解读《民法典》物权编——用益物权之建设用地使用权

解读《民法典》物权编——用益物权之建设用地使用权第十二章建设用地使用权第三百四十四条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施条文要义本条是对建设用地使用权概念的规定建设用地使用权，是指自然人、法人、非法人组织依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权建设用地使用权的法律特征如下

1.建设用地使用权是普通地上权，是以开发利用、生产经营和社会公益事业为目的建设用地使用权的设立目的，因土地转让方式不同而有差别通过出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨出让方式取得的建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地建设用地使用权在这一特点上与土地承包经营权和宅基地使用权相区别

2.建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地如果在农村集体所有的土地上设立建设用地使用权，需要对集体所有的土地先进行征收，变地改为住宅用地或商业用地需要改变土地用途的，应当依法经过有关行政主管部门批准在建设用地使用权期限届满,建设用地使用权人取回地上建筑物或者其他附着物，负有恢复土地原状的义务第三百五十一条建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用条文要义本条是对建设用地使用权人支付费用的规定以出让方式取得建设用地使用权的，土地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用转让建设用地使用权，如果是通过划拨方式取得的建设用地使用权，应当按照法律规定补缴建设用地使用权出让金不缴纳出让金等费用，应当承担相应的法律责任，出让方可以解除合同，并可以请求违约损害赔偿第三百五十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外条文要义本条是对建设用地使用权与建筑物等所有权关系的规定在不动产权属关系中，建设用地使用权和建筑物等所有权的关系，是一个复杂的问题，容易发生冲突原因是,旦出现建设用地使用权与建筑物等的所有权并非归于一人时，在地权和房权流转时，就会出现纠纷，影响正常流转秩序本条规定，建设用地使用权和建筑物等的所有权实行“房地一体主义”，即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，属于建设用地使用权人在房产和地产的交易中，建设用地使用权及其地上建筑物所有权必须共同作为交易标的，不能单独流转，必须同时转移、抵押和出租这就是通常所说的“房随地走”或“地随房走”“房地一体主义”是一个理想的物权和谐状态，但是实际上往往并非如此当民事主体租用他人享有权属的建设用地建造建筑物、构筑物及其附属设施时，就会出现房地不能一体的情形因此，对房屋所有权和建设用地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况分析，但需要有证据证明如果当事人有相反证据证明，在建设用地使用权人的建设用地上建造的建筑物等非为房地一体的，应当按照实际情况认定建筑物、构筑物及其附属设施的所有权第三百五十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外条文要义本条是对建设用地使用权流转方式的规定建设用地使用权是在国有土地上设定的用益物权，具有重要的经济价值，能够为权利人创造利益，具有可流转性本条规定，建设用地使用权流转的方式有

（1）转让建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让给他人，取得转让的对价；

（2）互换两个不同的建设用地使用权人出于利益的需要，可以将各自享有的建设用地使用权相互交换，取得对方的建设用地使用权；

（3）出资在设立公司等经营实体时，建设用地使用权人可以用建设用地使用权出资，进行合作；

（4）赠与权利人将自己享有的建设用地使用权无偿转让给对方当事人，使后者成为权利人；

（5）抵押将建设用地使用权作为抵押物，设定抵押权，为自己或者他人的债务提供担保上述建设用地使用权流转方式，如果法律有相反的限制性规定，则受其拘束例如未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让第三百五十四条建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限条文要义本条是对建设用地使用权流转应当订立合同的规定建设用地使用权流转流转的方式包括

（1）转让所谓转让，是指权利人将其建设用地使用权以合同的方式转移的行为权利人在取得建设用地使用权之后，可能基于融资或者经营能力、范围发生变化等原因，难以继续使用已取得的建设用地使用权，需要将建设用地使用权转让给他人，进而获得转让费从事其他活动

（2）互换所谓互换，是指权利人将自己的建设用地使用权与他人进行交换，其本质上是一种互易行为通过互换可以实现自己全部资产的最优整合

（3）出资所谓出资，是指建设用地使用权人与他人合办具有法人资格的公司和企业，以建设用地使用权投资入股，并折合成一定股权的行为

（4）赠与所谓赠与，是指将自己的建设用地使用权无偿地赠送给他人如果赠与是附条件的，受赠人必须按照合同的约定履行相应的义务，否则不能取得建设用地使用权

（5）抵押所谓抵押，是指权利人将自己的建设用地使用权作为抵押财产，为自己或者他人的债务提供担保在抵押后，权利主体并不发生转移，只是在实现抵押权时，要对建设用地使用权进行拍卖、变卖等，从而发生权利主体的变化流转的性质为权利处分行为，流转属于权利处分的范畴,也就是说，建设用地使用权的流转意味着权利人对其权利的处分建设用地使用权的流转行为是要式行为，无论是转让、互换、出资赠与还是抵押，当事人都应当采取书面形式订立相应的合同，没有书面合同，不能实现建设用地使用权流转的目的对流转的建设用地使用权的期限，应当由当事人约定，但是最长不得超过建设用地使用权出让合同约定的剩余期限，超过建设用地使用权剩余期限的约定一律无效第三百五十五条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记条文要义本条是对建设用地使用权流转须进行物权变动登记的规定对建设用地使用权的转让、互换、出资或者赠与的，权利主体将会发生变更，必须向登记机构申请变更登记，只有进行了物权变更登记，建设用地使用权流转的目的才能实现,发生物权变动的结果经过物权变更登记，以物权变更登记的时间，作为建设用地使用权变动的时间第三百五十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分条文要义本条是对地房一体转让规则的规定所谓“附着于”，不仅指地表之上的建筑物等，还包括地上和地下空间之内的建筑物等对建设用地使用权进行转让、互换、出资或者赠与的，通常在土地上会有不动产附着物，即建筑物、构筑物及其附属设施为防止不动产流转中出现矛盾，维护交易秩序，采取地房一体转让主义，在处分建设用地使用权时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，一并流转第三百五十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分条文要义本条是对房地一体转让规则的规定所谓“占用范围内”，是指该建筑物等所占用范围内的建设用地使用权，不应包括规划范围内的空地和其他土地当然，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分,分别予以转让和处理如果这种权益的分割转让是合法的，在权利的最终归属上没有导致建筑物所有权和建设用地使用权主体分离的结果，这些转让协议应当认为是有效的权利人处分建筑物、构筑物及其附属设施，进行转让、互换、出资或者赠与的，由于建筑物、构筑物及其附属设施必须建立在土地之上，与建设用地使用权相互联系，为维护交易秩序，保障不动产流转正常进行，处分该建筑物、构筑物及其附属设施时，在其占用范围内的建设用地使用权必须一并处分，否则不能发生建筑物、构筑物及其附属设施权属的转让第三百五十八条建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金条文要义本条是对建设用地使用权提前收回的规定权利人取得建设用地使用权，出让方应当保障其权利的行使，不得任意收回土地，损害权利人的权利但是，如果出于公共利益的需要，出让方有权提前收回该土地，消灭权利人享有的建设用地使用权此处所说的公共利益，必须是国家的重大公共利益所谓重大公共利益，主要是指国防事业、公益设施、大型公益事业如果是一般公共利益，不应作为提前收回的理由如果出现这样的情况，土地管理部门作为出让方应当依照民法典第243条的规定，对附着于该土地上的房屋及其他不动产进行评估，给予合理的补偿，同时对尚未届满的期间的出让金，应当予以退还，以保障权利人的权利所谓相应的出让金就是按照建设用地使用权的期限来确定的出让价金剩余多少年的建设用地使用权，按照相应的年限来计算出让金，然后予以退回因为建设用地使用权人支付的出让金是对一定期限内的权利所支付的费用，如果提前收回，就应当将已经使用的年限部分的出让金扣除,退回剩余部分期限的出让金第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理条文要义本条是对建设用地使用权续期的规定对于建设用地使用权期限，不同的取得方式、不同的使用用途均有不同规定根据有关规定，以划拨的方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；根据国务院于1990年5月19日颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年;

（5）综合或者其他用地50年建设用地使用权到期之后，可以续期本条规定，建设用地使用权续期分为两种

（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，不存在期限届满而消灭的问题

（2）非住宅建设用地使用权期限届满需要续期的，须申请续期住宅建设用地使用权到期续期主要存在的问题是，虽然规定了自动续期，但是没有规定应当续多长时间的期限，续期是否要缴纳费用本条仅仅规定了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理这只是确定了只有法律和行政法规才可以决定续期的费用问题，但是并没有给出具体的解决办法我们认为，自动续期的含义，就是指住宅建设用地使用权是一次取得永久使用的永久性用益物权，70年期满自动续期后，应当以地产税的方式替代缴纳费用在非住宅建设用地使用权期限届满之前，建设用地使用权人如果需要继续使用该土地的，应当在期间届满之前一年申请续期对于建设用地使用权人申请续期的要求，土地出让人应当准许，除非有出于公共利益的目的需要收回该土地的建设用地使用权续期，建设用地使用权人应当办理续期手续，交付出让金交付出让金应当按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照国家的规定交付续期手续完备后，建设用地使用权继续存在，并不消灭第三百六十条建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记登记机构应当收回权属证书条文要义本条是对建设用使用权消灭办理注销登记的规定建设用地使用权消灭的事由大致有以下几点

1.建设用地使用权期限届满建设用地使用权为有期限的权利，法律规定或者当事人约定的使用权期限届满，且并未续期的，建设用地使用权消灭这种消灭是建设用地使用权的终局消灭，不再存在

2.建设用地使用权被撤销例如，《城市房地产管理法》第26条规定”以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外J

3.建设用地使用权被提前收回例如，《土地管理法》第58条规定“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权

（一）为公共利益需要使用土地的；

（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报为国有土地之后，才可以设立建设用地使用权

3.建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施，不包括种植树木等建筑物，是指在土地上建设的房屋；构筑物是指除建筑物之外的桥梁、沟渠、池塘、堤坊、地窖、隧道、纪念碑等；建筑物、构筑物的附属设施就是这些工作物的附属部分

4.建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设立的地上权它具有地上权的一切特征，其设立、变更和消灭的规则都适用地上权的规则建设用地使用权是我国国有土地使用制度改革的产物，实现了我国土地利用从无偿使用到有偿使用的转变自上个世纪80年代中期以来的国有土地使用制度改革，使建设用地使用权进入市场进行交易这样的改革，增加了国家财政收入，改变了因无偿使用土地所造成的土地盲目占有、大量浪费、使用效益低下的现象第三百四十五条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立条文要义本条是对分层设立建设用地使用权的规定建设用地使用权可以在土地上分层设立，在地表上设立的叫建设用地使用权，在地表之上和地表之下设立的建设用地使用权叫分层建设用地使用权废的依照前款第

（一）项、第

（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿J

4.土地灭失如《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定土地使用权因土地灭失而终止J建设用地使用权是用益物权，其设立应当进行物权登记,消灭也须进行注销登记，实现该物权的公示效果还应当强调的是，物权变动以物权登记为根本，权属证书仅是物权进行登记的证明书建设用地使用权消灭，出让人应当及时办理注销登记，注销登记后，建设用地使用权消灭，故登记机构应当收回权属证书关于收回建设用地使用权是否应当给予地上建筑物、构筑物及其附属设施以适当补偿问题，存在两种观点肯定说认为，我国法律明确保护自然人和集体经济组织的所有权，无偿收回有违这一原则；否定说认为，国家不应当给予补偿，因为国家土地管理部门将建设用地使用权出让给土地使用者时，确定的土地出让金或地价款已将一定的出让年限和期限届满后无偿取得地上物这些因素考虑在内；在此前提下，如果国家再给予补偿，有违民法的等价有偿原则我们同意前一种观点第三百六十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理条文要义本条是对集体建设用地使用权的规定乡村建设用地使用权，是指乡（镇）村企业等自然人、法人依法对集体所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需要使用集体所有的土地的，依照土地管理法的规定取得建设用地使用权乡村建设用地使用权是否可以采取出让的方式设立，在理论上存在不同的看法有人认为，乡村建设用地使用权可以采取出让的方式设立，主要理由是在市场经济条件下，集体土地所有权与国有土地所有权在民事法律地位上是平等的，应当同等对待，因而允许国有建设用地使用权以出让的方式取得，也就应当允许乡村建设用地使用权以出让的方式取得有人认为，集体土地只有在征为国有土地后，才能以出让的方式设立建设用地使用权集体土地所有权与国有土地所有权在法律地位上是平等的，但平等并不意味着法律对它们的规范和调整没有差别由于集体土地所有权的行使、处分与国家的农业政策紧密相关，而集体土地所有权的主体众多，因此对集体所有权的行使必须加以适当限制在建设用地使用权设立方面的限制，表现在不允许乡村建设用地使用权以出让的方式设立，禁止集体所有的土地作为建设用地直接进入市场如果允许乡村建设用地使用权以出让的方式设立，则由于出让收益要远大于农业经营收益，大量的耕地将会被出让，国家的土地利用总体规划将难以实施同时，这一后果也会冲击国有土地市场因而乡村建设用地使用权不能采取出让的方式设立，而应采取审批的方式设立，由土地管理部门依照权限根据土地所有权人和土地使用者的申请予以审批乡村建设用地使用权的审批，不得损害国家的土地利用总体规划和耕地的强制保护制度2019年修改、2020年1月1日实行的《土地管理法》第44条明确规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准这为乡村建设用地使用权的审批制度进一步明确了规范分层建设用地使用权也叫做分层地上权、区分地上权和空间权，是指在他人所有的土地地表之上或者地表之下一定空间范围内设定的建设用地使用权在城市建设的地铁、地下商场，以及穿越地表建筑物的桥梁、通道等构筑物，是利用地表以下或者地表以上的空间设立的分层建设用地使用权分层建设用地使用权与建设用地使用权性质相同，其区别在于设定建设用地使用权时，与该设定面积内的土地所有权相同；设定为分层建设用地使用权时，于设定面积内，在其上、下所及效力的范围，不是该面积内的土地所有权的全部，而仅为其中的一部分空间因此，分层建设用地使用权的客体实际上不是土地，而是地表之上或者地表之下的特定空间分层建设用地使用权的特征如下

1.分层建设用地使用权的性质是用益物权分层建设用地使用权不是土地之上下空间的所有权，而是在他人所有的土地的上下空间建立的役权，因此，其性质是用益物权，是用益物权中的地上权

2.分层建设用地使用权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权分层建设用地使用权打破了普通地上权设置在土地的地表的观念，从而扩展至土地的上下空间，因而分层建设用地使用权的客体是土地的地上空间和地下空间

3.分层建设用地使用权以建设建筑物或者其他工作物为目的如果没有以建设建筑物或者工作物为目的，即使取得分层建设用地使用权，空间也没有实际意义

4.分层建设用地使用权是可以与建设用地使用权在空间的上下相重合的他物权也就是说，在一个他人的土地上设立了普通地上权之后，还可以在该地上权的上下空间再设定分层地上权，设置的这些地上权相互之间，只要界定好各自的垂直空间界限，就不会发生权利冲突当然，在土地所有权之上，也可以不设置普通地上权而直接设定分层地上权法律确认分层建设用地使用权的必要性有如下几个方面

1.扩大土地利用范围，解决社会发展需要人口不断地增长，建筑科技不断地进步，都使土地使用的需求日益迫切只有扩大土地利用范围，才能够解决现代社会发展需要

2.确定建设用地使用权和分层建设用地使用权的合理界限，防止权利发生冲突在传统的普通地上权和现代的分层地上权之间，必须界定合理的界限，防止两种权利界限不清而发生冲突

3.确认分层建设用地使用权对于解决实际纠纷具有重要意义在现代生活中，土地的分层利用已经是不可避免的，随之带来一系列的问题，因而设置分层建设用地使用权有利于解决实践中遇到的土地分层利用的纠纷，稳定社会秩序第三百四十六条设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权条文要义本条是对设立建设用地使用权要求的规定设立建设用地使用权，应当遵守如下要求

1.节约资源、保护生态环境，按照民法典第9条规定的绿色原则要求，不浪费资源，不损害生态环境

2.遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，按照批准的土地用途使用土地

3.不得损害已设立的用益物权新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权，发生冲突时，保护设立在先的用益物权第三百四十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格限制以划拨方式设立建设用地使用权条文要义本条是对设立建设用地使用权方式的规定建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的取得或发生建设用地使用权的设立方式有两种，即出让和划拨通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为适用出让方式设立建设用地使用权的，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让通过出让设立建设用地使用权，是通过法律行为的方式进行的,其出让行为的当事人包括国家和土地使用者，是双方当事人通过法律行为的方式，在双方之间通过协议方式，为使用者设立建设用地使用权国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地，在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主要权利是收取建设用地使用权出让金土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为中，主要义务是支付建设用地使用权的出让金，主要权利是请求国家交付建设用地使用权客体即国有土地由其使用建设用地使用权的划拨，也是建设用地使用权的原始取得方式之一建设用地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为建设用地使用权的划拨有两种方式

（1）县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付给土地使用者使用；

（2）县级以上人民政府依法批准，将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权第三百四十八条通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同一般包括下列条款

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等;

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途、规划条件；

（五）建设用地使用权期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法条文要义本条是对建设用地使用权出让合同的规定采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同在建设用地使用权出让合同中，由代表国家的各级人民政府土地管理部门作为出让方，与土地使用者之间订立建设用地使用权出让合同建设用地使用权出让合同具有如下特征

1.建设用地使用权出让合同属于民事合同在出让合同中，政府土地管理部门代表国家作为出让人，行使国家作为民事主体的权利土地出让金不是管理手段，而是建设用地使用权的出让价格同时，土地管理部门享有的某些特权,如有权监督土地的使用情况，是作为所有权人行使所有权的体现，而不是行政权力的体现

2.建设用地使用权出让合同以设立物权为目的当事人通过建设用地使用权出让合同，在当事人之间确立双方的权利义务，使受让人取得建设用地使用权这种用益物权

3.建设用地使用权出让合同属于要式合同订立建设用地使用权出让合同应当采取书面形式建设用地使用权出让合同应当包括以下内容

（1）当事人的名称和住所，其中出让人不列为国家，而是出让土地权属的政府土地管理部门代表国家作为出让人；

（2）土地界址、面积等，要附有出让宗地界址图，表明界址和面积等；

（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，明确界定每一建设用地使用权具体占用的空间，即建设用地占用的面积和四至，建筑物、构筑物以及附属设施的高度和深度；

（4）土地用途、规划条件，具体确定为工业、商业、娱乐、住宅等具体用途；

（5）建设用地使用权期限，例如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年;

（6）出让金等费用及其支付方式，明确按照国务院规定的标准和方法确定费用的数额和支付方式；

（7）解决争议的方法第三百四十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记建设用地使用权自登记时设立登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书条文要义本条是对建设用地使用权登记的规定建设用地使用权是我国用益物权的最重要类型，采取登记发生主义，即建设用地使用权经过登记才正式取得，非经登记不能取得因此，设立建设用地使用权仅仅签订建设用地使用权出让合同还不能完成，还应当向登记机构申请建设用地使用权登记建设用地使用权在登记时才设立，权利人开始享有建设用地使用权登记机构在完成建设用地使用权登记之后，应当向建设用地使用权人发放权属证书，证明其为建设用地使用权人第三百五十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准条文要义本条是对建设用地使用权人合理利用土地的规定建设用地使用权人依法取得建设用地使用权后，应当按照建设用地使用权设立时确认的用途使用土地，合理利用土地，保护土地完好，不受他人侵害；应当按照土地的自然属性和法律属性合理地使用土地，维护土地的价值和使用价值建设用地使用权人不得改变土地用途，如不得将公共事业用。