房地产业政府管制研究——以深圳为例

一、房地产的现状及存在的问题

1.房地产市场宏观形势2008年全球性金融危机造成中国经济出现恶化趋势，各地房价下跌中央政府开始调整从紧的货币政策，转而实行适度宽松的货币政策和积极的财政政策，且推出4万亿经济刺激计戈主要投向基础设施建设各种措施接连推出之后，房地产市场信心得到相当大的提振2009年房地产行业率先回暖,下半年大量投资资金进入，房价迅速上升为遏制部分城市房价过快上涨，中央接连释放房地产市场调控信号在2009年12月9日，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策；5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施，简称“国四条”；随后，财政部等五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投资投机性购房需求等共11条措施，简称“国十一条”；2010年1月18日、2月25日，人民银行两次上调人民币存款准备金率；3月18日，国资委要求78家央企必须退出房地产开发；3月11日，国土资源部下发通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后需在一个月内缴清出让价款50%的首付款；4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出坚决遏制住房价格过快上涨；4月15口，国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为新“国四条”；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发201010号被称为新“国十条”，通知要求坚决抑制不合理住房需求；5月26日国家税务总局公布了《关广土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税清算从严执行；住建部等三部委联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范，推出了“认房又认贷”的较为严格的“二套房”界定标准，显示出国家对现有调控政策不放松的决心；6月份公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，国务院首次明确推进房产税改革，国家动用房产税调控市场的预期越来越强

2.深圳房地产的基本情况从宏观形势看，受金融危机影响，深圳市面临更加复杂的国际国内局势，经济增长仍然存在压力，转变经济发展方式刻不容缓；在转变发展方式的要求下，产业人口外移与外来人口本地化、城市化的趋势并存，住房发展宏观形势较为复杂从深圳市近期住房市场和住房保障情况看，目前以住房价格为核心的资产价格上涨过快，成为价格稳定和居民实现住房消费需求的主要威胁，户籍低收入家庭住房困难问题可望在“卜一五”期间基本解决，但经济社会发展所需人才住房问题日益突出未来深圳市住房发展在重点发挥提供居民住房以解决民生问题作用的同时，还应当统筹兼顾，发挥其保障产业发展及增强城市综合竞争力的公共政策优势和基础性作用预计2010年深圳市已出让土地经过开发建设，可形成商品住房批准预售建筑面积约为700万平方米，加上目前可售商品住房建筑面积，预计2010年深圳市可形成商品住房供应建筑面积约为1000万平方米根据2006年以来深圳市居民住房可支付能力和市场实际需求分析，预计201年深圳市新建商品住房需求建筑面积约65万平方米，基本可达到供求平衡，供略大于求，并有适当住房储备2010年度，深圳市计划建设各类住房

16.46万套，总建筑面积

1434.39万平方米其中，计划安排建设商品住房

11.46万套，建筑面积

1154.39万平方米；计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积280万平方米其中，本年度住房用地不含存量用地建设

2.04万套，建筑面积

102.06万平方米；城市更新改造建设

0.49万套，建筑面积

24.65万平方米；企业自建人才住房及房改房

1.47万套，建筑面积

94.45万平方米；其他方式建设1万套，建筑面积

58.84万平方米表1深圳市2008-2012年用地情况表年份商品住房用地其中新批商品住房用地供应保障性住房用地2008年

2.3平方公里

1.3平方公里

0.5平方公里2009年

1.4平方公里

0.8平方公里

0.3平方公里2010年

1.2平方公里

0.6平方公里

0.3平方公里2011年

1.2平方公里

0.6平方公里

0.3平方公里2012年

1.2平方公里

0.7平方公里

0.3平方公里数据来源深圳市住房建设规划2008-2012,深圳市规划和国土资源委员会

3.深圳房地产存在的问题

3.1房价高从2000年以来深圳的新建商品住宅价格见下表表2深圳市2000-2010年新建商品住宅价格表年份20002001200220032004200520062007200820092010价格527555175533568059807040923013370127941587419553元/平方米说明数据来源，《深圳房地产市场波动的反思》及网上搜索，201年为前三季度数据

3.2房价收入比处于高位警戒线深圳大多数市民认为房价偏高，根源来自房价收入比所谓“房价收入比”，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比这•指标主要用于测度居民住房消费能力，也是间接用来测度房地产泡沫的指标世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为假如家庭年收入为1,房价在家庭年收入的6-8倍之间较为适当，而房价收入年比达到或超过12倍时需要警惕按国家统计局数据，如果剔除经济适用房因素，深圳房价收入比己达到12倍，也就是说，己经达到了引起警戒的水平口前发布的《城市竞争力蓝皮书中国城市竞争力报告》认为，深圳房地产市场的细分市场中，房价收入比非常不健康，居民购房压力大很多市民反映“深圳房价太高了，几乎买不起房了”

3.3商品房空置率高至2010年9月底，全市商品房空置面积为

139.36万m2,比率约为30乐按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10220%之间

①注1属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险美联物业区域董事王书权认为，目前深圳的空置房的情况是“90平方米以卜.的空置率为20%左右，而豪宅则要高达50席以上”深圳商品房空置率过高，这是不容回避的客观现实

4.4土地制约房地产市场发展现在深圳每年出让的住宅用地控制在

1.2km2左右，大约只能够建360多万m2的房子，而近年来对商品房的新增需求都在800-900万m2之间，也就是说，将有超过500万m2住宅需求缺口急需填补

5.5房地产结构不合理近年来深圳房地产的快速增长，房价增长过快大面积豪华住宅、别里比重过大，符合百姓的经济适用房越来越少房地产建筑容积率低，对于有限的土地增量供给不足显得更尤为突出

6.6房地产市场波动中的房地产中介机构在本轮房地产市场波动中，深圳的房地产中介机构或者起着推波助澜的作用，或者没有得到合理的组织和引导，没有发挥揭示房产真实价值、帮助当事人规避风险的作用房地产销售中介机构基于其市场地位，在新房销售中积极协助开发商采用各种销售策略，推高房价赚取更多利润，其员工也不乏从中赢利者；在房地产三级市场中亦然房地产评估中介机构迫于市场竞争压力，没有发挥帮助金融机构控制风险、规避风险的作用，甚至出现买房人利用评估报告获得“零首付”的情况，助推了“炒房”风，加大了金融机构的风险

二、其他国家和城市可借鉴的经验

1.美国房地产贷款制度美国的房地产市场机制主要由三个完整的部分构成:一级市场、二级市场和保险体系一级市场主要是由多样化的以私营为主的机构向房地产市场提供资金，包括储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司，抵押银行等，其运作是完全市场化的，针对不同层次的购房者能及时有效地提供众多的贷款品种二级市场主要是抵押贷款的证券化，基本由联邦全国抵押协会FNMA、政府全国抵押协GNMA会和联邦住宅贷款抵押公司FHINA三家机构所垄断FNMA主要职责是收购由联邦住房管理局FA、退伍军人管理局VA保险或保证的住房抵押贷款，经过改革，后来也扩展到无保险的普通抵押贷款FNMA同时还肩负调控市场的重任，当银根紧缩时，购•入抵押贷款，提高金融机构资产流动性GNMA则充当政府机构的委托人和保证人的角色，买

①注I韩笑.我国商品房空置率计算方法研究［J］经济论坛，2010,

10.卖政府金融机构发放的证券，为政府金融机构的活动提供便利条件FHLMA负责收购由联邦住房储蓄贷款保险公司或其他政府机构保险保证的贷款，后来扩大到私人机构保险或保证的抵押贷款这些机构由私人持有股份，国家给予支持，自负盈亏，同时兼具市场化的特性和社会保障的性质除了前面提到的贷款机构，保险公司在美国房地产市场中的金融体系里也占有重要地位，它贯穿了一级和二级市场在一级市场上，当贷款数额占所购房价的80%以上时，金融机构就要求借款人投保针对不同的借款人，有联邦住房管理局FHA、退伍军人管理局VA等不同的政府担保机构为其提供保证担保在二级市场上，保险主要是针对FNMA,GNMA和FH1NA三家机构的，目的是加强FHA,VA保险的抵押贷款在二级市场的流动此外，保险市场也是房地产市场的资金供给者之一除了政府保险机构，市场上还有一些私营的保险公司为不同的借款者提供担保

2.德国的住房互助储备体系德国房地产市场中的金融体系的核心是完备的住房互助储备体系，这是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构建的储户与国家住房储蓄银行签订“建购房储蓄契约”后，每月要按契约总额的.5%存入银行7年左右存款本息达到合同的50%,即取得契约总额的贷款权国家对首次签订住房储蓄的储户还实行奖励，凡家庭年储蓄在600德国马克的，财政给予10$的奖金等此外，德国政府还主导构建了多模式的综合性住房金融体系，以满足不同阶层居民的需要在德国从事住房信贷业务的金融机构，由政府控制的机构占相当比例600多家储蓄银行，全部是政府建立的国营银行、40家抵押银行中，有3既为国营，25家互助储金信贷社，有3家是国家性质的这些政府控制的机构为政府住房政策的贯彻，起到了直接推动作用此外，德国具有严密的房地产金融法规体系，基本规定了住宅金融机构的业务范围，保证了资金来源和信贷的安全性、稳定性，其中重要的有《德意志联邦银行法》、《银行法》、《储蓄银行法》、《德意志合作银行法》和《投资公司法》等注2

①

3.日本的住房金融公库二战后，日本政府设立了住房金融公库、住房金融公司等专门的住房金融机构，与兼营住房金融业务的私人金融机构相结合，形成了独特的混合型模式，其中住房金融公库是居民房地产贷款的主要来源住房金融公库制度是日本政府在1950年日本处于绝对缺乏住房的情况下采取的一种国家化金融发展制度住房金融公库不直接吸收存款，其巨额住房贷款资金的来源包括资本金、政府借款、财政拨款、由财政筹集的邮政存款、保健年金、国民年金等融通的长期低息资金、政府担保的公库、公团发行的住房债券等，其中主要来源是财政投资性贷款公库的职费不仅是提供住房贷款，而且还要对为满足国民大众建立健康的、有文化气息、的生活需求而开展的住房建设提供必要资金此外，公库要对一般金融机构难以提供信用的收入层提供信用，对民间资金难以提供资金的工程确保资金，并通过平衡住房供应，达到稳定住房市场的要求金融公库业务的政策性色彩很明显，其市场性取向不明显，商业化关联度相对偏低公库的性质是，政府全额出资的独立企业法人，实行财政预算制，利润一般都要上交国库日本模式与其政府特点及历史相关，它给政府背上了沉重的财政包袱但日本长期以来着重工业发展，忽视居民生活条件的改善，且其本来就人多地少，如果政府再不直接支持，口本居民的住房条件很难得以改善

三、房地产政府规制的完善对策如何使得深圳地区房地产市场健康发展，首先，要满足消费性需求，重点调控投资需求和投机需求方面的问题，加快保障性住房体系建设，保护好高房价下低收入群体利益，其次，完善城市土地供给制度，优化土地供给结构明确政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明公开，注2曾国安《住房金融:理论、实务与政策》，中国金融出版社，2009年第202页的土地市场最后，要加强金融监管力度应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查房地产抵押贷款的条件，严防危机的发生

1.加强房地产市场法制化建设，改革房地产市场管理体制现代我国房地产市场改革的主要任务，就是要明确公民的权利主体地位，保障房地产市场中消费者的权利，把广大人民群众的住房需求放在第一位要确保公民在房地产市场中的权利主体地位，必须要通过土地所有权、国有企业所有权等生产资料所有权和民主权利的方式来实现在房地产市场中，劳动者是房地产市场创造新价值的唯一的劳动主体，正是他们的辛勤劳动才使房地产市场出现了繁荣的局面他们也属于房地产市场的权利主体，因此房地产市场中的劳动者具备了房地产市场的权利主体和房地产市场劳动主体的双重身份房地产市场的内在缺陷在于对公民的生产资料所有权和民主权利以及房地产市场中的劳动者的劳动力所有权认识和划分的不明晰因此，政府在对房地产市场的改革过程中，就是要加快房地产市场法制建设，建立健全相关法律明确劳动者的权利以及规范房地产市场中的企业行为和政府行为，是我国的房地产市场向法制化方向发展，使房地产市场主体的所有权和民主权利得以明确和落实

2.发挥政府经济职能，建设公共服务型政府政府经济职能是指政府在社会经济运行和发展过程中，为实现优化资源配置或实现某些特定的宏观经济目标，所履行的经济、法律、行政等方面的职责以及在这个过程中发挥出来的组织、领导、规划、协调、服务、监督等功能政府经济职能在各个社会形态中都发挥着重要作用，具有一般规定性在任何社会体制下，政府的经济职能可以满足社会生产力和经济发展的需要，因此要求政府履行这些职责和功能，对社会经济进行不同程度的宏观干预和规范控制中央政府在主导房地产市场改革以及住房制度改革的过程中，要将广大人民群众的住房需求作为改革的首要目标，并通过制定一系列法律、法规、政策来确保这一改革目标的顺利实现；同时还要加大对地方政府的控制和监督力度，确保各项法规、政策的能够得到有效实施；加强对土地市场的管理，明确国土资源部的职责，只是起到全民土地所有权代理人的作用，各级国土部门由上级国土部门垂直管理，地方政府不得操控、干涉当地国土部门的决策和活动；建立完善的监督控制机制，确保各级国土部门独立、严格执行中央政府出台的宏观土地政策；同时房地产市场中的政府部门还要明确各自的权力，并且要确保能够公正、独立行使各自权力，部门间要以满足当地广大人民群众的住房需求为统一目标，配合协调，确保中央政府制定的法律、法规、政策得到顺利落实实施

3.完善保障性住房体系住房保障问题从理论上讲，其实质就是在承认人们经济地位不平等的前提下，运用社会救助政策，对社会财富进行再分配，使处于劣势地位的人能获得和改善居住条件，逐步缩小与优势地位人之间的差距，这对稳定社会，促进社会的公平有着巨大的积极作用我国在保障性住房建设方面虽然已经取得了一定的成就，但是从整体看来，还有许多问题没有解决，巫需进一步的完善

4.1要大幅度增加保障性住房的比重深圳的保障性住房只占到商品房面积的

24.2乐比例还是偏低应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上应继续加快中低价位、中小套型保障性建设中长期的供给方干预应以提高住房供给的有效性为目标最重要的是，政府供应土地时首先应该考虑保障性住房用地，而不是商品房用地，出让土地时不应只考虑价格，还要考虑其他因素

4.2经济适用住房应该严格控制供应对象，实行封闭式管理首先,推行经济适用住房基础是对收入进行划线，但我国很多城市对此没有透明的划分方式,应利用现代电子技术实现对个人收入的准确划分并建立透明财产申报制度，申报个人的住房情况和收入水平其次，经济适用房出售政策也应该改变，对经济适用房出售不实行公开化管理其操作要点是符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给政府，淡化交易性质这样就可以避免各种寻租行为同时还要制定相应的规范标准、管理形式以及发现有人以欺骗手段申请到保障性住房后的处理方法等

4.3实行小户型提供制度推行小户型不仅可以抑制利用权利对经济适用房进行寻租的现象，而且可以节约利用土地，应该大力提倡由于保障性住房性质以经济实用为主，目的是保障中低收入水平人群最基本居住需要，经济适用房以及廉租房要严格禁止大户型的住宅建设，改善中小型普通住房在新增供给和住房存量中的比率，有效地平衡住房供应结构，这对平抑住房价格起着重要作用其次，在确保政策落实到位的同时，也要考虑出台相关配套措施防止新增套型面积过分集中地现象，对户型的政策参数进行一定的调整

4.减少空置商品房按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率也就是，把目前待出售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产（包括增量和存量）作为分母计算出来的而现在我国流行的空置率计算方法是，把累计的商品房空置房屋面积除以近为年商品房竣工面积之和得出的房价与空置率同时普遍持续上涨将会危及整个房地产业

1.1积极消化存量空置商品住宅

（1）建立合理的住房价格体系从影响房地产销售的因素分析，可以看出房价是房市发展的关键，现实的市场状况也充分说明这个问题住房具有很强的地域性，各地因经济发展水平和居民消费水平不同，房价也会有较大差异，但与居民消费水平相适应、购买能力相匹配的原则却是一致的因此，政府应进一步加强住房价格调控，清理整顿建设项目收费，建立合理的住房价格体系搞活二级市场在商品房市场中，一级市场起导向作用，引导人们向住房商品化、社会化迈进二级市场则决定着商品房市场的繁荣与萧条如果没有二级市场的驱动作用，一级市场就活跃不起来住房一级市场属于增量市场，而住房二级市场属于存量市场，两者之间的关系犹如一条河里的上游水和卜.游水卜游水如果流淌不畅，上游水就会由于得不到及时疏通而被抬高水位，造成堵塞同理，住房二级市场如果发展缓慢，就会造成住房一级市场的大量新房空置因此必须加快开放和搞活住房二级市场

（2）提高居民有效支付能力随着国家取消福利分房决定的公布，各大城市已先后宣布停止福利分房，并制定了相应的住房补贴标准，但有关标准似乎都是针对国家机关工作人员的，且真正落实兑现的并不多对主要缺房者企业职工特别是困难企业职工怎么补贴，缺乏指导性和强制性的政策因此必须采取措施及时的把本该属于劳动者住房消费的部分纳入劳动者工资，以提高劳动者的购房支付能力「提高居民的消费热情要提高居民的消费热情，广开就业门路，切实抓好再就业工程，努力解决下岗职工再就业，维持城镇居民收入的相对稳定性是至关重要的一环此外，消费者购买商品房心存疑虑，还有商品房市场存在太多的虚假成分，要恢复消费者的信心，必须有实际行动如天津市采取了“商品房以租代售，先试租住，再定购房”的措施，为消化积压商品房创造了良好的政策环境

4.2有效控制增量空置商品住宅数量

（1）强化宏观控制，打击投机金融工具是国家宏观调控的重要手段，在当前房地产过热，投机行为盛行的情况下，提高贷款利率，可起到一定的抑制效果；同时控制流向房地产的资金总量，减少房地产的信贷规模；健全我国房地产税制，建立适应社会主义市场经济的要求，并能有效发挥宏观调控作用的新的房地产税制体系；另外在适当的情况下，采取必要的行政法律手段打击房地产投机行为

（2）适当控制房地产开发的利润率房地产行业历来都被人们公认为暴利行业长期以来,房地产开发企业的利润率始终高于社会其他行业的平均利润率这样一来，一些房地产开发企业对于投资的预期回报率期望很高，造成价格严重脱离消费者的支付能力，使一些商品房价格居高不下所以必须把房地产行业利润率控制在合理的范围内

（3）降低商品住宅成本，提高质量开发商普遍认为工程成本主要含在施工阶段，只要加强监控就可节约成本为了做到这一点，费尽心血，采取多项措施来降低成本，但成效却并不大问题的关键在于开发商忽视了对设计阶段的监控设计单位往往从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强，在一股设计中，“肥梁胖柱，深基础”的现象极为普遍因此，房地产开发企业应该在设计阶段加强成本控制规划设计是提高商品房质量的首要环节在商品房的规划设计方面还存在很多问题，从总的方面来讲，就是牺牲环境和功能，片面讲究经济效益当前空置的商品房中很大部分是由于规划设计不合理造成的相反有一些商品房地理位置不优越，大环境不是很好，但规划设计合理，营造了舒适的小环境，销路却很好开发商品房应多在规划设计上下功夫，开发出适合老百姓喜欢的住房，以前规划设计不合理的空置房，开发商应在技术允许的范围内优化设计，改善周围环境，生产适销对路的商品房积极推动住宅产业化的发展长期以来住宅建设的发展水平不高，住宅质量达不到设计要求和用户要求、使用功能差的问题一直得不到解决，而住宅建造需大量投入又使成本居高不下住宅产业化旨在以标准化、工厂化大量生产的方式建造住宅，通过集约化的设计与施工，改善生产条件与环境，提高住宅质量和住宅功能，同时使住宅的生产成本降低，使住宅真正达到“物有所值”，为住宅成为消费热点提供必要的条件因此，住宅产业化发展能有效降低房价，提升住宅功能和质量，能够引导住宅产业的健康发展，从而减少由于传统住宅生产方式的弊端导致的空置率问题

（4）加强空置率调查空置房试点调查，已经在多个试点城市启动国家统计局投资司将委托当地统计局和地方调查队在北京、天津、上海、广州、深圳等城市进行的空置房调查试点，并已先期在京沪深三地启动接近北京市统计局人士向记者证实，北京市作为国家统计局空置房调查试点城市之一，将按繁华、中度繁华和相对偏远三类，选取不超过十个具有典型性的小区进行试点不过所得到的数据不作为推算整体的依据目前，朝阳区内已经至少有三个不同类型的小区入选调查典型该人士表示，关于空置房的面积和空置率的调查统计，目前还在试点阶段，希望能够通过实践解决空置率统计中遭遇的难题，但是离拿出完整统计数据的路还很长深圳也已按照国家统计局统一部署，着手在进行空置房调查，调杳的结果会上报到国家统计局，最终由国家统计局统一公布结果

5.加强地产中介管理深圳房地产中介存在以下的问题首先，房产中介行业准入门槛比较低，人员流动过于频繁开一家房产中介，现在并没有严格的条件限制，对于中介机构的负责人和从业人员也没有限制性的资格要求这就导致了房地产经纪队伍鱼龙混杂，机构人员的流失率很高，从业的年限很短其次是无序竞争据业内人士介绍，当前房产中介业务发展主要是靠开店招人的人海战术，大多数业务都是一锤子买卖有些中介机构为了争夺房源客源，恶意诋毁别的公司，同时采用压低收费、虚假承诺、恶意阻断他人的房地产交易等恶劣手段进行竞争搜狗，严重的扰乱了市场秩序此外，不规范的中介行为依然大量存在据调查，地方行业主管部门每年接受的关于经纪方面投诉的案例高达几百起投诉比较多、不规范的行业行为主要表现在有的故意隐瞒重要信息,发布虚假广告等招揽客户，损害当事人的利益；有的参与炒房，扭曲了市场价格；有的在住房租赁代理中偷换概念，违法违规赚取中介费以外的收入；有的违反了国家的税收制度，协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税等如果得到合理的组织和引导，房地产评估机构应该发挥以下作用利用房地产评估机构对市场的敏感，及时向房地产管理部门和金融机构反馈市场价格变化、租售比及投资回报率的变化，揭示风险所在，提醒有关部门采取相应防范措施修订房地产抵押评估的技术路线，加重收益法评估结果的权重，揭示房地产的投资价值和市场价格泡沫的真实状况，帮助金融机构控制风险组织房地产市场调查和专题研究，就市场走向和风险为有关管理部门和社会大众提供参考对地产中介及个人炒房进行严格管理，禁止中介炒房，建立相关的约束、监管、处罚、退出机制

6.利用金融、税务工具管制银行贷款成为调控房地产供给的重要工具我国在近年来的宏观调控中也非常注重运用此手段调控主要从两方面进行一方面是中国人民银行提高银行准备金率和贷款利率来收缩银根；另一方面主要是政府出台行政命令控制贷款规模因为运用金融政策调控，特别是运用提高银行准备金率的手段进行调控时，不仅仅紧缩了房地产业的银根，对市场经济的其他行业也造成了影响，因此，为了保证其他行业正常稳定的发展，利率调控必须慎之又慎世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,这是一个古老的税收制度其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值缴纳一定的税款,即应缴纳的税款随着不动产市场价值的升高而提高物业税对其的调控能够发挥转移社会财富的作用例如通过实施不同的优惠办法,对居住豪宅或拥有多套住房者课以高税,对一般居住者免征或减征,这样就促使富人平价或低价出售承担高额物业税的多余的房子,穷人有能力购买住房,缩小贫富差距,有效维护社会稳定结语在中国社会经济高速发展的今天，房地产泡沫是我们必须高度重:视的问题，特别是在全球金融危机的背景下，我国房价持续上涨，深圳的房地产泡沫已存在明显泡沫，如何让房地产市场进入了行业调整的阶段，维持房价的基本稳定，政府从土地政策、公积金制度、金融税务等方便进行管制的必要性就越发重要，以确保深圳房地产市场的良性发展这是保持深圳经济稳定健康发展的需要，是保障深圳市民基本住房条件的需要参考文献

[1]杨霄,孙平.回顾历史日本房地产泡沫危机带给我们的启示[J].金融经济，2008⑵白涛.房地产业的政府管制[D].暨•南大学博士学位论文，2008⑶朱中一.关于当前房地产市场发展中要处理好的几个问题[J].中国房地产金融，20096

[4]深圳市住房建设规划2008-20⑵，深圳市规划和国土资源委员会⑸深圳市住房建设规划2010年度实施计划，深圳市规划和国土资源委员会⑹马莉，基于指标法评价深圳房地产市场泡沫状况，特区经济，2010年5月⑺深圳房地产市场波动的反思，廖凡幼，房地产市场，

2008.5期总第329期致谢。