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土地增值税,税务筹划
1.打包出售变资产转让为资本转让依据现行税法规定,资产转让应按规定缴纳营业税或增值税,而资本转让则无需缴纳营业税或增值税因此,如果采取〃打包出售〃将资产转让转变为资本转让,则可以免除资产转让应交纳的营业税和增值税本文将通过几个案例来说明〃打包出售法〃在税收筹划中的应用案例
一、合并子公司免除流转税某集团公司,下设若干子公司,其中子公司A因经营不善,连年亏损2002年12月31日,资产总额1200万元,负债1205万元,净资产-5万元集团公司决定,将其A公司撤销,A公司的全部资产由集团公司的另一子公司B出资
1261.9万元购买,然后再偿还A公司债务A公司增值税税率17%,〃应交税金--未交增值税〃科目余额为零,城市维护建设税税率7%,教育费附加3%,企业所得税税率25%O根据集团公司确定的方案,A公司应纳税额不考虑印花税计算如下1销售不动产及转让无形资产应纳营业税=960+60)x5%=51(万元)2根据财税
[2002]29号文件,销售使用过的固定企业可以利用这种建房方式,减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税
2.合作建房:这种方式指一方出钱,一方出地,双方共同建造房屋的行为建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税企业可充分利用此项优惠政策,实现双赢假如富民房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与利国实业公司合作建造办公大楼,资金由利国实业公司提供,建成后按比例分房对利国实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本即使将来处置,只就属于自己的部分缴纳土地增值税对富民房地产公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产成本,增强其在市场上的竞争力这样就实现了出资方和房地产企业的双赢三.分散经营收入的筹划随着人们生活水准的提高和全面建设小康社会进程的加快,居民对房屋的装饰、装潢提出了更高的要求,且装修费用在房款中所占比重有逐年递增的趋势如果与购房者签订合同时,略加变通,将经营收入分散,就能节省不少土地增值税,增加企业收益在实际操作时,房地产开发企业可设立一家装饰装潢公司,专门为购房户搞装修具体可与购房户签订两份合同,一份是房地产初步完工(毛墙毛地)时签订的销售合同,另一份是与装饰装潢公司签订的装修合同房地产开发企业只就销售合同上注明房款增值额缴纳土地增值税,装修合同上注明的金额属于劳务收入,应征营业税,不用缴纳土地增值税这样就使得经营收入分散,税基和税率减少,可节省税款以上介绍了土地增值税纳税筹划的几种主要方法,房地产开发企业可灵活选择运用当然不要为了筹划而筹划,应在合法和不违法的前提下,直接减轻税收负担,实现企业价值最大化,此乃税收筹划之根本
3.盘活”烂尾楼〃税收细筹划某市经委下属的企业A公司,2001年3月在该市的繁华地段投资4500万元兴建一座商业楼当土建工程和外装饰进行完毕,进入内部设施安装的时候,企业的资金供应出现了重大问题,如果要将工程全部完工,还需要再追加投资额1000万元,由于资金一时无法落实到位,造成工程停工,一拖就是两年多由于A公司的投资款中有2500万元是从当地建设银行借来的,在此期间,建行不断地向公司追索贷款2003年底经委要求A公司改制,企业改制首先就要对在建工程〃烂尾楼〃进行处理截至2003年末,该项工程账面已发生的土地开发和建安工程等成本费用共有2600万元公司请当地评估机构对该〃烂尾楼〃进行了评估后,确认其公允价值为2500万元当时,B公司愿与A公司按51:49的比例共同投资一个大型零售商场,A公司以〃烂尾楼〃出资,房产作价3000万元;同时,当地部分富商由于看好该楼所处的地段,也愿意以3000万元的价格购买该楼盘对〃烂尾楼〃应该如何处理呢?A公司的负责人请来了多方专家组成智囊团,专家组综合各方面的情况提出了四个实施方案其一,将〃烂尾楼〃转让给建设银行,以抵偿所欠的债务,如果以此方案操作,银行愿意以2600万元的价格接受其二,将〃烂尾楼〃按市场价3000万元直接出售给当地富商其三,将〃烂尾楼〃以3000万元的价格作股份,与B公司共同投资一个大型零售商场其四,以〃烂尾楼〃的资产注册一家公司,然后将这个公司以3000万元的价格整体出售众多方案,众说纷纭,到底选择哪一个方案为最优?税务专家根据当前的税收政策,从税收的角度考虑,对各种方案的税收成本进行了分析:方案一A公司以公允价格2600万元转让给建设银行,以抵偿所欠的债务,实际上就是将该〃烂尾楼〃以2600万元的价格出售给建设银行,则A公司应缴纳的各项税收如下(该企业实用税率为企业所得税25%,城建税7%,教育费附力口4%:
1.营业税为130万元2600x5%;
2.城建税及教育费附加为
14.3万元130x11%由于A企业土地开发成本为2600万元,而转让价格也为2600万元,没有产生土地增值税,不存在缴纳土地增值税问题此外,如果企业转让不动产取得转让收益,应缴纳企业所得税,但本例的转让净收益为-
144.3万元2600-2600-130-
14.3,所以也不存在缴纳企业所得税的问题在方案一条件下,A公司处理〃烂尾楼〃合计需缴纳各项税金
144.3万元,实际亏损
144.3万元方案二将〃烂尾楼〃按市场价3000万元直接出售给当地富商,A公司应缴纳如下税收
1.营业税为150万元3000x5%;
2.城建税及教育费附加为
16.5万元150x11%;
3.由于A公司所从事的房地产开发不是税法所规定的普通标准住宅建设,所以不享受〃增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税〃的规定,而应按〃增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%〃的规定计算缴纳,土地增值税为
70.05万元[3000-2600-150-
16.5x30%];
4.公司转让〃烂尾楼〃取得的转让收益,应按规定计算缴纳企业所得税
53.94万元口3000-2600-150-
16.5-
70.05x25%];根据方案二,A公司在处理〃烂尾楼〃过程中,合计需缴纳各项税金为
290.49万元,公司取得转让净收益为
109.51万元3000-2600-
290.491方案三A公司将〃烂尾楼〃按市场价格3000万元折合成51%的股权,与B公司共同投资开办大型综合性零售商场《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)第一款规定〃以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴纳营业税〃《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条明确〃对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税」所以A公司在以〃烂尾楼〃作价出资与他人合作组建新企业时,不用缴纳产权变更环节的营业税、土地增值税以及城建税和教育费附加等但是,按照《企业所得税条例》及《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)第三条的规定,企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失A公司在此环节应计算缴纳企业所得税为132万元[(3000-2600)x25%]根据方案三,A公司在处理〃烂尾楼〃过程中只需缴纳企业所得税132万元,A公司取得转让净收益268万元方案四A公司可以将〃烂尾楼〃作为认缴注册资本的出资资产,注册一家公司,新公司成立后,再将这个公司整体出售给富商《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》国税函
[2002]165号明确〃转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产,转让无形资产的行为完全不同〃因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应缴纳营业税A公司不需缴纳营业税同时按照财税
[1995]48号通知第一条的规定,也不需要缴纳土地增值税但是,根据国税发
[2000]118号通知第四条第一款的规定,企业整体资产转让原则上应在交易发生时,将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失因此,A公司需要规定计算缴纳企业所得税132万元[3000-2600x25%],A公司取得转让净收益268万兀纵观以上方案其他费用相差无几而税负不同,其中方案三和方案四企业获得的税后利润相同但是考虑方案三的操作简便环节少,相关费用较低,最终公司董事会决定采用方案三
4.土地转让寻求最佳节税方案某A公司注册资本200万元,受让取得某地块使用权,为取得该地所支付的全部价款及税费总计700万元现A公司欲以1200万元的价格将该地块转让给B公司以上面的案例,本文就房地产市场土地转让的几种形式逐一分析,以寻求一种最节税的方案,实现各方利益最大化(本文主要进行税务筹划,忽略营业税附加等问题1方案一直接转让土地使用权这是一种快速、便捷的达到交易双方目的的转让方式,但A、B公司需办理土地及相关证书更名过户
一、A公司将土地作价1200万元转让给B公司A公司应缴营业税、土地增值税、企业所得税、印花税
298.26万元,B公司应缴契税、印花税
36.6万元A、B公司总纳税
334.86万元
二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本可抵减土地增值税180万元,企业所得税
105.6万元抵减税款现值
226.22万元(假设资金年利率6%,计算房产销售增值额时,土地成本加计20%扣除,土地增值税率30%;第五年度土地计入开发成本X
三、土地转让纳税现值支出
108.64万元方案二股权直接转让A公司股东将其所持A公司股权直接转让给B公司,B公司成为A公司的新股东,从而取得了A公司名下的土地使用权采用这种方式操作比较方便,法律文书的起草也相对简单,可在较短时间内完成从税收上看,因不存在土地使用权过户问题,故免征契税;而股权转让可免征营业税及其附加税费A公司股东投入公司200万元投资,取得借款500万元,购买一块土地700万元现在土地增值500万元,增值额500万元只有A公司股东独享A公司股东的股权就变成700万元A公司股东只要把A公司100%股权按700万元转让,就达到了按1200万元转让土地的目的(A公司的负债由A公司负责偿还,与股东无关1
一、当A公司股东是法人时,A公司股东股权投资转让所得500万元,所得税为
165.35万元,另有印花税
0.35万兀
二、当A公司股东是自然人时,应纳个人所得税为(700-200)x20%=100万元,另有印花税
0.35万元
三、B公司缴纳印花税
0.35万元
四、土地增值额500万元不能列入开发成本方案三投资方式首先A公司将该土地作价1200万元与B公司合资成立C公司然后A公司将其在C公司的股权全部转让给B公司该方案涉及企业所得税《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000R18号)第三点企业以部分非货币性资产投资的所得税处理,按如下方法
(一)企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失(A公司土地协议价1200万元,成本700万元,资产转让所得500万元)o
(二)上述资产转让所得如数额较大,在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的,报经税务机关批准,可作为递延所得,在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中(在这里A公司应纳所得税165万元,可以将165万元所得税分5年平均摊转,A公司所得税现值
147.35万元1
一、A公司缴纳企业所得税、印花税
165.6万元,现值为
147.95万元(企业所得税分5年摊转),B公司印花税
0.6万元,C公司契税36万元A、B、C公司总纳税现值
184.55万元
二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本可抵减土地增值税180万元,企业所得税
105.6万元抵减税款现值
226.22万元(同方案一I
三、纳税形成现金净流入
41.67万元(主要是缴税时只有企业所得税,而增值额500万元列入计税成本,必然要抵减土地增值税、企业所得税,造成了现金的净流入1方案四合作建房为了比较纳税差别,假设A、B公司同意合作建房,并且A公司同意出地,由B公司独立开发,项目第5年开发完毕,B公司第5年支付总价
1514.97万元给A公司按1200万元年利率6%计复利1
一、A公司应纳营业税
75.75万元、土地增值税
256.9万元、企业所得税
159.17万元,总税负
491.82万元,税款现值
389.57万元
二、土地增值
814.97万元可列入开发成本,抵减土地增值税
293.39万元,企业所得税
172.12万元,总抵减税款
465.51万元,折成现值
368.73万元
三、合作建房纳税现值支出
20.84万元小结上述方案,方案三最节税,纳税形成现金净流入
41.67万元,主要是缴税时只有企业所得税,而增值额500万元列入计税成本,必然要抵减土地增值税、企业所得税,造成了现金的净流入方案四纳税现金流出虽然很低,只有
20.84万元,但A、B公司配合时间太长,并且土地证不办理过户,对B公司开发的风险比较大如果A公司将来有债务纠纷,该地块可能影响B公司开发及销售方案二虽然纳税比较高,但是变更非常容易,A、B公司很快完成所有手续,土地证、计委、规划、建设相关手续不用变更,B公司马上可以投入开发,A公司立刻实现收益500万元资产,如果售价低于原价,则免予征收增值税3销售存货应纳增值税=
81.9/1+17%x17%=
11.9万元4应纳城市维护建设税及教育费附加=51+
11.9x7%+3%=
6.29万元5清算所得=资产变现额-负债+净资产=[960+60+160+
81.9/1+17%-51-
6.29]-[1205+-5]=-
7.29万元;应纳企业所得税为零综上,应纳税额合计=51+
11.9+
6.29=
69.19万元如果将上述方案改为由B公司承担债务方式对A公司进行吸收合并,则无需缴纳上述税款根据国税函
[2002]165号和国税函
[2002]420号文件规定,营业税暂行条例及其实施细则规定的营业税征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为增值税暂行条例及其实施细则规定的增值税征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的所以,企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同,既不属于营业税征收范围,也不属于增值税征收范围,因此,转让企业产权既不应交纳营业税,也不应交纳增值税案例
二、销售不动产先投资再转让方案一中并购当时纳税
334.86万元,税负太高,对A、B公司的资金要求较多,一般房地产公司都是负债经营,不会选择该方案
5.某物资集团资产重组税收筹划案A公司是一家经营物资贸易的有限责任公司,由甲公司与乙公司共同投资设立根据经营需要,A公司的股东指示A公司进行资产重组,并寻求〃优良资产突围〃A公司的资产及债权债务状况为房屋450万元,土地800万元,其他资产1050万元,对外债权3800万元,对外债务2200万元A公司设计的〃资产突围〃方案为将A公司全部资产及债权转入B公司,再由B公司将该部分资产及债权转入C公司B公司起桥梁作用律师介入时,A公司房屋已转入B公司,其他手续正在办理中律师认为
1、只移转债权及资产,其合法性将会遭到债权人的异议;
2、没有对价的移转,变成视同销售行为,导致转出方流转税、转入方所得税均增加;
3、不动产的多次移转,导致土地增值税、契税、交易手续费、印花税等税费的增加律师建议L A公司资产匹配相应的债务转入B公司,但土地不移转;
2、转入B公司的资产及负债一并转入C公司,但房屋不移转;
3、对转入C公司的债务大于转入资产的差额,由A公司以土地、B公司以房屋予以抵押,以实现资产安全过渡;
4、A公司对外债权另定协议由B公司承接,B公司按应付款处理;
5、B公司承接A公司的对外债权转由C公司托管,C公司对托管的债权形成实际占有并对B公司形成经营中的负债,双方协商冲抵负债
6.收购建设工程税收筹划案某房产大厦因项目公司后期资金不足,变成〃烂尾工程〃某民营企业拟收购该楼盘,初期打算以项目转让方式进行收购但经咨询,税务部门仍要求按不动产移转征收营业税、土地增殖税以及契税等由于标的巨大,税费太高,该民营企业老总一时陷入犹豫不决中税务律师接受该民营企业委托后,经分析,股权收购方式虽然简单,且无税赋成本,但却保留了原项目公司,而该项目公司没有任何税收优惠政策可享受,不能享受所得税以及营业税返还,这对后期售楼不利;项目转让、联建、合建方式,虽然规避了原项目公司的隐性债务,但移转不动产的税赋无可避免;委托开发方式虽然前期税赋不大,但后期项目移转,将导致更大的税赋经综合比较,律师决定采纳如下方案先由该民营企业成立一家能够享受税收优惠的公司,再由该公司以吸收合并方式兼并可蒙房地产公司,项目随公司而转移,而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠,免征不动产移转中的营业税、土地增殖税及契税对于吸收合并中的债务风险,则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范该方案已正式采纳并实施,大厦又重新恢复了施工甲公司欲将一幢房产出售给乙公司,双方约定的售价1200万元,房屋原价1000万元,已提折旧200万元,房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元,该房屋成新率6成企业转让该房产时发生评估费用
3.4万元应纳税额计算如下1应纳营业税=1200x5%=60万元2应纳城市维护建设税及教育费附加=60x7%+3%=6万元3应纳印花税产权转移书据=1200x
0.5%o=
0.6万元4应纳土地增值税计算如下
①房产评估价格=1100x60%=660万元;
②扣除项目金额合计二660+60+6+
0.6+
3.4=730(万元);
③增值额=1200-730=470(万元);
④增值率二470・730X100%=
64.38%;
⑤应纳税额=470x40%-730x5%=188-
36.5=
151.5(万元);
(5)应纳所得税=(1200-800-60-6-
0.6-
151.5-
3.4)x25%=
178.5x25%=
58.91(万元)该笔业务应纳税额合计=60+6+
0.6+
151.5+
58.91=
277.01(万元)o如果改变上述做法,采用甲公司先以该房产对乙企业投资,然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法,则只需缴纳一道企业所得税假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司,股东A、B所占股份比例为60%:40%o投资前,乙公司资本总额为2000万元,投资后,甲企业占乙企业资本总额的30%o具体操作过程如下:第一步甲、乙双方签订投资协议,投资后,甲公司账务处理如下借长期股权投资8000000累计折旧2000000贷定资产10000000乙公司应确认甲企业实收资本为2000X30%/1-30%=
857.14万元,账务处理为借:固定资产12000000贷实收资本--甲公司8571400资本公积--资本溢价3428600第二步一定期限后,甲公司将乙公司拥有的30%的股东按比例转让给乙公司原股东A和B,其中转让给A股东18%,转让给B股东12%甲公司账务处理为借银行存款12000000贷长期股权投资8000000投资收益4000000乙公司账务处理为借实收资本--甲公司8571400贷实收资本--A51428408571400x60%实收资本--B3428560(8571400x40%)甲公司应纳企业所得税=400x25%=132(万元)采取第二种方案比第一种方案节省税收
277.01-132二
145.01(万元工案例
三、先建后售子公司节约税款数亿元某房产开发公司,在一海边城市开发一幢五星级酒楼,出售给一外国投资者开发成本20亿元,售价28亿元按规定,此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约
1.77亿元(计算过程略1如果改变做法,先投资成立一子公司〃某某大酒店〃,酒店定资产建成后,再将大酒店股权全部转让给外国投资者,则可免除上述税款具体操作过程如下第一步联合其他股东共同出资(公司法规定,有限责任公司股东人数不得少于2个),设立一控股子公司〃某某大酒店〃某某大酒店拥有法人资格,独立核算第二步某某大酒店进行固定资产建设,相关建设资金由房产开发公司提供,并作应付款项处理第三步,固定资产建成后,房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权在上述业务中,虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税,但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的,但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,从而少纳了不动产转让过程的巨额税款案例
四、一桥梁公司终止经营的税收策略某桥梁股份有限公司,系中外合资企业,外方与中方的资本比例为60%:40%,其中,中方40%的股份为市国有资产经营管理公司拥有该公司负责某省会城市的三座大桥的基础建设,并拥有三座大桥30年的经营权该公司的成立,一方面给外国投资者带来了丰厚的回报,另一方面也为市政建设引进了巨额外资,因此得到了地方政府的大力支持事情本来进展得十分顺利,可是天有不测风云三座大桥建成后经营了一年零三个月,当地政府突然决定桥梁公司立即停止三座大桥的收费其理由是,由于该城市三座大桥的收费,影响了城市交通速度,进而影响该市经济的可持续发展据有关专家估计,三座大桥收费30年,会使该城市的经济发展速度放慢五年面对政府的这一突如其来的决定,公司领导层感到束手无策外方股东对大陆政府吸引外商投资的政策表示怀疑,但巨额资金已经投入,欲撤不能经过艰苦地谈判,政府决定对桥梁公司的投资损失进行补偿,即政府用财政资金收购三座大桥,并对30年经营权损失进行适当补偿,其收购及补偿金额为30亿元对此决定,公司勉强同意,但在补偿金支付方式上,外方股东却难以接受由于政府财政资金紧张,一时拿不出30亿元人民币,政府仅同意一次性支付全部补偿金额的70%(21亿元),剩余30%(9亿元)在今后六年内分三期等额支付外方股东对9亿元能否如期收回表不疑虑一波未平,一波又起主管税务机关认为,依据现行税法,桥梁公司将三座大桥及其经营权转让给政府取得的30亿元人民币,属于〃销售不动产〃取得的价款及其价外费用,应当缴纳5%的营业税,合计
1.5亿元如何才能免除这
1.5亿元人民币,同时又规避9亿元的应收账款风险呢?就在公司进退两难之地,笔者给该公司提供了一个最佳纳税方案〃打包出售〃外方股东只需将桥梁公司60%的股权全部转让给市国有资产经营管理公司,以上问题便迎刃而解因为股权转让不纳营业税,而且外方股东只占有该公司60%的股权,政府支付的21亿元人民币已足够支付外方股权转让款面对这样的要求,政府是没有理由不在股权转让协议上签字的2002年8月25日,外方股东终于如愿以偿点评以上案例均是以现行税制为基础进行筹划的从理论上讲,对资本运营征收流转税是不合理的,但必须以〃合理经营〃为目的站在完善税收政策的角度,笔者认为,对股权转让、企业合并、企业分立等资本运营或改组事项不征流转税,必须坚持〃权益连续性〃和〃经营连续性〃两项原则如不对〃权益连续〃和〃经营连续〃加以限制和明确,将会造成大量税款流失,因为,将资产转让转变为资本转让是很容易办到的事情
2.“三招帮你减轻土地增值税转让国有土地使用权,地上的建筑及其附着物,即人们简称的转让房地产,取得收入的单位和个人,应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税增值额是取得的收入与扣除项目之差,取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本费用、相关税金及其他扣除项目,适用税率实行四级超额累进税率,分别为30%、40%、50%、60%,增值越多,税率越高计算该税涉及的内容之繁多为其他税种无法比拟,稍有不慎或筹划不当,会给企业带来沉重的税收负担土地增值税的筹划一般有三招一.利用借款利息的筹划
1.房地产开发完工之前的利息费用企业会计制度规定:从事房地产开发业务的纳税人,为开发房地产而借入资金所发生的借款费用,在房地产完工之前发生的,应计入有关房地产的开发成本这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用(三项期间费用)的扣除基数特别是从事房地产开发的纳税人,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样,就可以大大增加扣除项目金额,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负,增加企业净收益
2.房地产开发完工之后的利息费用财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除企业据此可以选择如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利从以上分析可以看出,在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本,是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选二.利用建房方式的筹划
1.房地产的代建行为:这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成向客户收取代建收入的行为就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴房地产开发。