城市更新可以拉动多少地产投资？

城市更新可以拉动多少地产投资内容摘要核心观点从启动时间来看，十四五规划已为城市更新设定数量指标，意味着城市更新已有序启动，城市更新是地产投资的强变量，也是快变量，预计在2022年便将对地产投资发挥拉动作用；从过往投资规模和当前投资规划估算，预计城市更新十四五期间拉动投资规模10T2万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-

2.5万亿以上，考虑到2022年稳增长诉求较强，可能存在十四五规划前置发力的特征；如果按地产、基建投资占比各70%和30%估算，对全年地产投资增速贡献约为7%-8%我们预计2022年地产投资将超预期并维持全年地产投资增速

5.4%判断，短期权益资产预计稳增长相关板块表现仍将延续；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q2向3%上行»预计十四五城市更新拉动投资10T2万亿，2022年稳增长诉求强可能前置发力《十四五规划》中的新型城镇化建设专栏中指出，十四五期间城市更新工作需“完成2000年底前建成的

21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”，当前十四五城市更新目标体系中主客观指标兼具，意味着城市更新已有序启动城市更新既是地产投资的强变量，也是快变量，预计在2022年便将对地产投资发挥拉动作用从过往投资规模比较来看，2022年2月国新办新闻发布会中住建部办公厅主任李晓龙指出“截至2021年底，全国411个城市共实施

2.3万个城市更新项目，总投资达

5.3万亿元”全国层面城市更新概念的系统性提出时间是2019年,如据此估算年均投资规模预计位于

1.5-2万亿之间十四五首次将城市更新列入5年规划后预计投资规模将进一步提升从当前局部城市的投资规划估算，根据我们的统计，当前已有部分省份或省会城市通过不同渠道公布了城市更新投资的建设目标或项目清单，省级规划包括辽宁、河南等;省会城市及直辖市包括广州、成都、武汉、南昌、青岛、深圳根据我们的估算统计，仅上述区域十四五期间城市更新投资的规划规模已高达

4.7万亿元，考虑到上述区域GDP仅占全国的16乐人口仅占全国的16%,我们认为十四五期间城市更新拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-

2.5万亿以上，进一步高于2021年前的平均投资水平此外，考虑到2022年稳增长诉求较强，且当前经济阶段性受疫情扰动，城市更新投资规划存在发力前置并助力稳增长的可能性虽然官方文件仅选定21城为城市更新试点区域，但实际全国范围内均平稳推进住建部2021年11月发布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，选取21个城市开展城市更新试点，但我们认为试点城市的选取意图是将典型城市作为抓手探索城市更新的运转体系，并不代表城市更新仅在21城开展诸如广东省并非试点区域，但实际在城市更新领域处于全国领先状态；上海并非试点区域但同样推进且专设城市更新基金此外根据中指统计，2021年以来全国共有超过30个省市已出台城市更新相关政策，范围远大于试点城市城市更新逐步由一二线向三四线发展过程中，地产投资占比或逐步提升至70%房地产开发投资和基建投资在城市更新中均有所涉及,根据我们的估算，未来城市更新中地产投资规模可能进一步向70%发展推演逻辑如下根据国家统计局《统计指标解释》，房地产开发投资是指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资根据统计局《投资及房地产统计》问题解答，纳入统计范围的房地产开发企业是有开发经营活动的全部房地产开发经营业法人单位，符合统计范围的法人单位即可纳入统计，不限于上市公司根据上述统计标准，我们将城市更新项目中地产企业（经营范围中含房地产开发等）参与开发面积的总量占比作为城市更新投资中地产投资比重的近似估算指标如果以广东省部分典型城市为例2021年深圳城市更新旧改的计划公告项目作为样本，按项目拟拆除面积作为统计对象,经营范围中包含房地产开发企业负责的项目面积总量占比约为53%；广州市城市更新中这一数据占比为77%；东莞市城市更新中这一数据占比为72%；整体平均来看，我们以广东省为样本区域近似估算全国城市更新的地产投资占比约为60%-65%0从当前城市更新投资开展情况来看（包括具体投资、城市更新规划、城市更新基金设立情况等综合考虑），

一、二线城市仍是较为重要的开发主力，如广州市十四五规划明确列示“城市更新工程在十四五期间的投资规模达到3315亿元”;上海设立合计900亿城市更新基金支持相关建设等然而从当前城市更新的试点范围来看，基本涵盖全国各大区域，因此未来城市更新可能进一步从一二线向三四线城市扩展，三四线城市开展初期可能更多可能采取老旧小区改造以及动拆迁等方式形成地产投资，预计未来地产在其中的投资占比可能进一步提升向70%发展预计城市更新对地产投资增速贡献7%-8%,维持全年地产投资增速

5.4%判断根据我们上文估算，预计城市更新十四五期间拉动投资规模10-12万亿以上，期间平均每年拉动投资规模2-

2.5万亿以上，考虑到2022年稳增长诉求较强，可能存在十四五规划前置发力的特征；如果进一步按地产、基建投资占比70%和30%估算，预计城市更新对全年地产投资增速贡献约为7%_8%o整体来看，我们预计2022年地产投资将超预期并维持全年地产投资增速

5.4%的判断，在此背景下权益资产方面预计稳增长相关板块表现仍将延续；利率债方面预计10年期国债收益率将进一步在Q2向3%上行风险提示部分城市的城市更新企业样本与全国存在偏差；城市更新投资力度不及预期感谢实习生任点点、冯琳、孙嘉良、白昊霖和李雯白对本文的贡献与支持表1:部分区域城市更新•十四五・投资规划汇总时间城市投资规模各注谋划首批城市更新示范项目120个，总投资

12021.4辽宁13000划“十四五”期间涵盖住建、交通、商业、产和生态治理等城市更新项耳2230个，总投

2022.02河南3000城市更新工程力争“十四五”期间完成投资3广州市“十四五”规划公布了五个重点城市;

2021.5广州3315资金额，预计十四五期间实现投资总额达331资金额达7672亿元.

2021.9成都6500当前十四五期间92个项目估算投资总额超过目前，市更新中心初步选择了153个更新项।

2021.07武汉5000五.城市更新项目库，总投资超过5000亿元

2021.12南昌3204十四五期间城市更新共计项目239个，总投i《关于深圳城市更新与土地整备的“十四五”

2020.01深圳10000（估算值）指出“规划期内完成城市更新和土地整备固:额超过1万亿元”.市南区，372亿元；崂山区，1086亿元；李力

2022.02青岛3287一元；即墨区，508亿元；平度币，

20.8亿元资料来源各地政府工作规划，各地重点项目计划，浙商证券研究所表2,21个城市更新试点城市（区）类别城市名单北方城市北京、沈阳、唐山、烟台、潍坊东部城市南京、苏州、宁波、厦门地域分布划分中部城市郑州、南昌、滁州、铜陵、黄石、景德西部城市呼和浩特、银川、西安、成都、重庆渝中区和资料来源住建部，中指研究，浙商证券研究所表部分城市更新at金汇总序号发布时间城市基金名称■

12021.9成都城市更新基金

22021.4西安城市更新发展基金

32021.8天津天津城市更新基金

42021.11石家庄石家庄城市更新基金

52021.6上海上海城市更新基金

62021.12上海上海城市更新引导基金

72021.7无锡无锡城市更新基金

82017.12深圳福田区城市更新基金资料来源公开渠道信息统计，浙商证券研究所袅%各省市城市更新片区开发相关豪述城市文件表述实施城市更新工程，支点推进老旧小区.街区.片区整体改造提升，基本完成2000年底前建成的老旧小2022政府工作报区改造任务.实施新区组团工程，统筹推动地上地下一体开发，高标准推福建省工进城乡结合部.告重要交通节点集中连片开发.上4加快新型城镇化建设•推进城市更新单元（片区）试点建设，改2022政府工作报安徽有造提升老旧小区1000个以上，新增城市公共停车泊位5万个.告充业械

1.8万个.深化全国首批城市更新试点，新启动30个片区更新项目，完成2022政府工作报成都市老旧小区改造601个,城镇棚户区改造4394户，支持既有住宅告自主增设电栉1500台.历史城区保护更新方面，统筹推进历史城区和邮轮港区2个重点片区的保护更新.在重点低效片区开发建设方面，先行启动低效用地相对集中的市北区老四方工业区.李沧区北客站及周边区域.株洲路两僧区域、张村河两岸区域等10个重点片区开发建设，以点带面带动全城市更新和城市市低效用地再开发.青岛市建设三年攻坚行旧城旧村改造方面，力争通过三年攻坚行动，市南区.市北区.李沧区、垮山区（建成区）2000年以前建成的老旧小区改造完成.其中今年青岛动动员大会市计划改造城镇老旧小区318个，涉及居民约

9.3万户.实施连片旧屋区改造54个.

481.95万平方米，整治老旧小区198,个、涉及群众4万户.启动住房租甘市跖试点，新增保障性租赁2022政府工作报福州市住房

2.9万套.有效落实“河长日”“河湖长制\实施“两江四岸”土口提升工程，打造西河智慧体育公园等滨江精品景现带8个，旗山湖.晋安湖建成开放.资料来源各地政府工作报告，浙商证券研究所。