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文本内容:
4.
98.
56.
18.36其中:股本
200220022002200256175617.
5764.
5764.资本公积.110404盈余公积
52858224.1117214813未分配利润.
8746.
14.32少数股东权益1953238341453916138销售收入
4.
96.
8.
23.54销售增长
177.
22.01-39%11%率%78%%销售毛利润
28.
428.
35.
37.21销售利润率提升较利率%7%47%35%%快,盈利能力逐年能营业利润
13.
413.
20.
22.增强,趋势向好力率%%64%27%56%利润率变动
48.
611.79%
11.3%率%%利润总额
26183251.
2947.
3641..13456918当期折旧及摊销
21632938.
2947.
3641.净利润.59586918应收账款周
2.
067.
3416.
4414.66转天数存货周转天
520.
585.
3850.
3839.1数96453应收账款、存货周转营存货周转天
12.
45.-速度降低,说明公司运数变动率%36%27%
1.32%自我挖潜的造血能力能应付账款周
70.
0118.5暂不足,存在外部融力
46.
6991.1转天数94资需求一般经营循
292.
1394.-1529-1857环资金周转
00153.
09.62量经营活动净现现金流量金投资活动净流现金流量量筹资活动净现金流量净现金流量
73.
367.
66.
65.虽然近三年公司开发资产负债率3%67%45%17%项目增多,但偿流动比
1.
171.
030.
950.98债指标保持稳定,还速动比
0.
240.
350.
370.38负债规模和结构基债利息保障倍本合理,未出现异能数动但流动性指标力欠缺,表明存量项目去化速度较慢,后续或有负债偿债需要强化销售
5.
1.2重要科目明细(2014年12月财务报表)
1、货币资金现金及银行存款
1690.19万元
2、应收账款应收往来款
734.2万元
3、预付账款金额(万与授信人是否有前三大客户原因/内容元)关联关系****建工集团有限公预付六安项目工程
1465.98否司款山西六建桥*3►分公
968.97否预付六安项目工司程款****卓锐电梯设备销预付六安电梯设备
656.32否款售有限公司合计
3091.
274、其他应收款金额(万与授信人是否有前三大客户原因/内容元)关联关系********投资有限公4500是项目投资款司年底为银行存款冲刘冬艳400是量年底为银行存款冲万星月300是量合计
52005、固定资产房屋
1587.2万元,运输工具
3310.92万元,办公设备
40.31万元
6、存货共计
25211.99万元,其中***六畤富通时代商品房
763.83万元,安****•万象城商品房
16869.,23万元,涡阳•林*5►万象城商品房
7578.93万元
7、短期借款
①****金丰典当有限公司3000;万元,期限2014年12月-2015年5月
②新安金融借款3000万元,期限2014年11月-2015年11月
8、其他应付款应付****瑞金肛肠医院股东借款300万元,应付股东及个人借款
2558.77万元
9、预收账款预售商品房销售款
29898.41万元2012年2013年2014年营业税
751.
26712.
33496.
4910、纳税城市维护建设税
37.
5635.
6224.82情况(万教育费附加
22.
5421.
3714.89元)土地使用税
25.
6114.
2110.63印花税
7.
477.
124.78个人所得税
8.
069.
149.
2211、财务状况评价公司财务报表未经审计经现场财务数据导出,并查阅原始凭证,除个别科目处理不当,财务数据基本真实,能够反映公司真实经营、财务状况
5.2项目公司********投资有限公司
5.
2.1主要财务数据报表时间2012年2013年2014年评论总资产未经营未经营
14857.78流动资产
14847.7其中货币资
61.85金资应收账款产应收票据和预付账款负其它应收款
25.71债存货
14760.14和非流动资产
10.08****•国际项目土地共所其中固定资两块,地块1面积9205有
10.08产平米,通过挂牌竞价取者得,支付土地款
12592.在建工程权41万元,成本已经计入可供出售金融益存货;地块2面积
11064.资产16平米,原系****省持有到期投资********股份有限公司长期股权投资名下商业用地,因双方合投资性房地产作开发****•国际项目,无形资产现已过户至********投总负债
14114.18流动负债
14114.18资有限公司名下,2014其中短期借年尚未计入存货款应付票据预收账款应付账款
13114.06预提费用一年内到期的非流动负债其他应付款1000非流动负债其中长期借款应付债券股东权益
743.6其中股本1000资本公积盈余公积未分配利润-
256.4少数股东权益盈销售收入0利销售增长率%能销售毛利润力率%营业利润率%利润率变动率%利润总额-
256.4当期折旧及摊销净利润-
256.4应收账款周转天数存货周转天数营存货周转天数运变动率%能应付账款周转力天数一般经营循环资金周转量现经营活动净现公司项目尚未销售,目金金流量前为投入阶段,经营性流投资活动净现现金流量为负值量金流量筹资活动净现金流量净现金流量资产负债率流动比还速动比债利息保障倍数能或有负债力其中固定资产
5.
2.2重要科目明细(2014年12月财务报表)
1、货币资金现金及银行存款
61.85万元分析公司项目尚未预售,全部为投入,项目预售后,现金流将日趋良好
2、应收账款暂无
3、预付账款暂无
4、其他应收款与授信人是否有关前三大客户金额(万元)原因/内容联关系陈景亮
12.5是备用金朱洁明
13.21是备用金合计
25.
715、固定资产办公设备
10.08万元
6、存货科**项目土地款及契税
14760.14万元(含计提财务费用)
7、短期借款暂无
8、其他应付款应付股东借款1000万元
9、预收账款暂无2012年2013年2014年营业税///
10、纳城市维护建设///税情税况(万教育费附加///元)土地使用税///印花税///个人所得税///
11、财务状况评价公司实质经营从2014年开始,经营期限短,财务状况不复杂,财务报表未经审计经现场查阅原始凭证,除个别科目处理不当,财务数据基本真实,能够反映真实经营、财务状况综上可得
①偿债能力分析截至2014年底,控股股东********置业有限公司总资产
64831.74万元,总负债
42252.38万元,所有者权益
22579.36万元,资产负债率65・17%%,流动比率
0.98,速动比率
0.38,流动性指标处于一般水平公司在取得我司借款后,可运用财务杠杆补充流动资金,确保****•国际项目顺利完工,依托好项目增强获利能力,快速回收投资,以充足的现金流保证
170878.16授信币种人民币授信金额(万元)15000期限(月)18利/费率说明月综合费用2%土地抵押、股权质押、控股股东及实际控制人承担连带担保责担保内容任、施工方放弃优先受偿权主办调查人员联系电话协办调查人员联系电话
1、****省****市房地产市场发展状况、行业概况按时偿还我司贷款
②经营管理能力分析公司财务报表较全面、真实反映了公司的经营情况,控股股东**和****置业有限公司具有房地产二级开发资质,已积累了丰富的开发经验和专业的经营管理能力
③盈利能力指标分析目前国家已经逐步放松对房地产行业的严厉调控,同时稳步推行量化宽松的货币政策,宏观政策背景有利于房地产行业的发展,本项目区位优势明显,定位准确,销售前景看好,预计短期内可实现销售收入约
17.08亿元,盈利能力较强
④履约能力分析公司目前无金融机构借款,无对外担保,法人及股东无不良信用记录公司享有成熟地段的完善配套和人口大市的旺盛人气,为销售目标的实现提供了基本保证,同时也确保了项目未来现金流足以支撑公司按时履约还款
6、借款人授信情况1借款人无银行授信;2全国法院被执行人网查询无法律纠纷结论借款人经营状况正常,财务结构合理,运营管理规范,开发经验丰富,项目销售前景看好;资信状况无异常,相关证照齐全且合法合规,符合借款准入资格
三、项目情况
1、项目基本情况项目名称*****国际地理位置本项目位于****市南部中心地带北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路开发单位********投资有限公司
1.1项目说明****・国际项目规划总占地面积20284m2,规划总建筑面积201815m2o地上建筑面积151253冠,其中高层住宅面积36727nI、高层办公楼楼面积559321^、大型商场面积5806002地下建筑面积50562m2项目建成将成为****市集商业购物中心、大型超市、影视娱乐及办公楼、住宅楼为一体的一站式时尚购物住宅中心
2、项目区域环境及配套概述总体看,项目地块交通、自然环境、经济基础、商业氛围等方面优势明显交通方面项目位于****市中心城区,紧靠城市主干道,交通十分方便自然环境方面项目紧邻一道河路,并位于****市老城区中心地区具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块具有良好的经济基础近年来,随着改革开放的不断深入,****经济迅速发展,实力不断增强,人民生活水平不断提高,综合经济实力明显增强全市规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入等指标都获得了显著提升为本项目的实施提供了物力保障区位优势项目建设所在地是****市老城区中心,是****市今后重点发展区域,周围分布有行政机关、大型金融商业单位以及大型的企事业单位,随着招商引资的大力实施,会更多的投资商前来投资兴业,区位优势明显综上,项目所在区域具有良好的交通条件、经济基础、自然环境和商业氛围项目位置区域图项目周边配套图示小结项目地理位置较好,位于****市老城区中心,是****市今后重点发展区域,人口密度大,各项配套设施完善,紧靠城市主干道,交通十分方便,具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块
3、项目开发内容、开发规模本项目建设用地位于****市南部中心地带,规划共5幢楼,包括2幢30层高层住宅,2幢25层高层公寓(办公),1幢5层中央商场(不含地下负一层),总建筑面积
20.18万平方米,其中地上建筑面积
15.1万平方米,地下建筑面积5万平方米整个项目拟用两年时间全部开发完成项目控规指标项目不分期总用地面积(而)20284净用地面积(Itf)12689道路用地7595河道用地0总建筑面积(而)201815地上建筑面积151253其中车库0住宅36727公寓55932商业58060邻里中心0幼儿园0写字楼55932(同公寓)地下建筑面积50562其中配套商业5650地下室其他用房12974车位31938容积率
7.46建筑密度
62.56绿地率20停车位地上(个)32停车位地下(个)786项目平面图
4、项目建设工期安排、进度
4.1本次报告评估范围为“*****国际”项目开发建设本项目建设周期为24个月,具体进展情况详见工程进度表工程实施进度计划表序号节点名称完成时间(不分期)1取得《土地使用证》
2013.
10.16和
2013.
10.12设计单位确定
2013.43概念设计完成
2013.54规划设计报批文本完成
2013.65取得《规划用地使用许可证》
2013.
10.226扩初设计完成
2013.77施工报建图完成预计
2015.
1.258取得《建设工程规划许可证》预计
2015.
2.59全套施工图完成
2014.
6.3010总包单位确定(招标)暂定中建一局11取得《施工许可证》预计
2015.
2.1012景观施工图完成预计
2015.
3.2013基础施工至土
0.000预计
2015.
5.3014售楼处建成
2013.
11.2815达到预售条件负二层16取得《预售许可证》预计
2015.
4.817样板间开发时间预计
2015.
12.818主体结构封顶预计
2015.
12.3021外立面装饰工程完成预计
2016.
12.3022室内装饰工程完成预计
2016.
6.2523安装工程及调试完成预计
2016.
12.3024室外配套、园建完成预计
2017.
2.2525竣工备案时间预计
2017.
4.2626预验收时间预计
2017.
3.527竣工验收完成预计
2017.
3.2028交房时间预计
2017.
3.30近期阶段性工程实施进度计划表序号完成分部分项工程内容计划完成时间1基础桩工程、土方工程2015年1月25日2015年2月10日之前(正在2基础聆垫层施工)3筏板基础2015年3月15日之前4负三层地下室2015年3月30日之前5负二层地下室2015年4月15日之前6负一层地下室2015年4月30日之前72015年6月30日之前地上一层一地上五层商业校结构8办公楼五层以上校结构2015年10月30日之前9住宅楼五层以上校结构2015年11月30日之前
4.2目前建设进度和销售状况本项目自2014年5月20日开始做基坑支护结构和挖基坑土方经实地查看,目前已完成地下三层基坑围护设施(投资约1800万元),完成基坑挖土方20万方(投资约700万元)项目形象进度现场图项目效果图
5、项目建设条件
5.1项目开发产权批文落实情况幢建设用地规划建设工程规划施工许可土地证口预计取许可证许可证证得预售证时间
①阜开国用
①已过会正在***2013第预计办理;
②地字预计*A1100124号;预计
2015.
2.1第
2015.国
②阜开国用
2015.
2.
50341200201304.8际2013第0121号;A1100134号
5.2设计单位、建筑商和监理单位****安德建筑设计有限公司是国家建设部批准的建筑工程甲级资质的综合性设计公司公司项目实施单位规划设计单位林**安德建筑设计有限公司建筑设计单位****安德建筑设计有限公司施工总承包商暂定中建一局监理单位****国合工程咨询有限责任公司成立于1994年,其前身为****新站综合开发试验区规划建筑设计研究院有限公司现公司已发展成为集建筑设计,城市设计,城市规划,工程咨询,工程监理,房地产开发,物业管理及酒店经营管理的大型综合性多业态发展的集团公司中国建筑一局(集团)有限公司是一家行业领先的国有大型综合企业集团,是世界500强第52名、全球最大国际承包商一一中国建筑的核心子企业;经营板块覆盖房屋建筑、基础设施、投资开发、海外工程等领域,经营范围横跨设计、科研、施工、安装、装饰、物流、投资、钢结构、房地产等行业,目前拥有房屋建筑工程施工总承包特级、市政公用工程施工总承包一级、机电安装工程施工总承包一级等多个总承包及专业类资质****国合工程咨询有限责任公司始建于1996年,是一家具有独立法人资格的、新型的现代企业制公司经中华人民共和国建设部审查批准为甲级监理资质,营业范围建设监理、工程咨询、造价咨询、建设工程招标代理监理工程范围房屋建筑工程、市政公用工程、公路工程、化工石油工程、水利水电工程、机电安装工程等公司于2001年7月获得国际质量体系认证证书公司脱胎于****省最早的外经企业,有着丰富的国际工程管理经验,八十年代初起一直致力于国际工程承包、国际工程的设计、技术咨询及建设监理先后完成了数十个国家、多项工程建设及咨询任务,得益于先进的国际工程管理模式熏陶,积累了丰富的监理经验,培养出一批素质优秀的工程监理队伍随着我国《建筑法》的颁布实施,公司在监理行业的优势也充分体现出来,在国际、国内两大市场的竞争中,公司锐意进取、迎接挑战、与时俱进、不断的成熟与壮大自1996年开拓国内业务以来,已完成数百项工程的建设监理任务,工程质量合格率100%,赢得了良好的社会信誉,获得社会各界和项目业主的充分肯定,多次被评为省、市优秀监理企业
5.3项目建筑物类别、面积统计地下不可地上住宅面积地下部分销售配套配套商楼号用途m2面服(m2积(m2)部分/机)(itf)房层(rtf)1#住宅22257物业管222572#住宅14470理145,14470办公社区服A座(公27518务53,医寓)疗卫生办公30,市政B座(公28414用房18,寓)文体用31938车房78,公商业637105650位)厕210人防15250邻里中心0幼儿园01#地下车库24548(机动车)2#地下车库5114(非机动)合计20128156503193853436727L规划设计单位总平面图的技术经济指标地下车库(非机动)7积计工*1算有误,注明7390m2,应为5114nl
26、项目投资成本及资金缺口分析
6.1项目投资成本分析
6.
1.1项目投资估算项目投资估算表总建筑面积201815m2借款期18个月按总建筑面已投入(万未投入(万项目名称投资额积单价(元元)元)/itf)开发成本
9667328896677774790.18土地费用27846278461380拆迁补偿安置费政府行政事业1715500121585性收费前期工程费用
70330040334.83建筑安装工程
63545635453148.68费社区管网及园
55055027.25林工程费配套设施费1514151475其他工程费
80025055039.64开发期间费用
87835008283435.2管理费用
1501666181689.98财务费用
54005400267.57销售费用
124035089061.44其他费用及不
32732716.2可预见费用项目总投资
105456293965225.3876060项目资金来源表序号项目金额(万元)占总投资比例总投资105456100自有资金(实收资1本)
3000028.452股东追加投入(资本公积)3政府回购款转投入4银行贷款15005我司贷款
14.2206施工单位垫资
1500014.227其他借款销售回款(保守预
84545643.11测)销售回款情况说明
①目前已缴纳预订金客户110户,预计销售额约4000万元,暂定在2015年2月12日内部认筹,预计再增加缴纳预订金客户200户,预计销售额约8000万元
②一层临街商铺(一道河路与辅路交汇东西两侧)西101室,面积约为1100m2;东102室,面积约为1000而目前颍东农商行、中国银行颍州支行基本确定购买以上两间商铺用于设立营业网店,预计可实现销售1亿元左右
③2015年5月项目正式开盘,住宅预计销量在200套(22000平方米左右),销售额将达到
1.5亿左右;商铺预计销量在500-800套(6000-10000平方米左右),销售额将达到
1.亿-3亿左右;办公(公寓)计划在2015年10月左右推•2015年5月-2015年10月为本项目强销期,住宅计划售罄,实现约
2.7亿元的销售额,商铺预计完成1000套的销售量,实现约3・6亿元的销售额,总回款将达到
6.3亿元左右
6.
1.2项目成本已投入分析
①土地款
1.1****市经济状况****市位于****省的西北部,北邻齐鲁,西连鄂豫,是****省西北部的中心城市,具有2500多年历史1996年初****市经国务院批准成为省辖市,现辖1市3区4县全市总人口1000万人,市域总面积9775平方公里****城区人口规模约80万人,建成区面积约82平方公里****市位于上海经济区的西北部,京经济带与陇海一兰新经济带的交汇处,具良好的区位条件河根据新一轮城市总体规在本世纪头20年内,要把****建设成为北西北中心城市,京九经济带中部的省O E”现代化城市改革开放以来,尤其是京九铁路开以后,****市由****省昔日的“西卷伯利亚”逐步划成,为蓬勃发展的区域性中心城全市综合经济实力迅速提高,农业结构调进一步加快,抵御自然灾害的能力增强;业初步形成了以农副产品加工、化学工医药工郑业、煤电工业、纺织服装工业、机电子工云港州检州2业等6大支柱产业为支撑的工业体第三产业快速发展,城乡市场普遍繁荣§****市立足资源优势,大力实施强化产、工业突破战略,目前基本形成以煤电、工、农副产品上;母加工、医药、纺织等几大支市杭州•黄山宁波•j iang・长沙•广业、福州•/Gv«产业为主,门类较为齐全的工业生产体系立足资源优势,****市委、市政府提出了建设****市“六大名片”一一综合交通枢纽、百亿江淮粮仓、煤电能源新城、人力资源大市、商贸物流中心、滨水园林城市,发展目标更加清晰综合交通枢纽****成为****省乃至全国重要的交通运输中心京九线与商阜、滩阜、潦阜、阜淮四线五路交汇,使得****成为全国六大路网性铁路枢纽之一,****编组站是京九线上最大的编组站;南洛高速、济广高速和合阜高速、阜蔡高速构成了****高速公路网;****机场是华东地区39个民航机场之一,年旅客吞吐量达到11万人次,增长率位居华东第一;淮河、颍河、泉河、茨淮新河等河道四季通航,可南下长江,东至东海,通航里程736公里,是中原通往华东的水运要塞百亿江淮粮仓作为****省重要的粮食生产基地,****市去年的粮食总产成功突破百亿斤大关,成为****首个也是唯一一个实现百亿斤目标的地方煤电能源新城全市煤炭产量已达到1260万吨,正崛起成为华东能源新基地地下煤炭资源储量丰富,已探明可采储量80亿吨,根据规划,全市煤电煤化工业最终将形成“五矿四电一基地”格局,把****建成华东地区重要的煤电生产基地经核验借款人支付土地款、契税原始凭证(发票),款项支付明细如下:序号项目金额(万元)支付日期
2013.
5.9和1土地款
267752013.
8.212契税
10712013.
5.253教育配套资金0注本项目土地共两块,地块一面积9205平米,通过挂牌竞价取得,支付土地款
12592.41万元;地块二面积
11064.16平米,原系****省********股份有限公司名下商业用地,因双方合作开发****•国际项目,现已过户至********投资有限公司名下个别凭证拍照如下
②建筑安装工程费目前处于桩基阶段,施工总承包商尚未确定,未发生建筑安装工程费
③配套费及其他款项支付序号项目金额(万元)1政府行政事业性收费5002前期工程费用3003其他工程费2504管理费用1505其他费用及不可预见费用
6.
1.3项目已投入来源分析项目已投入资金29396万元,主要用于支付土地费用27846万元,资金来源于控股股东多年的项目开发积累项目控股股东********置业有限公司成立于1995年,注册资金8002万元整,自1998年以来长期从事房地产开发,开发资质为二级,公司先后在全省各地成功开发过以下项目1998年开发****市屯溪路中国青年报社驻皖办事处3000m2地块;2001年2月开发屯溪路住宅楼工程,总建筑面积4690平方米;2002年5月投资建设“****招商大厦”,建筑面积11000平方米;2002年12月23日开发多层办公大厦“富通时代”,总建筑面积8800平方米;2009年在涡阳县开发近20万平方米的高档住宅小区涡阳****•离象城,该项目为亳州市十大重点项目;2011年在六安市裕安区开发总建筑面积241750nf的六安*****离象城
6.2资金缺口分析********投资有限公司“****・国际”项目的建设刚刚拉开序幕,目前处于桩基阶段,距离项目整体竣工交付使用预计尚需支付建安及配套工程款等大量费用为保证开发进度按计划实施,解决项目销售回款时间差问题,本次拟融资15000万元项目投资成本表2015年2016年序号子项名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1季度2季度3季4季度度—土地费用(地价款及契税)2013年巳经支付二拆迁补偿费三政府行政事业性收费200515200300三前期工程准备费2002034临时设施费205其他支出180203四主体建筑(装修)工程费1地基与基础工程1100240010002地下结构及粗装修5000400030003地上结构及粗装修60005200450045004600450045004门窗工程12006室内精装修800150030007007其他5002000五主体安装工程费3503161室内水暖气电管线设备505050505050501501501501503003504003002室内空调、电梯设备103003消防系统20202020220120202020203003002004弱电(智能化)系统10101010020105020010050505地下室停车场导引系统102020206其他设备20300六社区管网工程费1001室外给排水系统费3002室外采暖系统费1003003室外燃气系统费304004室外高低压电力系统费501006005005室外消防系统费201006室外通讯、有线电视系统费七园林环境工程费1环境设计费203003002绿化建设费5003建筑小品5002004道路及广场建造费300505大门围墙建造费1006室外照明50503003007楼体泛光308标识系统制作2009室外零星设施A配套设施费501物业服务用房206环卫设施10187运动设施8超市(配套商业设施)3050209其他支出300300九开发间接费50100100200100100100100100300300十其他建设工程支出1工程监理205101010105033402工程造价顾问咨询2555151520403物业服务启动费204资本化利息5其他支出53285466成本合计17003423638544053720640555804775490048954850734533803503由上表可知,项目在2015年1-5月资金缺口为19633万元,本项目2015年5月开始预售,根据项目预热情况分析,2015年5月份可实现销售14200万元,保守估计回款金额5604万元(见第五部分还款来源分析之“项目销售预测表
(一)“,资金缺口14029万元,我司借款15000万元,能够保证项目顺利完工借款人申请借款15000万元用途明细见下表:借款用途明细表序借款用途金额(万元)时间支付对象号2015年1-51主体建设工程款13072施工方及供货商月2015年1-5施工方及设备供货2主体安装260月商2015年1-53管网50施工方月2015年1-44行政事业收费1215政府月前期工程准备费尾2015年1-45403施工方款月合计15000小结********投资有限公司“****•国际”项目不分期,总投资估算105456万元(包含申请我司借款需支付的利息),总投资资金来源为公司自筹、我司借款和销售转投入,资金来源结构较合理截止2014年12月公司已投入29396万元,支付情况真实项目近期资金缺口15000万元,我司借款投入后三个月左右项目预售款将开始回笼,能够保证项目顺利完工同时,伴随销售进度的快速推进,借款人现金流将日趋充足,每月还息有一定保障
四、担保方式分析
1、抵押物及变现能力
1.1权利人********投资有限公司所在位置****市南部中心地带北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路人口密度大,各项配套设施完善,人口密度大,各项配套设施完善,紧靠城市主干道,交通十分方便,具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块,也是****市今后重点发展区域如项目顺利完工,抵押物变现能力较强
1.2抵押物价值本次贷款抵押物为土地使用权抵押物清单抵押物清单(土地使用权)2容积使用年面积m序号土地证号地号用途类型率限V阜开国用1210192044/
911064.11商业出让
(2013)第
03357.46/126A1100124号商业阜开国用2053/6C11030w22013第/23住商住出让
9205.001A1100134号
7.46宅2083/6/23合计(nf)
20269.16经我公司指定的两家评估公司对该公司提供的抵押物价值初评:****中安房地产评估咨询有限公司初评预皖中安(合)评字
(2014)第3401005582号土地使用权评估结果表评估单评估总序类价(元价(万土地证号用途使用年限面积型/m2号)元)阜开国用12013第出2044/9/1商业
11064.16让2A1100124号阜开国用商业出2053/6/222013第商住
9205.003住宅A1100134号让2083/6/23合
20269.16计****华兴房地产土地评估有限责任公司初评预皖中安(合)评字
(2014)第3401005582号土地使用权评估结果表序号评估单评估总类价(元价(万土地证号用途使用年限面积型/m2)元)阜开国用12013第出2044/9/1商业
11064.16让2A1100124号阜开国用22013第A1100134号商住出让商业2053/6/23住宅2083/6/
239205.00合计
20269.16综上,两家评估公司专业评估结果分别为**万元和**万元,评估结果基本一致,仅相差1000万元左右,综合分析及根据我公司对项目地块的调研,决定选取较低值**万元
2、其他担保方式
(1)借款方********投资有限公司控股股东********置业有限公司连带责任担保;
(2)借款方********投资有限公司控股股东*料****51c置业有限公司实际控制人王正年、韦秀明无限连带责任担保;.
(3)项目公司100%股权质押;
(4)施工方放弃优先受偿权小结鉴于本抵押物位置较好,变现能力强;评估取值**万元,申请贷款15000万元,抵押率**%,估值和折扣均较合理;产权关系清晰、简单明了,且施工方放弃优先受偿权,法律风险低;公司控股股东及实际控制人承担连带担保责任,若出现违约,公司实际控制人违约成本很高,必将全力以赴于项目建设,故项目风险可控
五、还款来源分析
1、第一还款来源分析项目销售收入作为本次贷款的第一还款来源L1项目可销售房源分析
①目前已缴纳预订金客户110户,预计销售额约4000万元公司暂定2015年2月12日内部认筹,预计可再增加预订客户200户,销售额约8000万元
②一层临街商铺(一道河路与辅路交汇东西两侧)西101室,面积约为1100m2;东102室,面积约为1000nf目前颍东农商行、中国银行颍州支行基本确定购买以上两间商铺用于设立营业网店,预计可实现销售1亿元左右
③2015年5月项目正式开盘,住宅预计销量在200套(22000平米左右),销售额将达到
1.5亿左右;商铺预计销量在500-800套(6000-10000平米左右),销售额将达到
1.8亿-3亿左右;办公(公寓)计划在2015年10月左右推出
④2015年5月-2015年10月为本项目强销期,住宅计划售罄,实现约
2.7亿元的销售额,商铺预计完成1000套的销售量,实现约
3.6亿元的销售额,总回款将达到
6.3亿元左右项目房源明细表地下不可地上住宅地上商楼地下部销售配套配套商用途面积酬)号面积业面积分(肝)部分/机服22(m)(m)房层(Itf)1#住宅22257物业管222572#住宅14470理145,14470A#办公27518社区服B#办公28414务53,地医疗卫上生30,1-5市政用层;房18,商业6371056503193858060地文体用下房78,负1公厕层2101总建筑面积2018152理论可售面积1563693地上建筑面积151253其中地上住宅面
3.136727积
3.1其中办公面积
55932.1其中地上商业面
3.258060积
3.2其中安置房无偿.2商业面积4地下建筑面积50562其中地下住宅面
4.1积其中地下商业面
4.25650积可售住宅(地上部36727实际可售分)住宅面积可售办公(m2)(地上部55932分)实际可售商业面积637102(m)
1.2项目销售价格分析项目地理位置较好,位于****市南部老城区中心地带北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路人口密度大,各项配套设施完善,紧靠城市主干道,交通十分方便,具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块,也是****市今后重点发展区域如项目顺利完工,抵押物变现能力较强根据****房产网查询及现场调研同类项目情况,分析见表同类项目比较表项目名称本项目同类物业1同类物业2楼盘名称****国际****新时代广场金地广场****省****市中南********投资有限****金格丽置业有开发商置业有限责任公司公司限公司****市一^道河东****市西二环路西清河东路与颍上路位置路长途汽车南站东侧颖河西路北侧交口东100米(莲200米池小学旁)人力资源大市据调查,全市农业人口850多万,农村人口中,年龄18至60周岁的劳动力500万人,占农业人口的60%o雄厚的人力资源优势逐渐转化为强大的人力资本优势,成为推动****加速崛起的一支生力军商贸物流中心****市围绕繁荣三产、商贸兴市战略,着力打造区域性商贸物流集散中心,造就了一个汇聚淮河以北、陇海线以南、京沪线以西、京广线以东,辐射3000多万人口巨大消费市场的商业中心,区域性现代商贸物流集散中心已基本形成,成为****一张精美的“名片”滨水园林城市****地处沃野平畴的大平原,以多水而名世淮河重要支流沙颍河、泉河呈“Y”字型在城内交汇,东城河、西城河、南城河等十余条内河纵横交错,慧湖、瑶池等沟塘星罗棋布,内外河相互贯通、流水清澈、垂柳环抱2008年,城市中心城区生态环境建设项目荣获****人居环境范例奖;2010年,获得****省园林城市称号****市是****省人口最多的市;****交通优越,是****3大枢纽之一;商品零售金额仅次于省会****,为****第二;GDP为****第五2013年全年生产总值
1062.5亿元,按可比价格计算,比上年增长
9.7%其中,第一产业增加值
272.6亿元,增长
3.8%;第二产业增加值
436.6亿元,增长
12.9%;第三产业增加值
353.3亿元,增长
9.9%o三次产业结构进一步优化,由上年的
25.
941.
332.8调整为
25.
641.
133.3,第一产业占GDP的比重下降
0.3个百分点,第二产业比重下降0・2个百分点,第三产业比重提高
0.5个工业化率达到
35.8%人均GDP达13839元(约折合2270美元),比上年增加1223元全市万元GDP能耗
0.9367吨标准煤,同比下降
3.55%全市规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额和城镇居民人均可支配收入等指标都获得了显著提升2013年末户籍人口
1053.2万人,比上年增加
13.4万人;常住人口
771.6万人,增加
7.7万人城镇化率
36.2%,比上年提高
1.3个百分点2013年全年居民消费价格比上年上涨
2.2%,涨幅比上年降低
0.3个百分点;商品零售价格上涨
1.0%,比上年高
0.4个百分点2014年前三季度,全市实现地区生产总值
785.3亿元,同比增长
8.5%多项经济指标增速皖北领先、全省靠前全市财政累计支出
250.7亿元,同比增长
18.7%,位居全省第三其中,用于医疗卫生、住房保障等民生类支出力度持续加大,累计支出2n.9亿元,占全部支出的
84.5%居民收入稳步增长,全市居民人均可支配收入9639元,同比增长
11.5%,其中城镇常住居民人均可支配收入16060元,增长
9.5%,农村常住居民人均可支配收入6318元,增长
12.9%,增速均高于GDP增速,生活水平逐步提升预计2015年地区生产总值将可达到1500亿元城乡居民收入实现与经济同步增长,城镇居民人均可支配收入达到22000元,农民人均纯收入达到6200元
1.2****市房地产市场概况L
2.1住宅市场情况交通交通便利交通便利交通便利总占地面积
2028444135.15310216建筑规模2018152300004730097itf两室,120主力面积100平米三室100平米左右三室111115(住宅)itf的三室住宅350户,办公总户数住宅约1000户住宅约200户(公寓)1118户绿化率20%
25.6%16%容积率
7.
45684.
543.46位置较优越,设施配套设施情位置较优越,设施位置较优越,设施齐全、功能完善况齐全、功能完善齐全、功能完善停车位818个约1000个约450个物业管理待定
1.2元/平待定住宅均价7000元/住宅均价7300元/住宅6800元/平商平商业均价30000平商业均价30000销售均价业均价30000元/平元/平元/平开盘时间2015年5月2012年4月2015年1月营销活动基本售罄综合上表分析,考虑到利于顺畅销售和资金快速回笼,以及周边其他项目的竞争影响,本次给予其还款预测定价(均以最低值计)住宅均价6800元/才,办公(公寓)均价9000元/凌,商业均价15000元/i nz,销售收入估算表如下销售收入估算表可售面序类销售均价销售收入合计(万类型积号别(元/rtf)(万元)元)2(m)可可销高层1#
22257680015134.76销售住售宅地住上部高层2#
1447068009839.6宅分及1办公(公可销
27518900024766.
275313.16办寓)A座售办公公部建分办公(公筑
28414900025572.6(精寓)B座面装)积可销售商业建筑面积263710150009556595565可销售地下车库个数3可售面积销售收入
170878.16L3项目销售收入预测分析本项目前期已积累了一部分客户,项目销售预热较充分目前已缴纳预订金客户110户,预计销售额约4000万元公司暂定2015年2月12日再次开展内部认筹,预计可再增加预订客户200户,销售额约8000万元颍东农商行、中国银行基本确定购买一层临街商铺用于设立营业网店,面积约为2100m2,预计可实现销售1亿元左右2015年5月项目正式开盘后,住宅预计销量在200套(22000平米左右),销售额将达到
1.5亿左右;商铺预计销量在500-800套(6000-10000平米左右),销售额将达到
1.8亿-3亿左右;办公(公寓)计划在2015年10月左右推出2015年5月-2015年10月为本项目强销期,住宅计划售罄,实现约
2.7亿元的销售额,商铺预计完成1000套的销售量,实现约
3.6亿元的销售额,总回款将达到
6.3亿元左右保守预计,本项目开盘后3个月(2015年8月)完成总销售金额的20%,即人民币
3.4亿元左右;开盘后一年(2016年5月)完成总销售金额的50%,即人民币
8.5亿元左右;开盘后一年半(2016年11月)完成总销售金额的70%,即人民币
11.9亿元左右;开盘后两年(2017年5月)完成总销售金额的80%,即人民币
13.6亿元左右;开盘后三年(2018年5月)完成总销售金额的95%,完成销售目标假设购房客户全部采用按揭方式,且住宅首付30%,办公及商业首付50%,对本项目借款期内销售预测如下项目销售预测表
(一)总计项2015年(
一、目类型二名3月4月5月6月7月8月表合称计)销售面36727110001400011727积住销售套350110140100宅数销售比
29.
31.93100%
38.12%例95%%销售均6800680068006800价(元)销售收
24974.
7974.74809520入(万)3636回款金
7492.
32392.22442856额(万)131按揭金
17482.
5582.52366664额(万)0505销售面5650积销售套470数销售比100%例地销售均下15000价(元)室销售收8475入回款金
4237.5额按揭金
4237.5额销售面580602800240024002400积销售套4836233200200200数销售比100%
4.39%
3.77%
3.77%
3.77%例商销售均1500015000150001500015000业价(元)销售收870904200360036003600入(万)回款金435452100180018001800额(万)按揭金435452100180018001800额(万)销售面559322800220022002200积销售个111856444444办数公销售比100%
5.01%
3.93%
3.93%
3.93%例销售均90009000900090009000价(元)销售收
50338.2520198019801980入8▼1款
25169.1260990990990金额4按揭金
25169.1260990990990额4销售面1563691660018600163274600积销售套6774399384344244数销售比100%例总销售均计价销(元售)收1708781355414200151005580入(万).
16.361款
80444.
5182.金560456462790额21311(万)按揭金
90433.
8372.859694542790额(万)9505项目销售预测表
(二)项目类型2015年2016年名称9月10月11月12月上半年下半年销售面积销售套数销售比例销售均价住宅(元)销售收入E可款金额按揭金额销售面积25002500260026001700019332销售套数50505252340386销售比例
4.47%
4.47%
4.65%
4.65%
30.4%
34.56%销售均价900090009000900090009000(元)办公销售收入
22502250234023401530017398.8(万)可款金额▼
112511251170117076508699.4(万)按揭金额
112511251170117076508699.4(万)销售面积32003400350036001500019360商业销售套数26628329230012501612销售比例
5.02%
5.34%
5.49%
5.65%
23.54%
30.39%销售均价150001500015000150001500015000(元)销售收入48005100525054002250029040(万)可款金额▼24002550262527001125014520(万)按揭金额24002550262527001125014520(万)销售面积5650销售套数470销售比例
8.87%地下销售均价15000室(元)销售收入8475可款金额
4237.5按揭金额
4237.5销售面积57005900610062003200044342销售套数31633334435215902468总计销售比例销售均价(元)销售收入
70507350759077403780054913.8(万)回款金额
35253675379538701890027456.9(万)按揭金额
35253675379538701890027456.9(万)综合销售预测,对项目现金流预测见下表:项目现金流预测表序号项目/年度2015年度2016年度上半年下半年上半年下半年资金来源(
①+〜+-
15185748864.
363780054913.8
⑦)
①销售收入
2930048864.
363780054913.8
②出租收入
③政府回购收入
④自有资金7557
⑤我司借款15000
⑥他行借款
⑦其他负债资金运用(
①+〜+-
236497.
1743222.
8216619.
8238598.98
⑦)
①开发成本费用275212914562809611经营成本(含财务
②2913409836094572费用)
③经营税金及附加
1667.
172780.
382150.
823124.6
④土地增值税14662313800800
⑤所得税
29304886.
4437805491.38
⑥我司借款本金偿还15000
⑦他行借款本金偿还-3盈余资金
15359.
835641.
5421180.
1816314.82-4累计盈余资金
15359.
8321001.
3742181.
5558496.37期末我司贷款本金-51500015000150000余额期末他行贷款本金-6余额L4压力测试分析A、在销售进度不变的情况下,假设销售收入下降5队10%、15%和20%时对该项目的影响;B、在销售收入不变的情况下,假设销售成本增加5%、10%、15%和20%时对该项目的影响压力测试表A单位万元,2015年度2016年度类别现金流上半年下半年上半年下半年销售收入
2930048864.
363780054913.8原计
38598.9销售成本
36497.
1743222.
8216619.82划8盈余资金
15359.
835641.
5421180.
1816314.81从各年度数据看,2009年以来,****市住宅市场总体呈“量价齐升”发展态势,2013年达到历史峰值,2014年受房地产调控政策和经济下行周期影响,成交量有所下降,但价格维持涨势,涨幅收窄2从2014年各月度数据看,5月、6月、12月是全年成交价格的峰值,春节前后的两个月是全年成交量的峰值二季度是全年的销售淡季,进入下半年后成交量迅速放大且保持稳定本项目计划于2015年5月开盘预售,下半年进入强推期,符合发展走势和市场规律
1.
2.2商业市场情况从2014年商业市场看,全年成交量与成交价格高度负相关5月份价格降至全年最低,成交量迅速创出全年峰值;年末价格涨至高位,成交量迅速萎缩说明商业市场客户对价格较敏感,只要促销措施能跟上,一般去化速度会比较快据统计,2014年1-8月份,全市完成固定资产投资
476.8亿元,同比增长
25.1%,增幅连续8个月居全省首位其中工业投资完成
169.1亿元,同比增长
21.5%,增幅全省第五;房地产开发完成投资144亿元,同比增长
74.5%,增幅全省第一2014年11月份,****市累计成交住宅1075套,环涨
18.78%商品房累计销售面积为
11.07万m二环比上涨
18.78%11月份,****城区住宅销售总额
5.03亿元,均价为
4543.8元/疔11月份,多家楼盘开盘,住宅成交套数有所上升,住宅销量再度突破千套大关预计2015年****房市持续回暖
二、企业状况
1、借款人基本情况********投资有限公司由********置业有限公司与****省********股份有限公司于2012年共同出资成立,注册资本
6062.5万元,其中********置业有限公司占
98.14%,****省********股份有限公司占
1.86%
1.1关联企业********置业有限公司,前身是********经济技术发展有限公司,成立于1995年,于2003年更名为********置业有限公司,注册资本8002万元,2013年末净资产
3.5亿元,开发资质为二级,主营范围房地产开发、经营,装饰、水电安装,土石方、园林绿化工程、物业管理等****省********股份有限公司是皖北地区极具知名度和竞争力的商业企业,公司注册资本
2187.4万元1990年元旦开业,现有员工5000多人,固定资产2亿余元****本部营业面积
2.6万平方米,拥有4家大型卖场和9个子公司,经营品种10万余种2011年*******1s单店销售突破10亿元开业二十三年来,累计实现销售近100多亿元,利税3亿元历经二十三年创业,先后荣获“全国百城万店无假货活动示范店、全国创建精神文明行业工作先进单位、全国构建和谐商业杰出贡献企业、全国商业及服务型企业售后服务先进单位、全国商业企业文化优秀奖、国家技能人才培育突出贡献奖、全国商业科技进步奖一等奖、全国三八红旗集体、全国供销合作社先进百强企业、全国和谐商业企业”等300余项殊荣
2、公司组织架构****省***3►股份有限公司
1.86%********有限公司
98.14%
258496.3累计盈余资金
15359.
8321001.
3742181.557期末我司贷款1500015000150000本金余额销售2015年度2016年度价格比预测基Y间现金流、准价上半年下半年上半年下半年格下降百分比
52168.1销售收入
2783546421.
1435910113569.1盈余资金
6337.
833198.
3219290.183-5%
27395.4累计盈余资金
6337.
839536.
1528826.336期末我司贷款1500015000150000本金余额-10%销售收入
2637043977.
923402049422.
4210823.4盈余资金
4872.
83755.
117400.
18418851.5累计盈余资金
4872.
835627.
9323028.115期末我司贷款1500015000150000本金余额
46676.7销售收入
2490541534.71321303盈余资金
3407.83-
1688.
1115510.
188077.75-15%
10307.6累计盈余资金
3407.
831719.
7217229.95期末我司贷款1500015000150000本金余额
43931.0销售收入
2344039091.49302404盈余资金719-
4131.
3313620.
185332.06-20%累计盈余资金719-
3412.
3310207.
85539.91期末我司贷款1500015000150000本金余额注:
①2015年上半年盈余资金=销售收入+我司贷款-销售成本;
②2016年下半年累计盈余资金扣除了我司贷款本金15000万兀i o压力测试表B单位万元销售收入
2930048864.
363780054913.
838598.9销售成本
36497.
1743222.
8216619.
82816314.8原计盈余资金
15359.
835641.
5421180.182划
58496.3累计盈余资金
15359.
8321001.
3742181.557期末我司贷款1500015000150000本金余额销售2015年度2016年度成本比预测基准价上半年下半年上半年下半年格增长百分比
40528.9销售成本
38322.
0345383.
9617450.81+5%3盈余资金
5977.
973480.
420349.
1914384.
8729192.4累计盈余资金
5977.
979458.
3729807.563期末我司贷款1500015000150000本金余额
42458.8销售成本
40146.
8947545.
118281.
8812454.9盈余资金
4153.
111319.
2619518.22+10%
22445.4累计盈余资金
4153.
115472.
3724990.579期末我司贷款1500015000150000本金余额
44388.8销售成本
41971.
7549706.
2419112.
79310524.9盈余资金
2328.25-
841.
8818687.217+15%
15698.5累计盈余资金
2328.
251486.
3720173.585期末我司贷款1500015000150000本金余额+20%销售成本
43796.
651867.
3819943.
7846318.78盈余资金
503.4-
3003.
0217856.
228595.02累计盈余资金
503.4-
2499.
6215356.
68951.62期末我司贷款1500015000150000本金余额注:
①2015年上半年盈余资金=销售收入+我司贷款-销售成本;
②2016年下半年累计盈余资金扣除了我司贷款本金15000万兀J O从以上二表分析可知,以住宅均价6800元/W,办公(公寓)均价9000元/■,商业均价15000元加2为测算依据,当本项目销售收入下降20%时,项目现金流达到归还我司贷款临界点且略有盈余(
539.91万元);当项目销售成本增长20%时,累计盈余资金仍多达
8951.62万元,项目现金流距离归还我司贷款临界点还有较大空间因此,本项目抵御价值下跌和承受成本上升均有较大的安全边际小结
(1)********投资有限公司“****•国际”项目可销售住宅面积36727n可销售精装办公(公寓)面积55932而,可销售商业建筑面积63710m)参照周边同类物业价格,以住宅均价6800元/IA办公(公寓)均价9000元/IA商业均价15000元/mz的超低值计算,上述物业全部销售可获销售收入
170878.16万元,第一还款来源充足
(2)拟抵押物为两块土地使用权,评估价值**万元,抵押率**外,抵押物足值抵押物位于****市南部老城区中心地带,北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路人口密度大,各项配套设施完善,紧靠城市主干道,交通十分方便,具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块,也是****市今后重点发展区域项目地理位置较好,变现能力较强,第二还款来源有保障
六、风险分析与风控措施
1、风险分析
1.1信用风险本项目信用风险主要包括财务风险(债务人违约风险)、流动性风险和债务人被重组的风险债务人控股股东********置业有限公司在六安、宁国开发的地产项目投资较大,去化速度较慢,会影响到偿债能力
1.2宏观经济风险主要是指由于宏观经济环境恶化、经济增速放缓导致大部分企业经营面临困难,造成债务人的偿债能力和担保人的担保能力下降
1.3政策风险政策风险主要有两点
①国家出台从紧的宏观政策,导致宏观经济增长乏力;
②国家出台较严厉的房地产调控政策,使得房地产企业面临恶化的生态环境
1.4市场风险目前项目所处区域****城区已建有****百货大楼、千百意、****国贸等大型商场,且已建成多年,具有良好的社会口碑、深厚的运营经验和固定客源,这为本项目的建设运营带来了挑战
1.15操作风险本项目的操作风险主要为担保措施落实风险、项目运行管理风险
2、风控措施
2.1本笔借款以委托贷款方式操作
1.22该笔借款以********投资有限公司作为借款人,与委托贷款银行、我公司签订委托贷款三方协议,委托贷款合同采用委贷借款合同、最高额抵押合同,且借款人控股股东出具同意为本借款提供股权质押担保的股东会决议并签署相应法律文件
1.3在委托贷款银行开立委托贷款专户和销售回款监管专户,不开设网银等电子支付功能,确保专款专用
1.4向项目公司派任董事(非现场)一名,全程参与项目公司的决策与管理,对于公司重大事项均有一票否决权
1.5向项目公司派驻现场管理人员一名,负责与项目方共同保管印章(公章、财务章、合同章、发票章等),监督项目公司的账户管理、印鉴管理、资金流向、项目销售情况和回款状况等对资金的使用及项目销售回款进行全程监管
1.6要求项目公司及关联公司出具合法有效的股东会(董事会)决议,包括但不限于同意股权转让、抵(质)押、保证担保、资金监管、降价销售权、贷款存续期内不向股东分配权利、修订公司章程、派驻监管人员监管权益落实等,以确保我司权益如该项目出现销售停滞或销售状况不佳的情况,我司有权利指定房产销售代理公司全盘接管项目销售工作,并有权降价30犷50%出售
2.7借款合同需约定
(1)项目销售回款优先保证还本付息
(2)借款方在委贷行所开立的销售回款监管专户为借款人唯一销售回款账户,借款人的销售回款须全部进入该专户进行监管
(3)在释放抵押物前,与企业签订具体的还款协议,严格执行按销售比例还款的原则
3.8管理要求
(1)加强对借款人的贷后监管,加强对公司项目进展和销售进度的实时监测,定时查询网上销落实销售进度与我行贷款收回的匹配性如公司出现不利于我司授信安全的情况,及时采取措施退出
(2)贷后管理人员每月按时收取借款人的经营资料和财务报表,实地走访借款人的建设工地、销售中心和管理场所,现场了解借款人的建设、销售、经营状况,建立每月销售回款台帐特别是现场查阅销售合同、了解借款人房产销售、资金回款、资金运用情况3抵押物要定期进行检查,贷后人员每月现场检查,建立抵押物定期检查台帐和现场照片目录,查看是否按工程计划进行有序的施工建设4在建工程撤销抵押步骤当购房款达到约定额度一归还在建工程相对应借款一我司出具撤销在建工程申请表,撤销相应价值的在建工程抵押5严格按照总公司的有关规定,明确贷款企业贷后管理具体责任人,负责贷后对贷款企业的每月经营情况进行分析报告,并及时提交贷后管理人员6贷后应督促借款人根据市场情况加快项目销售,防范捂盘惜售风险小结虽然房地产项目投资存在一定风险,但该项目地理位置较好,位于****市南部老城区中心地带周边人口密度大,各项配套设施完善,紧靠城市主干道,交通十分方便,具有浓厚的商业氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境,是****市最具人气的地块,也是****市今后重点发展区域如项目顺利完工,抵押物变现能力较强即使房屋价格下降20虬成本上升20%,也仍有一定投资利润空间,能有效抵御市场风险本项目贷款期限为18个月,能缓解市场销售压力,降低经营风险抵押物足值,抵押率正常通过前期调查了解,公司股权结构简单,实际控制人王正年、韦秀明均毕业于****建筑工业学院,拥有工程师职称,科班出身,专业知识丰富,管理能力强,两人系大学同学,毕业后共同合作20余年,先后从事建筑安装、房地产开发行业,积累了一定的开发经验,踏实诚信;公司目标明确,执行力强;公司财务资金运作稳健;具有较强的抗风险能力
七、结论
1、借款人主体资格合法,产权结构明晰,财务管理规范,具有房地产开发贰级资质,借款人及公司法人代表资信良好,具有借款主体资格
2、项目进行了立项备案,已取得项目《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》,项目的报建等手续完备,项目合法、合规
3、该项目整体建设规模适中,所处地理位置较优越,区域内配套完善,具有较强的市场竞争力项目建成后,不仅能提升****市城市品位,促进****市商业快速发展,而且对增加当地人民收入和就业,提高生活水平和质量,以及拉动当地经济发展都将起到积极地推动作用
4、经调查,该项目预算合理,现金流充足,盈利能力较强,资金风险小,同时通过一系列风险控制和保障措施,能有效降低违约风险同意受理********投资有限公司15000万元融资申请,融资期限18个月,月息2沆调查人对此调查报告所陈述事实、涉及资料完整性和数据的真实性、完整性、合法性承担责任请总公司予以审批
3、公司已大股埼11998年通过出让方式,获得中国青年报社驻皖办事处位于****市屯溪路349号的二块总面积为3000m2的土地使用权,自建二幢面积为
7124.96m2的办公楼大厦目前将屯溪路沿路的「5层面积为1487nl2出租给****丽人女子医院使用,后面1-7层面积为
5658.7m2于2007年投资成立****瑞金肛肠专科医院22001年2月开发屯溪路349号2号住宅楼工程,总建筑面积4690平方米,该楼已全部销售,实现销售收入1823万元,利润700余万元32002年5月与****招商公司、****安远公司共同投资建设“****招商大厦”,建筑面积11000平方米,总投资3800万元,拥有25%的投资股权,取得开发利润800余万元42002年12月23日通过挂牌方式获得位于长江中路与桐城路交口东南角保健院原老病房楼位置面积为2亩的土地使用权,用于开发多层办公大厦富通时代,总建筑面积8800平方米,其中地下一层建筑面积约1000平方米,设有33个停车位;地上七层,
一、二层为商业门面,建筑面积为4230平方米,三层以上为办公用房,建筑面积为4570m2现商业已分别出租给上海浦东发展银行有限责任公司和****邦爱百货亲子家园52009年通过挂牌取得涡阳县向阳南路东侧,乐行路北侧的
126.2亩商业用地,开发近20万平方米的高档住宅小区“****•万象城”,该项目为亳州市十大重点项目,于2009年6月20日正式开工,2009年10月开始销售,现住宅已经全部售罄62011年4月通过招投标的方式在六安市裕安区取得了101778平方米地块,开发六安“****.万象城”项目,总建筑面积241750球,其中住宅230045球,商业7700nf,会所1400m2,幼儿园2200m,共计2470户项目共计29栋,21栋18层,8栋29层一期于2012年3月开工,2012年9月预售,2014年8月26日全部交付使用二期共7栋于2013年8月正式开工建设,目前4栋主体结构封顶即将竣工验收,3栋已建至10层共18层,目前已销售70%72012年12月收购宁国景都置业有限公司的95%股份,取得宁国市中心土地
75.3亩,规划建设面积约90000平方米,由17幢多层、3幢18层高层构成,现在正在一期建设当中,并于2014年11月预售,均价4800元/平米,目前已销售52套,回笼资金2000多万元82012年11月份该公司与****省********股份有限公司共同成立********投资有限公司,合作开发“*****国际”项目该项目位于****市南部中心地带北邻一道河路、南邻颍南路、东临赵王路、西邻阳照路*********-国际”项目规划总占地面积20284m2,规划总建筑面积201815m2,其中高层住宅面积36727面、高层办公楼楼面积55932n大型商场面积58060而项目建成将成为****市集商业购物中心、大型超市、影视娱乐及办公楼、住宅楼为一体的一站式时尚购物住宅中心
4、公司高管简介公司法人代表兼执行董事,现年51岁,1986年元月-1988年12月在****市建材局工作,1989年元月-2003年7月在****市新型建材房屋开发公司任项目经理,2003年8月-2012年9月在****市宝丰装饰有限公司工作任总经理,2012年10月至今在********置业有限公司任副总经理实际控制人,现年52岁,籍贯****肥东,毕业于****建筑工业学院,拥有经济师、工程师双重职称于1990年一2000年从事建筑业,先后在肥东劳武建筑安装公司、****建工集团公司分别担任相关单位的工程项目经理,从事项目工程总承包业务于1995年8月与韦秀明共同成立了********经济技术发展有限责任公司,后变更为********置业有限公司,注册资金8002万元,公司成立后,成功开发多个项目,取得很好的经济效益,现年52岁,籍贯****巢湖,毕业于****建筑工业学院,工程师于1990年一2000年从事建筑业,先后在肥东劳武建筑安装公司、****建工集团公司分别担任相关单位的工程项目经理,从事项目工程总承包业务于1995年8月与王正年共同成立了********经济技术发展有限责任公司,后变更为********置业有限公司
5、公司财务状况分析
5.1大股东********置业有限公司
5.
1.1主要财务数据财务情况分析(单位万元人民币)2011201220132014报表时间评论年年年年资4838490095644064831产总资产随着开发项目的增
9.
80.
8.
12.74和多,总资产逐年递增负4158340943576541357流动资产债
4.
38.
48.
3.29和其中货币
17341619.
1952.
1690.货币资金和应收账款所资金.40726719基本保持稳定有
223.
747.
9579.7应收账款
734.2者6397权应收票据益伴随开发项目的增
28684172.
6124.
7959.预付账款多,预付账款显著增.2788899长
36945177.
5078.
5760.其它应收款.078458923306223762202925211存货虽然项目增多,但存
3.
99.
05.
49.99货基本保持稳定,未6805149152067423474非流动资产出现库存显.
42.
32.
82.45其中固定
20821988.
2026.
1958.著增大现象,说明即资产.1576443使在房地产调控等不在建工程利因素影响下,所开可供出售金发项目仍然具有一定融资产市场空间持有到期投同时,新增项目投资较大,受自有资资长期股权投4723129261864821516本不足限制,负债逐资.
27.
57.
42.02年增加投资性房地产无形资产3548331663750142252总负债
4.
82.
24.
94.383548331663750142252流动负债
4.
82.
24.
94.38其中短期600030006000借款应付票据3169245482978329898预收账款
3.
37.
32.
38.
4130401381.
3375.
3297.应付账款.465799预提费用一年内到期的非流动负债
575.
1138.
1158.
2858.公司已经开发的项目其他应付款59946477有部分自持物业未销非流动负债售,正在开发的项目其中长期尚未全部竣工交付,借款因此利润。