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X县人大常委会关于全县物业管理工作的调研报告范文1根据县人大常委会2021年工作要点和监督工作计划,4-6月,县人大常委会调研组先后深入店头镇、隆坊镇、新老城区查看x矿业、中天佳苑、阳光小区等x个调研点,与县政府有关部门进行座谈,对全县物业管理工作情况进行实地调研现将有关情况报告如下
一、基本情况全县共有物业公司X个,从业人员约X人全县共有商住、保障性、棚改小区及自建小区X个,纳入物业服务管理的住宅小区X个,服务面积约为X万平方米,物业管理覆盖率斓物业管理以住宅小区为主,涵盖商业、办公、厂房等领域,管理形式主要有物业公司、村委会自治、自建自管和无人管理四类,物业服务收费实行政府指导价
二、工作成效近年来,县政府及相关部门认真贯彻执行《X省物业管理条例》和《X市物业管理条例》,加强物业管理工作,着力提升物业管理水平,物业管理工作逐步走向规范化
1、完善了物业基础管理机制一是有序推进业主委员会成立县住建局会同X街道办推动成立业主委员会X个,并在阳光小区召开了业主大会,制定了业主管理规约,为不断规范业主行为,保障业主权益起到了积极作用二是积极发挥部门联动作用根据X市《关于理顺物业管理体制的意见》,充分发挥消防、供热、供水、各职能部-注重服务标准的指导性建议服务标准由市发改、住建两部门联合发布实施,前期物业收费标准由区发改、住建根据服务标准进行测算定价,后期物业管理服务参考价由市房地产业协会对外发布,供物业服务各方主体参考应用-强调弹性价格的重要性“菜单式”服务标准和参考价的制定是基于当前我市物业管理行业实际状况提出的物业管理收费规范化举措,随着行业的发展,部分内容将不符合实际需求,因此在实施采用参考价的过程中要根据实际情况不断更新调整,确保价格与服务相匹配2021年,宜将普通住宅小区收费参考价定于x元/平方米至x元/平方米之间三确保服务审价的合理性目前柯城、衢江两区在制定物业服务费收费标准时,需要发改部门进行审核、备案根据物业服务成本测算调研分析结果,建议发改部门在进行前期审价时,充分考虑物业服务成本中的刚性成本,如消防、电梯、大型设备的维修养护支出及基本人员工资支出,确保收费标准与刚性支出之间取得平衡X公司物业管理20xx年工作调研报告范文3物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法,在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国物业管理行业的迅速发展,有利的带动了城镇居民服务消费的支出,打破了人们固有的传统消费意识,使花钱买服务逐渐成为人们的普遍意识据统计,我国居民用于物业管理费支出及社区配套经营服务项目上的支出,每年超过X亿元物业管理行业在迅速发展的同时,也面临各种挑战和严峻的形势本文试图通过龙里县X城市运营服务有限公司(以下简称X公司)的物业管理工作的分析,找出解决问题的办法和途径
一、X公司物管工作的现状x公司成立于20n年X月,前身龙里县x物业管理有限公司,20xx年改为现名,注资资金x万元现负责草原小区x栋楼x户,司法环保大楼、群工中心大楼、腾龙大楼约x万平方米的办公楼和20xx年接手的老场坝(一期)小区x栋楼x户(目前交房x户)的物业管理工作公司现有管理人员x人,物业服务保安x人、保洁x人,工程维护人员x人2019年物业费收入约x万元,盈利约x万71L o
二、物业管理面临的困难和问题(-)业主方面存在的问题
1、物业费收取难我司服务的草原小区业主大多数是农民购房进城居住、拆迁安置户和低收入群体,大多无购买服务的意识,部分业主不愿交费,物业管理费收取难
2、部分业主集体荣誉感不强部分业主集体荣誉感不强,对小区公共设施、公共环境不够爱护;乱丢乱扔、乱停乱放、高空抛物等时有发生,不仅管理服务成本增加,也增加安全风险
3、业主自律意识不强部分业主无主人翁意识,公司中与社区多次上门做工作,但至今仍未成立业主委员会,无业主自我管理、自我服务的机构,小区自管机制缺失,公司与业主沟通协调机制不畅
(二)企业自身存在的问题
1、专业人员缺乏我公司物业管理专业人才短缺,目前仅一名同志执有物业管理资质证书其他人员不仅未经过专业培训取得相应资质,且物业管理的实践经验也较缺乏,导致服务质量难以提升,业主满意度不高
2、服务能力有待提高我司主要服务的草原小区,业主构成较复杂,服务诉求多样,加上公司管理人员均不是物业服务专业人员且从事物业工作时间普遍较短,服务技能、服务质量亟待提高
3、物业服务成本大一是收费低而且多年不变如草原小区x号楼为步梯房,自2013年以来物管费为x元/行,6号楼自2013年起、7号楼自2016年起物管费为x元/疔至今二是房屋质保期后,维护成本上涨草原小区房屋和相关设备质保期后,房屋漏雨、电梯维保、管道损坏等的维修成本不断增加导致物业服务成本增大,而收入未相应增加,公司运营越来越难
(三)政策法规有待完善
1、法律法规方面《民法典》《贵州省物业管理条例》等法规虽对业主在享受物业公司服务的同时需缴纳相应费用进行了明确但对拒缴物业管理服务费的行为如何制约、处罚无具体规定目前对拒缴物业费的业主只有通过法院起诉,不仅耗费物业公司的人力、物力,而且时限长、手续繁杂,给物业公司带来较大的成本
2、主管部门职责职能还进一步明确物业管理的行政主管部门是住建(房管)部门,但小区的管理还主要是社区,同时还涉及民政、街道等部门对物业企业的管理有相关法规政策,但对业主的管理从物业的角度没有具体的法规政策,导致在业主拒交物管费、损坏小区设施等行为发生时,无行政部门管理,多靠沟通协调,物业企业相对处于弱势地位
三、对策建议
(一)企业方面
1、树立服务意识、提升服务质量物业管理是业主购买服务,物业企业要摆正位置,树立服务意识只有提升服务质量,才能获得业主的认可,业主认可满意后,企业与业主才能建立良好的雇佣关系,才能得到业主的支持因此,我们一方面要加强对现有人员的培训力度,通过走出去、请进来、老带新的方式加强人员培训,努力提升现有人员的服务技能、服务意识;另一方面引进具有资质、经验的专业物管人才充实现有的队伍,通过引进高质量的新鲜血液,提升队伍的整体能力和素质
2、加强内部管理、营造干事创业的环境健全完善公司内部管理制度,通过加强干部队伍的管理,提升工作能力和水平健全完善多劳多得、能上能下的薪酬机制和激励机制;进一步搭建平台,让想干事、能干事的职工干成事通过完善制度、激励机制、搭建平台等措施,营造比学赶超、干事创业环境
(二)业主方面
1、协调联系主管部门、社区等加大宣传引导,让购买服务意识深入业主,让业主发扬主人翁作用,支持、参与小区管理
2、建立业主委员会让小区有自律、自管的机构,通过业主委员会搭建业主与业主、业主与物业企业的交流平台和桥梁,畅通相互间的沟通联系,形成有效的协商机制门、镇办、社区及业主委员会作用,不断完善人防、物防、技防、联防四位一体的社区防控网络三是消防安全意识明显增强不断规范小区内车辆停放管理,消防安全、公共耗能用电、安防管理等工作,定期组织消防专项检查,严查堵挡消防通道行为20xx年x月,县消防大队行政处罚物业企业x家,有效打击了其消防意识淡薄,消防设施不到位的现象四是物业矛盾化解及时高效随着业主维权意识的逐步提高,反映物业问题的矛盾纠纷有所增加,但都及时进行了处理和回复20xx年,全县累计化解各类物业矛盾x余起,为稳定我县社会秩序发挥了积极作用
2、施行了物业服务信用评价物业服务联系着千家万户,跟居民生活息息相关为提高物业服务水平,我县积极推行网上物业服务信用评价工作,建立企业诚信档案用数据和资料反映物业服务企业在其区域内开展物业服务活动过程中的信用状况,让物业规范运行,让业主心中有数截止目前,全县网上通过审核上传物业企业共x个,其中优秀X个,良好X个,较好X个,一般X个
3、规范了专项维修资金使用截止2021年x月,全县已归集住宅专项维修资金X万元目前,X个小区已启用专项维修资金,有效解决了房屋维修及小区公共设施矛盾问题
4、治理了物业管理领域乱象在全县物业小区综合整治中进行考核排名,对排名靠后的x家物业公司进行了通报批评,约谈x家物业企业法人,并劝导其退出物业服务市场;对县医院老旧小区改造后的物业管理不规范问题跟踪督查;对新区聚福园(安置房)小区未按规定缴纳住宅专项维修资金问题,下发督办通知书,限期归缴
三、存在主要问题
1、物业企业服务水平待提高一是服务意识不强物业公司以“管理者”自居,从“管理者”到“服务者”的角色没有真正转变到位,物业从业人员素质不高,企业服务意识薄弱,管理制度不健全,服务不到位,业主意见大二是服务质量不高目前我县大部分物业企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务,且从业人员流动性大,服务水平得不到业主认可如停车位供给不足、收费标准不统一,消防设施不齐全,小区门禁安防形同虚设,日常维护工作不及时三是管理措施不力小区内违章搭建,车辆乱停乱放,对于不支持、不理解管理的业主,物业服务企业只能进行劝说、制止、上报,没有更为有效的管理措施
2、业主委员会组建运行困难一是业委会组建难大部分业主对业委会的认识不到位,自治管理意识薄弱,参与物业管理的积极性不高,致使很多住宅小区未成立业委会二是业委会运行难业委会组成人员无偿为小区业主服务,缺乏有力的措施和方法,很难在物业企业和业主之间发挥桥梁和纽带作用三是业委会监管难业委会是一个自治的群众组织,没有具体的权力、责任以及奖惩考核办法,很难对其运行情况实施有效监管
3、职能部门指导监管不到位一是管理权责不清镇办、社区居委会职责不明,尚未将物业监管协调职责纳入日常工作范围,在化解物业矛盾纠纷、指导监督辖区内日常物业管理活动等方面尚未发挥应有的作用二是执法力度不够对于乱停乱放、乱搭乱建、毁坏绿化、经营扰民等行为,社区居委会、物业公司因无执法权,对这些行为进行劝导和制止难以奏效,物业纠纷投诉率高、解决率低
4、物业项目历史遗留问题多一是个别开发商没有严格按照规划修建房屋或公共设施设备二是物业企业与开发商交接过程中未严格进行承接查验,对项目存在的问题没有及时发现和解决,导致业主大部分的投诉与开发商遗留问题有关,如屋顶漏雨、电梯、消防、绿化、停车位规划滞后问题等
5、物业费收取难的现象突出一是物业企业未能按合同约定提供质价相符的服务二是部分业主物业有偿服务消费意识薄弱因物业服务及收取物业费问题产生的矛盾缺少沟通协调,容易激化矛盾,形成投诉、信访案件
四、几点建议针对我县物业管理中存在的问题,为推进我县城市治理体系和社会治理能力现代化,调研组提出以下建议
1、夯实组织领导,建立长效机制县政府要高度重视物业管理工作,在组织机构、人员编制等方面要加强管理力量,充实管理人员,强化管理职能,增加管理手段;必要时可以由住建、消防、安监、社区等相关部门成立长期议事协调机构,制定行业行为规范和行业服务规程,加强对物业管理公司的指导、引导和考核通过宣传栏、业主微信群及发放放宣传资料等途径向广大业主宣传《物业管理条例》等各种法律、法规,提高业主对物业服务认知度
2、规范物业行为,转变服务理念行业主管部门要积极作为、主动担当,全面加强对物业服务企业的培训,全方位进行考核,激励物业企业提高业务水平、服务水平、管理水平一是推行企业信用评价体系建立物业公司准入、退出机制,完善物业公司准入和备案制度,推进物业公司从“管理者”到“服务者”理念的转变二是引领行业规范运作物业公司要树立质量与品牌意识,规范管理、优化服务,积极培育市场,加强物业企业的队伍建设,全面提升物业行业的美誉度,建立示范物业管理小区,带动全县物业管理规范化
3、强化宣传培训,增强管理意识一是加大宣传力度通过法律法规培训、知识竞赛、社区文艺演出等群众喜闻乐见的活动,多方式、全方位对新修订的《X省物业管理条例》进行宣传,增强广大业主物业管理消费意识、公共责任意识和民主监督意识,提高业主的主动参与度二是引导发挥业委会作用行业主管部门、镇办、社区加强对业主委员会的指导、培训、监督,发挥其在业主、物业管理和服务中的桥梁纽带作用,促进和谐小区建设同时,推动具备条件的住宅小区加快成立业主委员会,探索业委会委员薪酬服务机制,提升业主委员会对小区事务的管理水平和决策的公正性
4、加强协调配合,形成工作合力政府相关职能部门、乡镇、社区要主动配合、上下联动,实行联合执法进小区,共同治理小区内违规、违法行为一是加强业务指导进一步细化责任落实,理顺物业公司、业主委员会、乡镇和部门间的关系,加强政府、社区居委会对业主、业主委员会、物业公司的引导、指导和协调,完善物业管理格局,形成多方协作,共同推进的良好局面二是严格监督管理对于违章乱搭乱建、破坏小区环境和侵害业主公共利益等违法行为,要通过社区居委会、乡镇办、各职能部门与物业公司的联动,形成工作合力,及时依法依规予以处理三是扩大管理范围对改造后的老旧小区界定物业服务范围和标准,按照就近整合的原则,由业主委员会或社区居委会引入物业公司,从“秩序维护、卫生保洁、绿化养护”的基本服务内容做起,逐步推进老旧小区的物业管理工作,提高居民满意度
5、引领行业规范,提升服务效能严格落实物业承接验收制度,要严格按照《X省住建厅关于物业承接查验办法》,对物业共用部位、共用设施进行查验,杜绝“带病”交付,减少因开发商遗留问题引发的物业矛盾和纠纷,促进物业管理规范化一是要加强引导县政府及有关部门要尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系,努力营造物业企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围二是要公开透明跟踪监督物业企业完善“四公开一监督”机制,及时在小区显明位置,公开服务内容、收费标准、监督电话,接受业主和有关部门的监督,让业主明明白白消费三是要健全制度根据修订后的《X省物业服务管理条例》,及时出台《X县物业管理收费实施细则》,实行物业服务收费“一费制”,使我县物业服务管理水平工作稳步提高X市普通住宅小区物业“菜单式”服务调研报告范文⑵
一、调研背景小区物业管理是基层治理的重要一环,是普遍而具体的民生问题20xx年3月《X市物业管理条例》的实施,翻开我市物管工作的新篇章,当下出台物业“菜单式”服务标准及收费参考价作为配套文件,是形势所需、民生所向、治理所要,对于全力打造四省边际共同富裕示范区、四省边际中心城市,具有重要的意义
二、现状分析
(一)现状截止20xx年底,市本级有物管企业x家,从业人员x名;服务项目x个、x万行,其中住宅类x个、办公类x个、商业营业类x个、工业仓储类X个;营业总收入约X亿元、利润约X万元;物业收费均价X元/值/月,最低为住宅类仅X元物管行业特点一是规模大、实力强的绝大多数为外来企业;二是物管小区低端多、高端少,物管企业小型多、成规模少(-)问题归结六点
1.遗留问题多,多为房屋质量问题,保修难
2.收费标准低,均价x元/itf/月,为全省最低
3.缴费比率低,多数老旧小区不足姆
4.物管履职难,违规停车、违章搭建等问题处置职责不清、相互推诿
5.业委会难胜任,业委会协调统筹能力不强,业主参与率不高
6.企业有怨言,物管企业承担了创文、防疫等工作,增加了成本
三、可行性研究通过走访X余个小区、召开X余次座谈会,确定“金都花园”等X个代表性小区作为可行性研究样本
(一)“菜单式”服务标准架构服务内容由综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁服务、绿化养护服务等五个部分组成,并根据服务要求、小区规模划分成七个服务档次(<3万nf为一档,3-5万itf为二档,5-8万rtf为三档,8-12万of为四档,12-16万后为五档,16-20万itf为六档,20万itf以上为七档)具体为L综合服务对机构设置、接管验收、公示公开、制度规范等进行编制成本含项目负责人、客服人员工资福利以及办公、耗材支出等根据服务项目大小、单位服务成本进行分档,以面积划分成七档
2.物业共用部位和共用设施设备维护对重要设施设备的维护、保养频率、工程人员配置标准等进行规范,重点对消防、电梯等大型机电设备的作业频率要求进行规范
3.公共秩序维护对不同服务等级间的人防、物防标准,立岗值勤、安全巡逻、消防巡查等进行规范,根据小区出入口多少,对服务费作出上浮或下调
4.公共保洁服务对保洁服务频率、作业范围进行规范还对保洁人员服务面积,消杀、垃圾清运及屋顶作业要求等进行规范
5.绿化养护服务对小区绿化成活率、养护内容和频率进行规范,对高标准服务、对前花提供频率标准以及景观维保等作出要求以绿化率x%为基数,每减少或增加设可相应调整本部分服务等级(-)“菜单式”服务参考价成本测算分析依据x个样本小区测算分析结果,按照20xx年度我市物价、工资水平制定服务参考价成本,根据我市最低工资标准浮动率的x%-x%逐年调整以柯城金都花园小区为例,服务面积X万nf、收费均价X元/月/nf,如提供四级、五级服务标准,成本分析如下1-四级服务标准1综合X元/月,占X%;2公共设施设备养护x元/月,占x%;3公共秩序维护x元/月,占x%;4公共保洁x元/月,占姆;5绿化养护x元/月,占斓总成本X元/月,其中人力成本X元,占X%
2.五级服务标准.1综合X兀/月,占X%;2公共设施设备养护x元/月,占x%;3公共秩序维护x元/月,占姆;4公共保洁x元/月,占x%;5绿化养护服务x元/月,占x%总成本X元/月,其中人力成本X元,占X%综上可见,不同服务标准下,支出的差异主要是人力成本大幅上涨的人力成本压缩了物管行业的利润,导致了许多低端小区物管从业人员人数偏少、年纪偏大
四、实施建议我市出台实施《普通住宅小区物业“菜单式”服务标准》、《服务收费参考价》十分迫切,并提出实施建议:。