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文本内容:
房屋租赁合同的解除权
一、租赁合同的解除权房屋租赁合同一经订立,双方均应按照约定全面履行自己的义务,任何一方不得擅自解除合同但在达到合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件下,权利方可以提出解除合同解除合同的情形大致有如下几种
1、经双方协商一致,可以解除合同
2、对不定期租赁合同或视为不定期租赁的合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人
3、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失(合同法219条)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理(司法解释第7条)
4、承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同
5、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同
6、法律规定的其他情形,主要包括因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同
7、因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同
8、租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除如承租人擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务这种情况属于承租人违约,从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持
二、合同解除权消灭的情形在判断合同解除权是否已经消灭,主要从以下四种情形分析
1、双方当事人对合同解除权约定了行使期限的,期限届满权利人不行使的,解除权消灭;
2、双方未约定解除权行使期限,经对方催告后权利人未在合理期限内行使解除权,解除权消灭;
3、双方未约定解除权行使期限,对方亦未催告的,权利人未在合理期限内主张解除权的,解除权消灭,该合理期限一般掌握在一年;
4、由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权,但承租人表示支付后期租金而出租人同意的,解除权消灭权利因主张而成就,因放弃而消灭,合同解除权同样如此《合同法》第九十五条规定”法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭;法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”实践中较难把握的是,法律未规定租赁合同的解除权行使期限,而当权利人怠于行使权利时,将导致权利长期处于一种不确定的状态我们认为,这种长期怠于行使权利的状况也是权利消灭的一种情形最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人(合同违约方)催告后,解除权行使的合理期限为三个月对方没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”对此,我们建议关于租赁合同的解除权行使期限可以参照把握解除房屋租赁合同通知书致承租方XXX您好!我方与贵方于年月日签订的房屋租赁合同(下称《租赁合同》),租赁房屋位于xx楼XX号,总面积约为xxxxxxxx平方米现因贵方拖欠我方房租无法继续履行合同,按照合同约定,我方有权收回房屋并解除合同根据《合同法》相关规定,我方现向你通知以下事项
一、请你在《租赁合同》期满(年月日)前搬出位房屋,如期交还房屋如你方不按时搬走,每逾期一日,需向我方支付《租赁合同》约定月租金的5%作为违约金
二、如你逾期未搬离或未全部搬离,视为你遗弃剩余物品,我方有权自行收回房屋并清理,清理时,不会保管你的任何剩余物品,所有物品将作废品处理,由此造成的损失由贵方承担
三、贵方需在合同到期之日前支付所欠房租、水电费等费用,如到期不支付我方将从押金扣除,不足部分我方保留向贵方追讨权利
四、贵方退还房子时应保证房内水、电等设施正常使用,且不得损坏房屋内原有设施和非贵方装修部分,若有损坏,贵方需照价赔偿
五、若贵方与我方因合同终止事宜发生纠纷,我方将通过法律途径解决,并要求你承担相应的损失特此通知通知方出租方XXXXXXX XXXX年XXXX月。