还剩12页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
大荔县物业服务收费实施细则(征求意见稿)第一章总则为贯彻落实《渭南市物业服务收费实施细则》(渭发改发〔2021〕478)号,规范物业服务收费行为,维护业主或者物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进业主使用人和物业企业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业服务管理条例》《渭南市物业服务收费实施细则》《陕西省定价目录》(陕发改价格〔2021〕1834号)等法律法规和有关规定,结合我县实际,制定了《大荔县物业服务收费实施细则》,凡以前有关规定与本细则不符的,按本细则执行法律、法规、规章以及上级机关另有规定的,从其规定第一条为规范物业服务收费行为,维护业主或者物业使用人(以下统称“业主”)和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《陕西省物业服务管理条例》、《陕西省定价目录》(2021版)、《陕西省物业服务收费管理办法》(陕发改价格[2019)924号)、《渭南市物业服务收费实施细则》(渭发改发[2021)第二十七条《前期物业服务合同》、《车位租售方案》和《临时管理规约》应当作为建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时,应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺第二十八条物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定,严格履行物业服务合同,规范收费行为,为业主提供质价相符的服务第二十九条物业服务企业应当建立健全成本核算制度,完整准确记录并单独核算物业服务的经营成本和收入第三十条物业服务企业不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件,强制捆绑、强制服务、强制收费,不得减少服务内容,变相提高收费标准的价格行为或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准,经业主自愿选择,由物业服务企业与业主另行通过合同约定物业行业协会应加强自律,引导本行业的经营者公平竞争,维护市场秩序,遵守《价格法》、《陕西省价格条例》、《渭南市物业服务收费实施细则》规定第三十一条物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专营单位委托代收费10用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专营单位收取一定的代收服务费专营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务物业服务企业也不得以拖欠物业服务费等理由,拒绝或者限制业主购买、使用水、电、气、暖等物业服务企业与专营单位签订的相关合同应当向全体业主公开,不得损害业主利益,全体业主有权查看相关合同第三十二条自备供暖(冷)的小区,坚持供暖(冷)收费不得盈利的原则,其采暖(冷)费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案(政府对供暖补贴的,补贴方案应当包括在收费方案内),必须经业主大会同意,或者由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主(以下简称“参与表决双过半业主”)同意后据实收取采暖(冷)期结束后,必须向全体业主公布收支情况第三十三条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当按照住建部门的相关规定与业主签订装饰装修管理服务协议,具体管理内容由双方在协议中约定业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产11生的垃圾委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按照实际发生额,由业主或者装修单位承担,并承担相关责任物业服务企业不得收取装修押金、装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用第三十四条实行门禁出入证(卡)管理的新建住宅力
(一)建设单位或者物业服务企业首次应当为业主免费配置出入证(卡),每户人员出入证(卡)不少于3张;
(二)业主因遗失、损坏需要补办的,可以按公示标准收取制作成本费,但不得盈利;
(三)对为业主提供房屋装饰装修服务的外来人员,物业服务企业应当免费提供出入证(卡),可以按公示标准收取出入证(卡)押金,告知其注意事项和相关责任,并在退证(卡)时全额退还第三十五条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告,以及共用部位、共用设施设备分布图,明确车位权属,便于业主查询第三十六条物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价,公示物业服务企业名称、信用评价等级、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、优惠减免政策、12投诉举报电话以及行业主管部门监督电话等信息,自觉接受监督第三十七条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用第三十八条物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利物业服务企业每年十二月要向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细,县物业管理行政主管住建部门建立监管巡查机制,对于未按照要求执行的物业管理机构要采取有关监管措施,并将巡查结果及时反馈有关职能部门或向社会公布,认真接受群众的监督第三十九条业主应当按照服务合同的约定支付物业服务费用物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费用业主违反服务合同约定逾期不支付物业服务费用的,物业服务企业可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务企业可以提起诉讼或者13申请仲裁,但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费等费用十条实行政府指导价管理的住宅小区,物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准确需调整的,应当按照物业服务收费政府指导价标准,在物业主管部门、街道办事处(镇人民政府)和村(居)民委员会的组织、指导和监督下,提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息,在物业管理区域内按栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料,经“参与表决双三分之二以上业主”书面同意后,按照签署或者变更后的合同约定执行,同时办理报备登记十一条县发改、住建、市场监管部门要加强物业服务收费监督管理工作发改局负责制定县域内物业服务收费标准,做好物业服务收费政策贯彻落实、宣传等物业服务收费监督管理工作住建部门负责对物业服务企业的服务质量和物业管理行为进行监督管理,对不按合同约定提供服务的物业服务企业进行督促整改,并建立守信联合激励和失信联合惩戒机14制,加强物业服务行业诚信管理市场监管部门负责对未执行(或不执行)明码标价、不按照政府指导价格标准收费以及涉嫌垄断价格等违法违规行为,依据有关法律法规以及规定严肃查处第五章附则第四十二条物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的,其收费可以参照本细则执行第四十三条本细则由县发展和改革局、县住建局和县市场监管局在各自职权范围内负责解释15478号)等法律法规和有关规定,结合我县实际,制定本细则第二条本细则适用于大荔县行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理第三条本细则所称物业服务收费,是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业服务区域内交通工具停放服务费(以下统称“停车服务费”)和其他服务费物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,在物业服务区域内,为业主提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务,向业主收取的费用停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托,按照停放服务合同约定,在物业服务区域内对指定场地(所)停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用第四条物业服务收费应当遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则鼓励物业服务企业开展正当的价格和服务竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成第五条物业服务收费按照不同物业的性质、特点和阶段分别实行政府指导价和市场调节价成立业主大会之前的住宅小区(多层、小高层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价,除此之外其他类型物业服务费和停车服务费实行市场调节价第六条物业服务收费按照统一政策、属地管理原则,实行分级管理县发改局会同县住建局、县市场监管局负责制定物业服务收费管理有关政策规定,指导全县物业服务收费的监督管理工作物业项目所在地的街道办事处(镇人民政府)要落实属地管理责任,负责辖区内物业管理活动的指导和监督工作,及时协调物业服务收费纠纷和矛盾第七条实行政府指导价的物业服务收费标准由大荔县人民政府制定,具体工作由县发改部门和住建部门负责,按照《渭南市住宅小区物业服务指导标准》(渭建发[2021)29号)规定的住宅小区物业服务等级指导标准,结合大荔县物业管理服务企业实际情况,综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定,由住建部门提出调整申请及调整意见,实行动态管理,适时调整并保持相对稳定物业服务收费政府指导价标准为最高限价,物业服务企业与业主在政府指导价范围内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准第八条实行市场调节价的物业服务收费标准,由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意,其物业服务收费实行市场调节价第二章物业服务收费标准的制定第九条业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制计费方式约定物业服务费用实行政府指导价的物业服务收费仅适用于包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,物业服务企业依照合同约定事项提供服务,盈亏均由物业服务企业享有或者承担包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成第十条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业服务区域内清洁卫生费用;
4、物业服务区域内绿化养护费用;
5、物业服务区域内秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用;
9、经业主或者业主大会同意的其它费用建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任,物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出第十一条停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算,按比例分担,不得重复计算第十二条实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”,物业服务区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取第十三条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,实行抄表到户的,应当向最终用户收取有关费用,依据相关法律法规承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任,且相关费用不得计入物业服务费成本,未实行抄表到户的,总表与分表之间的正常损耗,计入物业服务费成本,并由物业服务企业承担物业服务区域内公共管线和设施设备的日常运行、维护责任,不得在物业服务费之外再单独收取其他费用实施物业服务收费的小区,其物业服务收费标准应扣除已计入城市生活垃圾处理收费的相关费用,不得多头收费、物业服务企业受委托代收城市生活垃圾处理费的,应与委托方签订委托代收合同第三章物业服务收费计费方式第十四条物业服务费根据房屋的建筑面积按月计收,物业服务合同对计收时间另有约定的除外
(一)已办理不动产权属证书的房屋,按照权属证书记载的建筑面积计算;
(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋,按买卖合同记载的建筑面积计算,不动产权属证书办理后,次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算
(三)合同另有约定的,从其约定第十五条纳入物业管理范围已竣工但尚未出售,或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费由建设单位全额交纳完成物业承接查验后,符合交付条件的房屋或者车位,物业服务费或者停车服务费从交付次日起由业主按月交纳第十六条业主因自身原因逾期未办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费和停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳第十七条实行政府指导价管理的住宅小区,物业服务费和停车服务费根据合同的约定按月计收,预收时间不得超过3个月第十八条实行政府指导价管理的住宅小区,经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位,物业服务企业登记确认的次日起,其空置期间的物业服务费按服务合同约定收费标准的50%交纳,空置期间的停车服务费按服务合同约定收费标准的30%交纳实行市场调节价的按照物业服务合同执行第十九条实行政府指导价管理的住宅小区,临时停放车辆停车服务费按次计收按次计费不分昼夜,连续停放每8小时为一次,停放30分钟之内不得收费,超过30分钟、不足8小时为第一个计次时间段,超过第一个计次时间段后按第二次计费,依此类推第二十条下列车辆临时进入物业服务区域内停放的,不得收取费用:
(一)临时停放30分钟之内的车辆;
(二)执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫、市政设施维护维修等特种车辆;
(三)为业主提供搬家、配送、维修、安装、婚嫁、殡葬等服务的车辆;
(四)残疾人车辆(仅限小区无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆)第二十一条物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆第二十二条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主是否收取车辆停放服务费、收费标准和用途等事项车辆停放服务费在扣除成本后属于全体业主共有,收费标准应当在物业管理区域内公示第二十三条物业服务区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当优先向业主出租,不得出售、附赠第四章行为规范与监督管理第二十四条住宅预售前,建设单位应当拟定物业服务方案,按照相关规定通过招投标方式选聘物业服务企业,结合物业项目的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期等因素,依据物业服务等级标准和物业服务收费政府指导价标准,参考物业服务企业信用评价等级,签订《前期物业服务合同》,合理确定物业服务等级和物业服务费标准、停车服务费标准,并向县发改、住建部门备案《前期物业服务合同》应当约定物业服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容涉及物业买受人共同利益的约定应当一致同一物业管理区域内同类型的住宅项目,其物业服务收费标准应当保持基本一致建设单位应当在销售现场醒目位置公示《前期物业服务合同》第二十五条住宅预售前,建设单位应当制定《车位租售方案》,明确车位权属、数量配比、销售价格、租赁价格、价格有效期等,并在销售现场醒目位置进行公示第二十六条住宅预售前,建设单位应当参照有关示范文本制定《临时管理规约》,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定《临时管理规约》不得侵害物业买受人的合法权益,并在销售现场醒目位置进行公不O。