建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设计费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分,应严格审核,限额设计控制点34报建、图审政府部门报批费,按政策交纳项目部控制点35审图、施工配合互审互签,明确修改意见设计部负责工程部协助知会销售部控制点36面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责工程部协助控制点
376、销售包装设计结合营销费用控制销售部负责造价部协助控制点38招标比价控制点
397、装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果一方案设计要求设计部负责销售部协助控制点40材料设备选型成本方案市场信息调研设计部控制点41根据设计要求确定装修材料和设备控制点42制订装修设计目标成本计划明细表造价部控制点43招投标制订设计任务书设计部控制点44招标、评审造价部控制点
458、功能设计小区建筑物功能的经济评估市场调研,有针对性对扩充建筑物功能销售部调研设计部负责控制点46市政配套方案市政状况调研,争取政府有利条件项目部控制点47环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责项目部协助控制点48智能化设计市场现状、必要性分析,内容控制销售部控制点49招标、评审造价部控制点50销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通,保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责工程部协助控制点
519、设计变更费用、变更洽商按流程进行设计部控制点
5210、材料设备选型、方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备,使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责工程部协助控制点53采购招标造价部招标阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点
541、投标单位的选择资质、管理水平、技术力量、资金实力、合作经历建立合格供应(货)商名册及资料库,实地考查工程部负责造价部、设计部、销售部协助控制点55评审根据考查报告评估、筛选招投标评审委员会控制点
562、招标文件基本资料工期、质量、招标范围、验收标准、结算方式、付款方式、工艺、品质、品牌要求工程部负责造价部协助控制点57施工图蓝图、匹配电子档、图审纪录工程部控制点58工程量清单标底预算造价部控制点59合同、招标文件文本拟定造价部控制点60评审相关附件完善招投标评审委员会控制点
613、开标、评标、定标发放招标文件及附件发放造价部控制点62开标、评标组织招投标评审委员会控制点63定标报告做比对分析表,走流程造价部施工阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点
541、设计变更环节变更评估项目前期规划、定位要全面、准确,尽量避免在施工中的重大设计调整工程部负责造价部计算变更费用(含可能引起的索赔)控制点55加强施工前的审核工作,全面考虑工程造价,对可能发生变更的地方有预见性,并予以事先约定变更的审核签认出具书面变更通知单工程部、设计部控制点56审批总经理控制点
582、施工签证办理必要性、时限设计部、工程部控制点59复核认真核对内容、原因、工程量工程部、造价部控制点60审批按公司流程相关部门、总经理控制点61反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析,并根据统计资料提出改进意见工程部、造价部控制点
623、审图扩初图、施工图会审分项分部图会审各专业技术图会审图纸多层次会审会签及审批制度各专业互审互签制度力争在开工前把图纸中的问题修改完工程部负责设计部、造价部协助控制点
634、工程款支付工程进度、支付按合同约定执行付款按进度、多层次多角度审核工程部负责造价部协助采购阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点54材料进场计划合同订立时间、生产周期、运输周期、安装验收周期与工程进度相配合工程部控制点55交叉作业时间与工序安排相联系控制点56材料性能价格比市场信息日常搜集市场信息,建立材料市场信息库造价部控制点57技术参数材料设备的技术参数确定、封样设计部控制点58招投标制度计划,按公司流程造价部控制点59材料款支付支付方式按公司规定工程部、造价部控制点60进度支付竣工验收合格后付款总额进度控制控制点61保修款―般不低于合同总价的5%控制点62材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量,责任人书面签字确认工程部控制点63质量验收外观、安装后、投入使用后的质量验收工程部、物业公司控制点64材料保管与保修保管在合同中明确责任承担者工程部控制点65保修在合同中明确责任和期限销售阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点66营销方案费用总额、市场信息收集、营销计划、预算确定费用目标总额根据各种关系因素确定具体计划和费用销售部控制点67营销方案申批征求各方面意见,按流程总经理控制点68营销现场费用现场销售人工费用人数控制、工作进度控制、奖励办法控制销售部控制点69现场包装、物料、宣传、展销等费用按需制定计划控制点70计划额度控制额度内调剂和超额申批制度总经理控制点71媒体选择信息收集分析专人负责,书面分析报告控制点72招标先评后选,招标比价销传部、总经理控制点73样板房装修设计市场信息收集、制订装修目标成本总额设计部、销售部控制点71招标采购材料、设备选型,现场管理,委托物业代管,使用登记销售部、造价部、工程部、物业公司控制点75客户交房交房日期晚交房原因分类处理销售部控制点76保修期与施工单位洽商延长保修期工程部控制点77质量补偿交房典收协议客户服务中心决算阶段成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点78施工方报审书审核内容审查注意资料的完整性、核实竣工图版本信息、各项手续完结、工程部、造价部控制点79工程量现场实测控制点80甲供材用量核实送货单、收货单、现场签收领用原始讪录工程部控制点81价差调整材料、人工、费用严格执行合同,及时跟踪变化情况,当价格出现异常波动时,应提出预警造价部控制点82变更费用图审、现场签证、设计变更实行专业负责制,进行方案经济比较,明确发生费用的原因和责任工程部负责造价部协助控制点83违约与索赔工期按合同履行工程部控制点84质量按合同履行控制点85停工窝工当造成重大停窝工时,工程部与造价部及时进行费用计算工程部负责造价部协助期间费用成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点86财务费用开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划,资金占压费用估算与控制财务部控制点87地价款的支付制定项目总体开发计划项目部控制点88工程款的支付制定工程年度付款计划工程部控制点89销售回款的管理制定年度销售计划销售总控制点90人工费用薪资、津贴、补助、奖金及其他费用按公司制度财务部、行政部总经理控制点91行政管理费用通讯费限额报销财务务、行政部总经理控制点92经营费定额报销控制点93车辆交通费实报实销,事前审批物业管理成本控制要点控制什么?怎么控制?管控部门控制点94委托物业管理未销商品房制定委托方案、计划,签订委托管理协议工程部、销售部、物业公司控制点95办公区控制点96售楼处控制点97样板间、样板区。